中國房地產(chǎn)行業(yè)政策屬性及政策走勢的

利益博弈視角觀察目錄話題一：中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局話題二：近年來政策走勢的利益博弈視角分析土地政策分析金融政策分析交易政策分析當前階段整體政策調(diào)控的綜合分析物權(quán)法展望話題三：政策導(dǎo)向下的行業(yè)發(fā)展大勢及思源企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略隨想2第一部分中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘要目錄房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位，直接決定了中央宏觀政策的傾向以及房地產(chǎn)各關(guān)聯(lián)主體（尤其是開發(fā)商）的話語權(quán)，也影響了房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)利益博弈的整體格局。4房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長有很大的直接拉動作用房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)消費直接拉動經(jīng)濟增長（拉動宏觀經(jīng)濟增長的三架馬車）。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐漸上升：2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資首次突破1萬億元，同比增長29.7%，高出同期固定資產(chǎn)投資增幅(26.7%)3個百分比。98年東南亞經(jīng)濟危機之后，擴大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，房地產(chǎn)發(fā)揮了重大作用房地產(chǎn)消費占GDP的比例連年上升：1996年的2.1%，躍升至2001年的5.7%（5年時間增加了1.4倍），2004年占8.4%5房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長巨大的帶動與杠桿撬動作用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括多個環(huán)節(jié)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐雜獲取土地投資分析項目定位規(guī)劃設(shè)計建筑施工策劃銷售物業(yè)管理資金融通房地產(chǎn)項目開發(fā)價值鏈投資顧問公司政府主管部門銀行基金信托顧問策劃公司規(guī)劃設(shè)計單位材料商、建筑商、監(jiān)理銷售代理公司物業(yè)管理公司開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，日益扮演資源整合的角色專業(yè)服務(wù)公司日益成熟，細分產(chǎn)業(yè)鏈委托經(jīng)營管理經(jīng)營管理公司房地產(chǎn)業(yè)橫跨第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動能力強。房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)市政建設(shè)（道路、橋梁等）等的發(fā)展更會帶動建材、建筑施工、能源（水泥、剛材、煤炭、汽油等）等行業(yè)的發(fā)展。6房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的市場細分市場調(diào)研定位策劃規(guī)劃設(shè)計投資分析材料供應(yīng)園林景觀設(shè)計裝修建筑施工(監(jiān)理）銷售代理廣告設(shè)計媒體推廣（活動公司）營銷策劃整體策劃規(guī)劃設(shè)計拆遷代理市場研究市政建設(shè)推廣策劃出讓代理土地評估土地一級市場二級開發(fā)市場二手中介物業(yè)顧問經(jīng)營管理經(jīng)營顧問物業(yè)管理項目主體組織主體資訊服務(wù)融資服務(wù)法律服務(wù)資源整合中介資訊三級市場政府地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)消費者研究咨詢IT服務(wù)招商引資管理咨詢IT服務(wù)中介服務(wù)理財顧問人才培訓7房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度與城市化進程息息相關(guān)城市化是社會發(fā)展的必然趨勢，城市化不僅是人口、產(chǎn)業(yè)向城市積聚的過程，同時也是農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市用地、城市房地產(chǎn)需求急劇膨脹的過程。中國的農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程不斷加速，城市建設(shè)持續(xù)提速1990年，城市化率18.9%2003年，城市化率約40%，城市人口5.2億，農(nóng)村人口7.6億照此推算2020年城市化率將達到60%，以人口16億計算，城市人口9億，有4億農(nóng)民要進入城市城市化進程與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)：城市化進程的核心是城市經(jīng)營、土地運作，其核心便是經(jīng)營土地。土地是承載城市發(fā)展的最基本載體，無論城市規(guī)模的變動，還是經(jīng)濟增長，最終都體現(xiàn)在城市土地利用規(guī)模、密度和結(jié)構(gòu)上，經(jīng)營城市和提高城市競爭力的最終結(jié)果，都體現(xiàn)在城市土地總體價值上。增長的城市人口的居?。ㄗ≌?、就業(yè)、生活（商業(yè)用房）、教育醫(yī)療等需求依賴房地產(chǎn)發(fā)展，又帶動房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的聚集帶動房地產(chǎn)發(fā)展（工廠、經(jīng)濟園區(qū)）8房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展能優(yōu)化投資渠道并擴大消費資本具有追求利得的基本屬性，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于擴大、優(yōu)化投資渠道。高額利潤率吸引其他行業(yè)的剩余資本進入；房地產(chǎn)區(qū)域性的特點吸引不同地區(qū)間的資本流動，促動經(jīng)濟落后區(qū)域的招商與經(jīng)濟發(fā)展(江浙資本向內(nèi)地轉(zhuǎn)移）；吸引外資進入中國（國外投資基金、游資)，如何記黃埔和長江實業(yè)、凱德置地;要考慮人民升值的預(yù)期我國民間存在大量游資，但面臨著出路不暢的問題。股市一天比一天熊，不能扛起資金分流的大旗；物價指數(shù)（CPI）快速攀升，2003年末進入負利率時代；其他行業(yè)或投資領(lǐng)域利潤趨減；溫州購房團，山西購房團不足為奇；有利于分流儲蓄余額。國內(nèi)城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，從1996年的3.85萬億元，到2001年的7.4萬億元，再到2003年的10.94萬億，連年高漲，增勢不減，如此高的增幅表明我國居民手中蘊藏巨大的投資和消費能量。9房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了龐大的崗位需求緩解就業(yè)壓力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量龐大，全國一萬多家，需要大量的人才更重要的是，房地產(chǎn)帶動其他眾多的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)、能源）的發(fā)展，更提供了數(shù)量龐大的就業(yè)崗位。建筑行業(yè)勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸引需要大量建筑工人，吸引農(nóng)民工進城，分散農(nóng)村剩余勞動力10房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展關(guān)乎老百姓安居樂業(yè)、政治穩(wěn)定與執(zhí)政黨生存發(fā)展土地資源的稀缺，使其成為戰(zhàn)爭爆發(fā)、朝代更替的焦點土地問題的合理解決也是中國共產(chǎn)黨革命成功、建國執(zhí)政的重要基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)用地（耕地）、糧食產(chǎn)量關(guān)乎國計民生，尤其是人口大國的中國人民的居住需求需要滿足：居者有其屋。住房保障制度：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏吃飯、居住問題代表老百姓的切身利益，關(guān)乎政治穩(wěn)定11小結(jié)：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位無論從經(jīng)濟角度、還是政治角度，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟產(chǎn)生的作用是至關(guān)重要的。從行業(yè)的經(jīng)濟產(chǎn)值來看，房地產(chǎn)行業(yè)可能不符合作為支柱產(chǎn)業(yè)的標準（GDP10%)，但是，從房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的龐雜來看，房地產(chǎn)行業(yè)絕對是對國民經(jīng)濟而言占有基礎(chǔ)性地位的行業(yè).關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位（支配性/從屬性）、房地產(chǎn)業(yè)是否國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，存在爭論！這個問題本身，也成為各方博弈的一個焦點（后面案例分析）GDP房地產(chǎn)業(yè)城市化與城市建設(shè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位居住保障12博弈案例：房地產(chǎn)行業(yè)是否國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的一個領(lǐng)域，房地產(chǎn)集團也是目前中國發(fā)育程度最高的一個利益群體。房地產(chǎn)集團最漂亮的一次博弈是2003年圍繞121文件的利益博弈。2003年6月13日央行出臺121文件（《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》），要求各商業(yè)銀行嚴控開發(fā)貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款墊資、加強個人住房貸款管理等。對此，有人驚呼：“房地產(chǎn)的冬天來了”。緊接著，房地產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開，業(yè)內(nèi)的頭面人物紛紛發(fā)表講話，而最重要的一個動作則是在房產(chǎn)商的力推下，工商聯(lián)邀請眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報給國務(wù)院。