中國(guó)住房市場(chǎng)高房?jī)r(jià)的制度溯源與破解路徑研究一、引言1.1研究背景與意義近年來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，已然成為社會(huì)各界高度關(guān)注的焦點(diǎn)問題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的十幾年間，全國(guó)新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)總體呈上升趨勢(shì)。2025年3月份，70個(gè)大中城市中，雖然部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加、同比降幅收窄等情況，但整體房?jī)r(jià)水平仍處于高位。例如，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比雖有下降，但降幅收窄，其中上海還呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)；二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比也分別下降，但降幅同樣收窄。而從長(zhǎng)期數(shù)據(jù)來(lái)看，2010-2024年，全國(guó)房?jī)r(jià)平均每年以一定比例增長(zhǎng)，部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅更為驚人。高房?jī)r(jià)對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了多方面的深遠(yuǎn)影響。從民生角度而言，過(guò)高的房?jī)r(jià)使得購(gòu)房成為普通民眾沉重的負(fù)擔(dān)。許多年輕人為了湊齊購(gòu)房首付，不僅要耗盡自己多年的積蓄，甚至還需要依靠父母長(zhǎng)輩的資助，淪為“房奴”后，長(zhǎng)期背負(fù)著沉重的房貸壓力，生活質(zhì)量嚴(yán)重下降。以北京為例，一套普通的90平方米住房，按照當(dāng)前平均房?jī)r(jià)計(jì)算，總價(jià)可能高達(dá)數(shù)百萬(wàn)元，對(duì)于普通上班族來(lái)說(shuō)，需要幾十年的收入才能負(fù)擔(dān)得起。同時(shí)，高房?jī)r(jià)也加劇了社會(huì)的貧富差距，擁有多套房產(chǎn)的人資產(chǎn)不斷增值，而無(wú)房者則愈發(fā)難以實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，進(jìn)一步影響了社會(huì)的公平與和諧。在經(jīng)濟(jì)層面，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的資金被分流，影響了制造業(yè)、科技創(chuàng)新等其他重要產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，高房?jī)r(jià)還可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，一旦泡沫破裂，將對(duì)金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成巨大沖擊，如2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，就是房地產(chǎn)泡沫破裂的典型案例。鑒于此，深入研究中國(guó)住房?jī)r(jià)格過(guò)高的制度成因，并提出切實(shí)可行的解決建議具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)剖析土地制度、稅收制度、金融制度等方面存在的問題，可以為政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供理論依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，提升民眾的生活幸福感。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外學(xué)者在住房市場(chǎng)價(jià)格影響因素研究方面成果頗豐。如Abraham和Hendershott（1996）認(rèn)為住宅價(jià)格上漲與住宅建設(shè)成本、就業(yè)率和收入直接相關(guān)，且與利率上升成負(fù)相關(guān)。Peng和Wheaton（1994）通過(guò)對(duì)香港1965-1990年的數(shù)據(jù)研究，發(fā)現(xiàn)土地供給變化對(duì)地價(jià)、住宅價(jià)格和住宅供給都有較大影響。在住房制度研究領(lǐng)域，德國(guó)的住房制度備受關(guān)注，其以居住為導(dǎo)向，建立了全面的租賃住房保障體系，通過(guò)金融制度、稅收制度和租賃制度共同約束和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定。美國(guó)則主要通過(guò)稅收、信貸等間接手段影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，如Mayer和Somervile（2000）通過(guò)對(duì)美國(guó)44個(gè)大中都市的面板數(shù)據(jù)模型研究，探討了土地利用限制對(duì)建筑面積的影響。國(guó)內(nèi)學(xué)者也對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行了多方面研究。在價(jià)格影響因素上，張夢(mèng)和施同兵（2020）研究發(fā)現(xiàn)土地政策會(huì)通過(guò)影響土地價(jià)格對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響；韋金洪和劉佳（2012）利用VAR模型證實(shí)利率與貨幣供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)有較大影響，且貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在短期和長(zhǎng)期表現(xiàn)不同。在制度研究方面，諸多學(xué)者指出我國(guó)土地出讓制度、稅收制度等存在的問題。如土地出讓的“招拍掛”制度在一定程度上推高了地價(jià)，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；房地產(chǎn)稅收體系不完善，存在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重，保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行。然而，當(dāng)前研究仍存在一些不足。在研究視角上，多數(shù)學(xué)者從單一因素或制度分析房?jī)r(jià)問題，缺乏對(duì)土地制度、稅收制度、金融制度等多制度協(xié)同影響房?jī)r(jià)的系統(tǒng)性研究。在研究方法上，實(shí)證研究雖能揭示變量間的相關(guān)性，但對(duì)于制度背后深層次的利益博弈和政策傳導(dǎo)機(jī)制剖析不夠深入。在研究?jī)?nèi)容上，針對(duì)新興城鎮(zhèn)化背景下，人口流動(dòng)、區(qū)域發(fā)展不平衡等因素與住房制度交互影響房?jī)r(jià)的研究還較為欠缺。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)在本研究中，主要運(yùn)用了以下三種研究方法。文獻(xiàn)研究法，廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于住房市場(chǎng)價(jià)格、土地制度、稅收制度、金融制度等相關(guān)文獻(xiàn)資料，梳理國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，深入了解住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高問題的研究脈絡(luò)，為本文的研究提供理論基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)相關(guān)學(xué)術(shù)論文、政府報(bào)告、行業(yè)研究報(bào)告等的分析，全面掌握已有研究成果和存在的不足，明確本文的研究方向和重點(diǎn)。案例分析法，選取典型城市如北京、上海、深圳等作為案例，深入分析這些城市在土地出讓、稅收政策實(shí)施、金融政策調(diào)控等方面的具體實(shí)踐，以及這些實(shí)踐對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生的影響。以北京為例，詳細(xì)研究其土地“招拍掛”過(guò)程中地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，以及限購(gòu)、限貸等金融政策下住房市場(chǎng)的供需變化和價(jià)格波動(dòng)情況，從實(shí)際案例中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，揭示制度因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制。對(duì)比分析法，將中國(guó)的住房制度與國(guó)外如德國(guó)、美國(guó)等住房市場(chǎng)較為成熟國(guó)家的制度進(jìn)行對(duì)比，分析不同制度下住房市場(chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)及差異原因。德國(guó)以居住為導(dǎo)向的租賃住房保障體系，通過(guò)金融制度、稅收制度和租賃制度共同約束和保障房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定；美國(guó)則主要通過(guò)稅收、信貸等間接手段影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)比，找出中國(guó)住房制度可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)，為完善中國(guó)住房制度提供參考。