世貿(mào)商城項(xiàng)目可行性建議書第一章項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：世貿(mào)商城報(bào)告摘要：世貿(mào)商城，系大河經(jīng)濟(jì)研究中心的首個(gè)研究案例。本研究報(bào)告是該中心成立以來(lái)的首部研究報(bào)告，也是整合媒體、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者資源，推出的一種全新媒體產(chǎn)品。它分為《世貿(mào)商城多維剖面》、《火車站圈之商業(yè)生態(tài)》、盈“干預(yù)”模式調(diào)查》、《解析“大戶”探索路》等九大部分。本章，主要解析即將在火車站商圈推出四期的重要項(xiàng)目——世貿(mào)商城M區(qū)之于企業(yè)、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域等領(lǐng)域的關(guān)鍵詞：全新媒體產(chǎn)品火車站商圈商業(yè)地產(chǎn)服裝流通同盈模式一、研究背景近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程波瀾壯闊，河南亦然。此種情形，為主流媒體提出了新的要求。為承載主流媒體參與、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的責(zé)任，彰顯《大河財(cái)富》記錄、深耕、建設(shè)的辦刊理念，2006年7月28日，大河經(jīng)濟(jì)研究中心揭牌。她的成立，是大河報(bào)及其財(cái)經(jīng)周刊《大河財(cái)富》幾年來(lái)，在區(qū)域財(cái)經(jīng)領(lǐng)域深耕廣植的結(jié)果，也是新時(shí)期財(cái)經(jīng)媒體辦報(bào)形勢(shì)的客觀要求。大河經(jīng)濟(jì)研究中心的宗旨是，深耕河南經(jīng)濟(jì)進(jìn)程，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，彰顯主流媒體責(zé)任。而本研究報(bào)告，就是大河經(jīng)濟(jì)研究中心成立以來(lái)的首個(gè)研究報(bào)告，也是整合媒體、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者資源，而推出的一種作為一種全新的嘗試，7月底大河經(jīng)濟(jì)研究中心成立伊始，便受到學(xué)界和企業(yè)界的追捧和信任，短短的一段時(shí)間，便接到各方推薦的不少研究課題和項(xiàng)目，涉及到各個(gè)行業(yè)和眾多企業(yè)。我們經(jīng)過(guò)多次謹(jǐn)慎考證，在眾多的備選項(xiàng)目中遴選了的世貿(mào)商城，作為大河經(jīng)濟(jì)研究中心的2006001號(hào)案例。該項(xiàng)目的選擇，不僅僅在于項(xiàng)目本身，一個(gè)更重要原因是基于其背后的深層次意義，彰顯大河報(bào)主流媒體的社會(huì)責(zé)任。一方面，該研究項(xiàng)目所處區(qū)域是火車站商圈。作為中部乃至全國(guó)重要的服裝交易場(chǎng)所和鄭州最主要的商圈之一，火車站商圈演繹了無(wú)數(shù)的商業(yè)傳奇。當(dāng)前，社會(huì)各界最為關(guān)心的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，擁有不可復(fù)制的區(qū)域特征，火車站商圈從空間上已經(jīng)難以進(jìn)一步擴(kuò)張，而且正處于升級(jí)換代的過(guò)程中，這個(gè)寸土寸金的黃金商圈今后趨勢(shì)如何，值得我們關(guān)注。另一方面，該項(xiàng)目所屬的行業(yè)，分別是服裝流通業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)。前者，是鄭州市最具代表性的行業(yè)，也是充分依托鄭州交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的行業(yè)，鄭州以十多個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，扎堆形成的服裝王國(guó)，擔(dān)當(dāng)了全省乃至周邊幾個(gè)省份的服裝集散貿(mào)易樞紐?？