房地產(chǎn)企業(yè)成本核算及崗位分工表（二）關(guān)鍵崗位分工與職責(zé)成本管理部是核心部門，下設(shè)成本總監(jiān)、成本經(jīng)理、成本核算專員、成本分析專員、現(xiàn)場(chǎng)成本工程師等崗位，各崗位職責(zé)與協(xié)作關(guān)系如下（見表2）：崗位名稱核心職責(zé)任職要求協(xié)作部門**成本總監(jiān)**1.建立完善企業(yè)成本管理體系（如制定《成本核算制度》《簽證管理辦法》）；

2.審核目標(biāo)成本與結(jié)算成本；

3.協(xié)調(diào)跨部門成本爭(zhēng)議（如工程部與成本部對(duì)簽證的分歧）；

4.向管理層匯報(bào)成本狀況（如季度成本分析報(bào)告）。本科及以上學(xué)歷，會(huì)計(jì)/工程造價(jià)/房地產(chǎn)管理專業(yè)；

10年以上房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗(yàn)；

熟悉《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》；

具備戰(zhàn)略思維與團(tuán)隊(duì)管理能力。管理層、財(cái)務(wù)部、工程部、設(shè)計(jì)部**成本經(jīng)理**1.負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的成本全流程管理（如項(xiàng)目A從立項(xiàng)到結(jié)算的成本管控）；

2.組織制定目標(biāo)成本（如將項(xiàng)目A的建安成本定為4.8億元）；

3.監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本（如每月對(duì)比實(shí)際建安成本與目標(biāo)成本，分析超支原因）；

4.審核工程進(jìn)度款（如確認(rèn)施工單位完成的工程量，避免多付）；

5.負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本結(jié)算（如核對(duì)竣工圖紙與工程簽證，編制結(jié)算報(bào)表）。本科及以上學(xué)歷，會(huì)計(jì)/工程造價(jià)/房地產(chǎn)管理專業(yè)；

5年以上房地產(chǎn)成本管理經(jīng)驗(yàn)；

持有**注冊(cè)造價(jià)工程師**或**注冊(cè)會(huì)計(jì)師**證書；

具備數(shù)據(jù)分析與跨部門溝通能力。工程部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部、成本部**成本核算專員**1.日常成本歸集（如將土地出讓金、契稅錄入“土地成本”科目）；

2.編制成本明細(xì)賬（如按項(xiàng)目A的住宅、商業(yè)分別設(shè)置明細(xì)賬）；

3.核對(duì)工程進(jìn)度款（如確認(rèn)施工單位提交的進(jìn)度款申請(qǐng)與實(shí)際完成工程量一致）；

4.協(xié)助成本分析（如提供建安成本的月度數(shù)據(jù)）。大專及以上學(xué)歷，會(huì)計(jì)/工程造價(jià)專業(yè)；

2年以上房地產(chǎn)成本核算經(jīng)驗(yàn)；

熟悉Excel函數(shù)（如VLOOKUP、數(shù)據(jù)透視表）與財(cái)務(wù)軟件（如用友、金蝶）；

細(xì)心、嚴(yán)謹(jǐn)，具備較強(qiáng)的數(shù)字敏感度。財(cái)務(wù)部、成本部、工程部**成本分析專員**1.編制成本分析報(bào)告（如月度《項(xiàng)目A成本差異分析表》）；

2.分析差異原因（如建安成本超支0.2億元，其中鋼材價(jià)格上漲貢獻(xiàn)60%，設(shè)計(jì)變更貢獻(xiàn)40%）；

3.提出優(yōu)化建議（如建議與鋼材供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期協(xié)議，鎖定價(jià)格）；

4.為管理層提供決策支持（如項(xiàng)目定價(jià)建議）。本科及以上學(xué)歷，會(huì)計(jì)/統(tǒng)計(jì)/房地產(chǎn)管理專業(yè)；

