關(guān)于化解房地產(chǎn)風(fēng)險的思考20xx年下半年房地產(chǎn)調(diào)整以來，隨著一系列政策措施的出臺，房地產(chǎn)市場顯示回暖跡象，但形勢依然嚴峻，后市仍有待觀察。尤其是，當前房地產(chǎn)市場庫存仍大，依靠市場自身力量難以實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的政策要求，風(fēng)險仍可能進一步擴大和蔓延。國內(nèi)外實踐經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)市場深度失靈時，需要政府及時向市場注入信用。其中，政府注入信用的一個重要方式，就是通過收儲方式入市干預(yù)，穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場。一、建立收儲制度的必要性和可行性（一）當前房地產(chǎn)市場形勢仍然嚴峻復(fù)雜盡管少數(shù)一二線城市新房市場有所企穩(wěn)，但總體看市場形勢仍然嚴峻復(fù)雜。一是新房庫存不斷增加、嚴重滯銷。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，商品房待售面積處于歷史高位（x.xx億mx），比上年末增長xx.x%，其中住宅待售面積增長xx.x%；xxxx年的銷售額創(chuàng)xxxx年以來新低，僅為xxxx年（峰值）的xx%；xxxx年，新建商品房銷售面積x.xx億mx，同比下降xx.x%，其中住宅銷售面積下降xx.x%；新建商品房銷售額x.xx萬億元，下降xx.x%，其中住宅銷售額下降xx.x%?？紤]到有抵債、各種形式銷售優(yōu)惠等情況，新房的實際成交規(guī)模和價格下跌幅度更大。二是二手房交易占比逐漸擴大，但價格持續(xù)承壓。據(jù)中金公司統(tǒng)計估算，xxxx年，二手房成交占比持續(xù)上升，占總成交的比重將達到xx%；成交方面，xxxx年中金同質(zhì)性二手房住宅成交價格指數(shù)下行xx.x%，xxxx年末房價較xxxx年歷史高點累計跌幅為xx.x%；并且價格跌幅先慢后快，以價換量特征突出。三是房地產(chǎn)風(fēng)險已向行業(yè)蔓延。當前絕大多數(shù)規(guī)模較大的民營房企已出險并大幅虧損，不少已資不抵債，風(fēng)險仍在蔓延，曾經(jīng)被視作標桿的萬科亦未能幸免。（二）房地產(chǎn)風(fēng)險持續(xù)蔓延對經(jīng)濟社會的系統(tǒng)性影響持續(xù)顯現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局。一是房價持續(xù)下跌意味著存量財富縮水，影響居民部門消費信心。房地產(chǎn)資產(chǎn)約為xxx萬億元，占我國總資產(chǎn)的xx%；大約xx%的居民資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)，住房是改革開放xx多年來居民財富的最主要載體。二是房地產(chǎn)持續(xù)下行造成地方政府土地出讓收入大幅下滑，對償債能力有實質(zhì)性影響。xxxx年下半年房地產(chǎn)調(diào)整以來，土地收入及其融資持續(xù)大幅下滑，xxxx年地方政府性基金中的土地出讓收入x.xx萬億元，較上年下降xx%，遠低于高峰時的x萬多億元，疊加化解政府隱性債務(wù)（同樣源于土地融資）的影響，地方財政壓力空前。三是房地產(chǎn)風(fēng)險持續(xù)蔓延波及金融體系，對中小金融機構(gòu)影響尤甚。四是房地產(chǎn)風(fēng)險具有很強的傳染性，已蔓延到上下游產(chǎn)業(yè)鏈，建筑、建材、裝飾裝潢、家居家電等行業(yè)持續(xù)承壓，給社會穩(wěn)定造成較大影響。綜合來看，當前宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)的需求不足、產(chǎn)能過剩、價格低迷等現(xiàn)象，最重要的直接因素就是房地產(chǎn)沖擊。（三）利用收儲制度化解風(fēng)險的可行性一是在風(fēng)險蔓延、市場機制失效時，政府及時采取非常規(guī)措施化解重大風(fēng)險有成功先例：如xx世紀末xx世紀初的xx、xx、xx等國，xxxx年和xxxx年的美國等。