市場(chǎng)定位懷化通道廊橋商業(yè)整體定位及招商方案目錄城市認(rèn)知與商業(yè)格局

市場(chǎng)調(diào)查與分析項(xiàng)目認(rèn)知與SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系與項(xiàng)目定位城市認(rèn)知與商業(yè)格局

雙江區(qū)通道縣項(xiàng)目城市認(rèn)知通道侗族自治縣位于湖南西南部，懷化市南端，東鄰邵陽(yáng)的綏寧城步，西連貴州黎平縣，北靠靖州，南接廣西的龍勝三江，處湘、黔、桂三省六縣交界之地，是湖南省南下兩廣的咽喉要道?？h人民政府駐雙江鎮(zhèn)?，F(xiàn)轄8鎮(zhèn)13鄉(xiāng)21.69萬(wàn)人，其中侗族占73%，是湖南最早成立的以侗族為主體，侗、漢、苗、瑤等多民族和睦共處的自治縣，也是革命老區(qū)縣、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣、國(guó)家武陵山片區(qū)區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)試點(diǎn)縣、全國(guó)綠化模范縣、全國(guó)生態(tài)示范區(qū)、中國(guó)民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)、全國(guó)最佳休閑旅游縣、中國(guó)大學(xué)生最喜歡的旅游目的地、全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游示范縣、中國(guó)最具潛力的十大縣域旅游縣。通道縣是湖南省南下兩廣的咽喉要道，也是湖南最早成立的多民族自治縣，也是革命老區(qū)縣，中國(guó)最具潛力的十大縣域旅游縣基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，通道縣交通便利，境內(nèi)鐵路、公路四通八達(dá)。焦柳鐵路縱貫?zāi)媳?個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，設(shè)有縣溪、牙屯堡等幾個(gè)火車(chē)站，通車(chē)?yán)锍?4.3公里，其中牙屯堡站是廣局和柳局的交匯處；公路通車(chē)?yán)锍桃堰_(dá)1000公里，209國(guó)道、1805省道從東向西穿縣而過(guò)，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和90的村都通了公路。郵政電信和廣播電視事業(yè)發(fā)達(dá)。開(kāi)通了萬(wàn)門(mén)程控電話、移動(dòng)電話業(yè)務(wù)，可直通世界各地；已開(kāi)通了32套加密電視節(jié)目。通道縣境內(nèi)鐵路，公路交通較發(fā)達(dá)，但距離城市（懷化）等較遠(yuǎn)，心里距離大于交通距離。項(xiàng)目城市交通S209包茂高速經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整漸趨完善，正逐步形成竹木、畜牧、土特山貨果菜、中草藥材四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。工業(yè)從無(wú)到有。自成體系，以木材系列加工、水電、建材系列、食品系列、農(nóng)機(jī)制造為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)全面發(fā)展。并已形成了沿“路”（枝柳鐵路、209國(guó)道和1805省道）經(jīng)濟(jì)帶。通道縣經(jīng)濟(jì)主要以農(nóng)木業(yè)及其衍生出來(lái)的加工業(yè)為基礎(chǔ)，同時(shí)旅游也逐步發(fā)展。項(xiàng)目城市經(jīng)濟(jì)芋頭古侗寨萬(wàn)佛山風(fēng)景名勝獨(dú)巖民俗風(fēng)情園龍底河漂流自然資源優(yōu)越，名俗風(fēng)情濃郁促使通道具備強(qiáng)大的旅游潛力，政府也將旅游業(yè)發(fā)展變?yōu)槌鞘蟹较颍幸獯蛟斓诙€(gè)“鳳凰古城”河西區(qū)域城市商業(yè)區(qū)河?xùn)|區(qū)域本項(xiàng)目沿河商務(wù)休閑區(qū)城市發(fā)展方向：“一河兩岸、東文西商、城市向東”城市發(fā)展思路，老城區(qū)（河西區(qū)域）趨于飽和，新城區(qū)（河?xùn)|區(qū)）初具規(guī)模，城市發(fā)展向東，但主要商業(yè)集中在河西區(qū)域。城市“一河，兩帶”的布局，項(xiàng)目連接城市兩大片區(qū)，是新老城區(qū)結(jié)合點(diǎn)，也是新老城區(qū)交通唯一連接點(diǎn)。項(xiàng)目城市商業(yè)一河兩帶------長(zhǎng)征路商業(yè)帶(河西商業(yè)帶)，租金也比較可觀，但商業(yè)形式停留在沿街鋪面，商業(yè)業(yè)態(tài)也較為凌亂，許多品牌商家發(fā)展受到很大限制。長(zhǎng)征路作為通道縣目前的商業(yè)絕對(duì)中心，品牌服飾數(shù)量較多，租金也比較可觀，但商業(yè)形式停留在沿街鋪面，商業(yè)業(yè)態(tài)也較為凌亂，受縣政府周年慶“風(fēng)貌改造”活動(dòng)的影響，整體視覺(jué)效果較差，通道縣的商業(yè)格局亟待升級(jí)，通道廊橋項(xiàng)目建成后，將以全新的商業(yè)形態(tài)領(lǐng)跑全通道。一河兩帶——城東建材市場(chǎng)商業(yè)帶(城東商業(yè)帶）雖然是城市新城區(qū)但規(guī)劃較為落后，功能較為低端，相對(duì)河西在品牌與種類(lèi)上明顯不足。城東建材市場(chǎng)作為新城區(qū)的主力商圈，以佳惠超市為龍頭，匯集五金建材、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家紡布藝，餐飲配套，中低端服飾等業(yè)態(tài)，規(guī)劃較為落后，功能較為低端，難以滿足通道人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要。