土地使用權管理指導書TOC\o"1-2"\h\u29406第一章土地使用權概述 3172961.1土地使用權定義 3201241.2土地使用權性質 3259211.3土地使用權分類 311365第二章土地使用權取得 4241782.1土地使用權取得方式 4306712.2土地使用權取得程序 429032.3土地使用權取得條件 510067第三章土地使用權登記 5121173.1土地使用權登記的意義 593153.2土地使用權登記的程序 5315273.3土地使用權登記的注意事項 632126第四章土地使用權期限 6105634.1土地使用權期限規(guī)定 6311114.2土地使用權期限的延長 626134.3土地使用權期限的續(xù)期 77974第五章土地使用權流轉 7268975.1土地使用權流轉的概念 761535.2土地使用權流轉的方式 7123255.2.1市場交易 7223235.2.2調配 7144845.2.3集體土地流轉 7252795.3土地使用權流轉的程序 8172885.3.1土地使用權流轉的申請 8257915.3.2土地使用權流轉的審批 8210105.3.3土地使用權流轉的登記 810615.3.4土地使用權流轉的監(jiān)管 830966第六章土地使用權抵押 8199246.1土地使用權抵押的內涵 8307116.2土地使用權抵押的條件 8305356.2.1抵押的土地使用權應當具備以下條件： 9226216.2.2抵押權人應當具備以下條件： 9203436.3土地使用權抵押的程序 9135136.3.1抵押人向抵押權人提出抵押申請，提交以下材料： 961146.3.2抵押權人審查抵押申請，對抵押人的資信狀況、土地使用權的權屬狀況、抵押土地的價值等進行評估。 973206.3.3抵押權人與抵押人簽訂抵押合同，明確抵押權的設立、變更、終止等內容。 938136.3.4抵押權人依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押登記完成后，抵押權設立。 9223666.3.5抵押期間，抵押人應當按約定用途使用土地，并保證抵押土地的價值不受損害。 9321986.3.6債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人可以依照法律規(guī)定以該土地使用權折價或者以拍賣、變賣該土地使用權的所得優(yōu)先受償。 912612第七章土地使用權爭議處理 10287007.1土地使用權爭議的類型 10325897.1.1權屬爭議 10101107.1.2使用權爭議 10171037.1.3土地用途爭議 10137257.2土地使用權爭議的處理程序 10198747.2.1當事人協(xié)商 10143877.2.2行政調解 1053297.2.3行政裁決 10198257.2.4司法訴訟 1135427.3土地使用權爭議的處理原則 11196627.3.1尊重歷史原則 1147687.3.2公平合理原則 11285227.3.3法律法規(guī)優(yōu)先原則 11273907.3.4公開透明原則 11113577.3.5維護社會穩(wěn)定原則 1119999第八章土地使用權法律法規(guī) 11288438.1土地使用權法律法規(guī)概述 1113468.2土地使用權法律法規(guī)的主要內容 11224568.3土地使用權法律法規(guī)的實施 1224790第九章土地使用權監(jiān)管 12287789.1土地使用權監(jiān)管的必要性 12316339.1.1維護土地資源可持續(xù)利用 12154609.1.2保障國家糧食安全 12254169.1.3促進社會和諧穩(wěn)定 13168859.2土地使用權監(jiān)管的主體 13157639.2.1部門 1337679.2.2農村集體經(jīng)濟組織 13282889.2.3社會中介機構 