物業(yè)消防安全管理標準手冊1前言為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全管理工作，預(yù)防和減少火災(zāi)事故發(fā)生，保護業(yè)主、使用人及公共財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》《物業(yè)管理條例》《建筑消防設(shè)施的維護管理》（GB____）等法律法規(guī)及標準，結(jié)合物業(yè)項目實際情況，制定本手冊。本手冊是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施消防安全管理的指導性文件，適用于各類物業(yè)項目（住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等）的消防安全管理工作。2適用范圍本手冊適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的各類物業(yè)項目，包括但不限于：居民住宅小區(qū)；商業(yè)綜合體、購物中心；寫字樓、辦公園區(qū)；工業(yè)廠房、倉儲物流園區(qū)；醫(yī)院、學校等公共建筑。3消防安全管理體系3.1組織架構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立消防安全委員會（以下簡稱“消委會”），作為項目消防安全管理的決策機構(gòu)。消委會組成如下：主任：物業(yè)項目經(jīng)理（全面負責項目消防安全工作）；副主任：消防主管（具體負責消防管理日常工作）；成員：秩序維護部負責人、工程部負責人、客服部負責人、業(yè)主代表（1-2名）。消委會每季度召開一次會議，研究解決項目消防安全重大問題（如火災(zāi)隱患整改、消防設(shè)施升級等）。3.2職責分工3.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責制定并落實消防安全管理制度；負責消防設(shè)施設(shè)備的維護、檢測與管理；組織防火巡查、檢查及火災(zāi)隱患整改；開展消防宣傳教育與應(yīng)急演練；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人落實消防安全責任；配合消防救援機構(gòu)開展火災(zāi)調(diào)查與處理。3.2.2消防主管職責制定年度消防工作計劃并組織實施；監(jiān)督指導消防設(shè)施設(shè)備維護工作；組織防火巡查、檢查，督促隱患整改；負責微型消防站的日常管理與訓練；開展消防宣傳教育，組織應(yīng)急演練；對接消防救援機構(gòu)，上報消防工作信息。3.2.3秩序維護部職責開展日常防火巡查（每日不少于1次）；負責消防通道、消防器材的現(xiàn)場管理；協(xié)助開展火災(zāi)初期撲救與人員疏散；制止占用消防通道、損壞消防設(shè)施等行為。3.2.4工程部職責負責消防設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)與故障維修；配合消防檢測機構(gòu)開展年度檢測；監(jiān)督裝修工程的防火施工（如電氣線路、防火材料等）。3.2.5客服部職責向業(yè)主、使用人宣傳消防安全知識；收集業(yè)主反饋的消防問題，及時轉(zhuǎn)辦處理；協(xié)助組織業(yè)主參與消防演練。3.2.6業(yè)主與使用人職責遵守物業(yè)消防安全管理制度；不得占用、堵塞消防通道或損壞消防設(shè)施；裝修時遵守防火規(guī)定（如使用防火材料、申報消防審批）；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展消防檢查與演練；發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時向物業(yè)報告。4消防安全管理制度4.1消防設(shè)施設(shè)備管理4.1.1維護保養(yǎng)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：每月檢查1次（包括探測器、手動報警按鈕、警鈴等），每季度進行1次功能測試；自動噴水滅火系統(tǒng)：每月檢查1次（包括噴頭、報警閥、管網(wǎng)壓力等），每季度進行1次末端試水測試；消火栓系統(tǒng)：每月檢查1次（包括消火栓箱、水帶、水槍、管網(wǎng)壓力等），每半年進行1次出水測試；滅火器：每月檢查1次（包括壓力、有效期、外觀），每年送專業(yè)機構(gòu)檢修1次；防排煙系統(tǒng)：每季度檢查1次（包括風機、風口、排煙閥等），每年進行1次功能測試。