2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理與成本優(yōu)化試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共20小題，每小題1分，共20分。在每小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中，只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。）1.物業(yè)管理企業(yè)在編制年度預(yù)算時(shí)，首先要明確的是（）。A.預(yù)算的編制周期B.預(yù)算的編制方法C.預(yù)算的目標(biāo)和方向D.預(yù)算的審批流程解析：哎呀，這個(gè)問(wèn)題可不能隨便選啊。編制預(yù)算的時(shí)候，首先得心里有譜，知道咱們這物業(yè)管理公司一年的目標(biāo)是什么，方向往哪兒走。比如，是打算提升服務(wù)質(zhì)量，還是增加收入，或者是控制成本？只有先把目標(biāo)定明白了，后面的預(yù)算編制才能有的放矢，對(duì)不對(duì)？所以，選C。2.某小區(qū)的公共區(qū)域維修基金賬戶余額為50萬(wàn)元，預(yù)計(jì)下一年度公共區(qū)域維修需求為30萬(wàn)元，正常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為10萬(wàn)元，那么該小區(qū)的維修基金結(jié)余為（）。A.10萬(wàn)元B.20萬(wàn)元C.30萬(wàn)元D.40萬(wàn)元解析：你看，這個(gè)題就得好好算算了。維修基金余額有50萬(wàn)，下一年要修公共區(qū)域花30萬(wàn)，再加上平時(shí)運(yùn)營(yíng)花10萬(wàn)，總共要花40萬(wàn)。那剩下的就是50萬(wàn)減去40萬(wàn)，等于10萬(wàn)。所以，結(jié)余是10萬(wàn)，選A。3.在物業(yè)管理成本控制中，以下哪項(xiàng)屬于可控成本？（）A.房屋折舊B.客戶服務(wù)人員工資C.土地使用權(quán)費(fèi)用D.公共設(shè)施設(shè)備租賃費(fèi)用解析：可控成本啊，那得是咱們自己能控制住的。比如客戶服務(wù)人員的工資，咱們可以調(diào)整人員編制，或者控制加班，這就是可控的。房屋折舊、土地使用權(quán)費(fèi)用這些，都是跟咱們經(jīng)營(yíng)沒(méi)太大關(guān)系的固定成本，很難控制。公共設(shè)施設(shè)備租賃費(fèi)用雖然也能調(diào)整，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，工資更可控，對(duì)吧？所以，選B。4.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款的日常管理中，最關(guān)鍵的一環(huán)是（）。A.發(fā)送繳費(fèi)通知單B.定期進(jìn)行賬齡分析C.建立催收機(jī)制D.設(shè)置專門(mén)的催收人員解析：應(yīng)收賬款管理，那可是錢(qián)啊！最關(guān)鍵的是得知道這些欠款能收回來(lái)嗎，什么時(shí)候能收回來(lái)。所以，定期做賬齡分析，看看哪些快到期了，哪些已經(jīng)逾期很久了，這是最關(guān)鍵的。發(fā)送通知單、建立催收機(jī)制、設(shè)置催收人員，這些都很重要，但都得建立在賬齡分析的基礎(chǔ)上，不然就是瞎忙活。所以，選B。5.某物業(yè)管理項(xiàng)目月度管理費(fèi)收入為100萬(wàn)元，其中可變成本為40萬(wàn)元，固定成本為30萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的邊際貢獻(xiàn)為（）。A.30萬(wàn)元B.40萬(wàn)元C.60萬(wàn)元D.100萬(wàn)元解析：邊際貢獻(xiàn)，這得好好理解一下。就是收入減去可變成本，反映的是每增加一個(gè)單位的收入能帶來(lái)多少利潤(rùn)。收入有100萬(wàn)，可變成本是40萬(wàn)，那邊際貢獻(xiàn)就是100萬(wàn)減去40萬(wàn)，等于60萬(wàn)。固定成本不管的，那是不管賺不賺錢(qián)都得花的。所以，選C。6.在物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傊?，采用按面積分?jǐn)偡〞r(shí)，最關(guān)鍵的因素是（）。A.物業(yè)管理面積的準(zhǔn)確性B.公共面積的界定C.單元面積的測(cè)量D.分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇越馕觯喊疵娣e分?jǐn)偅堑孟戎烂總€(gè)單元占多少面積，公共區(qū)域占多少面積。所以，單元面積的測(cè)量是最關(guān)鍵的，得精確，不然分?jǐn)偩筒还搅?。公共面積的界定也很重要，但單元面積測(cè)量更直接。所以，選C。7.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，最常用的方法是（）。A.變動(dòng)成本法B.完全成本法C.標(biāo)準(zhǔn)成本法D.目標(biāo)成本法解析：成本核算啊，得有個(gè)常用的方法。完全成本法最常用，就是把所有跟項(xiàng)目有關(guān)的成本都算進(jìn)來(lái)，包括固定成本和可變成本。變動(dòng)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、目標(biāo)成本法，這些都有用，但不是最常用的。所以，選B。8.