項(xiàng)目宏觀認(rèn)知總結(jié)基于對(duì)城市及城市商業(yè)布局的初步分析，我們從宏觀層面得出以下結(jié)論：從區(qū)域來(lái)看，區(qū)域人口不足，有一定旅游人口，但仍需挖掘，區(qū)域經(jīng)濟(jì)較落后，但區(qū)域商業(yè)較飽和，有明顯升級(jí)的意向（由街鋪升級(jí)為集中型商業(yè)）1從全縣來(lái)看，城市消費(fèi)主要以配套型商業(yè)為主，消費(fèi)人群較固定。2從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目地段資源唯一，連接兩大城區(qū)，發(fā)展前景良好。3市場(chǎng)調(diào)查及分析市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析商鋪性質(zhì)：本次共發(fā)放問(wèn)卷100份，回收98份96%的在營(yíng)商戶為租賃門(mén)面，商鋪銷(xiāo)售市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析商鋪面積：大部分在營(yíng)的商戶面積為40-60平米，本項(xiàng)目的鋪面大小適合市場(chǎng)需求經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析商鋪?zhàn)饨鹚剑撼^(guò)50%的商戶租金水平為30-80元/㎡/月，租金較高的路段為長(zhǎng)征中路，建議本項(xiàng)目在初始階段以低價(jià)入市，吸引商戶經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析商戶經(jīng)營(yíng)性質(zhì)：目前商戶多數(shù)為自營(yíng)性質(zhì)，品牌加盟店數(shù)量比較少。經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析顧客主要來(lái)源超過(guò)60%的經(jīng)營(yíng)戶的顧客來(lái)源為往來(lái)人群，說(shuō)明定向消費(fèi)的場(chǎng)所較少，為項(xiàng)目打造“特色消費(fèi)”提供了機(jī)會(huì)。經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析顧客平均消費(fèi)金額：顧客平均消費(fèi)金額維持在50以下，一方面反映了通道縣購(gòu)買(mǎi)力水平較低，另一方面說(shuō)明了目前的商業(yè)水平處于較低下的階段。經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析目前營(yíng)業(yè)狀況：將近90%的商認(rèn)為目前的經(jīng)營(yíng)一般，基本符合通道縣的消費(fèi)水平和商業(yè)地位。經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析考慮擴(kuò)張的途徑：多數(shù)客戶選擇其他，說(shuō)明其對(duì)于擴(kuò)張事宜缺乏考慮，無(wú)明確的目標(biāo)性，后期可通過(guò)項(xiàng)目的教化和宣導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析通道縣目前生意最好做的場(chǎng)合：超過(guò)90%的客戶認(rèn)為長(zhǎng)征路和城東路的經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)比較理想，說(shuō)明城東路已經(jīng)初步扭轉(zhuǎn)了部分經(jīng)營(yíng)戶的心理，有望取代或打破長(zhǎng)征路傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析理想中的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所：大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶仍然對(duì)沿街門(mén)店情有獨(dú)鐘，本項(xiàng)目缺乏臨街面的問(wèn)題將會(huì)給項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商工作帶來(lái)一定的難度經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析目前通道所缺乏的購(gòu)物形式：大部分經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為通道縣缺少綜合購(gòu)物商場(chǎng)和步行街，通道廊橋的項(xiàng)目定位將填補(bǔ)這方面的空白。經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析是否考慮入住通道廊橋項(xiàng)目：大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶表示自己需要慎重考慮，歸因于大家對(duì)新生項(xiàng)目的敬畏心理，租金價(jià)格和招商政策的不確定性以及經(jīng)營(yíng)前景的好壞是他們遲疑的主要原因。經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析理想商鋪面積：理想中的商鋪面積為30-100平米，本項(xiàng)目的物業(yè)結(jié)構(gòu)比較符合經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析可接受的租金水平：大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶可接受月租金在3000以下，這建立在經(jīng)營(yíng)面積為30-60的基礎(chǔ)之上，說(shuō)明一樓可接受的租金水準(zhǔn)大致在50-100元/㎡/月經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析廊橋項(xiàng)目一層鋪面售價(jià)范圍：多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為一層鋪面的售價(jià)范圍應(yīng)該停留在1-1.5萬(wàn)元/平米，一定程度上反映了經(jīng)營(yíng)戶和投資者對(duì)于新生項(xiàng)目的敬畏心理經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查總結(jié)■通道縣的消費(fèi)習(xí)慣已基本定型，商業(yè)結(jié)構(gòu)比較落后，商業(yè)體量偏大；■通道的百貨商場(chǎng)、大型超市及高端餐飲皆為零，大部分經(jīng)營(yíng)者表達(dá)了對(duì)綜合購(gòu)物商場(chǎng)的向往，降低其對(duì)沿街商鋪的熱衷度是項(xiàng)目面臨的重大難題■大部分經(jīng)營(yíng)戶比較認(rèn)可本項(xiàng)目位置，認(rèn)為項(xiàng)目緊靠新汽車(chē)站和縣幼兒園，承接新舊城區(qū)，有較大的發(fā)展?jié)摿?