23，04,2021商業(yè)物業(yè)營銷報告曲靖恒大名都工程市場概況【在營商業(yè)布局】分布有大型商場，如老曲百大／曲新百大、中天購物中心、金城百貨等目前曲靖在營的商業(yè)主要集中在麒麟南路段，且呈現出單一中心的格局。中心城區(qū)外運營較好的商業(yè)主要是餐飲一條街，及餐飲休閑街、酒吧一條街。存活業(yè)態(tài)主要以餐飲、休閑、娛樂為主。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【商業(yè)現狀】麒麟巷靠近麒麟南路段商業(yè)麒麟巷靠近南寧北路段商業(yè)西苑自發(fā)形成的餐飲一條街翠峰商業(yè)街以餐飲、休閑為主曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【局部街道業(yè)態(tài)】臨江花園酒吧一條街業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)家數所占比例餐飲816%精品百貨612%小吃48%酒吧1733%休閑816%副食36%典當24%空置36%曲靖恒大名都商業(yè)局部研究麒麟巷業(yè)態(tài)配比情況業(yè)態(tài)家數所占比例餐飲109%副食百貨98%精品百貨87%服飾3431%小吃87%娛樂休閑1514%美容美發(fā)109%其它1514%【局部街道業(yè)態(tài)】麒麟巷本身根據由于道路等的關系，分成上中下比較明顯的三段，上段靠近麒麟南路，是人流最集中的局部，主要以服飾、百貨為主，其次是餐飲類，中斷靠近學校，主要以兒童服飾為主，下段那么靠近南寧北路，主要以酒吧、服飾為主。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【品牌進駐分析】地段價格區(qū)間代表性品牌麒麟南路本地品牌：50--200元/件；國內品牌：300--600元/件。本地品牌：靚妝、華麟牛仔、創(chuàng)興等；國內品牌：意爾康、蜘蛛王、紅蜻蜓、富貴鳥、柒牌男裝等。麒麟西路本地品牌：50--200元/件；國內品牌：300--600元/件。本地品牌：銘媛、羅曼、惠依、霓裳等；國內品牌：意爾康、紅蜘蛛、特步、361度、安踏玄壇路100--300元/件。度嘉班尼、鄂爾多斯、恒源祥等，其余以中低檔服飾為主。交通路臨近麒麟花園段：200--500元/件；其余路段：30--150元/件。臨近麒麟花園段品牌度較好：海瀾之家、Kappa;其余路段品牌度較差。臨街商業(yè)多以中低端商業(yè)為主，且人流較為集中，當地人仍比較熱衷于以街為市的商業(yè)形態(tài)！曲靖恒大名都商業(yè)局部研究商場名稱代表性品牌商場類型摩爾購物中心艾維名店、HARSON、COMELY、皮爾羅蘭、ELLE、鱷魚恤、鉆之韻、周大金、VEROMODA、藍顏精靈、紅黃藍親子園純盒子商業(yè)1——5F中天購物中心本地品牌：依莉歐、歐迪芬、秋露、貞佳等；國內品牌：黛安芬、路易斯、ELLE、鄂爾多斯、花花公子、香圣客、MIDO等盒子底商1——4F金城百貨周大福、寶力豪健身、金城會館。盒子底商1——5F新世界百貨百麗、雅戈爾、蘭蔻、夢妝、KFC、國美電器、快易典、讀書郎、新華書店等。純合子商業(yè)1——4F美佳華商業(yè)廣場一樓：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二樓：Baleno、etam、teenmix等。四樓：仟和骨頭王、小肥羊等純盒子商業(yè)1——4F【品牌進駐分析】盒子商業(yè)的定位及品牌覆蓋了中端及中高端消費客群，3F以上人流明顯減少，且運營難度增加。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【運營狀況分析】商場名稱樓盤圖片運營狀況摩爾購物中心統(tǒng)一運營，目前人流較少中天購物中心統(tǒng)一運營，2011年營業(yè)7200萬元，虧損1000萬元，2012年營業(yè)額6900萬元，虧損約400萬元金城百貨對商戶的運營管理較差，沒有統(tǒng)一對外宣傳新世界百貨統(tǒng)一運營，經營狀況較好美佳華商業(yè)廣場經營狀況一般，超市及部門臨街鋪面較好；目前市場上的整體盒子商業(yè)，運營狀況均不是很好，受消費習慣、位置等的影響較大，摩爾購物中心、中天購物中心對自我會員的維護及各購物中心扭轉虧損的局面等會對未來曲靖的商業(yè)運營提出更高要求。