輿論認為，這個舉動促成了國務(wù)院18號文件的出臺。該文件確認，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，且發(fā)展是健康的，并指出，“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。由此，房地產(chǎn)的“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”地位得到官方確認?？梢哉f，在改革以來的20多年中，一個利益群體能夠通過自己的努力影響甚至改變政府的一項重要政策，這還是第一次。反映了政府對房地產(chǎn)業(yè)既打壓又呵護的矛盾心態(tài)隨后，有些專家對此進行討論，部分專家以房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比例來說明房地產(chǎn)業(yè)并非國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。13第一部分中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘要目錄房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局14政策就是游戲規(guī)則，用以平衡利益！既定的政策，也決定了利益博弈的整體格局，尤其是關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)屬性的重大基本政策。15我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之一——法律國家的根本大法：《中華人民共和國憲法》全國人大及其常委會制定的房地產(chǎn)相關(guān)法律，效力僅次于憲法：《中華人民共和國土地管理法》：由第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第四次會議于1998年8月29日修訂通過，自1999年1月1日起施行。該法共分八章，即總則、土地的所有權(quán)和使用權(quán)、土地利用總體規(guī)劃、耕地保護、建設(shè)用地、監(jiān)督檢查、法律責任、附則；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》：1994年《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》：2002年8月29日經(jīng)全國人大常委會通過《城市規(guī)劃法》、《經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國民法通則》等與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動有密切關(guān)系的法律，如《城市規(guī)劃法》規(guī)定城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔的法律責任，對房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用《物權(quán)法》：可能即將出臺；法律16我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之二——行政法規(guī)行政法規(guī)，國務(wù)院頒布的有關(guān)房地產(chǎn)及其經(jīng)營或動的行政法規(guī)，是對全國人大在房地產(chǎn)立法方面的補充與具體化，更具現(xiàn)實可操作性：《中華人民共和國土地管理法實施條例》：由1998年12月24日國務(wù)院第12次常務(wù)會議通過，自1999年1月1日起施行。該法也分八章，與《土地管理法》相一致。

《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地管理暫行辦法》《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》《城市房屋拆遷管理條例》《基本農(nóng)田保護條例》：由1998年12月24日國務(wù)院第12次常務(wù)會議通過，自1999年1月1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護、監(jiān)督管理、法律責任、附則。《關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》：2004年4月，國務(wù)院下發(fā)的一個旨在從管理體制上，限制地方行權(quán)的文件。行政法規(guī)17我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之三——行政規(guī)章行政規(guī)章：國務(wù)院有關(guān)部委頒布的有關(guān)房地產(chǎn)管理的行政規(guī)章。房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，其管理很大一部分職能是由國務(wù)院所屬的部委來完成的，這些職能部門如國土資源部、建設(shè)部等根據(jù)管理工作需要頒布的行政規(guī)章。建設(shè)部：《全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實施辦法》，《房屋拆遷估價指導(dǎo)意見的通知》國土資源部：《國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》國家計委：關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知行政規(guī)章18我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之四——地方性法規(guī)和地方規(guī)章地方性法規(guī)和地方規(guī)章：我國各省、自治區(qū)和直轄市人大及其常委會制定的地方性法規(guī)和省級人民政府、國務(wù)院授權(quán)的計劃單列市人民政府制定的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的地方規(guī)章，在其轄區(qū)內(nèi)具有法律效力。地方性的規(guī)章往往是根據(jù)當?shù)氐木唧w情況制定的，具有地方性的特點，同樣是我國房地產(chǎn)法律體系的一部分。地方法規(guī)規(guī)章19我國的房地產(chǎn)法律體系五個組成部分之五——最高法院司法解釋依據(jù)法律規(guī)定，我國最高人民法院有權(quán)就司法審判工作中任何具體應(yīng)用法律、法規(guī)做出具有法律效力的司法解釋。目前關(guān)于房地產(chǎn)方面的司法解釋已有一百多條2004年6月21日，最高人民法院公布的“關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋”，自8月1日起施行，共28條，三個方面內(nèi)容：關(guān)于土地使用權(quán)出讓合同糾紛的處理、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理、關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的處理高法司法解釋20附：我國房地產(chǎn)法的立法發(fā)展歷程第一階段：1949年----1978年1949年10月1日新中國成立至1956年國民經(jīng)濟恢復(fù)時期建國初建國初根據(jù)《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領(lǐng)》，國家對屬于地主、官僚資本家、反革命、戰(zhàn)犯、漢奸及國民黨政府的房地產(chǎn)分別采取了接管、沒收、征收、征用的政策，1949年中央人民政府1949年頒布了《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的決定》；1950年《中華人民共和國土地改革法》、《土地改革中對華僑土地財產(chǎn)的處理辦法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指導(dǎo)》、《內(nèi)務(wù)部土地政策司對目前城市房產(chǎn)問題的意見》；1951年政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產(chǎn)的指示》；1953年政務(wù)院公布的《國家建設(shè)征用土地辦法》1955年《農(nóng)業(yè)合作化示范章程》等。上世紀五十年代后半期到文化大革命前1956年《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進行社會主義改造的意見》，通過付給房主租金對私房改造，通過對私營企業(yè)所占用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產(chǎn)的社會主義公有制。1961年對私房改造的政策性文件《關(guān)于加速城市私人出租房屋社會主義改造工作的聯(lián)合通知》1963年《關(guān)于對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告》；1964年《關(guān)于私有出租房屋社會主義改造問題的報告》、《關(guān)于對港澳同胞出租房屋進行社會主義改造問題的報告》1965年《關(guān)于私房改造中處理典當房屋問題的意見》等。這些意見、報告、通知等無疑對私房的社會主義改造起了政策性的指導(dǎo)作用。十年文化大革命時期1966年——1976年文革期間，由于極左思潮的影響，整個國家的法制建設(shè)遭到極大破壞，城市房地產(chǎn)管理也處于極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強占、破壞。在相當長的一段時間理，房地產(chǎn)立法陷于停頓狀態(tài)，不僅沒有建立新的房地產(chǎn)管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴重阻礙了我國房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。文化大革命中由于極“左”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛，特別是非法擠占沒收私人房產(chǎn)情況嚴重。21第一階段的房地產(chǎn)法的立法特點主要有：這時期房地產(chǎn)立法主要是以部門規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。確立了城市土地為國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地私有制。土地供給由行政劃撥；土地的經(jīng)濟價值不被承認。城市住房實行非商品化。立法數(shù)量過少；立法程序混亂，缺乏民主性；立法層次較低，缺乏科學性，規(guī)范性。22復(fù)興時期（1979年——1988年）。