二是當下通過收儲托底價格是合適時機。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究，截至xxxx年，北上廣深的二手住宅價格相對高點跌幅普遍接近或超過xx%，多數(shù)低能級城市跌幅更大。三是收儲工作與現(xiàn)行的“城市融資協(xié)調(diào)機制”“三大工程”等政策措施緊密銜接與配合，能夠更好發(fā)揮合力。二、國內(nèi)外房地產(chǎn)危機應(yīng)對經(jīng)驗及收儲實踐（一）國外房地產(chǎn)危機應(yīng)對經(jīng)驗及收儲實踐1．美國和日本應(yīng)對房地產(chǎn)危機的經(jīng)驗與教訓(xùn)美國房地產(chǎn)模式的基本特征是金融化，表現(xiàn)為住房抵押貸款及龐大的資產(chǎn)證券化及衍生品市場。高度金融化的房地產(chǎn)模式，引發(fā)了20xx年國際金融危機。危機爆發(fā)后，美國政府很快形成救助共識并果斷行動，一方面，實施非常規(guī)量化寬松貨幣政策，另一方面財政部和美聯(lián)儲聯(lián)手推出xxxx億美元的問題資產(chǎn)救助計劃（TAPP），在不到一年的時間內(nèi)，對支撐按揭貸款發(fā)放的核心機構(gòu)“兩房”即房地產(chǎn)和房利美進行了接管，購買問題資產(chǎn)，提供信用擔保，有效避免了危機惡化。美國房價于xxxx年x月底即筑底反彈，喪失抵押品贖回權(quán)的案例數(shù)量于xxxx年x月也降至危機前水平。xx是另一個發(fā)生房地產(chǎn)危機的例子，其危機應(yīng)對教訓(xùn)值得汲取。xx世紀八九十年代，土地投機是xx房地產(chǎn)危機的重要推手，金融自由化導(dǎo)致土地抵押貸款增加，刺激土地價格大漲，最終在通脹和利率波動下房地產(chǎn)泡沫破滅。日本政府在危機發(fā)生后，政策應(yīng)對措施相對遲緩，未能及時清理銀行不良債權(quán)，直至xxxx年x月《金融機構(gòu)再生緊急措施法》出臺，財政資金才大規(guī)模介入消化金融機構(gòu)不良資產(chǎn)，導(dǎo)致“僵尸企業(yè)”滋生和信貸緊縮長期化。同時，日本長期實施超寬松貨幣政策，但未能配套財政刺激和結(jié)構(gòu)化改革，導(dǎo)致流動性陷阱，金融機構(gòu)經(jīng)歷了破產(chǎn)倒閉潮，經(jīng)濟陷入“失去的三十年”，至今仍深受其害。對比來看，美國的成功在于果斷行動與政策協(xié)同，政府及時接管關(guān)鍵機構(gòu)并大規(guī)模注入政府信用；日本的教訓(xùn)則凸顯了拖延、結(jié)構(gòu)改革缺失的代價。美、日正反經(jīng)驗表明，危機應(yīng)對狀態(tài)下，政府需兼顧短期穩(wěn)定與長期轉(zhuǎn)型，該出手時不出手，拖延時間將付出巨大代價。2．xx（Securum）“好銀行-壞銀行”模式xx世紀xx年代，xx放松信貸管制后，銀行業(yè)快速擴張疊加寬松貨幣政策，推動房價十年內(nèi)漲幅超xx%。進入xx年代，國際經(jīng)濟衰退導(dǎo)致xx房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行不良貸款激增，引發(fā)系統(tǒng)性金融危機。政府為化解風(fēng)險，果斷將問題嚴重的北歐銀行國有化，并分拆為專注優(yōu)良資產(chǎn)運營的“好銀行”和專司不良資產(chǎn)處置的“壞銀行”—塞克拉姆銀行。Securum通過政府出資于19xx年成立，以市場化處置方式負責(zé)承接、管理和處置從北歐銀行剝離的不良資產(chǎn)，其中約xx%是辦公樓、酒店、土地等商業(yè)地產(chǎn)，這些資產(chǎn)長期由財務(wù)狀況不佳的產(chǎn)權(quán)人和破產(chǎn)管理人管理，維護差、空置率高。xx銀行采取債務(wù)重組、企業(yè)重組和抵押物處置三大策略，引入專業(yè)團隊提升資產(chǎn)價值。通過改善物業(yè)狀態(tài)、分類管理實物與股權(quán)資產(chǎn)，僅用x年（遠低于原計劃的xx～xx年）便完成處置任務(wù)。