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究目前盒子商業(yè)的運營受消費習慣的影響較大，運營較好的僅有局部商場，如新百大百貨，或局部盒子中的局部業(yè)態(tài)，如美佳華商業(yè)廣場的超市，后續(xù)在商業(yè)產品中要注意業(yè)態(tài)的搭配！【運營狀況分析】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【餐飲業(yè)態(tài)情況】高端餐飲，如：云南人家、銀杏苑等大多獨立存在，對物業(yè)形態(tài)要求較高；中低端餐飲，分布相對集中，如西苑餐飲一條街、南苑底商、陽光花園底商等。多為社區(qū)底商，檔次參差不齊，特色化缺乏。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【商業(yè)特征分析】單中心特征目前曲靖的商業(yè)中心主要以麒麟路為核心，擴散到周邊，業(yè)態(tài)覆蓋低端、中高端檔次特色化不足曲靖目前存活較好的商業(yè)，大多以較為常規(guī)的形態(tài)及業(yè)態(tài)為主，缺乏特色化商業(yè)的存在相對單一的主力帶動目前在營的商業(yè)，業(yè)態(tài)間的摩擦系數較小，多為單一的主力店帶動，比如超市。商業(yè)運營力較弱無論是從商業(yè)的整體包裝還是后續(xù)的客戶維護等均較弱曲靖恒大名都商業(yè)局部研究消費者研究【消費者研究】客戶一：女年齡段：25——30歲職業(yè)：煙草公司職員收入：6000——8000元消費習慣：一般情況下就在市中心，阿詩瑪附近逛逛，目的性不強，想要買衣服、化裝品等會去昆明購置；認為曲靖目前的衣服不好看，款式老；一般情況下一個月去昆明1——2次，身邊朋友去的勤的一個周一次；娛樂主要在麒麟巷附近。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【消費者研究】客戶一：女年齡段：25——30歲職業(yè)：地產總助收入：4000多元消費習慣：一般情況下就在麒麟巷周邊逛逛，目的性不強，摩爾購物中心等去逛，由于商場里面沒人，逛的感覺不強后面也就不想著去；一般情況每個周都去昆明，身邊朋友也會去，主要轉的是南屏街、百盛等地。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【消費者小結】接受以街為市的商業(yè)形態(tài)；麒麟商業(yè)廣場到珠江源廣場為傳統(tǒng)商圈，消費者對傳統(tǒng)商圈的依賴度較高；消費者對子女教育需求較高，目前此業(yè)態(tài)較為缺乏消費者對市場、潮流、高端需求外流，主要集中在昆明、香港西市區(qū)商業(yè)氛圍支撐嚴重不足。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【市場結論】目前曲靖市場上的百貨業(yè)態(tài)從低端——高端均有覆蓋，特色商業(yè)是目前市場的空白點；本項目無法考慮盒子商業(yè)，則須在業(yè)態(tài)上具備足夠滿足社區(qū)配套功能與特色業(yè)態(tài)的吸引力；定制化是目前商業(yè)的發(fā)展趨勢，也是解決未來運營相對唯一的條件；部分固定業(yè)態(tài)+售賣的核心策略的定奪業(yè)態(tài)配比的考慮商業(yè)存在盲目規(guī)劃、定位不清晰，單方面追求賬面利潤最大化，對未來變現把控及認知較差；招商的前置考慮片區(qū)客戶需求及區(qū)域現狀需求的挖掘業(yè)態(tài)間的摩擦系數較低，且目前項目所在區(qū)域商業(yè)。五臟俱全的社區(qū)型特色商業(yè)街是途徑之一曲靖恒大名都商業(yè)局部研究案例研究【案例研究-金地88街】金地88街靠近合肥城市二環(huán)，屬于社區(qū)配套商業(yè)。區(qū)域形象較差，人氣缺乏；商務公寓:78510平米酒店式公寓20072平米辦公soho:29898平米商務公寓:28540平米住宅:180545平米曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-金地88街】工程前期難點關鍵營銷舉措招商與銷售同步進行。返租的銷售方式強勢營銷。名人效應的充分發(fā)揮。熱銷、搶購局勢的營造，客戶追捧改變客戶對工程價值判斷。工程靠近城市二環(huán)，周邊形象較差?？蛻魧こ绦判娜狈ΓP心“到底值不值〞曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-金地88街】經歷了前期軟文啟動市場，闡述工程理念。7.22日商業(yè)開始認籌。