13143239.3土地使用權監(jiān)管的措施 13148159.3.1完善土地法律法規(guī)體系 1339019.3.2強化土地審批和登記制度 13235349.3.3加強土地用途管制 13135499.3.4推進土地制度改革 13154719.3.5加強土地執(zhí)法監(jiān)管 13162199.3.6提高土地管理水平 14141939.3.7加強土地監(jiān)測和預警 1494859.3.8落實土地責任制度 144432第十章土地使用權管理創(chuàng)新 141873810.1土地使用權管理創(chuàng)新的背景 14606910.2土地使用權管理創(chuàng)新的內容 141770110.2.1政策法規(guī)創(chuàng)新 141628610.2.2管理手段創(chuàng)新 14787810.2.3機制創(chuàng)新 142067110.3土地使用權管理創(chuàng)新的實踐案例 142328210.3.1案例一：A市土地使用權出讓制度改革 152884810.3.2案例二：B縣農村土地制度改革 15521610.3.3案例三：C市土地使用權收回制度改革 15第一章土地使用權概述1.1土地使用權定義土地使用權，是指國家在土地所有權不變的前提下，依法將土地的使用權在一定期限內讓渡給土地使用者，由土地使用者按照規(guī)定的用途和條件對土地進行占有、使用、收益及有限制地進行處分的權利。土地使用權是我國土地管理制度中的一項重要內容，是土地資源合理利用和優(yōu)化配置的基礎。1.2土地使用權性質土地使用權具有以下性質：（1）從屬性：土地使用權從屬于土地所有權，是土地所有權的一種表現(xiàn)形式，其存在以土地所有權的存在為前提。（2）他物權：土地使用權是他物權的一種，即土地使用者對土地享有使用、收益等權利，但不享有土地所有權。（3）有限性：土地使用權具有一定的期限，期限屆滿后，土地使用權將回歸國家。（4）可轉讓性：土地使用權可以在符合法律規(guī)定的條件下進行轉讓、出租、抵押等。（5）有償性：土地使用權的取得和行使，通常需要支付一定的費用。1.3土地使用權分類根據(jù)不同的標準，土地使用權可以分為以下幾類：（1）按使用主體分類：可分為國有土地使用權、集體土地使用權和個人土地使用權。（2）按使用用途分類：可分為農業(yè)用地使用權、工業(yè)用地使用權、商業(yè)用地使用權、居住用地使用權等。（3）按取得方式分類：可分為出讓土地使用權、劃撥土地使用權、租賃土地使用權、作價出資（入股）土地使用權等。（4）按期限分類：可分為短期土地使用權、中期土地使用權和長期土地使用權。（5）按使用性質分類：可分為建設用地使用權、農用地使用權和未利用地使用權等。第二章土地使用權取得2.1土地使用權取得方式土地使用權取得方式主要包括劃撥、出讓、轉讓、租賃和抵押等幾種形式。劃撥是指國家根據(jù)社會公共利益需要，將國有土地無償劃撥給符合條件的單位或者個人使用。劃撥土地使用權的取得通常適用于基礎設施、公益事業(yè)、國家重點建設項目等。出讓是指國家將國有土地有償出讓給符合條件的單位或者個人使用。出讓方式包括招標、拍賣、掛牌等，適用于商業(yè)、住宅、工業(yè)等經(jīng)營性用地。再者，轉讓是指土地使用權人將其依法享有的土地使用權轉移給他人的行為。轉讓需符合相關法律法規(guī)，并辦理過戶手續(xù)。租賃是指土地使用權人將土地使用權租賃給他人使用，租賃期間土地使用權仍歸出租人所有。租賃方式適用于臨時用地、短期項目等。抵押是指土地使用權人將其土地使用權抵押給債權人，債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以依法拍賣或者變賣該土地使用權，并優(yōu)先受償。2.2土地使用權取得程序土地使用權取得程序主要包括以下幾個環(huán)節(jié)：（1）申請：土地使用權取得人向所在地縣級以上人民土地管理部門提出申請，提交相關材料。