2025年物業(yè)管理師物業(yè)管理基本制度與政策考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列關(guān)于業(yè)主大會成立條件的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主提出申請B.已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處C.業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表組成，無需社區(qū)居民委員會參與D.業(yè)主大會成立后，籌備組應(yīng)在15日內(nèi)將資料移交給業(yè)主委員會答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，已交付的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。A項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)為“專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主可以提出成立業(yè)主大會的書面申請”；C項(xiàng)錯(cuò)誤，籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成；D項(xiàng)錯(cuò)誤，籌備組應(yīng)在業(yè)主委員會成立后，將資料移交給業(yè)主委員會，時(shí)間未明確限定為15日。2.某小區(qū)業(yè)主王某將住宅改為經(jīng)營性棋牌室，未征求其他業(yè)主意見。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，應(yīng)對此行為負(fù)責(zé)處理的主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會C.街道辦事處D.規(guī)劃行政主管部門答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。將住宅改為經(jīng)營性用房違反規(guī)劃用途，應(yīng)由規(guī)劃行政主管部門處理。3.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中，正確的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，不可超過5年B.業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止C.前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前60日書面通知業(yè)主委員會D.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定服務(wù)期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同生效的，前期合同終止答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。A項(xiàng)錯(cuò)誤，前期物業(yè)服務(wù)合同期限無固定上限；B項(xiàng)錯(cuò)誤，需新合同生效后才終止；C項(xiàng)錯(cuò)誤，通知義務(wù)無明確60日的規(guī)定。4.某小區(qū)2023年1月交付使用，2024年5月部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域外墻瓷磚脫落，經(jīng)鑒定為施工質(zhì)量問題。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，該質(zhì)量責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.施工單位D.業(yè)主共同答案：B解析：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏最低保修期限為5年。外墻瓷磚脫落屬于外墻面防滲漏問題，保修期5年（自竣工驗(yàn)收合格之日起算）。交付未滿5年，質(zhì)量責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位可向施工單位追償。5.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列說法中符合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的是（）。A.維修資金可用于小區(qū)公共區(qū)域電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)B.緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接使用維修資金進(jìn)行維修，無需業(yè)主表決C.業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交D.維修資金增值收益應(yīng)轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用，不得分配給業(yè)主答案：C解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十七條規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。A項(xiàng)錯(cuò)誤，日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本列支；B項(xiàng)錯(cuò)誤，緊急情況下需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，或由業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)先行使用，后公示；D項(xiàng)錯(cuò)誤，增值收益歸業(yè)主所有，應(yīng)轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用，未禁止分配，但實(shí)踐中通常滾存。6.業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)并繼續(xù)提供服務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，此時(shí)應(yīng)（）。A.由業(yè)主委員會向法院提起訴訟，要求原企業(yè)退出B.由街道辦事處責(zé)令原企業(yè)限期退出C.由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門沒收原企業(yè)違法所得D.原企業(yè)可按原合同標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會。拒不退出的，業(yè)主委員會可依法提起訴訟或申請仲裁。B項(xiàng)錯(cuò)誤，街道辦事處無直接責(zé)令退出的行政權(quán)力；C項(xiàng)錯(cuò)誤，沒收違法所得需有明確違法事實(shí)；D項(xiàng)錯(cuò)誤，原合同已終止，不得繼續(xù)收費(fèi)。7.某小區(qū)業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了為期5年的物業(yè)服務(wù)合同。該合同的效力為（）。A.有效，業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主簽訂合同B.效力待定，需經(jīng)業(yè)主大會追認(rèn)C.無效，因超越權(quán)限D(zhuǎn).可撤銷，業(yè)主可在1年內(nèi)請求法院撤銷答案：B解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人需由業(yè)主共同決定（雙三分之二表決）。業(yè)主委員會未經(jīng)授權(quán)簽訂合同，屬于越權(quán)代表，合同效力待定，需經(jīng)業(yè)主大會追認(rèn)。8.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成承接查驗(yàn)B.現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料C.承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)在30日內(nèi)整改完畢D.承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，合同另有約定的除外答案：A解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十一條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。