本研究的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是研究視角創(chuàng)新，從多制度維度系統(tǒng)性分析住房?jī)r(jià)格過(guò)高的成因，改變以往單一因素或制度分析的局限性。綜合考慮土地制度、稅收制度、金融制度等多種制度之間的協(xié)同作用和相互影響，深入剖析它們?nèi)绾喂餐瑢?dǎo)致住房?jī)r(jià)格過(guò)高，全面揭示房?jī)r(jià)問題背后的制度根源。二是政策建議創(chuàng)新，提出綜合性的制度改革建議，而非單一政策調(diào)整。在深入分析制度成因的基礎(chǔ)上，從土地出讓方式改革、稅收體系完善、金融政策優(yōu)化等多個(gè)方面提出一攬子改革建議，注重各項(xiàng)政策之間的協(xié)調(diào)性和配套性，以形成政策合力，有效解決住房?jī)r(jià)格過(guò)高問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。二、中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格現(xiàn)狀剖析2.1房?jī)r(jià)走勢(shì)回顧近年來(lái)，中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)跌宕起伏，呈現(xiàn)出復(fù)雜的變化態(tài)勢(shì)。自2000年以來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，住房市場(chǎng)需求持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)總體上保持著長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)。特別是在2003-2013年這十年間，房?jī)r(jià)上漲尤為顯著。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2003-2013年期間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格從2359元/平方米一路上漲至5850元/平方米，漲幅高達(dá)148%，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為9.5%。這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，土地市場(chǎng)活躍，大量資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷走高。在2014-2015年期間，由于前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短暫的下跌或漲幅收窄的情況。例如，2014年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格漲幅僅為1.5%，一些三四線城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)了明顯下跌。但從2016年開始，房?jī)r(jià)又迎來(lái)了新一輪的快速上漲。2016-2017年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅再度擴(kuò)大，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅驚人。以深圳為例，2016年深圳房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)30%，房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府從2016年底開始實(shí)施了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等。在這些調(diào)控政策的作用下，2018-2019年房?jī)r(jià)漲幅逐漸收窄，市場(chǎng)逐漸趨于平穩(wěn)。2019年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格漲幅降至6.5%，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。2020年，受新冠疫情的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大沖擊，一季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌。但隨著疫情得到有效控制，政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)的政策，包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的適度寬松政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，房?jī)r(jià)也開始企穩(wěn)回升。2020-2021年上半年，房?jī)r(jià)再次呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，不過(guò)漲幅相對(duì)較為溫和。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了較大變化。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，市場(chǎng)信心受到影響，加之調(diào)控政策持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下行壓力。2021年10月開始，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐漸增加。進(jìn)入2022年，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)，2022年全年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格下降2.3%。2023-2024年，雖然部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了止跌企穩(wěn)的跡象，但整體市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，房?jī)r(jià)總體保持在相對(duì)穩(wěn)定但略有下行的狀態(tài)。2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比總體降幅收窄；各線城市同比降幅均繼續(xù)收窄。具體來(lái)看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比雖有下降，但降幅收窄，其中上海還呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)；二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比也分別下降，但降幅同樣收窄。從這些數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸走出低谷，呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，但整體房?jī)r(jià)水平仍處于高位，市場(chǎng)調(diào)整仍在持續(xù)。從不同地區(qū)來(lái)看，房?jī)r(jià)差異十分顯著。一線城市如北京、上海、廣州、深圳，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于全國(guó)領(lǐng)先水平。2025年2月，深圳以58,548元/平方米的均價(jià)位居全國(guó)首位，上海、北京的均價(jià)也分別達(dá)到51,404元/平方米和43,984元/平方米。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)多，吸引了大量人口流入，住房需求旺盛，同時(shí)土地資源相對(duì)稀缺，供需矛盾突出，推動(dòng)房?jī)r(jià)居高不下。部分熱點(diǎn)二線城市，如廈門、杭州、三亞等，房?jī)r(jià)也較高。2025年2月，廈門房?jī)r(jià)均價(jià)為36,208元/平方米，杭州為31,053元/平方米，三亞為27,544元/平方米。這些城市通常具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、教育醫(yī)療資源和發(fā)展前景，對(duì)人口也有較強(qiáng)的吸引力，房?jī)r(jià)在過(guò)去幾年中也經(jīng)歷了快速上漲。相比之下，三四線城市房?jī)r(jià)則相對(duì)較低。許多三四線城市的房?jī)r(jià)均價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以下，部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市房?jī)r(jià)甚至更低。這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，人口外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重，住房需求相對(duì)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力較大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。例如，一些資源型城市，隨著資源的逐漸枯竭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入困境，人口不斷外流，房?jī)r(jià)也長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的房?jī)r(jià)也存在較大差異。以北京為例，中心城區(qū)如東城區(qū)、西城區(qū)，由于地理位置優(yōu)越，教育、醫(yī)療等配套資源豐富，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)。2025年，東城區(qū)和西城區(qū)的二手房均價(jià)普遍在10萬(wàn)元/平方米以上，而遠(yuǎn)郊區(qū)如延慶區(qū)、密云區(qū)的房?jī)r(jià)則大多在3萬(wàn)元/平方米左右。