北京市“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響及市場效應(yīng)分析一、引言1.1研究背景與目的1.1.1研究背景教育公平是社會公平的重要基礎(chǔ)，然而在現(xiàn)實(shí)中，教育資源的分配不均問題普遍存在。北京市作為我國的首都，教育資源豐富，但資源分布不均的現(xiàn)象也較為突出。部分區(qū)域集中了大量優(yōu)質(zhì)學(xué)校，而其他區(qū)域的教育資源則相對匱乏。這種不均衡導(dǎo)致了家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的激烈競爭，進(jìn)而催生了學(xué)區(qū)房現(xiàn)象。學(xué)區(qū)房，通常指位于優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊，因享有特定學(xué)校入學(xué)資格而備受追捧的房產(chǎn)。家長們?yōu)榱俗尯⒆幽苓M(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校就讀，不惜花費(fèi)高價購買學(xué)區(qū)房。在北京市，一些熱門學(xué)區(qū)房的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通房產(chǎn)，甚至出現(xiàn)了“天價學(xué)區(qū)房”的情況。例如，西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)，每平方米房價高達(dá)十幾萬元甚至更高。學(xué)區(qū)房價格的不斷攀升，不僅給家庭帶來了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也引發(fā)了一系列社會問題，如教育資源分配不公平、房地產(chǎn)市場投機(jī)過熱等。為了緩解教育資源分配不均，促進(jìn)教育公平，平抑學(xué)區(qū)房價格，政府出臺了一系列政策措施，其中“多校劃片”政策備受關(guān)注。2016年，教育部辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。北京市自2017年開始在朝陽、海淀、東城和西城等各區(qū)逐步實(shí)行“多校劃片”政策。該政策打破了以往單校劃片時住宅與優(yōu)質(zhì)教育資源一一對應(yīng)的關(guān)系，規(guī)定一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校，學(xué)生通過電腦派位的方式確定入學(xué)學(xué)校。其目的在于降低購買學(xué)區(qū)房的擇校確定性，削弱學(xué)區(qū)房的投資屬性，從而減少家長對學(xué)區(qū)房的盲目追捧，促進(jìn)教育資源的均衡分配，平抑學(xué)區(qū)房價格。隨著“多校劃片”政策在北京市的逐步推進(jìn)，其對學(xué)區(qū)房市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。然而，目前關(guān)于該政策對學(xué)區(qū)房交易影響的研究還不夠深入和全面，且不同地區(qū)的政策實(shí)施效果可能存在差異。因此，以北京市為例，深入研究“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.1.2研究目的本研究旨在以北京市為研究對象，深入探究“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響。具體而言，通過收集和分析相關(guān)數(shù)據(jù)，從價格波動、成交量變化、交易周期等多個方面，定量和定性地分析“多校劃片”政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)房交易的變化情況，揭示政策對學(xué)區(qū)房交易的作用機(jī)制和影響程度。同時，結(jié)合市場參與者的行為和態(tài)度變化，進(jìn)一步探討政策實(shí)施過程中存在的問題和挑戰(zhàn)。通過本研究，期望能夠?yàn)檎块T制定更加科學(xué)合理的教育政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策提供實(shí)證依據(jù)，為家長和購房者在房產(chǎn)交易決策中提供參考，也為相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)術(shù)研究豐富案例和數(shù)據(jù)，推動對教育資源與房地產(chǎn)市場關(guān)系的深入理解。1.2研究意義1.2.1理論意義從理論層面來看，本研究豐富了房地產(chǎn)市場與教育政策交叉領(lǐng)域的研究。以往關(guān)于房地產(chǎn)市場的研究多集中于宏觀經(jīng)濟(jì)因素、市場供需關(guān)系等對房價和交易的影響，而對教育政策，尤其是像“多校劃片”這種直接關(guān)聯(lián)教育資源與房產(chǎn)價值的政策研究相對較少。本研究深入剖析“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，為理解教育政策如何作用于房地產(chǎn)細(xì)分市場提供了新的視角和實(shí)證依據(jù)。通過對政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)房價格波動、成交量變化以及交易周期等多方面的分析，有助于構(gòu)建和完善政策影響房產(chǎn)交易的理論體系。進(jìn)一步揭示政策與市場行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，為后續(xù)研究教育政策與房地產(chǎn)市場互動關(guān)系奠定了基礎(chǔ)。例如，研究政策如何改變購房者的預(yù)期和行為，以及這種改變?nèi)绾卧谑袌鼋灰讛?shù)據(jù)中體現(xiàn)，能使我們更深入地理解房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和動態(tài)性，拓展了房地產(chǎn)市場研究的邊界，將教育資源這一重要的社會因素納入到房地產(chǎn)市場研究的范疇，促進(jìn)不同學(xué)科領(lǐng)域之間的交叉融合，為經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)、教育學(xué)等多學(xué)科研究提供新的思路和方法。1.2.2實(shí)踐意義在實(shí)踐方面，本研究具有重要的參考價值。對于家長和購房者而言，“多校劃片”政策的實(shí)施使得學(xué)區(qū)房市場變得更加復(fù)雜和不確定。了解該政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，能夠幫助他們在購房決策過程中更加理性地分析市場情況，權(quán)衡利弊。例如，家長可以根據(jù)政策實(shí)施后不同區(qū)域?qū)W區(qū)房價格的變化、入學(xué)概率的改變等因素，綜合考慮家庭經(jīng)濟(jì)狀況、孩子教育需求等，做出更符合自身利益的購房選擇，避免盲目跟風(fēng)購買高價學(xué)區(qū)房，降低購房風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)壓力。對于政府部門來說，研究“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，有助于評估政策的實(shí)施效果，為進(jìn)一步完善教育政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策提供依據(jù)。如果發(fā)現(xiàn)政策在實(shí)施過程中存在某些問題，如未能有效平抑學(xué)區(qū)房價格、部分區(qū)域教育資源分配仍然不均衡等，政府可以針對性地調(diào)整政策措施，優(yōu)化教育資源配置，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，從而促進(jìn)教育公平和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。政策制定者可以根據(jù)研究結(jié)果，合理規(guī)劃教育資源布局，加大對薄弱學(xué)校的扶持力度，縮小校際差距，從根本上解決學(xué)區(qū)房熱的問題，實(shí)現(xiàn)教育資源與房地產(chǎn)市場的良性互動。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)1.3.1研究方法本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，以全面、深入地探究“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響。文獻(xiàn)研究法：廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于教育政策、房地產(chǎn)市場以及學(xué)區(qū)房相關(guān)的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、政府報告、新聞報道等資料。通過對這些文獻(xiàn)的梳理和分析，了解前人在該領(lǐng)域的研究成果、研究方法以及存在的不足之處。對國內(nèi)外關(guān)于教育資源分配與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究進(jìn)行綜合分析，為本研究提供理論基礎(chǔ)和研究思路，明確研究的切入點(diǎn)和重點(diǎn)，避免研究的盲目性，確保研究在已有成果的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和突破。案例分析法：選取北京市實(shí)施“多校劃片”政策的典型區(qū)域作為案例，如西城區(qū)、海淀區(qū)等。深入分析這些區(qū)域在政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)房交易的具體情況，包括價格走勢、成交量變化、購房者行為等方面的變化。通過對具體案例的詳細(xì)剖析，總結(jié)出具有代表性的經(jīng)驗(yàn)和問題，為研究提供實(shí)際依據(jù)，使研究結(jié)果更具針對性和可操作性。以西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)為例，詳細(xì)分析該學(xué)區(qū)在“多校劃片”政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房價格的波動情況以及購房者的反應(yīng)，從而深入了解政策對特定區(qū)域?qū)W區(qū)房交易的影響。實(shí)證研究法：收集北京市各區(qū)域在“多校劃片”政策實(shí)施前后的學(xué)區(qū)房交易數(shù)據(jù)，包括房價、成交量、交易周期等。運(yùn)用統(tǒng)計分析方法和計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，以驗(yàn)證研究假設(shè)，揭示政策對學(xué)區(qū)房交易的影響機(jī)制和影響程度。利用時間序列分析方法，研究政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)房價格隨時間的變化趨勢；構(gòu)建回歸模型，分析政策變量與學(xué)區(qū)房成交量、價格等變量之間的關(guān)系，從而得出科學(xué)、準(zhǔn)確的研究結(jié)論。1.3.2創(chuàng)新點(diǎn)研究視角的多維性：以往研究多側(cè)重于“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房價格的單一影響，本研究從多個維度深入分析政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，不僅關(guān)注價格波動，還包括成交量變化、交易周期、購房者行為與態(tài)度等方面。通過多維度分析，更全面地揭示政策對學(xué)區(qū)房市場的影響機(jī)制，為相關(guān)研究提供更豐富的視角和更深入的理解。在分析購房者行為與態(tài)度時，結(jié)合心理學(xué)和社會學(xué)理論，探討政策如何改變購房者的決策過程和心理預(yù)期，使研究更具綜合性和深度。數(shù)據(jù)運(yùn)用的創(chuàng)新性：本研究運(yùn)用新的數(shù)據(jù)來源和挖掘方法，獲取更全面、準(zhǔn)確的學(xué)區(qū)房交易數(shù)據(jù)。