鵬欣·水游城案例沉淀浩華地產(chǎn)集團·南京公司2021.03目錄Contents工程根本情況業(yè)態(tài)分析交通流線分析建筑設(shè)計分析品牌分析案例總結(jié)一、工程根本情況新街口商業(yè)圈項目簡介工程區(qū)位鵬欣·水游城位于健康路和中華路交叉路口，處于夫子廟商圈，距離新街口商業(yè)圈僅2公里，在南京城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。交通便捷公交線路四通八達，日經(jīng)過班次4000輛；地鐵一號線三山街站離鵬欣·水游城僅200米，徒步5分鐘即可到達。處于南京兩大商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，交通便捷，是工程區(qū)位的優(yōu)勢。夫子廟商業(yè)圈項目簡介工程概況鵬欣·水游城南側(cè)為健康路，西側(cè)為中華路，是一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等一體的大型商業(yè)綜合體。2021年8月，水游城正式營業(yè)。該工程占地面積約2.7萬平方米，總建筑面積約15萬平方米。物業(yè)組成：——裙房5層〔商業(yè)〕——2幢塔樓13層〔酒店效勞公寓〕、14層〔洲際假日酒店〕開發(fā)管理公司：上海鵬欣〔集團〕經(jīng)驗管理：南京水游城管理事務(wù)所建筑設(shè)計：杰德事務(wù)所項目簡介經(jīng)濟指標(biāo)占地面積（㎡）26770項目體量（㎡）16.7總投資（億元）15地上面積（㎡）79124地下面積（㎡）88209容積率2.95建筑密度48.7%綠化率26%建筑樓層

地下——4層20米深

負(fù)1和負(fù)2（商業(yè)）

負(fù)3和負(fù)4（停車位）地上——裙房5層（商業(yè)）

——2幢塔樓13層（酒店服務(wù)公寓）

14層（洲際假日酒店）停車位（個）860開發(fā)管理公司上海鵬欣（集團）有限公司經(jīng)營管理南京水游城管理事務(wù)所項目簡介工程定位商業(yè)定位在南京兩大商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，營造一個有別于傳統(tǒng)shoppingmall的集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的大型商業(yè)綜合體。目標(biāo)客群年輕人、以家庭為單位的消費者。通過豐富的商品構(gòu)成滿足以家庭為單位的消費者，并聚集各類娛樂元素、舞臺演出，使家庭中每一位成員在設(shè)施中都能得到相應(yīng)的滿足。經(jīng)營特色不同風(fēng)格的店鋪組合獨特空間、景觀環(huán)境營造常年豐富多彩演出活動不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設(shè)施的空間、景觀環(huán)境營造以及豐富多彩的演出活動延長消費者滯留時間，并由此帶來更多消費。鵬欣·水游城根本信息表項目名稱鵬欣·水游城開業(yè)時間