這種區(qū)域房?jī)r(jià)差異主要是由地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)資源等因素決定的。2.2高房?jī)r(jià)的影響高房?jī)r(jià)給中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)多方面負(fù)面影響，涵蓋居民生活、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)穩(wěn)定等重要領(lǐng)域。在居民生活層面，購(gòu)房負(fù)擔(dān)大幅加重。房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，讓購(gòu)房成為普通家庭難以承受之重。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位，2024年深圳房?jī)r(jià)收入比超過(guò)30，意味著一個(gè)普通家庭需要30年以上的收入才能購(gòu)買一套住房。為了湊齊首付和償還房貸，許多家庭不僅要傾盡積蓄，還需背負(fù)沉重的債務(wù)，成為“房奴”。他們長(zhǎng)期承受著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，生活質(zhì)量急劇下降。不少年輕人為了還房貸，節(jié)衣縮食，放棄了旅游、休閑娛樂等消費(fèi)活動(dòng)，甚至在教育、醫(yī)療等方面也不得不減少開支。消費(fèi)被嚴(yán)重抑制。高房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。大量資金被用于購(gòu)房和償還房貸，使得居民在其他方面的消費(fèi)能力大幅下降。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，我國(guó)居民消費(fèi)率持續(xù)走低，2024年居民消費(fèi)率僅為38.5%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平。居民在購(gòu)房后，往往無(wú)力再進(jìn)行大額消費(fèi)，如汽車、家電等耐用消費(fèi)品的購(gòu)買，這不僅影響了居民的生活品質(zhì)，也對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致資源配置失衡。大量資金被吸引到房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。這使得實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的資金、土地、人才等資源被嚴(yán)重分流。以制造業(yè)為例，由于土地成本上升，許多制造企業(yè)不得不將工廠遷往偏遠(yuǎn)地區(qū)，增加了運(yùn)輸成本和管理成本，削弱了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。一些中小企業(yè)甚至因?yàn)闊o(wú)法承受高昂的成本而倒閉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到20%以上，而制造業(yè)投資占比則相對(duì)較低，這嚴(yán)重影響了我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)也受到了阻礙。高房?jī)r(jià)使得創(chuàng)業(yè)成本大幅增加，包括辦公場(chǎng)地租金、員工住房成本等。這對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是巨大的挑戰(zhàn)，許多有創(chuàng)新想法的年輕人因?yàn)闊o(wú)法承擔(dān)高昂的成本而放棄創(chuàng)業(yè)。高房?jī)r(jià)還使得人才流動(dòng)受到限制，一些高端人才因?yàn)闊o(wú)法在大城市購(gòu)房而選擇離開，這對(duì)城市的創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。從社會(huì)穩(wěn)定角度來(lái)看，貧富差距進(jìn)一步拉大。高房?jī)r(jià)使得擁有房產(chǎn)的人資產(chǎn)迅速增值，而無(wú)房者則面臨著越來(lái)越大的購(gòu)房壓力，貧富差距不斷擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中，住房資產(chǎn)占比超過(guò)60%，房?jī)r(jià)上漲使得有房家庭的財(cái)富不斷增加，而無(wú)房家庭則難以分享房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的紅利。這種貧富差距的擴(kuò)大容易引發(fā)社會(huì)不滿情緒，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。社會(huì)階層固化趨勢(shì)加劇。高房?jī)r(jià)成為了年輕人向上流動(dòng)的障礙，許多年輕人即使努力工作，也難以在大城市擁有一套屬于自己的房子，實(shí)現(xiàn)階層跨越變得更加困難。這種社會(huì)階層固化不利于社會(huì)的公平正義和可持續(xù)發(fā)展，容易引發(fā)社會(huì)矛盾。三、住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的制度成因分析3.1土地制度因素3.1.1土地供應(yīng)壟斷與招拍掛制度在中國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，地方政府代表國(guó)家行使土地出讓的權(quán)力，這使得地方政府在土地供應(yīng)中處于壟斷地位。這種壟斷供應(yīng)減少了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體，導(dǎo)致土地供應(yīng)缺乏彈性。土地招拍掛制度是指土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓。自2002年該制度全面實(shí)施以來(lái)，其在提高土地出讓透明度、防止土地出讓過(guò)程中的腐敗行為等方面發(fā)揮了積極作用。但在實(shí)際操作中，也存在一些問題，推動(dòng)了地價(jià)的上漲。在“價(jià)高者得”的規(guī)則下，開發(fā)商為獲取土地，往往會(huì)競(jìng)相抬高報(bào)價(jià)。以“地王”現(xiàn)象為例，2016年，融創(chuàng)以141.5億元競(jìng)得上海外灘8-1地塊，溢價(jià)率達(dá)到49%，樓板價(jià)高達(dá)10.3萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)的“地王”。如此高昂的地價(jià)必然會(huì)大幅增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，而這些成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在一些熱點(diǎn)城市，土地成本在房?jī)r(jià)中所占的比例高達(dá)40%-50%。招拍掛制度還使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期被扭曲。開發(fā)商為了在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，往往會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)過(guò)于樂觀，從而不惜高價(jià)拿地。這種非理性的競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)一步推高了地價(jià)，形成了地價(jià)與房?jī)r(jià)相互推動(dòng)上漲的惡性循環(huán)。3.1.2土地出讓結(jié)構(gòu)不合理土地出讓結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在商業(yè)、住宅用地與保障性住房用地出讓比例失衡。在土地出讓過(guò)程中，地方政府出于財(cái)政收入等方面的考慮，往往更傾向于出讓商業(yè)和住宅用地，而對(duì)保障性住房用地的供應(yīng)相對(duì)不足。商業(yè)和住宅用地的出讓能夠?yàn)榈胤秸畮?lái)高額的土地出讓金收入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年，全國(guó)土地出讓收入達(dá)到8.14萬(wàn)億元，其中商業(yè)和住宅用地出讓收入占比超過(guò)80%。這使得地方政府在土地出讓時(shí)更注重商業(yè)和住宅用地的供應(yīng)，而忽視了保障性住房用地。保障性住房建設(shè)對(duì)地方政府的財(cái)政收益貢獻(xiàn)相對(duì)較小，且建設(shè)和管理成本較高，這也導(dǎo)致地方政府在保障性住房用地供應(yīng)上積極性不高。保障性住房用地供應(yīng)不足，使得保障性住房的建設(shè)規(guī)模受限，無(wú)法滿足中低收入群體的住房需求。這部分群體不得不轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相反，如果保障性住房用地供應(yīng)充足，能夠有效分流住房需求，緩解商品房市場(chǎng)的壓力，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到積極作用。如重慶市在保障性住房建設(shè)方面成效顯著，通過(guò)大規(guī)模建設(shè)公租房等保障性住房，有效改善了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。2010-2020年期間，重慶的房?jī)r(jià)漲幅明顯低于其他同類城市，這與重慶充足的保障性住房用地供應(yīng)密切相關(guān)。3.2金融制度因素3.2.1寬松的信貸政策寬松的信貸政策是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要金融制度因素之一。在過(guò)去較長(zhǎng)一段時(shí)間里，我國(guó)實(shí)行了相對(duì)寬松的住房信貸政策，其中低首付和低利率政策對(duì)購(gòu)房需求的刺激作用尤為顯著。