1982年國務(wù)院頒布《國家建設(shè)征用土地條例》、《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》；1983年《城市私有房屋管理條例》、《建筑稅征收暫行辦法》、《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》；1984年《城市規(guī)劃條例》、《關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》；1985年《村鎮(zhèn)建設(shè)管理暫行規(guī)定》；1986年《中華人民共和國土地管理法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市維護建設(shè)稅暫行條例》；1987年《關(guān)于加強城市建設(shè)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理工作的通知》。為了解決“文革”期間擠占、沒收私人房屋問題，落實房產(chǎn)的政策主要有：1980年中辦發(fā)（1980）75號文件《中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市委關(guān)于處理機關(guān)部隊擠占私房，進一步落實私房政策的通知》；1982年《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈進一步抓好落實私房政策工作的意見〉的通知》；1984年《關(guān)于加快落實華僑私房政策的意見》；1985年《關(guān)于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》，1986年《關(guān)于進一步落實〈中央落實政策小組擴大會議紀要〉的補充意見》；1987年《關(guān)于落實華僑私房政策的補充意見》，１987年《關(guān)于進一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問題的通知》。正式處理國家代管房產(chǎn)是1983年開始的，1983年《關(guān)于對國民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見的通知》，1984年《關(guān)于加快落實華僑私房政策的意見》；1987年《關(guān)于落實華僑私房政策的補充意見》；1991年《關(guān)于處理去臺人員房產(chǎn)問題的通知》。大發(fā)展時期（1988——1994年）1988年全國人大通過憲法修正案，土地的使用權(quán)可以以照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，土地有償、有期限使用制度得以建立，同年全國人大通過修改《中華人民共和國土地管理法》；1989年《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市危險房屋管理規(guī)定》、《城市毗鄰房屋管理規(guī)定》；1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用出和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》、《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》；1991年《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和暫讓暫行條例》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》；1992年《商品住宅價格管暫行辦法》、《關(guān)于處理原去臺人員房產(chǎn)問題的實施細則》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》、《工程建設(shè)國家標準管理辦法》；1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》、《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第二階段：1979年----1994年23第二階段房地產(chǎn)法立法的特點黨的十一屆三中全會以后，經(jīng)歷了幾十載沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開始了復(fù)蘇，房地產(chǎn)“熱”起來了。為使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費等各個環(huán)節(jié)有法可依，國家加強了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)，隨著經(jīng)濟體制的改革，房地產(chǎn)的發(fā)展受到主管機關(guān)的高度重視，制定了大量的房地產(chǎn)法規(guī)、條例、政策，尤其是1986年《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、對與土地所有權(quán)、使用權(quán)、建設(shè)用地、農(nóng)村建設(shè)用地等房地產(chǎn)關(guān)系做出了重要規(guī)定。房地產(chǎn)立法地位提高了。過去我們對于房地產(chǎn)管理習慣于用政策和行政命令的手段，現(xiàn)在這一手段已被法律、法規(guī)所取代。已頒布的法律、法規(guī)在調(diào)整人們房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)經(jīng)營等市場活動中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系方面已起了重要的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)法調(diào)整的對象和范圍不斷擴大。房地產(chǎn)法調(diào)整對象從開始時的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、私房買賣、租賃擴展到現(xiàn)在，不僅包括原有的調(diào)整范圍，而且還包括了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、房地產(chǎn)交易、抵押以及房地產(chǎn)使用、消費等新的領(lǐng)域。房地產(chǎn)立法數(shù)量劇增，司法解釋大量存在，司法部出臺了100多個有關(guān)房地產(chǎn)方面的司法解釋，部門規(guī)章健全。24房地產(chǎn)管理法的起草與頒布1994年1988年，建設(shè)部在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，開始了著手《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》（簡稱《房地產(chǎn)法》）的起草工作，1992年起草領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)和起草小組成立。1993年２月在北京召開了《房地產(chǎn)法》專家論證會；４月在全國建設(shè)工作會議上，起草小組還聽取了與會代表的意見；５月召開有全國人大、國務(wù)院法制局代表參加的第二次專家論證會，并征求國務(wù)院有關(guān)部、委的意見；７月建設(shè)部分別向國務(wù)院法制局、全國人大財經(jīng)委匯報了制定《房地產(chǎn)法》的進展情況，并根據(jù)匯報后提出的要求對《房地產(chǎn)法》又進行了修改；８月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議審議形成《房地產(chǎn)法》送審稿。1994年７月５日經(jīng)第八屆全國人大會常委會第八次會議審議通過，并定名為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，自1995年１月１日起實施?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》結(jié)構(gòu)嚴謹，體系完備，由七章七十二條組成，包括總則、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責任等。該法的頒布實施，填補了我國房地產(chǎn)法制建設(shè)的空白，標志著我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已邁入了法制管理的新時期。1994年后，房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)日臻完善，建立健全各方面的規(guī)章制度。1994年《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》、《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法實施細則》、《在中國境內(nèi)承包工程的外國企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》、《工程建設(shè)項目報建管理辦法》；1995年《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》、建設(shè)部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定》、經(jīng)國家計委、建設(shè)部批準頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《中華人民共和國注冊建筑師條例實施細則》、《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》；1996年《建筑幕墻工程施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》；1997年建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《提高住宅設(shè)計質(zhì)量和加強住宅設(shè)計管理的若干意見》的通知、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《中華人民共和國建筑法》；1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例、《中華人民共和國土地管理法實施條例2000年《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》；2001年《城市房屋拆遷管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定》2002年國務(wù)院公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《商品住宅裝修一次到位實施細則》。全國人大常委會《農(nóng)村土地承包法》第三階段：房里產(chǎn)管理法頒布至今25第三階段我國房地產(chǎn)法的立法特點：當前大量的房地產(chǎn)法律關(guān)系是通過國務(wù)院頒布的行政法規(guī)，國土資源部、建設(shè)部等部委制定的部門規(guī)章，以條例、辦法、規(guī)定、細則等形式出現(xiàn)，立法層次較低。享有立法權(quán)的地方人大及其常委會制定的地方性法規(guī)較多。我國房地產(chǎn)基本法律《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》得以確立，相應(yīng)法規(guī)日臻完善，房地產(chǎn)方面的各種規(guī)章制度健全。