2008.08.29項目地址南京建康路1號（健康路與中華路十字路口東北角）總建筑面積16.7萬㎡單層面積㎡1.4萬柱距9m

建筑層數(shù)地下4層地上裙房5層2棟塔樓分別為13層14層建筑層高

外廣場面積㎡

內(nèi)廣場（中庭）面積約500㎡項目定位集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園

經(jīng)營特色不同風(fēng)格的店鋪組合，獨特空間、景觀環(huán)境營造，常年豐富多彩演出活動經(jīng)營情況良好各樓層規(guī)劃

鵬欣·水游城根本信息表通道寬度（m）主通道（m）8

鋪位開間（m）

次通道（m）4

進深（m）

裝修情況扶梯B1F6部，1F5部，2F4部，3F以上3部/層洗手間3組/層升降客梯3部升降貨梯數(shù)量組載重公斤品牌

尺寸米*米主力鋪位面積

出租率95%以上二、業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分布考慮的因素購物中心業(yè)態(tài)布局時考慮的因素：考慮人流的流動路線問題考慮不同年齡消費者的消費能力與消費特這考慮同類業(yè)態(tài)集中效應(yīng)考慮重要品牌效應(yīng)考慮各層、各類業(yè)態(tài)、品牌的全面與重點平衡問題業(yè)態(tài)分布特征B2F餐飲進口超市運動品牌B2F餐飲+家庭類消費布局比例：零售業(yè)約70%，餐飲業(yè)30%布局：餐飲集中于電梯直達區(qū)域，以開放式快餐類餐飲為主；運動品牌及超市位于邊緣區(qū)域。品牌：BHG、nike、adidas、LI-NING、牛杯杯、土大力、典尚豆撈等定位：中高檔品牌、知名餐飲品牌，滿足家庭類消費者的需求客群：家庭類消費者、中高檔消費者業(yè)態(tài)分布特征B1FB1F餐飲+多種類商鋪比例：零售業(yè)約45%，餐飲業(yè)50%，娛樂約5%布局：因為演出舞臺及景觀水系位于此層，故此區(qū)域商鋪分割很小，商鋪數(shù)量較多品牌：DQ、COSTACOFFEE、果燃掂、愛茜茜里、萬寧、SUBWAY、棒約翰、麥當(dāng)勞、HOTWIND、MUJI等定位：中高檔品牌、知名餐飲品牌，滿足家庭類消費者及年輕消費者的需求客群：家庭類消費者、年輕消費者業(yè)態(tài)分布特征1F沿街主品牌展示業(yè)態(tài)分布特征2F2F時尚女裝品牌比例：零售業(yè)100%布局：外圈商鋪整體面積較大且規(guī)整，所以外圈以大面積品牌商鋪為主，內(nèi)圈以小面積商鋪為主品牌：千百度、Tata、大嘴猴、SELECTED、ONLY、BeLLE、VEROMODA、BASICHOUSE等定位：中高檔服飾品牌、知名女裝品牌，滿足年輕消費者及女性消費者的需求客群：年輕女性消費者業(yè)態(tài)分布特征3F3F時尚男裝品牌+嬰幼兒品牌比例：零售業(yè)約60%，娛樂業(yè)35%，餐飲業(yè)5%布局：布局形式和2F接近品牌：LEE、Dickies、GXG、速寫、JACK-JONES、JASONWOOD、太平鳥、青山洋服、巴拉巴拉、麗嬰房、侏羅紀(jì)電玩等定位：中高檔男裝品牌、知名嬰兒品牌，滿足年輕男性消費者及家庭消費者的需求客群：年輕男性消費者、家庭消費者的需求業(yè)態(tài)分布特征4F4F生活+兒童品牌比例：零售業(yè)約30%，娛樂40%，餐飲業(yè)10%，其他20%布局：商鋪分割中等且規(guī)整，另設(shè)有時尚生活區(qū)類小型鋪面，以豐富消費類型品牌：橫店影視、新華書店、LOCKLOCK、CROCS、創(chuàng)意寶貝、川味觀、博士蛙、瑪花纖體等定位：兒童品牌、生活類產(chǎn)品品牌、知名餐飲品牌，滿足家庭類消費者客群：家庭類消費者、年輕消費者業(yè)態(tài)分布特征5F5F餐飲比例：餐飲業(yè)60%，其他40%布局：因為整體可用面積的限制，所以可用商鋪面積有限，以特有餐飲品牌為主品牌：蕉葉、品味軒私房菜、上海小南國定位：知名餐飲品牌，滿足家庭類消費者及年輕消費者的需求客群：家庭類消費者、年輕消費者水游城各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層，并合理配置業(yè)態(tài)及體量。