馬坊E06地塊市場(chǎng)調(diào)查和產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位E06-02地塊酒店需與鴨子頭酒店進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，可參考國(guó)際連鎖酒店中的經(jīng)濟(jì)商務(wù)品牌，例如雅高集團(tuán)旗下ibis、假日集團(tuán)旗下holidayexpress等，該類(lèi)品牌酒店通常建筑面積要求在3-3.5萬(wàn)平方米;E06-02地塊剩余局部可考慮規(guī)劃為雙棟可分割銷(xiāo)售中等面積的商務(wù)SOHO,滿足園區(qū)內(nèi)中小企業(yè)的需求，同時(shí)為契合用地性質(zhì)要求，設(shè)置獨(dú)立金融獨(dú)棟，定向引入銀行等金融企業(yè)入駐。E06-31地塊與現(xiàn)炫城國(guó)際工程獨(dú)棟產(chǎn)品進(jìn)行照應(yīng)，園林景觀注重植物、增加水景，景觀需與建筑和諧統(tǒng)一。E06地塊在總體建筑風(fēng)格上采取現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格、與E05地塊〔炫城國(guó)際地塊〕產(chǎn)品遙相照應(yīng)，注重注意統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)性，確保企業(yè)獨(dú)棟、商務(wù)SOHO、金融獨(dú)棟、酒店等產(chǎn)品業(yè)態(tài)的視覺(jué)協(xié)調(diào)和層次質(zhì)感。酒店：根據(jù)行業(yè)慣例，五星級(jí)酒店通常建筑面積在4-5萬(wàn)平方米；四星級(jí)酒店通常建筑面積在2.5-3萬(wàn)平方米，客房約250-300套，標(biāo)準(zhǔn)客房面積40-50平米；低于四星標(biāo)準(zhǔn)的酒店建筑面積更小。建議酒店總建筑面積不超過(guò)35000平方米〔含底商〕，具體配置要求、單層面積可參考雅高和假日等酒店管理公司有成熟的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，可根據(jù)不同品牌、檔次提供相應(yīng)的面積要求、裝修檔次等清單，建議由拓展、設(shè)計(jì)與專(zhuān)業(yè)酒店公司溝通。金融獨(dú)棟：建議5000平方米，具體可根據(jù)引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商確定，如金融機(jī)構(gòu)需求面積小于該數(shù)據(jù)，那么剩余局部用于底商。商務(wù)SOHO：建議單層在800-1000平方米，總建筑面積不超過(guò)20000平方米〔含底商〕。產(chǎn)品初步建議〔E06-02〕：目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位企業(yè)獨(dú)棟：企業(yè)獨(dú)棟可分為大獨(dú)棟和小獨(dú)棟，大獨(dú)棟〔按四到五層規(guī)劃〕單棟1200-1500平、單層300平左右，小獨(dú)棟〔按四層規(guī)劃〕單棟800-1000平、單層200-250平左右。

根據(jù)公司戰(zhàn)略要求，E06地塊分期開(kāi)發(fā)，先行開(kāi)發(fā)E06-31，后續(xù)視情況開(kāi)發(fā)E06-02，該產(chǎn)品初步定位為最大限度確保E06-31地塊可全部銷(xiāo)售。特別建議制定工程總體運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，在此根底上確定相關(guān)策略、方向和方式、方法，確保關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)方案順利完成。產(chǎn)品初步建議〔E06-31〕：目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位：平谷區(qū)域內(nèi)的稀缺性產(chǎn)品，市級(jí)工業(yè)園區(qū)馬坊工業(yè)區(qū)內(nèi)唯一一塊金融商服用地，總部辦公、星級(jí)效勞的產(chǎn)品品質(zhì)注定了獨(dú)棟產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)高端品牌企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)的首選，日后將成為平谷區(qū)域新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)平臺(tái)。企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品建議：主題定位：平谷