7月28日合肥商業(yè)開展趨勢論壇，專家推波助瀾，為工程核心價值提供依據。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-金地88街】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究返租銷售主力面積為30-50平方米所有鋪位面積均小于100平方米2樓定位大型餐飲、休閑、娛樂大面積銷售，可以引進主力店，將2樓商業(yè)價值得以釋放。1樓定位為專賣店，商業(yè)價值高，銷售價格高。保證鋪鋪臨街。人流動線清晰。【案例研究-金地88街】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-金地88街】賣點一：規(guī)劃利好賣點二：升值賣點三：開展趨勢賣點四：統(tǒng)一運營合肥“濱湖新城〞規(guī)劃——馬鞍山南路即將拓寬改造——合肥未來商業(yè)中心將南移情景式商業(yè)街是新的商業(yè)形式，是未來的開展趨勢。租金回報有保障。馬鞍山南路將形成新的商業(yè)中心，未來升值潛力大。聘請專業(yè)商業(yè)運營公司，為未來經營成功提供保證。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-金地88街】在不得已的情況下，通過高強度、快節(jié)奏的營銷活動一氣呵成，在最短的時間內聚集起大量客戶；剛開始認籌時，客戶關心物業(yè)本身是否適用、有多少價值等。到8月26日已經認籌700多張卡，客戶關注點轉變成能否買到。大家的追捧讓客戶對物業(yè)價值的判斷發(fā)生了變化，明顯高于前期對物業(yè)價值的判斷。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究用概念創(chuàng)新為工程樹立高形象，強勢營銷，快速聚客。招商先行、引入品牌商家的營銷方式極大的增強客戶信心，促使其迅速購置；【案例研究-金地88街】成功借鑒：營銷節(jié)奏強勢營銷，快速聚集客戶。樹立項目形象“情景式商業(yè)街”的概念創(chuàng)新。用規(guī)律、未來趨勢打動客戶。消除區(qū)域抗性以消費者需求為出發(fā)點，建立起基于客戶需要的價值體系。增強投資者信心聘請專業(yè)的經營管理公司、招商先行、引入品牌商家方式為投資者信心提供保障。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-運河東一號】住宅面積（萬㎡）公寓面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）合計（㎡）1期——4000-60001.6萬2萬-2.2萬2期5.5萬————5.5萬3期8.4萬————8.4萬4期6.8萬20007萬5期——1萬10001.1萬曲靖恒大名都商業(yè)局部研究關鍵節(jié)點的事件營銷，將工程開發(fā)理念、價值體系傳遞給客戶；5月6月7月8月12月9.25萬客會會員、VIP客戶參觀示范區(qū)9月10月11月1～5月5.7工程啟動新聞發(fā)布會9.18出售公寓VIP卡10.2街鋪解籌周末樓盤活動7.16招商會/商鋪VIP認籌5.1房博會10.16大鋪解籌10.30鋪王拍賣11.5公寓解籌暨開盤鋪墊蓄勢爆發(fā)【案例研究-運河東一號】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究8.20主力店簽約新聞發(fā)布2.18開街慶典/3.18主力店開店慶典莞城老商業(yè)中心區(qū)向南擴展，新中心區(qū)商圈逐步擴大，本工程可與之共同組成東莞最核心的商業(yè)金三角區(qū)域。沿河開展帶的高尚住宅區(qū)將為工程帶來大量高端居住人群。莞太大道的開通將連接工程與主城區(qū)的距離，工程周邊租金可望與城區(qū)看齊。鋪墊蓄勢爆發(fā)【案例研究-運河東一號】鋪墊——用規(guī)劃利好和未來開展趨勢打動客戶，描繪美好“錢〞景;曲靖恒大名都商業(yè)局部研究鋪墊蓄勢爆發(fā)【案例研究-運河東一號】０５年9月——“王子廚房推廣月〞０５年１０月——“體驗生活美食月〞０５年１1月——“健康美容月〞０５年１2月——“歡樂新年月〞搭臺唱大戲蓄勢——活動不斷，月月都有新主題。用活動凝聚人氣，提高社會關注度；曲靖恒大名都商業(yè)局部研究鋪墊蓄勢爆發(fā)【案例研究-運河東一號】蓄勢——體驗式營銷，用展示吸引客戶上門曲靖恒大名都商業(yè)局部研究鋪墊蓄勢爆發(fā)【案例研究-運河東一號】老客戶=萬科會會員+世聯行尊貴會會員通過短信、直郵、通知、萬科會會刊等將樓盤信息傳遞給老客戶。