物業(yè)費收繳及違約管理辦法第一章總則第一條制定依據(jù)為規(guī)范本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)費收繳行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)企業(yè)”）的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及《物業(yè)服務合同》（以下簡稱“合同”）約定，結(jié)合本區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人（含承租人、借用人等）與物業(yè)企業(yè)之間的物業(yè)費收繳及違約行為管理。第三條基本原則1.合法性原則：物業(yè)費收繳及違約處理應符合法律法規(guī)及合同約定，不得損害各方合法權(quán)益；2.公開透明原則：物業(yè)企業(yè)應主動公示收費標準、服務內(nèi)容及收支情況，保障業(yè)主知情權(quán)；3.公平合理原則：業(yè)主應按約履行繳費義務，物業(yè)企業(yè)應按約提供服務，違約方承擔相應責任；4.協(xié)商優(yōu)先原則：爭議解決以協(xié)商為前置程序，鼓勵各方通過友好溝通化解矛盾。第二章物業(yè)費收繳管理第四條收費標準與公示1.標準確定：物業(yè)費收費標準應依據(jù)合同約定執(zhí)行，分為包干制（固定收費）或酬金制（成本+酬金）兩種模式。若采用政府指導價，需符合當?shù)貎r格主管部門的規(guī)定。2.公示要求：物業(yè)企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置（如小區(qū)入口、電梯間）及官方渠道（微信公眾號、APP）公示以下內(nèi)容：（1）物業(yè)費收費項目（如物業(yè)公共服務、專項服務、代收代繳費用）、標準及計價方式；（2）服務內(nèi)容及質(zhì)量標準（參照《物業(yè)服務等級規(guī)范》）；（3）收費依據(jù)（合同條款、法律法規(guī)或政府文件）；（4）酬金制項目的年度收支預算及上一年度收支情況（每季度更新）；（5）投訴舉報方式（物業(yè)企業(yè)聯(lián)系人、當?shù)匚飿I(yè)主管部門電話）。公示期限應不少于15日，調(diào)整收費標準時需提前30日公示并征求業(yè)主意見（需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）。第五條收繳流程1.繳費通知：物業(yè)企業(yè)應在每個繳費周期（月/季/年）開始前10日內(nèi)，以書面（郵寄、張貼）或電子（短信、APP推送）方式向業(yè)主發(fā)送繳費通知，內(nèi)容包括：繳費期限、金額、賬戶信息（開戶行、賬號、收款人）及繳費方式（線下刷卡、線上轉(zhuǎn)賬、第三方平臺）。2.繳費期限：業(yè)主應在通知規(guī)定的期限內(nèi)完成繳費（一般不超過30日）。逾期未繳的，物業(yè)企業(yè)應啟動催繳程序。3.特殊情形處理：（1）空置房：業(yè)主房屋連續(xù)空置超過6個月的，可向物業(yè)企業(yè)申請減免物業(yè)費（減免比例不超過30%，具體以合同約定為準），需提供書面證明（如物業(yè)巡查記錄、水電表讀數(shù)）；（2）房屋轉(zhuǎn)讓/租賃：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時，應與受讓方結(jié)清物業(yè)費；租賃房屋的，業(yè)主與承租人應在租賃合同中約定物業(yè)費承擔方，未約定的由業(yè)主承擔；（3）困難業(yè)主：因特殊原因（如重大疾病、失業(yè)）無法按時繳費的，業(yè)主可向物業(yè)企業(yè)申請緩繳（緩繳期限不超過3個月），需提供相關(guān)證明材料（如醫(yī)院診斷書、失業(yè)證明），經(jīng)物業(yè)企業(yè)審核同意后執(zhí)行。第六條繳費憑證物業(yè)企業(yè)應向繳費業(yè)主出具正規(guī)發(fā)票或收據(jù)（注明繳費期間、項目、金額），業(yè)主應妥善保管憑證，以備核查。第三章違約行為及責任第七條業(yè)主違約情形業(yè)主或物業(yè)使用人有下列情形之一的，視為違約：1.未按合同約定期限繳納物業(yè)費的；2.繳納金額不足合同約定標準的；3.以物業(yè)企業(yè)未完全履行服務義務為由，無正當理由拒繳物業(yè)費的；4.其他違反合同約定的繳費行為。第八條物業(yè)企業(yè)違約情形物業(yè)企業(yè)有下列情形之一的，業(yè)主可要求其承擔違約責任：1.未按合同約定提供服務（如公共區(qū)域衛(wèi)生未清理、設施設備未定期維護）；2.擅自提高收費標準或增加收費項目的；3.未按規(guī)定公示收費信息或收支情況的；4.其他違反合同約定的服務行為。第九條違約處理流程1.催繳程序：（1）逾期15日內(nèi)：物業(yè)企業(yè)應通過電話、微信等方式提醒業(yè)主繳費；（2）逾期30日內(nèi)：發(fā)送書面催繳通知（郵寄至業(yè)主登記地址或張貼于業(yè)主門口），明確逾期天數(shù)、應繳金額及違約金計算方式；（3）逾期60日內(nèi)：委托律師發(fā)送《律師函》，告知業(yè)主逾期后果（如起訴、納入信用記錄）；（4）逾期90日以上：物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟，要求業(yè)主支付物業(yè)費及違約金。2.違約金計算：業(yè)主逾期繳費的，應按合同約定支付違約金（每日違約金比例不超過萬分之五，累計不超過未繳金額的30%）。若合同未約定，按同期LPR（貸款市場報價利率）計算。3.業(yè)主抗辯權(quán)：業(yè)主以物業(yè)企業(yè)未履行服務義務為由拒繳物業(yè)費的，應提供證據(jù)（如照片、視頻、投訴記錄）證明物業(yè)企業(yè)存在違約行為。物業(yè)企業(yè)應在收到業(yè)主異議后10日內(nèi)書面回復，協(xié)商解決；協(xié)商不成的，業(yè)主可向當?shù)匚飿I(yè)主管部門投訴或申請調(diào)解。第十條禁止性措施1.物業(yè)企業(yè)不得采取停水、停電、停氣、停暖等方式催繳物業(yè)費（因業(yè)主未繳納代收代繳費用除外，但需提前通知）；2.不得采取暴力、威脅、騷擾等方式催繳物業(yè)費（如上門吵鬧、張貼大字報）；3.不得泄露業(yè)主個人信息（如身份證號、手機號）用于催繳或其他用途。第四章爭議解決機制第十一條協(xié)商解決業(yè)主與物業(yè)企業(yè)發(fā)生爭議時，應首先通過協(xié)商解決（如召開業(yè)主座談會、填寫投訴表），協(xié)商達成一致的，簽訂書面協(xié)議。第十二條調(diào)解解決協(xié)商不成的，可向以下機構(gòu)申請調(diào)解：1.本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會（若已成立）；2.當?shù)鼐用裎瘑T會或街道辦事處；3.當?shù)匚飿I(yè)主管部門（如住房和城鄉(xiāng)建設局）。第十三條仲裁與訴訟調(diào)解不成的，當事人可根據(jù)合同約定向仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。第五章附則第十四條生效時間本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期至《物業(yè)服務合同》終止之日。第十五條修訂程序本辦法修訂需經(jīng)業(yè)主委員會（若已成立）審議通過，并