26決定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬性的基本制度圍繞房地產(chǎn)的三個要素：土地：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，承載城市發(fā)展的最基本載體，資金：資金密集型產(chǎn)業(yè)市場（商品房市場）：供給、需求、價格的最終決定與調(diào)控27土地所有制《憲法》、《土地管理法》：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。全民所有制的土地為國家所有，簡稱國有土地。其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使。國有土地的范圍包括：城市市區(qū)的土地；農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體的林地、草地、土地勞動群眾集體所有制采用的是農(nóng)民集體所有制的形式：也簡稱集體所有土地。從憲法角度，建制鎮(zhèn)的土地不屬于城市的范疇，同時也不屬于農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。按新的規(guī)定，其土地的所有權(quán)可根據(jù)實際情況分別處理。兩類土地的比重大體相當，根據(jù)全國土地詳查德資料，我國國有土地的面積占全國土地調(diào)查面積的53.17%，在國有土地中，農(nóng)林牧漁場站61.58%，國有儲備土地占37.14%，城鎮(zhèn)土地面積只占0.41%，其他土地面積占0.87%。28集體土地征用制度城市化的過程從某種意義上講，也是集體土地轉(zhuǎn)化為城市用地的過程。這一過程主要通過土地的征用實現(xiàn)。憲法第10條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對土地實行征收或征用。征地，具有三個明顯的特征：具有一定的強制性。被征單位必須服從國家的需要；要妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征單位給予經(jīng)濟補償；土地被征用后所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體土地變?yōu)閲型恋亍?9保護耕地、合理利用土地的原則：人多地少、土地后備資源不足的國情決定了在征地過程中必須貫徹“十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地”的基本國策。保證國家建設(shè)用地的原則防止兩種偏向：一是以保護農(nóng)民的利益為理由拒絕國家征用；二是被征用對象是采用各種方法大幅度提高征地補償費用和安置條件。妥善安置被征用土地單位和農(nóng)民的原則30國有土地使用制度和相關(guān)政策計劃經(jīng)濟時期，實行的是土地劃撥、無償使用的制度。20世紀80年代，我國實行土地使用制度改革實踐，國有土地有償、有限年限使用制度，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地有償使用費的制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

國有土地使用權(quán)出讓：內(nèi)涵：土地所有權(quán)出讓是指國家將土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓金的含義是取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期的地租。在香港又稱為土地批租。土地使用權(quán)出讓（也稱土地一級市場）由國家壟斷，任何單位]個人不得出讓國有土地的使用權(quán)；取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入的市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。但地下埋藏物屬于國家所有。集體土地不經(jīng)征用，變?yōu)閲型恋刂安坏贸鲎?。出讓形式：招標拍賣協(xié)議掛牌出讓年限:居住用地-70年工業(yè)用地-50年教育科技文化衛(wèi)生、體育或其他用地-50年商業(yè)、旅游、娛樂用地-40年土地使用權(quán)的回收與終止：土地使用權(quán)到期后，如果使用者不申請續(xù)期和深情未被批準，國家應(yīng)該無償回收土地使用權(quán)在特殊情況下，國家根據(jù)社會公眾利益需要，可提前回收土地使用權(quán)，但回收時要根據(jù)具體情況對土地使用者給與一定補償土地使用者如果不履行土地使用權(quán)合同，或者未按照合同約定的期限和條件開發(fā)利用土地，政府可無償回收土地使用權(quán)31國有土地使用權(quán)的劃撥：土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣以上人民政府的批準，在用地者繳納土地補償費和安置費之后，將土地交付其使用或者無償使用（國有的荒山、灘涂等）的行為。一般情況下，劃撥土地沒有使用年限，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。在國家沒有法律規(guī)定之前，凡是國有土地均按劃撥土地進行管理。劃撥土地使用權(quán)的范圍包括:國家機關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國家重點扶植的能源、交通、水利設(shè)施等項目的用地法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地32土地利用的相關(guān)政策土地管理法規(guī)定：十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策實行最嚴格的耕地保護措施：為了確保我國的耕地數(shù)量不在減少，要求在省一級行政區(qū)域范圍內(nèi)做到耕地總量平衡，即規(guī)劃期內(nèi)的耕地數(shù)量不減少。國家還實行占用耕地的補償制度：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。實行基本農(nóng)田保護制度。《基本農(nóng)田保護條例》由1998年12月24日國務(wù)院第12次常務(wù)會議通過，自1999年1月1日起施行。該法分六章，即總則、劃定、保護、監(jiān)督管理、法律責任、附則。33嚴格控制城市用地和建設(shè)用地的規(guī)模：規(guī)定建設(shè)用地占用農(nóng)地的審批權(quán)限。為了防止各級政府越權(quán)審批建設(shè)占用農(nóng)地現(xiàn)象，我國土地管理法規(guī)定：由省級人民政府批準的大型基層建設(shè)項目和國務(wù)院批準的建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的各類居民點用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可根據(jù)年度計劃分批次由批準該規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體的建設(shè)項目用地由市、縣人民政府批準。征用下列土地，也需要經(jīng)過國務(wù)院批準：基本農(nóng)田；超過35公頃的耕地（非基本農(nóng)田）；超過70公頃的其他用地。在土地管理法中，還明確規(guī)定通過土地利用的年度計劃，實行建設(shè)用地的總量控制。即每個城市的用地規(guī)模不得超過計劃確定的用地指標。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。除了對建設(shè)用地的規(guī)模進行總量控制外，國家還制定了城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地標準，作為審批規(guī)劃的重要依據(jù)。其中，城市建設(shè)用地的最高標準為人均120平方米，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的最高標準為人均150平方米。34土地登記發(fā)證制度《土地登記規(guī)則》依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開查詢。房產(chǎn)交易登記備案制度35土地用途管制制度是指國家為保證土地資源的合理利用和經(jīng)濟、社會及環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃劃定土地利用區(qū)，確定土地使用條件，并要求土地所有者和使用者嚴格按照國家確定的用途利用土地的制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

36土地利用總體規(guī)劃制度《城市規(guī)劃法》城市一切建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)項目必須取得城市規(guī)劃許可證的規(guī)定，違反城市規(guī)劃者所承擔的法律責任，對房地產(chǎn)開發(fā)有很大約束作用根據(jù)我國現(xiàn)有的規(guī)劃體系，土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃都是對土地開發(fā)利用具有調(diào)控作用的法定規(guī)劃。兩個規(guī)劃的共同之點都是規(guī)定了總用地的規(guī)模和各類用地的比例，將不同用途和功能的物質(zhì)要素落實的地塊。前者策劃重于建成區(qū)以外的土地利用城市規(guī)劃主要安排城市范圍內(nèi)的土地利用。在土地管理法中，還明確規(guī)定通過土地利用的年度計劃，實行建設(shè)用地的總量控制。即每個城市的用地規(guī)模不得超過計劃確定的用地指標。為了與城市規(guī)劃相銜接，還規(guī)定了城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模。37土地整理和收購儲備制度土地整理：是指通過一系列工程手段和土地產(chǎn)權(quán)的調(diào)整，進一步改善現(xiàn)有土地的生產(chǎn)、生活條件，提高土地的使用效率。土地收購：在西方又稱為“土地銀行”，是由政府委托的機構(gòu)通過征用、回收、置換的方式，從分散的土地使用者中將土地集中起來，進行開發(fā)整理，并根據(jù)市場需要，將這部分土地再投入市場的一種土地經(jīng)驗經(jīng)營制度。主要作用：增加政府對土地調(diào)控的能力；為國有企業(yè)改革、脫鉤、破產(chǎn)處置提供必要的資金保障。促進土地資源的優(yōu)化配置保證城市規(guī)劃的實施到2001年底，全國已建立1002個土地收購儲備機構(gòu)，收購?fù)恋?55.2平方公里，已出讓38.85平方公里，捆村107.7平方公里。38經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)政策1992年全國掀起“開發(fā)區(qū)”熱，開發(fā)區(qū)開始圈地運動。截止到2004年6月，全國共有各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方米，相當于我國海南省的總面積，而全國城市、建制鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的總和也只有3.15萬平方公里。認識誤區(qū)：開發(fā)區(qū)可以利用優(yōu)惠政策，引來許多投資項目。并不注重當?shù)卣w投資環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ乃茉臁ｉ_發(fā)區(qū)成為土地違規(guī)操作、尋租行為、腐敗大量滋生的溫床。