梢哉f(shuō)，任何服裝品牌的發(fā)展都避不開鄭州，鄭州是發(fā)展服裝的橋梁和橋頭堡。但目前，鄭州服裝流通業(yè)經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段的發(fā)展后，正處于一個(gè)前所未有的轉(zhuǎn)型期，其現(xiàn)狀和前路如何?后者，該項(xiàng)目所屬的商業(yè)地產(chǎn)而言，是鄭州市近年來(lái)最紅火的行業(yè)之一，但是，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的發(fā)展，卻是幾家歡喜幾家愁，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)暴利背后，隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如何尋求突破，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得利潤(rùn)，成為業(yè)界和資本最為關(guān)注的焦的商業(yè)地產(chǎn)形式，在后期運(yùn)營(yíng)中，提供包括銷售網(wǎng)絡(luò)支持、規(guī)范管理，醫(yī)療統(tǒng)籌等大量增值服務(wù)，在從廠家到終端的整個(gè)鏈條中，達(dá)到"同盈"的效果，其成功是一個(gè)市場(chǎng)獲得長(zhǎng)久活力的保證，也是一個(gè)可持續(xù)的典范。對(duì)這種模式的深入剖析，對(duì)業(yè)界不無(wú)借鑒和啟發(fā)意義。正因?yàn)轫?xiàng)目在所屬區(qū)域、行業(yè)、產(chǎn)業(yè)亦或自身，無(wú)不具有典型意義，我們選擇了世貿(mào)商城M區(qū)作為研究對(duì)象。而研究報(bào)告的形成吸收了學(xué)術(shù)和媒體多重風(fēng)格，成為一種全新的媒體表達(dá)范本。本報(bào)告共分九大部分，將從本期起在本刊上以“商業(yè)前研”的形式陸續(xù)刊發(fā)。二、區(qū)域依托及特征世貿(mào)商城，位于鄭州火車站服裝商圈核心位置，北臨銀基商貿(mào)城，一馬路、隴海路、喬家門路、西三馬路四面臨路。建筑面積20萬(wàn)平方米。整個(gè)市場(chǎng)定位專業(yè)服裝批發(fā)。一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，本項(xiàng)目擁有火車站商圈的獨(dú)特區(qū)域由于批發(fā)市場(chǎng)的特性以及火車站商圈的極強(qiáng)輻射力，從交通便捷度的三個(gè)主要元素而言，除了舒適性欠佳以外，這里擁有極低的摩擦成本和良好的便利性。整體而言，交通便與其他省市火車站商圈相類似，鄭州火車站商圈也匯集了南來(lái)北往的物流，形成了具有火車站特色的大型批發(fā)市場(chǎng)。這兒共聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的服裝、小商品商家。由于鄭州火車站在全國(guó)舉足輕重的位置，鄭州火車站商圈的規(guī)模和影響力同樣在全國(guó)舉足輕重。長(zhǎng)期以來(lái)，鄭州火車站地區(qū)的商業(yè)大致可分成兩個(gè)部分：大同路以南因?yàn)殡]海路方便外地車進(jìn)出，形成以服裝批發(fā)為主的區(qū)域；而大同路以北則更方便乘公交車和出租車的本地人進(jìn)出，從而形成了小商品批發(fā)區(qū)。這種"隔路而治"的現(xiàn)象現(xiàn)在也一直在延續(xù)。其中，火車站商圈的服裝批發(fā)尤為引人注目。便利的交通極大的縮短了服裝產(chǎn)銷的時(shí)間差，從上世紀(jì)90年代初開始，在客流量全國(guó)第二、貨流量全國(guó)第一、歷來(lái)是商家必爭(zhēng)之地的鄭州火車站地區(qū)，形成了由12個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)組成的集群服裝交易園區(qū)，浙、江、滬、京、津、粵各路知名服裝廠商蜂擁而至，火車站商圈迅速成為沿海地區(qū)服裝產(chǎn)業(yè)邁向內(nèi)陸縱身的橋頭堡，并逐漸形成了輻射整個(gè)中西部地區(qū)的銷售網(wǎng)絡(luò)，從而使鄭州成為與北京、廣州、武漢相齊名的四大服裝集散地之一。服裝批發(fā)之所以會(huì)在火車站地區(qū)衍生，有著其深層次的原因。