低首付政策降低了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，使得更多人能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2008年全球金融危機(jī)后，為了刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我國(guó)部分地區(qū)將首套房首付比例降至20%，這一政策調(diào)整使得許多原本因首付資金不足而無(wú)法購(gòu)房的消費(fèi)者具備了購(gòu)房能力，大量潛在需求被釋放出來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)43.6%，銷售金額同比增長(zhǎng)75.5%，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。低利率政策則降低了購(gòu)房者的還款壓力，進(jìn)一步激發(fā)了購(gòu)房熱情。央行多次下調(diào)存貸款利率，以2015年為例，央行先后5次降息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%降至年末的4.9%。低利率環(huán)境使得購(gòu)房者的房貸利息支出大幅減少，以貸款100萬(wàn)元、期限30年的等額本息還款方式為例，利率下調(diào)后每月還款額減少了約600元。這使得購(gòu)房成本降低，吸引了更多消費(fèi)者貸款購(gòu)房，從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。除了低首付和低利率政策外，銀行信貸額度的寬松也為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的資金支持。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，銀行往往會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的投放力度，信貸額度充足使得開發(fā)商能夠更容易地獲得開發(fā)貸款，購(gòu)房者也能順利申請(qǐng)到房貸。這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。3.2.2房地產(chǎn)金融化過(guò)度房地產(chǎn)金融化過(guò)度也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高的重要原因。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)金融的依賴程度較高，金融機(jī)構(gòu)大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)對(duì)資金需求巨大，開發(fā)商主要依靠銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資等多種金融手段來(lái)獲取資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到2.6萬(wàn)億元，占比12.3%；利用外資102億元，占比0.05%；自籌資金5.8萬(wàn)億元，占比27.3%；定金及預(yù)收款5.4萬(wàn)億元，占比25.5%；個(gè)人按揭貸款3.2萬(wàn)億元，占比15.1%。大量金融資金的投入，使得房地產(chǎn)開發(fā)得以大規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)也推高了土地價(jià)格和開發(fā)成本，進(jìn)而傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，個(gè)人住房貸款成為購(gòu)房者的主要融資方式。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大。2024年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額達(dá)到38.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.2%。個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，使得居民購(gòu)房能力增強(qiáng)，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)金融化過(guò)度還引發(fā)了房地產(chǎn)投資過(guò)熱現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)具有保值增值的特性，在金融市場(chǎng)資金充裕的情況下，大量投資者將房地產(chǎn)作為投資工具，通過(guò)貸款購(gòu)買房產(chǎn)，期望獲取房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益。這種投資行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求虛增，房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化。如在一些熱點(diǎn)城市，投資性購(gòu)房比例過(guò)高，部分投資者甚至通過(guò)多套購(gòu)房來(lái)獲取高額利潤(rùn)，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。3.3稅收制度因素3.3.1交易環(huán)節(jié)稅收重，保有環(huán)節(jié)稅收輕我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系在交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)存在結(jié)構(gòu)失衡的問題，交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)較重，而保有環(huán)節(jié)稅收相對(duì)較輕。在交易環(huán)節(jié)，涉及多種稅收，如契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。以二手房交易為例，購(gòu)房者需要繳納契稅，稅率根據(jù)房屋面積和購(gòu)房套數(shù)有所不同，一般在1%-3%之間。對(duì)于賣方而言，如果房屋持有時(shí)間不足5年，還需繳納個(gè)人所得稅，稅率通常為房屋增值部分的20%，若無(wú)法提供房屋原值憑證，則按房屋售價(jià)的1%-3%征收；同時(shí)，還可能涉及土地增值稅，根據(jù)增值額的不同，適用30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。如此高額的交易環(huán)節(jié)稅收，使得房產(chǎn)交易成本大幅增加。相比之下，保有環(huán)節(jié)的稅收則較為薄弱。目前，我國(guó)僅在上海和重慶等地進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，尚未在全國(guó)范圍內(nèi)全面開征房產(chǎn)稅。即使在試點(diǎn)城市，房產(chǎn)稅的征收范圍和稅率也相對(duì)有限。在上海，房產(chǎn)稅征收對(duì)象為上海市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，稅率根據(jù)房?jī)r(jià)高低分別為0.4%和0.6%。這種交易環(huán)節(jié)重稅、保有環(huán)節(jié)輕稅的稅收結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生了一系列負(fù)面效應(yīng)。重交易環(huán)節(jié)稅收抑制了房屋的合理流通。較高的交易成本使得房產(chǎn)所有者在出售房屋時(shí)面臨較大的經(jīng)濟(jì)損失，從而減少了市場(chǎng)上的房屋供給量。一些房主即使有改善住房條件的需求，也因擔(dān)心承擔(dān)高額的交易稅費(fèi)而選擇繼續(xù)持有現(xiàn)有房屋，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)活躍度降低，房屋資源無(wú)法得到有效配置。輕保有環(huán)節(jié)稅收則鼓勵(lì)了投機(jī)炒房行為。由于持有房產(chǎn)的成本較低，投資者可以大量囤積房產(chǎn)，等待房?jī)r(jià)上漲后再出售以獲取高額利潤(rùn)。這種投機(jī)行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求虛增，房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化。如在一些熱點(diǎn)城市，投資性購(gòu)房比例過(guò)高，部分投資者甚至通過(guò)多套購(gòu)房來(lái)獲取高額利潤(rùn)，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高。3.3.2稅收政策對(duì)保障性住房支持不足在保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，稅收政策的支持力度相對(duì)薄弱，這在一定程度上影響了保障性住房的供應(yīng)和發(fā)展，進(jìn)而對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生不利影響。在保障性住房建設(shè)環(huán)節(jié)，缺乏足夠的稅收優(yōu)惠政策來(lái)降低建設(shè)成本。與普通商品房開發(fā)相比，保障性住房建設(shè)利潤(rùn)空間較小，需要政府通過(guò)稅收政策給予支持。然而，目前我國(guó)在保障性住房建設(shè)方面的稅收優(yōu)惠政策相對(duì)較少。雖然對(duì)保障性住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)開發(fā)商建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的用地也有一定的稅收減免，但這些優(yōu)惠政策的覆蓋范圍和力度仍顯不足。一些保障性住房項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，仍需繳納較高的土地增值稅、企業(yè)所得稅等，這增加了開發(fā)商的建設(shè)成本，降低了其參與保障性住房建設(shè)的積極性。在保障性住房運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，稅收政策也未能充分發(fā)揮激勵(lì)作用。