南昌市某房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益分析計(jì)算案例1.1財(cái)務(wù)評價(jià)1.1.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)與說明（1）國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》及中國電力出版社出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(試用版)。（2）本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)不考慮物價(jià)總水平的變動。（3）各項(xiàng)稅費(fèi)的取值按現(xiàn)行規(guī)定增值稅(銷售額的5%)，城市維護(hù)建設(shè)稅率(營業(yè)稅的7%)，教育費(fèi)附加費(fèi)(營業(yè)稅的3%)，地方教育費(fèi)附加費(fèi)(營業(yè)稅的1%)；印花稅(銷售額的0.05%)。（4）主要參數(shù)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取為12%。（5）項(xiàng)目計(jì)算期本項(xiàng)目建設(shè)期為4年，計(jì)算期按5年考慮。（6）項(xiàng)目建設(shè)資金按四年建設(shè)期比例投入，第一年投入20%，第二年投入35%，第三年投入35%，第四年投入10%。1.1.2項(xiàng)目總貸款經(jīng)濟(jì)分析（1）年收入與稅金及附加估算本項(xiàng)目住宅全部可出售，面積為66.07萬m2，價(jià)格為11000元/m2；商業(yè)全部可出售，面積為2.22萬m2，價(jià)格為13000元/m2；辦公50%可出售，面積為6.17萬m2，價(jià)格為7000元/m2；地下室停車位6677個(gè)，按10萬元/個(gè)計(jì)算。分析如下：①本項(xiàng)目分四年建設(shè)，第二年按銷售額的20%計(jì)算，第三年按銷售額的30%計(jì)算，第四年按銷售額的30%計(jì)算，第五年按銷售額的20%計(jì)算。本項(xiàng)目經(jīng)營收入共865591.8萬元。詳見表9-1營業(yè)收入估算表。表9-1營業(yè)收入估算表序號項(xiàng)目合計(jì)123451銷售收入（萬元）865591.8173118.4259677.5259677.5173118.41.1住宅銷售收入(萬元)726743.0145348.6218022.9218022.9145348.61.1.1可出售面積（㎡）660675.5132135.1198202.6198202.6132135.11.1.2銷售金額（元/㎡）11000.011000.011000.011000.011000.01.1.3銷售率20.0%30.0%30.0%20.0%1.2商業(yè)銷售收入(萬元)28880.75776.18664.28664.25776.11.2.1可出售面積（㎡）22216.04443.26664.86664.84443.21.2.2銷售金額（元/㎡）13000.013000.013000.013000.013000.01.2.3銷售率20.0%30.0%30.0%20.0%1.3辦公銷售收入(萬元)43198.08631.612951.412951.48631.61.3.1可出售面積（㎡）61711.512342.318513.418513.412342.31.3.2銷售金額（元/㎡）7000.07000.07000.07000.07000.01.3.3銷售率20.0%30.0%30.0%20.0%1.4地下車位銷售收入(萬元)66770.013354.020031.020031.013354.01.4.1可出個(gè)數(shù)（個(gè)）6677.01335.42003.12003.11335.41.4.2銷售金額（萬元/個(gè)）10.010.010.010.010.01.4.3銷售率20.0%30.0%30.0%20.0%2經(jīng)營收入總計(jì)（萬元）865591.8173118.4259677.5259677.5173118.4②稅金及附加估算本項(xiàng)目建成后需交繳稅金及附加總額為46168萬元。表9-2營業(yè)稅金及附加估算表序號項(xiàng)目合計(jì)123451營業(yè)收入86559201731182596782596781731181.1銷售收入86559201731182596782596781731182營業(yè)稅金及附加4618609237138561385692372.1銷售稅金4618609237138561385692372.1.1增值稅（銷售額/(1+5%)*5%）412198244123661236682442.1.2城市維護(hù)建設(shè)及附加稅4534090713601360907①城市維護(hù)建設(shè)稅（7%）28850577866866577②教育費(fèi)附加（3%）12370247371371247③地方教育費(fèi)附加（1%）412082124124822.1.3印花稅（1*0.05%）43308713013087（2）總成本費(fèi)用估計(jì)①財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出本項(xiàng)目擬融資32億元，于建設(shè)期第一年開始投入，期限為5年，按年利率6.8%測算。投入的第1-3年只付息不還本，從第4年起開始償還本金。表9-3借款還本付息計(jì)算表序號利率合計(jì)123451借款及還本付息1.1年初累計(jì)借款0.00100,000.00200,000.00320,000.00160,000.001.2本年新增借款320,000.00100,000.00100,000.00120,000.001.3本年應(yīng)計(jì)利息6.8%75,082.0014,562.0010,200.0017,680.0021,760.0010,880.001.4本年應(yīng)還本金320,000.00160,000.00160,000.001.5本年應(yīng)還本息累計(jì)380,520.0014,562.0010,200.0017,680.00181,760.00170,880.00②工程成本根據(jù)工程的施工進(jìn)度安排工程造價(jià)。第一年占總造價(jià)的20%，第二年占總造價(jià)的35%，第三年占總造價(jià)的35%，第四年占總造價(jià)的10%。③管理費(fèi)用包括行政辦公、水電費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等支出。按每年建設(shè)成本的2%計(jì)列。④營銷費(fèi)用為項(xiàng)目銷售的廣告、人員等費(fèi)用，按每年銷售收入的2%計(jì)列。表9-4項(xiàng)目總成本費(fèi)用表序號費(fèi)用名稱合計(jì)123451營銷費(fèi)用1731234625194519434622管理費(fèi)用1047620953667366710483建設(shè)投資貸款利息7508214562102001768021760108804建設(shè)成本523806104761183332183332523815總成本費(fèi)用6266761214182006612098728038214342（3）財(cái)務(wù)盈利能力分析①利潤分析可實(shí)現(xiàn)稅后利潤總額：144548萬元，詳見表9-5損益表。