長(zhǎng)江國(guó)際金融中心上海·北外灘宏觀(guān)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究產(chǎn)品特點(diǎn)研究銷(xiāo)售方式研究項(xiàng)目研究思路框架宏觀(guān)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究產(chǎn)品特點(diǎn)研究銷(xiāo)售方式研究項(xiàng)目研究思路框架供應(yīng)及預(yù)測(cè)2001-2008年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓歷年總存量

2008年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)83.7萬(wàn)平方米，達(dá)到歷年新高。

05年之后，上海各區(qū)對(duì)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性思路調(diào)整，大規(guī)模的“撤住改辦”，使得近年來(lái)辦公出讓用地不斷上升。辦公樓開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較普通住宅要長(zhǎng)，故未來(lái)幾年上海寫(xiě)字樓供應(yīng)仍將處于高位狀態(tài)。上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析

上?？墒坌蛯?xiě)字樓價(jià)格一直處于高位運(yùn)行。由于寫(xiě)字樓前景看好，并且小戶(hù)型可投資項(xiàng)目較多，故09年3月以后寫(xiě)字樓銷(xiāo)售出現(xiàn)快速回暖。

08年受金融危機(jī)影響，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率大幅上升，租金下降。由于國(guó)外經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)目前仍處于低谷，故09年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的背景下，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率仍居高不下。租售價(jià)格及空置率經(jīng)濟(jì)中心寫(xiě)字樓總量對(duì)比從四大經(jīng)濟(jì)中心的甲級(jí)寫(xiě)字樓總量對(duì)比來(lái)看，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓總量只有503.7萬(wàn)平方米，處于較低水平。結(jié)合各大城市的城市面積來(lái)看，中瑞認(rèn)為上海甲級(jí)寫(xiě)字樓依然有極大的發(fā)展空間。宏觀(guān)市場(chǎng)小結(jié)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓尚未走出金融危機(jī)的陰影，目前租金和空置率都處于市場(chǎng)的低谷，并且還將持續(xù)一段時(shí)間。

小戶(hù)型寫(xiě)字樓作為一種投資性產(chǎn)品，在目前市場(chǎng)資金充裕的情況下，受到投資者青睞。

對(duì)本項(xiàng)目而言，分割銷(xiāo)售是當(dāng)前市場(chǎng)中較好的一種銷(xiāo)售形式。宏觀(guān)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究產(chǎn)品特點(diǎn)研究銷(xiāo)售方式研究項(xiàng)目研究思路框架商務(wù)區(qū)位特征北外灘小陸家嘴淮海中路人民廣場(chǎng)南京西路徐家匯虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)竹園中山公園長(zhǎng)風(fēng)商貿(mào)區(qū)五角場(chǎng)張江高科園區(qū)不夜城大寧多媒體谷市北工業(yè)園四川北路外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)新國(guó)際博覽中心10#12#4#2#北外灘區(qū)域緊鄰上海高檔寫(xiě)字樓軸線(xiàn)的北側(cè)；北外灘是一個(gè)具有自身產(chǎn)業(yè)特征的乙級(jí)商務(wù)區(qū)；規(guī)劃前景大連路隧道、新建路隧道、延安路隧道、外灘地下通道以及軌道交通4號(hào)線(xiàn)、12號(hào)線(xiàn)將打通北外灘交通瓶頸，外灘、陸家嘴和北外灘成為有機(jī)整體。

國(guó)際客運(yùn)中心、濱江綠化工程和提籃橋歷史文化區(qū)將提升北外灘生態(tài)和人文環(huán)境。

商業(yè)住宅區(qū)商業(yè)商貿(mào)區(qū)碼頭航運(yùn)區(qū)提籃橋歷史商業(yè)區(qū)純住宅區(qū)12345新建路隧道（在建）4號(hào)線(xiàn)12號(hào)線(xiàn)大連路隧道本項(xiàng)目M外灘地下車(chē)行通道M區(qū)域升級(jí)進(jìn)程2005年2007年2008年2009年2010年2011年2012年寶礦國(guó)際大廈

