老人倉項目產(chǎn)品規(guī)劃建議方案深圳眾正房地產(chǎn)策劃有限公司2008.08.26第一部分——市場分析2008年1-6月份西安市場住宅成交總量2822071㎡，月均成交量470345㎡，同比下降20.76%，自2002年以來西安房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)較長的調(diào)整期。1、政策調(diào)控為實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟軟著陸，以及控制CPI指數(shù)過快上漲，以銀根緊縮為核心的從緊貨幣政策將會一直貫穿2008年，因此流動資金短缺的壓力將會一直困擾房地產(chǎn)企業(yè)。各類有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策將會繼續(xù)加大執(zhí)行力度。保障房政策將得到不斷深化。加快土地開發(fā)速度、嚴(yán)控囤地捂盤，成為土地政策執(zhí)行的重點。2007年以來調(diào)控政策的累積效應(yīng)將會逐漸放大。2、市場走勢經(jīng)歷了2007年的快速增長期，以及半年的觀望期，2008年下半年西安的房地產(chǎn)市場多方觀望的格局將被打破，市場逐漸步入波動期。房地產(chǎn)投資將會不斷減少，進而對今后的市場產(chǎn)生較大影響。上半年的市場多方觀望，使得新項目推遲入市計劃，很多在售項目也放緩了推案速度因此下半年市場供應(yīng)過度集中，特別是三季度，造成供大于求的新局面。隨著90/70政策的逐漸深化，中小戶型的市場供應(yīng)和成交快速增多，競爭更加激烈此外，中小戶型低總價的特點也帶來市場偏好的變化，購房客戶更多青睞中小戶型。土地市場將會隨著房地產(chǎn)市場波動而熱度降低，出現(xiàn)階段性降溫。3、房價走勢自07年以來房價強勢上漲的勢頭將有所趨緩，并且隨著市場整體發(fā)展趨勢的波動而波動。由于受到上半年的銷售壓力，部分企業(yè)為追求快速回籠資金，不惜通過加大打折促銷力度推動銷售，下半年此種局面將進一步延續(xù)。隨著住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的深層次變化，不同定位的樓盤價差將會越拉越大，走向兩極分化。保障類住房的市場份額逐漸增多，也會在客觀上抑制整體價格水平的上漲。迫于市場觀望和資金短缺的壓力，更多的新項目將采取低價位開盤的策略，確保成功入市。第二部分——區(qū)域概況本案東二環(huán)浐灞新區(qū)北二環(huán)大明宮家居?xùn)|站四醫(yī)大西京醫(yī)院火車站楊森制藥廠華山廠西光廠重型機械廠興慶公園長樂公園明珠家居昆侖機械廠大明宮區(qū)域認(rèn)知——大明宮遺址區(qū)域發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃范圍：大明宮國家遺址公園規(guī)劃面積約19.6平方公里。其中，大明宮國家遺址公園3.2平方公里，周邊改造區(qū)域12.74平方公里。北至環(huán)園中路－太華北路－北二環(huán)，南至環(huán)城北路－華清西路，西至未央路－紅廟坡路－星火路。東至東二環(huán)北延伸段－東二環(huán)路。發(fā)展格局：一心：大明宮國家遺址公園；兩翼：以火車站北廣場為軸心，沿隴海線形成東西兩個大城市改造板塊；三圈：形成未央路、太華路、北二環(huán)三個商業(yè)圈；六區(qū)：規(guī)劃建設(shè)文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)六個功能區(qū)。發(fā)展定位：以大明宮遺址保護改造和展示盛唐文化為特色，建設(shè)集文化、旅游、商貿(mào)、居住、休閑服務(wù)為一體的、具有國際水準(zhǔn)的城市新區(qū)。將在2010年建成對外開放。區(qū)域認(rèn)知——大明宮遺址區(qū)域發(fā)展對本項目的啟示

根據(jù)政府規(guī)劃大明宮國家公園將從今年起開始動工，區(qū)域拆遷會給本項目帶來相當(dāng)大的需求人口，同時，會大大提升本區(qū)域的人居和文化環(huán)境。本案區(qū)域認(rèn)知——浐灞生態(tài)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃范圍：浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部，北到渭河，南到繞城高速，包括浐灞河兩河四岸的南北向帶狀區(qū)域，規(guī)劃總面積129平方公里，其中集中治理區(qū)89平方公里。發(fā)展格局：一心：以浐灞半島、廣運潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域，總面積約為50平方公里。三翼：繞城高速以北至灞河入渭口、總面積約34平方公里的北翼（灞河下游段）；隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交，長約9.4公里、面積約25平方公里的南翼；隴海線路至西康鐵路的灞河段，全長約4.8公里，總面積約18.3平方公里的東南翼