；■通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的調(diào)查了解，目前通道縣的商業(yè)格局受城市規(guī)模、交通條件等因素的制約，目前其城市商業(yè)格局并不完整，存在一定業(yè)態(tài)的缺失；目前城市商業(yè)體量稍稍偏大，經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)狀況波動(dòng)較?。唤?jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目存在較強(qiáng)的敬畏心理，與銷(xiāo)售價(jià)格的釋放有一定的關(guān)系，大部分經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位有較高的認(rèn)可度，但是對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的認(rèn)識(shí)很模糊。市場(chǎng)定位消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析本次共發(fā)放問(wèn)卷100份，回收100份常去的商業(yè)場(chǎng)所：過(guò)半的消費(fèi)者常去的商業(yè)場(chǎng)所為長(zhǎng)征路，與通道縣目前的商業(yè)格局相符消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析常去的超市：福樂(lè)多超市和佳惠超市作為通道縣最大的兩個(gè)超市，幾乎涵蓋了通道縣所有的日常消費(fèi)需求消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析選擇消費(fèi)地點(diǎn)的原因：距離和商品種類(lèi)成為人們選擇消費(fèi)地點(diǎn)的主要原因，價(jià)格因素也受到了大部分消費(fèi)者的重視。消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析每月餐飲、日用品、休閑娛樂(lè)、衣服鞋帽的消費(fèi)頻率：通道人民外出餐飲、休閑、娛樂(lè)的頻率較低，一方面與相應(yīng)業(yè)態(tài)的缺乏有一定關(guān)系，物價(jià)因素和收入水平是人們望而卻步的主要原因消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析每次餐飲、日用品、休閑娛樂(lè)、衣服鞋帽的消費(fèi)金額：?jiǎn)未蜗M(fèi)金額偏低，客觀反映了通道縣的人均收入水平和物價(jià)水平消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析希望通道廊橋項(xiàng)目引進(jìn)的購(gòu)物業(yè)態(tài)：選擇大型生活超市和百貨商店的消費(fèi)者居多，一方面反映了消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目缺乏了解，另一方面反映了消費(fèi)者對(duì)一站式購(gòu)物場(chǎng)所的需求消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析希望通道廊橋項(xiàng)目引進(jìn)的餐飲業(yè)態(tài)：通道廊橋依托雙江美景和古典式侗族風(fēng)格的建筑設(shè)計(jì)，滿足打造特色食街的條件。消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查分析希望通道廊橋項(xiàng)目引進(jìn)的娛樂(lè)業(yè)態(tài)：選擇兒童游樂(lè)中心和KTV的占了多數(shù)，項(xiàng)目所在地靠近縣幼兒園，以?xún)和M(fèi)帶動(dòng)家長(zhǎng)消費(fèi)是本項(xiàng)目的重要課題。消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查總結(jié)■通道縣的消費(fèi)習(xí)慣已基本定型，本土意識(shí)較強(qiáng)，多數(shù)消費(fèi)者選擇在本地購(gòu)物；■通道消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物消費(fèi)的要求停留在價(jià)格因素和距離因素上，對(duì)綜合性消費(fèi)市場(chǎng)缺乏認(rèn)知；■新城區(qū)的發(fā)展時(shí)間較短，商業(yè)配套不夠完善，多數(shù)消費(fèi)者仍停留在老城區(qū)購(gòu)物；■對(duì)于一體化購(gòu)物場(chǎng)所有較強(qiáng)的訴求，渴望便利性和舒適度。■通道縣本地因?yàn)槠放迫笔?，無(wú)法滿足中高端消費(fèi)，導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者外流；■通過(guò)對(duì)消費(fèi)者群體的調(diào)查了解，目前通道縣人民的消費(fèi)能力偏低，中高端消費(fèi)市場(chǎng)較?。幌M(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目了解程度不足，但對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位有較高的認(rèn)可度，并對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)比較看好。項(xiàng)目認(rèn)知與SWOT分析