140米，北外灘第一高樓開(kāi)啟新商務(wù)時(shí)代外灘茂悅酒店

“凱悅”品牌入駐大幅提升市場(chǎng)認(rèn)知國(guó)際客運(yùn)中心

城市地標(biāo)之一打造國(guó)際化平臺(tái)海泰中信廣場(chǎng)228米，北外灘第一高樓確立區(qū)域市場(chǎng)地位地鐵10號(hào)線(xiàn)打通交通瓶頸連接各主要CBD地鐵12號(hào)線(xiàn)貫穿北外灘完善內(nèi)部交通體系A(chǔ)PP白玉蘭廣場(chǎng)大型商務(wù)綜合體提升區(qū)域市場(chǎng)形象核心商務(wù)區(qū)目前代表項(xiàng)目海泰時(shí)代大廈海泰國(guó)際大廈森林灣大廈耀江國(guó)際廣場(chǎng)寶礦國(guó)際大廈海灣大廈上海灘國(guó)際大廈區(qū)域租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱(chēng)交付時(shí)間辦公等級(jí)物業(yè)管理公司總建筑面積(㎡)面積分割(㎡)租金(元/日.㎡)物業(yè)管理費(fèi)(元/月.㎡)空置率國(guó)際港務(wù)大廈2008年12月甲級(jí)仲量聯(lián)行312100150-150062840%寶礦國(guó)際大廈2006年1月甲級(jí)上海寶礦鉆石物業(yè)有限公司77895230-180052620%森林灣大廈2005年9月乙級(jí);自管58000250-150031820%上海灘國(guó)際大廈1997年12月乙級(jí);仲量行52000120-153042318%海泰國(guó)際大廈2008年1月乙級(jí)戴德梁行33765100-100052520%耀江國(guó)際廣場(chǎng)2006年乙級(jí);第一太平戴維斯32000200-7703.51425%瑞豐國(guó)際大廈2007年10月乙級(jí)上海瑞金大廈有限公司65698100-15004.52825%受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,區(qū)域?qū)懽謽强罩寐噬仙?但07年以來(lái)交付的高品質(zhì)寫(xiě)字樓租金仍在5元/日.㎡左右,且招租情況比較理想。2006年以來(lái),北外灘寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng),國(guó)際港務(wù)中心項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域熱銷(xiāo)區(qū)域銷(xiāo)售市場(chǎng)現(xiàn)狀

北外灘板塊寫(xiě)字樓年度成交數(shù)據(jù)年度供應(yīng)面積(M2)成交面積(M2)成交均價(jià)(元/M2)2005年112,62722,50717,4112006年6715,84118,8692007年021,10418,1592008年77,56455,30842,5152009年20,16018,80948,184區(qū)域客戶(hù)特征標(biāo)準(zhǔn)型寫(xiě)字樓客戶(hù)行業(yè)分析區(qū)域未來(lái)價(jià)值展望2009200820102011及以后港務(wù)大樓平安金融中心國(guó)際金融中心上海船廠(chǎng)項(xiàng)目陸家嘴金融中心中信泰富地塊中信廣場(chǎng)外灘外灘源新經(jīng)濟(jì)金三角中信泰富地塊恒基155項(xiàng)目富士康大廈平安金融大廈玫瑰廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)108地塊盛邦國(guó)際大廈APP白玉蘭廣場(chǎng)蘇寧163項(xiàng)目上海船廠(chǎng)項(xiàng)目國(guó)際金融中心招商銀行大廈陸家嘴金融中心港務(wù)大樓核心商務(wù)區(qū)未來(lái)代表項(xiàng)目辦公約14萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)2013年竣工白玉蘭廣場(chǎng)辦公約7萬(wàn)平方米2009年竣工港務(wù)大廈辦公約11萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)2010年竣工中信廣場(chǎng)辦公約3萬(wàn)平方米2008年竣工盛邦國(guó)際大廈辦公約10萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)2010年竣工108廣場(chǎng)辦公約3萬(wàn)平方米2009年竣工玫瑰廣場(chǎng)辦公約4萬(wàn)平方米預(yù)計(jì)2011年竣工中信泰富地塊占地8.5萬(wàn)平方米寶地地塊占地1.7萬(wàn)平方米漢榮地塊占地0.7萬(wàn)平方米虹房地塊客戶(hù)發(fā)展趨勢(shì)最高支付能力高支付能力較高支付能力行業(yè)類(lèi)別：外資金融、境外咨詢(xún)、500強(qiáng)總部區(qū)域來(lái)源：境外、陸家嘴、浦西核心CBD入駐動(dòng)機(jī)：戰(zhàn)略布局、搶占新興CBD產(chǎn)品要求：國(guó)際超甲級(jí)、城市地標(biāo)建筑2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年行業(yè)類(lèi)別：知名私企總部、國(guó)際級(jí)航運(yùn)/物流區(qū)域來(lái)源：境外、黃浦、虹口入駐動(dòng)機(jī)：提升形象、商務(wù)便利產(chǎn)品要求：國(guó)際甲級(jí)、區(qū)域地標(biāo)建筑行業(yè)類(lèi)別：先進(jìn)制造業(yè)、相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)域來(lái)源：長(zhǎng)三角、黃浦、虹口入駐動(dòng)機(jī)：提升形象、商務(wù)便利產(chǎn)品要求：甲級(jí)、較好的項(xiàng)目形象租金增長(zhǎng)趨勢(shì)2005年2007年2008年2009年2010年2011年2012年后寶礦國(guó)際大廈