最終回收率達xx.x%，加之xx銀行的持續(xù)分紅，政府基本收回危機處置的直接成本。盡管受制于過早關(guān)閉未能完全享受19xx年后房價回升紅利，但整體實現(xiàn)了危機成本內(nèi)部化消解。xx模式呈現(xiàn)三個核心特征：一是采取“好銀行-壞銀行”分治策略，隔離風(fēng)險傳染同時保持金融功能；二是政府主導(dǎo)與市場化運作結(jié)合，通過專業(yè)機構(gòu)提升不良資產(chǎn)價值；三是注重財政成本控制，借助資產(chǎn)增值與持續(xù)經(jīng)營收益實現(xiàn)危機處置成本對沖。這種模式為房地產(chǎn)風(fēng)險化解提供了“快速隔離、專業(yè)運作、成本可控”的系統(tǒng)性解決方案。3．xx“壞賬銀行”xx模式與xx“好銀行-壞銀行”模式類似，xx同樣采取了通過注入政府信用，將不良資產(chǎn)剝離到“壞賬銀行”的處置模式。xx世紀xx年代，xx將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟引擎，推動行業(yè)持續(xù)十余年繁榮，至20xx年金融危機前，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重已超xx%。全球金融危機爆發(fā)后，房價暴跌導(dǎo)致泡沫破裂，銀行體系因持有大量房地產(chǎn)資產(chǎn)陷入風(fēng)險漩渦。為穩(wěn)定金融市場，政府于20xx年成立公私合營資產(chǎn)管理機構(gòu)xx，以平均xx%的折扣率接管銀行體系xxxx億歐元不良資產(chǎn)（含xxx億歐元房地產(chǎn)及xxx億開發(fā)商貸款），通過剝離有毒資產(chǎn)為銀行業(yè)紓困。其資本結(jié)構(gòu)中，政府通過銀行業(yè)重組基金（FROB）注資x.x億歐元并為吸收資產(chǎn)處置損失向xx提供xx.x億歐元次級債務(wù)，私人銀行補充剩余資本，同時發(fā)行xxx億歐元政府擔保債券實現(xiàn)融資，形成“公共主導(dǎo)+市場參與”的混合救助機制。xx通過發(fā)行債券置換銀行風(fēng)險資產(chǎn)，除加速處置不良貸款外，還創(chuàng)新性盤活存量資產(chǎn)，改造x.x萬套社會保障住房，兼顧市場出清與社會責(zé)任。兩年后的xxxx年，xx房價企穩(wěn)回升，市場回歸健康發(fā)展，實現(xiàn)了風(fēng)險化解與經(jīng)濟修復(fù)雙重目標。xx模式為化解系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險提供了“風(fēng)險隔離-資源整合-社會共治”的復(fù)合型治理范式。一是構(gòu)建公私資本聯(lián)動機制，通過政府信用背書與市場化融資結(jié)合擴大救助資源；二是實施“資產(chǎn)折價剝離+分類處置”策略，既快速隔離風(fēng)險又挖掘資產(chǎn)社會價值；三是建立多維度協(xié)同框架，將金融穩(wěn)定目標與住房保障等公共政策有機銜接。（二）我國房地產(chǎn)風(fēng)險處置經(jīng)驗和近一時期政府收儲的探索我國房地產(chǎn)風(fēng)險的處置，有過成功經(jīng)驗。xx世紀xx年代初，全國爆發(fā)金融三亂，同時帶動海南等地的房地產(chǎn)瘋狂。19xx年中央發(fā)布“金融十六條”，開展了歷時四年的治理。在處置海南爛尾樓過程中，積累了一些經(jīng)驗。一是中央及時出手。海南發(fā)展銀行于19xx年x月經(jīng)國務(wù)院批準被人民銀行關(guān)閉，其破產(chǎn)清算由中央政府買單。二是采取轉(zhuǎn)、壓、拆、改、購等多種方式處置爛尾樓，實事求是，該拆拆、該改改、該建建。其中，通過換地權(quán)益書收回閑置土地盤活再利用發(fā)揮了積極作用。三是積極發(fā)揮金融機構(gòu)作用，通過債權(quán)重組、展期、核銷，緩解債務(wù)人壓力為續(xù)建增強信心。在各種措施配合下，海南房地產(chǎn)市場逐年恢復(fù)。