在物業(yè)管理成本優(yōu)化中，以下哪項(xiàng)措施最直接有效？（）A.提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.優(yōu)化人員配置C.降低材料采購(gòu)成本D.減少公共區(qū)域維護(hù)解析：成本優(yōu)化，得找最直接有效的措施。提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，那得看市場(chǎng)接受度，不能隨便提，否則客戶跑了就麻煩了。優(yōu)化人員配置，這得慢慢來(lái)，不是一蹴而就的。材料采購(gòu)成本能降，但也不能為了降成本把質(zhì)量搞壞了。最直接有效的，還是減少公共區(qū)域維護(hù)，比如減少綠化次數(shù)，或者換更便宜的清潔劑，這些立竿見(jiàn)影。所以，選D。9.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)，最重要的考慮因素是（）。A.投資回報(bào)率B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.投資期限D(zhuǎn).投資規(guī)模解析：投資決策，那可是大事兒！得考慮很多因素，但最重要的，我覺(jué)得還是投資回報(bào)率。畢竟，咱們投資是為了賺錢(qián)，回報(bào)率高，說(shuō)明這錢(qián)投得值。投資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然重要，但不能因?yàn)楹ε嘛L(fēng)險(xiǎn)就不投了。期限、規(guī)模也很重要，但都得圍繞回報(bào)率來(lái)考慮。所以，選A。10.在物業(yè)稅改革背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？（）A.提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容C.降低運(yùn)營(yíng)成本D.加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通解析：物業(yè)稅改革，那可是個(gè)大趨勢(shì)，咱們得趕緊應(yīng)對(duì)。提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶不一定買賬。優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，那是應(yīng)該的，但不能指望這來(lái)抵消稅負(fù)。降低運(yùn)營(yíng)成本，這才是最實(shí)在的，稅負(fù)來(lái)了，成本降下來(lái)，利潤(rùn)就能保住。加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通，也很重要，但主要還是得靠自己降成本。所以，選C。11.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例，一般應(yīng)根據(jù)（）。A.賬齡長(zhǎng)短B.客戶信用等級(jí)C.歷史壞賬率D.以上都是解析：應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備，那得好好計(jì)提。賬齡長(zhǎng)了，收不回來(lái)的概率就大；客戶信用差了，也容易壞賬；歷史上壞賬率高，說(shuō)明咱們之前的收款管理有問(wèn)題，這次也得多提點(diǎn)準(zhǔn)備。所以，這三個(gè)都得考慮。選D。12.某物業(yè)管理項(xiàng)目采用包干制方式，合同期內(nèi)固定管理費(fèi)收入為120萬(wàn)元，實(shí)際管理費(fèi)收入為150萬(wàn)元，則項(xiàng)目利潤(rùn)增加（）。A.30萬(wàn)元B.60萬(wàn)元C.90萬(wàn)元D.120萬(wàn)元解析：包干制，那意思是合同期內(nèi)不管干得怎么樣，固定收入就是120萬(wàn)?，F(xiàn)在實(shí)際收入有150萬(wàn)，那超出的30萬(wàn)就是利潤(rùn)增加。所以，選A。13.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本分析時(shí)，最常用的分析工具是（）。A.比率分析B.趨勢(shì)分析C.因素分析D.平衡分析解析：成本分析，得用點(diǎn)工具。比率分析，比如成本收入比，這很常用。趨勢(shì)分析，看看成本是上升還是下降。因素分析，分析成本上升或下降的原因。平衡分析，這個(gè)不太常用。最常用的，還是比率分析。所以，選A。14.在物業(yè)管理成本控制中，"預(yù)防為主"原則的核心是（）。A.加強(qiáng)日常巡查B.提高維修效率C.建立成本控制體系D.實(shí)施獎(jiǎng)懲機(jī)制解析：成本控制，得"預(yù)防為主"。啥意思呢？就是平時(shí)多注意，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題趕緊解決，別等成了大問(wèn)題再修，那樣成本就高多了。加強(qiáng)日常巡查，就能早點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。提高維修效率、建立成本控制體系、實(shí)施獎(jiǎng)懲機(jī)制，這些也很重要，但核心還是日常巡查。所以，選A。15.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，最常用的指標(biāo)是（）。A.流動(dòng)比率B.凈資產(chǎn)收益率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.