4.1.2檢測與檢驗建筑消防設(shè)施應(yīng)每年委托具備資質(zhì)的消防檢測機構(gòu)進行1次全面檢測，出具檢測報告；消防設(shè)施設(shè)備的檢驗（如滅火器壓力、報警閥密封性）應(yīng)符合《建筑消防設(shè)施的維護管理》（GB____）要求。4.1.3檔案管理建立消防設(shè)施設(shè)備檔案，包括：設(shè)備清單、安裝驗收資料、維護記錄、檢測報告、故障維修記錄等；檔案應(yīng)專人保管，每年更新1次，保存期限不少于5年。4.2防火巡查與檢查4.2.1巡查頻次日常巡查：秩序維護部每日不少于1次，覆蓋項目公共區(qū)域（消防通道、電梯間、樓梯間、設(shè)備房等）；夜間巡查：商業(yè)綜合體、寫字樓等人員密集場所，每日22:00至次日6:00增加1次巡查；重點部位巡查：餐飲區(qū)、配電室、鍋爐房等重點部位，每日不少于2次。4.2.2巡查內(nèi)容消防通道是否暢通（無占用、堵塞、鎖閉）；消防設(shè)施是否完好（滅火器壓力正常、消火栓箱無損壞、疏散指示標志亮燈）；用火用電是否規(guī)范（無違規(guī)使用明火、電器線路無亂拉亂接）；防火分隔設(shè)施是否有效（防火門關(guān)閉、防火卷簾無障礙物）；重點部位是否有火災(zāi)隱患（餐飲區(qū)油煙管道是否清理、配電室是否堆放雜物）。4.2.3記錄與反饋巡查人員應(yīng)填寫《防火巡查記錄表》，記錄巡查時間、地點、發(fā)現(xiàn)問題及處理情況；發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)立即整改（如清理消防通道雜物）；無法立即整改的，應(yīng)上報消防主管，制定整改計劃并跟蹤落實。4.3火災(zāi)隱患整改隱患分類：一般隱患（如滅火器壓力不足）、重大隱患（如消防通道被占用且無法立即清理、自動報警系統(tǒng)癱瘓）；整改流程：1.發(fā)現(xiàn)隱患：巡查人員或業(yè)主報告；2.評估隱患：消防主管組織評估隱患等級；3.制定方案：重大隱患需制定整改方案（包括責任部門、整改期限、資金預(yù)算）；4.實施整改：責任部門按方案落實，消防主管監(jiān)督；5.驗證閉環(huán)：整改完成后，消防主管組織驗收，填寫《火災(zāi)隱患整改記錄表》。4.4消防宣傳教育4.4.1宣傳內(nèi)容基本消防知識（火災(zāi)報警方法、滅火器使用方法、疏散逃生技巧）；物業(yè)消防安全管理制度（消防通道管理、用火用電規(guī)定）；典型火災(zāi)案例警示。4.4.2宣傳方式日常宣傳：在小區(qū)公告欄、電梯間張貼消防海報，通過業(yè)主群發(fā)送消防提示；集中宣傳：每年“119消防日”開展消防宣傳活動（如滅火器使用演示、疏散演練）；針對性宣傳：對商業(yè)綜合體的餐飲商戶開展廚房防火培訓，對住宅小區(qū)的老年人開展家庭防火培訓。4.4.3培訓要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工：每年至少開展2次消防培訓（包括理論學習與實操演練）；業(yè)主與使用人：每年至少開展1次消防宣傳活動，覆蓋率不低于80%；重點崗位人員（如消防主管、秩序維護員）：需取得消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書（如消防設(shè)施操作員）。4.5用火用電安全管理4.5.1用火管理商業(yè)綜合體的餐飲區(qū)應(yīng)設(shè)置廚房自動滅火系統(tǒng)，油煙管道每季度清理1次；住宅小區(qū)內(nèi)禁止在公共區(qū)域使用明火（如焚燒垃圾、燒烤）；裝修工程如需使用明火，應(yīng)向物業(yè)申請《動火許可證》，并采取防護措施（如配備滅火器、清理周圍可燃物）。4.5.2用電管理禁止亂拉亂接電器線路，禁止使用大功率違規(guī)電器（如熱得快、電爐子）；電氣線路應(yīng)定期檢查（每年不少于1次），發(fā)現(xiàn)老化、破損應(yīng)及時更換；配電室應(yīng)保持干燥、通風，無雜物堆放，配備滅火器（干粉滅火器）。4.6消防通道與防火分隔管理消防通道（包括消防車通道、疏散通道、安全出口）應(yīng)保持暢通，禁止占用、堵塞、鎖閉；疏散通道內(nèi)禁止堆放雜物（如自行車、家具），疏散指示標志應(yīng)清晰、完好；防火門應(yīng)保持關(guān)閉狀態(tài)，禁止用物品頂住或鎖閉；防火卷簾下方禁止堆放物品，確保其能正常下降。4.7微型消防站建設(shè)與管理人員配備：微型消防站應(yīng)配備不少于6名隊員（其中至少2名專職隊員），隊員需經(jīng)過消防培訓；裝備配置：應(yīng)配備滅火器、水帶、水槍、消防斧、破拆工具、防護裝備（頭盔、防護服、手套）等；訓練要求：每月開展1次訓練（包括滅火器使用、水帶連接、疏散演練），每季度開展1次聯(lián)合演練（與消防救援機構(gòu)配合）；值班要求：微型消防站實行24小時值班制度，接到火災(zāi)報警后，應(yīng)在3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場開展初期撲救。