房地產(chǎn)物業(yè)管理合同范本與風(fēng)險(xiǎn)防控措施引言物業(yè)管理合同是物業(yè)服務(wù)關(guān)系的核心法律文件，其依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)公司”）與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）之間的權(quán)利義務(wù)邊界。一份規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理合同，不僅能保障物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，還能有效預(yù)防糾紛、維護(hù)雙方合法權(quán)益。本文結(jié)合司法實(shí)踐與行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，提供房地產(chǎn)物業(yè)管理合同范本及全流程風(fēng)險(xiǎn)防控措施，旨在為各方提供實(shí)用指引。一、物業(yè)管理合同的法律定位與核心價(jià)值（一）法律定位根據(jù)《民法典》第九百三十七條，物業(yè)管理合同（又稱“物業(yè)服務(wù)合同”）是物業(yè)公司按照約定提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。其性質(zhì)為無(wú)名合同，兼具服務(wù)合同與委托合同的特征，但優(yōu)先適用《民法典》合同編“物業(yè)服務(wù)合同”章的專門規(guī)定。（二）核心價(jià)值1.權(quán)利義務(wù)明確化：通過合同條款將“服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用”“雙方責(zé)任”等關(guān)鍵事項(xiàng)固定，避免口頭約定的模糊性；2.糾紛解決依據(jù)化：當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，合同是法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定責(zé)任的核心證據(jù)；3.行業(yè)規(guī)范化：推動(dòng)物業(yè)公司依法經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)業(yè)主理性維權(quán)，構(gòu)建良性物業(yè)關(guān)系。二、房地產(chǎn)物業(yè)管理合同范本（通用版）以下范本結(jié)合住宅、商業(yè)物業(yè)的共性需求設(shè)計(jì)，可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際調(diào)整：**房地產(chǎn)物業(yè)管理合同**甲方（業(yè)主方）：______________________（業(yè)主委員會(huì)/開發(fā)商，需注明）統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：______________________住所：__________________________________法定代表人：____________________________乙方（物業(yè)公司）：______________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：______________________住所：__________________________________法定代表人：____________________________資質(zhì)等級(jí)：______________________（需符合項(xiàng)目要求，如“二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)”）鑒于：甲方為__________項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”）的業(yè)主代表/開發(fā)建設(shè)單位，乙方具備物業(yè)管理資質(zhì)，雙方就本物業(yè)的管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：1.物業(yè)項(xiàng)目基本情況（1）項(xiàng)目名稱：______________________（2）坐落位置：______________________（具體至街道、門牌號(hào)）（3）物業(yè)類型：□住宅□商業(yè)□綜合（4）建筑面積：______________________（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)）（5）共用設(shè)施設(shè)備清單：電梯______部、消防設(shè)施______套、停車場(chǎng)______個(gè)、綠化面積______平方米等（需附詳細(xì)清單作為附件）。2.物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)乙方提供以下服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需符合《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T____.