（2）審查：土地管理部門對申請材料進行審查，符合條件的，報經(jīng)同級人民審批。（3）批準：人民對土地管理部門審查合格的申請進行批準。（4）簽訂合同：取得土地使用權的人與土地管理部門簽訂土地使用權合同。（5）辦理登記：合同簽訂后，土地使用權取得人向土地管理部門申請辦理土地使用權登記，領取土地使用權證書。2.3土地使用權取得條件土地使用權取得條件如下：（1）符合國家法律法規(guī)和政策規(guī)定。（2）申請人具有相應的資質和條件。（3）土地使用權取得方式合法。（4）土地用途符合規(guī)劃要求。（5）土地取得費用已支付。（6）其他應當具備的條件。第三章土地使用權登記3.1土地使用權登記的意義土地使用權登記，是指將土地使用權的設立、變更、轉讓、消滅等法律行為，依法向土地管理部門進行登記的行為。土地使用權登記具有以下重要意義：（1）明確土地權屬。土地使用權登記有助于明確土地使用權的權屬關系，保護土地使用者的合法權益。（2）維護交易安全。土地使用權登記能夠保證土地交易雙方在交易過程中的合法權益，降低交易風險。（3）便于征收補償。在征收土地時，土地使用權登記有助于確定土地使用者的權益，為征收補償提供依據(jù)。（4）有利于土地資源管理。土地使用權登記有助于了解土地資源狀況，為土地資源管理提供基礎數(shù)據(jù)。3.2土地使用權登記的程序土地使用權登記程序主要包括以下幾個步驟：（1）申請。土地使用權者向土地管理部門提交土地使用權登記申請，并提供相關材料。（2）受理。土地管理部門對申請材料進行審查，符合條件的，予以受理。（3）審核。土地管理部門對申請材料進行審核，必要時進行現(xiàn)場踏勘。（4）登記。審核通過后，土地管理部門將土地使用權登記信息錄入土地登記簿。（5）發(fā)證。土地管理部門向土地使用權者頒發(fā)土地使用權證書。3.3土地使用權登記的注意事項為保證土地使用權登記的順利進行，以下事項應予以注意：（1）申請材料應齊全、真實、有效。土地使用權者在申請登記時，應提供齊全、真實、有效的申請材料，包括身份證明、土地權屬證明等。（2）及時辦理變更登記。土地使用權者在土地使用權設立、變更、轉讓、消滅等法律行為發(fā)生后，應及時辦理變更登記。（3）遵守法律法規(guī)。土地使用權登記應遵循相關法律法規(guī)，保證登記程序的合法性。（4）保證信息準確。土地管理部門在登記過程中，應保證土地使用權登記信息的準確無誤，避免出現(xiàn)錯誤。（5）加強監(jiān)管。土地管理部門應加強對土地使用權登記工作的監(jiān)管，保證登記工作依法進行，維護土地市場秩序。第四章土地使用權期限4.1土地使用權期限規(guī)定土地使用權期限，是指國家根據(jù)土地使用者的申請，按照土地使用合同約定，賦予土地使用者使用土地的年限。根據(jù)我國《土地管理法》及其實施條例，土地使用權期限分為以下幾種：（1）居住用地土地使用權期限為70年；（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地土地使用權期限為40年；（3）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地土地使用權期限為50年；（4）綜合或者其他用地土地使用權期限為40年。土地使用者在取得土地使用權時，需按照上述規(guī)定辦理土地使用權登記，明確土地使用權期限。4.2土地使用權期限的延長在土地使用權期限內，土地使用者如需延長土地使用權期限，應當向原批準用地的機關提出申請。申請延長土地使用權期限的，應當符合以下條件：（1）土地使用者按照合同約定，合理利用土地，并取得了一定的經(jīng)濟效益；（2）土地使用者未違反土地管理規(guī)定，未擅自改變土地用途；（3）延長土地使用權期限符合國家土地政策、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃。經(jīng)審查符合條件的，原批準用地的機關可以批準延長土地使用權期限。