A項(xiàng)表述正確；B項(xiàng)正確，第二十八條規(guī)定現(xiàn)場查驗(yàn)20日前移交資料；C項(xiàng)錯(cuò)誤，問題整改期限由雙方約定，無強(qiáng)制30日；D項(xiàng)正確，第三十一條規(guī)定費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，合同另有約定除外。9.某小區(qū)業(yè)主李某因房屋質(zhì)量問題未收房，也未繳納物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，正確的處理方式是（）。A.李某無需繳納物業(yè)費(fèi)，因未收房B.李某應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)，自建設(shè)單位通知收房之日起算C.李某應(yīng)繳納50%物業(yè)費(fèi)，因未實(shí)際入住D.物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，直至李某收房答案：B解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。房屋質(zhì)量問題屬于與建設(shè)單位的糾紛，不影響物業(yè)費(fèi)繳納義務(wù)，應(yīng)自收房通知約定的收房日起繳納。10.下列關(guān)于業(yè)主權(quán)利的表述中，不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利的是（）。A.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議B.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同D.決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，業(yè)主權(quán)利包括提議召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會成員、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。D項(xiàng)“決定改建、重建”屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)（《民法典》第二百七十八條），需業(yè)主大會表決，不屬于單個(gè)業(yè)主的權(quán)利。11.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)電梯廣告收益全部計(jì)入企業(yè)收入，未公示也未分配給業(yè)主。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該行為侵犯了業(yè)主的（）。A.共有部分收益權(quán)B.知情權(quán)C.監(jiān)督權(quán)D.自主管理權(quán)答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。電梯廣告收益屬于共有部分收益，企業(yè)擅自占有侵犯業(yè)主收益權(quán)。12.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的表述中，符合《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的是（）。A.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定B.物業(yè)服務(wù)成本包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修費(fèi)用C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修管理服務(wù)費(fèi)，但不得收取裝修保證金D.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主仍需承擔(dān)連帶責(zé)任答案：D解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。A項(xiàng)錯(cuò)誤，政府指導(dǎo)價(jià)由價(jià)格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度；B項(xiàng)錯(cuò)誤，大修費(fèi)用從維修資金列支；C項(xiàng)錯(cuò)誤，裝修保證金是否收取無明確禁止，實(shí)踐中需雙方約定。13.某小區(qū)因規(guī)劃調(diào)整，新增一棟高層住宅，導(dǎo)致原小區(qū)公共綠地面積減少。業(yè)主對此提出異議，正確的處理途徑是（）。A.向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴，要求恢復(fù)綠地B.向業(yè)主委員會提出，由業(yè)主委員會與建設(shè)單位協(xié)商C.向規(guī)劃行政主管部門申請行政復(fù)議或提起行政訴訟D.聯(lián)合其他業(yè)主阻撓施工，維護(hù)權(quán)益答案：C解析：規(guī)劃調(diào)整屬于行政行為，業(yè)主對規(guī)劃變更有異議的，應(yīng)通過行政復(fù)議或行政訴訟途徑解決。14.根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會委員資格終止的情形不包括（）。A.因疾病喪失民事行為能力B.欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用累計(jì)6個(gè)月以上C.以書面形式向業(yè)主大會提出辭職D.挪用住宅專項(xiàng)維修資金答案：B解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第四十六條規(guī)定，委員資格終止情形包括：（一）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職；（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力；（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任；（四）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（五）利用職務(wù)之便接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或有利害關(guān)系業(yè)主的財(cái)物；（六）其他損害業(yè)主共同利益的行為。欠繳物業(yè)費(fèi)非法定終止情形（各地可能有地方性規(guī)定，但本題為全國性法規(guī)）。15.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在未征得業(yè)主同意的情況下，將小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)據(jù)提供給第三方用于商業(yè)分析。該行為侵犯了業(yè)主的（）。A.隱私權(quán)B.財(cái)產(chǎn)權(quán)C.知情權(quán)D.共有權(quán)答案：A解析：小區(qū)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)涉及業(yè)主個(gè)人信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提供給第三方，侵犯業(yè)主隱私權(quán)（《個(gè)人信息保護(hù)法》規(guī)定）。16.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素B.建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，可自行調(diào)整已備案的物業(yè)管理區(qū)域C.物業(yè)管理區(qū)域劃分后，任何單位和個(gè)人不得變更D.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)以上業(yè)主大會答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。B項(xiàng)錯(cuò)誤，調(diào)整需經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)；C項(xiàng)錯(cuò)誤，特殊情況可變更；D項(xiàng)錯(cuò)誤，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。17.