____）及本合同約定：（1）公共部位及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)樓梯、走廊、電梯間等公共區(qū)域：每日清潔1次，每月檢查墻面、地面完好性，及時(shí)修復(fù)破損；電梯：每季度檢測(cè)1次，故障響應(yīng)時(shí)間≤24小時(shí)，每年全面維保1次；消防設(shè)施：每月檢查1次（滅火器壓力、消防通道暢通性），每半年聯(lián)動(dòng)測(cè)試1次。（2）環(huán)境衛(wèi)生管理生活垃圾：每日清運(yùn)1次，垃圾桶每周消毒1次；公共區(qū)域：每日保潔1次（包括小區(qū)道路、廣場(chǎng)、樓道），雨后24小時(shí)內(nèi)清理積水；商業(yè)物業(yè)：公共衛(wèi)生間每2小時(shí)清潔1次，保持無(wú)異味。（3）公共秩序維護(hù)人員管理：小區(qū)入口24小時(shí)值班，外來(lái)人員登記；商業(yè)物業(yè)監(jiān)控全覆蓋，重點(diǎn)區(qū)域（如電梯、停車場(chǎng)）實(shí)時(shí)監(jiān)控；車輛管理：住宅物業(yè)停車場(chǎng)實(shí)行登記制度，商業(yè)物業(yè)停車場(chǎng)引導(dǎo)車輛有序停放，無(wú)亂停亂放；突發(fā)事件：制定《應(yīng)急預(yù)案》（如火災(zāi)、暴雨），每年演練1次，響應(yīng)時(shí)間≤15分鐘。（4）綠化養(yǎng)護(hù)澆水：春秋季每3天1次，夏季每日1次；修剪：灌木每季度1次，喬木每年1次；病蟲害防治：每季度檢查1次，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)處理，無(wú)大面積蟲害。（5）其他服務(wù)（可選）代收快遞：在小區(qū)門口設(shè)置快遞柜，免費(fèi)代收；代繳水電費(fèi)：經(jīng)業(yè)主同意，代為繳納公共區(qū)域水電費(fèi)，每月公示明細(xì)。3.服務(wù)費(fèi)用及支付方式（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)住宅：______元/平方米/月（按建筑面積計(jì)算）；商業(yè)：______元/平方米/月（按建筑面積計(jì)算）；公共能耗費(fèi)：據(jù)實(shí)分?jǐn)偅ò娞蓦娰M(fèi)、公共照明費(fèi)），每月公示用量及費(fèi)用。（2）支付方式業(yè)主應(yīng)在每月10日前支付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)；乙方應(yīng)在每月5日前向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)通知（書面/電子方式）；逾期繳費(fèi)的，按每日萬(wàn)分之三支付滯納金（不超過未付金額的10%）。（3）費(fèi)用調(diào)整每?jī)赡昕烧{(diào)整一次收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整幅度不超過當(dāng)?shù)匚飪r(jià)漲幅；調(diào)整前需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過（需提交業(yè)主大會(huì)決議作為附件）。4.雙方權(quán)利與義務(wù)（1）甲方權(quán)利監(jiān)督乙方服務(wù)質(zhì)量，提出改進(jìn)意見；要求乙方公示物業(yè)費(fèi)收支情況（每季度1次）；提議召開業(yè)主大會(huì)，審議物業(yè)管理重大事項(xiàng)（如合同續(xù)簽、費(fèi)用調(diào)整）。（2）甲方義務(wù)按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)，不得拖欠；遵守《管理規(guī)約》，愛護(hù)公共設(shè)施，不得擅自改變物業(yè)用途；配合乙方維修、養(yǎng)護(hù)工作（如提供房屋鑰匙、清理自家門口雜物）。（3）乙方權(quán)利收取物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)；制止業(yè)主違反《管理規(guī)約》的行為（如亂搭亂建、占用消防通道）；要求甲方配合物業(yè)管理工作（如提供業(yè)主聯(lián)系方式）。（4）乙方義務(wù)按本合同約定提供服務(wù)，每月向甲方提交《服務(wù)報(bào)告》（包括維修記錄、保潔情況、秩序維護(hù)情況）；妥善保管物業(yè)檔案（如房屋產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)施設(shè)備說明書）；不得擅自改變公共區(qū)域用途（如將小區(qū)廣場(chǎng)改為停車場(chǎng)收費(fèi)）；對(duì)業(yè)主的投訴，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，7日內(nèi)處理完畢并反饋結(jié)果。5.合同期限與續(xù)簽（1）本合同期限為______年，自______年______月______日至______年______月______日；（2）合同到期前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)簽事宜；（3）若合同到期后，業(yè)主大會(huì)未提出異議，本合同自動(dòng)延續(xù)1年。6.