教工宿舍項目可行性分析報告2市場分析第一章項目的宏觀市場分析一、房地產走勢分析

在國家擴大內需與鼓勵住房消費政策的持續(xù)推動下，武漢市房地產保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。武漢市房地產總體供需趨于平穩(wěn)，一方面，土地儲備供應制度的實施及房地產交易登記手續(xù)費下調等政策的落實，對規(guī)范市場、激活消費起到了極大的推動作用；另一方面，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，居民消費行為更趨理性和成熟，促進了我市住宅建設水平的整體提高。根據(jù)2024年第二季度武房指數(shù)，全市房地產沒有出現(xiàn)大的波瀾，雖受“非典”等不利因素影響，對銷售量稍有影響，但價格方面并沒有出現(xiàn)大的波動。其中，住宅類物業(yè)指數(shù)在原有基礎上有少量上漲。3宏觀經濟數(shù)據(jù)

本季度房地產綜合物業(yè)指數(shù)為1205.98點，較之上季度上漲了30.63點。住宅價格指數(shù)寫字樓價格指數(shù)綜合物業(yè)價格指數(shù)2023第四季度1136.631050.071115.722024第一季度1146.751065.541129.912024第二季度1159.611080.501144.682024第三季度1176.771089.651129.912024第四季度1219.061095.711175.352004第一季度1281.661109.341205.984宏觀經濟指標5宏觀經濟指標：開發(fā)量6宏觀經濟指標：開發(fā)量7分析宏觀經濟數(shù)據(jù)結論開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)步增長項目開工規(guī)模增長較快商品房供應結構逐步趨向合理住宅銷售價格穩(wěn)步上揚8市場供應方面住宅品質不斷提高

武漢市出現(xiàn)了湖北省第一家“國家康居示范工程”以及第一家“國家小康住宅示范小區(qū)”極大的提高了武漢市住宅供應市場的產品品質。9市場供應方面

熱點區(qū)域成為供應主體

①三區(qū)五片繼續(xù)成為樓市主角從數(shù)量上看，約占全市總規(guī)模的40%

從開發(fā)面積上年，約占全市總規(guī)模的45%②武昌熱點版塊向外延伸徐東路向中北路東湖方向延伸光谷地區(qū)剛向各珞獅南路、關山路、湯遜湖延伸

10市場供應方面外地企業(yè)紛紛進入武漢

由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相較低，去年大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛進入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、廣州保利、浙江臥龍、南京三金等國內著名房地產的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。11市場供應方面

創(chuàng)新意識不斷增強

房地產市場競爭的日益激烈，開發(fā)企業(yè)都以不斷的創(chuàng)新來適應市場。各個樓盤項目紛紛尋找獨特的樓盤賣點，綠化、生態(tài)、環(huán)保、文化、智能化等賣點層出不窮。市場細分也更加明確，針對不同的需求群體，市場上涌現(xiàn)了多種主題住宅小區(qū)。12市場供應方面

大盤項目頻頻亮相

近年來樓量在20萬方以上的大盤頻頻亮相。大盤以其完善的配套、良好的環(huán)境以及規(guī)模經濟帶來種種優(yōu)勢頻繁出現(xiàn)在城鄉(xiāng)結合部甚至是城市中心區(qū)，盡顯大盤的魅力，吸引了大量的購房者。13市場供應方面房價較低的區(qū)域有較強勁的上升勢頭

在武漢的幾個主要城區(qū)內，橋口、漢陽、青山區(qū)是房價和房地產發(fā)展水平相對較低的，而越來越多的投資商和購者已開始關注這些地區(qū)，加上境內外的房地產開發(fā)巨頭相繼在此大規(guī)模購地開發(fā)，在未來的幾年內，這三個區(qū)域將會成為武漢城區(qū)房地產發(fā)展迅速最迅猛的地區(qū)。14市場需求方面需求結構明顯變化