某小區(qū)業(yè)主大會擬使用維修資金對電梯進(jìn)行更新，需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主答案：B解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；緊急情況下使用維修資金的，可簡化程序。但本題未提緊急情況，需雙三分之二（原《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，《民法典》調(diào)整為雙四分之三，但根據(jù)2025年考試可能沿用《條例》或更新，此處以《民法典》為準(zhǔn)，實(shí)際應(yīng)為雙四分之三，但可能題目設(shè)定為原條例雙三分之二，需確認(rèn)。若按《民法典》，答案應(yīng)為B（雙四分之三），但可能題目選項(xiàng)設(shè)計(jì)為雙三分之二，此處以常見考試設(shè)定為準(zhǔn)，選B。18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞柜并收取使用費(fèi)，該收益應(yīng)（）。A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，作為管理成本補(bǔ)償B.歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充維修資金C.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會平分D.用于小區(qū)公共區(qū)域綠化維護(hù)答案：B解析：快遞柜占用公共區(qū)域，屬于利用共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營，收益歸業(yè)主共有（《民法典》第二百八十二條），主要用于補(bǔ)充維修資金或按業(yè)主大會決定使用。19.業(yè)主委員會任期屆滿前（），應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。A.1個(gè)月B.2個(gè)月C.3個(gè)月D.6個(gè)月答案：C解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第三十二條規(guī)定，業(yè)主委員會任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。20.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需取得一級、二級、三級資質(zhì)方可從事相應(yīng)規(guī)模的物業(yè)管理B.2020年后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批已全面取消C.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需先申請暫定資質(zhì)，再申請正式資質(zhì)D.資質(zhì)等級是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必要條件答案：B解析：2017年《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認(rèn)定，2020年全面取消一級資質(zhì)認(rèn)定，資質(zhì)管理已取消。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則B.執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定C.按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用D.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同E.不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)答案：ABCE解析：D項(xiàng)屬于業(yè)主權(quán)利，其余為義務(wù)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條）。22.下列情形中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以單方解除物業(yè)服務(wù)合同的有（）。A.業(yè)主大會連續(xù)3個(gè)月未支付物業(yè)費(fèi)B.業(yè)主委員會嚴(yán)重違反合同約定，導(dǎo)致無法繼續(xù)服務(wù)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)營困難，無法維持正常服務(wù)D.業(yè)主大會未按約定提供物業(yè)管理用房E.小區(qū)發(fā)生大規(guī)模疫情，無法開展服務(wù)答案：BD解析：合同解除需符合法定或約定條件。B、D項(xiàng)屬于對方根本違約，可解除；A項(xiàng)業(yè)主個(gè)人欠繳不構(gòu)成；C項(xiàng)經(jīng)營困難非法定理由；E項(xiàng)屬不可抗力，可協(xié)商解除但非單方。23.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的交存，下列說法正確的有（）。A.商品住宅的業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住手續(xù)前交存首期維修資金B(yǎng).已售公有住房的維修資金，由售房單位和購房人共同交存C.維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門制定D.未按規(guī)定交存維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人E.維修資金余額不足時(shí)，由業(yè)主委員會決定續(xù)交方案答案：ABCD解析：E項(xiàng)錯(cuò)誤，續(xù)交方案需經(jīng)業(yè)主大會決定（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十一條）。24.下列行為中，屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》禁止的有（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理一并委托給其他企業(yè)B.業(yè)主將住宅改為KTV經(jīng)營，未取得有利害關(guān)系業(yè)主同意C.建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位所有權(quán)D.業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未公示服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目答案：ABCE解析：D項(xiàng)屬于越權(quán)行為，非禁止，而是效力待定；A項(xiàng)禁止全部轉(zhuǎn)委托（《條例》第四十條）；B項(xiàng)禁止擅自改變住宅用途（《條例》第四十九條）；C項(xiàng)禁止擅自處分共有部分（《條例》第二十七條）；E項(xiàng)禁止未公示（《條例》第四十二條）。25.業(yè)主大會會議可以采用的形式有（）。A.集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡(luò)投票D.電話確認(rèn)E.業(yè)主代表代為投票答案：ABCE解析：《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第二十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。鼓勵(lì)采用信息化手段召開業(yè)主大會會議（網(wǎng)絡(luò)投票）。業(yè)主代表代為投票需符合議事規(guī)則。電話確認(rèn)無法律效力，需書面或電子確認(rèn)。26.下列關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)的表述中，正確的有（）。A.業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修施工進(jìn)行監(jiān)督，但不得收取裝修管理費(fèi)C.因維修物業(yè)需要，業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入室內(nèi)D.物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)E.共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)答案：ACD解析：B項(xiàng)錯(cuò)誤，裝修管理費(fèi)可約定收??；E項(xiàng)錯(cuò)誤，共用設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)（費(fèi)用從維修資金列支），物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)。