項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總建筑面積約7500㎡，規(guī)劃四層，總體量不大；項(xiàng)目為區(qū)域河西與河?xùn)|車(chē)行唯一連接交通點(diǎn)，地段不可復(fù)制。項(xiàng)目建筑形態(tài)為中式廊橋，建筑立面獨(dú)特，標(biāo)志性鮮明。項(xiàng)目自身認(rèn)知產(chǎn)品形象獨(dú)特，在外立面與筑風(fēng)格上鮮明獨(dú)立，具備成為城市地標(biāo)性建筑潛質(zhì)。依托主橋城東橋建立，是城市交通的扼口，地標(biāo)性明顯。坐落于雙江，自然資源獨(dú)特，風(fēng)景資源優(yōu)越。凸顯建筑的文化內(nèi)涵，以中式文化為主題，打造適合建筑形態(tài)的商業(yè)，是廊橋商業(yè)成功的必經(jīng)之路。項(xiàng)目面積段與經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查對(duì)比商鋪面積：大部分在營(yíng)的商戶面積為40-60平米，理想店鋪面積在30-100平米，本項(xiàng)目面積在40-70平米，鋪面大小適合市場(chǎng)需求理想商鋪面積：周邊區(qū)域分析本案時(shí)代·御水灣沿江休閑餐飲街汽車(chē)東站、市政廣場(chǎng)、錦繡新城、嘉鑫苑縣幼兒園■本項(xiàng)目周邊集合了通道縣城內(nèi)優(yōu)質(zhì)的景觀資源，有利于項(xiàng)目自身品位提升。■項(xiàng)目所在位置是連接新舊城區(qū)的交通咽喉，地理位置重要，且周邊配套較為豐富，具備打造成通道商業(yè)地標(biāo)的潛質(zhì)■項(xiàng)目周邊存在部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手通道東站通道西站人民銀行縣幼兒園第一人民醫(yī)院好寶貝母嬰大拇指全家福餐館侗鄉(xiāng)人家湘水人家筷樂(lè)老家望江樓綠陽(yáng)春食府城東不二樓世紀(jì)休閑城天和賓館景鑫賓館天華賓館東鑫大酒店米羅咖啡怡鄉(xiāng)茶樓97#休閑吧綠點(diǎn)茶坊鴛鴦火鍋農(nóng)業(yè)銀行郵政銀行天下皇時(shí)尚沙龍七匹狼圣得西七波輝安踏楚湘食府大地飛歌今朝幼兒園本項(xiàng)目項(xiàng)目東面主要以賓館、銷(xiāo)售中心為主，西面為長(zhǎng)征路商業(yè)街，南面沿河以休閑、餐飲為主，項(xiàng)目處三大區(qū)域交集點(diǎn)，發(fā)展可選擇性大。周邊商業(yè)分析項(xiàng)目SWOT分析S1、地理位置優(yōu)越，是連接新舊城區(qū)的交通咽喉2、三大商業(yè)群連接點(diǎn)，商業(yè)發(fā)展可選擇性大3、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念和實(shí)力領(lǐng)先通道4，項(xiàng)目自身的規(guī)劃和設(shè)計(jì)比較超前5，毗鄰縣幼兒園，可以以?xún)和M(fèi)拉動(dòng)成人消費(fèi)6、項(xiàng)目產(chǎn)品面積符合市場(chǎng)需求W1、項(xiàng)目一樓鋪面缺乏臨街展示面，在通道縣這種商業(yè)格局落后的地方，認(rèn)可度較低；2、項(xiàng)目總建筑面積較小，招商業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)面積受限；3、通道縣人均收入水平較低，且人口基數(shù)較少，項(xiàng)目檔次面臨考驗(yàn)O1、作為通道縣第一個(gè)融入了侗族文化的商業(yè)項(xiàng)目，可以新穎致勝；2、通道縣城重點(diǎn)向東城新區(qū)發(fā)展；可以為項(xiàng)目帶來(lái)一定的政策支持和消費(fèi)人群；3、T1、周邊項(xiàng)目已基本成型，時(shí)代·御水灣、嘉鑫苑、錦繡新城均規(guī)劃有商業(yè)街，對(duì)本項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者造成一定的分流2、通道縣人民消費(fèi)習(xí)慣已基本成型，消費(fèi)刺激和消費(fèi)轉(zhuǎn)型存在較大的難度；項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系與項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位及招商思考結(jié)合城市、問(wèn)卷調(diào)查及項(xiàng)目自身三大點(diǎn)，本項(xiàng)目及需解決三大問(wèn)題：項(xiàng)目獨(dú)特建筑風(fēng)格與區(qū)域配套型消費(fèi)的矛盾1消費(fèi)人群固定，消費(fèi)習(xí)慣固定及項(xiàng)目對(duì)人群的訴求。2項(xiàng)目高價(jià)的訴求與項(xiàng)目周邊實(shí)際就價(jià)格的差距。3項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系思路■