.發(fā)展定位：浐灞生態(tài)區(qū)計劃通過流域綜合治理、生態(tài)重建和開發(fā)建設(shè)，逐步在生態(tài)區(qū)范圍內(nèi)建成若干城市組團。預(yù)計到2020年，人口達(dá)到55萬人，基本建成集生態(tài)、會展、商務(wù)、文化、居住等功能為一體的新城區(qū)，從而使得浐灞生態(tài)區(qū)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，人與自然高度和諧，“宜居宜創(chuàng)業(yè)”的西安第三代新城。

區(qū)域認(rèn)知——浐灞生態(tài)區(qū)發(fā)展對本項目的啟示

生態(tài)區(qū)發(fā)展建設(shè)所帶來的人口聚集，資金聚集，注意力聚集，為項目提供了良好的市場背景與機會，最重要的是浐灞的區(qū)域發(fā)展可以加快本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施投入，本項目所處區(qū)域可以盡享其發(fā)展的外部效應(yīng)。區(qū)域認(rèn)知——區(qū)域發(fā)展概況總述項目周邊配套尚不完備，居住環(huán)境有待改善。周邊存在大量的土地供應(yīng)，對項目未來開發(fā)將形成強力競爭，并共同推進區(qū)域板塊成熟。位于浐灞新區(qū)西部，浐灞的規(guī)劃前景為項目提供了環(huán)境基礎(chǔ)。位于大明宮遺址的東側(cè)，大明宮復(fù)興也給項目帶來了一定的機會。周邊新區(qū)的市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突飛猛進。廠礦企業(yè)眾多，臨近長樂路商圈，潛在購房人群為項目提供了為數(shù)眾多的客戶資源。區(qū)域市場環(huán)境——項目周邊項目分布西岸國際花園本項目彩云郡新興駿景園珠江新城東方名苑東方羅馬花園金裕青青家園西區(qū)商品房經(jīng)濟適用房恒大名都桐樹灣湖畔嘉園頤園新城華清園新房綠色家園城中村長安易居聽水花園翠屏灣區(qū)域市場環(huán)境——區(qū)域活躍項目概況項目名稱項目地址開發(fā)商占地面積建筑面積主力戶型戶型面積銷售均價銷售率房屋性質(zhì)彩云郡東元西路8號陜西萬通房地產(chǎn)65畝13萬平米2室2廳1衛(wèi)83.83-87.17平米3900元/㎡65%以上商品房恒大名都東立路與酒十路十字西北側(cè)恒大地產(chǎn)集團西安有限公司118畝31萬平米2室2廳1衛(wèi)80–90平米未定，預(yù)計5000—5500元/㎡前期咨詢商品房桐樹灣東二環(huán)礦山路什字西南角益洋實業(yè)公司40畝10萬平米2室2廳1衛(wèi)40-140平米預(yù)計4000元/㎡前期咨詢商品房東方羅馬礦山路中段陜西嘉里房地產(chǎn)開發(fā)公司

