T公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)盈利性分析及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較案例概述根據(jù)非上市險(xiǎn)企2019年度償付能力報(bào)告披露信息，2019年T公司保險(xiǎn)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱“T公司”)以210.1億元的凈利潤(rùn)，位居非上市險(xiǎn)企的盈利榜首。償付能力報(bào)告顯示，2019年以來(lái)，T公司均實(shí)現(xiàn)盈利，第二、三季度盈利相對(duì)較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，T公司2019年每個(gè)季度平均盈利約52.5億元。另?yè)?jù)2018年度報(bào)告顯示，2018年T公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)117.1億元。由此計(jì)算，2019年T公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)79.4%。業(yè)務(wù)方面，據(jù)償付能力報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2019年T公司實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入1345億元。據(jù)2018年度報(bào)告，T公司于2018年實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入1222.1億元。由此計(jì)算，2019年T公司保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)10.1%。2016年8月，T公司完成集團(tuán)化改組。改組后，T公司保持著逐年遞增的凈利潤(rùn)。年報(bào)顯示，2017年T公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)85.1億元，2018年則增長(zhǎng)至117.1億元。1.1T公司投資“T社區(qū)”的盈利性分析目前險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)投資的中期目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)盈利（EBITDA盈利）。會(huì)計(jì)上對(duì)土地的折舊低估了重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)的收益情況，實(shí)際中土地每年在持續(xù)升值，因此考核EBITDA對(duì)該類(lèi)項(xiàng)目更合適?！癟社區(qū)”的項(xiàng)目成本由拿地成本、開(kāi)發(fā)成本加上后期運(yùn)營(yíng)成本構(gòu)成，在重資產(chǎn)投入模式下，初期拿地和開(kāi)發(fā)成本很大，后期成本主要是運(yùn)營(yíng)成本中護(hù)理人員的工資、物業(yè)管理費(fèi)用。僅僅依靠社區(qū)租金和服務(wù)費(fèi)、一次性押金的投資收入很難收回期初投資，而通過(guò)較為成熟的運(yùn)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)中期可以實(shí)現(xiàn)EBITDA的盈利。數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目占地面積平均是100到120畝，從開(kāi)工到運(yùn)營(yíng)，建設(shè)周期一般是760天到770天左右，針對(duì)一家做高端養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企來(lái)說(shuō)，每套社區(qū)居室的建設(shè)成本（一室一廳）大體為80-100萬(wàn)左右，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，養(yǎng)老社區(qū)的入住率若是達(dá)到65%-70%，就可以算是達(dá)到了運(yùn)營(yíng)的盈虧平衡點(diǎn)，“即收入與支出達(dá)到不需要提供流動(dòng)性支持的狀態(tài)?！盩公司燕園（2015年開(kāi)始營(yíng)業(yè)）的獨(dú)立生活區(qū)入住率達(dá)到99.7%，申園（2016年開(kāi)始營(yíng)業(yè)）的入住率超90%，兩園均已實(shí)現(xiàn)EBITDA盈利。整體層面來(lái)看，養(yǎng)老+保險(xiǎn)的模式是盈利的。T公司希望可以通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)促進(jìn)保單銷(xiāo)售，保單對(duì)應(yīng)的利差收入非?？捎^，疊加養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)盈利，整體可以彌補(bǔ)養(yǎng)老社區(qū)的投資支出。且依托保單銷(xiāo)售盈利，可以保證對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的高質(zhì)量投入。隨著運(yùn)營(yíng)模式的日趨完善，T醫(yī)養(yǎng)的拓展和布局正不斷加速，T大健康產(chǎn)業(yè)版圖不斷增大。目前，“T社區(qū)”醫(yī)養(yǎng)實(shí)體已覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、西南、華中等核心區(qū)域的19個(gè)重點(diǎn)城市，北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢六大醫(yī)養(yǎng)社區(qū)開(kāi)啟連鎖運(yùn)營(yíng)。T公司董事長(zhǎng)曾在“T社區(qū)”申園開(kāi)業(yè)儀式上對(duì)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)等媒體記者表示，醫(yī)院、養(yǎng)老、康復(fù)領(lǐng)域投入大且回報(bào)周期長(zhǎng)?！癟社區(qū)”投資一般3-5年實(shí)現(xiàn)盈利，再加上拿地等前期準(zhǔn)備，盈利還需8-10年。2019年以來(lái)，T公司在投資方面新增11家公司。其中，大多與養(yǎng)老、醫(yī)療、健康領(lǐng)域有關(guān)。1.2主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司具有資金規(guī)模大、負(fù)債久期長(zhǎng)、品牌信譽(yù)高、產(chǎn)業(yè)整合能力強(qiáng)等特點(diǎn)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，成為中高端養(yǎng)老市場(chǎng)的生力軍。銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共投資41個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，建筑面積1452萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資金額847.5億元，設(shè)計(jì)床位數(shù)5.67萬(wàn)個(gè)。T、太平、太保、國(guó)壽、合眾等公司均在積極布局養(yǎng)老社區(qū)，其在養(yǎng)老社區(qū)的定位、投資模式、運(yùn)營(yíng)方式、入住方式等方面各有異同，可謂競(jìng)爭(zhēng)激烈。它們?cè)谕顿Y養(yǎng)老社區(qū)有三種模式：1）重資產(chǎn)投入模式，依托集團(tuán)的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)投入資金自建養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，這種模式取決于公司的資產(chǎn)規(guī)模，保險(xiǎn)公司的角色往往是“投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商”合為一體。典型模式是T、太保、國(guó)壽。2）輕重資產(chǎn)相結(jié)合的模式，部分養(yǎng)老社區(qū)自建，同時(shí)與第三方簽約合作或者以股權(quán)投資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，典型代表為太平、合眾。3）第三種是純輕資產(chǎn)模式，即全部與第三方合作的模式，通過(guò)第三方現(xiàn)成的養(yǎng)老床位數(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)資源互換，典型代表為光大永明匯晨養(yǎng)老社區(qū)。各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的養(yǎng)老社區(qū)布局主要有以下特點(diǎn)：表3-7T公司養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比從以上圖表的直觀分析中我們不難看出，目前市場(chǎng)拓展養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的主力是地產(chǎn)公司和壽險(xiǎn)企業(yè)，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，消費(fèi)者入住門(mén)檻較高，醫(yī)養(yǎng)水平參差不齊，投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式的戰(zhàn)略選擇上不盡相同。T公司是集投資+開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)為一體的重資產(chǎn)發(fā)展模式，其核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是布局早已形成口碑和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合水平高超，他所致力搭建的“三甲醫(yī)院臨床診療+社區(qū)配建二級(jí)康復(fù)醫(yī)院+CCRC持續(xù)關(guān)愛(ài)養(yǎng)老社區(qū)”三層次醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)當(dāng)持續(xù)圍繞“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”品牌建設(shè)為中心，通過(guò)品牌形象打造、服務(wù)評(píng)價(jià)體系建立、客戶服務(wù)提升、產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)以及醫(yī)養(yǎng)數(shù)據(jù)收集等方面建立起自身的獨(dú)特性并能夠不斷地保持強(qiáng)化，利用客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)