首席生態(tài)商務(wù)別墅與平谷區(qū)整體“生態(tài)〞概念有機(jī)結(jié)合，將生態(tài)概念植入產(chǎn)品細(xì)節(jié)客群定位：以平谷區(qū)政府官員、私企老板、高收入商貿(mào)個(gè)體戶、大中型企業(yè)業(yè)主為核心主力客戶，局部因?yàn)樯怅P(guān)系經(jīng)常來(lái)平谷的移動(dòng)高端人群客戶特征：具有地緣情節(jié)，以企事業(yè)單位、物流、科技、光伏產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、精密機(jī)械、能源環(huán)保等為主導(dǎo)的馬坊科技園區(qū)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為主的決策層；主要關(guān)注因素：區(qū)位交通、形象、總價(jià)、物業(yè)管理獨(dú)棟客戶：·他們?cè)谛袠I(yè)中具有一定的知名度，對(duì)相關(guān)行業(yè)有一定的影響；·他們是正處于成長(zhǎng)期，希望迅速拉近與強(qiáng)者距離的年輕企業(yè)；·他們重視企業(yè)成長(zhǎng)的空間和被充分認(rèn)同的形象特點(diǎn)支持理由·由于工程可以吸引不同檔次特點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行購(gòu)置和租用。購(gòu)置特點(diǎn)·為企業(yè)找到一個(gè)能代表地位的、提升檔次的永久商務(wù)平臺(tái)、辦公場(chǎng)所。購(gòu)置理由·價(jià)格低、面積選擇多、形象好。需求重點(diǎn)·價(jià)格、地段、交通、平均費(fèi)用獨(dú)棟企業(yè)客戶共性：景觀和建筑意向圖片景觀和建筑意向圖片商業(yè)街市場(chǎng)定位：購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等一站式體驗(yàn)效勞，根植馬坊工業(yè)園，輻射馬坊新城，打造馬坊乃至平谷新的商業(yè)中心，凝聚人氣，帶動(dòng)商業(yè)的熱租熱銷(xiāo)，為馬坊區(qū)域注入活力與靈魂。1、滿足社區(qū)、區(qū)域及平谷地區(qū)多種消費(fèi)需求的綜合商業(yè)街區(qū)：實(shí)現(xiàn)區(qū)域型消費(fèi)+綜合商業(yè)街區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)“一站式〞業(yè)態(tài)組合；2、美式街區(qū)主題：區(qū)別于歐式的呆板，中式的陳舊，以美式街區(qū)作為工程的主題和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，各種商業(yè)形式物盡其用，以靈活?lèi)倓?dòng)的產(chǎn)品風(fēng)格，引領(lǐng)馬坊乃至平谷的商業(yè)新風(fēng)氣；商業(yè)街產(chǎn)品建議：A購(gòu)物：整體設(shè)計(jì)以異域風(fēng)情“情景體驗(yàn)消費(fèi)〞為內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)新鮮、開(kāi)放、時(shí)尚的體驗(yàn)，創(chuàng)造適應(yīng)消費(fèi)與市場(chǎng)需求的精彩購(gòu)物氣氛；B休閑：以美食、休閑、娛樂(lè)為功能主體，餐飲形式多樣化，表達(dá)閑適、享受、品味文化的特征。C時(shí)尚：品牌服裝、美容美發(fā)、健身康體等工程的聚集商業(yè)街區(qū)，強(qiáng)調(diào)多元化的感官體驗(yàn)。D商務(wù)：商務(wù)辦公和酒店及配套及商業(yè)銀行的進(jìn)入，帶動(dòng)周邊的零售餐飲、健身、體育休閑產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)品力描述：商鋪客群：消費(fèi)者的特征：平谷區(qū)的消費(fèi)需求正在由日常生活消費(fèi)轉(zhuǎn)向改善型及享受型消費(fèi)，對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑的需求較大，市場(chǎng)較為廣闊；功能定位“涵蓋購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、品牌商業(yè)街等多種功能于一體“家庭休閑家庭聚會(huì)兒童職業(yè)體驗(yàn)親子樂(lè)園學(xué)齡培訓(xùn)時(shí)尚消費(fèi)購(gòu)物現(xiàn)代商務(wù)建筑之都芝加哥，使用大氣的歐式建筑建筑，淺色立面襯托出大氣的店鋪和街道。使街區(qū)風(fēng)格與國(guó)際時(shí)尚潮流對(duì)接，打造含有前衛(wèi)設(shè)計(jì)元素的潮流街區(qū)。芝加哥-時(shí)尚魅力商業(yè)街景觀和建筑意向圖片紐約-時(shí)尚品味商業(yè)街景觀和建筑意向圖片20世紀(jì)的?西雅圖不眠夜?和本世紀(jì)的?暮光之城?兩部電影為西雅圖這座城市蒙上了浪漫和奇幻的色彩。浪漫的小鎮(zhèn)式尖頂屋頂結(jié)合傳統(tǒng)歐式建筑，配合仿西雅圖元素打造魅力餐飲休閑街區(qū)西雅圖-浪漫的餐飲休閑街景觀和建筑意向圖片拉斯維加斯-狂歡娛樂(lè)的夢(mèng)幻購(gòu)物商業(yè)街景觀和建筑意向圖片酒店市場(chǎng)定位：集商務(wù)、會(huì)議、旅游度假于一身的綜合型酒店，依托本地市場(chǎng)，消費(fèi)的主流都是本地客戶,酒店都應(yīng)立足于本地市場(chǎng),再向外地輻射；客群定位：主要以企事業(yè)單位政府人員、常駐平谷區(qū)的外地的商務(wù)人士、商務(wù)和專(zhuān)業(yè)會(huì)議需求者及旅游客源酒店產(chǎn)品建議：