而且導(dǎo)致大量的農(nóng)田被毀、土地廢置、投資毀損。即使很不錯的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也存在問題：如亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)39住房制度改革改革開放以前計劃經(jīng)濟體制下，是低租金實物配給的住房分配制度城市住房建設(shè)作為計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，沒有專項投資基金房屋產(chǎn)權(quán)單位所有制，住房分配不公：不同單位居住水平差異大，統(tǒng)一單位不同職工分配標準不一只有投入，沒有收益，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受限制1998年高以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度。1998年出臺的住房制度改革目標主要是把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導(dǎo)向的住房分配制度。實物配租、租賃住房補貼、經(jīng)濟適用房等過渡性政策，公共住房保障制度并沒有得到應(yīng)有重視。40住房制度改革的歷程1，試點售房階段（1979-1985）：準許私人建房、私人買房、準許私人擁有房屋。全價出售和三三制補貼售房。2，提租補貼階段（1986-1990）：供方出售遭遇阻力，提高房租，以租養(yǎng)房3，以售帶租階段（1991-1993）：（售房起步，帶動提租，售房給與優(yōu)惠，小步提租不過補貼4，全面推進階段:實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。房改的具體內(nèi)容是：由實物福利的分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系。建立住房公積金制度發(fā)展住房金融和住房保險建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場那個和發(fā)展社會化的范顧問維修管理市場。5，住房分配貨幣化階段41貨幣化住房分配制度1998年7月3日，國務(wù)院《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)步伐的通知》，其核心是：停止住房實物分配；逐步實行住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。住房制度改革是我國經(jīng)濟改革的一個重要組成部分，因此必然是一個漸進的過程，不可能短期內(nèi)實現(xiàn)一步到位的目標，制定改革方案要從實際情況出發(fā)，分階段逐步實施房改目標。如：考慮居民的生活水平、職工實物分配的觀念改變等因素出臺房屋銷售政策。住房制度改革是一個系統(tǒng)工程。如：新房出售政策需要金融部門支持、需要多種房屋的供應(yīng)渠道、需要對工資的改革必須徹底與舊有住房制度徹底決裂：實物分配42現(xiàn)有住房制度的總體思路：總體思路：2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》:堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)作用；以需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同收入家庭的住房需求；加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度；加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定住房分配貨幣化：體制住房實物分配之后，職工的住房消費主要通過貨幣化手段實現(xiàn)經(jīng)濟適用房：《經(jīng)濟適用住房管理辦法》經(jīng)濟適用房是政府為低收入居民提供的住房，為了防止標準過高，對戶型和面積進行控制。規(guī)定要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右。經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價格，按照保本微利的原則確定。由于享受免交土地出讓金以及21項行政事業(yè)性收費減半等優(yōu)惠政策，房價比普通商品房低10%左右，開發(fā)利潤控制在3%，經(jīng)濟適用房具有社會保障性質(zhì)，購房者必須通過申請、審批和公示的制度，符合條件的菜具有購房資格。滿足普通商品房的需求，控制高檔商品房的建設(shè)43商品房銷售制度《商品房銷售管理辦法》預(yù)售制度，賣樓花早期支持房地產(chǎn)發(fā)展的特有政策產(chǎn)物44銀行信貸政策開發(fā)貸款購房按揭貸款公積金貸款商業(yè)貸款45分稅制為主體的稅收制度體系下的政府收入1994年，實行分稅制財稅制度，強化中央收入的主導(dǎo)地位，提高中央分配比例，使財政收入向中央傾斜，打破中央與地方財政收入分配平衡。實行分稅制，要求按照稅種實現(xiàn)“三分”：即分權(quán)、分稅、分管。分稅制實質(zhì)上就是為了有效的處理中央政府和地方政府之間的事權(quán)和財權(quán)關(guān)系，通過劃分稅權(quán)，將稅收按照稅種劃分為中央稅、地方稅(有時還有共享稅)兩大稅類進行管理而形成的一種財政管理體制。中央政府：以稅為主；地方政府：以費為主，收入吃緊所得稅征管范圍調(diào)整，并實行中央與地方分享，造成地方稅收入下降3-5個百分點。營業(yè)稅政策調(diào)整，普遍實行差額征稅和提高營業(yè)稅起征點的規(guī)定、對安置下崗失業(yè)人員再就業(yè)的稅收優(yōu)惠等，將造成營業(yè)稅減收10-20%，造成地方收入占總收入的比例下降5-10個百分點。共享稅——增值稅分配中地方收入所占比例過低（現(xiàn)為25%），地方收入占中央收入比例將由于原來的40%下降到30%，削弱地方可支付財力和地方政府的職能作用，中央政府與地方政府分鍋吃飯，各級地方政府出現(xiàn)財政困境，土地出讓收益成為地方政府擴大財政收入的重要途徑。46國土房管部門的管理體制-——權(quán)力制衡分配體系去年底我國決定實行省以下土地垂直管理體制，省級以下土地管理部門的官員將主要由上級土地管理部門管理，這意味著上收管理權(quán)力、強化部門權(quán)威的土地管理體制變革已經(jīng)發(fā)生。垂直管理體制的目的：保護耕地與建設(shè)用地遏制地方政府的短視行為47土地的國家所有與地方控制出讓權(quán)土地使用規(guī)范化還是利益最大化地方政府掌握出讓權(quán)，出讓土地收益，成為地方政府財政收入重要來源48第一部分中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘要目錄房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局49完整的房地產(chǎn)市場框架圖政府（國土管理部門）開發(fā)商使用者使用者…一級市場二級市場三級市場招標、拍賣、掛牌規(guī)劃要求、使用年限…銷售、租賃按合同要求…銷售、租賃按合同要求…技術(shù)中介服務(wù)中介一級開發(fā)商合同要求合同要求合同要求50房地產(chǎn)行業(yè)的特征周期性房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟一樣具有明顯的周期性關(guān)聯(lián)性作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，具有高度的綜合性和關(guān)聯(lián)度，帶動水泥、鋼鐵、化工等十多個行業(yè)地域性房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡，級差收益明顯資金密集需要高資金投入，同時具有高風險和高回報率項目導(dǎo)向性企業(yè)運作以一個個項目為導(dǎo)向展開，項目運作全周期成為企業(yè)的核心價值鏈51中國房地產(chǎn)行業(yè)的特征政策敏感性較強縱向壟斷式的產(chǎn)業(yè)鏈，政府在土地一級市場中具有雙重身份，政府與政策是行業(yè)的主導(dǎo)因素，政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項稅費、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策行業(yè)技術(shù)較落后體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計理念、材料創(chuàng)新技術(shù)、建筑施工技術(shù)與管理運營技術(shù)等多方面，多數(shù)仍與國外保持差距資本結(jié)構(gòu)較單一目前中國房地產(chǎn)投融資市場大部分資金來源于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)對國家金融風險有著重要影響，也決定了金融政策對行業(yè)的影響程度很大市場化程度較低20年的發(fā)展歷史，行業(yè)市場化程度整體較低，甚至諸多“不規(guī)范”與“潛規(guī)則”還處在被剛剛中結(jié)的階段。52政府的雙重角色決定中國房地產(chǎn)業(yè)是政策主導(dǎo)性行業(yè)土地出讓市場中，政府既是土地所有者的代表，又是買賣的一方。房產(chǎn)交易市場中，政府既是供給的調(diào)控方（土地供應(yīng)、開發(fā)強度控制），又是需求的調(diào)控方（信貸政策、拆遷的剛性需求）53對國家金融的高度依賴融資渠道單一造成國家金融風險的巨大隱患54影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素中國房地產(chǎn)行業(yè)政府&政策產(chǎn)業(yè)資本城市化&人口增長宏觀經(jīng)濟走勢行業(yè)技術(shù)行業(yè)人才55第一部分中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈特征及利益博弈整體格局摘要目錄房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位特征中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本制度中國房地產(chǎn)業(yè)的特點及產(chǎn)業(yè)鏈特征中國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的利益博弈整體格局56博弈=Game（游戲）貓和老鼠？獵人與狐貍？如來佛與孫悟空？警察與土匪？美女與野獸？目標就是追求組織或個人利益的最大化57房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的多重利益主體與復(fù)雜利益博弈格局龐大復(fù)雜的利益博弈格局，昭示利益群體博弈時代多方利益博弈需要平衡——游戲規(guī)則制定運行玄機重重中央政府地方政府鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村政府各部門政府一級開發(fā)商二級開發(fā)商開發(fā)

商中介代理建筑施工建材設(shè)備規(guī)劃設(shè)計關(guān)聯(lián)機構(gòu)產(chǎn)業(yè)媒體專家學者輿論機構(gòu)銀行游資基金、投資金融機構(gòu)購房老百姓農(nóng)民拆遷居民老百姓原撥地單位個人土地城市政黨隱性