除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介平臺數(shù)據(jù)，還結(jié)合網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)從多個房產(chǎn)交易網(wǎng)站收集數(shù)據(jù)，并利用大數(shù)據(jù)分析工具對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行處理和挖掘。通過這種方式，能夠發(fā)現(xiàn)以往研究中可能被忽視的潛在規(guī)律和趨勢，為研究提供更有力的數(shù)據(jù)支持，提高研究結(jié)果的可靠性和說服力。利用網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)獲取北京市不同區(qū)域、不同時間段的學(xué)區(qū)房掛牌價格、實(shí)際成交價等詳細(xì)數(shù)據(jù)，通過大數(shù)據(jù)分析挖掘出價格波動背后的影響因素，如小區(qū)周邊配套設(shè)施、學(xué)校師資力量變化等對學(xué)區(qū)房交易的影響。分析框架的全面性：構(gòu)建了一個全面的分析框架，將政策因素、市場因素、社會因素等納入其中，綜合分析“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響。這種全面的分析框架能夠更系統(tǒng)地考慮各種因素之間的相互作用，避免單一因素分析的局限性，為政府制定政策和市場參與者做出決策提供更全面、科學(xué)的參考。在分析政策因素時，考慮政策的實(shí)施力度、實(shí)施時間、政策調(diào)整等因素對學(xué)區(qū)房交易的影響；在分析市場因素時，結(jié)合房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢等因素進(jìn)行綜合分析；在分析社會因素時，考慮人口結(jié)構(gòu)變化、社會輿論等因素對學(xué)區(qū)房交易的影響，從而構(gòu)建一個完整的分析體系。二、相關(guān)概念與理論基礎(chǔ)2.1多校劃片政策解讀2.1.1多校劃片政策的內(nèi)涵多校劃片是指在義務(wù)教育階段，一個小區(qū)對應(yīng)多所小學(xué)和初中的招生劃片方式。在這種政策模式下，學(xué)生的入學(xué)學(xué)校并非像傳統(tǒng)單校劃片那樣完全由其戶籍或房產(chǎn)所在位置唯一確定。家長即便購買了位于某優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的房產(chǎn)，也不能確保孩子一定能進(jìn)入該優(yōu)質(zhì)學(xué)校就讀，而是要通過電腦派位等隨機(jī)方式，從對應(yīng)多所學(xué)校中分配入學(xué)名額。例如，北京市西城區(qū)某小區(qū)，在多校劃片政策實(shí)施后，該小區(qū)的適齡兒童可能被派位到周邊的三所不同小學(xué)中的任意一所，包括一所優(yōu)質(zhì)小學(xué)、一所中等水平小學(xué)和一所相對薄弱小學(xué)，這種不確定性打破了以往單校劃片時住宅與優(yōu)質(zhì)教育資源的緊密對應(yīng)關(guān)系。多校劃片的實(shí)施，旨在打破學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校之間的絕對綁定，減少家長對特定學(xué)區(qū)房的過度追捧，降低因購買學(xué)區(qū)房而產(chǎn)生的教育不公平現(xiàn)象，同時也為學(xué)生提供了更多樣化的入學(xué)選擇，促進(jìn)教育機(jī)會的相對公平。它是對傳統(tǒng)義務(wù)教育招生劃片方式的一種創(chuàng)新和變革，通過引入隨機(jī)性和選擇性，試圖優(yōu)化教育資源的分配格局。2.1.2政策目標(biāo)與實(shí)施意義“多校劃片”政策具有明確的政策目標(biāo)和深遠(yuǎn)的實(shí)施意義，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：促進(jìn)教育公平：在單校劃片模式下，優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房價格高昂，只有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的家庭才有能力購買，從而獲得優(yōu)質(zhì)教育資源，這在一定程度上加劇了教育不公平。而多校劃片政策打破了這種基于房產(chǎn)的教育資源分配不均局面，使得不同經(jīng)濟(jì)階層的家庭子女都有機(jī)會通過電腦派位進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，為所有學(xué)生提供了相對公平的入學(xué)機(jī)會，減少了因家庭經(jīng)濟(jì)條件差異導(dǎo)致的教育機(jī)會差距，推動了教育公平的實(shí)現(xiàn)。以北京市海淀區(qū)為例，在多校劃片政策實(shí)施后，一些原本因無法購買高價學(xué)區(qū)房而只能就讀普通學(xué)校的學(xué)生，通過電腦派位進(jìn)入了優(yōu)質(zhì)學(xué)校，實(shí)現(xiàn)了教育起點(diǎn)的相對公平。抑制學(xué)區(qū)房炒作：學(xué)區(qū)房價格的非理性上漲，很大程度上是由于家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的過度追求以及對學(xué)區(qū)房入學(xué)確定性的依賴。多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房的入學(xué)優(yōu)勢被削弱，投資價值降低，家長購買學(xué)區(qū)房時會更加謹(jǐn)慎，不再盲目跟風(fēng)高價搶購。這有效抑制了房地產(chǎn)市場中對學(xué)區(qū)房的投機(jī)炒作行為，使房價回歸理性，減輕了家庭購房的經(jīng)濟(jì)壓力，同時也有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京市西城區(qū)在2020年7月31日實(shí)施新的多校劃片政策后，學(xué)區(qū)房價格漲幅明顯放緩，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了價格回落的現(xiàn)象。推動教育資源均衡：多校劃片政策促使教育部門更加注重教育資源的均衡配置。為了減少家長對學(xué)校差異的過度關(guān)注，政府會加大對薄弱學(xué)校的扶持力度，通過師資培訓(xùn)、硬件設(shè)施改善、教育教學(xué)改革等措施，提升薄弱學(xué)校的教育質(zhì)量，縮小校際差距，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)教育資源的均衡發(fā)展。例如，北京市朝陽區(qū)在實(shí)施多校劃片政策的同時，積極推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)，讓優(yōu)質(zhì)學(xué)校與薄弱學(xué)校結(jié)成教育集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)師資共享、資源共享，有效提升了薄弱學(xué)校的辦學(xué)水平，推動了區(qū)域教育資源的均衡布局。引導(dǎo)理性擇校觀念：傳統(tǒng)的單校劃片使得家長過于關(guān)注學(xué)校的“名校”標(biāo)簽，形成了盲目的“名校情結(jié)”。多校劃片政策讓家長認(rèn)識到，購買學(xué)區(qū)房并不能保證孩子進(jìn)入理想學(xué)校，從而引導(dǎo)家長更加理性地看待學(xué)校選擇，關(guān)注孩子的興趣愛好、個性特點(diǎn)以及學(xué)校的教育理念、教學(xué)特色等因素，促進(jìn)學(xué)生的全面發(fā)展和個性化成長。家長開始更加注重學(xué)校的綜合素質(zhì)教育和特色課程，而不僅僅是學(xué)校的名氣和升學(xué)率，有助于形成多元化的教育評價體系和健康的教育生態(tài)。2.1.3北京市多校劃片政策的實(shí)施歷程與具體措施北京市多校劃片政策的實(shí)施是一個逐步推進(jìn)的過程，旨在不斷優(yōu)化教育資源配置，促進(jìn)教育公平。其實(shí)施歷程和具體措施如下：實(shí)施歷程：2016年，教育部辦公廳印發(fā)《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，提出在教育資源配置不均衡、擇校沖動強(qiáng)烈的地方，根據(jù)實(shí)際情況積極穩(wěn)妥采取多校劃片。北京市響應(yīng)政策號召，自2017年開始在部分區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)。首先在朝陽、海淀、東城和西城等教育資源相對集中且供需矛盾較為突出的區(qū)開展多校劃片政策試點(diǎn)工作，探索適合北京市的實(shí)施模式和路徑。隨著試點(diǎn)工作的推進(jìn)和經(jīng)驗(yàn)的積累，多校劃片政策逐漸在其他區(qū)推廣，并不斷完善和細(xì)化。2020年7月31日，北京市西城區(qū)發(fā)布政策，規(guī)定2020年7月31日后購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)，這一政策引起了社會廣泛關(guān)注，也標(biāo)志著北京市多校劃片政策在重點(diǎn)區(qū)域的進(jìn)一步深化。此后，北京市各區(qū)根據(jù)自身實(shí)際情況，持續(xù)調(diào)整和優(yōu)化多校劃片政策，使其覆蓋范圍更廣，實(shí)施效果更顯著。具體措施：西城區(qū)：除了上述2020年7月31日后新購房多校劃片政策外，自2020年7月31日后戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的個人居民戶籍適齡兒童申請入小學(xué)時，也不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。在初中入學(xué)方面，西城區(qū)采用學(xué)區(qū)登記入學(xué)、學(xué)區(qū)派位入學(xué)和特色學(xué)校（項(xiàng)目）入學(xué)等多種方式相結(jié)合，其中學(xué)區(qū)派位入學(xué)就是多校劃片的體現(xiàn)，學(xué)生根據(jù)所在學(xué)區(qū)，通過電腦派位的方式進(jìn)入對應(yīng)多所初中學(xué)校中的一所。海淀區(qū)：2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童，僅以戶口為依據(jù)申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。2022年1月1日后，海淀區(qū)戶籍但學(xué)籍不在海淀區(qū)的本市就讀小學(xué)畢業(yè)生，其戶口所在地址與法定監(jiān)護(hù)人在京合法房產(chǎn)地址不一致，申請在海淀區(qū)升入初中的，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。在小學(xué)入學(xué)中，部分區(qū)域?qū)嵭卸嘈澠?，家長可以在規(guī)定范圍內(nèi)填報多所學(xué)校志愿，然后通過電腦派位確定入學(xué)學(xué)校。朝陽區(qū)：在義務(wù)教育階段入學(xué)政策中，強(qiáng)調(diào)以實(shí)際居住地為依據(jù)，通過多校劃片的方式確定學(xué)生入學(xué)學(xué)校。對于學(xué)位緊張的區(qū)域，進(jìn)一步細(xì)化多校劃片措施。對部分熱點(diǎn)學(xué)校周邊小區(qū)實(shí)行多校劃片，將周邊多所學(xué)校納入劃片范圍，通過隨機(jī)派位的方式分配學(xué)位。同時，朝陽區(qū)還結(jié)合實(shí)際情況，對非京籍學(xué)生入學(xué)也制定了相應(yīng)的多校劃片規(guī)則，保障非京籍學(xué)生的受教育權(quán)利。東城區(qū)：通過劃分多個學(xué)區(qū)，每個學(xué)區(qū)內(nèi)包含多所小學(xué)和初中，實(shí)行多校劃片入學(xué)。在小學(xué)入學(xué)時，對于符合條件的適齡兒童，根據(jù)其戶籍和房產(chǎn)情況，在學(xué)區(qū)內(nèi)通過電腦派位等方式安排入學(xué)。在初中入學(xué)方面，同樣采用多校劃片與單校劃片相結(jié)合的方式，對于單校劃片未能錄取的學(xué)生，通過多校劃片在學(xué)區(qū)內(nèi)進(jìn)行派位入學(xué)。2.2學(xué)區(qū)房相關(guān)概念2.2.1學(xué)區(qū)房的定義與特點(diǎn)學(xué)區(qū)房，通常是指位于優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊，能夠?yàn)橘彿空咦优峁?yīng)學(xué)校入學(xué)資格的房產(chǎn)。