房地產(chǎn)融資法律實務(wù)主講人：林旭加上海市建緯(深圳)律師事務(wù)所房地產(chǎn)融資法律事務(wù)一.背景二.融資類型及運用三.幾種主要融資模式的操作四.律師在融資中主要作用

一.背景(一)

房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段(二)

目前房地產(chǎn)投融資情況(三)

去年以來的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控(一)房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段第一階段：理論突破與試點起步階段(1978年至1991年)

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段(1992年至1995年)

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1995年至2002年)第四階段：價格持續(xù)上漲的黃金發(fā)展階段(2003年至今)(二)目前房地產(chǎn)投融資情況我國2009年全社會固定資產(chǎn)投資224846億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，占比為16.11%。我國2010年1-8月全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資140998億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資28355億元，占比為20.11%。

(三)去年以來的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2009.12.07中央經(jīng)濟工作會議：明年要增加普通商品住房供給2009.12.09個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年2009.12.14國務(wù)院提四措施遏制部分城市房價過快上漲(三)去年以來的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2009.12.17五部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.23財政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅2010.01.12央行上調(diào)準備金率強力遏制信貸沖鋒2010.02.20銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者2010.03.18國資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案(三)去年以來的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2010.04.11銀監(jiān)會:銀行不得對投機投資購房貸款2010.04.13住建部:加快保障房建設(shè)遏制房價過快上漲2010.04.15國務(wù)院常務(wù)會:貸款買二套房首付不得低于50%2010.04.17國務(wù)院:房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸2010.04.19住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(三)去年以來的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控2010.05.02央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準備金率2010.06.04三部委發(fā)文明確個人房貸二套認定標準2010.08.02國土部發(fā)出1457宗閑置土地黑名單2010.09.27國土資源部出重拳閑置土地一年以上禁拿地2010.09.29中央部委出臺措施鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果2010.10.11上調(diào)六家銀行存款準備金0.5%

二.融資類型及運用(一)融資分類1.公募和私募2.債務(wù)融資和股權(quán)融資(二)幾個主要的融資品種1.并購貸款2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.房地產(chǎn)信托4.投資基金

二.融資類型及運用(三)房地產(chǎn)開發(fā)三個階段融資的應(yīng)用前期中期后期土地一級開發(fā)至四證前四證滿足后至房地產(chǎn)證辦理前房地產(chǎn)證辦理后

并購貸款(1)并購貸款定義(2)并購貸款的主要條件(3)并購貸款使用的限制

房地產(chǎn)開發(fā)貸款(1)房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義(2)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要條件(3)房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的限制

房地產(chǎn)信托(1)房地產(chǎn)信托定義(2)房地產(chǎn)信托融資概況(3)集合資金信托計劃的設(shè)立

房地產(chǎn)信托(4)房地產(chǎn)信托融資模式①貸款型信托融資模式

房地產(chǎn)信托特點及優(yōu)勢

對公司(項目)要求要求的風險控制機制退出方式“四證”齊全

資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)，抵押率一般在50％左右）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔保、設(shè)置獨立賬戶償還貸款本金自有資本金達到35％二級以上開發(fā)資質(zhì)項目盈利能力強融資金額融資期限融資成本

視開發(fā)商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等

以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計劃

一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在10％-20％居多。優(yōu)勢：融資期限比較靈活

房地產(chǎn)信托②股權(quán)型信托融資模式

房地產(chǎn)信托特點及優(yōu)勢

對公司(項目)要求要求風險控制機制退出方式

股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項目盈利能力強

向（項目）公司委派股東和財務(wù)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔保

溢價股權(quán)回購融資金額融資期限融資成本

視項目的資金需求及雙方的談判結(jié)果

以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計劃

一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在10％-20％居多。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢

該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）

（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達到銀行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。

房地產(chǎn)信托③財產(chǎn)受益型信托融資模式

房地產(chǎn)信托特點及優(yōu)勢

對信托財產(chǎn)要求要求風險控制機制退出方式

（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)

（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購承諾及第三方擔保開發(fā)商溢價受益權(quán)回購融資金額融資期限融資成本

視信托財產(chǎn)的評估價值，一般在其評估價值的50％左右

以1-2年居多，最近也出現(xiàn)了5年期甚至更長期限的信托計劃

一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在10％-20％居多。優(yōu)勢（1）在不喪失財產(chǎn)所有權(quán)的前提下實現(xiàn)了融資。（2）在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產(chǎn)品。

房地產(chǎn)信托(5)對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會辦公廳關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)(“212號文”)

首次提出了房地產(chǎn)信托融資的三要件：四證齊全、二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)項目資本金比例不低于35%

《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2006]54號)(“54號文”)

首次明確將“投資附加回購承諾等方式”視同間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款進行監(jiān)管

《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)「2008」265號)(“265號文”)

重申212號文要求，明確了投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式屬于間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，應(yīng)符合直接發(fā)放房地產(chǎn)貸款的條件。

房地產(chǎn)信托《中國銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號)(“25號文”)

放松了原212號文的要求，規(guī)定，最近一年監(jiān)管評級為2C級(含)以上的信托公司，可對具備三證的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，并可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)不作要求，同時嚴禁信托公司以商品房預(yù)售回購的方式變相發(fā)放房地產(chǎn)貸款?！吨袊y監(jiān)會關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]84號)(“84號文”)

規(guī)定信托公司不得將債務(wù)性集合信托計劃資金用于補充項目資本金，以達到國家規(guī)定的最低項目資本金要求?！吨袊y監(jiān)會關(guān)于加強信托公司結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)通[2010]2號))(“2號文”)

