房地產(chǎn)交易居間合同范本與操作指南引言在房地產(chǎn)交易中，居間合同是連接買賣（或租賃）雙方與居間人的核心法律文件，其作用在于明確居間服務內(nèi)容、界定各方權(quán)利義務、防范交易風險。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百六十一條至第九百六十六條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。本文結(jié)合司法實踐與行業(yè)規(guī)范，提供房地產(chǎn)交易居間合同范本及全流程操作指南，助力當事人規(guī)避糾紛、保障權(quán)益。一、房地產(chǎn)交易居間合同的核心要素一份有效的居間合同需涵蓋以下關鍵條款，缺一不可：1.當事人基本信息居間人：需明確名稱（或姓名）、住所、統(tǒng)一社會信用代碼（或身份證號）、聯(lián)系方式（需注明聯(lián)系人及電話）；委托人：區(qū)分“買方/承租方”與“賣方/出租方”，需填寫完整姓名（或企業(yè)名稱）、身份證號（或統(tǒng)一社會信用代碼）、住所、聯(lián)系方式；特別提示：若委托人是未成年人或限制民事行為能力人，需注明法定代理人信息；若為企業(yè)，需確認簽約人是否具備授權(quán)（如加蓋公章并附授權(quán)委托書）。2.居間服務內(nèi)容需明確居間人提供的具體服務，避免模糊表述。示例：>（1）為委托人提供房屋交易市場信息（包括但不限于房源位置、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、售價/租金）；>（2）協(xié)助委托人與交易相對方協(xié)商交易條款（包括但不限于價款、付款方式、交付時間）；>（3）協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)核驗、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、過戶登記等手續(xù)；>（4）提供房地產(chǎn)交易相關法律、政策咨詢服務。3.傭金條款（核心爭議點）傭金計算方式：需明確基數(shù)（如成交總價、月租金）、比例（如1.5%、1個月租金）及承擔方（如“買方承擔”“雙方各承擔50%”）；支付條件：需綁定“居間服務完成”的具體節(jié)點（如“房屋買賣合同簽訂并生效后3日內(nèi)”“產(chǎn)權(quán)過戶登記完成后”）；退還情形：需約定未促成交易時的處理（如“居間人未促成房屋買賣合同成立的，不得請求支付傭金，但可要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用（需提供發(fā)票）”）。4.雙方權(quán)利義務居間人義務：①如實報告義務（《民法典》第九百六十二條）：不得隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵、交易限制（如查封、抵押）等重要信息；②勤勉義務：需積極促成交易，不得怠于履行服務；③保密義務：對委托人的個人信息、交易細節(jié)負有保密責任（除非法律要求或委托人同意）。委托人義務：①提供真實信息：不得隱瞞房屋權(quán)屬、家庭狀況（如是否有戶口）等影響交易的信息；②配合履行：需及時提供相關材料（如身份證、房產(chǎn)證），協(xié)助居間人辦理手續(xù)；③支付傭金：按合同約定時間支付傭金（除非居間人未履行義務）。5.違約責任需公平約定雙方違約情形及責任：居間人違約：如隱瞞重要信息導致交易失敗，需退還已收傭金并承擔賠償責任；委托人違約：如拒絕支付傭金，需按未付金額的日萬分之五支付違約金（需符合法律規(guī)定，避免過高）。6.爭議解決需明確管轄方式（仲裁或訴訟），示例：>“本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交XX仲裁委員會仲裁（或向有管轄權(quán)的人民法院起訴）?！?.其他條款合同生效：需注明“雙方簽字（或蓋章）后生效”；通知方式：需明確雙方聯(lián)系方式（如手機、郵箱），約定“書面通知自發(fā)出之日起3日內(nèi)生效”；附件：可附《房屋信息表》《傭金確認書》等文件（需雙方簽字確認）。二、房地產(chǎn)交易居間合同范本（通用版）房地產(chǎn)交易居間合同合同編號：__________簽訂日期：__________年____月____日一、當事人信息1.居間人：____________________（名稱），統(tǒng)一社會信用代碼：____________________，住所：____________________，聯(lián)系人：____________________，電話：____________________；2.委托人（買方/承租方）：____________________（姓名/名稱），身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：____________________，住所：____________________，電話：____________________；3.委托人（賣方/出租方）：____________________（姓名/名稱），身份證號/統(tǒng)一社會信用代碼：____________________，住所：____________________，電話：____________________。二、居間服務內(nèi)容居間人接受委托人委托，提供以下居間服務：1.為委托人提供房屋交易市場信息（包括但不限于房源位置、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、售價/租金）；2.協(xié)助委托人與交易相對方協(xié)商交易條款（包括但不限于價款、付款方式、交付時間）；3.協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)核驗、網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、過戶登記等手續(xù)；4.提供房地產(chǎn)交易相關法律、政策咨詢服務。三、傭金條款1.傭金計算：本合同項下傭金按房屋成交總價的______%計算（或月租金的______倍），共計人民幣______元（大寫：____________________）；2.承擔方：傭金由______（買方/賣方/雙方各承擔50%）承擔；3.支付時間：在______（房屋買賣合同簽訂并生效/產(chǎn)權(quán)過戶登記完成）后3日內(nèi)，委托人向居間人支付傭金；4.