30萬平米平層、小復(fù)式、loft25-65平米6000元/㎡首期10%商品房西岸國際花園新灞路以南，浐水西路兩側(cè)陜西中產(chǎn)置業(yè)有限公司200畝30萬平米3室2廳90-120平米預(yù)計3700元/㎡前期咨詢商品房新興駿景園金花北路369號新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83畝18萬平米2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)90-135平米4900元/㎡50%商品房翠屏灣東二環(huán)北段礦山路中段黃海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司61畝16萬平米2室2廳1衛(wèi)80—95平米3500元/㎡前期咨詢商品房珠江新城北二環(huán)與東二環(huán)交匯處西安珠江投資有限公司1800畝240萬平米2室2廳1衛(wèi)79-125平米3800元/平米一期2組售馨經(jīng)濟適用房東方名苑北二環(huán)東段路南陜西聚全節(jié)能建筑公司75畝5萬平米2室2廳1衛(wèi)80-100平米3000元/平米70%經(jīng)濟適用房區(qū)域市場環(huán)境——區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述項目周邊的房地產(chǎn)項目分為城中村改造、經(jīng)濟適用房及商品房三大板塊。城中村改造房：商品房：1、該地區(qū)的商品房項目知名品牌較少，只有恒大名都項目為區(qū)域領(lǐng)跑者；部分中高端項目借規(guī)模優(yōu)勢和景觀細(xì)節(jié)刻畫營造了充足的人氣，銷化速度快，如新興駿景園；2、新興駿景園為代表的中端項目在區(qū)域具有較好的市場口碑；3、商品房價格在全市房地產(chǎn)中偏低，但漲速較快。區(qū)域城中村項目市場供應(yīng)量巨大，有上千畝，大部分項目計劃三年內(nèi)開發(fā)完畢。房價水平較低但不能辦理按揭。證件不齊全，但已經(jīng)在售，據(jù)稱是可以拿到房產(chǎn)證。購房者中，周邊人群和企業(yè)職工占很大比例。市場需求方面以經(jīng)濟型結(jié)構(gòu)兩室/三室居多。以磚混多層為主，產(chǎn)品處于初級階段。經(jīng)濟適用房：1、珠江新城、長安易居和東方名苑，為西安三大經(jīng)濟適用房，在本地區(qū)形成一個大的經(jīng)濟適用房板塊。僅限于西安市七區(qū)居民戶口，購買條件有限制，形成購買門檻。2、對購房僅用于長期安家居住的西安市民比較適用。區(qū)域市場環(huán)境——區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手一、恒大明都：位于東立南路與酒十路十字的西北側(cè)，南鄰新修通的雙向四車道的礦山路，西臨西安煤礦機械廠，北鄰馬上修建完成的北二環(huán)延伸線，東鄰浐灞生態(tài)區(qū)。距東二環(huán)1200米，是連接西安東二環(huán)、北二環(huán)與浐灞生態(tài)區(qū)的中心地帶。占地面積：78000平方米；容積率：分兩個地塊，分別為3.31和3.53，總建筑面積：30.37萬平米。入市時間：2008年9月份競爭點：近距離貼近本項目，項目規(guī)模較大，開發(fā)商名氣口碑較好。競爭啟示：恒大項目由于開發(fā)商的雄厚實力，營銷推廣力度較大，走開發(fā)商品牌競爭戰(zhàn)略，具有炒熱區(qū)域板塊的能力，為區(qū)域房地產(chǎn)項目的市場領(lǐng)跑者。本項目在營銷展開期可利用其推廣攻勢，與之既有競爭、又有協(xié)作，共同做熱板塊，采用與其差異化的策略細(xì)分市場。二、浐灞半島：位于浐灞核心區(qū)，西臨浐河，東接灞河，距市中心僅9公里，項目整體規(guī)劃占地約3854畝，規(guī)劃建筑總面積約310萬平方米。一期總建筑面積約40萬平米，以小高層濱河景觀住宅為主，從1房到復(fù)式，戶型多樣，主力戶型面積為80~130㎡?，F(xiàn)正采用推出均價3800元/㎡的限量特價房進行促銷，二期推出1000套房源，均價4450元/㎡，優(yōu)惠額度大。競爭啟示：07年城東市場上的超級熱銷大盤，08年熱銷勢頭有所減弱，但其營銷推廣力度一直較大，本項目在營銷推廣層面還得借助浐灞生態(tài)區(qū)造勢，不宜與其直接競爭，可以在潛在購房者前往浐灞的關(guān)鍵交通節(jié)點上設(shè)立本項目導(dǎo)示系統(tǒng)，截留其客戶，同時利用本項目市政配套相對較成熟，距離市區(qū)相對較近促成成交。區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手三、新興駿景園：位于西安市東郊金花北路369號，西臨東二環(huán)（金花北路），東臨西安化工機械廠住宅區(qū)，北臨興工路。項目占地83.5畝，總建筑面積約18萬平米，其中商業(yè)2.3萬平米，所在區(qū)域是交大科技經(jīng)濟環(huán)帶與輕工、康復(fù)路商貿(mào)經(jīng)濟環(huán)帶的交匯處，其人文、購物、休閑、教育等配套資源極為豐富。戶型以90—135㎡的兩室三室為主力，入市時間：二期正在銷售中，目前銷售均價：4900元/㎡競爭啟示：該項目二期目前正在熱銷中，推出了6重購房優(yōu)惠的促銷活動，由于一期商住部分的成功開發(fā)和沿東二環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)形成了較好的口碑，本項目作為區(qū)域內(nèi)一個中高擋熱銷樓盤，在檔次定位與銷售價格上均高于本項目，決定了其主力細(xì)分客戶群要高于本項目主力目標(biāo)客戶群，因此，與本項目的直接競爭不大，但其營銷策略和促銷活動的制定勢必會對區(qū)域市場走勢帶來一定影響，要嚴(yán)加監(jiān)控。區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手四、西岸國際花園：位于新灞路以南（北二環(huán)東段延伸）以南，浐水西路兩側(cè)，西臨東二環(huán)大明宮遺址公園，東臨浐灞生態(tài)區(qū)核心廣運譚景區(qū)，占地約200余畝，分三期開發(fā)，分別為北苑、西苑和東苑。一期北苑由三棟33層、四棟18層和兩棟11層住宅及

