引言論財富量級、論江湖地位，我們無法與萬科、萬達比萬科是一支艦隊，萬達是一艘航母我們是什么?我們希望，我們是新時代的跑車我們需要高能量的燃油！我們的客戶是誰？他們在哪里消費？什么樣的廣告才能吸引他們？市場概述項目理解企劃策略媒體執(zhí)行銷售建議正文市場概述房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)毫無放松，預(yù)計明年相關(guān)措施將會進一步落實細(xì)化下調(diào)存款準(zhǔn)備金率限購、降息房地產(chǎn)調(diào)控不放松第一季度第二季度第三季度第四季度2.1溫家寶兩年五提房價合理回歸限購仍是主旋律；2.24央行2月24日起，下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點；3.28住建部副部長:將堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動搖；4.24住建部調(diào)研住房公積金條例修改使用范圍或擴大；5.18央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點；6.08央行首度降息，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點；7.06央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點；08.24住建部：地方不得以任何理由放松調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控不動搖2021年青島市場價跌量升，預(yù)計至13年傳統(tǒng)春節(jié)淡季會繼續(xù)下行2021年青島市場量價走勢區(qū)域競品成交價格分析嶗山區(qū)成交量受大市影響呈上升趨勢該區(qū)域內(nèi)工程價格主要集中在6000-8000元及10000元以上從成交價格比例看，區(qū)域內(nèi)工程價格集中在6000-8000元及10000元以上從成交量看，區(qū)域成交量下半年有所回暖，目前進入第四季度，成交有所下降區(qū)域競品量價走勢區(qū)域主要競品分布本案鵬麗南華利源國際公館〔酒店式公寓〕報價：精裝16000元/㎡毛坯12800元/㎡面積：39-136㎡遠(yuǎn)洋風(fēng)景二期〔住宅〕報價：毛坯14000元/㎡面積：85-120㎡開泰錦城〔住宅〕報價：毛坯11800元/㎡面積：88-130㎡大榮中心〔酒店式公寓〕報價：精裝22000元/㎡面積：200-1200㎡名匯國際〔SOHO、寫字樓〕報價：16000元/㎡面積：105-210㎡區(qū)域主要競品詳情項目產(chǎn)品戶型面積（㎡）報價（元/㎡）已售套數(shù)可售套數(shù)鵬麗南華利源國際公館酒店式公寓寫字樓39-136精裝：16000毛坯：12800180（16%）940遠(yuǎn)洋風(fēng)景二期公寓51-120140001199(63.6%)687開泰錦城公45.7%)244大榮中心酒店式公寓寫字樓200-120022000改性質(zhì)一棟整體出售了名匯國際寫字樓SOHO55-55016000278(39%)433深藍(lán)公寓酒店式公寓40-9018000459(44.3%)579區(qū)域主要競品詳情工程周邊競品主要以精裝酒店式公寓及剛需小戶型住宅為主其中酒店式公寓價格在16000-22000元/平方米〔精裝〕剛需小戶型住宅主要面積在51-130平方米左右，該類產(chǎn)品主要以毛坯房為主，價格在11000-14000元/平方米左右還有什么？XXXXXX區(qū)域競品分析鵬麗南華利源國際公館物業(yè)類別商住公寓、寫字樓、公寓物業(yè)級別甲級總建面積167325平方米容積率3.55開盤時間2011-5裝修情況精裝、毛坯報價精裝16000元/㎡、毛坯12800元/㎡戶型面積39-136平方米國際商務(wù)中心國際商務(wù)中心國際精裝公寓商業(yè)中心絕對競品為何是我們的絕對競品？