主體58中央政府的利益訴求調(diào)控宏觀經(jīng)濟：保證經(jīng)濟以安全穩(wěn)定的速度發(fā)展，合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)促進行業(yè)發(fā)展：房地產(chǎn)行業(yè)維持健康的持續(xù)發(fā)展糧食（耕地）、住房問題關(guān)系國計民生，關(guān)系全社會的穩(wěn)定和繁榮，是基本生存的保障之一房地產(chǎn)問題政治化：居者有其屋和諧政府思想的深刻背景：從各國的經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗看，當一個國家的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)高速增長一段時間后，社會矛盾會激化，到目前為止，世界上沒有哪個國家經(jīng)濟增長以超過7%的速度持續(xù)30年以上；當人均GDP超過1000美元，持續(xù)增長23年以后，幾乎所有的國家都發(fā)生了金融危機和社會動蕩。59中央各部門的利益訴求從部門職責的最優(yōu)化實現(xiàn)本部門管理權(quán)限的擴大化——權(quán)欲60地方政府的利益訴求更多關(guān)注本地區(qū)的發(fā)展、地方官員自身任期內(nèi)的發(fā)展，而GDP增長速度又成為衡量政績的一個重要因素。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶來短期的經(jīng)濟繁榮。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)不需要太多技術(shù)和管理經(jīng)驗積累，依靠政府廉價的土地供給和銀行信貸的支持，在短期就可以快速發(fā)展起來。而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動很大，房地產(chǎn)業(yè)一活躍，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)也跟著活躍起來。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是看得見的經(jīng)濟發(fā)展。一個城市市容的改善和當?shù)鼐用衿渌顥l件的改善相比，給人的影響要直接的多，深刻地多，更能反映地方官員的政績。出讓土地使用權(quán)極可以短期內(nèi)大量增加地方政府的財政收入，用于地方建設(shè)，又可以給部分官員帶來大量的租金收入。直接賣地：土地出讓收入用于地方建設(shè)。土地儲備：向銀行貸款，先搞建設(shè)、土地升值后再行出讓，即所謂城市經(jīng)營61中央政府調(diào)控的重要指標耕地面積總量與建設(shè)用地總量的合理配比房地產(chǎn)的開發(fā)強度、開發(fā)總量的增長速度投資規(guī)模的合理增長(固定資產(chǎn)投資）房地產(chǎn)信貸規(guī)模（國家金融風險）房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展：既要帶動其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要與其他產(chǎn)業(yè)保持適當?shù)谋壤P(guān)系。商品房銷售率、空置率，房價（供需平衡，穩(wěn)定增長）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，物業(yè)的總量配比（地方政府為主導(dǎo)）：住宅、商業(yè)、寫字樓等不同物業(yè)的合理總量配比。住房供應(yīng)的梯次結(jié)構(gòu)：高檔、中檔、低價、經(jīng)濟適用房的合理配比。既滿足富人的高端居住需求，又使貧窮老百姓和低收入者有房可住。62國家和各級政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的手段經(jīng)濟手段：主要運用經(jīng)濟方面的政策、措施對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。產(chǎn)業(yè)政策：主要用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)之間，房地產(chǎn)內(nèi)部之間的各類結(jié)構(gòu)，分為三個層次：確定房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和規(guī)模、發(fā)展速度的政策，如通過國家中長期發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)制定目標等；指導(dǎo)行業(yè)本身的政策：如當前各類開發(fā)區(qū)的清理、整頓的政策；更為具體的產(chǎn)業(yè)政策：為控制別墅等高檔房的開發(fā)，而制定的有關(guān)暫停別墅、高爾夫?qū)徟囊?guī)定等法律手段：政府通過立法、司法，運用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的秩序，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走上健康的可持續(xù)的發(fā)展道路。行政管理和計劃管理手段：通過制定土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計劃、控制房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和空間布局；保證國家的法律、法規(guī)、政策在房地產(chǎn)開發(fā)中得到貫徹、實施；為房地產(chǎn)的合理發(fā)展提供必要的服務(wù)，如協(xié)調(diào)征地、拆遷中出現(xiàn)的種種問題，為社會、公眾提供房地產(chǎn)發(fā)展的信息等。63地方政府的調(diào)控手段優(yōu)惠政策招商引資，吸引開發(fā)商，結(jié)成利益共同體大量拆建，刺激市場需求提高拆遷的補房標準，推動房價不斷上漲抬高土地拍賣的價格控制和取消經(jīng)濟適用房操縱媒體，甚至操縱房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，誤導(dǎo)消費者64銀行、基金等金融機構(gòu)的利益訴求銀行房地產(chǎn)價格上漲過程中，銀行把對房地產(chǎn)企業(yè)貸款和居民購房貸款看成沒有風險、收益穩(wěn)定的一塊肥肉。最近部分商業(yè)銀行為了降低不良貸款的比例，拼命擴大信貸規(guī)模，想用新增貸款來沖低不良貸款的比例。銀行的內(nèi)控機制太差，風險意識薄弱，存在大量的違規(guī)違法行為。最近國家審計署查出，上海某一家銀行給一個客戶的購房貸款就高達七千多萬。信貸軟約束，助長了房地產(chǎn)市場的投機。國家商業(yè)銀行改革落后，銀行資產(chǎn)的所有者缺位造成的?；?、外來投資、游資謀取投資收益65房地產(chǎn)開發(fā)商的利益訴求追求經(jīng)濟利益而忽視社會利益：利潤最大化；盡量追求土地獲取的低廉成本：盡量追求高檔房：別墅而非經(jīng)濟適用房盡量四兩撥千斤：提高自有資金利潤率貸款（土地抵押、房產(chǎn)抵押）工程墊支、拖延工程款預(yù)售66附：舊有政策環(huán)境下開發(fā)商的暴利來源來源一：土地重置成本：當政府將土地使用由無償使用專為有償，從協(xié)議出讓到招拍掛之后，導(dǎo)致土地的重置成本（土地當前獲取的成本）遠遠大于儲備成本（原始獲取的價格+持有期財務(wù)管理成本）房地產(chǎn)的銷售價格=成本+利潤成本：土地重置成本+建筑及配套成本+管理成本等利潤：利潤率受供求關(guān)系、行業(yè)利潤率的影響關(guān)鍵所在是：土地重置成本遠遠大于土地出被成本；差價構(gòu)成了眾多開發(fā)商的第一桶金。舉例：2000年，某開發(fā)商以20萬/畝的價格拿到了100畝土地，時至2004年，土地價格為100萬/畝，其間的財務(wù)管理成本算作2000萬，假設(shè)2004年房屋開發(fā)完畢，銷售定價之時的成本并非當出原始拿地成本的20萬畝，而是如今的重置成本100萬/畝，開發(fā)商6000萬元的土地升值收益構(gòu)成了第一桶金。67來源二：自有資金利潤率背景：98年東南亞金融危機之后，擴大內(nèi)需以政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，貸款以有抵押、有擔保為要求。這些年開發(fā)商的自有資金率普遍低于10%，最低達0.6%，遠低于國際通行標準。通過銀行貸款這一財務(wù)杠桿，開發(fā)商獲得了豐厚的自有資金利潤率，這構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)暴利的另一來源。68關(guān)聯(lián)下游產(chǎn)業(yè)的利益訴求：服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：唇齒相依！都希望房地產(chǎn)業(yè)繁榮到底！建筑業(yè)、建材業(yè)：一條線上的螞蚱69傳媒、專家學者等的利益訴求媒體：依附于地產(chǎn)企業(yè)獲得了巨大的收益，房地產(chǎn)廣告收入占總收入的比例可達到30%至50%。新地產(chǎn)：27人，年產(chǎn)值3000萬政府控制媒體開發(fā)企業(yè)控制媒體專家學者：御用專家：為政府說話開發(fā)商的代言人：為開發(fā)商說話賺吆喝，吸引眼球，提高知名度70老百姓的利益訴求農(nóng)民：有地可種稅費減免合理的征地補償土地被征用之后的就業(yè)生存安置被拆遷居民：合理的安置補償就業(yè)、生活安置71隱性主體的利益訴求經(jīng)濟人的個人訴求：地方政府官員：在土地交易過程中，大量采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，存在很多暗箱操作和尋租行為銀行決策者：開發(fā)商最重要的公關(guān)對象！開發(fā)商（尤其是國有企業(yè)中的實權(quán)人物）：成為乙方（地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)）供奉的活菩薩！購房老百姓：需購房者：希望物美價廉已購房者：希望物業(yè)升值土地：集約化利用，價值最大化城市：可持續(xù)健康發(fā)展執(zhí)政黨政治穩(wěn)定72各方博弈關(guān)系中央政府自身博弈：既要代表老百姓的最普遍利益，平衡各方關(guān)系，和諧發(fā)展國民經(jīng)濟又要最大化自身利益：中央財政收入；執(zhí)政政黨利益；中央政府與地方政府博弈全國各地區(qū)的平衡發(fā)展與某個區(qū)域的自身發(fā)展沖突國民經(jīng)濟的全局性健康持續(xù)發(fā)展（GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融風險）與地方經(jīng)濟自身的盲目無限制發(fā)展、短視行為土地出讓收益的瓜分土地供應(yīng)、開發(fā)強度、物業(yè)種類的總量控制與地方政府的自身擴大化需求對腐敗與尋租行為的遏制新政策要求地方政府要切實負起各個城市房地產(chǎn)價格上漲的責任。73各方博弈關(guān)系地方政府與開發(fā)商的博弈互相吸引、互相依賴：地方政府需要開發(fā)商投資建設(shè)；開發(fā)商需要地方政府的資源或者優(yōu)惠政策獲取開發(fā)利潤互相防范、控制與反控制：對利益的瓜分政府與銀行的博弈土地經(jīng)營中需要銀行期望銀行推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展（現(xiàn)有銀行管理體系下，對本地銀行的訴求）政府與游資的博弈期望吸引游資進入行業(yè)懼怕游資的炒作中央銀行與商業(yè)銀行/地方銀行的博弈整體金融風險與單個銀行的經(jīng)營業(yè)績訴求整體地產(chǎn)信貸規(guī)模與單個銀行的信貸規(guī)模74各方博弈關(guān)系開發(fā)商與購房老百姓的博弈產(chǎn)品品質(zhì)與客戶價值過度營銷房價與利潤政府與失地農(nóng)民的博弈征地為了發(fā)展經(jīng)濟加快建設(shè)，農(nóng)民無地可種；農(nóng)民需要補償，政府克扣、拖欠、拒付政府與被拆遷居民的博弈政府加快城市建設(shè)、加快土地整理開發(fā)效率，與被拆遷居民的整體利益拆遷要合法、拆遷居民需要合理安置公眾利益與各方私利的博弈單位、企業(yè)、個人的違法違規(guī)行為與法律法規(guī)的約束GDP負積累效應(yīng)與開發(fā)商的豆腐渣工程75當前呈現(xiàn)群體利益博弈的態(tài)勢開發(fā)商齊心，構(gòu)成利益群體，統(tǒng)一話語行業(yè)協(xié)會、企業(yè)聯(lián)盟集體上書、扎堆開會控制媒體６月５日，國內(nèi)頗負盛名的房地產(chǎn)商民間組織——中城聯(lián)盟數(shù)十家會員單位的老總聚首萬科總部，研討當前形勢和對策；６月６日，國內(nèi)另一有影響力的房地產(chǎn)商民間組織——工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會的成員召開座談會，主題是“房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信”，實際研討的也是形勢和對策。