項(xiàng)目獨(dú)特建筑風(fēng)格與區(qū)域配套型消費(fèi)的矛盾■

消費(fèi)人群固定，消費(fèi)習(xí)慣固定及項(xiàng)目對(duì)人群的訴求?！?/p>

項(xiàng)目高價(jià)的訴求與項(xiàng)目周邊實(shí)際就價(jià)格的差距。建筑立面與建筑細(xì)節(jié)完美結(jié)合凸顯侗族文化一站式消費(fèi)理念的營(yíng)造干凈，整潔營(yíng)造不一樣的購(gòu)物體驗(yàn)內(nèi)部配套，內(nèi)部業(yè)態(tài)合理搭配留住人流通過(guò)價(jià)值體系的建立于灌輸實(shí)現(xiàn)價(jià)格凸顯買(mǎi)點(diǎn)教化客戶市場(chǎng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目主題商業(yè)定位思考確定商業(yè)定位三大方式：補(bǔ)差業(yè)態(tài)——通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)者意愿結(jié)合尋找市場(chǎng)有消費(fèi)力，卻在區(qū)域內(nèi)未形成的業(yè)態(tài)。區(qū)域人口較少，定位新商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，本項(xiàng)目首要條件是穩(wěn)，不建議采用本定位思路。

嫁接業(yè)態(tài)——通過(guò)對(duì)周邊行政，學(xué)校，醫(yī)院等單位的消費(fèi)群分析，嫁接該部分資源，定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)項(xiàng)目周邊幼兒園資源，政府資源較多，本思路可行性極大。升級(jí)業(yè)態(tài)——城市因商業(yè)飽和，周邊形象，道路無(wú)法滿足商業(yè)發(fā)展，商家有升級(jí)品牌意愿，項(xiàng)目迎合該經(jīng)營(yíng)者的心理打造商業(yè)業(yè)態(tài)。老城區(qū)商業(yè)飽和，品牌商家因老城區(qū)交通情況，建筑形象等問(wèn)題，有升級(jí)意向通道縣幼兒園創(chuàng)建于1957年，是一所市級(jí)示范性幼兒園，也是我縣唯一的一所公辦幼兒園及幼兒教師培訓(xùn)基地?？h幼兒園建地面積553.6平方米，建筑面積5530平方米，共有17個(gè)教學(xué)班，600多名幼兒，60多名教職工。17個(gè)教學(xué)班，600多幼兒是本項(xiàng)目可嫁接的最大資源?？杉藿淤Y源分析人流、車(chē)流測(cè)試（內(nèi)環(huán)路與城東路交叉口）日期6.186.196.206.2112：00-12:3017:00-17:3012：00-12:3017:00-17:3012：00-12:3017:00-17:3012：00-12:3017:00-17:30數(shù)據(jù)組123456123456123456123456西往東人數(shù)775173867910881991119612110379928310112112375798195124122東往西人數(shù)928089537564729794791091128794819794104698991169124106車(chē)輛數(shù)413942605756394550434946415540474945443942594647我們于項(xiàng)目西面，也是幼兒園東側(cè)測(cè)試人流，每日5點(diǎn)左右，周邊人流大量增加，據(jù)調(diào)查人員反映，60%人流來(lái)自接送幼兒?？杉藿淤Y源分析通道東站通道西站人民銀行縣幼兒園第一人民醫(yī)院好寶貝母嬰大拇指全家福餐館侗鄉(xiāng)人家湘水人家筷樂(lè)老家望江樓綠陽(yáng)春食府城東不二樓世紀(jì)休閑城天和賓館景鑫賓館天華賓館東鑫大酒店米羅咖啡怡鄉(xiāng)茶樓97#休閑吧綠點(diǎn)茶坊鴛鴦火鍋農(nóng)業(yè)銀行郵政銀行天下皇時(shí)尚沙龍七匹狼圣得西七波輝安踏楚湘食府大地飛歌今朝幼兒園長(zhǎng)征北路大量的品牌商家（如圣得西，七波輝等）有升級(jí)意愿，同時(shí)由于長(zhǎng)征北路商業(yè)基本飽和，與該品牌持平的競(jìng)爭(zhēng)商家尚有未能進(jìn)駐?？缮?jí)資源分析本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

一樓平面圖項(xiàng)目一樓業(yè)態(tài)建議：升級(jí)城市業(yè)態(tài)主要以品牌服裝、皮具箱包、珠寶玉器、化妝品為主。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目二樓業(yè)態(tài)建議：嫁接周邊幼兒園資源發(fā)展以母嬰用品、童裝童鞋、兒童玩具、女性服裝，攝影等業(yè)態(tài)為主。二層平面圖由于二樓無(wú)連廊，導(dǎo)致2層兩側(cè)商業(yè)形成單個(gè)整體，不便于業(yè)態(tài)集中地發(fā)展思路，而二層商業(yè)需要游樂(lè)區(qū)帶動(dòng)，建議利用三層連廊打造游樂(lè)區(qū)，以三層游樂(lè)區(qū)連接二層兩側(cè)商業(yè)，同時(shí)利用非銷(xiāo)售空間，提高產(chǎn)品附加值。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目三樓業(yè)態(tài)建議：三樓連廊承載二層游樂(lè)設(shè)施的作用，因此三樓定位：一半為兒童主題包含兒童培訓(xùn)、服裝用品、攝影、玩具書(shū)籍等。另一半為小吃美食城或茶樓、餐飲、婚紗等三層平面圖兒童游樂(lè)場(chǎng)示意本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議四層平面圖項(xiàng)目四樓業(yè)態(tài)建議：結(jié)合建筑特色打造特色餐飲、KTV、休閑茶藝、足浴按摩、休閑為主的業(yè)態(tài)。市場(chǎng)定位項(xiàng)目形象、客戶定位由于本項(xiàng)目建筑特色明顯，具備濃郁的侗族特色，但市場(chǎng)消費(fèi)人群屬于配套型消費(fèi)，消費(fèi)習(xí)慣以路過(guò)為主，建筑特色與消費(fèi)人群的矛盾在形象定位上需統(tǒng)一。原鄉(xiāng)風(fēng)情，都市生活項(xiàng)目形象定位原鄉(xiāng)風(fēng)情都市生活運(yùn)用于建筑、推廣等方面，以“侗情，侗心——侗族風(fēng)情，侗鄉(xiāng)中心”的理念突出項(xiàng)目文化特色及地段特點(diǎn)。運(yùn)用在消費(fèi)習(xí)慣的塑造，以“一站式便捷”購(gòu)物理念，在購(gòu)物、消費(fèi)形式上全面引領(lǐng)市場(chǎng)。項(xiàng)目形象定位通道城市標(biāo)志原生態(tài)侗族風(fēng)情長(zhǎng)廊通道一站式購(gòu)物中心特立獨(dú)行，打造獨(dú)特的廊橋文化承前啟后，成為享原生態(tài)、侗族風(fēng)情文化生活標(biāo)桿。格局承前啟后，填補(bǔ)懷化頂中式文化空白，前景發(fā)展?jié)摿o(wú)限。形式承舊迎新，獨(dú)特的商業(yè)形式，引領(lǐng)城市消費(fèi)的新方向。商業(yè)價(jià)值梳理風(fēng)情一站式購(gòu)物便捷，干凈，高端的購(gòu)物體驗(yàn)，不一樣的消費(fèi)理念，不一樣的通道廊橋風(fēng)情母嬰5-13歲一站式母嬰購(gòu)物，在2層風(fēng)情母嬰長(zhǎng)廊休閑娛樂(lè)、特色美食舌尖與耳尖的共鳴，享風(fēng)情，吃美食，聽(tīng)江景，在3、4層特色餐飲娛樂(lè)三大主題規(guī)劃體驗(yàn)時(shí)尚魅力