違約責(zé)任（1）乙方違約若乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如電梯故障超過24小時(shí)未修復(fù)），應(yīng)向甲方支付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)10%的違約金；若乙方連續(xù)3個(gè)月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)解除合同，并要求乙方賠償損失（如業(yè)主因電梯故障產(chǎn)生的醫(yī)療費(fèi)用）。（2）甲方違約業(yè)主逾期繳費(fèi)超過30日的，乙方可向法院起訴要求支付，但不得采取停水、停電、停氣等方式催繳；業(yè)主違反《管理規(guī)約》給他人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，乙方有權(quán)協(xié)助受害人維權(quán)。7.爭(zhēng)議解決方式本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會(huì)仲裁（或向有管轄權(quán)的人民法院起訴）。8.其他條款（1）保密：雙方應(yīng)對(duì)合同履行過程中知悉的對(duì)方信息（如業(yè)主聯(lián)系方式、物業(yè)檔案）保密；（2）通知：所有通知需以書面形式發(fā)送（包括電子郵件），送達(dá)地址以本合同約定為準(zhǔn)；（3）附件：本合同附件包括《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單》《管理規(guī)約》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》，與本合同具有同等法律效力。甲方（蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：____________________日期：______年______月______日乙方（蓋章）：______________________法定代表人（簽字）：____________________日期：______年______月______日三、物業(yè)管理合同風(fēng)險(xiǎn)防控措施（一）簽訂前：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與前置審查1.主體資質(zhì)審查物業(yè)公司：核查其營(yíng)業(yè)執(zhí)照（是否存續(xù)）、物業(yè)管理資質(zhì)證書（是否符合項(xiàng)目要求，如住宅物業(yè)需二級(jí)及以上資質(zhì)）、信用記錄（通過“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢是否有失信被執(zhí)行人、行政處罰記錄）；業(yè)主方：若為前期物業(yè)合同（開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂），需核查開發(fā)商是否取得《商品房預(yù)售許可證》；若為后期物業(yè)合同（業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂），需核查業(yè)主委員會(huì)是否依法成立（有無(wú)業(yè)主大會(huì)決議）。2.項(xiàng)目合法性核查核查物業(yè)項(xiàng)目是否通過竣工驗(yàn)收（有無(wú)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》）；核查公共區(qū)域（如停車場(chǎng)、綠化）的產(chǎn)權(quán)歸屬（是否屬于全體業(yè)主共有），避免物業(yè)公司擅自處分。3.前期與后期物業(yè)的銜接審查前期物業(yè)合同到期后，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)組織業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)公司；后期物業(yè)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主公示物業(yè)公司的選聘過程（如招標(biāo)結(jié)果）及合同內(nèi)容，確保業(yè)主知情權(quán)。（二）簽訂時(shí)：條款設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1.條款明確化與量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：避免“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”“及時(shí)維修”等模糊表述，應(yīng)明確“維修響應(yīng)時(shí)間≤24小時(shí)”“公共區(qū)域保潔每日1次”等量化指標(biāo)；費(fèi)用構(gòu)成：明確物業(yè)費(fèi)包含的服務(wù)內(nèi)容（如是否包含公共能耗費(fèi)），避免后續(xù)爭(zhēng)議；違約責(zé)任：約定具體的違約金額（如當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的10%）或計(jì)算方式（如每日萬(wàn)分之三的滯納金），避免“賠償損失”的籠統(tǒng)約定。2.格式條款的公平性審查根據(jù)《民法典》第四百九十七條，若格式條款免除物業(yè)公司主要責(zé)任（如“物業(yè)公司對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失不承擔(dān)責(zé)任”）、加重業(yè)主責(zé)任（如“業(yè)主逾期繳費(fèi)需支付高額滯納金”），該條款無(wú)效；業(yè)主方應(yīng)要求物業(yè)公司對(duì)格式條款進(jìn)行說明（如“本合同中‘不可抗力’包括哪些情形”），確保理解一致。