本輪房地產(chǎn)調(diào)整以來，中央及地方出臺了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，從放松限購、限售、限價，到減稅降費降首付，從金融十六條到融資協(xié)調(diào)機制，再到xx一攬子新政，政府收儲逐步成為化解房地產(chǎn)風(fēng)險的重要手段。2024年x月，xx市xx區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》，要求在xx市臨安區(qū)范圍內(nèi)，通過以整幢為基本收購單位，用庫存商品房解決部分公共租賃住房需求，打響了政府收儲存量商品房的第一槍。實踐也初步探索出一些成功案例，取得初步成效。1．xx收儲模式與實踐xx作為最早探索收購存量商品房用作保障房的城市之一，在盤活存量、化解風(fēng)險等方面形成了具有地方特色的實踐模式。收儲主體上，xx城發(fā)集團全資子公司xx城發(fā)安居有限公司通過收購存量商品房，將其改造為租賃住房或人才公寓。資金來源上，政府出資約xx%，銀行資金占xx%，政府對收儲項目按每平方米xxx元進行補貼，并對融資連續(xù)貼息，緩解運營壓力。房源選擇上，優(yōu)先收購城區(qū)整棟或整單元未售的商辦公寓項目，要求產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善；住宅為輔，滿足出租需求。運營模式上，將收購房源改造為人才公寓，租金低于市場價，吸引無房新市民群體，部分項目嘗試轉(zhuǎn)化為配售型保障房，探索租售結(jié)合模式。截至2024年底，xx累計收購存量商品房項目xx個，房源超過xx萬套，目前已有x.x萬間作為人才公寓投入市場。xx的房地產(chǎn)收儲實踐，體現(xiàn)了“政府主導(dǎo)+市場化運作”的特點，通過低成本融資和財政補貼，盤活了商辦類存量資產(chǎn)，同時為保障性住房體系擴容提供了新路徑。2．xx收儲模式與實踐xx作為全國首批探索政府收儲存量房化解房地產(chǎn)風(fēng)險的城市，其實踐可概括為“收儲+保障+市場激活”三位一體模式。一是創(chuàng)新商品房收儲機制。2024年，xx啟動國企主導(dǎo)的商品房收儲計劃，通過地方國企（如xx安居建設(shè)集團）以市場價格收購房企未售商品房和二手房，將其轉(zhuǎn)化為保障性住房。二是強化土地儲備與規(guī)劃協(xié)同。xx土地儲備中心通過“地之云”系統(tǒng)實現(xiàn)地塊全生命周期管理，優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏，統(tǒng)籌規(guī)劃、建設(shè)與招商，打造優(yōu)質(zhì)高效土儲網(wǎng)絡(luò)平臺。三是政策工具組合發(fā)力。xx將收儲與保障房供給結(jié)合，2024年新增租賃型和配售型保障房，并通過老舊小區(qū)改造等基建配套提升城市宜居性，同步化解房地產(chǎn)風(fēng)險與保障民生需求。xx實踐的經(jīng)驗在于政策協(xié)同性和市場適配性。一方面，政策設(shè)計注重多方利益平衡。收儲價格采用評估機制，兼顧房企資金回籠與國有資產(chǎn)保值，并通過央行xxxx億元再貸款支持，形成“政府注資+市場化融資”的資金循環(huán)，降低財政壓力。另一方面，數(shù)字化與專業(yè)化支撐高效運營。土地儲備“地之云”系統(tǒng)實現(xiàn)地塊標準化管理，而國企與專業(yè)運營商合作，解決保障房運營效率問題。同時，xx還采取動態(tài)調(diào)整與風(fēng)險預(yù)警等評估收儲資金鏈風(fēng)險，避免短期流動性危機?？偟膩碚f，xx模式通過“收儲轉(zhuǎn)化保障房+土地規(guī)劃前置+市場化工具創(chuàng)新”，為房地產(chǎn)風(fēng)險化解提供了可復(fù)制樣本，其關(guān)鍵在于以系統(tǒng)性政策組合打通供需銜接堵點，并以數(shù)字化和專業(yè)化能力保障政策落地效能，為其他城市平衡市場出清與民生保障提供了有益參考。三、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)收儲制度房地產(chǎn)當前存在巨大市場存量，需要通過支持住房消費、房地產(chǎn)收儲等多策去化，相互支持。