簡(jiǎn)單地說(shuō)，是由服裝批發(fā)的業(yè)態(tài)形式?jīng)Q定的?；疖囌竞烷L(zhǎng)途汽車站近在咫尺，市內(nèi)主要公交線路在此都有站點(diǎn)，轉(zhuǎn)運(yùn)成本最低，貨物吞吐最方便，而鄭州恰好又處于京廣、隴海兩大鐵路干線的交會(huì)點(diǎn)，放大了鐵路效應(yīng)，這是鄭州能形成區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)的重要原因之一，非常適合服裝批發(fā)業(yè)的發(fā)展，位于火車站服裝商圈外地車流、客流密集的南部核地段的世貿(mào)商城的成功也得益于此。這也驗(yàn)證了我們的一個(gè)調(diào)查情況：來(lái)火車站商圈批發(fā)服裝的商戶來(lái)源很廣，不僅省內(nèi)十幾個(gè)地市的商戶長(zhǎng)年包長(zhǎng)途車來(lái)這里，周邊省份如河北、山西、陜西、湖北、安徽也有不少商戶選擇來(lái)鄭州進(jìn)貨。世貿(mào)商城的客戶最遠(yuǎn)的就有從烏魯木齊過(guò)來(lái)的。為何許多商戶來(lái)鄭州而不是去廣州進(jìn)貨?可以來(lái)算一筆賬，假如去廣州，一般要乘飛機(jī)，成本就增加了10%,而乘火車到鄭州可能只花300多元就足夠。再者，乘飛機(jī)帶這么多貨必須托運(yùn)，而坐火車則可以隨身攜帶或起個(gè)除了運(yùn)轉(zhuǎn)成本低廉以外，吸引投資商的還有支撐火車站地區(qū)高租金、高利潤(rùn)的巨大現(xiàn)金流量。本研究項(xiàng)目即處于火車站的服裝商圈。世貿(mào)商城是鄭州服裝批發(fā)商圈的后起之秀。2000年，世貿(mào)商城開始在鄭州火車站服裝批發(fā)商圈核心位置--隴海路與一馬路交叉口跑馬圈地，而后迅速崛起。2000年至2006年，世貿(mào)商城通過(guò)7年時(shí)間，發(fā)展成為中國(guó)中部地區(qū)最大羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝、中老年女裝批發(fā)中心。2006年，世貿(mào)商城斥巨資打造了世貿(mào)商城M區(qū)及世貿(mào)大戶中心，其建成后，將填補(bǔ)國(guó)內(nèi)在缺乏專業(yè)服裝批發(fā)商務(wù)寫字樓的空白，該項(xiàng)目前已經(jīng)吸引了來(lái)自全國(guó)各地的數(shù)千個(gè)服裝生產(chǎn)廠家。三、服裝流通之行業(yè)形勢(shì)世貿(mào)商城所處的行業(yè)，分別是服裝流通業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前，鄭州服裝批發(fā)零售從業(yè)人員有近30萬(wàn)人，18家大型服裝批發(fā)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)銷售額高達(dá)450億元。鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，已發(fā)展成為中國(guó)四大服裝集散地之一，形成了一批有具有全國(guó)輻射力、營(yíng)業(yè)額巨大的知名批發(fā)市場(chǎng)，如世貿(mào)商城、銀基商貿(mào)城，這些服裝批發(fā)市場(chǎng)擁有一流的硬件設(shè)施和管理水平，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的服裝品牌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅世貿(mào)商城一家，就匯集有2000多家實(shí)力商戶，5000多個(gè)知名服裝品牌，世貿(mào)商城內(nèi)商戶經(jīng)營(yíng)的羽絨服品牌占市場(chǎng)總品牌的80%以上；內(nèi)衣家居服品牌占市場(chǎng)總品牌的2/3以上；中老年女裝、童裝、孕嬰產(chǎn)品等90%的批發(fā)量均出于世貿(mào)商城。在這些超大型服裝批發(fā)市場(chǎng)的影響和帶動(dòng)下，鄭州服裝批發(fā)商圈不僅成為中國(guó)中部地區(qū)服裝行業(yè)的中心，更是成為全國(guó)服裝批發(fā)業(yè)的晴雨表。本研究項(xiàng)目所處的另一個(gè)行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，在鄭州更具關(guān)注度。