充分利用代理公司原有客戶資源。老帶新可獲得打折、優(yōu)惠。蓄勢——直效營銷渠道的選擇。通過短信、直郵、通知、萬科會會刊等方式將工程訴求點傳遞給老客戶；曲靖恒大名都商業(yè)局部研究鋪墊蓄勢爆發(fā)【案例研究-運河東一號】引入品牌經營管理公司引進品牌主力店，帶旺人氣萬科品牌平安的升值系統(tǒng)通過專業(yè)經營公司對商業(yè)街的統(tǒng)一經營運作，吸引消費者，保證經營前景。用新聞發(fā)布會，簽約形式等方式渲染，給客戶及其它商家以信心。報紙軟文萬客會會刊強度適中、全面滲透爆發(fā)——打造平安的升值系統(tǒng)，讓客戶對未來充滿信心曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究-運河東一號】通過事件營銷、活動營銷進行市場預熱，提高區(qū)域人氣；招商先行、體驗式營銷最終鎖定客戶成功借鑒：營銷節(jié)奏前期宣傳階段強度適中，全面滲透；小步快跑的營銷節(jié)奏制造市場搶購局面；消除區(qū)域抗性活動、事件造勢，吸引人氣；描繪區(qū)域前景，讓投資者對未來充滿信心；傳播渠道萬科會、尊貴會等老客戶資源的充分利用；短信、直郵、電話通知等直效營銷方式；增強投資者信心展示先行、體驗式營銷讓客戶全面感知項目價值；曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【案例研究總結】收益性平安性進入性區(qū)域升值預期主力店及品牌商家進駐統(tǒng)一經營管理小面積低總價商鋪通過案例研究我們得到了核心問題的解決方案：成功營銷的三點一線炒區(qū)位、炒形象炒品牌、炒商家先招商，后銷售曲靖恒大名都商業(yè)局部研究工程定位建議恒大歐陸濱湖情調MiniMall曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品形象定位】曲靖第一華宅工程上·三江大道門戶·西市核心商圈中首席特色街區(qū)生活策源地【整體商業(yè)定位】曲靖一級市場供給活潑，規(guī)劃工程及在建工程均有商業(yè)產品供給，銷售期競爭強度不樂觀，遠期運營壓力較大；整體商業(yè)競爭區(qū)域商業(yè)供給以原始低端商業(yè)為主，本工程不能形成區(qū)域商業(yè)的領袖位置，只能作為區(qū)域商業(yè)補缺者的角色出現；區(qū)域商業(yè)競爭零售業(yè)態(tài)市場容量有限，但尚未形成休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)以及家庭購物高度集中整合的客觀事實；整體商業(yè)現狀曲靖恒大名都商業(yè)局部研究定位模式基本條件業(yè)態(tài)選擇本項目適用性分析成行成市交通及地域關聯性極高綜合零售業(yè)市場競爭激烈，本項目缺乏可依托的商圈；需要依靠大量日常人流，項目交通條件不適合；需求持續(xù)增長大規(guī)模、高水平的經營管理完全補缺市場同一類別業(yè)態(tài)不完善針對大眾的主題零售（如服裝等）需要依靠大量日常人流，項目交通條件不適合；飲食小型超市洗衣美容美發(fā)屬于目的性消費，對日常人流量要求低，適合本項目；項目隱貴屬性，適合餐飲、美容美體作為社區(qū)配套擴大主題市場商業(yè)主題有空白點針對特定圈層的主題零售（如文物古董等）在曲靖缺乏相應消費需求；不適合【整體商業(yè)定位】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究功能定位功能及經營范圍社區(qū)型特色商業(yè)MiniMall主題特色餐飲超市，小百貨，五金咖啡吧，酒吧，茶室幼兒特色教育，美發(fā)，美容，美體為消費者提供集零售購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的特色街區(qū)核心問題下的工程客戶定位，針對工程核心問題突破市場容量ⅠⅡ問題3先大后小，大小并舉的客戶策略。在當前工程形象價值與規(guī)劃價值未充分釋放前以區(qū)域商業(yè)價值預期消化大客戶；待工程形象與利益充分釋放后采取圍合式圈層營銷之方式消化小客戶，實現大小并舉的客戶策略。工程客戶定位回憶3【客戶定位】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究工程價值點梳理曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】