延長后的土地使用權期限，不得超過國家規(guī)定的最高年限。4.3土地使用權期限的續(xù)期土地使用權期限屆滿后，土地使用者如需繼續(xù)使用土地，可以申請土地使用權續(xù)期。申請土地使用權續(xù)期的，應當符合以下條件：（1）土地使用者按照合同約定，合理利用土地，并取得了一定的經(jīng)濟效益；（2）土地使用者未違反土地管理規(guī)定，未擅自改變土地用途；（3）續(xù)期土地使用權符合國家土地政策、產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃。經(jīng)審查符合條件的，原批準用地的機關可以批準土地使用權續(xù)期。續(xù)期后的土地使用權期限，不得超過國家規(guī)定的最高年限。土地使用者應當按照規(guī)定繳納土地使用權出讓金。第五章土地使用權流轉5.1土地使用權流轉的概念土地使用權流轉是指土地使用權在不同主體之間的轉移行為。在我國，土地使用權流轉是在國家法律法規(guī)和政策指導下，通過市場機制或其他方式，實現(xiàn)土地使用權在符合條件的主體之間的合理流動和配置。土地使用權流轉有助于優(yōu)化土地資源分配，提高土地使用效率，促進經(jīng)濟發(fā)展。5.2土地使用權流轉的方式5.2.1市場交易市場交易是土地使用權流轉的主要方式之一。通過市場交易，土地使用權可以在公開、公平、公正的環(huán)境中實現(xiàn)流轉。市場交易包括拍賣、掛牌、協(xié)議等方式。5.2.2調配調配是指在特定情況下，對土地使用權進行有計劃的調整和分配。調配主要包括征收、收回、劃撥等方式。5.2.3集體土地流轉集體土地流轉是指農村集體經(jīng)濟組織在自愿、平等、互利的基礎上，將集體土地使用權流轉給其他主體使用。集體土地流轉主要包括土地承包經(jīng)營權流轉、集體經(jīng)營性建設用地入市等方式。5.3土地使用權流轉的程序5.3.1土地使用權流轉的申請土地使用權流轉申請人應向土地管理部門提交以下材料：（1）土地使用權流轉申請書；（2）申請人身份證明；（3）土地使用權證書；（4）流轉方案及有關協(xié)議；（5）其他相關材料。5.3.2土地使用權流轉的審批土地管理部門在收到土地使用權流轉申請后，應按照以下程序進行審批：（1）對申請材料進行審查；（2）對土地使用權流轉的合法性、合規(guī)性進行審核；（3）征求相關方面意見；（4）根據(jù)審查結果，作出批準或不予批準的決定。5.3.3土地使用權流轉的登記土地使用權流轉經(jīng)批準后，申請人應向土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記。土地管理部門應在規(guī)定期限內完成登記手續(xù)，核發(fā)新的土地使用權證書。5.3.4土地使用權流轉的監(jiān)管土地使用權流轉后，土地管理部門應加強對流轉土地的監(jiān)管，保證土地合理使用、防止閑置浪費。同時對違反土地使用權流轉規(guī)定的行為，依法進行處理。第六章土地使用權抵押6.1土地使用權抵押的內涵土地使用權抵押，是指土地使用者在不轉移土地占有權的前提下，將土地使用權作為債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該土地使用權折價或者以拍賣、變賣該土地使用權的所得優(yōu)先受償?shù)囊环N法律行為。土地使用權抵押旨在保障債權人的利益，同時充分發(fā)揮土地資源的財產(chǎn)價值。6.2土地使用權抵押的條件6.2.1抵押的土地使用權應當具備以下條件：（1）抵押的土地使用權應當依法取得，且權屬清晰、無爭議；（2）抵押的土地使用權應當具備合法用途，且未設定他用權；（3）抵押的土地使用權應當處于正常使用狀態(tài)，無閑置、荒蕪現(xiàn)象；（4）抵押的土地使用權應當符合國家和地方有關土地使用權抵押的政策規(guī)定。