物業(yè)管理服務(wù)合同范本與說明一、引言物業(yè)管理服務(wù)合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心法律文件，是規(guī)范物業(yè)管理活動、解決物業(yè)糾紛的重要依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，合同的訂立需遵循平等、自愿、公平、誠實信用原則，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，確保物業(yè)管理活動的合法性與規(guī)范性。本文結(jié)合司法實踐與行業(yè)慣例，提供通用版物業(yè)管理服務(wù)合同范本，并對合同核心條款進行專業(yè)解析，同時提醒簽訂與履行中的注意事項，旨在為業(yè)主（業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供實用指引。二、物業(yè)管理服務(wù)合同的核心法律依據(jù)1.《民法典》：第三編“合同”部分（第464條至第988條）：規(guī)定了合同的一般原則、訂立、履行、變更、解除及違約責(zé)任等內(nèi)容，是物業(yè)管理服務(wù)合同的基礎(chǔ)法律依據(jù)。第二編“物權(quán)”第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”（第271條至第287條）：明確了業(yè)主的權(quán)利（如共有部分管理權(quán)、選聘物業(yè)企業(yè)權(quán)）與義務(wù)（如遵守管理規(guī)約、支付物業(yè)費）。2.《物業(yè)管理條例》（2018年修訂）：第二十一條至第三十五條：規(guī)范了物業(yè)企業(yè)的選聘、服務(wù)內(nèi)容、收費、承接查驗、違約責(zé)任等具體事項，是物業(yè)管理服務(wù)合同的直接立法依據(jù)。3.《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）：規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費的定價形式（政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價）、計費方式（包干制、酬金制）及公示要求，是合同中“費用條款”的重要參考。三、物業(yè)管理服務(wù)合同主要條款解析物業(yè)管理服務(wù)合同的條款需涵蓋主體資格、服務(wù)內(nèi)容、期限、費用、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決等核心要素，以下對關(guān)鍵條款逐一解析：（一）當(dāng)事人條款：明確合同主體的合法性條款示例：>甲方（委托方）：______業(yè)主委員會（或______小區(qū)全體業(yè)主，需附業(yè)主大會授權(quán)決議）>統(tǒng)一社會信用代碼/備案編號：______>地址：______>法定代表人/負(fù)責(zé)人：______>>乙方（受托方）：______物業(yè)服務(wù)有限公司>統(tǒng)一社會信用代碼：______>物業(yè)管理資質(zhì)等級：______（如“二級”，需符合當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)要求）>地址：______>法定代表人：______解析：甲方需具備合法主體資格：若為業(yè)主委員會，需提供業(yè)主大會成立備案證明及選聘物業(yè)企業(yè)的業(yè)主大會決議（需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，詳見《民法典》第278條）；若為全體業(yè)主，需附業(yè)主簽名清單及授權(quán)委托書。乙方需具備物業(yè)管理資質(zhì)（部分地區(qū)已取消資質(zhì)要求，但需符合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)監(jiān)管規(guī)定），并提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等證明文件。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：避免“模糊化”糾紛條款示例：>1.物業(yè)共用部位維護：包括樓體外墻、樓梯間、電梯間、公共走廊等，每季度檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)（修復(fù)期限不超過7個工作日）。>2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護：電梯（每月維護1次，每年年檢1次）、消防設(shè)施（每季度檢查1次，每年聯(lián)動測試1次）、給排水系統(tǒng)（每半年清理1次化糞池）。>3.公共區(qū)域清潔：樓道每日打掃1次，電梯內(nèi)每日消毒1次，小區(qū)主干道每日清掃2次，垃圾每日清運1次。>4.公共秩序維護：小區(qū)入口24小時值班，重點區(qū)域（如停車場、單元門）安裝監(jiān)控并實時監(jiān)控，外來人員登記管理。>5.綠化養(yǎng)護：草坪每季度修剪1次，灌木每半年整形1次，花卉每年更換2次（春季、秋季）。解析：服務(wù)內(nèi)容需具體、可量化，避免“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”“盡力維護”等模糊表述，確保雙方對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有明確預(yù)期。