以上都是解析：財(cái)務(wù)報(bào)表分析，那得用指標(biāo)。流動(dòng)比率看短期償債能力，凈資產(chǎn)收益率看盈利能力，資產(chǎn)負(fù)債率看長(zhǎng)期償債能力。這三個(gè)都是常用的，得綜合分析。所以，選D。16.在物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傊?，采用按使用面積分?jǐn)偡〞r(shí)，最關(guān)鍵的因素是（）。A.使用面積的準(zhǔn)確性B.公共面積的界定C.單元面積的測(cè)量D.分?jǐn)偡椒ǖ暮侠硇越馕觯喊词褂妹娣e分?jǐn)偅堑孟戎烂總€(gè)單元用了多少面積。所以，使用面積的準(zhǔn)確性是最關(guān)鍵的，得精確，不然分?jǐn)偩筒还搅?。公共面積的界定也很重要，但使用面積測(cè)量更直接。所以，選A。17.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)是（）。A.客戶信息B.人員信息C.費(fèi)用發(fā)生憑證D.成本分配標(biāo)準(zhǔn)解析：成本核算，得有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?？蛻粜畔ⅰ⑷藛T信息，這些都有用，但不是最基礎(chǔ)的。費(fèi)用發(fā)生憑證，那可是記錄花了多少錢(qián)、花在哪兒的最直接證據(jù)，沒(méi)有它，成本核算就是無(wú)源之水。成本分配標(biāo)準(zhǔn)也很重要，但都得建立在費(fèi)用發(fā)生憑證的基礎(chǔ)上。所以，選C。18.在物業(yè)管理成本優(yōu)化中，以下哪項(xiàng)措施最容易被客戶接受？（）A.提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.減少綠化次數(shù)C.優(yōu)化人員配置D.提高服務(wù)效率解析：成本優(yōu)化，那得考慮客戶能不能接受。提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶肯定不樂(lè)意。減少綠化次數(shù)，那小區(qū)環(huán)境就差了，客戶也不樂(lè)意。優(yōu)化人員配置，客戶可能感覺(jué)服務(wù)質(zhì)量下降了。提高服務(wù)效率，那客戶肯定喜歡，比如報(bào)修更快了，保潔更干凈了，這都能接受。所以，選D。19.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)，需要考慮的內(nèi)部因素是（）。A.市場(chǎng)利率B.投資風(fēng)險(xiǎn)C.投資期限D(zhuǎn).投資規(guī)模解析：投資決策，得考慮內(nèi)部因素和外部因素。市場(chǎng)利率是外部因素，咱們控制不了。投資風(fēng)險(xiǎn)、投資期限、投資規(guī)模，這些是內(nèi)部因素，咱們可以根據(jù)自己的情況來(lái)決定。所以，選BCD。20.在物業(yè)稅改革背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何調(diào)整服務(wù)策略？（）A.提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)B.優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容C.降低服務(wù)成本D.加強(qiáng)與客戶溝通解析：物業(yè)稅改革，那咱們服務(wù)策略也得調(diào)整。提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那是應(yīng)該的，但不能無(wú)條件提高，得考慮成本。優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，那得看客戶需要什么，不能瞎優(yōu)化。降低服務(wù)成本，那是必須的，稅負(fù)來(lái)了，成本降下來(lái)，利潤(rùn)就能保住。加強(qiáng)與客戶溝通，也很重要，了解客戶需求，才能更好地服務(wù)。所以，選BCD。二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分。在每小題列出的五個(gè)選項(xiàng)中，只有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。）21.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本控制時(shí)，需要考慮的因素有（）。A.成本目標(biāo)B.成本預(yù)算C.成本核算D.成本分析E.成本決策解析：成本控制，那得一步步來(lái)。先得有成本目標(biāo)，知道要控制到什么程度。然后根據(jù)目標(biāo)制定成本預(yù)算，知道錢(qián)花在哪兒。預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，得進(jìn)行成本核算，看看實(shí)際花了多少。然后進(jìn)行分析，看看跟預(yù)算差多少，為什么差。最后根據(jù)分析結(jié)果做出成本決策，調(diào)整措施。所以，選ABCDE。22.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款的日常管理中，需要采取的措施有（）。A.發(fā)送繳費(fèi)通知單B.定期進(jìn)行賬齡分析C.建立催收機(jī)制D.設(shè)置專門(mén)的催收人員E.提供多種繳費(fèi)方式解析：應(yīng)收賬款管理，那得多管齊下。發(fā)送繳費(fèi)通知單，提醒客戶該交錢(qián)了。定期做賬齡分析，了解欠款情況。建立催收機(jī)制，有章可循。