一方面，2024年x月xx日中央政治局會議以來，降低首付和房貸利率、取消限購、降低交易稅費等一系列政策繼續(xù)出臺，另一方面，收購存量住房和閑置土地的政策也在穩(wěn)步推進。近期召開的“兩會”上，住建部再次強調(diào)要發(fā)揮地方政府積極性，賦予其在收儲主體、價格和用途方面充分行使自主權(quán)，收購的住房優(yōu)先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等，為加大收儲力度進一步指明了方向。從當前收儲實踐看，落實好上述政策和要求，仍需進一步優(yōu)化方案，打通堵點難點。（一）政府收儲面臨的難點一是資金來源與可持續(xù)性壓力較大。盡管人民銀行設(shè)立了xxxx億再貸款，一方面實際需求遠高于這一規(guī)模，另一方面則存在資金使用不充分問題。實踐中地方國企作為收儲主體，往往受限于清理政府隱性債務(wù)等限制，難以大規(guī)模持續(xù)投入配套資金。二是收儲定價機制亟待完善。價格是收儲成敗的關(guān)鍵，也是最易發(fā)生風(fēng)險的環(huán)節(jié)。一方面，房地產(chǎn)天然具有地段、配套、質(zhì)量等差異性，難以通過政府統(tǒng)一定價確定收購標準，需要綜合具體情況、平衡各參與方利益，形成公開公平公正的收購價格；另一方面，如果完全放開定價自主權(quán)，由收儲雙方協(xié)商定價，又可能引發(fā)道德風(fēng)險。三是收儲資產(chǎn)用途限制較多。當前，地方收儲主要用于配售型或配租型保障房，收儲資產(chǎn)運營或再出售收益有限，難以實現(xiàn)盈虧平衡，反過來對收儲價格形成壓制，難以達成收儲協(xié)議，需要進一步擴大收儲資產(chǎn)用途以提升資產(chǎn)運營收益。此外，收儲主體單一，以國企為主，非國企市場主體參與度弱，運營機制及可持續(xù)商業(yè)模式尚未完善，也制約了收儲成效。（二）房地產(chǎn)收儲目標和原則1．核心目標是穩(wěn)價托市化解風(fēng)險，并以此穩(wěn)定經(jīng)濟和保障民生房地產(chǎn)具有很強的資產(chǎn)屬性，買漲不買跌，短期市場需求很大程度上取決于價格預(yù)期。房地產(chǎn)價格預(yù)期既與成本有關(guān)，又取決于價格本身能否穩(wěn)定。當前無論是新房滯銷，還是二手房交易價跌量增，均與價格穩(wěn)定預(yù)期尚未形成有關(guān)。政府收儲的目的，既出于滿足保障房等民生需求，也是穩(wěn)價格、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵。既要以保障房需求作為確定收儲規(guī)模的依據(jù)，也要從穩(wěn)價穩(wěn)市需求出發(fā)確定收儲力度。既要以保障房運營收益作為收儲定價依據(jù)，也要從化解房企風(fēng)險出發(fā)，按照合理的損失分攤機制平衡各方利益定價。如果說化解風(fēng)險、穩(wěn)定經(jīng)濟和保障民生是房地產(chǎn)收儲的三大目標，那么托市穩(wěn)價以化解風(fēng)險則是關(guān)鍵目標，是實現(xiàn)其他兩項目標的前提和基礎(chǔ)，是收儲工作的“牛鼻子”。2．收儲必須堅持的三大原則一是政策托底、市場運作。收儲制度具有政策性，通過托底價格穩(wěn)住市場，是激活而不是取代市場需求，收儲過程遵循市場化、法治化思路。二是壓實城市主體責(zé)任。以城市為單元，因城施策，按照“壓實企業(yè)主體責(zé)任、部門監(jiān)管責(zé)任、地方屬地責(zé)任”的風(fēng)險化解思路，壓實城市政府主體責(zé)任。三是統(tǒng)籌兼顧、有效銜接。統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)風(fēng)險和防范道德風(fēng)險，收儲制度要簡便易行，充分調(diào)動各利益相關(guān)方的積極性，與既有政策有效銜接，在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式過程中實現(xiàn)風(fēng)險有效化解。（三）房地產(chǎn)收儲管理體制和資金來源1．