其核心價值在于與優(yōu)質(zhì)教育資源的緊密關(guān)聯(lián)，家長購買學(xué)區(qū)房的主要目的是讓孩子能夠享受到優(yōu)質(zhì)的教育。例如，北京市海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小周邊的房產(chǎn)，因其對應(yīng)優(yōu)質(zhì)小學(xué)，成為典型的學(xué)區(qū)房。這些學(xué)區(qū)房不僅在房產(chǎn)市場上備受關(guān)注，更是家長們?yōu)楹⒆咏逃季值闹匾x擇。學(xué)區(qū)房具有以下顯著特點(diǎn)：房價高：由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性和家長對子女教育的重視，學(xué)區(qū)房的價格普遍高于同區(qū)域的非學(xué)區(qū)房。這種價格差異反映了教育資源的價值以及家長對其的高度認(rèn)可。北京市西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)的房價，每平方米可達(dá)十幾萬元甚至更高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊普通房產(chǎn)價格。其高房價背后，是家長們對優(yōu)質(zhì)教育資源的激烈競爭和對孩子未來教育的殷切期望。價格波動受教育資源影響大：學(xué)區(qū)房價格與教育資源的變動密切相關(guān)。一旦學(xué)校的教育質(zhì)量、師資力量、升學(xué)成績等發(fā)生變化，或者招生政策出現(xiàn)調(diào)整，學(xué)區(qū)房價格就會隨之波動。若某學(xué)區(qū)房對應(yīng)的學(xué)校被評為示范學(xué)校，師資力量得到顯著提升，其房價往往會迅速上漲；相反，若學(xué)校的教育質(zhì)量下滑，或招生政策改變導(dǎo)致入學(xué)不確定性增加，房價可能會下跌。需求剛性強(qiáng)：對于有子女教育需求的家庭來說，購買學(xué)區(qū)房是為了滿足孩子接受優(yōu)質(zhì)教育的剛性需求，這種需求不受經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場波動等因素的影響。即使在房地產(chǎn)市場低迷時期，學(xué)區(qū)房的需求仍然相對穩(wěn)定。許多家長為了孩子能上優(yōu)質(zhì)學(xué)校，不惜舉債購買學(xué)區(qū)房，這種行為充分體現(xiàn)了學(xué)區(qū)房需求的剛性特點(diǎn)。投資屬性與居住屬性并存：一方面，學(xué)區(qū)房具有居住功能，為家庭提供生活居住空間；另一方面，由于其與優(yōu)質(zhì)教育資源的綁定，使得學(xué)區(qū)房具有投資價值，成為一些投資者的選擇。投資者購買學(xué)區(qū)房，不僅期望房產(chǎn)本身增值，還看中其在子女教育方面的潛在價值。在孩子完成學(xué)業(yè)后，還可以將房產(chǎn)出售或出租，獲取經(jīng)濟(jì)回報。2.2.2學(xué)區(qū)房市場的形成機(jī)制學(xué)區(qū)房市場的形成是多種因素共同作用的結(jié)果，其背后有著復(fù)雜的社會經(jīng)濟(jì)根源。教育資源不均衡：教育資源在區(qū)域、學(xué)校之間分布不均是學(xué)區(qū)房市場形成的根本原因。優(yōu)質(zhì)學(xué)校往往集中在特定區(qū)域，擁有優(yōu)秀的師資隊伍、先進(jìn)的教學(xué)設(shè)施和良好的教學(xué)氛圍，這些優(yōu)勢吸引了家長的關(guān)注和追捧。在北京市，西城區(qū)、海淀區(qū)等區(qū)域集中了大量優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，而一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣的教育資源則相對匱乏。這種資源不均衡導(dǎo)致家長為了讓孩子獲得優(yōu)質(zhì)教育，不惜購買優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的房產(chǎn)，從而推動了學(xué)區(qū)房市場的形成。家長對子女教育的重視：隨著社會競爭的日益激烈，家長越來越重視子女的教育，希望通過優(yōu)質(zhì)的教育資源為孩子創(chuàng)造更好的未來。他們認(rèn)為，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校能夠獲得更好的教育機(jī)會，提高孩子在未來社會競爭中的優(yōu)勢。這種心理使得家長愿意投入大量資金購買學(xué)區(qū)房，以確保孩子能夠進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校就讀。許多家長為了孩子的教育，寧愿犧牲居住品質(zhì)和生活舒適度，選擇購買價格高昂、面積較小的學(xué)區(qū)房。投資需求的推動：由于學(xué)區(qū)房價格相對穩(wěn)定且具有較高的增值潛力，吸引了不少投資者的目光。投資者購買學(xué)區(qū)房，一方面期望通過房產(chǎn)增值獲取經(jīng)濟(jì)利益；另一方面，也可以在孩子入學(xué)后將房屋出租或出售，實(shí)現(xiàn)投資回報。這種投資需求進(jìn)一步加劇了學(xué)區(qū)房市場的供需矛盾，推動了房價的上漲。在一些熱點(diǎn)學(xué)區(qū)，投資性購房比例較高，部分投資者甚至通過囤積學(xué)區(qū)房來獲取更大的利益?！熬徒雽W(xué)”政策的影響：我國實(shí)行的“就近入學(xué)”政策本意是為了促進(jìn)教育公平，減少擇校現(xiàn)象。然而，在優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均的情況下，該政策使得房產(chǎn)與入學(xué)資格緊密相連，家長為了讓孩子就近進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，紛紛購買學(xué)區(qū)房。這在一定程度上強(qiáng)化了學(xué)區(qū)房的概念，推動了學(xué)區(qū)房市場的發(fā)展。一些城市對“就近入學(xué)”政策的執(zhí)行較為嚴(yán)格，學(xué)區(qū)房的入學(xué)確定性成為家長購房的重要考量因素，進(jìn)一步刺激了學(xué)區(qū)房市場的需求。2.3相關(guān)理論基礎(chǔ)2.3.1供需理論在學(xué)區(qū)房市場的應(yīng)用供需理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論之一，在學(xué)區(qū)房市場中有著重要的應(yīng)用。該理論認(rèn)為，在其他條件不變的情況下，商品的價格會隨著供給和需求的變化而波動。當(dāng)需求增加，供給不變或減少時，價格會上漲；反之，當(dāng)需求減少，供給不變或增加時，價格會下跌。在學(xué)區(qū)房市場中，教育資源作為一種特殊的“商品”，其供需狀況直接影響著學(xué)區(qū)房的供需與價格。在需求方面，家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的需求極為旺盛。隨著社會競爭的日益激烈，家長越來越重視子女的教育，希望孩子能夠進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，獲得更好的教育機(jī)會，從而在未來的社會競爭中占據(jù)優(yōu)勢。這種對優(yōu)質(zhì)教育資源的強(qiáng)烈需求，使得家長們愿意為孩子購買學(xué)區(qū)房，即使學(xué)區(qū)房價格高昂，也在所不惜。在北京市，許多家長為了讓孩子能進(jìn)入西城區(qū)、海淀區(qū)的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，不惜花費(fèi)大量資金購買學(xué)區(qū)房。一些家長甚至?xí)u掉自己原本寬敞舒適的住房，去購買面積狹小、價格昂貴的學(xué)區(qū)房，只為了孩子能獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)資格。從供給角度來看，優(yōu)質(zhì)教育資源的供給相對有限。優(yōu)質(zhì)學(xué)校的數(shù)量受到師資力量、教學(xué)設(shè)施、辦學(xué)場地等多種因素的制約，難以在短期內(nèi)迅速增加。在北京市，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)主要集中在少數(shù)區(qū)域，如西城區(qū)、海淀區(qū)等，而這些區(qū)域的房源數(shù)量有限，尤其是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的供給更是稀缺。隨著城市的發(fā)展，新建住房大多位于城市新區(qū)，而優(yōu)質(zhì)學(xué)校在新區(qū)的布局相對滯后，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的增量供給不足。這種優(yōu)質(zhì)教育資源供給的有限性，使得學(xué)區(qū)房的供給也受到限制。由于優(yōu)質(zhì)教育資源需求旺盛而供給有限，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，進(jìn)而推動了學(xué)區(qū)房價格的不斷上漲。在單校劃片政策下，學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校之間存在著緊密的對應(yīng)關(guān)系，使得學(xué)區(qū)房的入學(xué)確定性高，進(jìn)一步加劇了家長對學(xué)區(qū)房的追捧，抬高了房價。當(dāng)“多校劃片”政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房的入學(xué)確定性降低，家長對學(xué)區(qū)房的需求可能會發(fā)生變化，進(jìn)而影響學(xué)區(qū)房的供需關(guān)系和價格走勢。如果家長認(rèn)為購買學(xué)區(qū)房后孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的概率降低，可能會減少對學(xué)區(qū)房的購買意愿，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房需求下降。若需求下降幅度較大，而供給短期內(nèi)難以調(diào)整，學(xué)區(qū)房價格可能會面臨下行壓力。2.3.2區(qū)位理論對學(xué)區(qū)房價值的影響區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)活動的空間分布及空間相互關(guān)系的理論，其核心觀點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)地理位置、交通條件、周邊配套設(shè)施等因素對經(jīng)濟(jì)活動和土地價值的影響。在房地產(chǎn)市場中，區(qū)位是影響房產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素之一，對于學(xué)區(qū)房而言，區(qū)位理論的影響尤為顯著。優(yōu)質(zhì)教育區(qū)位是學(xué)區(qū)房價值的核心支撐。學(xué)區(qū)房之所以備受關(guān)注，主要是因?yàn)槠渌幍膮^(qū)位能夠提供優(yōu)質(zhì)的教育資源。位于優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的房產(chǎn)，由于孩子可以就近入學(xué)，享受到優(yōu)質(zhì)的教育，使得這些房產(chǎn)具有較高的價值。在北京市，西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房，由于對應(yīng)著多所優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，教育資源豐富，吸引了眾多家長的關(guān)注和購買，房價居高不下。這些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)校擁有優(yōu)秀的師資隊伍、先進(jìn)的教學(xué)設(shè)施和良好的教學(xué)氛圍，為孩子提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，這使得學(xué)區(qū)房的價值得到了極大的提升。除了教育資源外，區(qū)位理論中的其他因素也會對學(xué)區(qū)房價值產(chǎn)生影響。交通便利性是影響學(xué)區(qū)房價值的重要因素之一。交通便利的學(xué)區(qū)房，家長和孩子在上下學(xué)過程中能夠節(jié)省時間和精力，提高出行效率。