2025年物業(yè)管理師實務(wù)考試試題及答案一、單項選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》中約定，物業(yè)服務(wù)費按“包干制”收取。根據(jù)《物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于包干制的表述中，正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需向業(yè)主公布收支明細(xì)B.業(yè)主需承擔(dān)物業(yè)服務(wù)虧損風(fēng)險C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自負(fù)盈虧D.盈余部分需返還全體業(yè)主2.某高層住宅電梯因主板故障停運，需使用住宅專項維修資金維修。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，該維修項目的表決需經(jīng)（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且人數(shù)1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且人數(shù)2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積3/4以上且人數(shù)3/4以上的業(yè)主D.全體業(yè)主3.某小區(qū)消防控制室值班人員在夜間巡查時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)顯示12層煙霧報警，正確的處置流程是（）。A.立即撥打119→通知安保人員現(xiàn)場確認(rèn)→啟動應(yīng)急廣播B.先通知安保人員現(xiàn)場確認(rèn)→確認(rèn)后啟動應(yīng)急預(yù)案→撥打119C.直接啟動應(yīng)急廣播疏散→再聯(lián)系消防部門D.記錄報警信息→次日上報工程部門處理4.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房開設(shè)便利店，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.向規(guī)劃部門報告B.要求業(yè)主停止經(jīng)營并恢復(fù)原狀C.與業(yè)主簽訂《經(jīng)營承諾書》D.核查是否經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意5.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬對公共區(qū)域路燈進行節(jié)能改造，更換為LED燈具。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》約定，改造費用應(yīng)（）。A.從物業(yè)服務(wù)費中列支B.由全體業(yè)主均攤C.申請使用住宅專項維修資金D.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)6.業(yè)主未按約定繳納物業(yè)服務(wù)費，經(jīng)書面催繳后仍未支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟時，關(guān)鍵舉證材料是（）。A.業(yè)主入住通知書B.物業(yè)服務(wù)合同C.小區(qū)環(huán)境照片D.業(yè)主家庭收入證明7.某小區(qū)地下車庫因暴雨積水，導(dǎo)致10輛業(yè)主車輛被淹。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任認(rèn)定關(guān)鍵在于（）。A.是否提前發(fā)布預(yù)警并采取防汛措施B.車庫是否屬于物業(yè)服務(wù)范圍C.業(yè)主是否繳納停車費D.車輛損失金額大小8.裝修管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止業(yè)主拆除的“承重結(jié)構(gòu)”不包括（）。A.框架柱B.剪力墻C.填充墻D.樓板主鋼筋9.某小區(qū)業(yè)主大會擬選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，召開業(yè)主大會會議的法定有效條件是（）。A.參會業(yè)主人數(shù)占總戶數(shù)50%以上B.參會業(yè)主專有部分面積占總面積50%以上C.參會業(yè)主人數(shù)和專有部分面積均超過50%D.采用書面征求意見形式即可10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)綠化進行日常養(yǎng)護時，需重點檢查的內(nèi)容是（）。A.植物病蟲害情況B.綠化設(shè)施是否盈利C.業(yè)主種植私人綠植數(shù)量D.綠化區(qū)域是否有寵物糞便11.某業(yè)主因房屋漏水要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償，經(jīng)核查漏水原因為樓上業(yè)主私改水管。正確的處理方式是（）。A.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)全部賠償責(zé)任B.協(xié)調(diào)樓上業(yè)主與受損業(yè)主協(xié)商解決C.告知業(yè)主自行通過法律途徑解決D.從維修資金中支付賠償費用12.電梯日常維護保養(yǎng)記錄中，必須由（）簽字確認(rèn)。A.業(yè)主委員會主任B.電梯使用單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）負(fù)責(zé)人C.維保單位技術(shù)人員D.社區(qū)居委會工作人員13.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，需履行的法定程序是（）。A.直接在小區(qū)公告欄張貼調(diào)價通知B.經(jīng)業(yè)主委員會同意后執(zhí)行C.召開業(yè)主大會表決通過D.報物價部門審批后實施14.業(yè)主因長期空置房屋申請減免物業(yè)服務(wù)費，根據(jù)《民法典》及相關(guān)規(guī)定，正確的處理是（）。A.必須全額繳納B.可減免50%C.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定D.需經(jīng)業(yè)主大會表決是否減免15.