由于經濟和個人偏好等因素導致了對住宅的多樣化需求，因此“大面積一統(tǒng)天下”的時代已經成為過去。15市場需求方面跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加

由于過橋年票制政策的出臺，消費者開始跨區(qū)域購房，此外異地置業(yè)也開始出現(xiàn)，雖然目前比例還不是很大，但已經給市場發(fā)出信號，以前本區(qū)消費的舊格局已經開始打破。16市場需求方面中青年成為購房的主力軍

目前購買房產的消費者年齡主要在35—45歲之間，25—35歲的消費者數(shù)量雖然較少，但增速較為明顯.在購房置業(yè)中，二次置業(yè)者占有相當比例。中青年人為房地產的主力，主要是基于經濟收入的水平和提前消費的觀念。從職業(yè)上看，金融、機關單位、企業(yè)白領、高校教師、私營企業(yè)主成為購房群體的中堅力量。17市場需求方面貸款消費觀念逐漸形成從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款，“用明天的錢辦今天的事”已經被越來越多的人們所接受。18市場需求方面總價是購房消費的關健

在目前的房屋需求者中，收入水平較低的工薪階層占有相當?shù)谋戎?，因此對大多?shù)購房者而言，房地產總價是極為敏感而且是決定其購房消費的最關鍵因素。19市場需求方面知名企業(yè)得到追捧

品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因。知名度和美譽度較高的都受到了消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。20市場需求方面產品品質要求不斷提高

無論是首次購房還是二次置業(yè)，購房者對產品品質都有了更高的要求。消費者不喜歡空洞的“概念”，而是關心項目實實在在的規(guī)劃設計、建筑施工、環(huán)境營造、物業(yè)管理等多方面的投入，表明需求方對供應方提出了更實在的要求。21市場需求方面住宅戶型功能是關健戶型、面積一直是購房者十分關注的問題，目前對房屋的需求更多的是功能的齊全，而并非面積的大小。據(jù)調查，目前武漢市53.6%的購房需求者傾向三房二廳，另37.6%的需求者則中意于二房二廳。市場中三房二廳戶型多半在130㎡以上，但從市場接受程度來看，100-120㎡的三房二廳和70-90㎡的二房二廳戶型更能引起大多數(shù)人的興趣，可以看出，戶型需求正在向小面積適用型回歸。22項目概況地理位置：位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)107國道旁。與中醫(yī)學院新校區(qū)相距約三公里。規(guī)劃的黃家灣大學城也將在此地落成。道路交通：緊臨白沙洲大橋，目前僅有539、34路到達。市政配套：周邊市政配套較差，均為農業(yè)用地?；緹o購物超市及娛樂場所。學校：江漢大校（武昌分校）、白沙州中學、青菱鄉(xiāng)職業(yè)學校等。大型企事業(yè)單位：市農科院、市畜科所、武漢中南造船廠等。23規(guī)劃建議該項目總占地面積155844平方米，市城市規(guī)劃設計研究院的《地塊規(guī)劃控制指標》可知：容積率為1.3，建筑密度小于25%，結合本項目的實際情況，初步確定為總建面為202597平方米，住宅層數(shù)6層，總戶數(shù)約1700戶。24項目技術經濟指標

根據(jù)該地塊規(guī)劃，該項目的主要技術指標如下：1、總占地面積155844平方米2、容積率1.33、總建筑面積202597平方米3、建筑密度<25%4、綠地率35%--40%5、單棟層數(shù)6層6、總戶數(shù)1700戶25規(guī)劃建議

本項目為中醫(yī)學院建設教師公寓，針對的是素質較高的群體，他們對住宅要求較高，考慮到本項目周邊配套較差，建議在小區(qū)內建議一個會所，使其成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、親密的最佳去處，建議設置：A.娛樂設置：音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動中心、兒童稚趣園等B.健美設置：健身慢跑道、健身房、臺球室與乒乓球室、美容美發(fā)形象設計室、室外運動器械C.休閑怡情設置：咖啡廳、酒吧、沙龍D.書香驛站設置：網(wǎng)吧、時尚閱讀室26具體規(guī)劃構思建筑設計：采用“暢開空間”的設計構想，將建筑、生活品位、環(huán)境交融提煉，采用“后現(xiàn)代主義”建筑風格，外形簡潔，顯示建筑的高貴典雅與氣勢宏偉的特色，又不失一種清新明快、舒適悠閑的情調。