3.5-4元/日.㎡耀江國(guó)際廣場(chǎng)瑞豐國(guó)際廣場(chǎng)

3.5-5元/日.㎡國(guó)際港務(wù)大廈海泰國(guó)際大廈

5-6元/日.㎡受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及區(qū)域供應(yīng)增加，租金成長(zhǎng)較慢地鐵10號(hào)線(xiàn)打通交通瓶頸連接各主要CBD地鐵12號(hào)線(xiàn)貫穿北外灘完善內(nèi)部交通體系各核心項(xiàng)目基本交付，區(qū)域初步成熟，預(yù)計(jì)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將與傳統(tǒng)CBD相同2003年前華聯(lián)集團(tuán)大廈金岸大廈

1.5-2元/日.㎡區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論整體發(fā)展區(qū)域由自稱(chēng)一體的乙級(jí)商務(wù)區(qū)，逐步發(fā)展成與陸家嘴CBD和外灘CBD齊名的外灘核心CBD商務(wù)項(xiàng)目發(fā)展國(guó)際港務(wù)大廈和白玉蘭大廈等大型商務(wù)項(xiàng)目投入市場(chǎng)，極大的提升區(qū)域辦公樓整體品質(zhì)和商務(wù)氛圍租金發(fā)展由目前的4－5元/㎡/天租金逐漸發(fā)展到與陸家嘴CBD和外灘CBD辦公樓租金價(jià)格相當(dāng)?shù)乃娇蛻?hù)發(fā)展打破單一航運(yùn)類(lèi)企業(yè)的現(xiàn)狀，租賃客戶(hù)逐步向金融類(lèi)和高端咨詢(xún)類(lèi)企業(yè)過(guò)渡根據(jù)區(qū)域市政規(guī)劃和核心商務(wù)項(xiàng)目竣工時(shí)間看，區(qū)域CBD基本成型大致在2011年至2012年之間，本項(xiàng)目在此時(shí)上市正好趕上區(qū)域成型的大好時(shí)機(jī)。宏觀(guān)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究產(chǎn)品特點(diǎn)研究銷(xiāo)售方式研究項(xiàng)目研究思路框架項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目地處北外灘核心CBD區(qū)域，地段優(yōu)越；辦公樓可近距離觀(guān)江景，具有較強(qiáng)的升值潛力；辦公樓外立面采用玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)潔大氣，能較好的詮釋項(xiàng)目檔次；項(xiàng)目辦公和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)分離，可以做出純粹辦公和商業(yè)，這對(duì)兩種業(yè)態(tài)的價(jià)值提升都有幫助；區(qū)域內(nèi)大型辦公樓項(xiàng)目的上市銷(xiāo)售，將對(duì)本項(xiàng)目的客戶(hù)產(chǎn)生分流；宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的不確定性，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響；項(xiàng)目周邊區(qū)域以老式居民區(qū)為主，當(dāng)前商務(wù)氛圍有所欠缺；目前區(qū)域多為動(dòng)拆遷工地，沿江景觀(guān)帶還在規(guī)劃修建中，對(duì)區(qū)域整體形象提升有一定影響；項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較缺乏，需要項(xiàng)目自身來(lái)提供；區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)項(xiàng)目的啟動(dòng)，將提升北外灘板塊整體商務(wù)價(jià)值，為本項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)；2010年世博會(huì)的召開(kāi)，將引來(lái)大量國(guó)際商務(wù)人流和世界投資者的目光，對(duì)本項(xiàng)目上市產(chǎn)生利好；當(dāng)前區(qū)域板塊內(nèi)住宅價(jià)格和辦公樓價(jià)格的倒掛，將刺激辦公樓的投資，未來(lái)一到兩年內(nèi)，辦公樓市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ茸≌?。