恒大—中國地產龍頭企業(yè)連續(xù)三年銷售面積第一，2012年銷售金額第五

43恒大集團：作為中國精品房地產的領導者，2021年累積銷售面積達1536萬平方米，居全國第一。銷售金額達923億，居全國第五。恒大—產品覆蓋全國100個城市，擁有200個工程本手冊為內部培訓材料，對外不構成任何承諾43恒大集團，上市企業(yè)，全國前三，品質值得信賴曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】三江大道，耗資1.2億元，溝通寥廓北路與學府路，是曲靖開發(fā)區(qū)連通市中心的主干道，同時也是曲靖人民心目中的城市主干道，臨近三江大道的物業(yè)，客戶心目中具有一定程度上的增值意義。三江大道門戶，西市區(qū)最高端工程上的MiniMall西至東往市中心西至東往市中心翠峰西路寥廓北路學府路北至南往市中心瑞和西路三江大道全國已開發(fā)數十座恒大名都工程，系列產品開發(fā)經驗豐富；從南至北，各種規(guī)模城市，開發(fā)模式不斷完善；曲靖恒大名都，延續(xù)名都系產品優(yōu)勢，造福曲靖。恒大名都—恒大落地曲靖首席精品工程45曲靖—恒大名都曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】產品為沿街商鋪；面積：多為30—70㎡；層高：4.48米；開間：3.8—6.8米；進深：8—13米；公攤面積：㎡戶型方正無暗角。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】88萬方總建面，5000戶家庭，30000人中高端收入豪宅業(yè)主的消費需求.曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】5200㎡七星白金會所，3800㎡國際雙語教育幼兒園，1.1萬㎡恒大劇院，5.7萬㎡超鉑金五星級酒店，華美配套，無與倫比的商業(yè)氣氛。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產品價值點梳理】曲靖火車站曲靖師范學院冶金小區(qū)豪園西苑小區(qū)金域藍苑三元名城盛元小區(qū)金都國際味源小區(qū)金福苑西苑餐飲商業(yè)街本案20萬消費群體所在，西市商圈寶地。曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】恒大名都---曲靖第一華宅，引導最高品質消費需求曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】6月首期約2000位業(yè)主即將交房入住，率先搶占無可復制的商業(yè)先機曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【產品價值點梳理】商鋪建筑面積商鋪建筑面積商鋪建筑面積商鋪建筑面積商鋪建筑面積商鋪建筑面積95-10162.6796-10156.5597-10162.5198-10156.41103-10130.91104-10156.3895-10241.4796-10241.4797-10241.3698-10241.36103-10225.87104-10241.3495-10356.5596-10360.1397-10356.4198-10335.65103-10325.87104-10362.4795-104109.3596-10461.7997-104109.0898-10439.16103-10462.47104-88861.6995-10538.5496-10562.0897-10538.4498-105111.00103-10541.34104-10561.8995-10650.6496-10638.5497-10650.5198-10658.82103-10656.38104-10638.4295-10750.6496-10750.6497-10750.5198-10761.93103-107108.69104-10750.5195-10838.5496-10850.6497-10838.4498-10838.44103-10838.42104-10850.5195-10962.0896-10938.5497-10961.9398-10950.51103-10950.83104-10938.4295-11061.8896-110115.4897-11061.7398-11050.51103-11051.04104-110115.1295-附101140.5495-附10472.3897-附10170.2098-11138.44103-11138.42104-附10158.0695-附10265.4995-附10565.4997-附10268.6798-112115.19103-11261.35104-附10259.5995-附10365.4995-附10675.4497-附10368.6797-附10568.67103-11361.69104-附10359.59104-附10659.59104-附10559.5997-附10468.6797-附10670.20103-114122.41104-附88859.5930-70㎡鉆石精鋪，最低26萬超低總價，10萬超低首付，不可估量的超高收益回報。價格建議金域藍苑鳳凰嘉園鳳凰水榭鼎尚名庭翠湖灣曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【西市區(qū)商業(yè)價格】項目名稱銷售均價(元/平方米)翠湖灣二期