27具體規(guī)劃構思戶型設計：

以120平方米的三室二廳主打戶型，另外輔以140—180平方米。房型要求多樣化，平層、錯層、復式等。28具體規(guī)劃構思園林設計：

可以根據(jù)項目所在地的特點，在小區(qū)內建成以綠地、小景、花卉小品、抽象雕塑等構成的景觀。園林設計不求華麗，給人以平靜、自然、安逸的感覺。

29總成本費用匯總及分攤表

成本項目總額（萬元）單位成本（元/平方米）注：投資分攤原則1、所有的總投資分攤到可售的面積中去；2、車位部分成本也計入公建設施開發(fā)成本中；3、按可售面積20.26萬平方米計算。1、開發(fā)成本28057.891384.91（1）土地成本5844.12288.46（2）前期工程費279.5813.8（3）建安工程費15660.6773（4）基礎設施費1620.880（6）前期開發(fā)費用3160.56156（7）后期開發(fā)費用942.0846.5（8）不可預見費550.1527.152、開發(fā)費用3466.94171.12（1）管理費702.1534.66（2）財務費用841.7441.55（3）稅收1923.0594.92合計31544.35155730項目可行性研究一、投資與成本估算（1）投資與成本估算A.土地成本：

土地成本：25萬元/畝(含10%土地轉讓收益)

計：約5844.12萬元,樓面地價為288.46元/平方米31投資與成本估算

B.前期工程費項目計算依據(jù)計價（萬元）規(guī)劃設計費2元/㎡40.52地勘費1.8元/㎡36.47施工圖設計費10元/㎡202.6合計13.8元/㎡279.5832項目單位成本（元/M2）總投資額(萬元）樁基工程501012.99土建工程61212398.94外墻裝修18364.49室內水電安裝38769.87屋面瓦8162.09門窗及欄桿47952.22合計77315660.6C.建安工程費：

773元/平方米×202597平方米=15660.6萬元投資與成本估算33投資與成本估算

D.基礎設施費（紅線內外工程費）項目單方價(元/㎡)金額(萬元)供電工程及設施25506.50供水工程及設施10202.60道路工程8162.08排水工程10202.60照明工程6121.56園林綠化15303.90安防工程6121.56合計801620.834投資與成本估算E.前期開發(fā)費用類別單方價(元/㎡)交納稅額（萬元）市政配套費801620.78人防易地費18364.68教育配套費10202.60消防配套費3.570.91抗震審查費120.26白蟻防治費1.530.39垃圾處理費12243.13其它費用30607.81合計1563160.5635投資與成本估算F.后期費用類別單方價(元/㎡)交納稅額（萬元）竣工測丈費0.510.13房屋測丈費0.510.13竣工驗收費120.26室內環(huán)評費0.510.13房屋維修基金8162.08房產辦證費481.04物業(yè)管理基金32648.31合計46.5942.0836投資與成本估算

G．不可預見費，取上述A-F項之和的2%：27.15元/平方米，約550.15萬元37開發(fā)成本開發(fā)成本合計：28057.89萬元

單方成本：1384.91元/平方米38開發(fā)費用估算a.管理費用：取A－D項之和的3%為：約702.15萬元，單方成本約34.66元/平方米b.財務費用：開發(fā)成本×3%=841.74萬，約41.55元/平方米c.稅費：銷售額×5.65%=1923.05萬，約94.92元/平方米39開發(fā)費用開發(fā)費用合計：3466.94萬元單方成本：171.12元/平方米40項目成本及銷售收入測算1、投資成本估算1557元/平方米×202597平