本?xiàng)目作為優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)，將受益于市場(chǎng)的變化；優(yōu)勢(shì)分析（Strength）劣勢(shì)分析（Weakness）機(jī)會(huì)分析（Opportunity）威脅分析（Threaten）項(xiàng)目產(chǎn)品的理解外部環(huán)境虹口北外灘外灘CBD第三極物業(yè)形態(tài)高檔辦公和商業(yè)綜合體北外灘·CBD·商辦綜合體項(xiàng)目總體形象商業(yè)小型體量（1萬(wàn)余㎡）外形新穎辦公中型體量（7萬(wàn)余㎡）簡(jiǎn)潔大氣小型體量時(shí)尚商業(yè)中心＋中型體量高檔甲級(jí)辦公樓北外灘·CBD·超5A·精品級(jí)辦公樓辦公定位產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析辦公樓優(yōu)勢(shì)外立面時(shí)尚、簡(jiǎn)潔，有品質(zhì)感；大堂挑高，豪華氣派，電梯高標(biāo)準(zhǔn)配置，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次；辦公樓小面積分割，符合市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)律；玻璃幕墻外立面，可盡覽無(wú)限江景；劣勢(shì)作為金融大廈，入駐企業(yè)對(duì)辦公智能化設(shè)施要求較高，本項(xiàng)目辦公智能化水平需加強(qiáng)；在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)健康環(huán)保辦公的時(shí)代，本項(xiàng)目在室內(nèi)外綠化略顯不足，需要在項(xiàng)目基地和大堂等公共區(qū)域給予彌補(bǔ)；商業(yè)優(yōu)勢(shì)外輪廓時(shí)尚、新穎，有創(chuàng)意，對(duì)引進(jìn)高端商業(yè)業(yè)態(tài)有促進(jìn)作用；劣勢(shì)項(xiàng)目在滿(mǎn)足外輪廓美觀(guān)的同時(shí)，也使內(nèi)部商鋪空間變曲折，商鋪利用率降低；地下二層商業(yè)人流導(dǎo)入交困難，如缺乏合適商業(yè)業(yè)態(tài)，可能面臨招商難題；項(xiàng)目整體定位尷尬，如針對(duì)周邊居民區(qū)，打造社區(qū)商業(yè)中心，無(wú)疑降低本項(xiàng)目辦公樓檔次，如做商務(wù)型商業(yè)中心，缺乏輻射性，同時(shí)面臨周邊市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；如僅滿(mǎn)足本項(xiàng)目辦公商業(yè)配套需求，體量又顯過(guò)大。產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施軟件服務(wù)軟環(huán)境智能化設(shè)施：金融、航運(yùn)企業(yè)對(duì)信息化設(shè)施要求比較高，本項(xiàng)目可加強(qiáng)樓宇信息智能化配置，滿(mǎn)足企業(yè)的需求，同時(shí)高智能化也可以作為項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)；特殊物業(yè)服務(wù)：國(guó)際航運(yùn)企業(yè)和貿(mào)易公司面對(duì)國(guó)外的客戶(hù)，需要全天候辦公，物業(yè)管理公司針對(duì)這部分企業(yè)提供全天候物業(yè)服務(wù)，滿(mǎn)足企業(yè)特別辦公要求；空間景觀(guān)環(huán)境：當(dāng)前項(xiàng)目景觀(guān)環(huán)境還有較大提升空間，如在項(xiàng)目基地有限空間內(nèi)精心設(shè)計(jì)景觀(guān)綠化，提升辦公樓外部環(huán)境，在大堂、電梯廳等公共位置，設(shè)置樹(shù)木小品，提升辦公樓內(nèi)部環(huán)境，打造健康環(huán)保辦公樓。景觀(guān)小品硬件部分細(xì)部調(diào)整從本項(xiàng)目3－38層除避難層外，每層此處都設(shè)計(jì)會(huì)議室顯得過(guò)于浪費(fèi)，根據(jù)會(huì)議室占辦公樓面積的3－5％的標(biāo)準(zhǔn)配置來(lái)看，本項(xiàng)目只需配置2100－3500平方米會(huì)議室即可，而且本項(xiàng)目地下室面積較大，將會(huì)議室放置在地下室內(nèi)完全可以滿(mǎn)足企業(yè)會(huì)議要求。會(huì)議室修改建議將會(huì)議室分割成3間小面積辦公樓出售，小戶(hù)型，低總價(jià)，增加項(xiàng)目收益。