保障性住房的租金收入相對(duì)較低，運(yùn)營(yíng)管理成本卻較高，需要稅收政策給予支持以維持其可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。但目前我國(guó)對(duì)保障性住房運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策不夠完善。如對(duì)保障性住房租金收入征收的增值稅、房產(chǎn)稅等，雖然有一定的減免政策，但減免幅度有限，導(dǎo)致保障性住房運(yùn)營(yíng)主體的稅負(fù)仍然較重。這使得一些保障性住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)面臨資金壓力，難以提供高質(zhì)量的住房保障服務(wù)，影響了保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。稅收政策對(duì)保障性住房支持不足，導(dǎo)致保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)受到限制，無(wú)法有效滿足中低收入群體的住房需求。這部分群體不得不轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。相反，如果稅收政策能夠加大對(duì)保障性住房的支持力度，降低建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，提高開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的積極性，增加保障性住房的供應(yīng)，將有助于分流住房需求，緩解商品房市場(chǎng)的壓力，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到積極作用。3.4住房保障制度因素3.4.1保障性住房供應(yīng)不足保障性住房供應(yīng)不足是我國(guó)住房保障制度中存在的突出問題之一，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了顯著影響。在保障性住房建設(shè)規(guī)模方面，雖然近年來(lái)我國(guó)加大了保障性住房的建設(shè)力度，但總體規(guī)模仍相對(duì)較小，無(wú)法滿足龐大的中低收入群體的住房需求。2024年，全國(guó)保障性住房建設(shè)數(shù)量為580萬(wàn)套，相較于龐大的中低收入人口數(shù)量而言，這一建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。許多城市的保障性住房項(xiàng)目在規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中，受到土地、資金等因素的制約，導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度緩慢，無(wú)法按時(shí)交付使用。保障性住房的分配機(jī)制也存在不完善之處。在一些地區(qū)，保障性住房的申請(qǐng)條件不夠明確和科學(xué)，審核過(guò)程缺乏嚴(yán)格的監(jiān)管，導(dǎo)致一些不符合條件的人通過(guò)不正當(dāng)手段獲取保障性住房，而真正需要住房的中低收入群體卻被排除在外。一些地方在保障性住房分配中存在“人情房”“關(guān)系房”等現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了保障性住房分配的公平性和公正性。這種分配不公不僅導(dǎo)致保障性住房資源的浪費(fèi)，也加劇了社會(huì)的不滿情緒，影響了保障性住房政策的實(shí)施效果。保障性住房供應(yīng)不足對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了直接的推動(dòng)作用。由于保障性住房無(wú)法滿足需求，大量中低收入群體不得不轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了商品房市場(chǎng)的供需矛盾。根據(jù)供求原理，當(dāng)需求增加而供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，房?jī)r(jià)必然上漲。在一些熱點(diǎn)城市，由于保障性住房供應(yīng)短缺，中低收入群體對(duì)商品房的需求旺盛，使得房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。保障性住房供應(yīng)不足還導(dǎo)致了住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，高端商品房供應(yīng)過(guò)剩，而中低端保障性住房供應(yīng)不足，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的不合理上漲。3.4.2保障性住房覆蓋范圍有限當(dāng)前我國(guó)保障性住房覆蓋范圍有限，保障對(duì)象界定不夠科學(xué)，導(dǎo)致大量中低收入群體無(wú)法享受到住房保障，被迫進(jìn)入商品房市場(chǎng)，這也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一。在保障對(duì)象界定方面，我國(guó)現(xiàn)行的保障性住房政策主要以收入水平作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，將保障對(duì)象限定為低收入和部分中等偏下收入群體。然而，在實(shí)際操作中，這種界定方式存在一定的局限性。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，城市中出現(xiàn)了大量的新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等群體，他們的收入水平雖然高于傳統(tǒng)意義上的低收入群體，但仍然難以承受高昂的商品房?jī)r(jià)格。按照現(xiàn)行的保障性住房政策，他們卻無(wú)法納入保障范圍，成為住房保障的“夾心層”。新就業(yè)大學(xué)生通常剛剛步入社會(huì)，工資收入相對(duì)較低，且在城市中沒有自有住房。他們面臨著巨大的租房和購(gòu)房壓力，但由于收入超過(guò)了保障性住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，只能在商品房市場(chǎng)中尋找住房。外來(lái)務(wù)工人員為城市的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，但他們的收入水平普遍不高，且工作穩(wěn)定性較差。在城市中，他們往往難以獲得保障性住房，只能選擇在租金較高的房屋中居住，或者被迫購(gòu)買價(jià)格昂貴的商品房。這些“夾心層”群體的住房需求無(wú)法得到有效滿足，只能涌入商品房市場(chǎng)，進(jìn)一步增加了商品房市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。保障性住房覆蓋范圍有限還導(dǎo)致了社會(huì)資源的不合理配置。由于大量中低收入群體無(wú)法享受保障性住房，他們不得不將大量的收入用于住房支出，這不僅影響了他們的生活質(zhì)量，也限制了他們?cè)谄渌矫娴南M(fèi)能力，不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，保障性住房覆蓋范圍有限也加劇了社會(huì)的不公平，使得不同收入群體之間的住房差距進(jìn)一步拉大，影響了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。四、國(guó)際住房制度經(jīng)驗(yàn)借鑒4.1德國(guó)：住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)與房?jī)r(jià)穩(wěn)定德國(guó)住房市場(chǎng)以其發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)和長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)而備受關(guān)注。德國(guó)完善的租賃法規(guī)為租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。德國(guó)的《住房租賃法》對(duì)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，嚴(yán)格限制房東隨意漲房租的行為。法律要求房東在漲房租時(shí)，必須書面陳述漲價(jià)理由，并且要舉出三個(gè)同類住房漲價(jià)的例證，否則房客可以起訴。而且在一般情況下，當(dāng)事人需連續(xù)15個(gè)月內(nèi)沒漲過(guò)價(jià)，漲幅一般不得超過(guò)10%。每個(gè)州、市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨(dú)立機(jī)構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，來(lái)確定基本價(jià)格范圍。如果房東的房租超過(guò)“合理房租”20%，就構(gòu)成違法行為，超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪。這種嚴(yán)格的租金管制政策，使得租客的權(quán)益得到了充分保護(hù)，增強(qiáng)了租客租房的安全感，也使得租賃市場(chǎng)極為穩(wěn)定。在德國(guó)，租金管制政策在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面發(fā)揮了重要作用。通過(guò)限制租金的上漲幅度，降低了租房成本，使得更多人能夠選擇租房居住，從而分流了住房需求，減輕了購(gòu)房市場(chǎng)的壓力。與買房相比，租房成本的相對(duì)穩(wěn)定使得人們對(duì)購(gòu)房的迫切性降低，減少了因購(gòu)房需求集中爆發(fā)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性。數(shù)據(jù)顯示，1970-2023年間德國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅僅為19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，如英國(guó)房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)411%，美國(guó)累計(jì)漲幅達(dá)175%。