摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)入了新時(shí)期，同時(shí)對(duì)內(nèi)部控制建設(shè)提出了更高要求，迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)立足自身實(shí)際，完善內(nèi)部控制體系，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本文從介紹內(nèi)部控制的目標(biāo)及意義著手，分析了包括內(nèi)部環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)部控制要素。在探討房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)與體系構(gòu)建的基礎(chǔ)上，從改善內(nèi)部控制環(huán)境和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等方面，提出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的策略。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；價(jià)值分析；建設(shè)路徑引言經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著更多不確定風(fēng)險(xiǎn)，如何科學(xué)實(shí)施內(nèi)部控制，豐富內(nèi)部控制建設(shè)內(nèi)涵，成為企業(yè)經(jīng)營管理實(shí)踐的重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切聯(lián)系自身實(shí)際，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)，以防范化解各類潛在風(fēng)險(xiǎn)。一、內(nèi)部控制的目標(biāo)及意義企業(yè)內(nèi)部控制旨在通過一系列具有針對(duì)性的舉措，幫助企業(yè)合理實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，識(shí)別、防范、化解各類潛在安全隱患，保證經(jīng)營目標(biāo)達(dá)成，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境多變，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策、經(jīng)濟(jì)和貨幣形勢(shì)存在不確定性，企業(yè)只有立足自身戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向，強(qiáng)化內(nèi)部控制建設(shè)，才能在源頭上提升經(jīng)營管理質(zhì)效，確保資產(chǎn)安全。在內(nèi)部控制條件下，企業(yè)內(nèi)部控制可從多個(gè)維度上確保經(jīng)營管理合法合規(guī)，提升財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息的真實(shí)性、可靠性和完整性，提高單位資源要素利用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，為實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)造良好內(nèi)部環(huán)境[1]。經(jīng)過長期發(fā)展與完善，企業(yè)內(nèi)部控制的規(guī)則、方法與流程等更趨成熟穩(wěn)定，在提高企業(yè)運(yùn)行效率和效果方面的價(jià)值作用愈發(fā)突出。在考慮房地產(chǎn)企業(yè)投入與產(chǎn)出關(guān)系的同時(shí)，內(nèi)部控制應(yīng)將產(chǎn)出最大化作為重點(diǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的要素（一）內(nèi)部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的核心要素，任何脫離內(nèi)部環(huán)境的內(nèi)部控制舉措均缺乏生命力。擁有良好內(nèi)部環(huán)境的房地產(chǎn)企業(yè)可形成良好的企業(yè)價(jià)值觀，其產(chǎn)品和服務(wù)可贏得更多消費(fèi)者信賴，增強(qiáng)企業(yè)綜合競爭實(shí)力，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)腳跟[2]。內(nèi)部環(huán)境要素的覆蓋性較強(qiáng)，通常涵蓋組織結(jié)構(gòu)、資源配置、治理結(jié)構(gòu)、制度規(guī)范和企業(yè)文化等子要素，可通過對(duì)相關(guān)資源要素進(jìn)行優(yōu)化整合，為有機(jī)統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部控制提供穩(wěn)固基礎(chǔ)。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多，采取科學(xué)的方法舉措對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵考量內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的過程同時(shí)也是按照既定規(guī)則與方法，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)定位對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)估與應(yīng)對(duì)的過程，通?？蛇\(yùn)用定量分析法和定性分析法等，堵塞風(fēng)險(xiǎn)衍生路徑。通過風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)企業(yè)可以此為基礎(chǔ)隨時(shí)修正戰(zhàn)略決策和經(jīng)營管理方向。（三）控制活動(dòng)企業(yè)內(nèi)部控制中的控制活動(dòng)屬于管理行為范疇，以事先所設(shè)定的特定事項(xiàng)目標(biāo)為導(dǎo)向，對(duì)各類經(jīng)濟(jì)行為方式進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，比如考評(píng)績效控制、運(yùn)營分析控制、審批授權(quán)控制、不相容職務(wù)控制、預(yù)算控制和會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制等?？