6.2.2抵押權人應當具備以下條件：（1）抵押權人應當為具有完全民事行為能力的自然人、法人或者其他組織；（2）抵押權人應當與抵押人簽訂抵押合同，明確抵押權的設立、變更、終止等內容；（3）抵押權人應當依法辦理抵押登記，保證抵押權的實現(xiàn)。6.3土地使用權抵押的程序6.3.1抵押人向抵押權人提出抵押申請，提交以下材料：（1）抵押人的身份證明材料；（2）土地使用權的權屬證明材料；（3）抵押土地的評估報告；（4）抵押合同草本；（5）其他相關材料。6.3.2抵押權人審查抵押申請，對抵押人的資信狀況、土地使用權的權屬狀況、抵押土地的價值等進行評估。6.3.3抵押權人與抵押人簽訂抵押合同，明確抵押權的設立、變更、終止等內容。6.3.4抵押權人依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押登記完成后，抵押權設立。6.3.5抵押期間，抵押人應當按約定用途使用土地，并保證抵押土地的價值不受損害。6.3.6債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人可以依照法律規(guī)定以該土地使用權折價或者以拍賣、變賣該土地使用權的所得優(yōu)先受償。第七章土地使用權爭議處理7.1土地使用權爭議的類型7.1.1權屬爭議土地使用權權屬爭議是指土地使用權的歸屬存在爭議，通常包括以下幾種情況：（1）土地使用權的登記面積、界址與實際使用不符；（2）土地使用權人與實際使用人之間對土地使用權歸屬產(chǎn)生爭議；（3）土地使用權人與相鄰土地使用權人之間對土地使用權的邊界產(chǎn)生爭議。7.1.2使用權爭議土地使用權使用爭議是指土地使用者在土地使用權期限內，對土地使用權的行使產(chǎn)生爭議，主要包括以下幾種情況：（1）土地使用權人之間的使用權分配爭議；（2）土地使用權人與相鄰土地使用權人之間的使用權行使爭議；（3）土地使用權人與地上附著物所有權人之間的使用權爭議。7.1.3土地用途爭議土地用途爭議是指土地使用者在土地使用權期限內，對土地用途的變更或使用范圍的擴大產(chǎn)生爭議。7.2土地使用權爭議的處理程序7.2.1當事人協(xié)商土地使用權爭議發(fā)生后，當事人應當首先通過協(xié)商解決。協(xié)商一致的意見應當形成書面協(xié)議，并報土地管理部門備案。7.2.2行政調解協(xié)商不成的，當事人可以向土地管理部門申請行政調解。土地管理部門應當在收到申請之日起30日內組織調解。調解達成協(xié)議的，應當制作調解書；調解不成的，應當書面告知當事人。7.2.3行政裁決當事人對行政調解不服的，可以向土地管理部門申請行政裁決。土地管理部門應當在收到申請之日起60日內作出裁決。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。7.2.4司法訴訟當事人對行政裁決不服的，可以在收到裁決書之日起15日內向人民法院提起訴訟。人民法院應當依法審理，并根據(jù)案件事實作出判決。7.3土地使用權爭議的處理原則7.3.1尊重歷史原則在處理土地使用權爭議時，應當尊重歷史事實，充分考慮土地使用權的歷史演變過程。7.3.2公平合理原則在處理土地使用權爭議時，應當堅持公平合理，保證當事人的合法權益。7.3.3法律法規(guī)優(yōu)先原則在處理土地使用權爭議時，應當遵循法律法規(guī)的規(guī)定，保證法律法規(guī)的權威性和嚴肅性。7.3.4公開透明原則在處理土地使用權爭議時，應當保持公開透明，保證當事人的知情權和參與權。7.3.5維護社會穩(wěn)定原則在處理土地使用權爭議時，應當充分考慮社會穩(wěn)定因素，防止爭議激化，維護社會和諧穩(wěn)定。第八章土地使用權法律法規(guī)8.1土地使用權法律法規(guī)概述土地使用權法律法規(guī)，是指國家為了規(guī)范土地使用權的取得、行使、轉讓、出租、抵押等活動，保障土地資源的合理利用和合法權益，制定的一系列具有法律效力的規(guī)范性文件。