德國(guó)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，與租金管制政策下租賃市場(chǎng)對(duì)住房需求的有效分流密切相關(guān)。德國(guó)還擁有豐富而多樣的住房供應(yīng)主體，包括私人開發(fā)商、合作社、公益組織、市政機(jī)構(gòu)等。這些主體之間既存在競(jìng)爭(zhēng)，又存在合作，形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定和和諧的住房市場(chǎng)。其中，合作社是一種獨(dú)特的住房形式，它是由租客自己組成的法人實(shí)體，租客既是合作社的成員，又是合作社的股東。合作社的目的不是為了盈利，而是為了提供優(yōu)質(zhì)而實(shí)惠的住房服務(wù)。合作社的租金通常低于市場(chǎng)水平，而且租客可以參與決策和管理，享有較高的自主權(quán)和安全感。多元化的住房供應(yīng)主體增加了住房市場(chǎng)的供給，滿足了不同層次人群的住房需求，進(jìn)一步穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。4.2新加坡：公積金制度與組屋計(jì)劃新加坡的公積金制度和組屋計(jì)劃在解決住房問題方面成效顯著。新加坡中央公積金制度設(shè)立于1955年，其覆蓋了幾乎所有的新加坡雇員，是一項(xiàng)強(qiáng)制性的儲(chǔ)蓄計(jì)劃。個(gè)人公積金賬戶分為普通賬戶、特別賬戶和醫(yī)療賬戶。普通賬戶主要用于住房購(gòu)買、投資和養(yǎng)老，特別賬戶主要用于退休后的生活保障，醫(yī)療賬戶則用于支付醫(yī)療費(fèi)用。公積金制度為購(gòu)房提供了有力的資金支持，會(huì)員可動(dòng)用公積金賬戶中的資金支付購(gòu)房款和償還房貸。數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)90%的新加坡家庭使用公積金購(gòu)買住房，公積金支付占購(gòu)房款的比例平均達(dá)到70%左右。這使得居民在購(gòu)房時(shí)能夠減輕經(jīng)濟(jì)壓力，提高購(gòu)房能力。組屋計(jì)劃是新加坡實(shí)現(xiàn)居者有其屋的核心舉措。1960年新加坡政府頒布了《住房與發(fā)展法》，成立了專門負(fù)責(zé)政府公共住房建設(shè)管理的法定委員會(huì)——建屋發(fā)展局（HousingandDevelopmentBoard,HDB），致力于解決住房問題，標(biāo)志著新加坡組屋體系的正式建立。1964年，新加坡政府宣布實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入者購(gòu)買政府公共住房。建屋發(fā)展局以較低價(jià)格征用土地建造組屋，土地的低價(jià)供應(yīng)使得組屋建設(shè)成本降低，從而能夠以相對(duì)低廉的價(jià)格出售給居民。為了確保組屋分配的公平性和滿足真正的住房需求，新加坡對(duì)組屋購(gòu)買資格進(jìn)行嚴(yán)格限定。以2019年為例，家庭月收入在12000新元以下才可購(gòu)買組屋，而2019年新加坡家庭月收入中位數(shù)為9245新元，也就是至少50%以上的人在收入方面是符合購(gòu)買要求的。同時(shí)，政府設(shè)置了不同級(jí)別的購(gòu)房津貼等政策，緩解購(gòu)買房屋的經(jīng)濟(jì)壓力。如加強(qiáng)版公積金購(gòu)房補(bǔ)貼（EHG），旨在幫助低至中等收入的家庭負(fù)擔(dān)得起住房，申請(qǐng)家庭的月收入不能超過(guò)9000新元，從2024年8月起，EHG的最高補(bǔ)貼金額從80,000新元提高到了120,000新元。家庭購(gòu)房補(bǔ)貼是為首次購(gòu)房者設(shè)計(jì)的補(bǔ)貼，購(gòu)買四房或以下的組屋，最高補(bǔ)貼為80,000新元；購(gòu)買五房或更大的組屋，最高補(bǔ)貼為50,000新元。這些補(bǔ)貼政策大大減輕了購(gòu)房者的財(cái)務(wù)壓力。目前，新加坡約80%的人口居住在組屋，房屋自有率高達(dá)89.3%。組屋計(jì)劃有效解決了中低收入群體的住房問題，實(shí)現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)，同時(shí)也穩(wěn)定了住房市場(chǎng)價(jià)格，避免了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)。4.3美國(guó)：住房金融與稅收政策美國(guó)住房金融體系中，住房抵押貸款證券化占據(jù)著重要地位。其起源于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)為了緩解儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)資金流動(dòng)性不足的問題，提高住房抵押貸款的流動(dòng)性，住房抵押貸款證券化應(yīng)運(yùn)而生。具體運(yùn)作模式為，金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）將自身持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后，以證券的形式出售給投資者。在這一過(guò)程中，有三家具有聯(lián)邦政府背景的機(jī)構(gòu)發(fā)揮了關(guān)鍵作用，分別是政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）、聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA，俗稱FannieMae）和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC，俗稱FreddieMac）。它們發(fā)行的抵押證券占抵押證券市場(chǎng)的絕大多數(shù)，比例達(dá)94%。住房抵押貸款證券化對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。從積極方面來(lái)看，它為住房市場(chǎng)提供了充足的資金支持。通過(guò)將住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券在資本市場(chǎng)上出售，吸引了大量社會(huì)資金流入住房市場(chǎng)，拓寬了住房融資渠道，使得更多居民能夠獲得購(gòu)房貸款，提高了居民的購(gòu)房能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在住房抵押貸款證券化發(fā)展的高峰期，美國(guó)一級(jí)市場(chǎng)上的住房抵押貸款大約有一半被用于發(fā)行住房抵押貸款證券，這極大地促進(jìn)了住房市場(chǎng)的繁榮。這種證券化也帶來(lái)了潛在風(fēng)險(xiǎn)。在2008年美國(guó)次貸危機(jī)中，住房抵押貸款證券化的弊端暴露無(wú)遺。由于金融機(jī)構(gòu)為了追求利潤(rùn)，過(guò)度發(fā)放次級(jí)貸款，并將這些質(zhì)量較差的貸款進(jìn)行證券化，導(dǎo)致金融市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，大量次級(jí)貸款借款人無(wú)法按時(shí)償還貸款，引發(fā)了抵押證券的違約潮，進(jìn)而導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)大幅縮水，許多金融機(jī)構(gòu)面臨破產(chǎn)危機(jī)，如雷曼兄弟的破產(chǎn)，最終引發(fā)了全球金融危機(jī)。美國(guó)的稅收政策對(duì)住房市場(chǎng)也有著重要影響，其中房貸利息抵稅政策是其重要組成部分。房貸利息抵稅，即購(gòu)房者在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，可以將房貸利息部分從應(yīng)稅收入中扣除，從而降低納稅金額。這一政策旨在減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)居民購(gòu)房。以一個(gè)年收入10萬(wàn)美元的家庭為例，如果其房貸利息支出每年為1.5萬(wàn)美元，在實(shí)行房貸利息抵稅政策前，該家庭需按照10萬(wàn)美元的應(yīng)稅收入繳納個(gè)人所得稅；實(shí)行政策后，應(yīng)稅收入變?yōu)?.5萬(wàn)美元，納稅金額相應(yīng)減少。房貸利息抵稅政策在一定程度上刺激了住房消費(fèi)。對(duì)于中高收入群體而言，這一政策降低了他們的購(gòu)房成本，使得購(gòu)房更加具有吸引力，從而促進(jìn)了住房市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)。然而，這一政策也存在一些問題。它對(duì)高收入群體更為有利，因?yàn)楦呤杖肴后w的邊際稅率較高，房貸利息抵稅能夠?yàn)樗麄児?jié)省更多的稅款，進(jìn)一步拉大了貧富差距。這一政策在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)樗碳ち速?gòu)房需求，而住房供給在短期內(nèi)難以迅速增加，供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。五、解決中國(guó)住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的建議5.1土地制度改革5.1.1優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制為緩解住房市場(chǎng)供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制至關(guān)重要。在增加土地供應(yīng)總量方面，政府應(yīng)根據(jù)城市的發(fā)展規(guī)劃和住房需求狀況，科學(xué)合理地確定土地供應(yīng)計(jì)劃。加強(qiáng)對(duì)城市閑置土地的清理和盤活，提高土地利用效率。對(duì)于長(zhǎng)期閑置的土地，依法收回并重新進(jìn)行出讓，以增加有效土地供給。