住房租賃合同范本及法律風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明引言住房租賃合同是出租人與承租人之間確立租賃關(guān)系、明確權(quán)利義務(wù)的核心法律文件。在房屋租賃市場(chǎng)中，因合同條款不規(guī)范、法律風(fēng)險(xiǎn)防范不到位引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮（如出租人無(wú)權(quán)處分導(dǎo)致承租人騰房、租金支付爭(zhēng)議、維修責(zé)任不清等）。為幫助雙方規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）及司法實(shí)踐，提供規(guī)范的住房租賃合同范本，并逐一解析關(guān)鍵條款的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，兼具專業(yè)性與實(shí)用性。一、住房租賃合同范本（2024版·簡(jiǎn)易規(guī)范版）說(shuō)明：本范本基于《民法典》第七百零三條至第七百三十四條設(shè)計(jì)，涵蓋租賃關(guān)系核心要素，適用于城鎮(zhèn)居民住房租賃場(chǎng)景（商業(yè)用房可參考調(diào)整）。住房租賃合同出租人（甲方）：______________________（姓名/名稱）身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：______________________聯(lián)系地址：______________________聯(lián)系方式：______________________承租人（乙方）：______________________（姓名/名稱）身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：______________________聯(lián)系地址：______________________聯(lián)系方式：______________________1.房屋基本情況甲方將位于______市______區(qū)______路______號(hào)______棟______單元______室（以下簡(jiǎn)稱“該房屋”）出租給乙方使用。該房屋建筑面積______平方米，戶型為_(kāi)_____（如“兩室一廳”），房屋所有權(quán)證號(hào)/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為_(kāi)_____（若未取得權(quán)證，需注明“已辦理網(wǎng)簽備案，合同備案號(hào)為_(kāi)_____”）。風(fēng)險(xiǎn)提示：若房屋未取得合法權(quán)證（如違法建筑），租賃合同可能被認(rèn)定為無(wú)效（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條），需特別注意。2.租賃期限租賃期限自______年______月______日起至______年______月______日止，共計(jì)______個(gè)月。租賃期滿，乙方如需續(xù)租，應(yīng)在期滿前30日書(shū)面通知甲方，雙方協(xié)商一致后重新簽訂合同。若乙方未通知且繼續(xù)使用房屋，甲方未提出異議的，原合同繼續(xù)有效，但租賃期限轉(zhuǎn)為不定期（《民法典》第七百三十四條）。風(fēng)險(xiǎn)提示：租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效（《民法典》第七百零五條）；不定期租賃雙方可隨時(shí)解除合同，但需提前合理期限通知（一般為15-30日）。3.租金及支付方式（1）租金標(biāo)準(zhǔn)：每月人民幣_(tái)_____元（大寫(xiě)：______），不含水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等其他費(fèi)用。（2）支付方式：乙方應(yīng)在每月5日前以銀行轉(zhuǎn)賬/微信/支付寶方式支付當(dāng)月租金，甲方賬戶信息如下：賬戶名稱：______________________銀行賬號(hào)：______________________開(kāi)戶行：______________________（3）押金：乙方應(yīng)在合同簽訂當(dāng)日支付押金人民幣_(tái)_____元（大寫(xiě)：______）。租賃期滿，乙方無(wú)違約且結(jié)清所有費(fèi)用后，甲方應(yīng)在7日內(nèi)退還押金（不計(jì)利息）。風(fēng)險(xiǎn)提示：押金不得超過(guò)2個(gè)月租金（部分地區(qū)有地方性規(guī)定，如北京、上海）；租金標(biāo)準(zhǔn)需明確“不含其他費(fèi)用”，避免后續(xù)爭(zhēng)議。4.房屋使用及維護(hù)（1）乙方應(yīng)合理使用房屋，不得改變房屋結(jié)構(gòu)（如拆改墻體、地板），不得將房屋用于違法活動(dòng)（如賭博、傳銷）。（2）甲方負(fù)責(zé)房屋主體結(jié)構(gòu)（如承重墻、屋頂）、水電主管道的維修（乙方故意損壞除外），應(yīng)在接到乙方維修通知后24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，逾期未維修的，乙方可自行維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)（《民法典》第七百一十二條）。