福建省2025年上半年房地產估價師《理論與方法》：實地查勘的實施和記錄模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為。

A：合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書

B：圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書

C：合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙

D：圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書

E：借款合同2、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25％，則名義年利率是。

A：7.02％

B：7.04％

C：7.50％

D：7.85％

E：借款合同3、下列屬于流動資產的是。

A：長期投資

B：固定資產

C：無形資產

D：應收賬款

E：執(zhí)行層的組織協調4、如果石油價格的持續(xù)攀升導致了一個國家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。

A：需求拉動型通貨膨脹

B：成本推動型通貨膨脹

C：結構失調型通貨膨脹

D：預期型通貨膨脹

E：執(zhí)行層的組織協調5、是稅收的關鍵特征。

A：強制性

B：固定性

C：無償性

D：有償性

E：執(zhí)行層的組織協調6、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計算該投資項目的資本金利潤率為__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3%7、是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

A：廉租住房

B：經濟適用住房

C：普通商品房

D：工業(yè)用房

E：房地產估價機構必須加蓋公章8、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的__。

A．銷售收入

B．轉讓收入

C．租金收入

D．利息收入9、某宗收益性房地產，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉讓稅費為售價的6%，資本化率為9%。該房地產目前的價值為（）萬元。

A．923

B．1111

C．1353

D．187210、某宗工業(yè)用地面積為5000㎡，容積率為1．0，樓面地價為800元／㎡，若城市規(guī)劃部門批準將該地塊改為商住用地，容積率為8．0，其中商業(yè)用途建筑面積占40％，樓面地價為3000元／㎡，居住用途建筑面積占60％，樓面地價為1000元／㎡。該宗地塊上理論上應補交的地價為萬元。

A：4000

B：5900

C：6800

D：7200

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的倍。

A：5

B：10

C：15

D：30

E：房地產估價機構必須加蓋公章12、某宗房地產的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元／㎡和505元／㎡，則該宗土地的減價修正額為元／㎡。

A：50

B：250

C：300

D：350

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地__。

A．最低價格

B．最高價格

C．平均價格

D．成交價格14、某宗面積為3000㎡的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／㎡．現按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／㎡．理論上應補地價．【2025年考題】

A：78萬元

B：882萬元

C：1210萬元

D：1272萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列哪一項并不屬于房地產市場的運行環(huán)境__。

A．政治環(huán)境

B．國際環(huán)境

C．自然環(huán)境

D．技術環(huán)境16、已知某城市容積率修正系數表，如下表：若確定比較案例宗地地價為900元／㎡，容積率為1．7，待估宗地規(guī)劃容積率為1．3，則進行容積率修正后可比實例的價格為元／㎡。

A：1177

B：675

C：688．2

D：1200

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、如果貸款利率__內部收益率，項目投資就會盈利。

A．低于

B．等于

C．高于

D．無關聯18、因土地使用權屆滿，權利人需要到登記機關辦理__。

A．轉移登記

B．變更登記

C．初始登記

D．注銷登記19、某城市2025年至2025年的平均房價分別是2700元／、3300元／、3500元／，則該城市2025年至2025年房價年平均增長。

A：9．04％

B：13．86％

C：109．04％

D：113．86％

E：執(zhí)行層的組織協調20、某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為．【2025年考題】

A：40年

B：43年

C：47年

D：50年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、投資者對房地產內部，使用功能的變動(例如，在公寓內設置自助洗衣房提供洗衣服務等)，體現了投資者對房地產投資__的重視。

A．各異性

B．適應性

C．相互影響性

D．專業(yè)管理依賴性22、某宗房地產的土地出讓年限為50年，已經使用6年，預計未來每年正常情況下可以獲得凈收益15萬元，預期報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格接近于（）萬元。

A．147

B．148

C．149

D．15023、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，這些物質存在于

A．棉子酸，粗制棉子油中

B．棉子酸，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

C．棉酚，粗制棉子油中

D．棉酚，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

E．棉子酸，棉殼中24、房地產開發(fā)的程序主要分為__四個階段。

A．投資機會選擇、決策分析、建設、物業(yè)管理

B．投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理

C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售

D．投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設、租售25、房地產的投資對象包括__。

A．房地產直接投資和房地產間接投資

B．土地、建成后的物業(yè)和在建工程

C．商品房建設投資和土地開發(fā)投資

D．固定資產投資和流動資產投資二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費＝每平方米造價指標×建筑面積，屬于__。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．概算指標法