設(shè)置專門(mén)的催收人員，加大催收力度。提供多種繳費(fèi)方式，方便客戶交費(fèi)。所以，選ABCDE。23.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)，需要考慮的外部因素有（）。A.市場(chǎng)利率B.政府政策C.經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.投資風(fēng)險(xiǎn)E.投資規(guī)模解析：投資決策，得考慮內(nèi)外因素。市場(chǎng)利率、政府政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這些是外部因素，咱們控制不了。投資風(fēng)險(xiǎn)、投資規(guī)模，這些是內(nèi)部因素，咱們可以根據(jù)自己的情況來(lái)決定。所以，選ABC。24.在物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傊校捎冒疵娣e分?jǐn)偡〞r(shí)，需要考慮的因素有（）。A.物業(yè)管理面積B.公共面積C.單元面積D.分?jǐn)偡椒‥.分?jǐn)偨Y(jié)果合理性解析：按面積分?jǐn)?，那得考慮這幾個(gè)因素。物業(yè)管理面積、公共面積、單元面積，這些是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。分?jǐn)偡椒?，得選個(gè)合適的。分?jǐn)偨Y(jié)果合理性，那得看客戶能不能接受。所以，選ABCDE。25.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，需要使用的數(shù)據(jù)有（）。A.客戶信息B.人員信息C.費(fèi)用發(fā)生憑證D.成本分配標(biāo)準(zhǔn)E.成本分析報(bào)告解析：成本核算，那得用數(shù)據(jù)。費(fèi)用發(fā)生憑證，那是最基礎(chǔ)的。成本分配標(biāo)準(zhǔn)，比如按面積分?jǐn)?，也得用?？蛻粜畔?、人員信息，這些也有用，但不是最基礎(chǔ)的。成本分析報(bào)告，那是核算完了之后做的，不是用來(lái)核算的。所以，選CD。26.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本優(yōu)化時(shí)，可以采取的措施有（）。A.提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.優(yōu)化人員配置C.降低材料采購(gòu)成本D.減少公共區(qū)域維護(hù)E.提高服務(wù)效率解析：成本優(yōu)化，那得想辦法降成本。優(yōu)化人員配置，提高效率，就能降成本。降低材料采購(gòu)成本，那得找更便宜的供應(yīng)商。減少公共區(qū)域維護(hù)，也能降成本。提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，那得看市場(chǎng)接受度，不能隨便提。提高服務(wù)效率，那客戶肯定喜歡，也能間接降成本。所以，選BCDE。27.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，常用的指標(biāo)有（）。A.流動(dòng)比率B.凈資產(chǎn)收益率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.成本收入比E.投資回報(bào)率解析：財(cái)務(wù)報(bào)表分析，那得用指標(biāo)。流動(dòng)比率看短期償債能力，凈資產(chǎn)收益率看盈利能力，資產(chǎn)負(fù)債率看長(zhǎng)期償債能力，成本收入比看成本控制水平，投資回報(bào)率看投資效果。這些都是常用的。所以，選ABCDE。28.在物業(yè)稅改革背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？（）A.提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容C.降低運(yùn)營(yíng)成本D.加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通E.調(diào)整投資策略解析：物業(yè)稅改革，那得全面應(yīng)對(duì)。提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶不一定買賬，但可以考慮。優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，那是應(yīng)該的，但不能瞎優(yōu)化。降低運(yùn)營(yíng)成本，那是必須的。加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通，也很重要。調(diào)整投資策略，那也得考慮。所以，選BCDE。29.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款的壞賬準(zhǔn)備計(jì)提，需要考慮的因素有（）。A.賬齡長(zhǎng)短B.客戶信用等級(jí)C.歷史壞賬率D.當(dāng)期經(jīng)營(yíng)狀況E.客戶支付能力解析：壞賬準(zhǔn)備計(jì)提，那得好好考慮。賬齡長(zhǎng)了，收不回來(lái)的概率就大?？蛻粜庞貌盍?，也容易壞賬。歷史上壞賬率高，說(shuō)明咱們之前的收款管理有問(wèn)題，這次也得多提點(diǎn)準(zhǔn)備。當(dāng)期經(jīng)營(yíng)狀況，比如經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，壞賬率也可能上升?？