宏觀(guān)市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究產(chǎn)品特點(diǎn)研究銷(xiāo)售方式研究項(xiàng)目研究思路框架辦公樓的客戶(hù)群分析金融證券貿(mào)易物流實(shí)業(yè)咨詢(xún)科技投資其他傳統(tǒng)CBD10%22%10%18%8%5%15%12%本項(xiàng)目15%35%30%5%2%3%5%5%自用客戶(hù)分析本項(xiàng)目租賃客戶(hù)與傳統(tǒng)CBD辦公樓客戶(hù)對(duì)比：本項(xiàng)目未來(lái)租賃客戶(hù)絕大部分來(lái)自于航運(yùn)行業(yè)的貿(mào)易和物流類(lèi)公司，金融類(lèi)也占據(jù)了一部分比例，但主要為航運(yùn)服務(wù)的金融企業(yè)，本項(xiàng)目受區(qū)域大環(huán)境的影響，租賃客戶(hù)行業(yè)集中度高。大（集團(tuán)）公司中外航運(yùn)巨頭，金融證券公司總部中小公司貨運(yùn)代理，貨物貿(mào)易、貨運(yùn)金融等航運(yùn)相關(guān)服務(wù)公司租賃客戶(hù)規(guī)模大小分析企業(yè)類(lèi)型租賃面積100－500平方米企業(yè)類(lèi)型租賃面積整層和數(shù)層一起租賃中小型航運(yùn)行業(yè)相關(guān)公司是本項(xiàng)目主要承租客戶(hù)結(jié)論購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)分析客戶(hù)類(lèi)型大型企業(yè)私營(yíng)業(yè)主專(zhuān)業(yè)投資個(gè)人或機(jī)構(gòu)律師、職業(yè)經(jīng)理人、演藝明星等高收入群體其他所占比例15%40%25%10%10%大型企業(yè)：以國(guó)有企業(yè)為主，以公司名義整層或數(shù)層購(gòu)買(mǎi)；私營(yíng)業(yè)主：多年經(jīng)營(yíng)，有一定資金積蓄，投資和自用兼顧；專(zhuān)業(yè)投資個(gè)人或機(jī)構(gòu)：以投資為職業(yè)，如溫州投資客和投資基金；社會(huì)高收入群體：律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師高級(jí)合伙人、職業(yè)經(jīng)理人、體育演藝明星等高收入群體，投資商業(yè)辦公，尋求保值增值；其它：其它高收入來(lái)源群體，投資辦公，尋求保值增值；私營(yíng)業(yè)主、專(zhuān)業(yè)投資個(gè)人或機(jī)構(gòu)是本項(xiàng)目的主要客戶(hù)群，其中的私營(yíng)業(yè)主和專(zhuān)業(yè)投資個(gè)人投資辦公樓面積多選擇中小面積。銷(xiāo)售方式建議年份租金07年08091011121314高點(diǎn)低點(diǎn)年份售價(jià)07年08091011121314低點(diǎn)上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租售價(jià)格走勢(shì)對(duì)比：租金價(jià)格在07年低達(dá)到高峰后，由于供應(yīng)量大和金融危機(jī)的影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金價(jià)格逐漸探底，預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)09、10年調(diào)整后，11年租金價(jià)格會(huì)逐步企穩(wěn)。銷(xiāo)售價(jià)格在08年中略有下降，但進(jìn)入09年在通貨膨脹預(yù)期和未來(lái)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好的雙重利好下，銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)步走高，保持堅(jiān)挺。結(jié)論：租金價(jià)格受金融危機(jī)的影響，步入調(diào)整階段，但銷(xiāo)售價(jià)格卻穩(wěn)步走高。當(dāng)前階段甲級(jí)辦公物業(yè)，持有出租不如銷(xiāo)售。具體銷(xiāo)售方式比選本項(xiàng)目作為甲級(jí)辦公樓，有三種可選銷(xiāo)售方式第一種第三種第二種國(guó)有大型企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)整棟收購(gòu)機(jī)構(gòu)投資者或基金整棟收購(gòu)分割小面積，針對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售針對(duì)這三種銷(xiāo)售方式，我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和詳細(xì)論證，選擇最優(yōu)銷(xiāo)售方案。