D．工程量近似匡算法2、建筑材料的力學性質包括等。

A：強度

B：塑性

C：硬度

D：密實度

E：耐磨性3、在房地產市場的分類中，一級市場是指__。

A．土地使用權轉讓市場

B．新建商品房租售市場

C．土地使用權出讓市場

D．土地使用權出讓市場和新建商品房租售市場4、，除業(yè)主大會另有決定外，都應當轉入住宅專項維修資金滾存使用。

A：住宅專項維修資金的存儲利息

B：利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益

C：住宅共用設施設備報廢后回收的殘值

D：物業(yè)服務企業(yè)的支出節(jié)余

E：利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業(yè)主所得收益5、下列關于股票與公司債券的表述不正確的是。

A：二者既有相同之處，又有質的區(qū)別

B：股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資

C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質的債權債務關系，而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權與公司生產經營權的關系

D：在風險承擔方面，公司債券持有人承擔公司經營風險責任，而股票持有者則不承擔公司經營風險責任

E：股票投資風險是很大的。相比之下，公司債券則是一種風險程度相對低得多的投資6、某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡，總建筑面積為6800㎡。當地同檔次賓館的綜合造價為3000元／㎡，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為萬元。

A：1800

B：2040

C：2100

D：2380

E：借款合同7、在測算資本金融資成本時，其資金占用費一般應按機會成本原則計算，當機會成本難以計算時，可參照計算。

A：綜合利率

B：銀行貸款利率

C：銀行存款利率

D：折現率

E：借款合同8、關于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有（）。

A．長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B．長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C．長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調整

D．長期趨勢法用來填補某些房地產價格歷史資料的缺乏

E．長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產價格的發(fā)展?jié)摿挖厔?、房地產置業(yè)投資的經濟效果主要表現為等。

A：企業(yè)實力提升

B：租金收入

C：對社會貢獻增加

D：物業(yè)增值

E：物業(yè)權益份額增加10、房產面積測量的精度要求是以作為限差。

A：誤差的平均值

B：誤差的最大值

C：中誤差

D：兩倍中誤差

E：執(zhí)行層的組織協調

11、某宗面積為3000m2的倉儲用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。則理論上應補地價__萬元。

A．1270

B．1271

C．1272

D．127312、當開發(fā)項目用地面積一定時，__的大小就決定了項目可建設建筑面積的數量。

A．租售價格

B．開發(fā)期

C．容積率

D．建筑密度13、假設開發(fā)法中，估價時點通常是指__。

A．開發(fā)完成后的房地產價值所對應的時間

B．開發(fā)結束時的時間

C．全部租售出去的時間

D．購買待開發(fā)房地產時的時間14、下列有關法律的效力問題，表述正確的是。

A：憲法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章都不得與憲法相抵觸

C：法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章

D：行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、規(guī)章

E：地方性法規(guī)的效力等同于本級地方政府規(guī)章，但高于其下級地方政府規(guī)章15、W房地產開發(fā)企業(yè)的下列條件，__是符合其設立房地產開發(fā)企業(yè)應具備的條件。

A．注冊資本在10萬元以上

B．注冊資本在100萬元以上

C．有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員

D．有2名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員

E．有2名以上持有資格證書的專職會計人員16、下列關于房地產權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__。

A．屬地管理原則

B．房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

C．房地產權利人只能到房屋所在地的市(縣)房，地產管理部門辦理產權登記

D．房屋的所有權人和使用人為兩個人17、下列職能中，屬于保險基本職能的是__。

A．分散危險

B．融通資金

C．防災防損

D．分配資金18、下列關于計算建筑面積的表述，錯誤的是。

A：全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算全部建筑面積

B：穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，按自然層計算面積

C：未封閉的陽臺，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算

D：無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的全部計算

E：房屋之間無上蓋的架空通廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算19、直接資本化法的優(yōu)點不包括（）。

A．不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B．指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎

C．每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率

E．資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況20、收益遞增遞減原理揭示的投入產出關系不包括。

A：收益遞減規(guī)律

B：規(guī)模報酬規(guī)律

C：利潤最大化規(guī)律

D：均衡規(guī)律

E：適合規(guī)律21、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為__。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5%22、商品房預售方案應包括的內容有。

A：項目基本情況

B：預售房屋套數

C：銷售人員姓名和身份證號

D：竣工交付日期

E：住房質量責任承擔主體23、在復雜購買行為中，購買者的決策過程由__階段構成。

A．引起需要、評價方案、收集信息、決定購買、買后行為

B．收集信息、評價方案、引起需要、決定購買、買后行為

C．收集信息、引起需要、評價方案、決定購買、買后行為

D．引起需要、