建議附《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》（作為合同附件），詳細(xì)約定每項服務(wù)的頻率、質(zhì)量要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)，如“電梯維護”需明確“維護內(nèi)容（如鋼絲繩潤滑、轎廂清潔）”“維護記錄留存期限（不少于1年）”等。（三）服務(wù)期限：明確合同有效期條款示例：>本合同期限自______年______月______日起至______年______月______日止，期限為______年。>合同期滿前3個月，雙方應(yīng)就續(xù)簽事宜進行協(xié)商；若甲方未提出異議且乙方繼續(xù)提供服務(wù)，本合同自動延續(xù)1年（最多延續(xù)2次）。解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十六條，“前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。對于非前期合同，期限一般不超過5年（行業(yè)慣例），便于業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。自動延續(xù)條款需明確“延續(xù)條件”（如甲方未提出異議），避免無限期延續(xù)。（四）費用及支付方式：規(guī)范收費行為條款示例：>1.物業(yè)服務(wù)費用：>-住宅：______元/平方米/月（按建筑面積計算）；>-商業(yè)：______元/平方米/月（按建筑面積計算）；>-車位：______元/個/月（地上/地下）。>2.計費方式：采用包干制（或酬金制），即乙方按約定標(biāo)準(zhǔn)收取費用，自負(fù)盈虧（或乙方收取酬金，其余費用用于物業(yè)服務(wù)支出，每年向甲方公布收支明細(xì)）。>3.支付時間：業(yè)主應(yīng)在每月10日前支付當(dāng)月費用；逾期支付的，按每日______‰支付違約金（不超過未付金額的3‰，符合《民法典》第585條規(guī)定）。>4.費用調(diào)整：若當(dāng)?shù)匚飪r指數(shù)（CPI）連續(xù)6個月上漲超過______%，或服務(wù)成本大幅增加（如人工成本上漲20%以上），雙方可協(xié)商調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)（需經(jīng)業(yè)主大會表決通過）。解析：收費標(biāo)準(zhǔn)需公示（根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第八條），并符合當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價規(guī)定。違約金比例需合理，避免“過高”（如超過每日5‰），否則可能被法院認(rèn)定為無效（《民法典》第585條第二款：“約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少”）。酬金制下，乙方需定期公布收支明細(xì)（如每季度），接受業(yè)主監(jiān)督（《物業(yè)管理條例》第三十四條）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)：平衡利益關(guān)系1.甲方權(quán)利義務(wù)示例：>（1）權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量；要求乙方整改違約行為；提議召開業(yè)主大會調(diào)整服務(wù)內(nèi)容或費用。>（2）義務(wù)：協(xié)助乙方開展工作（如提供物業(yè)檔案）；督促業(yè)主遵守管理規(guī)約；按時支付物業(yè)費（若甲方為業(yè)主委員會，需督促業(yè)主履行義務(wù)）。2.乙方權(quán)利義務(wù)示例：>（1）權(quán)利：收取物業(yè)費；制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建）；要求甲方協(xié)助解決物業(yè)糾紛。>（2）義務(wù)：履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；定期向甲方報告工作（如每季度提交服務(wù)報告）；妥善保管物業(yè)檔案；不得擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)（如將公共區(qū)域出租）。解析：權(quán)利義務(wù)需對等，避免“一方只享有權(quán)利，另一方只承擔(dān)義務(wù)”。例如，乙方有“收取物業(yè)費”的權(quán)利，對應(yīng)“提供符合標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”的義務(wù)；甲方有“監(jiān)督服務(wù)”的權(quán)利，對應(yīng)“協(xié)助乙方工作”的義務(wù)。乙方不得擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)（如公共停車位、廣告位），如需處分，需經(jīng)業(yè)主大會同意（《民法典》第278條）。（六）違約責(zé)任：明確違約后果條款示例：>1.乙方違約：若乙方未按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)（如電梯未按時維護），甲方有權(quán)要求乙方整改，整改期限為______日；逾期未整改的，甲方有權(quán)扣減當(dāng)月物業(yè)費的______%（如10%）；若連續(xù)3個月未整改，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償損失（如因電梯故障造成業(yè)主受傷的賠償）。