3年以上房地產(chǎn)成本分析經(jīng)驗(yàn)；

熟悉數(shù)據(jù)分析工具（如PowerBI、Tableau）；

具備邏輯思維與問題解決能力。財(cái)務(wù)部、成本部、管理層**現(xiàn)場(chǎng)成本工程師**1.駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，審核工程簽證（如確認(rèn)施工單位提出的“地基處理變更”是否合理）；

2.監(jiān)控工程進(jìn)度（如核對(duì)施工單位的“周進(jìn)度計(jì)劃”與實(shí)際完成情況）；

3.核對(duì)工程計(jì)量（如測(cè)量混凝土澆筑量，避免虛增工程量）；

4.與施工單位溝通（如協(xié)商簽證的成本影響）。大專及以上學(xué)歷，工程造價(jià)/建筑工程專業(yè)；

2年以上現(xiàn)場(chǎng)成本管理經(jīng)驗(yàn)；

持有**造價(jià)員**或**二級(jí)建造師**證書；

具備現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)與抗壓能力。工程部、施工單位、成本部（三）崗位協(xié)作機(jī)制為避免部門間推諉、數(shù)據(jù)脫節(jié)，需建立三大協(xié)作機(jī)制：1.定期成本會(huì)議：月度例會(huì)：由成本經(jīng)理主持，工程部、設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部參加，匯報(bào)上月成本執(zhí)行情況（如實(shí)際成本與目標(biāo)成本差異），討論解決問題（如設(shè)計(jì)變更的成本控制）；季度復(fù)盤會(huì)：由成本總監(jiān)主持，管理層參加，總結(jié)季度成本管控經(jīng)驗(yàn)（如哪些措施有效降低了成本），調(diào)整下季度目標(biāo)（如將建安成本目標(biāo)從4.8億元降至4.7億元）。2.流程審批機(jī)制：工程簽證：需經(jīng)過“現(xiàn)場(chǎng)成本工程師審核（確認(rèn)合理性）→成本經(jīng)理審批（評(píng)估成本影響）→工程部經(jīng)理簽字（確認(rèn)工程必要性）→財(cái)務(wù)部付款（核對(duì)金額）”流程，避免未經(jīng)審批的簽證增加成本；設(shè)計(jì)變更：需經(jīng)過“設(shè)計(jì)部提出變更→成本經(jīng)理評(píng)估成本影響→管理層審批（確認(rèn)是否實(shí)施）→工程部執(zhí)行→成本部更新動(dòng)態(tài)成本”流程，確保變更的必要性與成本可控性。3.系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享：使用ERP系統(tǒng)（如SAP、金蝶EAS）實(shí)現(xiàn)成本數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)錄入與共享：工程部錄入工程進(jìn)度與簽證信息；成本部錄入目標(biāo)成本與實(shí)際成本；財(cái)務(wù)部錄入支付數(shù)據(jù)；管理層通過系統(tǒng)查看成本報(bào)表（如《動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控表》《項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)表》），實(shí)現(xiàn)“數(shù)據(jù)透明化、決策精準(zhǔn)化”。三、房地產(chǎn)成本核算的關(guān)鍵控制點(diǎn)成本核算的準(zhǔn)確性依賴于對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控，以下是四大核心控制點(diǎn)：（一）土地成本的準(zhǔn)確歸集土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目的“基礎(chǔ)成本”，需確保所有與土地相關(guān)的費(fèi)用都納入核算：包括：土地出讓金、契稅（土地出讓金×3%）、耕地占用稅（按面積計(jì)算）、拆遷補(bǔ)償費(fèi)（如安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)）、土地平整費(fèi)（如場(chǎng)地清理、土方工程）；避免：將與土地?zé)o關(guān)的費(fèi)用（如項(xiàng)目前期調(diào)研費(fèi)）計(jì)入土地成本，或遺漏契稅等稅費(fèi)導(dǎo)致成本低估。