一棟單位用樓，可容納住戶1200戶，辦公區(qū)與住宅區(qū)之間間有商業(yè)步行街

，戶型以90—120㎡的兩室和三室為主。入市時間：一期處于前期咨詢階段預(yù)計08年8月份開盤，預(yù)計銷售均價：3700元/㎡競爭啟示：該項目位于本項目東北側(cè)，扼守新灞路，可以較大分流去往浐灞生態(tài)區(qū)項目的潛在客戶，同時與本項目的檔次定位和目標(biāo)客戶基本上屬于同一個層級，該項目將會與本項目在區(qū)域客戶爭奪戰(zhàn)中形成最直接的競爭。區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手五、彩云郡：位于西安市東元西路8號，占地約65余畝，規(guī)劃建筑面積約13萬㎡，分兩期開發(fā)，一期多層已經(jīng)基本銷售完畢，現(xiàn)正在銷售二期5棟高層，11、12號樓已經(jīng)開盤，銷售均價4000元/㎡，13、14、15號樓目前正處于前期咨詢階段，交500元預(yù)約金開盤成交時可抵5000元房款，預(yù)計銷售均價為4000元/㎡。入市時間：二期第二批房源13、14、15號高層將在近期推出，預(yù)計銷售均價：4000元/㎡競爭啟示：該項目位于東二環(huán)西側(cè)，緊鄰大明宮遺址公園，地鐵三號線在項目附近設(shè)有站點，區(qū)位條件優(yōu)越，開發(fā)商注重項目運作的各項細(xì)節(jié)，在區(qū)域具有一定競爭力，現(xiàn)階段的銷售采用了送面積，推特價房的促銷策略。此項目開發(fā)檔次與價格定位與本項目相近，要實施動態(tài)監(jiān)控，制定營銷策略要對其具有較強的針對性。區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手六、桐樹灣：東二環(huán)礦山路十字西南角

，占地面積40畝，建筑面積10萬㎡，總戶數(shù)1500戶，設(shè)計建設(shè)6棟高層項目，一期建設(shè)3棟30層的高層，建設(shè)進度即將開工，預(yù)計開盤時間為2008年8月，戶型區(qū)間40-140平米之間

，目前處于前期咨詢階段。競爭啟示：該項目位于東二環(huán)西側(cè)，緊鄰大明宮遺址公園，扼守礦山路口，區(qū)位條件優(yōu)越，在區(qū)內(nèi)項目中具有很強的競爭力，此項目開發(fā)檔次與價格定位與本項目相近，要不間斷實施動態(tài)監(jiān)控，對其有針對地制定營銷策略。區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手七、翠屏灣：地處東二環(huán)北段礦山路，占地面積61畝，建筑面積16萬㎡，翠屏灣一期現(xiàn)階段接受預(yù)約牌號，共有2棟多層花園洋房，面積為130—220㎡，3棟18層點式高層，面積為75—140㎡，預(yù)計開盤時間為2008年9月。競爭啟示：該項目位于礦山路中段，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西接大明宮遺址公園，扼守礦山路口，區(qū)位條件優(yōu)越，通過一期多層花園洋房的開發(fā)建設(shè)，極力提升項目品質(zhì)和形象，在市場上尋求一種高檔樓盤的形象亮相，在區(qū)內(nèi)項目中具有很強的競爭力，其高層產(chǎn)品將對本項目的營銷工作帶來很大威脅，要不間斷實施動態(tài)監(jiān)控，對其有針對地制定營銷策略。區(qū)域市場環(huán)境——潛在競爭對手八、東方羅馬：地處東二環(huán)北段礦山路十字中段，建筑面積30萬㎡，25-65㎡平層、小復(fù)式、LOFT三層，層高4.6米空間，在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品中特色比較突出，部分精裝小戶，均價5000-7000元。