開發(fā)企業(yè)的下游機構(gòu)實際是一個利益一致的群體開發(fā)商與地方政府利益趨于一致房地產(chǎn)集團與地方政府之間的穩(wěn)定聯(lián)盟關(guān)系，人們有目共睹。早在90年代初的房地產(chǎn)熱時，這個聯(lián)盟就在開始形成。在這次博弈中，兩者的聯(lián)盟一直是最值得關(guān)注的因素之一?，F(xiàn)在有越來越多的證據(jù)可以表明，一些地方房價扶搖直上，就是開發(fā)商和地方政府合作的產(chǎn)物。在中央政府調(diào)控意向明確之后，兩者在對房價和房地產(chǎn)泡沫是否存在的解說以及在對調(diào)控措施的反應(yīng)上，配合都相當默契。作為博弈的另一個主角的游資與地方政府的聯(lián)盟關(guān)系則顯得相當脆弱和不穩(wěn)定。雖然利益的一致性使得地方政府在當初對游資頻頻招手，但在博弈不能沒有犧牲者的時候，游資就將會成為犧牲的對象。于是人們看到，在一些地方的調(diào)控中，相當多數(shù)量的房子砸在炒房者的手上，而開發(fā)商大多毫發(fā)無傷。在這個聯(lián)盟中，除了上述三個主角之外，還有幾個主體也是不能忽略的。一是媒體，除了房地產(chǎn)是媒體廣告收入的重要來源之外，地方政府的態(tài)度無疑是影響媒體的重要因素。二是某些有利益群體背景或自己置身于利益之中的專家學者。三是有利益背景的研究機構(gòu)。這里特別要指出的是，一些政府的機構(gòu)實際上也成了利益中人。這表明，我國的利益博弈在開始以利益群體的方式進行。必須看到，以利益群體的方式進行利益博弈，不是一件壞事情，因為利益群體可以將分散的利益要求凝聚為合法的、建設(shè)性的利益表達，從而使其能夠更接近決策的層面。76第二部分近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘要目錄土地政策分析金融政策分析交易政策分析當前階段整體政策調(diào)控的綜合分析物權(quán)法展望77房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策——土地政策11號令：

2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，2002年7月1日正式施行。文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從7月1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。此前，全國絕大部分的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的，11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。政府推出的土地招標拍賣制度，對土地市場規(guī)范，無疑將起到很好的推動作用。透明的交易方式，將可杜絕黑幕交易。土地的級差地租，真正可以流入政府的口袋中。而以前的大量協(xié)議出讓，則是讓土地收入成為某些團體的收入，土地作為不可再生的國家最重要的資源，這是最大的浪費。11號令其實對市場競爭、效率、土地價格、政府調(diào)控和泡沫控制都產(chǎn)生了重大影響。將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下：（1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價格上漲;（2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價格的調(diào)解閥，最終可更主動的調(diào)控房價;（3）沒有實力的，靠關(guān)系運作項目的公司將逐步被淘汰出局;（4）有雄厚資金實力與開發(fā)實力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產(chǎn)市場;（5）資金為王，資金實力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進資本時代，同時加速了現(xiàn)房時代的到來。45號文件：2003年2月18號，國土資源部下發(fā)關(guān)于清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控的一個緊急通知，稱為國土資發(fā)03045文號，簡稱為45號文件。45號文件是針對四種情況而來：第一個是清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)。這個問題大城市還好，主要是一些中小城市亂圈地，甚至一個鎮(zhèn)有一個開發(fā)區(qū)，設(shè)立的這些區(qū)域根本就沒有真正的引來產(chǎn)業(yè)，所以就把地給閑置在那兒。第二個就是非法下放土地審批權(quán)。第三個就是直接同農(nóng)民購買法律不允許直接進入市場的土地。第四個是嚴格控制土地的供應(yīng)量。18號文件：2003年8月12日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。18號文件發(fā)布后，房地產(chǎn)業(yè)一片欣然，更媒體報道稱１８號文件是房地產(chǎn)業(yè)的冬去春來。１８號文件，其實是國家對房地產(chǎn)業(yè)的肯定。78房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策——土地政策71號令：2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。3月31日，國土資源部方面表示，從即日起國土資源部、監(jiān)察部將就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行執(zhí)法監(jiān)察。國土資源部方面表示，此次監(jiān)察要求各地要嚴格按國家政策規(guī)定界定《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施前的歷史遺留問題，不得擅自擴大范圍，不得弄虛作假、變相搭車，并要加快工作進度，于2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢。對8月31日后仍以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴查處。28號文：2004年10月28日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》要求全國各地嚴格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)。繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓，切實做好征地補償安置工作等，今年來對土地制度最全面、最嚴格的一個文件79土地年度供應(yīng)計劃不能為了計劃而計劃涵蓋內(nèi)容：供應(yīng)總量（土地和建筑面積）、供應(yīng)時序、物業(yè)配比等等北京市已出臺：《北京市2005年度土地供應(yīng)計劃》80博弈案例：征地沒商量！憲法第10條：國家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對土地實行征收或征用。何謂公共利益？農(nóng)民作為集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者，無權(quán)決定土地的使用，即使中央規(guī)定了土地承包50年不變的政策，但實際上農(nóng)民承包的土地很容易被土地開發(fā)者占用。征地補償費用費過低，沒有將土地增值部分返還給弄民即使很低的征地補償費，仍被層層截流、拖欠、克扣。根據(jù)報道，截止2004年2月，全國查出拖欠農(nóng)民征地補償費總計98.8億，其中河南省10.55億。“城中村”是我國城市中普遍存在的問題，實質(zhì)上是城市開發(fā)占用了農(nóng)民全部的農(nóng)地，僅留下一片宅基地，成為被城市包圍的孤島。81博弈案例：一級土地開發(fā)中政府與開發(fā)商較量利益瓜分！政府需要有實力的一級開發(fā)商介入一級土地開發(fā)，提供資金、資源支持，提高土地收購儲備出讓效率。開發(fā)商也希望通過介入一級開發(fā)來賺取合適的利潤，并獲得曲線拿地進行二級開發(fā)的優(yōu)先權(quán)目前沒有法律來規(guī)定如何選定一級開發(fā)商，漏洞就存在暗箱操作、公平缺失的可能！政府對開發(fā)商既愛又恨：利益分配上的博弈：共享與控制固定收益率法：限定投資回報率，開發(fā)商會虛高成本政策優(yōu)惠法：稅費減免、收益返還增值共享法：土地出讓的增值收益按比例分成82博弈案例：中國特色的土地出讓規(guī)則，水至清則無魚！市委書記說了，這塊地必須給××開發(fā)商，你說，怎么辦？在前期拆遷、市政建設(shè)中已經(jīng)大量投入甚至地塊上房子都已蓋好的開發(fā)商瞪著一雙血紅的眼睛，誰敢搶走這塊地，俺和他拼命！怎么辦？掛牌也要有走形式的時候！尤其對于開發(fā)商已經(jīng)大量投入的地塊83博弈案例：多年收益一筆買賣，今朝有酒今朝醉！土地使用權(quán)的期限從40年到70年不等，但所有的稅費開發(fā)商一次繳清，所以很多地方政府為了增加短期內(nèi)的財政收入，大量透支未來，一些地方政府，把未來幾十年的土地開發(fā)量都用光了。多賣多得，能多賣就多賣。土地交易過程中，大量采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，存在很多的暗箱操作和尋租行為，這也是地方政府積極支持房地產(chǎn)市場超常規(guī)發(fā)展的重要原因。84博弈案例：蘇州市副市長姜人杰變性土地的神來之筆！蘇州市發(fā)改委一位官員分析說，姜人杰的權(quán)力成為他斂財?shù)奶烊粌?yōu)勢。通常的做法是：某開發(fā)商先看好地皮，這些地皮通常是原來的農(nóng)業(yè)用地或者工業(yè)用地，接下來最關(guān)鍵--“搞定”能轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的“一支筆”姜人杰，由政府出面收回土地，給土地原使用者一定補償，然后將這些土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、金融、房地產(chǎn)開發(fā)用地。