刂苹顒?dòng)效果的實(shí)現(xiàn)離不開房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)制度規(guī)定的有效約束，高質(zhì)量的控制活動(dòng)需要以制度規(guī)則為參照，避免行為方式的隨意性與盲目性。房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)存在明顯差異，相應(yīng)的內(nèi)部控制活動(dòng)具有不同表現(xiàn)形式。（四）信息與溝通數(shù)據(jù)信息是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理與戰(zhàn)略實(shí)施具體成效的基本載體，不同經(jīng)濟(jì)行為所生成的數(shù)據(jù)信息存在明顯差異，通過對(duì)比分析不同時(shí)期、不同階段與不同類型的數(shù)據(jù)信息，可判斷企業(yè)周期性經(jīng)營狀態(tài)，為調(diào)整優(yōu)化戰(zhàn)略舉措提供參考。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的數(shù)據(jù)信息具有重要核心價(jià)值，應(yīng)從海量的數(shù)據(jù)信息中篩選、整合、選取有用信息，利用信息技術(shù)方法促進(jìn)信息集成與共享，實(shí)現(xiàn)信息價(jià)值，同時(shí)強(qiáng)化多方利益相關(guān)者之間的溝通協(xié)作關(guān)系[3]。三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)與體系構(gòu)建（一）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取為客觀評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制成效，應(yīng)結(jié)合業(yè)務(wù)類型和市場地位等條件，按照全面性、重要性和客觀性原則選擇具有代表性的評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建形成內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系，精準(zhǔn)描述內(nèi)部控制狀態(tài)。將內(nèi)部控制評(píng)價(jià)指標(biāo)分為一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)，將組織架構(gòu)、人力資源、內(nèi)控意識(shí)、社會(huì)責(zé)任、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別等作為重點(diǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，避免主觀意志對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)類型的干擾。在實(shí)踐中，有企業(yè)采用了德爾菲法確定評(píng)價(jià)指標(biāo)，該方法圍繞房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)，在多種類指標(biāo)間進(jìn)行優(yōu)選對(duì)比，便于保證評(píng)價(jià)結(jié)果的有效性。（二）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)方法的具體步驟根據(jù)評(píng)價(jià)過程與具體步驟的差異，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)方法可分為層次分析法和熵值法，二者在指標(biāo)運(yùn)用與要素匹配等方面存在明顯差異，應(yīng)結(jié)合內(nèi)控評(píng)價(jià)實(shí)際需求，予以綜合擇定。層次分析法主要對(duì)不同評(píng)價(jià)指標(biāo)所占權(quán)重進(jìn)行分解，構(gòu)建層次分析模型，將層次分析模型中的各類元素與指標(biāo)一一對(duì)應(yīng)起來，可辨識(shí)評(píng)價(jià)指標(biāo)在內(nèi)部控制成效中的貢獻(xiàn)度?；趯哟畏治龇ǖ膬?nèi)部控制評(píng)價(jià)結(jié)果，可完整表達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制客觀狀態(tài)，為加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)提供準(zhǔn)確參考。熵值法則需對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，排除非結(jié)構(gòu)化指標(biāo)，具有間接性特征。（三）內(nèi)部控制評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)分析1.數(shù)據(jù)來源和樣本選擇在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展環(huán)境下，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)對(duì)準(zhǔn)確度要求更高，只有嚴(yán)格掌握評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來源，有效篩選數(shù)據(jù)樣本，才能確保最終評(píng)價(jià)結(jié)果的實(shí)際價(jià)值。對(duì)此，企業(yè)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)來源應(yīng)以內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理數(shù)據(jù)庫為主要渠道，實(shí)時(shí)采集分析動(dòng)態(tài)化的市場數(shù)據(jù)，剔除存在明顯偏差的數(shù)據(jù)，建立評(píng)價(jià)分析對(duì)比樣本。以內(nèi)部控制評(píng)價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為例，可根據(jù)內(nèi)部控制信息披露指數(shù)，對(duì)內(nèi)部控制方法舉措進(jìn)行分類處理。2.