土地使用權法律法規(guī)是我國土地管理體系的重要組成部分，對維護土地市場秩序、促進土地資源優(yōu)化配置具有重要作用。8.2土地使用權法律法規(guī)的主要內容土地使用權法律法規(guī)主要包括以下幾個方面：（1）土地使用權取得法律法規(guī)：規(guī)定了土地使用權取得的途徑、條件和程序，包括出讓、劃撥、租賃、入股等形式。（2）土地使用權行使法律法規(guī)：明確了土地使用權人在使用土地過程中的權利和義務，包括土地使用權期限、用途、開發(fā)強度等。（3）土地使用權轉讓法律法規(guī)：規(guī)定了土地使用權轉讓的條件、程序和手續(xù)，包括轉讓方式、價格、審批等。（4）土地使用權出租法律法規(guī)：明確了土地使用權出租的條件、程序、期限和租金等。（5）土地使用權抵押法律法規(guī)：規(guī)定了土地使用權抵押的條件、程序、抵押權實現(xiàn)方式等。（6）土地使用權爭議處理法律法規(guī)：規(guī)定了土地使用權爭議的處理機構、程序和法律責任。8.3土地使用權法律法規(guī)的實施土地使用權法律法規(guī)的實施，需要各級土地管理部門、土地使用權人和相關當事人共同參與。具體措施如下：（1）加強法律法規(guī)宣傳和培訓：通過多種渠道宣傳土地使用權法律法規(guī)，提高全社會的法律意識，加強對土地管理人員的培訓，提高執(zhí)法能力。（2）完善土地管理體制：建立健全土地管理機制，明確各部門職責，加強協(xié)調配合，形成合力。（3）嚴格執(zhí)法監(jiān)管：對土地使用權取得、行使、轉讓、出租、抵押等環(huán)節(jié)實行嚴格監(jiān)管，保證法律法規(guī)的有效實施。（4）加強土地使用權爭議處理：建立健全土地使用權爭議處理機制，及時化解矛盾糾紛，維護當事人合法權益。（5）加強法律法規(guī)修訂和完善：根據(jù)土地市場發(fā)展和實際情況，適時修訂和完善土地使用權法律法規(guī)，為土地管理提供有力法治保障。第九章土地使用權監(jiān)管9.1土地使用權監(jiān)管的必要性9.1.1維護土地資源可持續(xù)利用土地使用權監(jiān)管是保障土地資源可持續(xù)利用的重要手段。通過對土地使用權的監(jiān)管，可以防止土地資源過度開發(fā)和浪費，保證土地資源得到合理配置和有效保護。9.1.2保障國家糧食安全我國是一個人口眾多、耕地資源有限的國度，土地使用權監(jiān)管對于保障國家糧食安全具有重要意義。通過對土地使用權的監(jiān)管，可以保證耕地面積不減少，糧食生產(chǎn)穩(wěn)定。9.1.3促進社會和諧穩(wěn)定土地使用權監(jiān)管有助于維護社會和諧穩(wěn)定。通過對土地使用權的監(jiān)管，可以保障農民的土地權益，減少土地糾紛，促進社會公平正義。9.2土地使用權監(jiān)管的主體9.2.1部門部門是土地使用權監(jiān)管的主要主體，負責制定土地政策、法規(guī)，并對土地使用權進行審批、登記、監(jiān)管等工作。9.2.2農村集體經(jīng)濟組織農村集體經(jīng)濟組織在土地使用權監(jiān)管中承擔重要角色，負責對農村土地進行發(fā)包、流轉、監(jiān)管等工作。9.2.3社會中介機構社會中介機構在土地使用權監(jiān)管中發(fā)揮輔助作用，如土地評估、土地測繪等。9.3土地使用權監(jiān)管的措施9.3.1完善土地法律法規(guī)體系加強土地法律法規(guī)體系建設，制定和完善相關法律法規(guī)，為土地使用權監(jiān)管提供法律依據(jù)。9.3.2強化土地審批和登記制度嚴格執(zhí)行土地審批和登記制度，保證土地使用權的合法性、合規(guī)性。對不符合法律法規(guī)和規(guī)劃要求的土地使用權申請，堅決予以駁回。9.3.3加強土地用途管制對土地用途進行管制，保證土地資源得到合理利用。對變更土地用途的申請，嚴格審批，防止土地資源浪費。9.3.4推進土地制度改革深化土地制度改革