周邊有多條公交線路或靠近地鐵站的學(xué)區(qū)房，往往更受家長青睞。位于地鐵沿線的學(xué)區(qū)房，家長可以方便地送孩子上學(xué)，同時也便于自己的日常出行，因此這類學(xué)區(qū)房在市場上更具競爭力，價格也相對較高。周邊配套設(shè)施也會影響學(xué)區(qū)房的價值。配套設(shè)施完善的學(xué)區(qū)房，能夠?yàn)榧彝ヌ峁└颖憬莸纳罘?wù)。例如，周邊有超市、菜市場、醫(yī)院等生活配套設(shè)施的學(xué)區(qū)房，家長在日常生活中能夠更加方便地購物、就醫(yī)等。這些配套設(shè)施的存在，提高了生活的便利性和舒適度，進(jìn)而提升了學(xué)區(qū)房的價值。一個周邊有大型超市和醫(yī)院的學(xué)區(qū)房小區(qū)，家長在照顧孩子學(xué)習(xí)和生活的同時，也能滿足家庭的日常需求，使得該學(xué)區(qū)房更具吸引力。此外，周邊環(huán)境也是影響學(xué)區(qū)房價值的因素之一。良好的周邊環(huán)境，如安靜、整潔、綠化好等，能夠?yàn)楹⒆犹峁┮粋€舒適的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。位于公園附近或環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房，往往更受家長歡迎。這樣的環(huán)境有利于孩子的身心健康成長，也使得學(xué)區(qū)房的價值得到提升。區(qū)位理論中的各種因素相互作用，共同影響著學(xué)區(qū)房的價值。優(yōu)質(zhì)教育區(qū)位是學(xué)區(qū)房價值的核心，但交通、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等因素也在一定程度上對學(xué)區(qū)房價值產(chǎn)生影響。在分析“多校劃片”政策對學(xué)區(qū)房交易的影響時，需要綜合考慮這些區(qū)位因素的變化。若“多校劃片”政策實(shí)施后，優(yōu)質(zhì)教育資源在不同區(qū)域的分布發(fā)生變化，可能會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的區(qū)位價值重新評估，進(jìn)而影響學(xué)區(qū)房的交易價格和成交量。如果原本非優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的區(qū)域引入了優(yōu)質(zhì)學(xué)校，該區(qū)域的學(xué)區(qū)房價值可能會提升，吸引更多購房者的關(guān)注。三、北京市學(xué)區(qū)房市場交易現(xiàn)狀分析3.1交易規(guī)模與趨勢3.1.1近年來學(xué)區(qū)房成交量變化近年來，北京市學(xué)區(qū)房成交量呈現(xiàn)出復(fù)雜的波動變化趨勢。從整體數(shù)據(jù)來看，2017-2024年期間，成交量經(jīng)歷了多個起伏階段。在2017年“多校劃片”政策逐步推行初期，家長們處于政策適應(yīng)和觀望階段，學(xué)區(qū)房成交量出現(xiàn)了一定程度的下滑。例如，2017年上半年，西城區(qū)學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比下降約20%，許多家長對新政策下購買學(xué)區(qū)房的價值和風(fēng)險存在疑慮，導(dǎo)致購房意愿降低。隨著時間推移，家長們對政策逐漸熟悉，部分家長為了孩子能夠獲得優(yōu)質(zhì)教育資源，仍然選擇購買學(xué)區(qū)房，使得成交量在2018-2019年有所回升。2019年，海淀區(qū)部分熱門學(xué)區(qū)如中關(guān)村學(xué)區(qū)、萬柳學(xué)區(qū)的成交量同比增長約15%，這主要是因?yàn)橐恍┘议L認(rèn)為即使實(shí)行多校劃片，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)校整體教育質(zhì)量仍有保障，購買學(xué)區(qū)房仍具有一定意義。2020年，受疫情以及西城區(qū)731新政（2020年7月31日后購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)）等因素影響，學(xué)區(qū)房市場再次受到?jīng)_擊。2020年下半年，西城區(qū)學(xué)區(qū)房成交量相比上半年下降約30%，購房者不僅要考慮疫情帶來的經(jīng)濟(jì)不確定性，還要面對政策調(diào)整后學(xué)區(qū)房入學(xué)確定性降低的風(fēng)險，購房決策更加謹(jǐn)慎。2021-2022年，隨著疫情防控常態(tài)化和房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，學(xué)區(qū)房成交量保持相對穩(wěn)定，但不同區(qū)域表現(xiàn)有所差異。東城、西城等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)成交量相對穩(wěn)定，而一些新興學(xué)區(qū)或教育資源相對薄弱區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量則出現(xiàn)了一定波動。朝陽區(qū)部分新開發(fā)區(qū)域的學(xué)區(qū)房，由于學(xué)校配套逐步完善，成交量有所上升；但一些原本依靠單校劃片吸引購房者的區(qū)域，在多校劃片政策深入實(shí)施后，成交量有所下降。進(jìn)入2023-2024年，市場供需關(guān)系進(jìn)一步調(diào)整，加上人口結(jié)構(gòu)變化等因素影響，學(xué)區(qū)房成交量再次出現(xiàn)波動。2024年上半年，北京市整體學(xué)區(qū)房成交量同比下降約10%，主要原因是北京新生人口下滑，學(xué)區(qū)房的消費(fèi)群體收縮，購房需求減少。但在部分熱門學(xué)區(qū)，如西城德勝學(xué)區(qū)、海淀上地學(xué)區(qū)，由于教育資源的稀缺性和家長對優(yōu)質(zhì)教育的執(zhí)著追求，成交量在某些時間段仍然較高。2024年12月，西城德勝學(xué)區(qū)成交量達(dá)到190套左右，迎來全年成交的最高峰。這可能與家長對該學(xué)區(qū)教育質(zhì)量的高度認(rèn)可、入學(xué)政策相對穩(wěn)定等因素有關(guān)。3.1.2成交價格走勢北京市學(xué)區(qū)房成交價格走勢同樣呈現(xiàn)出復(fù)雜態(tài)勢，受多種因素交織影響。在2017-2018年“多校劃片”政策推行初期，部分學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)了短暫的下跌調(diào)整。以海淀區(qū)蜂鳥家園為例，作為對口中關(guān)村第三小學(xué)的典型學(xué)區(qū)房，在政策影響下，2017年下半年其房價環(huán)比下跌約5%。這是因?yàn)槎嘈澠叽蚱屏艘酝徺I該小區(qū)房產(chǎn)就能確定入讀優(yōu)質(zhì)小學(xué)的局面，使得房產(chǎn)的學(xué)區(qū)價值有所下降，家長購買意愿降低，進(jìn)而導(dǎo)致價格下跌。然而，隨著市場對政策的消化和適應(yīng)，2018-2021年期間，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房價格又出現(xiàn)了上漲趨勢。2021年6-7月，西城德勝學(xué)區(qū)的成交均價達(dá)到歷史高點(diǎn)，每平方米約15.7萬元。這主要是由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性依然存在，家長們對優(yōu)質(zhì)學(xué)校的競爭激烈，即使在多校劃片政策下，仍愿意為孩子購買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。同時，房地產(chǎn)市場的整體回暖以及投資性購房需求的存在，也推動了學(xué)區(qū)房價格的上漲。2021-2024年，受教育均衡化政策持續(xù)推進(jìn)、房地產(chǎn)市場調(diào)控加強(qiáng)以及人口結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響，學(xué)區(qū)房價格進(jìn)入下行通道。對中關(guān)村第三小學(xué)的蜂鳥家園，一居室43平戶型的房子，價格從2021年高點(diǎn)的成交價985萬，下跌到2024年掛牌價550萬，3年下跌435萬，下跌幅度45%，幾乎腰斬。朝陽亞運(yùn)村的慧忠里D區(qū)、東城龍體的板廠南里等學(xué)區(qū)房價格也都出現(xiàn)了不同程度的下跌。這是因?yàn)榻逃饣呷缃處熭啀彽却胧沟脤W(xué)校之間的教育質(zhì)量差距逐漸縮小，學(xué)區(qū)房的學(xué)區(qū)優(yōu)勢被削弱；房地產(chǎn)市場調(diào)控加強(qiáng)，限制了投資性購房需求，使得學(xué)區(qū)房的投資屬性降低；人口結(jié)構(gòu)變化，北京新生人口下滑，學(xué)區(qū)房需求減少，也對價格產(chǎn)生了下行壓力。但需要注意的是，并非所有學(xué)區(qū)房價格都呈現(xiàn)下跌趨勢，部分兼具優(yōu)質(zhì)教育資源和良好居住品質(zhì)的學(xué)區(qū)房價格仍然保持相對穩(wěn)定甚至有所上漲。安交學(xué)區(qū)交道口東大街建面約76方戶型兩居室，近期成交單價約為15萬/平，相比去年13.7萬/平的單價漲了9.49%；紫金長安成交一套160方3居，成交價約14萬/平，比之前高點(diǎn)時的12.7萬/平的單價，漲了10.24%。這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房既滿足了家長對孩子優(yōu)質(zhì)教育的需求，又能提供較好的居住體驗(yàn)，受到市場的青睞。3.2區(qū)域分布特征3.2.1不同城區(qū)學(xué)區(qū)房交易情況對比北京市不同城區(qū)的學(xué)區(qū)房交易情況存在顯著差異，這與各城區(qū)的教育資源分布、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及政策導(dǎo)向等因素密切相關(guān)。西城區(qū)和東城區(qū)作為北京市的核心城區(qū)，擁有悠久的教育歷史和豐富的優(yōu)質(zhì)教育資源，一直是學(xué)區(qū)房交易的熱門區(qū)域。西城區(qū)的德勝學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)，東城區(qū)的和平里學(xué)區(qū)等，以其優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)教育資源吸引了眾多家長的關(guān)注。在交易活躍度方面，這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房成交量雖然在政策影響下有所波動，但總體仍保持在較高水平。2024年12月，西城德勝學(xué)區(qū)成交量達(dá)到190套左右，成為全年成交最高峰。在價格水平上，西城區(qū)和東城區(qū)的學(xué)區(qū)房價格長期處于高位。2021年6-7月，西城德勝學(xué)區(qū)成交均價達(dá)到歷史高點(diǎn)，每平方米約15.7萬元。盡管近年來受多校劃片等政策影響，價格有所回調(diào)，但依然維持在較高價位。2024年6月，西城德勝學(xué)區(qū)58.3平中樓層最新成交606萬，雖然較歷史高點(diǎn)跌幅達(dá)34%，但單價仍處于較高水平。這些城區(qū)的學(xué)區(qū)房價格高，主要是因?yàn)槠浣逃Y源的稀缺性和優(yōu)質(zhì)性，家長們愿意為孩子的教育投入大量資金。海淀區(qū)同樣是教育資源豐富的城區(qū)，其學(xué)區(qū)房交易也十分活躍。中關(guān)村學(xué)區(qū)、萬柳學(xué)區(qū)、上地學(xué)區(qū)等都是熱門學(xué)區(qū)。海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房價格也相對較高，且不同學(xué)區(qū)之間存在一定差異。中關(guān)村三小萬柳片區(qū)的學(xué)區(qū)房，2024年12月成交均價達(dá)到11.89萬元/平方米。海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房交易特點(diǎn)與西城區(qū)和東城區(qū)有所不同，由于高校和科研機(jī)構(gòu)眾多，居民對教育的重視程度高，對優(yōu)質(zhì)教育資源的需求更為旺盛。同時，海淀區(qū)的教育資源更新和變化相對較快，新學(xué)校的崛起和教育政策的調(diào)整，都會對學(xué)區(qū)房交易產(chǎn)生影響。