A市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

可行性研究匯報

一、項目背景

1、項目名稱：東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究匯報編制根據(jù)：

（1）《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《A市都市拆遷管理條例》

（3）《都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計原則》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置原則》

（7）《都市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

3、項目概況

1）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設(shè)東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。

2）建設(shè)規(guī)模與目：

土地面積：42.5畝（28300平方米）

容積率：2.2

開發(fā)周期：3至4年

土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）

建筑面積（估計）：總建筑面積：61460㎡

3）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約10分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。

（2）西側(cè)為A市都市中心景點(diǎn)百荷湖。

（3）東側(cè)為清溪河都市綠化帶，南側(cè)為都市綠化廣場。

（4）西南靠近A市城關(guān)小學(xué)。

（5）北面為A市人民銀行。

4、項目SWOT分析

優(yōu)勢及機(jī)會

(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ囟?，周圍環(huán)境在很快未來將是池州最佳居住區(qū)域。

(2)A近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域房地產(chǎn)具有較大升值空間。

(3)東側(cè)匯景花園成功開發(fā)，為該區(qū)域房價定位提供了市場承認(rèn)性。

(4)周遍日趨成熟居住配套及“百荷商業(yè)步行街”商業(yè)氣氛逐漸形成，為該項目商鋪價格奠定了一定基礎(chǔ)。

(5)拆遷當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷比例較大，對該項目資金流壓力有一定緩和作用。

(6)該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得獲得該地塊前期資金較少。

(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一種小高層住宅小區(qū)，我企業(yè)在B市開發(fā)小高層經(jīng)驗(yàn)可認(rèn)為之借鑒。

(8)我企業(yè)與A市政府及建設(shè)主管部門良好公共關(guān)系背景，有助于我企業(yè)此后在當(dāng)?shù)匕l(fā)展。

(9)物業(yè)管理企業(yè)在A市先行介入，為此后該項目物業(yè)管理，具有一定優(yōu)勢互補(bǔ)性。

(10)拆遷難度較大使得外地資金有所顧慮，為我們獲得這次競價成功發(fā)明了一定機(jī)會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實(shí)行細(xì)則即將出臺，拆遷成本預(yù)測具有一定風(fēng)險性。

(13)市政設(shè)施帶拆帶建，因其原則不確定性，使成本測算具有一定不確定性。

(14)江浙資金介入，有也許使得土地掛牌價抬過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊居住用地定位，此后商業(yè)規(guī)劃能否通過，具有一定不可確定性。

(16)小高層居住觀念形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯運(yùn)行和維護(hù)等，將給此后銷售帶來一定抗性。

(17)該地塊居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人北京自焚事件，拆遷難度較大。

(18)匯景花園日趨完善，又是多層住宅，與本項目競爭將比較劇烈。

(19)拆遷難度，使該項目建設(shè)周期具有延期也許。

(20)周遍生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

1A市概況

A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國家同意為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)行《中國二十一世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架交通運(yùn)送網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳播、程控互換為主多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；溝通沿江通道京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經(jīng)國家立項同意，——將全面動工；長江大橋已于底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2A市房地產(chǎn)住宅市場分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大體經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處在萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐漸消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了都市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加緊，都市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，都市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完畢了原始積累。居民住房質(zhì)量明顯改善，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造趨向合理，市場體系基本建立。

，A市房地產(chǎn)業(yè)重要特性表目前如下幾種方面：

體現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完畢4.6億元，投資增幅達(dá)33.4

%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

體現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。都市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。

體現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。

體現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市整年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

體現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果明顯。房地產(chǎn)業(yè)增長值占全市GDP增長值14%，帶動有關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對此后市場預(yù)測：

---—從購房能力看

伴伴隨經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，到，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能明顯，使得房地產(chǎn)市場成為投資重要領(lǐng)域。加上銀行信貸支持，大大刺激了市場需求。目前通過按揭貸款購置商品房比例為42%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)構(gòu)造看

伴隨房地產(chǎn)市場發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯變化。人們已不能滿足于“夠住就行”老式觀念，改善型住房需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享有型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)消費(fèi)群體逐漸擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)都市總體規(guī)劃，都市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，都市人口由12萬人增長到30萬人。在不考慮有效購置力狀況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動住房需求，加之都市外來人口購置需求和都市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊發(fā)展空間。

3、重要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細(xì)狀況如表：

項目套數(shù)建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

匯景國際花園1500221400湖濱路

碧荷苑785.81344建設(shè)中路

荷花村1701460建設(shè)路

桃園小區(qū)1301400秋浦路

秋浦花園5006.91508長江路

部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)狀況

項目面積㎡單價元/㎡位置

匯景國際花園40~~804000~5600新城區(qū)

秋浦花園50~~705000~1市中心

碧荷苑36~~506800建設(shè)路

桃園小區(qū)車庫550秋浦路

荷花村車庫550建設(shè)路

三、項目財務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混構(gòu)造，其中4棟5層住宅樓房（試驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建企業(yè)職工住宅一棟16戶，拆遷企業(yè)拆遷安頓房一棟，30戶）。其他房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文獻(xiàn)附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成分多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。

拆遷成本估算：

按照A市《都市房屋拆遷管理暫行措施》規(guī)定和賠償原則貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其他）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元

搬家費(fèi)、臨時過渡費(fèi)：

1、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2、過渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費(fèi)用

3、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費(fèi)：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計：元，折抵每平方賠償金額為1103.18元。

按照A市人民政府第9號令，對A市都市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在上六個月尚可以執(zhí)行，自省《都市房屋拆遷管理措施》，在7月1日開始執(zhí)行后。A市都市房屋拆遷就困難重重，尤其全國都市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理措施即將出臺，其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上估計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本估計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊建設(shè)規(guī)模作了初步規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。

地塊內(nèi)大體布置

一棟15層29.4*13.8*15層；

一棟

12層29.4*13.8*12層；

三棟

12層40*15*12層；

一棟

15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、都市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

15、建筑設(shè)計：*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元