蛻糁Ц赌芰Γ且驳每紤]。所以，選ABCDE。30.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本控制時(shí)，需要建立的管理體系有（）。A.成本目標(biāo)體系B.成本預(yù)算體系C.成本核算體系D.成本分析體系E.成本決策體系解析：成本控制，那得有個(gè)體系。先得有成本目標(biāo)，知道要控制到什么程度。然后根據(jù)目標(biāo)制定成本預(yù)算，知道錢(qián)花在哪兒。預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，得進(jìn)行成本核算，看看實(shí)際花了多少。然后進(jìn)行分析，看看跟預(yù)算差多少，為什么差。最后根據(jù)分析結(jié)果做出成本決策，調(diào)整措施。所以，選ABCDE。三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列各題描述是否正確，正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”。）31.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，只需要考慮可控成本，不需要考慮不可控成本。（×）解析：成本核算，那得全面考慮，可控成本和不可控成本都得算進(jìn)來(lái)，不然沒(méi)法跟預(yù)算對(duì)比，也分析不了問(wèn)題。所以，這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。32.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款的賬齡分析，主要是為了確定壞賬準(zhǔn)備計(jì)提比例。（√）解析：賬齡分析，那就是為了看欠款能收回來(lái)嗎，賬齡越長(zhǎng)，收不回來(lái)的概率就越大，所以得根據(jù)賬齡來(lái)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。這個(gè)說(shuō)法對(duì)。33.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)，投資回報(bào)率是唯一的考慮因素。（×）解析：投資決策，那得考慮很多因素，投資回報(bào)率很重要，但不是唯一的。還得考慮風(fēng)險(xiǎn)、期限、規(guī)模等等，不能光看回報(bào)率。所以，這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。34.在物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傊?，采用按使用面積分?jǐn)偡〞r(shí)，公共面積的界定不重要。（×）解析：按使用面積分?jǐn)偅堑孟戎烂總€(gè)單元用了多少面積，公共區(qū)域占多少面積。所以，公共面積的界定很關(guān)鍵，得清楚，不然分?jǐn)偩筒还搅?。這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。35.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本控制時(shí)，"事后控制"是最有效的控制方式。（×）解析：成本控制，那最好是"事前控制"，比如制定預(yù)算的時(shí)候就把成本控制住。事后控制，那已經(jīng)是花了錢(qián)，再控制也晚了，效果不好。所以，這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。36.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款的日常管理中，發(fā)送繳費(fèi)通知單是最關(guān)鍵的一環(huán)。（×）解析：應(yīng)收賬款管理，那得管整個(gè)過(guò)程，發(fā)送通知單只是其中一步。最關(guān)鍵的是得知道這些欠款能收回來(lái)嗎，什么時(shí)候能收回來(lái)，那得靠賬齡分析和催收。所以，這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。37.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，流動(dòng)比率是唯一的分析指標(biāo)。（×）解析：財(cái)務(wù)報(bào)表分析，那得用多個(gè)指標(biāo)，流動(dòng)比率只是其中一個(gè)，還得看資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等等。所以，這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。38.在物業(yè)稅改革背景下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)立即提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（×）解析：物業(yè)稅改革，那得慢慢來(lái)，不能馬上提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則客戶跑了就麻煩了。可以先優(yōu)化服務(wù)、降低成本，再考慮提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以，這個(gè)說(shuō)法不對(duì)。39.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本核算時(shí)，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)是費(fèi)用發(fā)生憑證。