數(shù)據(jù)處理和權(quán)重確定在內(nèi)部控制評(píng)價(jià)樣本選擇完成后，應(yīng)按照既定規(guī)則方法進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，為不同指標(biāo)賦予不同權(quán)重。權(quán)重越大，則代表該數(shù)據(jù)指標(biāo)對(duì)內(nèi)部控制效果的影響越大，反之亦然[4]。在控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)與內(nèi)部監(jiān)督等指標(biāo)分類中，分別確定差異系數(shù)等指標(biāo)，校核處理形成最終組合權(quán)重，以此排除各項(xiàng)潛在擾動(dòng)因素影響。對(duì)數(shù)據(jù)權(quán)重進(jìn)行縱向比對(duì)和橫向比對(duì)，實(shí)施賦權(quán)評(píng)價(jià)，將二者目標(biāo)值與實(shí)際值控制在允許范圍內(nèi)。四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)的策略探討（一）改善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境1.完善制度建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的基礎(chǔ)是各類規(guī)范化的制度規(guī)則，只有根據(jù)自身實(shí)際，完善系統(tǒng)的內(nèi)部控制制度，才能在源頭上保障內(nèi)部控制建設(shè)成效。對(duì)以往傳統(tǒng)固化環(huán)境下的管理制度進(jìn)行全面梳理，對(duì)不符合內(nèi)部控制建設(shè)要求，不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)的約定內(nèi)容進(jìn)行修訂，使其充分發(fā)揮約束與導(dǎo)向作用。轉(zhuǎn)變企業(yè)管理理念，融入現(xiàn)代管理價(jià)值觀念，在科學(xué)征集多方面意見的基礎(chǔ)上，再行拍板決策，發(fā)揮立體式全覆蓋制度規(guī)范在企業(yè)內(nèi)部控制中的實(shí)質(zhì)性作用。對(duì)內(nèi)部控制制度體系進(jìn)行運(yùn)行測試，調(diào)整可操作性不強(qiáng)的條款，嚴(yán)格實(shí)施流程簽批管控措施，避免制度建設(shè)和執(zhí)行中的泛化問題和概念化問題。2.加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)企業(yè)文化是企業(yè)的軟實(shí)力，可對(duì)經(jīng)營管理活動(dòng)和員工行為形成軟約束，增強(qiáng)多部門協(xié)同能力，對(duì)于促進(jìn)內(nèi)部控制建設(shè)具有關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視企業(yè)文化的核心價(jià)值，在企業(yè)內(nèi)部營造濃厚的創(chuàng)新發(fā)展、合作共贏等文化氛圍，以良好的企業(yè)文化精神感染員工、引領(lǐng)員工、塑造員工，深化內(nèi)部控制建設(shè)成效。拓展豐富企業(yè)文化溝通和宣傳渠道，合理利用多樣化文化宣傳載體，結(jié)合自身業(yè)務(wù)與規(guī)模，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。以企業(yè)文化為導(dǎo)向，科學(xué)提升內(nèi)控人員專業(yè)素養(yǎng)，增強(qiáng)員工凝聚力，為內(nèi)部控制建設(shè)提供良好的精神基礎(chǔ)和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。（二）改進(jìn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和預(yù)警制度1.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的日常監(jiān)控房地產(chǎn)市場競爭激烈，外部環(huán)境復(fù)雜多變，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的影響更直接，若不注重識(shí)別與防范化解風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)處于被動(dòng)地位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的日常監(jiān)控，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)并制定應(yīng)對(duì)策略，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化管理，杜絕虛假財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工周期長、工程規(guī)模大、資金投入多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日常監(jiān)控難度系數(shù)較高，應(yīng)盡量儲(chǔ)備充裕資金，豐富融資渠道，注意融資風(fēng)險(xiǎn)，確保償債能力。以內(nèi)部控制為依托，嚴(yán)格監(jiān)管資金鏈條的各環(huán)節(jié)，構(gòu)造系統(tǒng)完備的資金監(jiān)控體系，高效、合理利用閑置資金。2.構(gòu)建評(píng)估和預(yù)警體系確定風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，將戰(zhàn)略、經(jīng)營和財(cái)務(wù)等要素作為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警重點(diǎn)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、準(zhǔn)備、施工、驗(yàn)收階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估差異，有側(cè)重地建立預(yù)警體系，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定在可承受范圍內(nèi)。