（二）建安成本的簽證與變更管理建安成本占項(xiàng)目總成本的50%-60%，是成本超支的主要來(lái)源，需嚴(yán)格管控：簽證管理：建立“簽證分級(jí)審批”制度（如金額≤10萬(wàn)元由成本經(jīng)理審批，＞10萬(wàn)元由成本總監(jiān)審批），要求施工單位提供“簽證原因、工程量、成本計(jì)算依據(jù)”，避免虛假簽證；變更管理：推行“設(shè)計(jì)優(yōu)化”（如采用裝配式建筑降低施工成本），減少不必要的設(shè)計(jì)變更（如將“石材幕墻”改為“真石漆”，降低成本0.3萬(wàn)元/㎡）。（三）配套設(shè)施成本的分?jǐn)偱涮自O(shè)施分為經(jīng)營(yíng)性（如社區(qū)商業(yè)）與非經(jīng)營(yíng)性（如幼兒園、物業(yè)用房），分?jǐn)偡椒ㄐ韬侠恚航?jīng)營(yíng)性配套：?jiǎn)为?dú)歸集成本，待其銷售或運(yùn)營(yíng)時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”；非經(jīng)營(yíng)性配套：按“建筑面積法”分?jǐn)傊量墒郛a(chǎn)品（如幼兒園成本1000萬(wàn)元，住宅建筑面積10萬(wàn)㎡，商業(yè)建筑面積2萬(wàn)㎡，則住宅分?jǐn)?33萬(wàn)元，商業(yè)分?jǐn)?67萬(wàn)元），避免因分?jǐn)偛还珜?dǎo)致可售產(chǎn)品成本虛高或虛低。（四）開發(fā)間接費(fèi)的合理分配開發(fā)間接費(fèi)是項(xiàng)目管理人員為開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的間接費(fèi)用，需按受益原則分配：分配標(biāo)準(zhǔn)：可采用“直接成本法”（如按建安成本比例分配）或“建筑面積法”（如按可售面積比例分配）；示例：項(xiàng)目A開發(fā)間接費(fèi)500萬(wàn)元，住宅建安成本4.8億元，商業(yè)建安成本1.2億元，按直接成本法分配，則住宅分?jǐn)?00萬(wàn)元（500×4.8/6），商業(yè)分?jǐn)?00萬(wàn)元（500×1.2/6）。四、案例分析：某房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算實(shí)踐（一）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：XX花園；位置：某市高新區(qū)；業(yè)態(tài)：一期（高層住宅，建筑面積10萬(wàn)㎡）、二期（社區(qū)商業(yè)，建筑面積2萬(wàn)㎡）、三期（產(chǎn)權(quán)車位，300個(gè)）；開發(fā)周期：2021年1月-2023年12月。（二）目標(biāo)成本制定2021年3月，項(xiàng)目立項(xiàng)后，成本部結(jié)合土地成本（3億元）、建安成本預(yù)測(cè)（5億元）、配套設(shè)施費(fèi)（1億元）、開發(fā)間接費(fèi)（0.5億元），制定目標(biāo)總成本9.5億元，分解至各核算對(duì)象（見表3）：核算對(duì)象土地成本（萬(wàn)元）建安成本（萬(wàn)元）配套設(shè)施費(fèi)（萬(wàn)元）開發(fā)間接費(fèi)（萬(wàn)元）目標(biāo)總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）一期住宅（10萬(wàn)㎡）________80004000____7700二期商業(yè)（2萬(wàn)㎡）5000____20001000____9000三期車位（300個(gè)）010000010003.33萬(wàn)元/個(gè)（三）動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控2022年6月，項(xiàng)目進(jìn)入施工中期，成本部通過ERP系統(tǒng)監(jiān)控到建安成本超支0.2億元（目標(biāo)4.8億元，實(shí)際5.0億元），原因包括：鋼材價(jià)格上漲（從5000元/噸漲至6000元/噸），導(dǎo)致成本增加0.15億元；設(shè)計(jì)變更（將“現(xiàn)澆樓板”改為“預(yù)制樓板”，增加成本0.05億元）。