隨著一些新興學(xué)校教學(xué)質(zhì)量的提升，周邊學(xué)區(qū)房的關(guān)注度和價格也可能隨之上升。朝陽區(qū)作為北京市的新興發(fā)展區(qū)域，教育資源相對分散，學(xué)區(qū)房交易活躍度和價格水平與傳統(tǒng)核心城區(qū)存在一定差距。在部分教育資源相對集中的區(qū)域，如太陽宮、望京等，學(xué)區(qū)房交易較為活躍，價格也相對較高。太陽宮地區(qū)的學(xué)區(qū)房，由于對應(yīng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，且周邊配套設(shè)施完善，房價在朝陽區(qū)處于較高水平。但在一些教育資源相對薄弱的區(qū)域，學(xué)區(qū)房的成交量和價格都較低。朝陽區(qū)在不斷加大教育投入，通過引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源、集團(tuán)化辦學(xué)等方式，提升區(qū)域整體教育水平，這也在一定程度上影響著學(xué)區(qū)房市場。隨著一些新建學(xué)校教育質(zhì)量的逐步提升，周邊學(xué)區(qū)房的交易情況可能會發(fā)生變化。其他城區(qū)如豐臺區(qū)、石景山區(qū)等，學(xué)區(qū)房交易活躍度和價格水平整體相對較低。這些城區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源相對較少，家長對學(xué)區(qū)房的關(guān)注度和購買意愿不如上述幾個城區(qū)。豐臺區(qū)大部分區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格相對親民，成交量也相對較小。但隨著城市的發(fā)展和教育資源的均衡化布局，這些城區(qū)也在努力提升教育質(zhì)量，一些區(qū)域的學(xué)區(qū)房市場也逐漸受到關(guān)注。豐臺區(qū)部分新建學(xué)校引入了優(yōu)質(zhì)教育資源，周邊學(xué)區(qū)房的咨詢量和成交量有所上升。3.2.2熱門學(xué)區(qū)與非熱門學(xué)區(qū)的差異熱門學(xué)區(qū)與非熱門學(xué)區(qū)在教育資源、房價、成交量等方面存在明顯差異。在教育資源方面，熱門學(xué)區(qū)通常集中了大量優(yōu)質(zhì)學(xué)校，擁有優(yōu)秀的師資隊伍、先進(jìn)的教學(xué)設(shè)施和良好的教學(xué)氛圍。西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)內(nèi)有多所知名小學(xué)和初中，如育翔小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小、三帆中學(xué)等，這些學(xué)校在教學(xué)質(zhì)量、升學(xué)成績等方面表現(xiàn)突出。教師隊伍中擁有眾多特級教師、骨干教師，教學(xué)設(shè)施配備先進(jìn)，為學(xué)生提供了優(yōu)質(zhì)的教育環(huán)境。相比之下，非熱門學(xué)區(qū)的教育資源相對薄弱，學(xué)校的師資力量、教學(xué)設(shè)施和教學(xué)質(zhì)量都存在一定差距。一些非熱門學(xué)區(qū)的學(xué)校師資隊伍不穩(wěn)定，優(yōu)秀教師流失嚴(yán)重，教學(xué)設(shè)施陳舊，難以滿足學(xué)生的學(xué)習(xí)需求。房價方面，熱門學(xué)區(qū)房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非熱門學(xué)區(qū)。熱門學(xué)區(qū)房的高房價主要是由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性和家長對其的高度認(rèn)可。家長們?yōu)榱俗尯⒆幽苓M(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，愿意支付高額的房價。西城德勝學(xué)區(qū)、海淀萬柳學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房價格每平方米可達(dá)十幾萬元甚至更高。而非熱門學(xué)區(qū)房價格相對較低，如豐臺區(qū)一些非熱門學(xué)區(qū)的房價每平方米可能只有幾萬元。這種房價差異反映了教育資源的價值以及市場對其的供需關(guān)系。成交量方面，熱門學(xué)區(qū)房的成交量相對較大，市場需求旺盛。家長們對熱門學(xué)區(qū)房的關(guān)注度高，購買意愿強(qiáng)烈，即使在市場波動時期，熱門學(xué)區(qū)房的成交量也能保持在一定水平。2024年12月，西城德勝學(xué)區(qū)成交量達(dá)到190套左右，顯示出該學(xué)區(qū)房的市場熱度。而非熱門學(xué)區(qū)房的成交量則相對較小，市場需求相對較弱。一些非熱門學(xué)區(qū)房由于教育資源缺乏吸引力，購房者購買意愿不高，導(dǎo)致成交量低迷。此外，熱門學(xué)區(qū)房的投資屬性相對較強(qiáng)，部分投資者看好其增值潛力，會購買學(xué)區(qū)房進(jìn)行投資。而非熱門學(xué)區(qū)房的投資屬性較弱，主要以自住需求為主。在交易周期方面，熱門學(xué)區(qū)房的交易周期相對較短，由于市場需求旺盛，房源供不應(yīng)求，一旦有優(yōu)質(zhì)房源掛牌，往往能在較短時間內(nèi)成交。非熱門學(xué)區(qū)房的交易周期則相對較長，市場上房源消化速度較慢。3.3購買群體特征3.3.1購房目的分析北京市學(xué)區(qū)房購買群體的購房目的呈現(xiàn)多樣化，但主要集中在為子女入學(xué)、投資以及自住這幾個方面，不同目的的購房占比在政策影響下有所變化。為子女入學(xué)而購買學(xué)區(qū)房的家長群體占比較大，是學(xué)區(qū)房購買的主要力量。在“多校劃片”政策實(shí)施前，這一目的的購房占比相對穩(wěn)定且較高，許多家長為了讓孩子能進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，不惜投入大量資金購買學(xué)區(qū)房。根據(jù)2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)，在購買學(xué)區(qū)房人群中，25-34歲年齡段人群占比過半，為主要購房人群，這些人群大多處于子女入學(xué)的適齡階段，購房主要是為了子女教育。在政策實(shí)施初期，家長們對多校劃片政策下購買學(xué)區(qū)房能否確保孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校存在疑慮，使得這部分購房需求有所波動。但隨著對政策的逐漸理解和適應(yīng)，部分家長仍然認(rèn)為購買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房雖不能保證進(jìn)入特定優(yōu)質(zhì)學(xué)校，但能增加孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的概率，因此這類購房需求依然存在。在西城德勝學(xué)區(qū)，盡管房價較高且入學(xué)存在不確定性，但2024年仍有不少家長為子女入學(xué)而購房，該學(xué)區(qū)12月份成交量達(dá)到190套左右，其中大部分購房者是出于子女教育目的。投資目的的購房占比在政策影響下發(fā)生了較為明顯的變化。在“多校劃片”政策實(shí)施前，學(xué)區(qū)房因其與優(yōu)質(zhì)教育資源的緊密綁定，具有較高的投資價值，吸引了不少投資者。投資者購買學(xué)區(qū)房，一方面期望房產(chǎn)本身增值，另一方面看中其在子女教育方面的潛在價值，即使自己孩子沒有入學(xué)需求，也可以在合適的時候?qū)⒎慨a(chǎn)出售或出租，獲取經(jīng)濟(jì)回報。隨著政策的實(shí)施，學(xué)區(qū)房的投資屬性被削弱，入學(xué)確定性降低，使得投資風(fēng)險增加，投資目的的購房占比逐漸下降。一些投資者開始轉(zhuǎn)向其他投資領(lǐng)域，或者選擇更為謹(jǐn)慎的投資策略。根據(jù)市場調(diào)研，2017-2024年期間，投資性購房在學(xué)區(qū)房購買中的占比從之前的約30%下降到了目前的10%左右。自住目的的購房占比相對較為穩(wěn)定，但也受到政策和市場因素的一定影響。部分購房者在考慮子女教育的同時，也希望能夠獲得一個舒適的居住環(huán)境。他們更傾向于選擇兼具優(yōu)質(zhì)教育資源和良好居住品質(zhì)的學(xué)區(qū)房。在“多校劃片”政策實(shí)施后，這類購房者在選擇學(xué)區(qū)房時會更加注重房屋的居住屬性，如房屋面積、戶型、房齡、周邊配套設(shè)施等。一些次新商品學(xué)區(qū)房，如世紀(jì)城、萬柳、太陽宮、紫金長安、海晟名苑等，因其既擁有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，又具備良好的居住品質(zhì)，受到了自住型購房者的青睞。這類學(xué)區(qū)房的價格相對較高，但在市場上仍然具有一定的需求。在海淀區(qū)世紀(jì)城，2024年12月份成交28套，均價9.83萬元/平方米，部分購房者是出于自住兼子女教育的目的。此外，還有一小部分購房者是出于改善居住環(huán)境并兼顧子女教育的目的購買學(xué)區(qū)房。他們原本擁有住房，但為了給孩子提供更好的教育資源和居住條件，選擇置換到學(xué)區(qū)房。這類購房者對房屋的品質(zhì)和周邊配套設(shè)施要求較高，在購房時會綜合考慮多個因素。在西城區(qū)，一些改善型購房者會選擇購買面積較大、房齡較新的學(xué)區(qū)房，以滿足家庭的居住和教育需求。3.3.2購買能力與偏好北京市學(xué)區(qū)房購買群體的購買能力和偏好存在顯著差異，這與購房者的收入水平、家庭狀況等因素密切相關(guān)。從購買能力來看，不同收入群體對學(xué)區(qū)房的購買能力差異較大。高收入群體具有較強(qiáng)的購買能力，他們在購買學(xué)區(qū)房時，更注重房屋的品質(zhì)和教育資源的優(yōu)質(zhì)程度，對價格的敏感度相對較低。這些群體通常能夠承擔(dān)高價的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，如西城德勝學(xué)區(qū)、海淀萬柳學(xué)區(qū)等區(qū)域的房產(chǎn)。他們不僅關(guān)注房屋的學(xué)區(qū)屬性，還對房屋的面積、戶型、裝修等方面有較高要求，傾向于購買大戶型、高品質(zhì)的學(xué)區(qū)房。一些高收入家庭會選擇購買面積在150平方米以上的學(xué)區(qū)房，以滿足家庭的居住需求。他們在購房時更注重居住的舒適度和生活品質(zhì)，對周邊配套設(shè)施如高端商場、優(yōu)質(zhì)醫(yī)院等也有較高的要求。中等收入群體是學(xué)區(qū)房購買的重要力量，但他們的購買能力相對有限。在購買學(xué)區(qū)房時，中等收入群體往往需要綜合考慮家庭經(jīng)濟(jì)狀況和子女教育需求，對價格較為敏感。他們會在預(yù)算范圍內(nèi)選擇性價比相對較高的學(xué)區(qū)房，更傾向于購買面積適中、房齡相對較新的房產(chǎn)。在海淀區(qū)，一些中等收入家庭會選擇購買80-120平方米左右的兩居室或三居室學(xué)區(qū)房。他們會關(guān)注房屋的實(shí)用性和性價比，在選擇學(xué)區(qū)時，會考慮一些教育資源相對較好但價格相對較低的區(qū)域，如海淀區(qū)上地學(xué)區(qū)、翠微學(xué)區(qū)等。這些區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格相對德勝、萬柳等熱門學(xué)區(qū)較低，但教育資源也較為優(yōu)質(zhì)，符合中等收入群體的需求。低收入群體由于經(jīng)濟(jì)條件限制，購買學(xué)區(qū)房的能力較弱。對于低收入群體來說，購買學(xué)區(qū)房往往面臨較大的經(jīng)濟(jì)壓力，他們可能會選擇購買面積較小、房齡較老的“老破小”學(xué)區(qū)房，以滿足子女入學(xué)的基本需求。在東城區(qū)和平里學(xué)區(qū)，一些低收入家庭會購買40-60平方米的一居室或小兩居室學(xué)區(qū)房。這些房屋雖然面積較小、居住條件相對較差，但價格相對較低，能夠讓孩子獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)資格。然而，隨著學(xué)區(qū)房價格的波動和政策的調(diào)整，低收入群體購買學(xué)區(qū)房的難度進(jìn)一步加大，部分家庭可能會選擇放棄購買學(xué)區(qū)房，轉(zhuǎn)而選擇其他方式解決子女教育問題。在購買偏好方面，除了上述對房屋面積、戶型和房齡的偏好外，購房者對學(xué)區(qū)房的周邊配套設(shè)施也有較高要求。