建筑設備維護與保養(yǎng)操作規(guī)范1總則1.1目的為規(guī)范建筑設備維護與保養(yǎng)（以下簡稱“維?！保┎僮?，保障設備安全、穩(wěn)定、高效運行，延長設備使用壽命，降低運行成本，確保建筑使用功能及人員生命財產(chǎn)安全，制定本規(guī)范。1.2適用范圍本規(guī)范適用于各類建筑工程中HVAC系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣設備、電梯系統(tǒng)、消防設備等主要設備的日常管理與維保操作。1.3基本原則1.預防性為主：以“防患于未然”為核心，通過定期檢查、清潔、潤滑等措施，減少設備故障發(fā)生。2.分級管理：根據(jù)設備重要性、使用頻率及故障影響程度，分為日常維護、定期維護、專項維護三個等級。3.責任到人：明確設備產(chǎn)權單位、使用單位、維保單位及操作人員的職責，確保維保工作落地。4.安全第一：維保過程中嚴格遵守安全規(guī)程，防范人身傷害及設備損壞。5.技術合規(guī)：遵循設備manufacturer說明書、行業(yè)標準及地方規(guī)定，禁止違規(guī)操作。2維護保養(yǎng)分類2.1日常維護（一級維護）定義：設備操作人員每日/每周進行的常規(guī)性檢查與維護，旨在保持設備基本狀態(tài)。內(nèi)容：清潔設備表面及周邊環(huán)境（如空調(diào)過濾網(wǎng)、配電柜灰塵）；檢查設備運行聲音、振動、溫度是否正常；確認儀表指示、指示燈狀態(tài)（如電壓、電流、水位）；潤滑易磨損部件（如水泵軸承、電梯導軌）；記錄運行參數(shù)（如空調(diào)進出風溫度、水泵壓力）。2.2定期維護（二級維護）定義：按月度、季度、年度計劃進行的周期性深度維護，旨在恢復設備性能。內(nèi)容：解體檢查關鍵部件（如空調(diào)蒸發(fā)器、水泵葉輪）；調(diào)整設備參數(shù)（如空調(diào)制冷劑壓力、電梯鋼絲繩張力）；更換易損件（如閥門密封墊、照明燈泡、斷路器觸頭）；測試設備性能（如水泵流量、空調(diào)能效比）。2.3專項維護（三級維護）定義：針對特定場景或故障的針對性維護，包括：換季維護（如空調(diào)夏季開機前清洗、冬季停機前排水）；故障后修復（如管道泄漏搶修、電梯卡梯處理）；特殊環(huán)境應對（如暴雨后給排水系統(tǒng)檢查、火災后消防設備測試）；設備更新/搬遷后調(diào)試（如新增空調(diào)機組的試運行）。3主要建筑設備維保操作規(guī)范3.1HVAC系統(tǒng)（heating,ventilationandairconditioning）3.1.1空調(diào)機組（冷水機組/熱泵機組）日常維護：檢查機組運行聲音，無異常振動；清潔空氣過濾網(wǎng)（每周1次，用清水沖洗或吸塵器清理）；檢查冷凝器/蒸發(fā)器表面，無灰塵、雜物堵塞；確認制冷劑壓力（低壓0.4-0.6MPa，高壓1.5-1.8MPa，因機型而異）；記錄進出水溫度、電流、電壓。定期維護（季度/年度）：拆洗蒸發(fā)器、冷凝器翅片（用專用翅片清洗劑，避免腐蝕）；檢查壓縮機潤滑油位（在視鏡1/2-2/3處），必要時補充；測試電氣部件（如接觸器、熱繼電器）的絕緣電阻（≥1MΩ）；校準溫度傳感器、壓力變送器。注意事項：維護前必須斷開機組電源，掛“禁止合閘”標識；制冷劑泄漏時，立即停止運行并通風，避免人員吸入；禁止用水直接沖洗機組內(nèi)部，防止電氣短路。