（√）解析：成本核算，那得有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。費(fèi)用發(fā)生憑證，那可是記錄花了多少錢(qián)、花在哪兒的最直接證據(jù)，沒(méi)有它，成本核算就是無(wú)源之水。這個(gè)說(shuō)法對(duì)。40.物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本優(yōu)化時(shí)，提高服務(wù)效率是最容易被客戶接受的措施。（√）解析：成本優(yōu)化，那得考慮客戶能不能接受。提高服務(wù)效率，比如報(bào)修更快了，保潔更干凈了，這都能接受。其他措施，比如提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、減少綠化，客戶可能就不樂(lè)意了。所以，這個(gè)說(shuō)法對(duì)。四、簡(jiǎn)答題（本大題共5小題，每小題4分，共20分。請(qǐng)簡(jiǎn)要回答下列問(wèn)題。）41.簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本控制的基本步驟。（）解析：成本控制，那得一步步來(lái)。首先，得設(shè)定成本目標(biāo)，知道要控制到什么程度。然后，根據(jù)目標(biāo)制定成本預(yù)算，知道錢(qián)花在哪兒。預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，得進(jìn)行成本核算，看看實(shí)際花了多少。然后進(jìn)行分析，看看跟預(yù)算差多少，為什么差。最后根據(jù)分析結(jié)果做出成本決策，調(diào)整措施。就這樣，循環(huán)往復(fù)。42.簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收賬款日常管理的主要措施。（）解析：應(yīng)收賬款管理，那得多管齊下。首先，得發(fā)送繳費(fèi)通知單，提醒客戶該交錢(qián)了。然后，定期進(jìn)行賬齡分析，了解欠款情況。接著，建立催收機(jī)制，有章可循。還可以設(shè)置專門(mén)的催收人員，加大催收力度。最后，提供多種繳費(fèi)方式，方便客戶交費(fèi)。就這樣，一步步把欠款收回來(lái)。43.簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)，需要考慮的主要因素。（）解析：投資決策，那得考慮很多因素。首先，得看投資回報(bào)率，畢竟，咱們投資是為了賺錢(qián)。然后，得考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，不能光看回報(bào)率，還得看風(fēng)險(xiǎn)能不能承受。投資期限、投資規(guī)模，這些也得考慮。還得看市場(chǎng)環(huán)境、政策支持，這些外部因素。內(nèi)部因素，比如咱們自己的資金實(shí)力、管理能力，也得考慮。綜合起來(lái)，才能做出好決策。44.簡(jiǎn)述物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)傊?，采用按面積分?jǐn)偡〞r(shí)需要注意的問(wèn)題。（）解析：按面積分?jǐn)?，那得注意幾個(gè)問(wèn)題。首先，物業(yè)管理面積、公共面積、單元面積，這些得測(cè)量準(zhǔn)確，不然分?jǐn)偩筒还?。其次，得選個(gè)合適的分?jǐn)偡椒?，比如按建筑面積分?jǐn)?，還是按使用面積分?jǐn)?，得看情況。最后，分?jǐn)偨Y(jié)果要合理，得讓客戶接受，不然客戶不樂(lè)意，分?jǐn)偩桶踪M(fèi)了。45.簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行成本優(yōu)化時(shí)，可以采取的主要措施。（）解析：成本優(yōu)化，那得想辦法降成本。首先，可以優(yōu)化人員配置，提高效率，減少不必要的人員。其次，可以降低材料采購(gòu)成本，比如找更便宜的供應(yīng)商，或者批量采購(gòu)。還可以減少公共區(qū)域維護(hù)，比如減少綠化次數(shù)，或者換更便宜的清潔劑。最后，提高服務(wù)效率，比如報(bào)修更快了，保潔更干凈了，也能間接降成本。五、論述題（本大題共2小題，每小題10分，共20分。請(qǐng)結(jié)合實(shí)際情況，詳細(xì)論述下列問(wèn)題。）46.結(jié)合實(shí)際，論述物業(yè)管理企業(yè)如何進(jìn)行成本控制。（）解析：成本控制，那可是一門(mén)學(xué)問(wèn)。首先，得建立成本控制體系，包括成本目標(biāo)體系、成本預(yù)算體系、成本核算體系、成本分析體系和成本決策體系。然后，得在實(shí)際操作中，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。比如，采購(gòu)材料時(shí)，得比較價(jià)格，選擇性價(jià)比高的；維護(hù)設(shè)備時(shí)，得定期保養(yǎng)，減少故障發(fā)生。同時(shí)，還得加強(qiáng)人員管理，提高效率，減少浪費(fèi)。最后，還得定期進(jìn)行成本分析，找出成本超支的原因，采取措施改進(jìn)。就這樣，一步步把成本控制住。47.結(jié)合實(shí)際，論述物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)稅改革背景下，應(yīng)如何應(yīng)對(duì)。