一段時(shí)期以來(lái)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出了前所未有的迅猛態(tài)勢(shì)，開發(fā)商投入猛增，知名商家跑馬圈地，核心商圈和二級(jí)商圈空前繁榮；商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放，各種概念性步然而，眼下，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)出虛、實(shí)之態(tài)，虛者，主要特征是虛擬、虛構(gòu)、虛假，特別是售后包租概念漫天飛，部分商業(yè)地產(chǎn)的“虛”,不僅捆饒了行業(yè)和客戶，更苦難了開發(fā)商自身。如此情景，實(shí)派地產(chǎn)項(xiàng)目的推出值得充分研討。世貿(mào)商城M區(qū)開發(fā)，一改傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，不僅僅前期開發(fā)以務(wù)實(shí)的態(tài)度，而且在后期運(yùn)營(yíng)中，提供包括銷售網(wǎng)絡(luò)、規(guī)范管理、醫(yī)療統(tǒng)籌等在內(nèi)的大量增值服務(wù)，使客戶有一種"家"的回歸。其作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)做模式，值得借鑒。2001年6月1日，由上?？贤顿Y集團(tuán)投資，位于鄭州火車站商圈西三馬路的世貿(mào)商城一期童裝城開業(yè)，幾乎同時(shí)鄭州喬家門路全線拓寬開通。2003年2月28日，世貿(mào)商城二期世貿(mào)街開業(yè)，不到一年時(shí)間，二期就已經(jīng)形成中原最大的內(nèi)衣、羽絨服及漢派女裝批發(fā)集散地，形成規(guī)?；跇I(yè)隨后，世貿(mào)商城三期的開業(yè)使世貿(mào)商城整個(gè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到了80000平方米，匯集了3000多個(gè)優(yōu)秀服裝品牌，成為中部地區(qū)最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝及中老年女裝批我們?cè)谠撈髽I(yè)調(diào)查了解到，在開發(fā)中前三期均得了預(yù)期的成功。而其中，一項(xiàng)總結(jié)并得到推廣的的模式是"同盈"模式，尤為值得肯定。所謂"同盈",即廠家商戶——經(jīng)銷商-------業(yè)主--------政府，這五方包括提供贏利平臺(tái)的世貿(mào)商城，均實(shí)現(xiàn)了盈利。帶領(lǐng)代理商尋找品牌，構(gòu)建銷售網(wǎng)絡(luò)，為商戶報(bào)銷廣告費(fèi)，對(duì)快速發(fā)展的商戶，免費(fèi)提供貸款擔(dān)保服務(wù)；把服裝的文化和品牌以精美的形式推介給更多的終端銷售商和消費(fèi)者；組織了一系列的大型服飾文化活動(dòng)，傳播服飾時(shí)尚；組建由小型豪華客車構(gòu)成的地市招商服務(wù)車隊(duì)，根據(jù)商戶需求，定期組織巡回招商，為商戶提供交通和網(wǎng)絡(luò)資源便利，等一系列措施，使得進(jìn)入到同盈模式中的任何環(huán)節(jié)，均能得到程度不同的"同盈"。這顯然成為一個(gè)市場(chǎng)獲得長(zhǎng)久活力的保證，也成為該企業(yè)和項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于這種模式，我們將在后期繼續(xù)深火車站圈之商業(yè)生態(tài)一“世貿(mào)商城”研究報(bào)告(二)案例要素項(xiàng)目名稱：世貿(mào)商城項(xiàng)目位置：東臨喬家門路、南臨隴海路、西臨一馬路、北臨西三馬路投資商：上?？贤顿Y有限公司鄭鐵(集團(tuán))公司開發(fā)商：肯同(鄭州)置業(yè)有限公司鄭州艾姆實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：20萬(wàn)平方米報(bào)告摘要：世貿(mào)商城系大河經(jīng)濟(jì)研究中心的首個(gè)研究案例。