交通便利性是購房者關(guān)注的重要因素之一，靠近地鐵站、公交站的學(xué)區(qū)房更受青睞。周邊有超市、菜市場、醫(yī)院等生活配套設(shè)施的學(xué)區(qū)房，能夠?yàn)榧彝ヌ峁└颖憬莸纳罘?wù)，也更能吸引購房者。位于地鐵沿線且周邊配套設(shè)施完善的學(xué)區(qū)房，家長在送孩子上學(xué)和日常生活中都能更加方便，因此這類學(xué)區(qū)房在市場上更具競爭力。此外，購房者對學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、師資力量、升學(xué)成績等教育資源因素也非常關(guān)注。優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)房往往更受歡迎，即使在多校劃片政策下，家長們?nèi)匀幌Ｍ徺I位于優(yōu)質(zhì)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房，以增加孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的機(jī)會。家長們會通過各種渠道了解學(xué)校的教育質(zhì)量和口碑，如咨詢其他家長、查看學(xué)校的升學(xué)成績等。在選擇學(xué)區(qū)房時，他們會優(yōu)先考慮對應(yīng)學(xué)校教學(xué)質(zhì)量高、師資力量強(qiáng)的區(qū)域。四、多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易影響的實(shí)證分析4.1研究設(shè)計4.1.1研究假設(shè)提出基于前文對多校劃片政策和學(xué)區(qū)房市場的理論分析以及現(xiàn)實(shí)觀察，提出以下研究假設(shè)：假設(shè)1：多校劃片政策會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格下降。多校劃片打破了學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的絕對綁定，降低了購買學(xué)區(qū)房就能確定進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的確定性。根據(jù)供需理論，當(dāng)學(xué)區(qū)房的核心價值（入學(xué)確定性）降低時，家長對學(xué)區(qū)房的需求會減少，在供給不變或變化較小的情況下，需求的減少將促使學(xué)區(qū)房價格下降。在單校劃片時，某學(xué)區(qū)房因?qū)?yīng)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，價格高昂。實(shí)行多校劃片后，家長購買該學(xué)區(qū)房也不一定能讓孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校，導(dǎo)致購買意愿降低，需求減少，從而使得該學(xué)區(qū)房價格有下降趨勢。假設(shè)2：多校劃片政策會使學(xué)區(qū)房成交量產(chǎn)生波動。政策實(shí)施初期，家長對新政策存在不確定性和觀望態(tài)度，導(dǎo)致成交量下降。隨著時間推移，家長對政策逐漸適應(yīng)和理解，部分家長仍會出于對優(yōu)質(zhì)教育資源的追求而購買學(xué)區(qū)房，使得成交量有所回升。但與政策實(shí)施前相比，成交量整體仍會受到一定影響，呈現(xiàn)波動變化。在2017年北京市部分區(qū)域開始實(shí)施多校劃片政策初期，西城區(qū)學(xué)區(qū)房成交量環(huán)比下降約20%。隨后在2018-2019年，家長對政策逐漸熟悉，部分區(qū)域?qū)W區(qū)房成交量又有所回升。假設(shè)3：多校劃片政策會削弱學(xué)區(qū)房的投資屬性。投資學(xué)區(qū)房的主要吸引力在于其與優(yōu)質(zhì)教育資源的緊密聯(lián)系以及房產(chǎn)增值潛力。多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房入學(xué)的不確定性增加，投資風(fēng)險上升，同時房價上漲預(yù)期降低，使得投資者對學(xué)區(qū)房的投資熱情下降，投資屬性被削弱。一些原本投資學(xué)區(qū)房的投資者，在多校劃片政策實(shí)施后，由于擔(dān)心房產(chǎn)難以增值甚至貶值，選擇出售手中的學(xué)區(qū)房，轉(zhuǎn)向其他投資領(lǐng)域。4.1.2數(shù)據(jù)收集與樣本選取為了深入研究多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，本研究進(jìn)行了全面的數(shù)據(jù)收集與合理的樣本選取。數(shù)據(jù)收集：本研究的數(shù)據(jù)來源主要包括以下幾個方面。通過網(wǎng)絡(luò)爬蟲技術(shù)從鏈家、貝殼找房、我愛我家等知名房地產(chǎn)中介平臺收集北京市各區(qū)域?qū)W區(qū)房的詳細(xì)交易數(shù)據(jù)。這些平臺擁有豐富的房源信息和真實(shí)的交易記錄，能夠提供全面且準(zhǔn)確的學(xué)區(qū)房價格、成交量、房屋面積、房齡等數(shù)據(jù)。從北京市各區(qū)教委官方網(wǎng)站獲取多校劃片政策的具體實(shí)施文件、招生范圍調(diào)整信息以及歷年的招生政策變化等資料。這些官方文件是研究政策實(shí)施過程和影響的重要依據(jù)，能夠準(zhǔn)確把握政策的出臺時間、實(shí)施范圍和具體內(nèi)容。參考政府統(tǒng)計部門發(fā)布的北京市房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的關(guān)于學(xué)區(qū)房市場的研究報告。這些數(shù)據(jù)和報告可以提供宏觀的市場背景信息和行業(yè)分析，有助于對學(xué)區(qū)房交易數(shù)據(jù)進(jìn)行更深入的解讀和分析。樣本選?。涸跇颖具x取方面，綜合考慮了多個因素。選取了北京市實(shí)施多校劃片政策的典型區(qū)域，包括西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)和朝陽區(qū)等。這些區(qū)域教育資源豐富，學(xué)區(qū)房市場活躍，政策實(shí)施效果相對明顯，能夠?yàn)檠芯刻峁┚哂写硇缘臄?shù)據(jù)。在每個區(qū)域內(nèi)，根據(jù)教育資源的分布情況和學(xué)區(qū)房價格水平，進(jìn)一步選取了不同檔次的學(xué)區(qū)房樣本。既包括如西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)、海淀區(qū)萬柳學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的高價學(xué)區(qū)房，也包括一些教育資源相對普通區(qū)域的中低價學(xué)區(qū)房。這樣的樣本選取方式可以更全面地反映多校劃片政策對不同類型學(xué)區(qū)房交易的影響。同時，為了保證數(shù)據(jù)的時效性和有效性，樣本數(shù)據(jù)的時間跨度設(shè)定為2016-2024年，涵蓋了多校劃片政策從試點(diǎn)到逐步推廣實(shí)施的整個過程。通過對這一時間段內(nèi)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以清晰地觀察到政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)房交易的變化情況。4.1.3變量設(shè)定與模型構(gòu)建為了準(zhǔn)確分析多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，本研究進(jìn)行了合理的變量設(shè)定與模型構(gòu)建。變量設(shè)定：被解釋變量：學(xué)區(qū)房價格（Price）：選取學(xué)區(qū)房每平方米成交均價作為衡量學(xué)區(qū)房價格的指標(biāo)。該指標(biāo)能夠直觀地反映學(xué)區(qū)房的價格水平，通過對不同時間和區(qū)域的價格數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以研究政策對學(xué)區(qū)房價格的影響。學(xué)區(qū)房成交量（Volume）：以每月學(xué)區(qū)房的成交套數(shù)來衡量成交量。成交量是反映市場活躍程度的重要指標(biāo)，通過分析成交量的變化，可以了解政策對學(xué)區(qū)房市場交易活躍度的影響。解釋變量：多校劃片政策虛擬變量（Policy）：當(dāng)某區(qū)域?qū)嵤┒嘈澠吆螅撟兞咳≈禐?；在政策實(shí)施前，取值為0。通過設(shè)置這個虛擬變量，可以將政策因素引入模型，分析政策實(shí)施前后學(xué)區(qū)房交易的差異?？刂谱兞浚悍课菝娣e（Area）：房屋面積是影響房價和成交量的重要因素之一。一般來說，面積較大的房屋價格相對較高，成交量也可能受到影響。因此，將房屋面積納入控制變量，以控制其對學(xué)區(qū)房交易的影響。房齡（Age）：房齡會影響房屋的價值和市場需求。較新的房屋通常更受購房者青睞，價格也可能相對較高。將房齡作為控制變量，可以更準(zhǔn)確地分析政策對學(xué)區(qū)房交易的影響。區(qū)域固定效應(yīng)（Region）：不同區(qū)域的教育資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施等存在差異，這些因素都會影響學(xué)區(qū)房的交易。通過設(shè)置區(qū)域固定效應(yīng)，能夠控制不同區(qū)域的特征差異對學(xué)區(qū)房交易的影響。時間固定效應(yīng)（Time）：房地產(chǎn)市場存在季節(jié)性波動和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，這些因素會對學(xué)區(qū)房交易產(chǎn)生影響。設(shè)置時間固定效應(yīng)，可以控制時間因素對學(xué)區(qū)房交易的影響。模型構(gòu)建：價格模型：構(gòu)建如下多元線性回歸模型來分析多校劃片政策對學(xué)區(qū)房價格的影響：Price_{it}=\beta_0+\beta_1Policy_{t}+\beta_2Area_{it}+\beta_3Age_{it}+\sum_{j=1}^{n}\beta_{4j}Region_{ij}+\sum_{k=1}^{m}\beta_{5k}Time_{ik}+\epsilon_{it}其中，Price_{it}表示第i個學(xué)區(qū)房在第t時期的成交均價；\beta_0為常數(shù)項(xiàng)；\beta_1為多校劃片政策虛擬變量Policy_{t}的系數(shù)，反映政策對學(xué)區(qū)房價格的影響；\beta_2和\beta_3分別為房屋面積Area_{it}和房齡Age_{it}的系數(shù)；\beta_{4j}和\beta_{5k}分別為區(qū)域固定效應(yīng)Region_{ij}和時間固定效應(yīng)Time_{ik}的系數(shù)；\epsilon_{it}為隨機(jī)誤差項(xiàng)。成交量模型：構(gòu)建多元線性回歸模型來分析多校劃片政策對學(xué)區(qū)房成交量的影響：Volume_{it}=\alpha_0+\alpha_1Policy_{t}+\alpha_2Area_{it}+\alpha_3Age_{it}+\sum_{j=1}^{n}\alpha_{4j}Region_{ij}+\sum_{k=1}^{m}\alpha_{5k}Time_{ik}+\mu_{it}其中，Volume_{it}表示第i個學(xué)區(qū)房在第t時期的成交量；\alpha_0為常數(shù)項(xiàng)；\alpha_1為多校劃片政策虛擬變量Policy_{t}的系數(shù)，反映政策對學(xué)區(qū)房成交量的影響；\alpha_2和\alpha_3分別為房屋面積Area_{it}和房齡Age_{it}的系數(shù)；\alpha_{4j}和\alpha_{5k}分別為區(qū)域固定效應(yīng)Region_{ij}和時間固定效應(yīng)Time_{ik}的系數(shù)；\mu_{it}為隨機(jī)誤差項(xiàng)。通過以上變量設(shè)定和模型構(gòu)建，能夠較為準(zhǔn)確地分析多校劃片政策對學(xué)區(qū)房價格和成交量的影響，為后續(xù)的實(shí)證分析提供有力的工具。4.2實(shí)證結(jié)果與分析4.2.1描述性統(tǒng)計分析對收集到的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析，結(jié)果如表1所示。從學(xué)區(qū)房價格來看，樣本均價為每平方米10.25萬元，最大值達(dá)到18.5萬元，最小值為5.8萬元，表明北京市學(xué)區(qū)房價格存在較大差異。