項目現(xiàn)狀分析鵬麗南華利源國際公館絕對競品工程戶型&優(yōu)劣勢分析鵬麗南華利源國際公館主力戶型比照C1戶型方正，在整個房子的中間套，目前為主要競爭戶型。總量1015套87.5%深藍(lán)戶型圖工程戶型&優(yōu)劣勢分析鵬麗南華利源國際公館非主力房型2房戶型139套12.01%總套數(shù)1120套已售套數(shù)180套去化率16%2021年7月開售競品優(yōu)劣勢分析鵬麗南華利源國際公館優(yōu)勢：價格較廉價〔差價2K)有商業(yè)配套有酒店式公寓托管有固定收益和回報率劣勢：商業(yè)配套還未開發(fā)2021年8月才能交房酒店式公寓托管未確定物業(yè)類別SOHO、寫字樓、商業(yè)物業(yè)級別甲級總建面積155000平方米容積率4.60開盤時間2012-7裝修情況毛坯報價16000元/㎡戶型面積55-210平方米集商業(yè)、辦公、SOHO公寓與一體，周邊配套齊全，雙地鐵直達，交通便利；一期A座，企業(yè)總部集群1300㎡整層出售；一期B座，55㎡-150㎡小面積辦公空間,共計567套；二期C座，企業(yè)總部集群1000㎡整層出售；二期D座，1.8萬㎡環(huán)球企業(yè)總部整棟出售。A座B座C座D座區(qū)域競品分析名匯國際競品優(yōu)劣勢分析名匯國際名匯房型深藍(lán)房型40平方55平方單元自由分割，總套數(shù)771套已售套數(shù)278套去化率39%2021年8月開售房型比照競品優(yōu)劣勢分析名匯國際優(yōu)勢：均價15000/平米，價格較低有70%可選房并可以自由分割2021年拿地，40年產(chǎn)權(quán)劣勢：工程共27層，每層21戶，僅有一個公共衛(wèi)生間，不夠人性化。交付標(biāo)準(zhǔn)為毛坯，裝修需時產(chǎn)品比較單一，固化。僅辦公用。區(qū)域競品分析遠(yuǎn)洋風(fēng)景二期物業(yè)類別住宅建筑類別高層總建面積130224平方米容積率3.50開盤時間2012-9-2裝修情況毛坯報價14000元/㎡戶型面積51-120平方米純住宅公寓，周邊配套齊全，以剛需產(chǎn)品為主，主要針對剛需自住客戶主要戶型一室一廳51平方米二室二廳87平方米競品現(xiàn)狀分析遠(yuǎn)洋風(fēng)景二期案名重要競品比照分析工程優(yōu)勢面積段單價/平米深藍(lán)針對其的對策鵬麗南華深藍(lán)公寓名匯國際39-136平方米55-210平方米商業(yè)配套酒店托管精裝現(xiàn)房拎包入住純寫字樓房型規(guī)整2021拿地40年產(chǎn)權(quán)42-95平方米18000RMB15000RMB16500RMB1.針對其2021年商業(yè)公開和未確定酒店托管事宜，主推途家的托管效勞和3年20%的固定收益回報率；2.針對其8月交房的劣勢，主推深藍(lán)的現(xiàn)房現(xiàn)住優(yōu)勢1.針對其管理不人性化的劣勢主推我們酒店式尊貴效勞的優(yōu)勢；2.強調(diào)純商務(wù)寫字樓和酒店式公寓的本質(zhì)區(qū)別，使其價格不再成為優(yōu)勢去化率16%39%44.3%項目理解證大·大拇指廣場地處青島嶗山板塊核心位置，海爾路與同安路交匯處，工程主要由已經(jīng)成熟的大拇指廣場、麗笙BLU酒店及深藍(lán)公寓三局部組成項目基礎(chǔ)信息深藍(lán)公寓是大拇指廣場的核心組成局部，依托整座商業(yè)綜合體的豐富生活配套，以全精裝品質(zhì)全面滿足城市精英階層高品質(zhì)生活。40~120平米的彈性面積空間，復(fù)式和小戶型的多元化戶型選擇項目基礎(chǔ)信息2021年簽約6.3億回籠6.3億公寓5.4