退還情形：居間人未促成房屋買賣合同成立的，不得請求支付傭金，但可要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用（需提供發(fā)票，金額不超過______元）。四、雙方權(quán)利義務1.居間人權(quán)利義務：（1）有權(quán)按合同約定收取傭金；（2）需如實報告房屋交易信息，不得隱瞞重要事實；（3）需勤勉履行服務，協(xié)助委托人完成交易；（4）對委托人的信息負有保密責任（除非法律要求或委托人同意）。2.委托人權(quán)利義務：（1）有權(quán)要求居間人提供真實、準確的信息；（2）需提供真實的房屋信息（如產(chǎn)權(quán)狀況、家庭狀況）；（3）需配合居間人辦理相關手續(xù)，及時提供材料；（4）按合同約定支付傭金。五、違約責任1.居間人違約：如隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵導致交易失敗，需退還已收傭金，并承擔委托人因此遭受的損失（以實際發(fā)生為準）；2.委托人違約：如拒絕支付傭金，需按未付金額的日萬分之五支付違約金（累計不超過未付金額的20%）。六、爭議解決本合同爭議由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______仲裁委員會仲裁（或向______人民法院起訴）。七、其他條款1.本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效；2.本合同一式三份，居間人、委托人各執(zhí)一份，具有同等法律效力；3.附件：《房屋信息表》《傭金確認書》（需雙方簽字確認）。簽字/蓋章居間人（蓋章）：____________________委托人（買方/承租方簽字）：____________________法定代表人（簽字）：____________________委托人（賣方/出租方簽字）：____________________日期：__________年____月____日日期：__________年____月____日三、操作指南：從簽訂到履行的全流程要點1.前期準備：核實資質(zhì)與明確需求核實居間人資質(zhì)：①查備案：通過當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門網(wǎng)站（如“XX市住房和城鄉(xiāng)建設委員會”）查詢居間人是否備案（備案是從事房地產(chǎn)居間服務的必要條件）；②查信用：通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢居間人是否有失信記錄（如經(jīng)營異常、嚴重違法）。明確自身需求：委托人需提前確定房屋位置、面積、預算（或售價）、交易時間等需求，避免居間人推薦不符合要求的房源。2.合同談判：聚焦核心條款傭金條款：①協(xié)商比例：根據(jù)當?shù)厥袌鲂星椋ㄈ缫痪€城市傭金比例通常為1%-2%）協(xié)商，避免過高；②明確支付條件：建議將“產(chǎn)權(quán)過戶登記完成”作為支付傭金的條件（避免居間人未完成后續(xù)服務就收取傭金）。服務范圍：需明確居間人是否協(xié)助辦理資金監(jiān)管（資金監(jiān)管是保障交易資金安全的重要環(huán)節(jié)）、過戶登記等手續(xù)（避免居間人只促成合同就終止服務）。違約責任：需約定居間人隱瞞重要信息的責任（如退還傭金并賠償損失），避免“格式條款”（如“居間人不承擔任何責任”）。3.簽訂合同：審查細節(jié)與保留證據(jù)審查條款：①核對當事人信息：確保姓名、身份證號（或統(tǒng)一社會信用代碼）、聯(lián)系方式準確；②檢查格式條款：若居間人提供的合同中有“無論交易是否成功都要支付傭金”等不公平條款，需要求修改（否則可能無效）。保留證據(jù)：簽訂合同后，需保留以下證據(jù)（用于后續(xù)爭議處理）：①合同原件；②居間人提供的房源信息（如微信聊天記錄、書面材料）；③支付傭金的憑證（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、發(fā)票）。4.履行過程：監(jiān)督服務與防范風險監(jiān)督居間人義務：①房源核驗：要求居間人提供房屋產(chǎn)權(quán)核驗報告（確認房屋無查封、抵押等限制）；②協(xié)助辦理手續(xù)：居間人需陪同委托人辦理網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、過戶登記等手續(xù)（避免委托人自行辦理出現(xiàn)錯誤）。防范交易風險：①資金監(jiān)管：建議通過銀行資金監(jiān)管賬戶支付房款（避免直接支付給賣方，防止資金被挪用）；②戶口問題：若房屋有戶口，需要求賣方在過戶前遷出（可在合同中約定“逾期遷出的，按日支付違約金”）。5.爭議處理：理性維權(quán)與保留證據(jù)協(xié)商解決：若發(fā)生爭議（如居間人未履行義務、傭金糾紛），首先與居間人協(xié)商（可要求居間人退還傭金或賠償損失）。法律途徑：若協(xié)商不成，可通過以下方式維權(quán)：①仲裁：若合同約定仲裁條款，需向約定的仲裁委員會申請仲裁（仲裁裁決具有強制執(zhí)行力）；②訴訟：若未約定仲裁條款，可向有管轄權(quán)的人民法院起訴（需提供合同原件、證據(jù)材料）。四、常見風險與防控策略1.居間人虛假宣傳風險表現(xiàn)：居間人夸大房屋面積、周邊配套（如“距離地鐵100米”實際為500米），或隱瞞房屋瑕疵（如漏水、查封）。防控策略：①要求書面承諾：讓居間人出具《房屋信息真實性承諾函》（注明“若信息虛假，承擔賠償責任”）；②自行核實：通過“XX市不動產(chǎn)登記中心”網(wǎng)站查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況（如是否有查封、抵押），或?qū)嵉夭榭捶课荩ù_認周邊配套）。2.傭金糾紛風險表現(xiàn)：居間人要求提前支付傭金（如“簽訂合同后立即支付”），或未完成服務就收取傭金（如“未協(xié)助辦理過戶就要求支付”）。防控策略：①明確支付條件：將“產(chǎn)權(quán)過戶登記完成”作為支付傭金的條件（可在合同中約定“傭金在過戶后3日內(nèi)支付”）；②保留證據(jù)：若居間人未完成服務，需保留證據(jù)（如微信聊天記錄、短信），用于后續(xù)維權(quán)。3.居間人未盡義務風險表現(xiàn)：居間人未協(xié)助辦理資金監(jiān)管（導致房款被賣方挪用），或未提醒委托人注意交易風險（如“房屋有抵押未告知”