本研究報(bào)告是該中心成立以來(lái)的首個(gè)研究報(bào)告，也是整合媒體、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者資源推出的一種全新媒體產(chǎn)品。它裝流通架構(gòu)新走向》、《商業(yè)地產(chǎn)“虛實(shí)”之辨》、《同盈干預(yù)模式調(diào)查》、《解析大戶探索路》等九大部分。本章，聚焦火車站商圈近10年發(fā)展縮影，透析穿梭其間、環(huán)環(huán)相扣的商業(yè)鏈條，以及世貿(mào)商城M區(qū)大戶中心植入后，客觀上對(duì)火車站商圈未來(lái)帶來(lái)較大的影響。關(guān)鍵詞：商業(yè)鏈條錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)不可復(fù)制升級(jí)換代商務(wù)化近20年發(fā)育成形鄭州火車站商圈的形成，迄今大約十年的時(shí)間。這里是鄭州最早的商業(yè)區(qū)域之一。最初即上個(gè)世紀(jì)90年代初，這里的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)絕大部分是攤位式，簡(jiǎn)陋的臨街房是其主要經(jīng)營(yíng)特色，大部分集中于敦睦路和振興市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，這里商業(yè)氣氛一般，尚未形成商圈。以苑陵商場(chǎng)為例，在1989年年底該商場(chǎng)開業(yè)時(shí)，火車站周圍規(guī)模較大的商場(chǎng)僅有中州商場(chǎng)一家。最初苑陵商場(chǎng)招商異常困難，經(jīng)常是一半以上的攤位閑置，鮮有商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。不過(guò)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和鄭州商貿(mào)城定位的日漸清晰，再加上火車站獨(dú)有的地理優(yōu)勢(shì)，火車站周邊商業(yè)發(fā)展非常迅速，直接催生了該地段的服裝批發(fā)和小商品的興盛。從1996年開始，火車站商圈逐漸成形并紅火起來(lái)。低價(jià)位、規(guī)?；⑵贩N齊全、交通便利四個(gè)主要因素，再加上周邊省市尚未形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，由鄭州到周邊市地，再到省外市地，其輻射半徑越來(lái)越遠(yuǎn)，影響越來(lái)越大。租金漲20倍，人潮多30倍，輻射面積擴(kuò)張10倍，這是鄭州火車站商圈近10年的發(fā)展縮影。供需支撐服裝大盤當(dāng)寒流襲擊佛羅里達(dá)時(shí)，美國(guó)超市的橘子價(jià)格都上升了。每年夏天，當(dāng)新英格蘭地區(qū)的天氣變暖時(shí)，加勒比地區(qū)飯店房間的價(jià)格直線下降。這些事件的共同之處是它們都表現(xiàn)出供給與需求的市場(chǎng)作用。在火車站商圈，又存在著怎樣的市場(chǎng)供需關(guān)系?2005年以來(lái)，鄭州火車站服裝商圈商鋪數(shù)量幾乎成倍增長(zhǎng)。在已有商鋪日進(jìn)斗金的刺激下，各路資本大鱷便選擇此處作為逐利的競(jìng)技舞臺(tái)，短短幾年間，共有13家服裝批發(fā)市場(chǎng)在此駐扎。外地的、本地的、其他行業(yè)的人紛紛來(lái)持續(xù)高漲的租金反過(guò)來(lái)又誘惑新的資本搏擊該市場(chǎng)。一個(gè)值得研究的事件是，去年五一前后，在火車站商圈有三家批發(fā)商場(chǎng)同時(shí)開業(yè)，新開的幾家商場(chǎng)，加起來(lái)總面積應(yīng)該有20多萬(wàn)平方米，相當(dāng)于又開了一家小一點(diǎn)的銀基。很多持商圈飽和論的人意外發(fā)現(xiàn)，這三家市場(chǎng)的招商均達(dá)到火車站商圈到底有多大能量，服裝業(yè)到底能不能容得下這么多的分食者，不少人表示擔(dān)心。但擔(dān)心之外，越來(lái)越多的市場(chǎng)還是在這個(gè)商圈蓬勃生長(zhǎng)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，支撐火車站地區(qū)商鋪投放持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)主要原因，是該地區(qū)以及周邊省市存在的供需市場(chǎng)關(guān)系。