（3）乙方負(fù)責(zé)室內(nèi)家具、電器（清單附后）、墻面的日常維護(hù)，因乙方使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。風(fēng)險(xiǎn)提示：維修責(zé)任需明確劃分，避免“一切維修由甲方負(fù)責(zé)”或“一切維修由乙方負(fù)責(zé)”的籠統(tǒng)約定，否則可能導(dǎo)致糾紛（如水管爆裂導(dǎo)致樓下漏水，若甲方未及時(shí)維修，責(zé)任由甲方承擔(dān)）。5.違約責(zé)任（1）甲方違約：若甲方未按約定交付房屋或房屋存在重大質(zhì)量問(wèn)題影響使用，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)退還押金及未使用租金，并支付1個(gè)月租金作為違約金。（2）乙方違約：若乙方逾期支付租金超過(guò)7日，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)支付逾期租金及0.5‰/日的逾期利息（不超過(guò)LPR的4倍）；若乙方擅自轉(zhuǎn)租或改變房屋結(jié)構(gòu)，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)賠償甲方損失（《民法典》第七百一十六條、第七百一十一條）。風(fēng)險(xiǎn)提示：違約金約定需合理（一般不超過(guò)實(shí)際損失的30%），過(guò)高或過(guò)低可能被法院調(diào)整（《民法典》第五百八十五條）；逾期利息需符合民間借貸利率規(guī)定（當(dāng)前LPR約3.45%，4倍為13.8%/年）。6.爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向該房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或約定仲裁：“提交______仲裁委員會(huì)仲裁”，需明確仲裁委員會(huì)名稱）。風(fēng)險(xiǎn)提示：管轄約定需明確，若約定“甲方所在地法院”但未注明具體地址，可能被認(rèn)定為無(wú)效；仲裁條款需符合《仲裁法》規(guī)定（如明確仲裁事項(xiàng)、仲裁委員會(huì)）。7.其他條款（1）房屋交付時(shí)，雙方應(yīng)共同清點(diǎn)家具、電器（清單附后），簽字確認(rèn)；租賃期滿，乙方應(yīng)按清單返還，正常損耗除外。（2）本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。（3）本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。甲方（簽字/蓋章）：______________________日期：______年______月______日乙方（簽字/蓋章）：______________________日期：______年______月______日附件：房屋家具、電器清單（略）二、住房租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)及防范指引（一）主體資格風(fēng)險(xiǎn)：出租人無(wú)處分權(quán)、承租人無(wú)民事行為能力風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：出租人并非房屋所有權(quán)人（如轉(zhuǎn)租人未取得原出租人同意、共有權(quán)人未簽字），導(dǎo)致承租人被真正權(quán)利人要求騰房（《民法典》第三百一十一條）；承租人系未成年人或精神病人（無(wú)民事行為能力人），租賃合同可能被認(rèn)定為無(wú)效（《民法典》第一百四十四條）。防范措施：核查出租人身份：要求出租人提供房產(chǎn)證原件（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）、身份證，確認(rèn)權(quán)利人姓名與出租人一致；若為共有房屋，需所有共有人簽字同意；核查承租人身份：要求承租人提供身份證，確認(rèn)其年滿18周歲（或16周歲以上以自己勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源）。（二）房屋狀況風(fēng)險(xiǎn)：違法建筑、權(quán)利瑕疵、質(zhì)量問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃許可建設(shè)（違法建筑），租賃合同無(wú)效（《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條）；房屋已被抵押、查封（如出租人欠貸，銀行申請(qǐng)查封），承租人可能無(wú)法繼續(xù)使用房屋（《民法典》第四百零五條）；房屋存在漏水、電路老化等質(zhì)量問(wèn)題，影響居住安全（《民法典》第七百零八條）。防范措施：核查房屋合法性：要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），或到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否有抵押、查封；實(shí)地查驗(yàn)房屋：簽訂合同前仔細(xì)檢查房屋結(jié)構(gòu)、水電設(shè)施、墻面地面，拍照留存證據(jù)；若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，要求甲方在交付前修復(fù)或在合同中約定修復(fù)期限。