建立土地儲(chǔ)備制度，政府提前儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地，根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)投放，避免土地供應(yīng)的大起大落。合理規(guī)劃土地用途對(duì)優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制也十分關(guān)鍵。在城市規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)充分考慮住房市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)，合理確定住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等的比例。根據(jù)不同區(qū)域的功能定位和發(fā)展需求，科學(xué)布局各類用地。在城市中心區(qū)域，適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)，以滿足居民對(duì)便捷生活的需求；在新興發(fā)展區(qū)域，合理配套商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施用地，促進(jìn)區(qū)域的綜合發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)土地用途變更的監(jiān)管，防止開發(fā)商隨意改變土地用途，確保土地資源按照規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)利用。探索集體土地入市是優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制的重要舉措。目前，我國(guó)農(nóng)村集體土地大量閑置，而城市住房用地需求旺盛，通過(guò)推進(jìn)集體土地入市，可以增加土地供應(yīng)渠道，提高土地資源配置效率。建立健全集體土地入市的相關(guān)法律法規(guī)和制度，明確集體土地的產(chǎn)權(quán)歸屬、入市條件、交易規(guī)則等。允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)出讓、租賃、入股等方式，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。加強(qiáng)對(duì)集體土地入市的監(jiān)管，確保土地交易的合法性和規(guī)范性，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。5.1.2調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)提高保障性住房用地比例是調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。政府應(yīng)加大對(duì)保障性住房用地的供應(yīng)力度，在土地出讓計(jì)劃中明確保障性住房用地的占比，并確保落實(shí)到位。在城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃中，優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，保障其選址的合理性和配套設(shè)施的完善性。如在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施齊全的區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)保障性住房項(xiàng)目，方便居民的生活和出行。通過(guò)提高保障性住房用地比例，增加保障性住房的供給，滿足中低收入群體的住房需求，緩解商品房市場(chǎng)的壓力，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。優(yōu)化商業(yè)與住宅用地比例也是調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)的重要方面。目前，部分城市存在商業(yè)用地供應(yīng)過(guò)多，而住宅用地供應(yīng)相對(duì)不足的問題，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存積壓，而住房市場(chǎng)供需矛盾突出。政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和城市發(fā)展規(guī)劃，合理調(diào)整商業(yè)與住宅用地的出讓比例。在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的區(qū)域，適當(dāng)減少商業(yè)用地供應(yīng)，增加住宅用地供給；在住房需求旺盛的區(qū)域，優(yōu)先保障住宅用地供應(yīng)，同時(shí)合理配套商業(yè)設(shè)施用地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)與住宅用地開發(fā)的監(jiān)管，防止開發(fā)商盲目追求商業(yè)利益，過(guò)度開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，確保土地資源得到合理利用。5.2金融制度完善5.2.1加強(qiáng)信貸政策調(diào)控信貸政策調(diào)控對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)價(jià)格至關(guān)重要，政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)靈活調(diào)整首付比例和貸款利率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，提高首付比例和貸款利率，能夠有效抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)一定幅度時(shí)，將首套房首付比例提高至30%以上，二套房首付比例提高至50%以上，同時(shí)適當(dāng)提高房貸利率，如將5年期以上房貸利率上浮10%-20%。這將增加購(gòu)房者的購(gòu)房成本和資金壓力，使得投機(jī)性購(gòu)房者的投資回報(bào)率降低，從而減少投機(jī)性購(gòu)房行為，遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、需求不足時(shí)，降低首付比例和貸款利率，以刺激合理住房需求。當(dāng)房?jī)r(jià)連續(xù)下跌或銷售量大幅下滑時(shí)，將首套房首付比例降低至20%，二套房首付比例降低至30%，并適當(dāng)降低房貸利率，如將5年期以上房貸利率下調(diào)至4%以下。這將降低購(gòu)房者的購(gòu)房門檻和還款壓力，激發(fā)居民的購(gòu)房意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍，推動(dòng)房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，避免市場(chǎng)過(guò)度低迷。除了首付比例和貸款利率的調(diào)整，還應(yīng)嚴(yán)格審查購(gòu)房者的貸款資格，加強(qiáng)對(duì)收入證明、資產(chǎn)狀況等的核實(shí)，防止虛假貸款和過(guò)度借貸。建立購(gòu)房者信用評(píng)估體系，根據(jù)信用狀況確定貸款額度和利率，對(duì)于信用良好的購(gòu)房者給予一定的貸款優(yōu)惠，對(duì)于信用不良的購(gòu)房者則提高貸款門檻或拒絕貸款，以確保信貸資金的安全，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。5.2.2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)金融監(jiān)管是防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵舉措。監(jiān)管部門應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制，防止信貸資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。設(shè)定房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例上限，如將該比例控制在30%以內(nèi)，避免金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度依賴。加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵守貸款審批標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)定，防止違規(guī)放貸和過(guò)度授信。對(duì)違規(guī)操作的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，如罰款、暫停業(yè)務(wù)等，以維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制也十分必要。利用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、成交量、庫(kù)存情況等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)貸款不良率等，當(dāng)指標(biāo)超過(guò)預(yù)警閾值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)，以便監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)采取相應(yīng)的防范措施。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，定期發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)信用報(bào)告，為金融機(jī)構(gòu)提供決策參考，降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。