3.1.2通風系統(tǒng)（送/排風機、風管）日常維護：檢查風機運行聲音，無異常振動；清潔風機葉片（每周1次，用濕布擦拭）；確認風管風口無堵塞（如雜物、灰塵）；測試送風量（用風速儀測量，符合設計要求）。定期維護（季度）：檢查風機皮帶張力（手指按壓皮帶，下沉量10-15mm為宜），必要時調(diào)整或更換；潤滑風機軸承（添加鋰基潤滑脂，每季度1次）；清理風管內(nèi)部積塵（用風管清洗機，每半年1次）。注意事項：風機維護時，需鎖定風機葉輪，防止誤啟動；風管清洗后，需測試空氣質(zhì)量（如顆粒物濃度），符合《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》。3.1.3冷卻塔日常維護：檢查冷卻塔運行聲音，無異常振動；清潔集水池水面雜物（每日1次，用撈網(wǎng)打撈）；確認補水閥工作正常，水位在設計范圍；測試出水溫度（符合機組要求）。定期維護（季度）：清理冷卻塔填料（用高壓水沖洗，去除藻類、污垢）；檢查布水器轉(zhuǎn)動情況（無卡頓，布水均勻）；測試風機電機絕緣電阻（≥1MΩ）；加藥消毒（防止細菌滋生，每季度1次）。注意事項：冷卻塔維護需系安全帶，佩戴安全帽（高空作業(yè)）；加藥時需穿防護手套，避免接觸化學藥劑。3.1.4循環(huán)水泵日常維護：檢查水泵運行聲音，無異常振動；確認水泵進出口壓力（符合設計值）；檢查密封填料（無泄漏，滴水量≤10滴/分鐘）；記錄電流、電壓。定期維護（季度）：潤滑水泵軸承（添加鋰基潤滑脂，每季度1次）；檢查葉輪磨損情況（無嚴重腐蝕、裂紋）；測試水泵流量（用流量計測量，符合設計要求）；緊固泵體連接螺栓（防止松動）。注意事項：水泵維護前，需關閉進出口閥門，放空管道內(nèi)的水；密封填料泄漏時，需調(diào)整填料壓蓋，避免過緊導致發(fā)熱。3.2給排水系統(tǒng)3.2.1給水泵（生活泵/消防泵）日常維護：檢查水泵運行聲音，無異常振動；確認水泵出口壓力（生活泵0.3-0.5MPa，消防泵≥0.6MPa）；檢查泵體溫度（≤環(huán)境溫度+40℃）；記錄電流、電壓。定期維護（季度）：潤滑水泵軸承（添加鋰基潤滑脂，每季度1次）；檢查葉輪、泵殼磨損情況（無嚴重腐蝕）；測試水泵啟停功能（手動/自動模式均正常）；緊固電氣接線端子（防止松動發(fā)熱）。注意事項：消防泵需每月手動啟動1次（運行5-10分鐘），確保備用狀態(tài)；給水泵維護前，需關閉進出口閥門，放空管道內(nèi)的水。3.2.2水箱（池）（生活水箱/消防水箱）日常維護：檢查水箱水位（符合設計范圍，無溢流）；確認水箱蓋密封（無雜物進入）；檢查水箱周邊環(huán)境（無積水、垃圾）。定期維護（季度/年度）：清理水箱內(nèi)部沉積物（放空水箱，用專用工具刮除，清水沖洗）；檢查水箱內(nèi)壁（無腐蝕、滲漏，若有則用環(huán)氧樹脂修補）；測試水位傳感器（調(diào)整至正常位置，信號準確）；消毒（生活水箱用含氯消毒液噴灑，浸泡30分鐘后沖洗，每半年1次）。注意事項：進入水箱前，需通風30分鐘，測試氧氣含量（≥19.5%）；生活水箱消毒后，需檢測水質(zhì)（符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》）。3.2.3排水管道與閥門日常維護：檢查排水管道（無堵塞、泄漏，地面無積水）；確認閥門開關狀態(tài)（符合使用要求，無卡頓）；清理地漏雜物（每日1次，防止堵塞）。