5火災(zāi)應(yīng)急處置5.1應(yīng)急預(yù)案制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定《火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案》，內(nèi)容包括：1.應(yīng)急組織架構(gòu)（指揮組、滅火組、疏散組、后勤組）；2.火災(zāi)報警流程（撥打119、通知業(yè)主、啟動消防設(shè)施）；3.初期撲救措施（使用滅火器、消火栓滅火）；4.人員疏散路線（明確疏散通道、安全出口、集合地點）；5.應(yīng)急物資清單（滅火器、水帶、急救包等）。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)每年修訂1次，如有重大變更（如建筑布局調(diào)整）應(yīng)及時修訂。5.2應(yīng)急演練物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每半年組織1次火災(zāi)應(yīng)急演練（包括疏散演練、初期撲救演練）；演練前應(yīng)制定演練方案，明確演練內(nèi)容、參與人員、時間地點；演練后應(yīng)進行總結(jié)評估，針對存在的問題（如疏散速度慢、滅火器使用不熟練）進行整改。5.3火災(zāi)報警與初期處置發(fā)現(xiàn)火災(zāi)后，應(yīng)立即撥打119報警（說明火災(zāi)地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)）；啟動火災(zāi)自動報警系統(tǒng)，通知業(yè)主疏散；微型消防站隊員應(yīng)在3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，使用滅火器、消火栓進行初期撲救；關(guān)閉火災(zāi)區(qū)域的電源、燃氣閥門，防止火勢擴大。5.4人員疏散與救援疏散組應(yīng)引導業(yè)主沿疏散通道、安全出口有序疏散，避免擁擠、踩踏；優(yōu)先疏散老人、兒童、孕婦等弱勢群體；疏散到集合地點后，應(yīng)清點人數(shù)，確保無人員遺漏；如有人員被困，應(yīng)立即通知消防救援機構(gòu)，不得盲目施救。5.5應(yīng)急物資管理應(yīng)急物資應(yīng)存放在指定地點（如微型消防站、設(shè)備房），標識清晰；每月檢查1次應(yīng)急物資（包括數(shù)量、有效期、完好性），及時補充或更換；應(yīng)急物資不得挪作他用（如滅火器不得用于撲滅非火災(zāi)事故）。5.6事后處置火災(zāi)撲滅后，應(yīng)保護現(xiàn)場，配合消防救援機構(gòu)開展火災(zāi)調(diào)查；統(tǒng)計火災(zāi)損失（財產(chǎn)損失、人員傷亡），向業(yè)主、使用人通報情況；分析火災(zāi)原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，修訂應(yīng)急預(yù)案或管理制度；恢復消防設(shè)施設(shè)備，清理火災(zāi)現(xiàn)場，盡快恢復正常秩序。6檢查與改進6.1檢查機制日常檢查：消防主管每日對消防工作進行抽查（如巡查記錄、設(shè)施維護情況）；定期檢查：消委會每季度組織1次全面檢查（覆蓋消防設(shè)施、防火巡查、隱患整改等）；專項檢查：針對重大節(jié)日（如春節(jié)、國慶）或重點部位（如商業(yè)綜合體）開展專項檢查；外部檢查：配合消防救援機構(gòu)開展的消防監(jiān)督檢查，及時整改檢查中發(fā)現(xiàn)的問題。6.2考核評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將消防安全工作納入員工績效考核（如消防主管的隱患整改率、秩序維護員的巡查記錄完整性）；對消防安全工作表現(xiàn)突出的員工（如及時發(fā)現(xiàn)重大隱患、成功撲救初期火災(zāi)）給予獎勵；對未履行消防安全職責的員工（如未開展巡查、隱瞞隱患）給予處罰（如批評教育、扣減績效）。6.3持續(xù)改進定期收集業(yè)主、使用人的反饋意見（如消防設(shè)施損壞、宣傳力度不夠），及時改進工作；關(guān)注消防新技術(shù)（如智能消防監(jiān)控系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)消防設(shè)備），逐步推廣應(yīng)用，提高