億商業(yè)0.9億公寓33435平米商業(yè)2866

平米如何為2021年指標(biāo)保駕護航！戰(zhàn)略目標(biāo)初步的市調(diào)數(shù)據(jù)顯示，80%的青島市民〔嶗山區(qū)域相對高〕，對于大拇指的知曉度較高。但是多數(shù)市民并不知道大拇指身后的深藍(lán)公寓。工程知曉度和形象知曉途徑多為：電臺、報廣、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告以及啤酒節(jié)、張學(xué)友演唱會等。大拇指廣場消費路過看到。如何讓更多人知道“深藍(lán)〞！如何為2021年指標(biāo)保駕護航？工程知曉度和形象下一步我們要做的是：保持良好的公眾形象的同時，深藍(lán)公寓的再次深化包裝。應(yīng)用局部可以依托成熟的大拇指商業(yè)持續(xù)的合作，推出深藍(lán)公寓工程。加大案場的包裝，配合時宜暖場活動協(xié)助銷售老帶新的活動都是有效可行的。企劃策略深入研究123準(zhǔn)確鎖定精準(zhǔn)營銷〔有效打擊〕實現(xiàn)對于工程的細(xì)致研究探索，針對企業(yè)文化，了解工程內(nèi)涵以及市場環(huán)境根據(jù)工程的情況鎖定最精準(zhǔn)的目標(biāo)和潛在客群鎖定目標(biāo)后利用大節(jié)點的主題活動配合每周暖場活動做到精準(zhǔn)營銷，直接提升銷售成功率企劃策略在決定未來做什么前不妨再次梳理我們的客戶是誰？前期客戶購置動機分析客戶訪談小資標(biāo)簽胡先生職業(yè)：私營個體年齡:35歲年收入:50萬左右客戶根本情況：外貿(mào)行業(yè)，從事該行業(yè)十年左右,喜歡和圈子里的朋友來往。1、購房意愿浮山和嶗山地區(qū)，檔次高的社區(qū)都是大戶型的，父母嫌浪費，檔次低的房子我又看不上，如果在浮山后有檔次高，帶精裝修，面積在50-80平米的房子我再去看看適宜的話就購置。2、對意向房產(chǎn)的需求有哪些物業(yè)管理就一定要這樣才能省事又省心另外最好能買房送給父母，月租金作為養(yǎng)老金，認(rèn)可區(qū)域的環(huán)境考慮將來升值潛力，50-80平米左右，完善的商業(yè)配套，出租容易，再一個就是要精裝修，這樣也省事。3、對價格的承愛力如果是裝修的話在18000元/m2左右都是可接受的對于途家的托管式保障收益工程，表示驚訝和欣喜?？蛻粼L談小資標(biāo)簽時尚小資喜愛復(fù)式房型社交圈廣朋友多物業(yè)要好配套餐飲要求有獨立空間蔡先生職業(yè)：報紙媒體年齡:27歲月收入:7000元/月客戶根本情況：典型的80后,單身，經(jīng)濟收入在青島算中高檔,從事報紙媒體行業(yè),喜歡個性時尚的生活方式，父母從商，家境殷實。