原生態(tài)，侗族風(fēng)情文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目市場(chǎng)定位首層、城區(qū)享受便捷，對(duì)城區(qū)臟亂已厭煩的消費(fèi)人群。二、縣幼兒園路過(guò)的幼兒及家長(zhǎng)三、四層為厭煩了一成不變的通道休閑餐飲形態(tài)的富裕階層人群，以獨(dú)特、新穎、的生活形式，提供原生態(tài)的消費(fèi)感受，創(chuàng)造特例獨(dú)行的生活理念。

面向通道富裕階層項(xiàng)目消費(fèi)群定位急需升級(jí)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者，有強(qiáng)烈的升級(jí)意愿，對(duì)項(xiàng)目關(guān)注已久在通道投資已經(jīng)獲得收益的人士，他們?cè)谂R近片區(qū)購(gòu)買(mǎi)商鋪已經(jīng)開(kāi)始獲得穩(wěn)定回報(bào)，他們對(duì)商鋪投資有豐富經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際的利益和投資潛力會(huì)吸引他們的眼光。1.上述人士的親友，看朋友成功想復(fù)制期成功經(jīng)驗(yàn)的客戶；2.周邊自己租用人家的鋪位，對(duì)經(jīng)營(yíng)收益有信心的城市經(jīng)營(yíng)者，3、城區(qū)品牌商家的競(jìng)爭(zhēng)者，因城市商業(yè)飽和排擠出去的品牌經(jīng)營(yíng)者周邊片區(qū)部分原住居民，有閑置資金，嘗試投資者等；核心客戶重要客戶邊緣客戶統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)→投資客→認(rèn)同項(xiàng)目投資、經(jīng)營(yíng)價(jià)值項(xiàng)目客戶群定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議項(xiàng)目東面臨城東路周邊商業(yè)價(jià)格好高：15000-20000平米價(jià)格不等中段，沿河商業(yè)帶價(jià)格最低，10000-18000元/平米西段，長(zhǎng)征路價(jià)格區(qū)間大，迎賓路口周邊明顯高于兩端價(jià)格在30000-40000之間，兩端價(jià)格在10000-20000直接按項(xiàng)目處于三個(gè)區(qū)域銜接帶，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，價(jià)格應(yīng)在20000-25000之間，但項(xiàng)目形象遠(yuǎn)高于周邊形象，考慮建筑風(fēng)格再內(nèi)，初步定價(jià)為25000-30000之間。河西區(qū)域城市商業(yè)區(qū)河?xùn)|區(qū)域本項(xiàng)目沿河商務(wù)休閑區(qū)經(jīng)營(yíng)者問(wèn)卷調(diào)查分析廊橋項(xiàng)目一層鋪面售價(jià)范圍：多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶認(rèn)為一層鋪面的售價(jià)范圍應(yīng)該停留在1-1.5萬(wàn)元/平米，一定程度上反映了經(jīng)營(yíng)戶和投資者對(duì)于新生項(xiàng)目的敬畏心理項(xiàng)目?jī)r(jià)格與經(jīng)營(yíng)者實(shí)際意向價(jià)格有一定出入，所以項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)25000-30000價(jià)格需要在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)上做一定的支撐。據(jù)了解項(xiàng)目與德克士的合作在洽談階段，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)者10000元的消費(fèi)差距，高端品牌的進(jìn)駐是必不可少的強(qiáng)心劑。如項(xiàng)目7月28日開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目在如此價(jià)格壓力下需保證去化率，德克士的進(jìn)駐必不可少。沒(méi)有主力店的支撐，啟動(dòng)商業(yè)的銷(xiāo)售就如同空中樓閣！同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目整體檔次、后期運(yùn)營(yíng)保障都有明顯提升作用。價(jià)格支撐——德克士的引進(jìn)。保證經(jīng)營(yíng)者三年的返租，利用返租策略實(shí)現(xiàn)價(jià)值的提升，同時(shí)降低項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售門(mén)檻。建議返租金額按，6、7、8比例返租三年。