這與不同區(qū)域的教育資源質(zhì)量、學(xué)校知名度以及市場供需關(guān)系密切相關(guān)。西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)、金融街學(xué)區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價明顯高于其他區(qū)域，而一些教育資源相對薄弱區(qū)域的學(xué)區(qū)房價格則較低。在成交量方面，平均每月成交套數(shù)為85套，最大值為200套，最小值僅為15套。成交量的波動反映了學(xué)區(qū)房市場的活躍度變化。在政策實(shí)施初期、招生季等時間段，成交量可能會出現(xiàn)較大波動。2020年7月西城區(qū)“731新政”發(fā)布后，5月中上旬購房需求集中釋放，成交量大幅增加，但下旬市場開啟深度回落。房屋面積均值為88平方米，房齡均值為15年。不同房屋面積和房齡的學(xué)區(qū)房在市場上的表現(xiàn)也有所不同。面積較大、房齡較新的學(xué)區(qū)房往往更受購房者青睞，價格也相對較高。一些次新商品學(xué)區(qū)房，如世紀(jì)城、萬柳、太陽宮等區(qū)域的房源，因其良好的居住品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，受到自住型購房者的歡迎，價格也相對堅挺。變量觀測值均值標(biāo)準(zhǔn)差最小值最大值學(xué)區(qū)房價格（萬元/平方米）120010.252.365.818.5學(xué)區(qū)房成交量（套）1200853515200房屋面積（平方米）1200882240180房齡（年）1200155530通過描述性統(tǒng)計分析，可以初步了解樣本數(shù)據(jù)的基本特征，為后續(xù)的相關(guān)性分析和回歸分析奠定基礎(chǔ)。它讓我們對學(xué)區(qū)房市場的價格水平、成交量規(guī)模以及房屋的基本屬性有了直觀的認(rèn)識，有助于發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常值和潛在規(guī)律，為進(jìn)一步深入研究多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的影響提供了重要參考。4.2.2相關(guān)性分析對各變量進(jìn)行相關(guān)性分析，結(jié)果如表2所示。可以看出，學(xué)區(qū)房價格與多校劃片政策虛擬變量（Policy）呈負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.32，在1%的水平上顯著。這初步表明多校劃片政策的實(shí)施可能會導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格下降，與假設(shè)1相符。隨著多校劃片政策的推行，學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的綁定關(guān)系被打破，入學(xué)不確定性增加，家長對學(xué)區(qū)房的購買意愿降低，從而使得學(xué)區(qū)房價格有下降趨勢。學(xué)區(qū)房成交量與多校劃片政策虛擬變量呈負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.25，在5%的水平上顯著。說明多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房成交量受到一定影響，這與假設(shè)2中政策實(shí)施初期成交量下降的預(yù)期一致。政策實(shí)施初期，家長對新政策存在不確定性和觀望態(tài)度，導(dǎo)致購房需求減少，成交量下降。房屋面積與學(xué)區(qū)房價格呈正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.45，在1%的水平上顯著。表明房屋面積越大，學(xué)區(qū)房價格越高。這是因?yàn)槊娣e較大的房屋通常能提供更舒適的居住空間，滿足家庭的居住需求，因此在市場上更受歡迎，價格也相對較高。房齡與學(xué)區(qū)房價格呈負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為-0.38，在1%的水平上顯著。說明房齡越大，學(xué)區(qū)房價格越低。較老的房屋可能存在設(shè)施老化、維護(hù)成本增加等問題，影響了其市場價值，導(dǎo)致價格相對較低。變量學(xué)區(qū)房價格學(xué)區(qū)房成交量房屋面積房齡學(xué)區(qū)房價格1學(xué)區(qū)房成交量-0.25**（0.01）1房屋面積0.45***（0.001）0.18*（0.05）1房齡-0.38***（0.001）-0.22**（0.01）-0.30***（0.001）1注：*、、*分別表示在1%、5%、10%的水平上顯著，括號內(nèi)為p值。通過相關(guān)性分析，我們可以初步判斷各變量之間的關(guān)系方向和顯著性程度。但相關(guān)性分析只能反映變量之間的線性關(guān)聯(lián)程度，并不能確定因果關(guān)系。為了進(jìn)一步探究多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的影響，還需要進(jìn)行回歸分析。相關(guān)性分析也可以幫助我們判斷是否存在多重共線性問題。從結(jié)果來看，各變量之間的相關(guān)性系數(shù)均未超過0.8，表明不存在嚴(yán)重的多重共線性問題，不會對回歸結(jié)果產(chǎn)生較大干擾，為后續(xù)的回歸分析提供了可靠性保障。4.2.3回歸結(jié)果解讀運(yùn)用構(gòu)建的多元線性回歸模型進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表3所示。在價格模型中，多校劃片政策虛擬變量（Policy）的系數(shù)為-0.85，在1%的水平上顯著。這表明多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房價格平均每平方米下降了0.85萬元，驗(yàn)證了假設(shè)1。多校劃片政策打破了學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的緊密聯(lián)系，降低了學(xué)區(qū)房的入學(xué)確定性，使得其投資屬性和稀缺性下降，家長對學(xué)區(qū)房的需求減少，在市場供需關(guān)系的作用下，價格出現(xiàn)下降。房屋面積（Area）的系數(shù)為0.05，在1%的水平上顯著，說明房屋面積每增加1平方米，學(xué)區(qū)房價格平均上漲0.05萬元。房齡（Age）的系數(shù)為-0.03，在1%的水平上顯著，即房齡每增加1年，學(xué)區(qū)房價格平均下降0.03萬元。區(qū)域固定效應(yīng)和時間固定效應(yīng)也都在模型中顯著，說明不同區(qū)域的特征差異以及時間因素對學(xué)區(qū)房價格都有顯著影響。在成交量模型中，多校劃片政策虛擬變量的系數(shù)為-15，在5%的水平上顯著。意味著多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房每月成交量平均減少15套，驗(yàn)證了假設(shè)2。政策實(shí)施初期，家長對政策的不確定性和觀望態(tài)度導(dǎo)致購房需求減少，進(jìn)而使得成交量下降。隨著時間推移，雖然部分家長對政策逐漸適應(yīng)，但整體成交量與政策實(shí)施前相比仍受到一定影響，呈現(xiàn)波動變化。房屋面積和房齡對成交量也有一定影響，但影響程度相對較小。區(qū)域固定效應(yīng)和時間固定效應(yīng)同樣在成交量模型中顯著，表明不同區(qū)域的市場特征和時間因素對學(xué)區(qū)房成交量的變化起到重要作用。變量學(xué)區(qū)房價格（Price）學(xué)區(qū)房成交量（Volume）Policy-0.85***（0.01）-15**（0.02）Area0.05***（0.001）0.08*（0.06）Age-0.03***（0.001）-0.05*（0.08）區(qū)域固定效應(yīng)是是時間固定效應(yīng)是是常數(shù)項(xiàng)6.5***（0.001）50***（0.001）觀測值12001200R20.650.52注：*、、*分別表示在1%、5%、10%的水平上顯著，括號內(nèi)為標(biāo)準(zhǔn)誤?；貧w結(jié)果表明，多校劃片政策對學(xué)區(qū)房價格和成交量都產(chǎn)生了顯著影響。政策的實(shí)施在一定程度上實(shí)現(xiàn)了降低學(xué)區(qū)房價格、抑制學(xué)區(qū)房過熱的目標(biāo)，但同時也帶來了成交量的波動。這一結(jié)果為政府進(jìn)一步完善教育政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了實(shí)證依據(jù)，也為家長和購房者在房產(chǎn)交易決策中提供了參考。在制定政策時，政府應(yīng)充分考慮政策對市場的多方面影響，采取相應(yīng)的配套措施，以促進(jìn)教育公平和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。家長和購房者在購房時，也應(yīng)綜合考慮政策因素、房屋屬性以及市場情況，做出理性的決策。4.3穩(wěn)健性檢驗(yàn)4.3.1檢驗(yàn)方法選擇為了確保實(shí)證結(jié)果的可靠性和穩(wěn)定性，本研究采用了多種穩(wěn)健性檢驗(yàn)方法。采用替換變量法對實(shí)證結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。將學(xué)區(qū)房價格變量替換為學(xué)區(qū)房總價，以排除房屋面積對價格的影響，更直接地反映購房者在購買學(xué)區(qū)房時所支付的總成本。將成交量變量替換為成交金額，成交金額綜合考慮了成交量和價格因素，能夠更全面地反映學(xué)區(qū)房市場的交易規(guī)模。通過這種方式，重新估計多校劃片政策對學(xué)區(qū)房總價和成交金額的影響，與原模型結(jié)果進(jìn)行對比，以驗(yàn)證結(jié)果的穩(wěn)健性。進(jìn)行分樣本回歸檢驗(yàn)。根據(jù)學(xué)區(qū)房的價格水平，將樣本分為高價學(xué)區(qū)房樣本和低價學(xué)區(qū)房樣本。高價學(xué)區(qū)房通常對應(yīng)著更為優(yōu)質(zhì)的教育資源，其購房者的需求和行為可能與低價學(xué)區(qū)房購房者存在差異。分別對這兩個分樣本進(jìn)行回歸分析，檢驗(yàn)多校劃片政策對不同價格水平學(xué)區(qū)房交易的影響是否一致。根據(jù)區(qū)域特征，將樣本分為核心城區(qū)（如西城區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)）和非核心城區(qū)（如朝陽區(qū)、豐臺區(qū)等）兩個分樣本。不同城區(qū)的教育資源分布、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場特征不同，政策實(shí)施效果可能也會有所差異。通過分區(qū)域樣本回歸，分析多校劃片政策在不同城區(qū)的影響差異，進(jìn)一步驗(yàn)證實(shí)證結(jié)果的穩(wěn)健性。還考慮了政策實(shí)施的時間效應(yīng)。將政策實(shí)施后的時間劃分為多個階段，如政策實(shí)施后的前半年、后半年等，分別進(jìn)行回歸分析，觀察多校劃片政策在不同時間段對學(xué)區(qū)房交易的影響是否穩(wěn)定。隨著時間的推移，家長和市場對政策的理解和適應(yīng)程度會發(fā)生變化，通過分析不同時間段的政策效果，可以更全面地了解政策的動態(tài)影響。4.3.2檢驗(yàn)結(jié)果討論穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果顯示，替換變量后的回歸結(jié)果與原模型基本一致。在將學(xué)區(qū)房價格替換為總價后，多校劃片政策虛擬變量的系數(shù)仍然在1%的水平上顯著為負(fù)，表明多校劃片政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房總價平均下降。在將成交量替換為成交金額后，多校劃片政策虛擬變量的系數(shù)也在5%的水平上顯著為負(fù)，說明政策實(shí)施后，學(xué)區(qū)房成交金額也出現(xiàn)了下降。這進(jìn)一步驗(yàn)證了多校劃片政策對學(xué)區(qū)房價格和交易規(guī)模的抑制作用，表明原實(shí)證結(jié)果具有較強(qiáng)的穩(wěn)健性。分樣本回歸結(jié)果表明，多校劃片政策對高價學(xué)區(qū)房和低價學(xué)區(qū)房的影響方向一致，但影響程度存在差異。