通過(guò)對(duì)當(dāng)前租售關(guān)系的對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，持有出租不如銷(xiāo)售，項(xiàng)目具體的銷(xiāo)售方式，我們做以下分析：第一種方式：國(guó)有大型企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)整棟收購(gòu)論證分析由于受金融危機(jī)影響和資產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)的雙重影響，國(guó)有大型企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)在當(dāng)前市場(chǎng)下，整棟收購(gòu)的可能性極??；即使有國(guó)有大型企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)收購(gòu)，收購(gòu)體量也不會(huì)很大，多是幾個(gè)樓層的整體購(gòu)買(mǎi)，而且價(jià)格相比市場(chǎng)售價(jià)有有大幅度的折扣。論證結(jié)論國(guó)有大型企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)可以作為大客戶(hù)，做重點(diǎn)公關(guān)，以求整層和數(shù)層去化，但這種客戶(hù)數(shù)量不多，銷(xiāo)售單價(jià)不高，不能作為本項(xiàng)目的主流銷(xiāo)售方式。案例分析：上海國(guó)際客運(yùn)中心建筑形態(tài)：小獨(dú)棟辦公樓單棟體量：3700－12800㎡成交單價(jià)：44200元/㎡成交企業(yè)：中遠(yuǎn)集團(tuán)、中海集團(tuán)、中化集團(tuán)、上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)同地段甲級(jí)辦公樓成交價(jià)格：5.8萬(wàn)元/㎡第二種方式：投資機(jī)構(gòu)或基金的整棟收購(gòu)從時(shí)間段上看：44.38億亞太置業(yè)和記港陸長(zhǎng)樂(lè)路989號(hào)世貿(mào)商業(yè)廣場(chǎng)10.17億卓越金峻嶺德高長(zhǎng)壽路、陜西北路口長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)交易金額買(mǎi)家賣(mài)家物業(yè)地址項(xiàng)目名稱(chēng)14.6億愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)公司財(cái)富控股中區(qū)地產(chǎn)黃陂北路227號(hào)中區(qū)廣場(chǎng)11.5億德國(guó)基金SEB、新加坡太平星集團(tuán)高盛集團(tuán)福州路318號(hào)高騰大廈15億德國(guó)基金SEB嘉德置地太倉(cāng)路233號(hào)新茂大廈06年12月07年7月07年8月08年6月08年6月由于受金融危機(jī)的影響，從08年9月至今，海外投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購(gòu)寫(xiě)字樓基本絕跡，本項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，尋求投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購(gòu)難度較大。至今無(wú)海外投資機(jī)構(gòu)和基金收購(gòu)案例從收益上看：項(xiàng)目名稱(chēng)買(mǎi)家總體量（㎡）交易金額成交單價(jià)（元/㎡)同區(qū)域辦公樓成交價(jià)格（元/㎡)金昌摩爾大廈雅居樂(lè)地產(chǎn)11435817.4億1500040000海洋大廈新加坡騰飛集團(tuán)5800011.6億2000035000世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)HawkwindInvestments9830044億4500051000長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)美國(guó)黑石4000010.2億2550040000浦項(xiàng)廣場(chǎng)陸家嘴集團(tuán)7100017.6億2500030000上海港客運(yùn)中心中遠(yuǎn),中海,中化,上海建工2900012億4000050000從收益的角度看，投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購(gòu)單價(jià)相對(duì)于同區(qū)域同類(lèi)型辦公樓基本都有近30％左右的折扣，本項(xiàng)目如果采用投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購(gòu)的銷(xiāo)售方式，無(wú)疑也將在整體收益上減少近30％。