3.關(guān)鍵條款的風(fēng)險(xiǎn)防控費(fèi)用調(diào)整：約定調(diào)整的程序（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決）和幅度（不超過物價(jià)漲幅），避免物業(yè)公司擅自漲價(jià)；合同解除：明確解除的條件（如乙方連續(xù)3個(gè)月未達(dá)標(biāo)）和程序（提前30日通知），避免一方隨意解除合同；公共區(qū)域收益：約定公共區(qū)域（如停車場(chǎng)、廣告位）的收益歸屬（全體業(yè)主共有）及分配方式（如用于補(bǔ)充維修資金），避免物業(yè)公司侵占。（三）履行中：動(dòng)態(tài)管理與證據(jù)留存1.證據(jù)留存與檔案管理物業(yè)公司：保留服務(wù)記錄（如保潔簽到表、維修記錄、值班日志）、業(yè)主投訴處理記錄（如書面反饋函）、費(fèi)用公示記錄（如照片、電子臺(tái)賬）；業(yè)主：保留繳費(fèi)憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)）、物業(yè)公司服務(wù)不到位的證據(jù)（如照片、視頻、投訴函）；提示：證據(jù)應(yīng)盡量采用書面形式，電子證據(jù)（如微信聊天記錄、監(jiān)控視頻）需保留原始載體。2.動(dòng)態(tài)溝通與條款變更定期召開業(yè)主大會(huì)：物業(yè)公司應(yīng)每季度向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)服務(wù)情況，聽取業(yè)主意見，及時(shí)調(diào)整服務(wù)內(nèi)容（如增加快遞代收服務(wù)）；條款變更：若需調(diào)整服務(wù)內(nèi)容或費(fèi)用，應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議（如《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)變更協(xié)議》《費(fèi)用調(diào)整協(xié)議》），明確變更內(nèi)容和時(shí)間，避免口頭約定。3.違約行為的及時(shí)應(yīng)對(duì)物業(yè)公司違約：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向物業(yè)公司發(fā)送《整改通知》（書面），要求其在合理期限內(nèi)整改；若整改無(wú)效，可依據(jù)合同約定解除合同，并要求賠償損失；業(yè)主違約：物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主發(fā)送《繳費(fèi)通知》（書面），提醒其履行義務(wù)；若逾期未繳，可向法院起訴，但不得采取停水、停電等違法方式催繳。四、常見爭(zhēng)議場(chǎng)景的合同應(yīng)對(duì)策略（一）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議場(chǎng)景：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司未按合同約定清潔公共區(qū)域（如樓道多日未打掃），要求減免物業(yè)費(fèi)。應(yīng)對(duì)：業(yè)主：需提供證據(jù)（如照片、視頻）證明物業(yè)公司未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)公司：需提供保潔簽到表、值班記錄等證據(jù)證明已履行義務(wù)；裁判規(guī)則：若物業(yè)公司未達(dá)到合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，法院可酌情減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)（如減免10%-20%）。（二）費(fèi)用繳納爭(zhēng)議場(chǎng)景：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)過高，拒絕繳納。應(yīng)對(duì)：業(yè)主：需核查合同中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整程序（如是否經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決）；物業(yè)公司：需公示物業(yè)費(fèi)收支情況（如公共能耗費(fèi)的用量及費(fèi)用），證明收費(fèi)的合理性；裁判規(guī)則：若收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定且程序合法，法院會(huì)支持物業(yè)公司的繳費(fèi)請(qǐng)求。（三）合同解除爭(zhēng)議場(chǎng)景：業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)公司擅自改變公共區(qū)域用途（如將小區(qū)廣場(chǎng)改為停車場(chǎng)收費(fèi)），要求解除合同。應(yīng)對(duì)：業(yè)主委員會(huì)：需提供證據(jù)（如照片、物業(yè)公司的收費(fèi)通知）證明物業(yè)公司違反合同約定；物業(yè)公司：需證明其行為已取得業(yè)主大