定期維護（季度）：疏通排水管道（用管道疏通機，每季度1次）；檢查閥門密封（無泄漏，若有則更換密封墊）；測試止回閥（防止污水倒灌，每季度1次）。注意事項：疏通管道時，需佩戴防護手套，避免接觸污水；閥門維護后，需標記開關方向（如“開”/“關”）。3.3電氣設備3.3.1高低壓配電裝置（配電柜/開關柜）日常維護：檢查配電柜指示燈（正常顯示，無報警）；清潔配電柜內(nèi)部灰塵（每周1次，用干燥毛刷或吸塵器）；確認母線、觸頭溫度（無發(fā)熱，用紅外測溫儀測量≤70℃）；記錄電壓、電流、功率因數(shù)（功率因數(shù)≥0.9）。定期維護（季度/年度）：測試斷路器分合閘功能（手動/自動均正常）；檢查觸頭燒蝕情況（用砂紙打磨，若嚴重則更換）；測試絕緣電阻（母線≥10MΩ，支線≥1MΩ）；緊固接線端子（防止松動，每季度1次）。注意事項：維護前必須斷開電源，掛“禁止合閘”標識；使用絕緣工具（如絕緣扳手、螺絲刀），避免觸電；禁止帶電操作，若必須帶電，需有專人監(jiān)護。3.3.2照明系統(tǒng)（燈具、開關、插座）日常維護：檢查燈具（無損壞、閃爍，亮度正常）；清潔燈具表面（每周1次，用濕布擦拭）；確認開關、插座（無松動、發(fā)熱，接線牢固）。定期維護（季度）：更換損壞的燈具（用相同型號，避免過載）；檢查開關、插座的絕緣電阻（≥1MΩ）；測試應急照明（斷電后自動啟動，持續(xù)時間≥30分鐘）。注意事項：更換燈具前，需關閉電源；應急照明需每月測試1次，確保備用狀態(tài)。3.3.3電纜線路（電力電纜、控制電纜）日常維護：檢查電纜橋架（無變形、腐蝕，固定牢固）；確認電纜表面（無破損、發(fā)熱，標識清晰）；檢查電纜終端（無放電、絕緣老化）。定期維護（年度）：測試電纜絕緣電阻（≥10MΩ/km）；檢查電纜接頭（無松動、發(fā)熱，用紅外測溫儀測量≤70℃）；整理電纜線路（避免交叉、擠壓，標識清晰）。注意事項：電纜維護時，需避免尖銳物體劃傷電纜；電纜絕緣電阻測試前，需放電（用放電棒）。3.4電梯系統(tǒng)3.4.1日常巡檢檢查轎廂內(nèi)按鈕、顯示屏（正常工作，無損壞）；確認門開關（靈活，無卡頓，關閉后密封良好）；測試運行平穩(wěn)性（無異常振動、噪音）；檢查轎廂內(nèi)應急裝置（警鈴、電話、照明，正常工作）。3.4.2定期維護（月度/季度）潤滑電梯導軌（用導軌油，每月1次）；檢查鋼絲繩張力（各繩張力差≤5%，每季度1次）；測試門機系統(tǒng)（開關門速度符合要求，無夾人風險）；清潔轎廂內(nèi)通風口（每月1次，用吸塵器清理）。3.4.3安全裝置測試（年度）測試限速器（動作速度符合標準，每年度1次）；測試緩沖器（緩沖距離符合要求，每年度1次）；測試安全鉗（制動可靠，電梯停止后無滑動，每年度1次）；測試門鎖電氣聯(lián)鎖（門未關閉時，電梯無法運行，每季度1次）。注意事項：電梯維保必須由持證電梯維修人員進行；維護時需設置“電梯維修中”警示標識，禁止使用；安全裝置測試后，需填寫《電梯安全測試報告》，報特種設備檢驗機構(gòu)備案。3.5消防設備3.5.1火災自動報警系統(tǒng)（FAS）日常維護：檢查報警控制器（正常工作，無故障/報警信號）；清潔探測器（每周1次，用吸塵器清理灰塵）；確認手動報警按鈕（無損壞，按下后能報警）。定期維護（季度/年度）：測試探測器靈敏度（用煙槍/溫槍，每季度1次）；檢查報警線路（無松動、短路，絕緣電阻≥1MΩ）；測試聯(lián)動功能（觸發(fā)探測器，看消防泵、排煙風機是否啟動，每年度1次）。