零售60%餐飲20%娛樂15%其他的生活效勞〔如美容美發(fā)等〕5%業(yè)態(tài)比重業(yè)態(tài)分布總特征主力品牌店鋪個樓層均有分布，且產(chǎn)品類型不同，在一定程度上完善了垂直方向的業(yè)態(tài)種類，拉動人流的垂直流動。餐飲集中于B2F、B1F這兩層，以中端快餐類品牌為主，便利性餐飲、飲料咖啡等主要分布于B1F及1F。重要品牌店多分布于電梯口附近，因電梯設(shè)置相對分散，可以有效拉動人流平面流動。同一樓層品牌種類多樣產(chǎn)品相對豐富、分散，有效增加人流平面流動性。業(yè)態(tài)分析總結(jié)水游城零售業(yè)比重略高，娛樂比重略低，但有生活類商業(yè)補充。零售業(yè)產(chǎn)品相似度高，以休閑時尚服裝為主，獨占品牌數(shù)量缺少。目標(biāo)客戶群相對單一，以年輕人+休閑類客戶為主。三、交通流線分析規(guī)劃重點規(guī)劃重點工程地塊為方形，北側(cè)、東側(cè)皆為普通區(qū)域分隔道路，寬度有限，而中華路和建康路屬主要交通道路，所以停車場出入口宜設(shè)置于工程北側(cè)。中華路和建康路交界十字路口處，位置明顯，有利于整體形象展示，適宜建外廣場展示整體形象。中心廣場應(yīng)置于地塊中心區(qū)域，利于引入客流。外部交通流線工程周邊主要道路工程主要靠近中華路及健康路；亦臨近南京市的主干道路——中山南路。中華路建康路中山南路外部交通流線機動車交通流線主要通過中華路、建康路抵達工程，中華路及建康路道路寬度都相對狹窄，同時建康路還是單行車道，僅能自西向東行駛，屬工程不利因素。通過太平南路亦可抵達，但受限于建康路單行線必須提前轉(zhuǎn)入北側(cè)的其他街道。停車場出入口只能設(shè)置于通過路口的不遠(yuǎn)處。外部交通流線公共交通與工程關(guān)系工程附近有多個公交站點，距離地鐵1號線出站口亦僅數(shù)百米距離而已。內(nèi)部交通流線B2F以自動扶梯為主要入口，交通動線以美食區(qū)為環(huán)狀中心，向外圍分散，增加交通路線，有效延長消費者停留時間。同時，弧線轉(zhuǎn)角使得商鋪過度柔和不突兀。B2F內(nèi)部交通流線B1FB1F交通動線是以水景為核心的環(huán)狀路線，在路線中均勻分布連接B2F和1F的自動扶梯及樓梯。同時，小面積店鋪數(shù)量較多，配合帶狀交通動線，有效增加消費者本層停留時間。實際使用情況亦說明消費者除購物外更傾向于停留于本層休閑拍照。內(nèi)部交通流線1F1F交通動線是以主入口為起始向內(nèi)會聚式路線，因B1F水景和舞臺展示需要，局部地區(qū)和下層一樣形成環(huán)狀路線。西蓮口位于十字路口處，距離公交站點、地鐵站點相對較近，為主要人流進入?yún)^(qū)域。門前廣場也利于工程整體形象展示，同時商家活動也容易聚集人氣。內(nèi)部交通流線2F2F交通動線是環(huán)狀路線，在路線中均勻分布連接B2F和1F的自動扶梯及樓梯。自動扶梯數(shù)量相較B1F少1部，但zara、H&M內(nèi)部均有小型自動扶梯。內(nèi)部交通流線3F3F交通動線和2F類似，只是自動扶梯再次減少一部。內(nèi)部交通流線4F4F交通動線和2F、3F根本一樣。5F只有一部自動扶梯，根本只有特定消費者才會上去，故動線不做單獨研究。交通流線處理特征總結(jié)外部交通動線主入口處預(yù)留廣場空間，利于整體形象表達，也利于人氣聚集。入口設(shè)置距離公交、地鐵站點相對較近，利于引入人流。