>2.甲方違約：若業(yè)主逾期30日未支付物業(yè)費，乙方有權(quán)發(fā)出書面催繳通知；逾期60日仍未支付的，乙方有權(quán)向法院起訴，并要求業(yè)主支付違約金（按每日______‰計算）。解析：違約責(zé)任需具體、可操作，避免“承擔(dān)法律責(zé)任”等模糊表述。例如，“扣減物業(yè)費”需明確扣減比例，“解除合同”需明確觸發(fā)條件（如連續(xù)3個月未整改）。乙方需注意，“斷水?dāng)嚯姟辈荒茏鳛榇呃U物業(yè)費的手段（《民法典》第944條第三款：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費”）。（七）合同解除與終止：規(guī)范退出機制條款示例：>1.協(xié)商解除：雙方協(xié)商一致，可解除本合同。>2.法定解除：>-乙方未按約定提供服務(wù)，經(jīng)甲方催告后在合理期限內(nèi)仍未履行（如連續(xù)3個月未打掃公共區(qū)域），甲方有權(quán)解除合同；>-甲方未按約定支付物業(yè)費，經(jīng)乙方催告后在合理期限內(nèi)仍未支付（如連續(xù)6個月未支付），乙方有權(quán)解除合同；>-因不可抗力（如地震、戰(zhàn)爭）導(dǎo)致合同無法履行，雙方可解除合同。>3.終止后的義務(wù)：>-乙方應(yīng)在合同終止后15日內(nèi)，向甲方移交物業(yè)檔案、公共設(shè)施設(shè)備、預(yù)收的物業(yè)費及押金等；>-甲方應(yīng)在乙方移交后5日內(nèi)，結(jié)清應(yīng)付未付的費用。解析：合同解除需符合法定或約定條件，避免“任意解除”。例如，甲方解除合同需“乙方違約且經(jīng)催告未整改”，乙方解除合同需“甲方違約且經(jīng)催告未支付”。移交義務(wù)需明確期限（如15日內(nèi)）及內(nèi)容（如物業(yè)檔案、預(yù)收物業(yè)費），避免乙方“拖延退出”或“帶走物業(yè)資料”。（八）爭議解決：明確糾紛處理方式條款示例：>本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會仲裁（或向甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴）。解析：爭議解決方式需明確，選擇仲裁的，需約定仲裁委員會（如“XX市仲裁委員會”）；選擇訴訟的，需約定管轄法院（如“甲方所在地法院”）。避免“或裁或訴”（如“提交仲裁或向法院起訴”），否則仲裁條款可能被認(rèn)定為無效（《仲裁法》第18條）。四、通用版物業(yè)管理服務(wù)合同范本物業(yè)管理服務(wù)合同甲方（委托方）：______業(yè)主委員會（或______小區(qū)全體業(yè)主）統(tǒng)一社會信用代碼/備案編號：______地址：______負(fù)責(zé)人：______聯(lián)系電話：______乙方（受托方）：______物業(yè)服務(wù)有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：______物業(yè)管理資質(zhì)等級：______地址：______法定代表人：______聯(lián)系電話：______根據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上，就______小區(qū)（以下簡稱“本小區(qū)”）物業(yè)管理服務(wù)事宜達成如下協(xié)議：一、服務(wù)范圍與內(nèi)容本合同所稱“物業(yè)管理服務(wù)”，是指乙方為維護本小區(qū)正常秩序，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域進行維護、管理、服務(wù)的活動，具體內(nèi)容包括：1.物業(yè)共用部位維護（樓體外墻、樓梯間、電梯間等）；2.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維護（電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等）；3.公共區(qū)域清潔（樓道、電梯內(nèi)、小區(qū)主干道等）；4.公共秩序維護（小區(qū)入口值班、監(jiān)控管理、外來人員登記等）；5.綠化養(yǎng)護（草坪、灌木、花卉等）；6.其他服務(wù)（如代收快遞、節(jié)日裝飾等，需經(jīng)甲方同意）。附件1：《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》（詳細(xì)約定每項服務(wù)的頻率、質(zhì)量要求及驗收標(biāo)準(zhǔn)）二、服務(wù)期限本合同期限自______年______月______日起至______年______月______日止，期限為______年。合同期滿前3個月，雙方應(yīng)就續(xù)簽事宜進行協(xié)商；若甲方未提出異議且乙方繼續(xù)提供服務(wù)，本合同自動延續(xù)1年（最多延續(xù)2次）。三、服務(wù)費用及支付方式1.收費標(biāo)準(zhǔn)：住宅：______元/平方米/月（按建筑面積計算）；商業(yè)：______元/平方米/月（按建筑面積計算）；車位：______元/個/月（地上/地下）。2.計費方式：采用______制（包干制/酬金制），具體約定如下：包干制：乙方按上述標(biāo)準(zhǔn)收取費用，自負(fù)盈虧；酬金制：乙方收取酬金（每月______元），其余費用用于物業(yè)服務(wù)支出，每年12月向甲方公布收支明細(xì)。3.支付時間：業(yè)主應(yīng)在每月10日前支付當(dāng)月費用；逾期支付的，按每日______‰支付違約金（不超過未付金額的3‰）。