表9-5損益表序號年份合計(jì)12345項(xiàng)目名稱1營業(yè)收入86559201731182596782596781731182營業(yè)稅金4618609237138561385692373總成本費(fèi)用62667612141820066120987280382143424利潤總額192730-121418-36780359501654401495395彌補(bǔ)以前年度虧損-121418-158198-1222496應(yīng)納所得稅額192730431921495397所得稅（25%）4818310798373858稅后凈利潤144548-121418-3678035950154642112154②全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為28.84%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）為49776萬元，靜態(tài)投資回收期為4.22年。從項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)可以看出，南昌祥盛府項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率12%，投資回收期為4.22年，盈利能力較強(qiáng)。表9-6全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期營業(yè)期123451現(xiàn)金流入8655921731182596782596781731181.1營業(yè)收入8655921731182596782596781731182現(xiàn)金流出721044121418209898223728105035609642.1經(jīng)營成本62667612141820066120987280382143422.2營業(yè)稅金及附加461869237138561385692372.3所得稅4818310798373853凈現(xiàn)金流量144548-121418-36780359501546421121544累計(jì)凈現(xiàn)金流量-121418-158198-122249323941445485折現(xiàn)系數(shù)Ic=12%0.89290.79720.71180.63550.56746折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量49776-108409-293212558898278636397累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-108409-137730-112142-1386449776（4）還本付息能力分析本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資借款從第四年開始還款。還款資金來源為未分配利潤。經(jīng)分析計(jì)算，該項(xiàng)目能夠滿足銀行的需求，具有償還能力。1.2社會效益評價(jià)1.2.1評價(jià)的原則與要求開展社會評價(jià)，必須認(rèn)真貫徹國家建設(shè)發(fā)展方針政策，遵循有關(guān)法律法規(guī)，著眼于短期目標(biāo)，兼顧社會發(fā)展長遠(yuǎn)目標(biāo)，考慮項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的關(guān)系，力求分析評價(jià)項(xiàng)目的社會效益，充分反映項(xiàng)目投資帶來的各種社會效益和影響，以及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和群眾對項(xiàng)目的不同反應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和群眾相互適應(yīng)、共同發(fā)展。（2）根據(jù)客觀規(guī)律，從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是，采用科學(xué)適用的評價(jià)方法。（3）遵循可比性原則、按目標(biāo)重要性排序原則、以人為本原則、有無比較原則，努力使分析評價(jià)反映客觀實(shí)際。1.2.2社會評價(jià)本項(xiàng)目作為數(shù)字產(chǎn)業(yè)園建設(shè)有著正反兩方面的社會效應(yīng)。積極方面主要有：推進(jìn)新建區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，有利于南昌新建區(qū)堅(jiān)定不移地推進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。消極方面主要有：影響當(dāng)?shù)鼐用竦牟糠稚a(chǎn)和生活等。1.2.2.1社會影響分析（1）產(chǎn)業(yè)集群是促進(jìn)新型區(qū)域數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑，針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的性質(zhì)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)相結(jié)合奠定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)在產(chǎn)業(yè)集群中的主要載體的地位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是加速數(shù)字產(chǎn)業(yè)化進(jìn)度的最高效的方法。在各地區(qū)都應(yīng)按照數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，并且要結(jié)合產(chǎn)業(yè)具體實(shí)際情況，有的放矢地推進(jìn)數(shù)字產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，最大化的滿足企業(yè)對產(chǎn)業(yè)平臺的剛需。（2）本項(xiàng)目建成后，將會加大新建區(qū)建設(shè)規(guī)模，帶動當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)步伐，為社會創(chuàng)造較多的就業(yè)機(jī)會，緩解當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)壓力，很大程度上解決社會的就業(yè)問題，具有較明顯的社會效益，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展具有直接影響力。項(xiàng)目的實(shí)施將產(chǎn)生巨大的社會效益，項(xiàng)目的建設(shè)十分必要和可行。1.2.2.2社會互適性分析（1）對項(xiàng)目所在地的影響本項(xiàng)目實(shí)施后，有利于新建區(qū)數(shù)字產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)，進(jìn)而推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及和諧社會的創(chuàng)建。不利的影響為工程建設(shè)會損壞當(dāng)?shù)氐乇碇脖?，造成部分水土流失。?）對該項(xiàng)目所在的地區(qū)民眾就業(yè)方面的影響項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，建設(shè)期可適當(dāng)為