營改增政策解讀（八）建安房地產和不動產租賃專享政策解讀（上）2016-04-03毛頭鷹【寫在前面】全文較長1萬2千多字，所以還是分上中下，方便閱讀，太長大家都看不下去~也不方便點贊，哈哈-----以下正文----本篇解讀行業(yè)包括：建安、房地產（銷售不動產）和不動產租賃。畢竟這三個行業(yè)都有關聯(lián)，互為上下游，對很多其他行業(yè)的親來說，這三個行業(yè)也很“相像”，所以在此一并說了。本篇解讀也主要針對這三個行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的政策，與其他行業(yè)相同的共通政策，在此就不多表?？梢詤⒖粗鞍l(fā)過的文章，或留言提出需求。共同政策包括并不僅限于：納稅身份劃定、計稅方法、價外費用、特殊計算（比如銷售自己使用過的固定資產）、抵扣范圍等*按照慣例，紅色字為法規(guī)原文，黑字為本鷹標注。一、首先當然還是要明確一下建安、房地產、不動產租賃都包括哪些具體業(yè)務。A:建筑服務。建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。1.工程服務。工程服務，是指新建、改建各種建筑物、構筑物的工程作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結構工程作業(yè)。一般常見的工程公司都涉此業(yè)務2.安裝服務。安裝服務，是指生產設備、動力設備、起重設備、運輸設備、傳動設備、醫(yī)療實驗設備以及其他各種設備、設施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設工程作業(yè)，以及被安裝設備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃氣、暖氣等經營者向用戶收取的安裝費、初裝費、開戶費、擴容費以及類似收費，按照安裝服務繳納增值稅。安裝如果是獨立進行的，核算計稅都比較簡單。但如果“購買設備并安裝”之類的業(yè)務，由于“包干”報價，無明確區(qū)分，就要特殊處理。后面混合銷售與兼營詳細討論。3.修繕服務。修繕服務，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。只指不動產的維修。有形動產類的維修，比如機器設備（但已安裝到建筑物上的電梯、中央空調等視為不動產，不單算機械設備）、車輛維修等不在此列，應按照“加工修理修配勞務”繳納增值稅（稅率17%）4.裝飾服務。裝飾服務，是指對建筑物、構筑物進行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。裝修公司屬于此范圍。5.其他建筑服務。其他建筑服務，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。市政工（一）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務。（二）境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產。（三）境外單位或者個人向境內單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產。（四）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。這四條直白，沒什么好說的三，稅率和征收率……（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。除了稅率還有征收率，5%和3%，后面簡易征收時細說如果有沒看過之前文章的親，在這補充解釋一下。稅率對應著一般計稅方法，征收率對應著簡易計稅方法。征收率只適用于小規(guī)模納稅人和一般納稅人業(yè)務當中簡易征收的情況。一般納稅人的其他的大多數(shù)業(yè)務都是一般計稅方法。四、應該什么時候提增值稅增值稅應該什么時候提什么時候交呢？房屋過戶的時候？開工的時候？收錢的時候？還是完工的時候？增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。先開票先提稅的“先”指的是先于納稅義務發(fā)生時間判斷納稅義務發(fā)生時間看倆條件，必須同時滿足：1、行為發(fā)生，也就是服務開始提供了，注意是開始，沒強調完成。比如工程開工了、不動產過戶了等等；2、錢收到或應該收到（所謂“應該收到”就是合同中的付款時間到了）。這兩個條件誰后滿足就以后滿足的時間為納稅義務發(fā)生時間。極限情況就是錢一直沒收到還沒約定收款時間的，業(yè)務還完成了，那就要交稅了，賠了夫人又折兵。所以工程企業(yè)要注意，合同中付款時間很重要。如果沒寫清，對方還賴賬不給的話，那么寧可爛尾也不要嘗試“用我的真心換你的打款”，款打不來，稅倒是必須上了。（二）納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的