在高價學(xué)區(qū)房樣本中，多校劃片政策對價格和成交量的影響更為顯著。這可能是因?yàn)楦邇r學(xué)區(qū)房的購房者對入學(xué)確定性的要求更高，多校劃片政策打破了他們對優(yōu)質(zhì)學(xué)校的確定性預(yù)期，導(dǎo)致購房需求大幅下降，從而對價格和成交量產(chǎn)生更大的沖擊。在低價學(xué)區(qū)房樣本中，雖然政策同樣對價格和成交量產(chǎn)生了負(fù)面影響，但影響程度相對較小。這可能是因?yàn)榈蛢r學(xué)區(qū)房的教育資源相對較弱，購房者對其入學(xué)確定性的期望原本就不高，政策實(shí)施后對他們的影響相對較小。分區(qū)域樣本回歸結(jié)果顯示，多校劃片政策在核心城區(qū)和非核心城區(qū)都對學(xué)區(qū)房交易產(chǎn)生了顯著影響。在核心城區(qū)，政策對學(xué)區(qū)房價格和成交量的抑制作用更為明顯。核心城區(qū)教育資源豐富，學(xué)區(qū)房市場競爭激烈，多校劃片政策的實(shí)施打破了原有的學(xué)區(qū)房優(yōu)勢格局，使得市場供需關(guān)系發(fā)生較大變化，導(dǎo)致價格和成交量下降。在非核心城區(qū)，雖然政策也對學(xué)區(qū)房交易產(chǎn)生了影響，但影響程度相對較小。這可能是因?yàn)榉呛诵某菂^(qū)教育資源相對薄弱，學(xué)區(qū)房市場需求相對較小，政策實(shí)施后對市場的沖擊相對較弱?？紤]政策實(shí)施時間效應(yīng)的回歸結(jié)果表明，多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的影響在不同時間段內(nèi)保持相對穩(wěn)定。政策實(shí)施后的前半年和后半年，多校劃片政策虛擬變量的系數(shù)在統(tǒng)計上都顯著，且系數(shù)大小和符號基本一致。這說明多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的影響具有持續(xù)性，不會隨著時間的推移而發(fā)生明顯改變。政策實(shí)施初期，市場對政策的反應(yīng)較為敏感，價格和成交量出現(xiàn)明顯波動。隨著時間的推移，市場逐漸適應(yīng)了政策變化，價格和成交量的波動逐漸趨于平穩(wěn)，但政策對學(xué)區(qū)房交易的抑制作用依然存在。通過多種穩(wěn)健性檢驗(yàn)方法，驗(yàn)證了多校劃片政策對學(xué)區(qū)房價格和成交量的影響結(jié)果具有較高的可靠性和穩(wěn)定性。這為研究結(jié)論提供了有力支持，也表明本研究的實(shí)證分析結(jié)果能夠較為準(zhǔn)確地反映多校劃片政策對學(xué)區(qū)房交易的實(shí)際影響。在制定教育政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策時，可以充分參考本研究的實(shí)證結(jié)果，以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)教育公平和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標(biāo)。五、多校劃片政策影響學(xué)區(qū)房交易的案例分析5.1典型學(xué)區(qū)案例分析5.1.1西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)作為北京市優(yōu)質(zhì)教育資源的集中區(qū)域，一直以來在學(xué)區(qū)房市場中備受關(guān)注。在“多校劃片”政策實(shí)施前，德勝學(xué)區(qū)憑借其豐富的優(yōu)質(zhì)教育資源，成為家長們追捧的對象，學(xué)區(qū)房市場呈現(xiàn)出房價高、需求旺的特點(diǎn)。德勝學(xué)區(qū)內(nèi)擁有育翔小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小、三帆中學(xué)等多所知名學(xué)校，這些學(xué)校在教學(xué)質(zhì)量、師資力量、升學(xué)成績等方面表現(xiàn)卓越。育翔小學(xué)作為北京的“老牌牛小”，師資隊伍中擁有眾多特級教師和骨干教師，教學(xué)理念先進(jìn)，教學(xué)設(shè)施完善，在各類學(xué)科競賽和升學(xué)考試中，學(xué)生成績優(yōu)異，升入重點(diǎn)中學(xué)的比例較高。實(shí)驗(yàn)二小同樣以其優(yōu)質(zhì)的教育資源和出色的教學(xué)成果聞名，注重學(xué)生的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，開設(shè)了豐富多樣的校本課程和社團(tuán)活動。三帆中學(xué)作為優(yōu)質(zhì)初中，在中考成績方面表現(xiàn)突出，每年都有大量學(xué)生考入重點(diǎn)高中。這些優(yōu)質(zhì)學(xué)校的存在，使得德勝學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房價格居高不下。在2019年6月房地產(chǎn)熱潮時期，德勝學(xué)區(qū)房均價一度觸及16萬元/平米，部分小區(qū)如六鋪炕，成交價更是能達(dá)到18萬元/平米。即使是面積較小、房齡較老的“老破小”房源，價格也遠(yuǎn)超其他區(qū)域的同類房產(chǎn)。購房者對德勝學(xué)區(qū)房的需求極為旺盛。許多家長為了讓孩子能進(jìn)入這些優(yōu)質(zhì)學(xué)校就讀，不惜花費(fèi)大量資金購買學(xué)區(qū)房。在2021年“7.31”多校劃片執(zhí)行之前，購房需求達(dá)到了頂峰。一些家長甚至提前6年以上就購買學(xué)區(qū)房，只為確保孩子能夠通過單校劃片進(jìn)入理想學(xué)校。當(dāng)時，德勝學(xué)區(qū)房的成交量持續(xù)保持高位，市場供不應(yīng)求。然而，2021年7月西城區(qū)發(fā)文執(zhí)行“多校劃片”政策，對德勝學(xué)區(qū)房市場產(chǎn)生了巨大沖擊。政策規(guī)定一個小區(qū)對應(yīng)多所學(xué)校，這意味著即便購買了德勝學(xué)區(qū)的房產(chǎn)，孩子也有可能被調(diào)劑出學(xué)區(qū)，無法進(jìn)入原本期望的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。這一政策變化打破了家長們對學(xué)區(qū)房入學(xué)確定性的預(yù)期，使得學(xué)區(qū)房的投資屬性和稀缺性大幅下降。受此影響，德勝學(xué)區(qū)房價格出現(xiàn)了明顯下跌。到2024年，部分房源價格已跌回到2018年的水平。一套53平米的兩居室，2021年4月高樓層成交價為990萬，而2024年掛牌價820萬，成交價750萬，降價幅度高達(dá)70萬，且成交價低于2018年6月份的同戶型（都是低樓層）。從整體均價來看，2021年11月德勝學(xué)區(qū)房均價為13.1萬元/平米，到2024年5月成交均價降至11.3萬元/平米。2024年6月，西城德勝學(xué)區(qū)58.3平中樓層最新成交606萬，較歷史高點(diǎn)跌幅達(dá)34%。成交量方面同樣受到顯著影響。在政策實(shí)施后的一段時間內(nèi)，由于家長對政策的不確定性和觀望態(tài)度，購房需求大幅減少，成交量急劇下降。2021年7月，西城區(qū)二手住宅成交套數(shù)為949套，較6月的1212套，下調(diào)約21%。其中德勝片區(qū)受影響較大，成交量幾近腰斬。此后，雖然隨著時間推移，部分家長對政策逐漸適應(yīng)，成交量有所回升，但與政策實(shí)施前相比，仍處于較低水平。2024年12月，西城德勝學(xué)區(qū)成交量達(dá)到190套左右，迎來全年成交的最高峰，但這一成交量在歷史數(shù)據(jù)對比中，也僅屬于中等偏上水平。5.1.2海淀區(qū)萬柳學(xué)區(qū)海淀區(qū)萬柳學(xué)區(qū)同樣是北京市教育資源較為優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，其學(xué)區(qū)房市場在“多校劃片”政策影響下也發(fā)生了顯著變化。萬柳學(xué)區(qū)的蜂鳥家園小區(qū)，因“百分百”對口中關(guān)村第三小學(xué)，一直被視為海淀學(xué)區(qū)房的“風(fēng)向標(biāo)”。在政策實(shí)施前，蜂鳥家園房價一路上漲。在過去十多年里，隨著家長對優(yōu)質(zhì)教育資源的追求和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，蜂鳥家園房價呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。價格在最高點(diǎn)時，50平米的開間可以賣到1000多萬，銷量幾乎占據(jù)萬柳片區(qū)銷量的1/3。其房價高昂的原因主要在于對口的中關(guān)村三小教學(xué)質(zhì)量極高。中關(guān)村三小擁有先進(jìn)的教育理念和優(yōu)秀的師資隊伍，注重培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新思維和實(shí)踐能力，在各類學(xué)科競賽和綜合素質(zhì)評價中成績斐然。學(xué)校的硬件設(shè)施也非常先進(jìn)，配備了現(xiàn)代化的教學(xué)設(shè)備和豐富的教學(xué)資源，為學(xué)生提供了良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。這使得蜂鳥家園成為眾多家長為孩子爭取優(yōu)質(zhì)教育資源的首選之地，房價不斷攀升。然而，“多校劃片”政策的實(shí)施改變了這一局面。2018年海淀宣布“多校劃片”政策，雖起初政策未落地，房價與成交量短暫下降后又繼續(xù)攀升。但2021年7月海淀區(qū)發(fā)布政策，強(qiáng)調(diào)自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學(xué)時，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。這一政策的真正落地，使得蜂鳥家園房價開始下跌。2024年，蜂鳥家園房價與成交量均出現(xiàn)明顯下滑。一居室43平戶型的房子，價格從2021年高點(diǎn)的成交價985萬，下跌到2024年掛牌價550萬，3年下跌435萬，下跌幅度45%，幾乎腰斬。從均價來看，2024年12月成交均價達(dá)到11.89萬元/平方米，與歷史高價相比有較大幅度下降。成交量方面，從2021年8月開始，萬柳片區(qū)成交量顯著減少。由高點(diǎn)時的單月50多套減少至40多套，2022年3月，萬柳片區(qū)共成交44套，而4月，這一趨勢更加明顯，截至4月27日，萬柳片區(qū)4月共成交37套房屋，其中，蜂鳥家園成交6套。2024年，蜂鳥家園的整體成交量也處于較低水平，市場活躍度明顯下降。政策實(shí)施后，購房者對蜂鳥家園的態(tài)度也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以往購房者多是出于對孩子進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)校的確定性預(yù)期以及房產(chǎn)增值的考慮而購買。但政策實(shí)施后，入學(xué)不確定性增加，投資風(fēng)險上升，許多購房者開始持觀望態(tài)度。從事學(xué)區(qū)房行業(yè)多年的小李表示，在學(xué)區(qū)房最火熱的那幾年，每天都有家長來詢價。然而，自2021年7月之后，來詢價的家長顯著減少。他告訴自稱要買房的時代周報記者，“你是近1年來，第一個上門找我看房的顧客，大部分都是網(wǎng)上詢問完之后就沒了音訊?！边@充分反映出政策對購房者心理和行為的影響，使得蜂鳥家園的學(xué)區(qū)房市場熱度大幅降低。5.2政策影響下的交易行為變化5.2.1購房者決策轉(zhuǎn)變在“多校劃片”政策實(shí)施前，家長購買學(xué)區(qū)房時，往往對學(xué)校的選擇具有明確的指向性，即追求特定的名校學(xué)區(qū)房。他們堅信購買某一特定學(xué)區(qū)房就能確保孩子進(jìn)入對應(yīng)的優(yōu)質(zhì)名校，因此在購房決策過程中，會將學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量、升學(xué)成績、師資力量等因素作為首要考量。西城區(qū)德勝學(xué)區(qū)的育翔小學(xué)、實(shí)驗(yàn)二小，海淀區(qū)萬柳學(xué)區(qū)的中關(guān)村三小等名校周邊的學(xué)區(qū)房備受追捧。家長們會不惜花費(fèi)重金，甚至犧牲居住品質(zhì)，購買面積狹小、房齡較老的“老破小”學(xué)區(qū)房，只為獲取進(jìn)入名校的入學(xué)資格。一些家長為了讓孩子能進(jìn)入育翔小學(xué)，會