準(zhǔn)確識(shí)別包括系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)等在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)識(shí)別到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，掌握風(fēng)險(xiǎn)問題可能產(chǎn)生的影響，降低項(xiàng)目推進(jìn)中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。（三）加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度1.不相容職務(wù)分離管控為實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制建設(shè)效果的最優(yōu)化，完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)至關(guān)重要，這更與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和決策運(yùn)營等有密切關(guān)聯(lián)。對(duì)此，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)不相容職務(wù)分離要求，設(shè)立大數(shù)據(jù)部門，對(duì)經(jīng)營管理中生成的數(shù)據(jù)進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，實(shí)施分類加工與整合，完善扁平化治理結(jié)構(gòu)體系。堅(jiān)持授權(quán)與執(zhí)行職責(zé)相分離，加強(qiáng)各部門橫向配合，統(tǒng)籌資金調(diào)配，做到規(guī)范經(jīng)營，消除制約風(fēng)險(xiǎn)；堅(jiān)持實(shí)際存款與賬戶存款的保管、核對(duì)分開，實(shí)行明細(xì)賬與總賬分開記賬。各部門提出資金需求后，由財(cái)務(wù)部門審核匯總，確定資金預(yù)算及調(diào)度計(jì)劃，根據(jù)既定方案劃撥款項(xiàng)及使用資金，并強(qiáng)化監(jiān)督，消除由于管理不當(dāng)而造成的損失。2.預(yù)算管控和運(yùn)營管控調(diào)整優(yōu)化預(yù)算部門，負(fù)責(zé)完善企業(yè)內(nèi)部預(yù)算制度，細(xì)化預(yù)算管理要求，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督與約束，并直接對(duì)企業(yè)決策層負(fù)責(zé)，從宏觀層面優(yōu)化資金分配布局，降低預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。密切關(guān)注企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化，及時(shí)追蹤、研究和調(diào)節(jié)既定預(yù)算方案，針對(duì)預(yù)算執(zhí)行中的階段性異常狀況，隨時(shí)做出應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整和平衡預(yù)算缺口，優(yōu)化預(yù)算管理實(shí)效。在運(yùn)營管控中，則應(yīng)根據(jù)企業(yè)資源的協(xié)同關(guān)系，實(shí)施系統(tǒng)性運(yùn)營程序，在資金投入、工程建設(shè)和房產(chǎn)銷售等方面保持動(dòng)態(tài)監(jiān)管，隨時(shí)糾正運(yùn)營策略偏差。設(shè)立運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)控制部門，結(jié)合整體環(huán)境實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)控制，保持企業(yè)運(yùn)營全過程的高效性。3.財(cái)務(wù)管控和授權(quán)審批管控從以往房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐來看，部分企業(yè)負(fù)債率往往相對(duì)較高，這需以財(cái)務(wù)管控為依托，建立財(cái)務(wù)風(fēng)控系統(tǒng)，保持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的深入關(guān)注，準(zhǔn)確判斷自身未來走向，并形成規(guī)律性認(rèn)知，提高內(nèi)部流轉(zhuǎn)效率。強(qiáng)化資產(chǎn)登記管理，根據(jù)相關(guān)制度規(guī)范要求，定期對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行記錄、清查、核算，并通過問責(zé)制度，對(duì)弄虛作假等行為進(jìn)行懲處。對(duì)照崗位職責(zé)，積極收集數(shù)據(jù)資料，完善財(cái)務(wù)審批流程，根據(jù)不同的審批內(nèi)容設(shè)置差異化的審批權(quán)限，保證審批環(huán)節(jié)的有效銜接。強(qiáng)化績效考評(píng)管控，對(duì)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為保持全程監(jiān)管，對(duì)單位資金使用所取得的效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)。（四）完善內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的實(shí)現(xiàn)離不開內(nèi)部監(jiān)督的支撐。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用，適時(shí)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為開展內(nèi)部審計(jì)，使審計(jì)工作能夠在相對(duì)獨(dú)立的條件下進(jìn)行，避免人為干預(yù)。其次，組織實(shí)施內(nèi)部控制成效自我評(píng)價(jià)，由各部門對(duì)照戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)落實(shí)內(nèi)部控制要求的階段性成果進(jìn)行評(píng)估，精準(zhǔn)查找內(nèi)部控制的不足，進(jìn)而采取具有針對(duì)性的策略予以改進(jìn)。再次，運(yùn)用監(jiān)督舉報(bào)和保護(hù)機(jī)制，使企業(yè)投訴舉報(bào)通道暢通，為企業(yè)員工檢舉弄虛作假行為，提出合理化建議等提供便捷[