1、對意向房產(chǎn)的需求有哪些物業(yè)管理方面最好能好一些，另外配套上有些另類一些的設(shè)施就完美了，比方休閑、娛樂、餐飲檔次都稍高一點的。這樣更方便平常也能朋友的聚會。如果房子有獨立空間招待過夜朋友就更完美了。區(qū)域的話，可以考慮嶗山區(qū)，相信會是今后青島的開展中心。2、對價格的承受能力18000元/m2以內(nèi)，父母可以付首付嘛，月供就自己供了，所以這價格算下來是最適宜的。對于深藍(lán)的復(fù)式房型，表示感興趣?？蛻粼L談小資標(biāo)簽李總職業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)年齡:35歲年收入:50萬左右典型客戶分析客戶根本情況：今年6月份從深圳由于工作原因，外派至青島，目前住公司在新貴都租的宿舍，假期準(zhǔn)備把老婆孩子接過來。1、購房意向由于剛來青島不長時間，想在市區(qū)買套房子。聽同事說嶗山那邊的房子很不錯屬于中高端客戶“扎堆〞的地方，那邊有檔次高、環(huán)境好的房子，我會購置，但是不需要太大，70-90平米左右的兩房就可以。2、對意向房產(chǎn)的需求有哪些希望小區(qū)里能有高檔會所，平常也可以與朋友見個面再要高檔會所、餐飲和娛樂。最好是現(xiàn)房。總不能自己再去裝修吧！如果在離開青島工作以后能夠?qū)⑽飿I(yè)出租那就更好了。3、對區(qū)域價格的承受能力單價在17000元/m2左右可以接受對于途家的托管效勞感到非常驚喜！購房的想法增加了不少！產(chǎn)品屬性商業(yè)公寓再次客戶定位客戶圈層小資階級+穩(wěn)定富裕階層市調(diào)總結(jié)圈動力VS消費習(xí)慣消費喜好喜歡朋友聚會關(guān)心口碑傳播在咖啡廳談生意中高檔實體店購物為主有時會出差周末喜歡短途游夏天帶家人海濱休閑有時候喜歡炫耀穩(wěn)定富裕階層青島小資階級+體量更大，品質(zhì)更高的新型商業(yè)體已慢慢替代老式商業(yè)體，成為新的城鎮(zhèn)中心城區(qū)消費現(xiàn)狀及轉(zhuǎn)移老消費中心現(xiàn)消費中心前期媒體覆蓋區(qū)域前期媒體覆蓋區(qū)域本案我們有什么？我們獨有的優(yōu)勢·大拇指廣場·途家酒店托管·麗笙BLU酒店產(chǎn)品價值再次梳理如何做到敵有我有，敵有我優(yōu)？證大深藍(lán)配套完善產(chǎn)品稀缺性升值潛力大回報率高知道他們在哪里消費什么樣的廣告才能吸引他們？……

包裝深化！

媒體造勢！

活動炒作！2025/8/22如何把我們的優(yōu)勢植入？主題思想再次包裝！再次炒作！1.包裝：VI表現(xiàn)以全新的平面形象出街推廣，塑造產(chǎn)品新高度?！才浜峡蛻籼卣?，重數(shù)據(jù)〕2.炒作：活動及線上媒體大量的活動鋪開并加大媒體曝光量，增加品牌影響力和認(rèn)知度。〔制造銷售的老帶新挖土豆〕廣告語30萬，圓你一個青島夢〔酒店夢〕SLOGAN推導(dǎo)解析：時間換空間概念用直接的方式傳達工程概念。“30萬〞，指購房首付的概念！包含了付款方式優(yōu)惠的策略！本案總價〔100萬〕=50萬〔貸款〕+20萬〔付款周期1-3月〕+30萬〔7天簽約首付〕建議在2021年Q1和Q2使用，這樣不但吸引客戶，也可保證年度回籠包裝深化-新VI展示1靈動系：利用不規(guī)那么的線條，跳動活潑的顏色和出挑的文字，配合圖片的展示，來表現(xiàn)工程活潑前衛(wèi)時尚的感覺。包裝深化-新VI展示1靈動系：利用不規(guī)那么的線條，跳動活潑的顏色和出挑的文字，配合圖片的展示，來表現(xiàn)工程活潑前衛(wèi)時尚的感覺。包裝深化-新VI展示2包裝深化-新VI展示3深藍(lán)系：利用工程案名的“深藍(lán)〞作為整個畫面的著色，沉靜、大方、并和工程緊密相連包裝深化-新VI展示3包裝深化-新VI展示3包裝深化-房展會報媒——全面鋪開推廣范圍，品牌形象走入生活之中電視——最有效的軟性廣告植入，最全面的產(chǎn)品推廣手段網(wǎng)絡(luò)——最具有動力和執(zhí)行力的一種推廣手段，效果佳事件營銷——擴大知名度，提高影響力，樹立工程正面形象媒體造勢政府人員

高度的專家〔市場，金融等〕

風(fēng)水家、佛道學(xué)等神秘權(quán)威

親友同事

內(nèi)部員工及供給商政府規(guī)劃論壇

市場研判交流會、媒體交流會

專題講座

“老友記〞，老帶新活動

內(nèi)部團購專場活動炒作A.主線活動〔大型主題活動〕B.多線程活動〔節(jié)點活動&每周暖場活動〕主線活動的時間點配合各個節(jié)假日而舉辦，利用