（三）租金及費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)：標(biāo)準(zhǔn)不明確、支付爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：租金未明確“含稅/不含稅”“是否包含物業(yè)費(fèi)”，導(dǎo)致后續(xù)甲方要求增加費(fèi)用；支付方式未明確（如“現(xiàn)金支付”但無(wú)收條），甲方否認(rèn)收到租金；押金退還條件未明確（如“無(wú)違約”但未定義“違約”范圍），甲方拖延退還押金。防范措施：明確租金構(gòu)成：在合同中寫(xiě)清“租金不含水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)”，并約定費(fèi)用承擔(dān)方（如“乙方承擔(dān)水電費(fèi)，甲方承擔(dān)物業(yè)費(fèi)”）；固定支付證據(jù)：采用銀行轉(zhuǎn)賬、微信/支付寶等可追溯的支付方式，備注“XX月租金”；若用現(xiàn)金，要求甲方出具收條（注明金額、日期、用途）；明確押金退還條件：在合同中寫(xiě)清“租賃期滿，乙方無(wú)違約（如未拖欠租金、未損壞房屋）且結(jié)清所有費(fèi)用后，甲方7日內(nèi)退還押金”。（四）租賃期限風(fēng)險(xiǎn)：不定期租賃、超20年無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：合同未約定租賃期限（如“長(zhǎng)期租賃”），視為不定期租賃，雙方可隨時(shí)解除合同（《民法典》第七百零七條）；租賃期限超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效（《民法典》第七百零五條）。防范措施：明確租賃期限：寫(xiě)清起始日期和結(jié)束日期（如“2024年1月1日至2025年12月31日”）；避免超期：若需長(zhǎng)期租賃，可約定“每20年續(xù)簽一次”，但需注意續(xù)簽時(shí)的租金調(diào)整。（五）房屋使用風(fēng)險(xiǎn)：轉(zhuǎn)租、改變結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：乙方擅自轉(zhuǎn)租（如將房屋轉(zhuǎn)租給第三人），甲方有權(quán)解除合同（《民法典》第七百一十六條）；乙方改變房屋結(jié)構(gòu)（如拆改承重墻），導(dǎo)致房屋損壞，甲方有權(quán)要求賠償（《民法典》第七百一十一條）。防范措施：約定轉(zhuǎn)租條款：若允許轉(zhuǎn)租，需明確“乙方轉(zhuǎn)租需經(jīng)甲方書(shū)面同意”；若禁止轉(zhuǎn)租，需寫(xiě)清“乙方不得轉(zhuǎn)租”；禁止改變結(jié)構(gòu)：在合同中明確“乙方不得改變房屋結(jié)構(gòu)，如需裝修，需經(jīng)甲方書(shū)面同意”，并約定裝修后的恢復(fù)義務(wù)。（六）違約責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)：違約金過(guò)高、解除條件不明確風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：違約金約定過(guò)高（如“逾期支付租金需支付10倍租金作為違約金”），法院可能調(diào)整為實(shí)際損失的30%以內(nèi)（《民法典》第五百八十五條）；解除合同條件不明確（如“乙方違約，甲方可解除合同”但未定義“違約”情形），導(dǎo)致甲方無(wú)法合法解除合同。防范措施：合理約定違約金：根據(jù)實(shí)際損失確定（如逾期支付租金的違約金可約定“0.5‰/日”，不超過(guò)LPR的4倍）；明確解除條件：如“乙方逾期支付租金超過(guò)7日，甲方有權(quán)解除合同”“乙方擅自轉(zhuǎn)租，甲方有權(quán)立即解除合同”。（七）爭(zhēng)議解決風(fēng)險(xiǎn)：管轄約定無(wú)效、仲裁條款不明確風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：管轄約定無(wú)效（如“爭(zhēng)議由甲方所在地法院管轄”但未注明具體地址），導(dǎo)致糾紛需到房屋所在地法院起訴（《民事訴訟法》第三十四條）；仲裁條款不明確（如“爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)仲裁”但未注明仲裁委員會(huì)名稱），導(dǎo)致仲裁協(xié)議無(wú)效（《仲裁法》第十六條）。防范措施：明確管轄法院：約定“該房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院”（房屋所在地法院是租賃糾紛的法定管轄法院，更便于執(zhí)行）；規(guī)范仲裁條款：若選擇仲裁，需寫(xiě)清“提交______仲裁委員會(huì)仲裁”（如“提交北京仲裁委員會(huì)仲裁”），確保仲裁委員會(huì)名稱準(zhǔn)確。三、結(jié)語(yǔ)：簽訂合同的注意事項(xiàng)1.認(rèn)真審查條款：不要簽訂“空白合同”，仔細(xì)閱讀每一條款，尤其是租金、維修責(zé)任、違約責(zé)任等核心條款；2.