5.3稅收制度優(yōu)化5.3.1調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)存在交易環(huán)節(jié)稅收重、保有環(huán)節(jié)稅收輕的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為猖獗，房?jī)r(jià)居高不下。為了改變這一現(xiàn)狀，建議降低交易環(huán)節(jié)稅收，增加保有環(huán)節(jié)稅收，以抑制投機(jī)炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。在降低交易環(huán)節(jié)稅收方面，可適當(dāng)降低契稅稅率，將目前3%-5%的契稅稅率下調(diào)至1%-3%，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，特別是對(duì)于首套房購(gòu)房者和改善性住房需求者，給予更大的稅收優(yōu)惠。對(duì)于二手房交易中的個(gè)人所得稅和土地增值稅，可進(jìn)行合理調(diào)整。對(duì)于持有房產(chǎn)超過(guò)一定年限（如5年）的賣方，免征個(gè)人所得稅和土地增值稅，以鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有房產(chǎn)，減少短期投機(jī)性交易。這樣可以降低房產(chǎn)交易成本，提高房屋的流通性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。增加保有環(huán)節(jié)稅收，全面開征房產(chǎn)稅是關(guān)鍵舉措。應(yīng)合理確定房產(chǎn)稅的征收范圍和稅率，對(duì)居民家庭擁有的多套住房和高檔住房征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對(duì)首套房和普通住房給予一定的稅收減免。如對(duì)居民家庭第三套及以上住房，按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1%-3%征收房產(chǎn)稅；對(duì)高檔住房，根據(jù)其超出市場(chǎng)平均價(jià)格的幅度，實(shí)行累進(jìn)稅率征收，最高稅率可設(shè)定為5%。通過(guò)征收房產(chǎn)稅，增加房產(chǎn)持有者的持有成本，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，促使房產(chǎn)持有者合理配置房產(chǎn)資源，將多余的房產(chǎn)推向市場(chǎng)，增加住房供給，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。5.3.2加大保障性住房稅收支持為了增加保障性住房的供應(yīng)，滿足中低收入群體的住房需求，緩解商品房市場(chǎng)的壓力，應(yīng)加大對(duì)保障性住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的稅收支持力度，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。在保障性住房建設(shè)環(huán)節(jié)，給予開發(fā)商全面的稅收優(yōu)惠。對(duì)保障性住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目免征土地增值稅，對(duì)參與保障性住房建設(shè)的企業(yè)，在企業(yè)所得稅方面給予減免。如對(duì)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)取得的所得，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅；對(duì)企業(yè)為保障性住房建設(shè)捐贈(zèng)的資金和物資，允許在企業(yè)所得稅前全額扣除。這些稅收優(yōu)惠政策可以降低保障性住房的建設(shè)成本，提高開發(fā)商參與保障性住房建設(shè)的積極性。在保障性住房運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)保障性住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)給予稅收支持。對(duì)保障性住房租金收入免征增值稅和房產(chǎn)稅，對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)取得的其他收入，如政府補(bǔ)貼等，也給予稅收減免。對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)購(gòu)買用于保障性住房維護(hù)和管理的設(shè)備、物資等，免征相關(guān)稅費(fèi)。通過(guò)這些稅收優(yōu)惠政策，降低保障性住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本，提高其運(yùn)營(yíng)效率，確保保障性住房能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地為中低收入群體提供住房保障服務(wù)。為了鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，可設(shè)立保障性住房投資基金，對(duì)投資該基金的企業(yè)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠。對(duì)企業(yè)投資保障性住房投資基金取得的收益，免征企業(yè)所得稅；對(duì)個(gè)人投資該基金取得的收益，免征個(gè)人所得稅。通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，吸引更多的社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，拓寬保障性住房的資金來(lái)源渠道，增加保障性住房的供應(yīng)。5.4住房保障制度強(qiáng)化5.4.1加大保障性住房建設(shè)力度加大保障性住房建設(shè)力度是解決中低收入群體住房問題、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵舉措。政府應(yīng)增加保障性住房數(shù)量，提高建設(shè)質(zhì)量，完善配套設(shè)施。在增加保障性住房數(shù)量方面，政府應(yīng)制定明確的建設(shè)目標(biāo)和計(jì)劃，加大資金投入，確保保障性住房的建設(shè)規(guī)模能夠滿足中低收入群體的住房需求。在未來(lái)5年內(nèi)，每年新增保障性住房建設(shè)數(shù)量不少于600萬(wàn)套，逐步提高保障性住房在住房市場(chǎng)中的占比。加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃和管理，合理安排項(xiàng)目選址，確保項(xiàng)目分布在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施齊全的區(qū)域，方便居民的生活和出行。提高保障性住房建設(shè)質(zhì)量至關(guān)重要。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)保障性住房建設(shè)過(guò)程的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保房屋的結(jié)構(gòu)安全和居住功能。建立健全保障性住房質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)建筑材料、施工工藝等環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查，對(duì)質(zhì)量不合格的項(xiàng)目，堅(jiān)決要求整改，確保保障性住房的質(zhì)量經(jīng)得起檢驗(yàn)。鼓勵(lì)采用先進(jìn)的建筑技術(shù)和綠色環(huán)保材料，提高保障性住房的節(jié)能、環(huán)保性能，提升居民的居住品質(zhì)。完善配套設(shè)施也是提高保障性住房居住品質(zhì)的重要方面。在保障性住房項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)同步規(guī)劃和建設(shè)教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施，確保居民能夠享受到便捷的公共服務(wù)。每個(gè)保障性住房小區(qū)周邊應(yīng)配套建設(shè)幼兒園、小學(xué)等教育設(shè)施，方便孩子入學(xué)；配套建設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，滿足居民的基本醫(yī)療需求；配套建設(shè)超市、菜市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施，滿足居民的日常生活購(gòu)物需求。加強(qiáng)對(duì)保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理，提高物業(yè)服務(wù)水平，為居民提供整潔、舒適、安全的居住環(huán)境。5.4.2擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍是解決住房問題、促進(jìn)社會(huì)公平的重要舉措。政府應(yīng)科學(xué)界定保障對(duì)象，將更多中低收入群體納入保障范圍。在科學(xué)界定保障對(duì)象方面，應(yīng)綜合考慮家庭收入、資產(chǎn)、住房狀況等因素，制定合理的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平和住房?jī)r(jià)格等因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保保障對(duì)象能夠真正覆蓋中低收入群體。除了傳統(tǒng)的低收入群體外，還應(yīng)將新就業(yè)大學(xué)生、外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”群體納入保障范圍。新就業(yè)大學(xué)生通常剛剛步入社會(huì)，工資收入相對(duì)較低，且在城市中沒有自有住房，他們面臨著巨大的租房和購(gòu)房壓力，應(yīng)給予相應(yīng)的住房保障；外來(lái)務(wù)工人員為城市的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，