針對(duì)上述問題，成本部采取以下措施：與鋼材供應(yīng)商簽訂“長(zhǎng)期供貨協(xié)議”，鎖定價(jià)格（從6000元/噸降至5800元/噸），降低成本0.06億元；優(yōu)化設(shè)計(jì)（取消商業(yè)部分的“豪華吊頂”，改為“普通吊頂”），降低成本0.04億元；加強(qiáng)簽證管理（要求施工單位提供鋼材采購(gòu)發(fā)票，核實(shí)價(jià)格真實(shí)性）。（四）成本結(jié)算2023年12月，項(xiàng)目竣工交付，成本部編制《XX花園項(xiàng)目成本結(jié)算表》（見表4）：核算對(duì)象土地成本（萬(wàn)元）建安成本（萬(wàn)元）配套設(shè)施費(fèi)（萬(wàn)元）開發(fā)間接費(fèi)（萬(wàn)元）實(shí)際總成本（萬(wàn)元）目標(biāo)總成本（萬(wàn)元）差異（萬(wàn)元）差異率一期住宅________80004000________+500+0.65%二期商業(yè)5000____20001000________+200+1.11%三期車位01000001000100000%**合計(jì)****____****____****____****5000****____****____****+700****+0.67%**（五）分析與總結(jié)超支原因：鋼材價(jià)格上漲（貢獻(xiàn)71%）、設(shè)計(jì)變更（貢獻(xiàn)29%）；有效措施：鎖定材料價(jià)格（降低成本0.06億元）、設(shè)計(jì)優(yōu)化（降低成本0.04億元）；經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：需加強(qiáng)材料價(jià)格預(yù)警（如建立“鋼材價(jià)格月度監(jiān)控機(jī)制”）、優(yōu)化設(shè)計(jì)流程（如在規(guī)劃階段引入成本經(jīng)理參與，避免后期變更）。五、房地產(chǎn)成本核算的優(yōu)化建議為提升成本核算的效率與準(zhǔn)確性，房地產(chǎn)企業(yè)可從以下方面優(yōu)化：（一）強(qiáng)化信息化建設(shè)采用房地產(chǎn)專用ERP系統(tǒng)（如明源云、賽普軟件），實(shí)現(xiàn)“成本預(yù)測(cè)-目標(biāo)成本-動(dòng)態(tài)監(jiān)控-結(jié)算”全流程信息化；集成BIM技術(shù)（建筑信息模型），在設(shè)計(jì)階段模擬施工成本（如預(yù)測(cè)“現(xiàn)澆樓板”與“預(yù)制樓板”的成本差異），減少后期變更。（二）完善成本管理制度制定《成本核算細(xì)則》，明確各成本項(xiàng)目的歸集范圍與分?jǐn)偡椒ǎㄈ缤恋爻杀景凑嫉孛娣e分?jǐn)?，配套設(shè)施費(fèi)按建筑面積分?jǐn)偅?；出臺(tái)《簽證與變更管理辦法》，明確簽證的審批權(quán)限、流程與資料要求（如簽證需附“現(xiàn)場(chǎng)照片、工程量計(jì)算書、成本分析表”）。（三）加強(qiáng)人才培養(yǎng)定期組織成本管理培訓(xùn)（如邀請(qǐng)注冊(cè)造價(jià)工程師講解《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）、會(huì)計(jì)師講解《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》最新變化）；鼓勵(lì)員工考取注冊(cè)造價(jià)工程師《注冊(cè)會(huì)計(jì)師》等證書，提升專業(yè)能力。（四）引入第三方咨詢對(duì)于復(fù)雜項(xiàng)目（如大型綜合體、文旅項(xiàng)目），可引入第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)（如戴德梁行、仲量聯(lián)行），協(xié)助進(jìn)行成本核算與監(jiān)控