建立中央和地方兩級管理體制為充分發(fā)揮中央統(tǒng)籌調(diào)度作用和調(diào)動地方積極性，更好地推動收儲工作，建立中央和地方兩級收儲管理體制具有管理優(yōu)勢，通過強有力的政策性手段盡快讓行業(yè)和市場回到正軌。中央層面統(tǒng)籌指導(dǎo)、監(jiān)督收儲工作，制定相關(guān)政策，既可以成立具有公共機構(gòu)性質(zhì)的全國性專業(yè)收儲主體，又可以利用既有專業(yè)背景公司直接從事收儲工作；城市層面負責(zé)落實政策，指導(dǎo)和管理城市收儲工作，可通過城市政府旗下優(yōu)質(zhì)平臺機構(gòu)、基金等形式協(xié)助開展收儲工作。2．增加國家信用支持的長期債券作為資金來源考慮到當前經(jīng)濟規(guī)模和房地產(chǎn)行業(yè)體量，收儲資金應(yīng)具備一定規(guī)模。除當前安排的專項債和各中央銀行再貸款外，還應(yīng)有國家信用支持的市場化融資機制。如借鑒美國政府支持型企業(yè)（GSE，房利美和房地美，市場普遍相信美國政府對其存在隱性擔保）發(fā)行機構(gòu)債券的經(jīng)驗，發(fā)行國家信用支持的零風(fēng)險權(quán)重中央機構(gòu)長期債券或設(shè)立中央專項收儲資金，作為資金來源。通過提供大規(guī)模、長期、低成本的耐心資金，支持更大力度收儲房地產(chǎn)。資金運用上，可考慮與現(xiàn)行專項債、央行再貸款資金配合使用，如設(shè)立國家房地產(chǎn)收儲基金，以貼息、擔保、注資等形式，對以專項債、央行再貸款等資金進行房地產(chǎn)收儲運營的機構(gòu)給予支持。（四）房地產(chǎn)收儲覆蓋范圍和資產(chǎn)選擇1．重點收儲人口規(guī)模大、市場有需求城市的資產(chǎn)為更好地與現(xiàn)行政策措施結(jié)合和引導(dǎo)示范，同時也考慮收儲資產(chǎn)處置路徑，重點收儲人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好、市場有需求城市的資產(chǎn)。初期可選擇少數(shù)試點城市，取得一定效果后，根據(jù)情況擴大范圍。2．優(yōu)先收儲產(chǎn)權(quán)清晰的現(xiàn)房資產(chǎn)收儲資產(chǎn)因城而異，按照先易后難的思路，原則上按套收儲（降低溝通與協(xié)調(diào)成本）城市下轄行政區(qū)縣內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰的現(xiàn)房資產(chǎn)，前期重點有序收儲三類資產(chǎn)：一是已竣工未銷售的新建商品住宅；二是經(jīng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制支持的白名單項目完工后的未售資產(chǎn)；三是二手住宅。在收儲效果良好且有必要的情況下，可擇機擴大范圍至住宅在建工程和閑置土地、法拍住宅、低效商辦等資產(chǎn)。此外，為堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見，同等條件下可優(yōu)先考慮收儲民營房企的資產(chǎn)。（五）收儲資產(chǎn)的定價、管理和退出1．收儲資產(chǎn)定價邏輯收儲制度的核心是定價。收儲定價機制應(yīng)堅持市場化原則，平衡各參與主體合理利益訴求，讓價格在“陽光”下產(chǎn)生，確保價格形成機制公開透明。具體操作上，可考慮參考資產(chǎn)重置成本合理確定，比如以收儲制度正式實施前一定時間（如三個月）的市場實際成交價為基準打折。打折的原則是政府、金融機構(gòu)和房企共擔損失。政府承擔的損失，主要是收儲交易發(fā)生的稅費減免以及土地成本的適當折讓，金融機構(gòu)承擔項目資產(chǎn)對應(yīng)債務(wù)的利息損失，房企承擔全部利潤及部分運營管理成本損失。舉例而言，如果項目平均息稅前利潤率為xx%，土地成本占比平均x成且折讓xx%，金融機構(gòu)免息，政府免交易稅費，房企運營管理成本折半計算，政府收儲價約為全部成本價的x～x成。此外，為彌合定價分歧，可視情況使用“價差分成機制”，即按市場化原則，在收儲協(xié)議中