競爭啟示：該項目位于礦山路中段，東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西接大明宮遺址公園，扼守礦山路口，區(qū)位條件優(yōu)越，一期產(chǎn)品采用躍層精裝小戶型，奠定了區(qū)域內(nèi)特色樓盤的形象，但銷售狀況不是很理想，要對其實施動態(tài)監(jiān)控。區(qū)域市場環(huán)境——本項目與潛在競爭對手的關(guān)系項目名稱區(qū)內(nèi)角色競爭戰(zhàn)略主要買點關(guān)系恒大名都領(lǐng)跑者開發(fā)商品牌戰(zhàn)略，精裝策略，引領(lǐng)市場項目規(guī)模、精裝修、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新合作大于競爭、差異化競爭、截留其吸引來客群中新浐灞半島板塊運營者開發(fā)商品牌戰(zhàn)略，政府支持，概念塑造政府支持、浐灞生態(tài)區(qū)環(huán)境、開發(fā)商品牌借助其塑造板塊的外部效應(yīng)、截留部分客戶新興駿景園熱銷樓盤項目品牌戰(zhàn)略，口碑營銷策略地段優(yōu)勢、生活配套、增值潛力動態(tài)監(jiān)控西岸國際花園宜居樓盤跟隨市場產(chǎn)品自身動態(tài)監(jiān)控，實施針對性營銷策略彩云郡宜居樓盤跟隨市場地鐵3號線、大明宮區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/p>

動態(tài)監(jiān)控，實施針對性營銷策略桐樹灣潛力樓盤跟隨市場地段優(yōu)勢、地鐵3號線、生活配套、增值潛力動態(tài)監(jiān)控，實施針對性營銷策略東方羅馬特色樓盤差異化競爭產(chǎn)品類型獨特、精裝修競爭關(guān)系不明顯，監(jiān)控即可翠屏灣宜居樓盤通過部分高檔產(chǎn)品拉升項目檔次，樹立良好市場形象、團購策略產(chǎn)品品質(zhì)高層產(chǎn)品部分形成競爭關(guān)系，需要針對性實施營銷監(jiān)控區(qū)域市場環(huán)境對本項目的啟示啟示：

本項目在大勢疲軟的市場環(huán)境中，必須選擇有利的入市時機，同時，要根據(jù)項目特點、檔次、售價、規(guī)模、區(qū)位等因素明確自身在區(qū)域市場中的位置，分清與區(qū)內(nèi)各樓盤的競爭關(guān)系，有針對性的制定營銷策略，這樣才會做到有的放矢，有效的參與區(qū)內(nèi)競爭，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。目前區(qū)域生活配套不完善，居住氛圍較差，但區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的逐步實施給區(qū)域發(fā)展帶來契機，成為本項目入市的有利外部因素。區(qū)域初步的城市生活環(huán)境已經(jīng)形成。周邊眾多的城中村改造項目，低端競爭激烈；項目周邊即將上市的項目值得關(guān)注，潛伏較有競爭力的樓盤。第三部分——項目定位戰(zhàn)略定位：

借勢區(qū)域兩翼發(fā)展、局部針對性提升產(chǎn)品品質(zhì)，精確性、作出具有一定差異化的產(chǎn)品。局部領(lǐng)先，引領(lǐng)市場戰(zhàn)略導(dǎo)讀：——市場精細(xì)化切割?！植砍浞痔嵘a(chǎn)品的價值，對外部環(huán)境和市場的充分利用?！芮嘘P(guān)注區(qū)域市場營銷環(huán)境的變化。項目定位——戰(zhàn)略定位執(zhí)行解構(gòu)第一步，利用外部優(yōu)勢：迅速啟動市場，借勢浐灞和大明宮復(fù)興的利好消息；第二步，局部品質(zhì)提升：園林景觀+物業(yè)服務(wù)+主題概念導(dǎo)入；第三步，差異區(qū)隔市場：針對關(guān)注本項目的消費者作專門的市場精準(zhǔn)切割和營銷推廣，目標(biāo)客群鎖定在注重產(chǎn)品質(zhì)量又關(guān)心物業(yè)價格的人群。項目定位——產(chǎn)品定位分析周邊環(huán)境如何交通條件是否真正方便價格是否合理戶型結(jié)構(gòu)是否合用建筑質(zhì)量是否優(yōu)良配套設(shè)施是否完善能否得到人際圈的認(rèn)可物業(yè)管理水平如何項目自身可給予的回應(yīng)浐灞規(guī)劃及項目自身營造的生態(tài)環(huán)境周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來的交通升級區(qū)域處于地產(chǎn)上升期，相對合理的價格優(yōu)勢針對不同客群精心設(shè)計的完美戶型選擇口碑良好的施工單位大社區(qū)完善的配套設(shè)施營銷分期以及后期管理不斷強化的物業(yè)形象推崇管家式服務(wù)，以物管實現(xiàn)項目的保值增值客群置業(yè)的主要考慮因素生態(tài)環(huán)境/便捷交通/精致戶型/品質(zhì)建筑/管家式物管國際氣質(zhì)生態(tài)居所項目定位——產(chǎn)品定位