25000鼎尚名庭

13500鳳凰水榭

9400鳳凰嘉園

8500金域藍苑

7600比較內容權重翠湖灣二期

鼎尚名庭

鳳凰水榭

鳳凰嘉園

金域藍苑

擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數區(qū)域位置30%0.60.1810.30.750.2250.670.2010.550.165交通因素15%0.60.0910.150.820.1230.80.120.560.084區(qū)域環(huán)境15%0.60.0910.150.70.1050.620.0930.550.0825商業(yè)氛圍

15%0.60.0910.150.720.1080.650.09750.580.087外觀形象

10%0.60.060.80.080.650.0650.650.0650.50.05人車流量

10%0.70.0710.10.760.0760.720.0720.550.055物管服務

5%0.650.03250.70.0350.80.040.780.0390.50.025合計

0.6125

0.965

0.742

0.6875

0.5485曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【均價推算】經過估價原那么考慮，我們選取了市場比較法進行住宅價值估算，選取其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象來進行計算：曲靖恒大名都商業(yè)局部研究比較項目項目名稱銷售均價權益系數比準價格權重權重價翠湖灣二期

250000.61251531323%3521.9鼎尚名庭

135000.9651302812%1563.3鳳凰水榭

94000.7426974.818%1255.5鳳凰嘉園

85000.68755843.819%1110.3金域藍苑

76000.54854168.628%1167.2本項目均價

——————8618.2曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【均價推算】說明：考慮本工程將于2021年中入市，本工程商業(yè)產品價格將在此價格根底上隨曲靖市整體房價上漲而上漲。基于工程開發(fā)商品牌效應、入駐居民的消費高端性、產品規(guī)劃等優(yōu)勢條件，同時加以科學有效的推廣包裝策略可為工程住宅產品銷售增加溢價空間5—15%；本工程溢價因素修正的均價為：P=8619*〔1+0.13〕=9739帶三年租約銷售,每年返利6%.即返共計返利18%作為沖抵所購物業(yè)首付款比例.案例計算面積原總價原首付虛高后總價5成首付即返18%新首付開發(fā)商實收款虛高后均價62.0860459830229967046433523212068321454960459810800曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【均價推算】前三年月月均返租前三年按揭月供前三年實際月供33523875523虛高后均價為：10800元/平方米推廣策略三江大道門戶商圈88萬方高端湖景城邦上的MiniMall首批僅28席鉆石精鋪以上詞匯是主題形象廣告語提煉的主要思考方向，建議主題形象廣告推廣階段，主要著墨想客戶闡述“高端豪宅鉆石精鋪〞的概念。形象推廣緊緊圍繞工程形象定位闡述：曲靖恒大名都商業(yè)局部研究【主題形象廣告語提煉方向】——不同尋常形象占位，建立差異化競爭級別感，積累口碑和客源；——合