4.費用調(diào)整：若當(dāng)?shù)谻PI連續(xù)6個月上漲超過______%，或服務(wù)成本大幅增加（如人工成本上漲20%以上），雙方可協(xié)商調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)（需經(jīng)業(yè)主大會表決通過）。四、雙方權(quán)利義務(wù)（一）甲方權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：（1）監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，要求乙方整改違約行為；（2）提議召開業(yè)主大會，調(diào)整服務(wù)內(nèi)容或費用；（3）查閱乙方服務(wù)記錄及收支明細(xì)（酬金制下）。2.義務(wù)：（1）協(xié)助乙方開展工作，提供物業(yè)檔案（如房屋產(chǎn)權(quán)清單、設(shè)施設(shè)備說明書）；（2）督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建）；（3）按時支付物業(yè)費（若甲方為業(yè)主委員會，需督促業(yè)主履行義務(wù)）。（二）乙方權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：（1）收取物業(yè)費，要求甲方協(xié)助催繳；（2）制止業(yè)主違規(guī)行為，必要時向有關(guān)部門舉報；（3）提議調(diào)整服務(wù)內(nèi)容或費用（需經(jīng)業(yè)主大會同意）。2.義務(wù)：（1）履行《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》約定的服務(wù)內(nèi)容，定期向甲方報告工作（每季度提交服務(wù)報告）；（2）妥善保管物業(yè)檔案，不得擅自處分業(yè)主共有財產(chǎn)；（3）及時處理業(yè)主投訴（一般投訴24小時內(nèi)回復(fù)，復(fù)雜投訴72小時內(nèi)解決）。五、違約責(zé)任1.乙方違約：（1）若乙方未按《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》提供服務(wù)，甲方有權(quán)發(fā)出書面整改通知，整改期限為______日；逾期未整改的，甲方有權(quán)扣減當(dāng)月物業(yè)費的______%（如10%）；（2）若乙方連續(xù)3個月未整改，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償損失（如因電梯故障造成的業(yè)主損失）。2.甲方違約：（1）若業(yè)主逾期30日未支付物業(yè)費，乙方有權(quán)發(fā)出書面催繳通知；逾期60日仍未支付的，乙方有權(quán)向法院起訴，并要求業(yè)主支付違約金；（2）若甲方未協(xié)助乙方開展工作（如未提供物業(yè)檔案），導(dǎo)致乙方無法履行義務(wù)，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。六、合同解除與終止1.協(xié)商解除：雙方協(xié)商一致，可解除本合同。2.法定解除：（1）乙方未按約定提供服務(wù)，經(jīng)甲方催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，甲方有權(quán)解除合同；（2）甲方未按約定支付物業(yè)費，經(jīng)乙方催告后在合理期限內(nèi)仍未支付，乙方有權(quán)解除合同；（3）因不可抗力導(dǎo)致合同無法履行，雙方可解除合同。3.終止后的義務(wù)：（1）乙方應(yīng)在合同終止后15日內(nèi)，向甲方移交物業(yè)檔案、公共設(shè)施設(shè)備、預(yù)收的物業(yè)費及押金等；（2）甲方應(yīng)在乙方移交后5日內(nèi)，結(jié)清應(yīng)付未付的費用。七、爭議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會仲裁（或向甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴）。八、其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）并經(jīng)業(yè)主大會表決通過之日起生效；2.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力；3.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。附件清單：1.《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》；2.《物業(yè)承接查驗清單》（若為新接管物業(yè)）；3.業(yè)主大會授權(quán)決議（若甲方為業(yè)主委員會）。甲方（蓋章）：______負(fù)責(zé)人（簽字）：______日期：______年______月______日乙方（蓋章）：______法定代表人（簽字）：______日期：______年______月______日五、簽訂與履行中的注意事項（一）簽訂前：審查主體與條款1.審查甲方主體資格：若為業(yè)主委員會，需檢查業(yè)主大會成立備案證明及選聘物業(yè)企業(yè)的業(yè)主大會決議（需符合《民法典》第278條的表決要求）；若為全體業(yè)主，需檢查業(yè)主簽名清單及授權(quán)委托書（需覆蓋專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主）。2.