返租銷(xiāo)售同時(shí)有利于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，利用三年返租期培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)者，同時(shí)在招商前期可用返租期打消經(jīng)營(yíng)者裝修期、適應(yīng)期的眾多顧慮，便于招商工作的開(kāi)展。返租策略根據(jù)項(xiàng)目定價(jià)，一層25000元/平米，按15年收益，項(xiàng)目適應(yīng)期按照0.5折價(jià)格進(jìn)行招商。二層為一層的40%，三層為二層的80%，四層為三層的80%，按照比例換算：一樓建議租金：75元/平米/月二樓建議租金：35元/平米/月三樓建議租金：25元/平米/月四樓建議租金：20元/平米/月?lián)?jīng)營(yíng)者市場(chǎng)調(diào)查中信息反應(yīng)，接受價(jià)格在50-100之間，本價(jià)格在經(jīng)營(yíng)者接受范圍之內(nèi)招商中租金并不是重點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)商家的進(jìn)駐能有效帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值提升，項(xiàng)目整體盤(pán)活才是招商的最終目的。因此開(kāi)展招商工作后，項(xiàng)目的重點(diǎn)是與進(jìn)駐品牌的聯(lián)動(dòng)，快速拔高項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值、經(jīng)營(yíng)的雙贏租金價(jià)格優(yōu)質(zhì)商家招商政策：利用贈(zèng)送免租期來(lái)促進(jìn)商家早簽約，大面積，多介紹，開(kāi)品牌，比如基礎(chǔ)裝修免租期三個(gè)月：1、在10月前簽約的再增加3個(gè)月，2、超過(guò)500平米的再增加3個(gè)月，3、介紹一戶成功的增加3個(gè)月，品牌店增加3個(gè)月。帶頭政策：拜訪商會(huì)、行業(yè)領(lǐng)頭人或本地有號(hào)召力商家，以單獨(dú)的團(tuán)體政策或個(gè)人優(yōu)惠引進(jìn)帶頭商家，由本地人口碑宣傳產(chǎn)生入駐信心;招商策略區(qū)域內(nèi)對(duì)區(qū)域內(nèi)已有商業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行拜訪、直郵等形式，開(kāi)展區(qū)域內(nèi)招商工作。部分自營(yíng)者對(duì)其物業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)格局進(jìn)行要求，滿足要求方可自營(yíng)。經(jīng)營(yíng)戶本地化，主要以品牌升級(jí)為主，招商手段多元化，招商思路不固化。區(qū)域外針對(duì)懷化等大中城市及周邊縣城進(jìn)行推廣，以符合業(yè)態(tài)規(guī)劃，滿足經(jīng)營(yíng)需求的業(yè)態(tài)著手，以招商手冊(cè)為工具開(kāi)展招商。項(xiàng)目招商工作思路招商思路由近及遠(yuǎn)的招商策略：優(yōu)先考慮周邊有升級(jí)意愿的商家，如圣得西，七波輝等，能在短期內(nèi)樹(shù)立項(xiàng)目形象，同時(shí)該類(lèi)群體有能承受較高的租金水平。通道東站通道西站人民銀行縣幼兒園第一人民醫(yī)院好寶貝母嬰大拇指全家福餐館侗鄉(xiāng)人家湘水人家筷樂(lè)老家望江樓綠陽(yáng)春食府城東不二樓世紀(jì)休閑城天和賓館景鑫賓館天華賓館東鑫大酒店米羅咖啡怡鄉(xiāng)茶樓97#休閑吧綠點(diǎn)茶坊鴛鴦火鍋農(nóng)業(yè)銀行郵政銀行天下皇時(shí)尚沙龍七匹狼圣得西七波輝安踏楚湘食府大地飛歌今朝幼兒園招商思路由近及遠(yuǎn)的招商策略：其次考慮象玉樓東、火宮殿這種具備濃厚中式特色的餐飲，借助餐飲品牌的效率，短時(shí)間內(nèi)在市場(chǎng)形成話題。后期大空間招商不利的備選方案對(duì)招商不理想的大空間自行打造主題式商業(yè)，如三層小吃美食城，1、可引進(jìn)商家來(lái)做主題式商業(yè)，但可能商業(yè)理念落后導(dǎo)致招商問(wèn)題；2、由開(kāi)發(fā)商打造主題式商業(yè)，集中足夠的意向小商家來(lái)做支撐然后裝修好并對(duì)外租賃，也可以此方式來(lái)一口價(jià)銷(xiāo)售不好去化的商業(yè)面積;城市南面有規(guī)模較大的夜市，店面形象、交通都比較落后，本項(xiàng)目可以從中挖掘部分客戶，（如能整體搬遷更理想）。招商推廣1、銷(xiāo)售中心商業(yè)形象與招商氛圍的樹(shù)立設(shè)置招商中心或招商區(qū)域增加招商展板，條幅等2、戶外廣告：發(fā)布招商、銷(xiāo)售信息的同時(shí)，樹(shù)立項(xiàng)目形象招商推廣3、上門(mén)拜訪：“縣城項(xiàng)目做得好，主要在于兩腿跑”上門(mén)拜訪是縣城招商中最有效，簡(jiǎn)介的辦法，市場(chǎng)調(diào)查中篩選出的意向商家作為拜訪的第一批人群，其次為縣城的品牌商家。