事實(shí)上，首先的一個(gè)因素，就其整體發(fā)展而言，與外部大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化密切相關(guān)。我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)。同),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為7.3%。這一年中國(guó)的GDP位于世界第六。2005年，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長(zhǎng)達(dá)到1703美元，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之快不僅超過(guò)了世界經(jīng)濟(jì)的平均增長(zhǎng)速度，而且也超過(guò)了日美歐等主要國(guó)家的增長(zhǎng)速度在外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的直接催化下，人們的消費(fèi)意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，尤其在服裝消費(fèi)方面的支出越來(lái)越多。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來(lái)中國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)率達(dá)到19.6%。大多數(shù)中國(guó)消費(fèi)者被問(wèn)到最喜歡購(gòu)買什么類型的產(chǎn)品時(shí)，服裝(37%)在所有產(chǎn)品中位居榜首。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇，也引發(fā)了鄭州火車站地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)模開發(fā)。從1998年開始，首先是房改推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲和開發(fā)投資增長(zhǎng)，供需兩旺又進(jìn)一步掀起了各式各樣的圈地運(yùn)動(dòng)，加速度地出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲、投資熱潮、原材料緊張、房地產(chǎn)信貸劇增等現(xiàn)象，也使得鄭州火車站商圈進(jìn)一步繁榮。另外，有三大利好因素，吸引了這里資本的急劇增多。首先是迎合政府的產(chǎn)業(yè)政策。鄭州市政府明確提出將南起隴海路，北至正興街的火車站區(qū)域規(guī)劃為服裝交易園區(qū)。這意味著從政府層面而言，會(huì)有一系列優(yōu)惠扶持政策支持該產(chǎn)業(yè)發(fā)展。其次，豫派服裝產(chǎn)業(yè)迅速崛起。豫派服裝伴隨著鄭州火車站服裝批發(fā)商圈的成長(zhǎng)而成長(zhǎng)，反過(guò)來(lái)，它還將反哺該商圈。再次，鄭州商貿(mào)物流業(yè)商機(jī)無(wú)限。區(qū)域競(jìng)合的形成與演變火車站商圈演繹了無(wú)數(shù)的商業(yè)傳奇。這里有著龐大的人流、現(xiàn)金流，有著紛繁復(fù)雜、錯(cuò)綜交織的商業(yè)生態(tài)，在貌似繁雜的表象背后，有著怎樣的商業(yè)生態(tài)鏈，各種資本和業(yè)態(tài)又是如何做到井然共存和相互競(jìng)合的?據(jù)我們調(diào)查，在火車站商圈商業(yè)生態(tài)的兩個(gè)顯著鏈條，其一(從地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)):投資商——開發(fā)商——投資人——經(jīng)營(yíng)戶——消費(fèi)者；其二(從服裝流通):服裝生產(chǎn)者——總代理——分銷商——消費(fèi)者。這兩個(gè)鏈條環(huán)環(huán)相扣，拿前者來(lái)說(shuō)，開發(fā)商開發(fā)樓盤后，轉(zhuǎn)手給投資人。投資人再把商鋪?zhàn)赓U給經(jīng)營(yíng)戶，以租金的收取來(lái)獲利。