規(guī)定結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)中的劣后受益人，應(yīng)當是合格投資者，且參與單個結(jié)構(gòu)化信托業(yè)務(wù)的金額不得低于100萬元人民幣，不得以商業(yè)銀行個人理財資金投資劣后受益權(quán)。

房地產(chǎn)信托《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(2010年2月11日)

明確停止執(zhí)行25號文中對監(jiān)管評級2C級(含)以上的信托公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定，結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

《關(guān)于規(guī)范銀信理財合作業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》(2010年8月5日)

要求信托公司融資類銀信理財合作業(yè)務(wù)實行余額比例管理，即融資類業(yè)務(wù)余額占銀信理財合作業(yè)務(wù)余額的比例不得高于30%，超過即停止開展該項業(yè)務(wù)。投資類銀信理財合作業(yè)務(wù)，其資金原則上不得投資于非上市公司股權(quán)。

投資基金(1)從業(yè)務(wù)方向的分類投資管理型融資型投資銀行業(yè)務(wù)型

投資基金(2)從設(shè)立模式的分類公司制信托制有限合伙制

投資基金組織形式注冊資本繳納期限債務(wù)承擔方式投資人數(shù)管理模式利潤分配繳稅方式公司制

首期出資不低于20%，5年內(nèi)全部繳足以出資額為限

有限責任公司不超過50人，股份有限公司不超過200人。

同股同權(quán)，可委托管理

一般按出資比例

雙重征稅(企業(yè)繳納企業(yè)所得稅，投資者個人繳納個人所得稅）信托制資金一次性到位投資人承擔責任單個信托計劃自然人數(shù)量不得超過50人，合格的機構(gòu)投資者數(shù)量不受限制。受托人決策委員會決定

按信托計劃及受益人大會決議

信托收益不征稅，受益人取得信托收益時，繳納個人所得稅或企業(yè)所得稅。有限合伙制

承諾出資制，無注冊資本規(guī)定，出資在約定期限內(nèi)逐步到位GP承擔無限責任，LP在出資范圍內(nèi)承擔責任。2至50人GP負責管理決策，LP不負責具體經(jīng)營。根據(jù)合伙協(xié)議約定

合伙企業(yè)不繳所得稅，合伙人繳納個人所得稅或企業(yè)所得稅。案例一優(yōu)先級有限合伙人第一次擴募15%保證金≤4455萬元⑤③一期投資先決條件：房地產(chǎn)項目公司與某村委簽署拆遷及追加征地補償費的法律文件，且不超過3000萬元；某片區(qū)地產(chǎn)項目個人B個人C公司A②簽署協(xié)議辦理程序100%房地產(chǎn)項目公司⑥二期首次股東借款：一期股東借款后，第一次擴募完成工商變更，發(fā)二期首次股東借款≤4500萬元，僅用于運營及付息。④收購股權(quán)及一期股東借款：5000萬元進入共管賬戶，以270萬元收購房地產(chǎn)項目公司90%股權(quán)；完成工商變更后，發(fā)放一期股東借款4730萬元；④10%④90%一般級有限合伙人普通合伙人執(zhí)行合伙人資產(chǎn)管理公司B5000萬元資產(chǎn)管理公司A300萬元股權(quán)投資基金合伙企業(yè)①募集設(shè)立①①案例二收購股權(quán)、一期投資及二期首次股東借款二期二次股東借款一般級有限合伙人優(yōu)先級有限合伙人普通合伙人執(zhí)行合伙人資產(chǎn)管理公司B5000萬元資產(chǎn)管理公司A300萬元股權(quán)投資基金合伙企業(yè)房地產(chǎn)項目公司某片區(qū)地產(chǎn)項目個人B10%90%通過設(shè)置二期二次投資使用的先決條件控制二期資金的風險；通過約定二次投資的投入時間提高投資人資金效率、降低募集難度。15%保證金4455萬元85%尾款≤2.5245億元交付時間：個人B書面申請之日起15日內(nèi)或二期首次股東借款到帳之日起45日內(nèi)；二期二次股東借款≤2.55億元的投入時間：個人B書面申請之日起30日內(nèi)或二期首次股東借款到賬之日起第60日；二期二次股東借款使用的先決條件：除向股權(quán)投資基金合伙企業(yè)支付資金占用費、財務(wù)顧問費外，于容積率確定前不得使用；案例二三期股東借款一般級有限合伙人優(yōu)先級有限合伙人普通合伙人執(zhí)行合伙人資產(chǎn)管理公司B5000萬元資產(chǎn)管理公司A300萬元股權(quán)投資基金合伙企業(yè)房地產(chǎn)項目公司某片區(qū)地產(chǎn)項目個人B10%90%第一次擴募≤2.47億元中間級有限合伙人第二次擴募≤5000萬元《合伙協(xié)議》：6個月以后，取得容積率不低于3.0的法律文件；可能情況：9個月后，股權(quán)投資基金合伙企業(yè)資金已全部用于交付征地補償費、拆遷費、規(guī)費、土地出讓金、支付資金占用費及財務(wù)顧問費，且不足支付第3個季度的資金占用費及財務(wù)顧問費時；或項目公司決定進行房地產(chǎn)二級開發(fā)時；作為股權(quán)投資基金合伙企業(yè)的權(quán)利，非責任。案例二融資分三期進行三個基金融資平臺每期融資1億元有限合伙人