招商推廣招商工作排布表市場(chǎng)定位侗族文化的打造建筑細(xì)節(jié)的打造我們根據(jù)項(xiàng)目的人流動(dòng)線對(duì)項(xiàng)目建筑細(xì)節(jié)上進(jìn)行文化上的延深，使項(xiàng)目成為侗族文化的立體卷軸廣場(chǎng)雕塑---廣場(chǎng)雕塑使內(nèi)外形成一個(gè)整體，有引進(jìn)人流的效果。（可采用侗族雕塑，銅鼓，牛圖騰等）項(xiàng)目頂檐——結(jié)合侗族鼓樓特色打造房檐項(xiàng)目牌匾——采用木質(zhì)水墨雕塑牌匾項(xiàng)目走廊下沿用侗族特色圖案以浮雕形式增加文化元素青磚地板——采用仿古建筑青磚打造項(xiàng)目一層地面侗族房檐——燈籠錘式房檐凸顯侗族風(fēng)情，增加建筑美感侗族翹腳——侗族特色的房檐及燈籠、鈴鐺等飾品裝飾出侗族的風(fēng)情九子龍雕塑，利用九子不同性格（如貔貅斂財(cái)，霸下好運(yùn)）的特點(diǎn)結(jié)合業(yè)態(tài)打造不同區(qū)域的裝飾效果。燈籠，鈴鐺等侗族元素結(jié)合項(xiàng)目整體，進(jìn)一步凸顯項(xiàng)目特點(diǎn)廊橋故事每個(gè)立柱就是一個(gè)故事，根據(jù)時(shí)間的推移，由外而內(nèi)，記錄侗族的歷史，人文，節(jié)日，語(yǔ)言等；立柱邊欄桿采用浮雕畫(huà)面阻隔，每個(gè)浮雕畫(huà)面與立柱成整體，立柱為字，浮雕為畫(huà)。導(dǎo)視牌——采用侗語(yǔ)（用拼音翻譯讀音），漢語(yǔ)雙語(yǔ)導(dǎo)視地面、座椅、樓體——每階，每段標(biāo)注侗族常用語(yǔ)，帶拼音解讀，漢字解釋侗語(yǔ)長(zhǎng)廊廊橋夜景建議項(xiàng)目裝飾輪廓燈，增加夜晚視覺(jué)效果市場(chǎng)定位項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議環(huán)境的整潔舒適：改變城市的購(gòu)物體驗(yàn)感，從臟亂差中樹(shù)立整潔、舒適的新購(gòu)物理念統(tǒng)一的店面形象：項(xiàng)目中式外立面不能因項(xiàng)目商家的門(mén)頭等損壞整體形象，建議采用整體門(mén)頭，而項(xiàng)目門(mén)頭昭示性不足，建議在廣場(chǎng)打造品牌昭示欄。休憩區(qū)打造——建議項(xiàng)目外圍走廊、露臺(tái)采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)活仿木質(zhì)地板磚，一層設(shè)置部分休閑椅，留住過(guò)往人流，營(yíng)造熱銷(xiāo)氣氛導(dǎo)視牌——木質(zhì)導(dǎo)視牌，采用侗語(yǔ)（用拼音翻譯讀音），漢語(yǔ)雙語(yǔ)導(dǎo)視，所在層數(shù)平面布局圖二三層定位及衛(wèi)生間，電梯導(dǎo)示市場(chǎng)定位項(xiàng)目交鋪流程一、交鋪前的準(zhǔn)備工作(一)運(yùn)營(yíng)公司交鋪前準(zhǔn)備工作流程圖(二)交鋪時(shí)間安排（根據(jù)銷(xiāo)售人員數(shù)量確定，5戶/日/人）(三)交鋪現(xiàn)場(chǎng)布置1)商城懸掛歡迎租戶前來(lái)收鋪的橫幅;2)招商中心設(shè)置租戶收鋪接待處,接待前來(lái)收鋪的租戶,并核實(shí)收鋪?zhàn)鈶糍Y料；3)接待處、交鋪處等現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行綠化布置,必要的地方設(shè)置垃圾桶以加強(qiáng)保潔;4)在商城主要路口,位置設(shè)置各保安崗,為收鋪?zhàn)鈶籼峁┲敢?維持商城現(xiàn)場(chǎng)秩序;5)設(shè)置各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌(包括:接待處、收款處、交鋪處、洗手間)貼放于醒目位置,為收鋪?zhàn)鈶籼峁┲敢?)設(shè)置商城簡(jiǎn)介、租戶收鋪流程表于項(xiàng)目入口位置;

(四)交鋪現(xiàn)場(chǎng)人員安排

1.接待處接待人員

名

職責(zé):1)接待前來(lái)收鋪的租戶,核對(duì)租戶資料;2)簽定租賃合同;3)確認(rèn)租戶資料符合收鋪要求后,出具《收鋪?zhàn)C明》;4)指引租戶到收款處交費(fèi);2.收款處財(cái)務(wù)人員:_____人職責(zé):1)根據(jù)《收鋪通知書(shū)》所列繳交款項(xiàng),收取各項(xiàng)費(fèi)用;2)為租戶開(kāi)具收款票據(jù);3)租戶繳交完所有款項(xiàng)后,在《收鋪?zhàn)C明》蓋章確認(rèn),指引租戶到交鋪處辦理收鋪手續(xù)。3.交鋪處:1)客戶專(zhuān)員

人職責(zé):a)核實(shí)租戶資料是否齊備,是否已繳納所有款項(xiàng);b)指引租戶《簽署管理?xiàng)l約》等有關(guān)收鋪文件;c)解答租戶提出的相關(guān)問(wèn)題;d)發(fā)放商鋪鑰匙;e)將租戶相關(guān)資料存檔;f)安排人員帶租戶驗(yàn)收