某小區(qū)發(fā)生盜竊事件，監(jiān)控錄像顯示嫌疑人從圍墻破損處進入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任在于（）。A.未安裝監(jiān)控設(shè)備B.未及時修復(fù)圍墻破損C.未24小時派人值守圍墻D.未對所有業(yè)主進行身份核查16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進行消防演練時，必須包含的環(huán)節(jié)是（）。A.邀請媒體記者現(xiàn)場報道B.模擬人員疏散和滅火操作C.演練后組織業(yè)主聚餐D.要求業(yè)主繳納演練費用17.某業(yè)主將電動車推進電梯并在樓道充電，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.沒收電動車B.立即剪斷充電線C.勸阻并告知相關(guān)法規(guī)風(fēng)險D.直接向公安機關(guān)報案18.住宅專項維修資金的使用申請，需經(jīng)（）審核同意后，由專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)資金。A.業(yè)主委員會B.社區(qū)居委會C.房地產(chǎn)行政主管部門D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)19.某小區(qū)業(yè)主大會決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新企業(yè)入場時，原企業(yè)拒絕移交物業(yè)檔案資料。此時應(yīng)（）。A.由業(yè)主委員會強行接管B.向房地產(chǎn)行政主管部門投訴C.新企業(yè)自行重新建檔D.組織業(yè)主圍堵原企業(yè)辦公場所20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展垃圾分類管理時，核心工作是（）。A.設(shè)置分類垃圾桶B.定期檢查業(yè)主垃圾桶C.宣傳分類知識并監(jiān)督投放D.與垃圾清運公司簽訂合同二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）21.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共服務(wù)內(nèi)容的有（）。A.小區(qū)道路清掃B.業(yè)主家庭室內(nèi)裝修設(shè)計C.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護D.業(yè)主車輛保管（未簽保管合同）E.消防設(shè)施日常維護22.住宅專項維修資金可用于（）。A.小區(qū)圍墻翻新B.業(yè)主室內(nèi)水管更換C.電梯整體更換D.小區(qū)路燈電費繳納E.屋頂防水工程維修23.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理業(yè)主投訴時，應(yīng)遵循的原則包括（）。A.及時響應(yīng)B.推諉責(zé)任C.記錄存檔D.避免回訪E.公平公正24.某小區(qū)發(fā)生電梯困人事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處置措施有（）。A.立即通知電梯維保單位B.安撫被困人員情緒C.強行撬門救人D.記錄事件全過程E.事后向業(yè)主通報情況25.下列屬于業(yè)主共有部分的有（）。A.小區(qū)公共停車位（地面）B.業(yè)主專有陽臺C.電梯前室D.小區(qū)外市政道路E.屋頂廣告牌26.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)包括（）。A.安裝小區(qū)門禁系統(tǒng)B.對進出人員進行身份登記C.定期檢查監(jiān)控設(shè)備D.承擔(dān)業(yè)主家中財物被盜的全部賠償責(zé)任E.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案27.業(yè)主大會會議的形式可以是（）。A.現(xiàn)場集體討論B.書面征求意見C.網(wǎng)絡(luò)投票D.業(yè)主委員會代行表決E.電話確認(rèn)28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修管理中應(yīng)重點核查的內(nèi)容有（）。A.裝修施工人員身份證B.裝修方案是否涉及拆改承重結(jié)構(gòu)C.裝修材料是否符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)D.裝修時間是否符合規(guī)定（如工作日8:0018:00）E.裝修垃圾是否自行運出小區(qū)29.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的說法中，正確的有（）。A.物業(yè)服務(wù)費包含公共能耗費B.業(yè)主拒繳物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可停水停電C.物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在合同中明確約定D.空置房需全額繳納物業(yè)費（無特殊約定時）E.物業(yè)服務(wù)費可用于支付員工工資30.某小區(qū)因開發(fā)商遺留問題（如地下車庫漏水）導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對措施有（）。A.向業(yè)主說明責(zé)任主體是開發(fā)商B.協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商解決C.直接起訴全體欠費業(yè)主D.暫停對欠費業(yè)主的服務(wù)E.公開說明情況并引導(dǎo)理性維權(quán)三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：某小區(qū)為10棟18層住宅，共800戶。2024年12月5日晚20:30，1號樓2單元電梯突發(fā)故障，3名業(yè)主被困轎廂內(nèi)。業(yè)主撥打物業(yè)服務(wù)中心電話求助，值班人員小張接到電話后，立即聯(lián)系電梯維保單位，并趕到現(xiàn)場安撫被困人員。20:45，維保人員到達現(xiàn)場，通過盤車將電梯平層，21:00成功救出被困業(yè)主。事后，部分業(yè)主反映電梯頻繁故障（近3個月已發(fā)生4次困人事件），要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)徹底解決問題。問題：1.