（）解析：物業(yè)稅改革，那可是一個(gè)大趨勢(shì)，咱們得趕緊應(yīng)對(duì)。首先，得加強(qiáng)成本控制，降低運(yùn)營(yíng)成本，這樣才能應(yīng)對(duì)稅負(fù)增加。其次，得優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，還得加強(qiáng)與客戶溝通，了解客戶需求，提供更滿意的服務(wù)。還得調(diào)整投資策略，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。最后，還得加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通，了解政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整策略。就這樣，多管齊下，才能應(yīng)對(duì)物業(yè)稅改革帶來(lái)的挑戰(zhàn)。本次試卷答案如下一、單項(xiàng)選擇題答案及解析1.C解析：編制預(yù)算，得先心里有譜，知道目標(biāo)是什么，方向往哪兒走。比如，是想提升服務(wù)質(zhì)量，還是增加收入，或者是控制成本？只有目標(biāo)明確了，后面的編制才能有的放矢，不能瞎編。2.A解析：計(jì)算結(jié)余，得先知道總共要花多少錢(qián)。維修需求30萬(wàn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用10萬(wàn)，總共要花40萬(wàn)。然后，看賬戶余額有50萬(wàn)，50萬(wàn)減去40萬(wàn)，就剩下10萬(wàn)，這就是結(jié)余。3.B解析：可控成本，那得是咱們自己能控制住的。比如客戶服務(wù)人員的工資，咱們可以調(diào)整人員編制，或者控制加班，這就是可控的。房屋折舊、土地使用權(quán)費(fèi)用，這些都是跟咱們經(jīng)營(yíng)沒(méi)太大關(guān)系的固定成本，很難控制。公共設(shè)施設(shè)備租賃費(fèi)用，雖然也能調(diào)整，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，工資更可控。4.B解析：應(yīng)收賬款管理，那可是錢(qián)?。∽铌P(guān)鍵的是得知道這些欠款能收回來(lái)嗎，什么時(shí)候能收回來(lái)。所以，定期做賬齡分析，看看哪些快到期了，哪些已經(jīng)逾期很久了，這是最關(guān)鍵的。發(fā)送通知單、建立催收機(jī)制、設(shè)置催收人員，這些都很重要，但都得建立在賬齡分析的基礎(chǔ)上，不然就是瞎忙活。5.C解析：邊際貢獻(xiàn)，就是收入減去可變成本，反映的是每增加一個(gè)單位的收入能帶來(lái)多少利潤(rùn)。收入有100萬(wàn)，可變成本是40萬(wàn)，那邊際貢獻(xiàn)就是100萬(wàn)減去40萬(wàn)，等于60萬(wàn)。固定成本不管的，那是不管賺不賺錢(qián)都得花的。6.A解析：按面積分?jǐn)?，那得先知道每個(gè)單元占多少面積。所以，單元面積的測(cè)量是最關(guān)鍵的，得精確，不然分?jǐn)偩筒还搅?。公共面積的界定也很重要，但單元面積測(cè)量更直接。7.B解析：成本核算，那得有個(gè)常用的方法。完全成本法最常用，就是把所有跟項(xiàng)目有關(guān)的成本都算進(jìn)來(lái)，包括固定成本和可變成本。變動(dòng)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、目標(biāo)成本法，這些都有用，但不是最常用的。8.D解析：成本優(yōu)化，那得找最直接有效的措施。提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，那得看市場(chǎng)接受度，不能隨便提，否則客戶跑了就麻煩了。優(yōu)化人員配置，那得慢慢來(lái)，不是一蹴而就的。材料采購(gòu)成本能降，但也不能為了降成本把質(zhì)量搞壞了。減少公共區(qū)域維護(hù)，比如減少綠化次數(shù)，或者換更便宜的清潔劑，這些立竿見(jiàn)影。所以，選D。9.A解析：投資決策，那可是大事兒！得考慮很多因素，但最重要的，我覺(jué)得還是投資回報(bào)率。畢竟，咱們投資是為了賺錢(qián)，回報(bào)率高，說(shuō)明這錢(qián)投得值。投資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然重要，但不能因?yàn)楹ε嘛L(fēng)險(xiǎn)就不投了。期限、規(guī)模也很重要，但都得圍繞回報(bào)率來(lái)考慮。10.C解析：物業(yè)稅改革，那可是個(gè)大趨勢(shì)，咱們得趕緊應(yīng)對(duì)。提高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶不一定買賬。優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，那是應(yīng)該的，但不能指望這來(lái)抵消稅負(fù)。降低運(yùn)營(yíng)成本，那是必須的，稅負(fù)來(lái)了，成本降下來(lái)，利潤(rùn)就能保住。加強(qiáng)與政府部門(mén)溝通，也很重要，但主要還是得靠自己降成本。11.D解析：壞賬準(zhǔn)備計(jì)提，那得好好計(jì)提。賬齡長(zhǎng)了，收不回來(lái)的概率就大；客戶信用差了，也容易壞賬；歷史上壞賬率高，說(shuō)明咱們之前的收款管理有問(wèn)題，這次也得多提點(diǎn)準(zhǔn)備。這三個(gè)都得考慮。所以，選D。12.A解析：包干制，那意思是合同期內(nèi)不管干得怎么樣，固定收入就是120萬(wàn)。