從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看：甲級(jí)辦公樓最佳去化面積段100－200平方米SOHO和酒店式辦公樓50－80平方米根據(jù)本司多年銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，甲級(jí)辦公樓分割面積在100－200平方米之間，市場(chǎng)接受度最高，去化速度最快。第三種方式：分割小面積，針對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售從總價(jià)和客戶(hù)群的關(guān)系上看：300萬(wàn)以下300－500萬(wàn)500－1000萬(wàn)1000萬(wàn)以上總價(jià)承受人群根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查研究成果，物業(yè)總價(jià)每升高一個(gè)層級(jí)，對(duì)應(yīng)能承受的客戶(hù)群體將成幾何倍數(shù)降低。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果單套面積控制在100－200平方米以?xún)?nèi)，總價(jià)可以控制在800萬(wàn)以?xún)?nèi)，客戶(hù)群體的數(shù)量將保持在一定范圍內(nèi)，去化速度可以得以保證?？們r(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元以上的物業(yè)，購(gòu)買(mǎi)對(duì)象多是機(jī)構(gòu)投資，如企業(yè)投資和基金投資，個(gè)人投資比例較低。機(jī)構(gòu)投資者對(duì)物業(yè)投資要求嚴(yán)格，分析謹(jǐn)慎，物業(yè)溢價(jià)銷(xiāo)售較困難，而個(gè)人投資者對(duì)物業(yè)分析研究實(shí)力有限，在總價(jià)符合要求的情況下，對(duì)單價(jià)敏感度低，因此物業(yè)價(jià)格相對(duì)容易產(chǎn)生溢價(jià)。綜合市場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)際情況和總價(jià)對(duì)客戶(hù)群體的影響，我們建議本項(xiàng)目辦公樓采用小面積分割的形式出售，單套分割面積控制在100－200平方米之間，保證總價(jià)優(yōu)勢(shì)。整體結(jié)論：三種可選銷(xiāo)售方式第一種第三種第二種國(guó)有大型企業(yè)和跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)整棟收購(gòu)機(jī)構(gòu)投資者或基金整棟收購(gòu)分割小面積，針對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售項(xiàng)目主要銷(xiāo)售方式，貼近市場(chǎng)需求，快速去化，快速回籠資金，取得較高項(xiàng)目收益項(xiàng)目補(bǔ)充銷(xiāo)售方式，針對(duì)重點(diǎn)大客戶(hù)，整層和數(shù)層銷(xiāo)售從市場(chǎng)時(shí)機(jī)和收益角度考慮，不建議采用入市時(shí)機(jī)建議辦公物業(yè)銷(xiāo)售的條件主體結(jié)構(gòu)封頂本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間預(yù)計(jì)在2011年上半年從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形式看：根據(jù)近50年世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，每十?dāng)?shù)年經(jīng)歷一輪經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期一般經(jīng)歷調(diào)整、啟動(dòng)、繁榮、在調(diào)整循環(huán)階段，根據(jù)這一規(guī)律，大致推測(cè)下一輪經(jīng)濟(jì)周期：年份景氣度07年08091011121314繁榮期調(diào)整期啟動(dòng)期繁榮期根據(jù)周期規(guī)律，調(diào)整期一般3－5年，啟動(dòng)器一般3年，繁榮期一般3－5年?？紤]到我國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，屬于發(fā)展初級(jí)階段，調(diào)整期只需3年，則2011年經(jīng)濟(jì)結(jié)束