注意事項：探測器清潔后，需重新校準；聯(lián)動測試前，需通知消防控制中心，避免誤報警。3.5.2自動噴水滅火系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)）日常維護：檢查報警閥（無泄漏，壓力表指示正常）；確認噴頭（無堵塞、損壞，外觀完整）；檢查末端試水裝置（無泄漏，閥門靈活）。定期維護（季度/年度）：測試報警閥啟動（打開放水閥，水力警鈴報警，壓力開關動作，每季度1次）；檢查噴頭（每年度1次，更換過期或損壞的噴頭）；測試噴淋泵（手動/自動啟動，運行正常，每季度1次）。注意事項：噴頭更換需使用同一型號、同一規(guī)格的產(chǎn)品；噴淋系統(tǒng)維護后，需恢復至正常狀態(tài)（閥門開啟，壓力正常）。3.5.3消火栓系統(tǒng)日常維護：檢查消火栓箱（無損壞，箱門開啟靈活）；確認消火栓接口（無泄漏，螺紋完整）；檢查水帶、水槍（無破損，卷盤整齊）。定期維護（季度/年度）：測試消火栓壓力（出口壓力≥0.3MPa，每季度1次）；檢查水帶（每年度1次，更換老化或破損的水帶）；測試消火栓泵（手動/自動啟動，運行正常，每季度1次）。注意事項：消火栓箱內(nèi)禁止堆放雜物，保持通道暢通；消火栓泵維護后，需將水泵切換至自動模式。3.5.4滅火器日常維護：檢查滅火器（無損壞，壓力正常，指針在綠色區(qū)域）；確認滅火器有效期（無過期，標簽清晰）；檢查放置位置（明顯、易取，無遮擋）。定期維護（年度）：更換過期的滅火器藥劑（如干粉滅火器每5年更換1次）；測試滅火器壓力（用壓力測試儀，每年度1次）；重新粘貼標簽（標注更換日期、維護人員）。注意事項：滅火器需每月檢查1次，確保狀態(tài)正常；過期滅火器需交由有資質(zhì)的單位回收處理。4保障措施4.1組織保障設備產(chǎn)權單位/使用單位應設立設備管理部門，負責制定維保計劃、監(jiān)督實施、考核評價；明確職責分工：運行部門負責日常維護，維修部門負責定期/專項維護，安全部門負責安全監(jiān)督。4.2人員保障維保人員需具備相應資質(zhì)（如電工證、電梯維修證、消防設施操作員證）；定期開展培訓（每季度1次），內(nèi)容包括設備知識、操作技能、安全規(guī)程；建立考核機制（如月度績效評估），激勵維保人員責任心。4.3物資保障建立備用零件庫，儲備常用易損件（如過濾網(wǎng)、閥門、燈泡、觸頭），確保及時更換；配備必要工具（如扳手、螺絲刀、萬用表、吸塵器）和檢測設備（如制冷劑壓力表、絕緣測試儀、風速儀）；定期檢查庫存（每月1次），及時補充短缺物資。4.4技術保障制定設備維護手冊，明確每個設備的維保內(nèi)容、周期、步驟、注意事項；采用信息化管理系統(tǒng)（如設備管理軟件），記錄設備運行狀態(tài)、維保記錄、故障情況，實現(xiàn)動態(tài)管理；定期進行技術評估（每年度1次），分析設備性能趨勢，提出改進建議（如設備更新、工藝優(yōu)化）。5記錄與檔案管理5.1記錄要求維保記錄需真實、準確、完整，及時填寫（維護完成后24小時內(nèi)）；記錄內(nèi)容包括：維護日期、維護人員、維護內(nèi)容、運行參數(shù)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果、驗收人員；記錄形式：紙質(zhì)記錄需簽字確認，電子記錄需備份（如云端存儲）。5.2檔案內(nèi)容設備臺賬：設備名稱、型號、規(guī)格、安裝日期、生產(chǎn)廠家、使用部門；維保記錄：日常維護記錄、定期維護記錄