現(xiàn)在實(shí)際收入有150萬(wàn)，那超出的30萬(wàn)就是利潤(rùn)增加。所以，選A。13.A解析：成本分析，得用點(diǎn)工具。比率分析，比如成本收入比，這很常用。趨勢(shì)分析、因素分析、平衡分析，這些也有用，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，比率分析最常用。14.A解析：成本控制，得"預(yù)防為主"。啥意思呢？就是平時(shí)多注意，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題趕緊解決，別等成了大問(wèn)題再修，那樣成本就高多了。加強(qiáng)日常巡查，就能早點(diǎn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。提高維修效率、建立成本控制體系、實(shí)施獎(jiǎng)懲機(jī)制，這些也很重要，但核心還是日常巡查。15.D解析：財(cái)務(wù)報(bào)表分析，那得用指標(biāo)。流動(dòng)比率看短期償債能力，凈資產(chǎn)收益率看盈利能力，資產(chǎn)負(fù)債率看長(zhǎng)期償債能力，成本收入比看成本控制水平，投資回報(bào)率看投資效果。這些都是常用的。所以，選D。16.A解析：按使用面積分?jǐn)?，那得先知道每個(gè)單元用了多少面積。所以，使用面積的準(zhǔn)確性是最關(guān)鍵的，得精確，不然分?jǐn)偩筒还搅?。公共面積的界定也很重要，但使用面積測(cè)量更直接。17.C解析：成本核算，得有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。費(fèi)用發(fā)生憑證，那可是記錄花了多少錢(qián)、花在哪兒的最直接證據(jù)，沒(méi)有它，成本核算就是無(wú)源之水。18.D解析：成本優(yōu)化，那得考慮客戶能不能接受。提高管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，客戶肯定不樂(lè)意。減少綠化次數(shù)，那小區(qū)環(huán)境就差了，客戶也不樂(lè)意。優(yōu)化人員配置，客戶可能感覺(jué)服務(wù)質(zhì)量下降了。提高服務(wù)效率，那客戶肯定喜歡，比如報(bào)修更快了，保潔更干凈了，這都能接受。所以，選D。19.BCD解析：投資決策，得考慮內(nèi)外因素。市場(chǎng)利率、政府政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這些是外部因素，咱們控制不了。投資風(fēng)險(xiǎn)、投資期限、投資規(guī)模，這些是內(nèi)部因素，咱們可以根據(jù)自己的情況來(lái)決定。所以，選BCD。20.BCD解析：服務(wù)策略調(diào)整，那得看客戶需要什么，不能瞎優(yōu)化。降低服務(wù)成本，那是必須的，稅負(fù)來(lái)了，成本降下來(lái)，利潤(rùn)就能保住。加強(qiáng)與客戶溝通，了解客戶需求，才能更好地服務(wù)。提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那是應(yīng)該的，但不能無(wú)條件提高，得考慮成本。優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，也很重要，但不能瞎優(yōu)化。所以，選BCD。二、多項(xiàng)選擇題答案及解析21.ABCDE解析：成本控制，那得一步步來(lái)。先得有成本目標(biāo)，知道要控制到什么程度。然后根據(jù)目標(biāo)制定成本預(yù)算，知道錢(qián)花在哪兒。預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，得進(jìn)行成本核算，看看實(shí)際花了多少。然后進(jìn)行分析，看看跟預(yù)算差多少，為什么差。最后根據(jù)分析結(jié)果做出成本決策，調(diào)整措施。所以，選ABCDE。22.ABCDE解析：應(yīng)收賬款管理，那得多管齊下。首先，得發(fā)送繳費(fèi)通知單，提醒客戶該交錢(qián)了。然后，定期進(jìn)行賬齡分析，了解欠款情況。接著，建立催收機(jī)制，有章可循。還可以設(shè)置專門(mén)的催收人員，加大催收力度。最后，提供多種繳費(fèi)方式，方便客戶交費(fèi)。就這樣，一步步把欠款收回來(lái)。所以，選ABCDE。23.ABC解析：投資決策，得考慮內(nèi)外因素。市場(chǎng)利率、政府政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，這些是外部因素，咱們控制不了。投資風(fēng)險(xiǎn)、投資期限、投資規(guī)模，這些是內(nèi)部因素，咱們可以根據(jù)自己的情況來(lái)決定。所以，選ABC。24.ABCDE解析：按面積分?jǐn)?，那得考慮這幾個(gè)因素。物業(yè)管理面積、公共面積、單元面積，這些是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。分?jǐn)偡椒?，得選個(gè)合適的。分?jǐn)偨Y(jié)果合理性，那得看客戶能不能接受。所以，選ABCDE。25.CD解析：成本核算，那得用數(shù)據(jù)。費(fèi)用發(fā)生憑證，那是最基礎(chǔ)的。成本分配標(biāo)準(zhǔn)，比如按面積分?jǐn)偅驳糜??？蛻粜畔?、人員信息，這些也有用，但不是最基礎(chǔ)的。成本分析報(bào)告，那是核算完了之后做的，不是用來(lái)核算的。所以，選CD。26.BCDE解析：成本優(yōu)化，那得想辦法降成本。優(yōu)化人員配置，提高