變性后的土地，由其兒子（年僅20余歲的“商界奇才”）掌控的拍賣公司進行拍賣，鉆取壟斷性業(yè)務(wù)的高額利潤。85博弈案例：開發(fā)區(qū)的圈地運動圈吧，圈吧不是罪！土地證也可以自己??！土地性質(zhì)、規(guī)劃條件好商量！2003年2月18日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》(國土資發(fā)［2003］“45號”文件)，并于2月20日召開電視電話會議，表示將利用半年時間，集中治理整頓土地市場。2003年7月18日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》，要求自通知下發(fā)日起，各地一律暫停審批新設(shè)立和擴建的各級各類開發(fā)區(qū)，否則嚴肅追究責任。清理整頓的力度加大。建設(shè)部于2003年9月2日下發(fā)了《關(guān)于進一步加強與規(guī)范各類開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的通知》(建規(guī)［2003］178號)，要求各地認真做好開發(fā)區(qū)清理整頓工作，對行政轄區(qū)內(nèi)各類開發(fā)區(qū)進行清理整頓。截至2004年8月，國土資源部共清理出6866個各類開發(fā)區(qū)，核減4813個，占原有總數(shù)的70.1％，規(guī)劃面積壓縮2.49萬平方公里，占原有面積的64.5％，退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里，收回閑置土地116.5平方公里。2004年6月21日，最高人民法院公布的“關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋”：土地使用權(quán)出讓合同的訂立與履行則由市、縣人民政府的土地管理部門具體負責。土地使用權(quán)出讓合同的標的物僅限于國有建設(shè)性土地使用權(quán)，不包括國有農(nóng)場和集體土地使用權(quán)。開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方訂立的土地使用權(quán)合同，應(yīng)當認定無效。86博弈案例：做局，讓他舉牌舉到雙手發(fā)抖！順馳在大興世紀第一拍，最大的獲益者是——政府!重慶市政府多獲得20個億的收益！政府：開發(fā)商好朋友，你幫我抬價吧！政府部門參與拿地，人民的錢盡管多花，沒事！同志，讓咱們一起虛高成本吧！開發(fā)商與政府的合謀拿地。哥們，想要地，就給點錢花，我不和你搗亂！87博弈案例：培養(yǎng)拆遷刁民還是延緩?fù)恋卣?！一方面，限定開發(fā)時間！出臺保護拆遷的政策！政府是為了取得平衡！結(jié)果是土地整理并形成市場供應(yīng)的速度被延緩!如，831的過關(guān)土地大部分因為拆遷的原因而推遲形成市場供應(yīng)！88第二部分近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘要目錄土地政策分析金融政策分析交易政策分析當前階段整體政策調(diào)控的綜合分析物權(quán)法展望89房地產(chǎn)金融政策2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》這個通知意味著預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高，對一批缺乏實力、信譽還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因為資金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽良好的開發(fā)企業(yè)集團基本不會有大的問題，從長遠來看可能還對他們有利，因為市場球境凈化了，淘汰了不好的企業(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間121號文件：2003年6月5日，央行印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號)121文件要求商業(yè)銀行進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范房地產(chǎn)信貸風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。此文件對高檔房和個人商業(yè)用房貸款進行了嚴格的限制。121文件意在保護大數(shù)人的利益。央行121文件要求開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不能低于項目總投資的30%，對限制居民購買二套住房有了明確的規(guī)定，二次置業(yè)者在按揭購買第二套住房的時候會遇到高首期、高利率的情況。央行121文件對購買第二套住房用于投資的這部分人，進行了嚴格的限制，以此防止房地產(chǎn)泡沫，保證銀行經(jīng)營安全并保證大多數(shù)普通購房者的權(quán)利，防止炒房等不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況。2004年9月2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險指引》規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%，這是繼2004年央行121文件后金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號。央行加息從2004年10月29日起,上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。這是央行九年以來首次加息，加息意味著購房的貸款成本增加。這也意味著經(jīng)過反復(fù)的深思熟慮之后，央行正式使用市場調(diào)節(jié)杠桿來對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。2005年1月1日有關(guān)商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率上浮區(qū)間擴大的政策開始正式實施。2005年4月25日對不符合相關(guān)要求的商業(yè)銀行實行差別存款準備金率制度。2005年3月17日調(diào)整自營性個人住房貸款政策90博弈案例：開發(fā)商自有資金比例懸疑，千斤只要四兩撥2004年9月2日中國銀監(jiān)會公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險指引》，規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%，購房者的月供房款不得超過收入的50%；開發(fā)商的應(yīng)對之術(shù)：運作資金，多方融資加快項目開發(fā)土地抵押貸款房產(chǎn)抵押提前預(yù)售91博弈案例：對商業(yè)項目的貸款限制！今年3月份商務(wù)部在全國十個大中城市做了一個調(diào)查，調(diào)查顯示2003年1月至11月全國商業(yè)建設(shè)投資額1000億元，面積是2000萬平方米，同比增長40％，過熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型設(shè)施，對中小城市帶來很大的壓力，也引發(fā)金融風險和貸款風險。不僅存在商業(yè)網(wǎng)點過于同質(zhì)化競爭，而且造成環(huán)境污染，加劇城市交通緊張等問題。商業(yè)項目需要封頂之后才能辦下按揭！92博弈案例：直貸業(yè)務(wù)，我變，我變變變，能耐我何！首付比例提高、放貸利率一漲再漲，購房者感到壓力甚至部分人駐足觀望，銀行的“金飯碗”面臨威脅！銀行推出直貸業(yè)務(wù)應(yīng)對信貸緊縮控制！建行四川省分行推出直貸式的個人住房貸款：不需開發(fā)商做擔保，銀行直接面對購房者發(fā)放。即，購房者看中樓盤后，不分期房和現(xiàn)房，也不受樓盤開發(fā)商和合作銀行的限制，到銀行貸款再去付款拿房子就行了?！跋荣J款、后買房”購房者可獲得最低首付兩成、最長貸款期限30年、執(zhí)行優(yōu)惠利率（基準利率的90%）的住房按揭貸款。對開發(fā)商而言，購房者相當于一次性現(xiàn)金付款。由此，購房者可以享受到一習性付款的優(yōu)惠或折扣。可是房屋成交價降低2%-5%左右。多家銀行在關(guān)注！中央銀行與商業(yè)銀行的博弈！商業(yè)銀行之間的博弈（業(yè)務(wù)爭奪）！93博弈案例：匯率波動對房地產(chǎn)的影響討論人民幣升值預(yù)期，吸引了大量的外資！人民幣升值與匯率政策的調(diào)整中國央行二十一日宣布實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。中國央行將于每個工作日閉市后公布當日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的收盤價，作為下一個工作日該貨幣對人民幣交易的中間價格。七月二十一日，人民幣對美元即日升值百分之二，即一美元兌八點一一元人民幣早期進入中國的外資大賺了一筆！房價不漲，因為人民幣升值，賺了！房價瘋漲，大賺！匯率本身就是多方利益博弈的焦點！有資本有實力依靠人民幣升值賺取暴利或者獲取收益的利益群體自然會極力施壓！94第二部分近年來政策走勢的利益博弈視角分析摘要目錄土地政策分析金融政策分析交易政策分析當前階段整體政策調(diào)控的綜合分析物權(quán)法展望95房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策經(jīng)濟適用房政策的推行目前的經(jīng)濟適用房政策并未對規(guī)范市場產(chǎn)生積極作用。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補貼。建設(shè)部表示要加大政策建設(shè)力度。

為了加強經(jīng)濟適用房的管理，2004年5月31日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行?！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的面積將嚴格控制以中小套型為主，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。住房價格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。貨幣化分房政策的落實其中可能對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生較大影響的規(guī)定是:調(diào)高購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房時首付款比例和利率水平。2005年5月11日,七部委聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》2005年5月27日，建設(shè)部進一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》“自2005年6月1日起，個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的