分析本次電梯困人事件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處置是否規(guī)范，若存在不足應(yīng)如何改進？（8分）2.針對業(yè)主反映的電梯頻繁故障問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取哪些措施？（12分）案例二：2024年9月，某小區(qū)3號樓202室業(yè)主李某裝修時，未經(jīng)申報擅自拆除廚房與客廳之間的承重墻（經(jīng)鑒定該墻為承重結(jié)構(gòu)），導(dǎo)致101室業(yè)主王某家墻面出現(xiàn)裂縫。王某向物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴，要求李某恢復(fù)承重墻并賠償損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查時發(fā)現(xiàn)李某拆墻行為，立即口頭制止但未奏效，后向李某下達《整改通知書》，李某仍未整改。問題：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝修管理中存在哪些失職行為？（6分）2.針對李某的違規(guī)裝修行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何正確處理？（8分）3.王某的損失應(yīng)由誰承擔(dān)？法律依據(jù)是什么？（6分）案例三：某小區(qū)2024年8月連續(xù)發(fā)生3起高空拋物事件：8月10日，5號樓拋下一個啤酒瓶，未造成人員傷亡；8月15日，7號樓拋下一袋建筑垃圾，砸壞樓下車輛（損失3000元）；8月20日，3號樓拋下一個花盆，砸中路過的兒童（輕微傷）。業(yè)主強烈要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決高空拋物問題。問題：1.分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)在高空拋物事件中的管理責(zé)任。（7分）2.針對此類問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取哪些防范和處置措施？（13分）參考答案一、單項選擇題1.C2.B3.B4.D5.A6.B7.A8.C9.C10.A11.B12.C13.C14.A15.B16.B17.C18.C19.B20.C二、多項選擇題21.ACE22.ACE23.ACE24.ABDE25.ACE26.ABCE27.ABC28.BCD29.ACDE30.ABE三、案例分析題案例一答案：1.處置基本規(guī)范但存在不足：（1）規(guī)范點：值班人員接到求助后立即聯(lián)系維保單位并現(xiàn)場安撫，符合電梯困人應(yīng)急流程。（2）不足：未在第一時間啟動應(yīng)急廣播或通知其他相關(guān)人員（如工程主管）；未在事后24小時內(nèi)向全體業(yè)主通報事件原因及改進措施；未核查電梯近期維保記錄是否完整。改進措施：①接到困人報警后，除聯(lián)系維保外，應(yīng)同時通知工程主管到場協(xié)調(diào)；②現(xiàn)場設(shè)置警戒標(biāo)識，避免無關(guān)人員干擾救援；③救援完成后，24小時內(nèi)通過公告、業(yè)主群等方式說明事件原因（如維保不到位、設(shè)備老化等）及后續(xù)整改計劃；④要求維保單位提供近3個月的維保記錄，核查是否按《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5001）完成半月檢、月度檢等項目。2.針對電梯頻繁故障的措施：（1）技術(shù)層面：①委托第三方檢測機構(gòu)對電梯整體性能（如曳引能力、安全回路）進行全面檢測，出具專業(yè)報告；②與維保單位重新簽訂合同，明確故障響應(yīng)時間（一般不超過30分鐘）、維保項目（需包含門機系統(tǒng)、緩沖器等易損部件檢查）及違約責(zé)任；③建議業(yè)主大會申請使用維修資金對電梯主板、門機等核心部件進行更換（若檢測顯示設(shè)備老化）。（2）管理層面：①建立電梯運行日志，每日記錄運行狀態(tài)、維保情況及故障處理結(jié)果；②每季度組織業(yè)主代表參與電梯維?，F(xiàn)場監(jiān)督，公開維保記錄；③在電梯內(nèi)張貼安全使用提示（如禁止超載、勿頻繁按按鈕），減少人為損壞。案例二答案：1.失職行為：（1）未嚴(yán)格執(zhí)行裝修申報制度：李某未申報即施工，物業(yè)服務(wù)企業(yè)巡查時未及時發(fā)現(xiàn)（或發(fā)現(xiàn)后僅口頭制止，未采取有效措施）；（2）未向相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)拆改承重墻后，僅下達《整改通知書》，未及時向住建部門（或房屋安全管理部門）報告；（3）未留存違規(guī)證據(jù)：缺乏現(xiàn)場照片、視頻等取證記錄，可能影響后續(xù)處理。2.正確處理流程：（1）發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修時，立即制止并現(xiàn)場取證（拍照、錄像），要求施工人員停止作業(yè)；（2）向業(yè)主李某送達書面《違規(guī)裝修整改通知書》（加蓋公章），明確整改期限（一般35日）及法律后果（如恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任）；（3）若李某拒不整改，24小時內(nèi)向?qū)俚刈〗ú块T（或房屋安全管理部門）報告，申請行政干預(yù)；（4）協(xié)助受損業(yè)主王某收集證據(jù)（如鑒定報告、現(xiàn)場照片），引導(dǎo)其通過法律途徑向李某索賠；（5）在小區(qū)內(nèi)公示該違規(guī)案例，警示其他業(yè)主。3.責(zé)任承擔(dān)及依據(jù)：（1）王某的損失由李某承擔(dān)。（2）法律依據(jù)：①《民法典》第272條：業(yè)主對專有部分行使權(quán)利不得危及建筑物安全；②《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第69條：擅自拆改承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令改正并處罰款，造成損失的依法賠償；③《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第33條：因裝修造成相鄰業(yè)主損失的，裝修人承擔(dān)賠償責(zé)任。案例三答案：1.管理責(zé)任分析：（1）防范義務(wù)未完全履行：未在高層區(qū)域安裝高清攝