27.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人B.提供前期物業(yè)管理所需的辦公用房C.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)D.代業(yè)主繳納前期物業(yè)費(fèi)E.不得擅自處分共有部分答案：ABCE解析：D項(xiàng)錯(cuò)誤，前期物業(yè)費(fèi)由業(yè)主繳納（自收房之日起）。28.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的表述中，正確的有（）。A.物業(yè)服務(wù)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同B.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用等C.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，企業(yè)應(yīng)移交物業(yè)管理用房和相關(guān)資料D.業(yè)主委員會可代表業(yè)主與企業(yè)簽訂合同E.物業(yè)服務(wù)合同可以是口頭形式答案：ABCD解析：E項(xiàng)錯(cuò)誤，物業(yè)服務(wù)合同需書面形式（《民法典》第九百三十八條）。29.關(guān)于業(yè)主委員會的職責(zé)，下列說法正確的有（）。A.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.及時(shí)了解業(yè)主意見，監(jiān)督企業(yè)履行合同D.決定專項(xiàng)維修資金的使用方案E.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施答案：ABCE解析：D項(xiàng)錯(cuò)誤，專項(xiàng)維修資金使用方案需業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會無決定權(quán)。30.下列情形中，業(yè)主可以申請使用住宅專項(xiàng)維修資金的有（）。A.小區(qū)主水管爆裂，需緊急維修B.電梯因使用年限過長，需整體更換C.屋頂漏水，需重新做防水D.小區(qū)路燈日常更換燈泡E.單元門電子鎖損壞，需維修答案：ABCE解析：D項(xiàng)屬于日常維護(hù)，費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)列支，不屬于維修資金使用范圍。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一2024年3月，某小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共區(qū)域的健身器材因年久失修存在安全隱患，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映后，企業(yè)以“健身器材保修期已過，維修費(fèi)用需由業(yè)主承擔(dān)”為由拒絕維修。業(yè)主委員會調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)健身器材于2019年5月由建設(shè)單位采購并安裝，保修期為2年（至2021年5月），目前確實(shí)超出保修期。業(yè)主委員會擬使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，但部分業(yè)主反對，認(rèn)為“維修資金應(yīng)用于大修、更新，健身器材維修屬于小修，不應(yīng)使用”。問題：1.健身器材維修費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)？說明理由。（5分）2.業(yè)主委員會使用維修資金的程序是否符合規(guī)定？若不符合，應(yīng)如何操作？（7分）3.反對使用維修資金的業(yè)主理由是否成立？說明依據(jù)。（8分）答案：1.應(yīng)由業(yè)主共同承擔(dān)。理由：健身器材屬于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備，保修期屆滿后，維修責(zé)任由業(yè)主共同承擔(dān)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)，保修期外的維修費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金列支（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條）。2.程序不符合規(guī)定。使用維修資金需履行以下程序：（1）業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案；（2）方案需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（《民法典》第二百七十八條）；（3）向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請列支；（4）經(jīng)審核同意后，由專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)資金；（5）維修完成后，公示使用情況（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條）。3.不成立。依據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第三條，維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。健身器材屬于共用設(shè)施設(shè)備，其維修（無論大?。┲灰鋈粘＞S護(hù)范圍（日常維護(hù)由物業(yè)費(fèi)列支），即可使用維修資金。案例二2024年5月，某小區(qū)業(yè)主李某以“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行綠化養(yǎng)護(hù)義務(wù)，小區(qū)綠地雜草叢生”為由，拒絕繳納2023年1月至2024年4月的物業(yè)費(fèi)（共16個(gè)月，每月200元）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催繳無果后，向法院提起訴訟，要求李某支付物業(yè)費(fèi)及違約金（合同約定違約金為欠繳金額的日萬分之五）。李某辯稱：“小區(qū)綠地長期未養(yǎng)護(hù)，企業(yè)構(gòu)成根本違約，我有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)?！狈ㄔ簩徖聿槊?，小區(qū)綠地確實(shí)存在部分區(qū)域雜草未清理，但企業(yè)每月對綠地進(jìn)行了澆水、修剪等基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)。問題：1.李某拒交物業(yè)費(fèi)的理由是否成立？說明法律依據(jù)。（8分）2.李某應(yīng)繳納多少物業(yè)費(fèi)？違約金是否應(yīng)支持？說明理由。（6分）3.若李某認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，正確的維權(quán)途徑有哪些？（6分）答案：1.不成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，業(yè)主可請求企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等責(zé)任，但不得以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。本案中，企業(yè)已履行基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)義務(wù)，僅存在部分瑕疵，不構(gòu)成根本違約，李某不得拒交。2.李某應(yīng)繳納全部16個(gè)月物業(yè)費(fèi)（16×200=3200元）。違約金應(yīng)支持，因合同有約定且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定（日萬分之五約合年利率18%，未超過LPR四倍）。3.正確途徑：（1）向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會監(jiān)督企業(yè)整改；（2）向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門投訴；（3）向法院提起訴訟，要求企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等責(zé)任；（4）通