受限于附近道路寬度限制，中華路上的停車出入口容易形成堵塞影響公共交通。內(nèi)部交通動線交通主動線以舞臺為中心的環(huán)狀線路，各樓層動線差異不大。自動扶梯安排恰當(dāng)，均勻分布在主動線上，利于消費者垂直方向的移動。水景和舞臺為本工程最大特色，亦是消費者停留時間最多區(qū)域。次要動線過于繁多瑣碎，容易迷失方向。四、建筑設(shè)計分析外立面設(shè)計外立面設(shè)計水游城的外立面采用了大量的有色材料，外墻色調(diào)以暖橙色作主打，鑲嵌水游城三色logo作輔助，雨林色彩的輔墻、類似船帆式樣的幕墻，三者的組合使得整個建筑體散發(fā)出一種熱烈、歡快的氣息。內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修主要以石材和玻璃為主要材料，和現(xiàn)代感十足的外立面搭配和諧，時尚感強。屋頂局部僅作簡單吊頂處理，簡單大氣。電影院設(shè)計電影院設(shè)計橫店影視電影城位于水游城4F，能有效增加人流在垂直方向的移動，同時有相對獨立的一部自動扶梯、一部電梯，有利于商業(yè)營業(yè)時間之外電影院客流的疏散。景觀設(shè)計景觀設(shè)計人工運河、水岸、噴泉、瀑布、水上舞臺、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑功能設(shè)施，表達了獨一無二的開放、親近自然的設(shè)計追求，提供了寬松愉悅的購物環(huán)境。B1F標(biāo)識設(shè)計標(biāo)識設(shè)計水游城標(biāo)識指示延用logo式樣，現(xiàn)代感強烈,但店鋪指引不夠清晰。建筑設(shè)計特征總結(jié)五、品牌分析品牌分析品牌介紹1F品牌分析服飾旗艦店和精品店成為吸引消費者的亮點。引進了諸如H&M、ZARA、MANGO、Promod等目前市場上最熱門的零售品牌，成功樹立了工程時尚潮流的整體定位。工程也成功地引入了眾多首次進入南京市場的零售品牌，且品牌的定位也相對較高。與工程所處的夫子廟商圈在檔次方面有較大的差異性，如G-Star、Guess、CalvinKleinJeans等定位較高的品牌。工程的地塊整體很方正，因此為眾多的品牌提供了較好的外部展示面，對品牌具有較強的吸引力。同時工程提供了較多復(fù)式店，為眾多大面積的次主力商家提供了空間。工程在首層的室外空間較好的可以讓消費者欣賞到水景及地下的大型公共表演平臺，是工程亮點之一。1F2F品牌分析地面二層的品牌組合那么以市場中受歡送的服飾品牌為主導(dǎo)，對于普通的年輕消費群體具有較好的吸引力。工程通過較多的次主力店，解決了局部二次通道的問題，但局部地區(qū)還是存在二次通道與死角店鋪的問題，較多的通道也容易使消費者在內(nèi)部“迷路〞。工程通道弧形的通道，使大面積的租戶占據(jù)了外層空間，小面積的租戶占據(jù)了內(nèi)層空間，彈性較大的租賃空間為商家提供了較多的選擇性。在該樓層，許多零售集團也放入了其余系列品牌或全系列產(chǎn)品店，如BASICHOUSE、MINDBRIDGE、I’mDaivd、VOLL等。3F品牌分析該樓層的最大亮點在于擁有一個面積大約2000㎡自營的游藝廳，該場所吸引了較大的年輕群體，人氣相對較為旺盛。該樓層的品牌延續(xù)了二層的中檔群眾化的定位，依舊以年輕時尚的消費群體為主體。局部品牌的室內(nèi)裝修都是目前國內(nèi)最新最好的形象店鋪，如MARKFairwhale、Lee等。由于該樓層缺乏類似二層的大型次主力租戶，因此二次通道及形狀怪異的店鋪較多，不利于商家的內(nèi)部使用，同時也不利于消費者進行瀏覽。4F品牌分析作為較高的樓層，其業(yè)態(tài)以效勞、兒童、教育等目的性消費業(yè)態(tài)為主。較多的兒童教育效勞類商家，可以有效帶動家庭消費，吸引年輕家庭消費群體。該類型商家的聚集在南京尚屬首次。引入女性效勞