項目的環(huán)境優(yōu)勢使其在東郊既擁有了交通的便利，又擁有了一份綠色的寧靜，在產(chǎn)品規(guī)劃和營銷推廣到位的前提下，將對周邊眾多潛在的自住型客戶有較大的吸引力。項目定位——區(qū)域內(nèi)目標(biāo)消費者探尋本案目前，浐灞生態(tài)區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)如火如荼，在其的帶動下，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)正處于上升期。沿長樂路、長纓路一線，是西安服裝和輕工業(yè)品的批發(fā)零售集散地，云集著來自全國各地的大小商家數(shù)十萬人。大明宮遺址復(fù)興計劃預(yù)計2010年建成，在2008~2009年將有大量的拆遷人群溢出，將對本項目形成巨大的需求人口基礎(chǔ)東郊，是傳統(tǒng)的大型廠礦企業(yè)集中區(qū)域、區(qū)內(nèi)汽車、軍工、重型機械等大型企業(yè)密集；大明宮片區(qū)浐灞新區(qū)東郊廠礦區(qū)城東商貿(mào)區(qū)西安的房地產(chǎn)最先是城南先熱起來的，價格隨之高漲。房地產(chǎn)置業(yè)亦如水流，避高就低是經(jīng)濟規(guī)律。熱點將向相對價格較低的城北轉(zhuǎn)移，隨著地鐵二號線以及政府北定等因素，城北價格也水漲船高。在價格的壓力下，熱點現(xiàn)正在向城東城西偏移，城東今年成為市場熱點就是明證。房地產(chǎn)市場的走勢，基礎(chǔ)設(shè)施是很重要的決定因素。西安其他區(qū)域的配套逐步完善，決定東郊將成為下一個配套建設(shè)熱點，購房人群將會逐步增加對本區(qū)域的關(guān)注和認(rèn)同。本案城北城東城南項目定位——區(qū)域外目標(biāo)消費者探尋項目定位——目標(biāo)客群鎖定參考數(shù)據(jù)區(qū)域意向戶型需求面積需求價值取向◎以上數(shù)據(jù)取自西安市房地產(chǎn)信息中心2008年05月數(shù)據(jù)。消費心理：城東區(qū)物業(yè)的銷售價格相對較低，性價比相對較高，同時也看好項目區(qū)位良好的自然環(huán)境，日漸便捷的交通，居住習(xí)慣，以及未來廣闊的增值前景。特別是四大事件的敲定：政府北移、地鐵開建、大明宮遺址復(fù)興、浐灞生態(tài)區(qū)建設(shè)。消費形態(tài)：自住為主，投資正在興起自?。嚎春庙椖繀^(qū)域的價格優(yōu)勢和項目將來區(qū)域人居環(huán)境的良好發(fā)展投資：看好項目區(qū)域良好的發(fā)展環(huán)境，這一點在浐灞半島上表現(xiàn)的淋漓盡致。項目定位——目標(biāo)客群消費心理描述◎以上結(jié)論據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)數(shù)據(jù)及項目區(qū)域市場調(diào)查結(jié)果匯總。家庭結(jié)構(gòu)：◎購買個體以家庭購買為主◎需求以兩室、三室為主年齡比例：◎25—45歲：80%◎其它：20%分布比例：◎以項目周邊5公里以內(nèi)60%◎西安城區(qū)其他范圍30%◎其它區(qū)域10%需求比例：◎購房自?。杭s75%◎投資及其他：約25%消費特征：◎要求價格合適前提下的交通便利、戶型適當(dāng)、完善配套?！蜃⒅匦詢r比及區(qū)域發(fā)展前景。項目定位——目標(biāo)客群特征描述項目定位——目標(biāo)客戶鎖定區(qū)域內(nèi)為主