經(jīng)營(yíng)戶則根據(jù)市場(chǎng)定位和自身特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。第二個(gè)鏈條更為顯赫，因?yàn)樗窃撋倘诵纳虡I(yè)價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，基本實(shí)現(xiàn)了從工廠到消費(fèi)者，從開發(fā)商到消在整個(gè)火車站商圈，形成了無(wú)數(shù)類似的鏈條。每個(gè)鏈條之間，又形成了錯(cuò)綜的聯(lián)系。對(duì)于商戶而言，火車站輻射的人口有1.5億到2億，消費(fèi)者是整個(gè)市場(chǎng)的共享資源。多重鏈條拼成的商業(yè)生態(tài)除了上中下游的商業(yè)鏈條，區(qū)域內(nèi)各市場(chǎng)的橫向競(jìng)合也成為火車站商圈商業(yè)生態(tài)的重要形態(tài)。如今，火車站商圈市場(chǎng)之間與商戶之間，又形成了一定的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。童裝、女裝、男裝、牛仔、帽子等，市場(chǎng)和商戶越來(lái)越細(xì)分，同時(shí)，還有寄生于市場(chǎng)的裝修、設(shè)計(jì)、印刷商標(biāo)、小吃、縫褲邊、餐館等提供服務(wù)的相關(guān)行業(yè)，與整個(gè)市場(chǎng)共生共存。而形形色色的商戶剛好滿足形形色色的消費(fèi)這也能在一定程度上解釋，為什么“飽和”的市場(chǎng)能夠不斷吸引資本進(jìn)來(lái)。據(jù)我們調(diào)查，每年有新增商戶，本區(qū)域的商鋪供應(yīng)也有限，但本域的升級(jí)產(chǎn)品也不少，商鋪數(shù)量也趨于飽和，這對(duì)于每個(gè)商場(chǎng)也是考驗(yàn)。但這種飽和有它特有的相對(duì)性，在競(jìng)爭(zhēng)殘酷的今天，定位是否準(zhǔn)確、操作是否得當(dāng)、理念是否超前并切合實(shí)際，也在考驗(yàn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的功力。2005年以來(lái)新開的幾家商場(chǎng)大部分提出了錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的理念。整個(gè)商圈不應(yīng)該停留在量的擴(kuò)充上，而應(yīng)該著力促進(jìn)質(zhì)變——細(xì)分市場(chǎng)并牢牢占有市場(chǎng)，合力擴(kuò)大整個(gè)商圈的輻就各個(gè)商業(yè)鏈條之間的聯(lián)系而言，投資人之間存在轉(zhuǎn)介紹，或成立業(yè)主委員會(huì)維權(quán)。而開發(fā)商之間，在動(dòng)態(tài)和戰(zhàn)略發(fā)展上相對(duì)屏蔽，但是，更為主要的是競(jìng)合關(guān)系。在香港，經(jīng)常有不同的開發(fā)商把各自的樓盤在2樓連接起來(lái)，這樣消費(fèi)者就不用穿馬路，政府也不用投資過(guò)街天橋，香港兩個(gè)樓盤最寬的有60米，從而達(dá)到多贏的局面。很多投資人開始選擇租賃房子，以規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)。而開發(fā)商也迅速適應(yīng)市場(chǎng)，把賣商鋪改為租商鋪，把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己手上，促使自己加強(qiáng)后期物業(yè)管理。維持整個(gè)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，避免賣完撂挑子現(xiàn)象。如果開發(fā)商不賣，則有權(quán)利和動(dòng)力進(jìn)行進(jìn)一步改造，培育市場(chǎng)，進(jìn)行縱深化經(jīng)營(yíng)。但是若賣了，則只是一個(gè)物業(yè)的管理，失去對(duì)市場(chǎng)的調(diào)整控制升級(jí)換代的印記火車站商圈的顯著特性是，無(wú)論從哪個(gè)方向，在空間位置上已經(jīng)沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)張的可能。約百萬(wàn)平方米的黃金商圈，在空間上已經(jīng)封死。火車站地區(qū)的獨(dú)一無(wú)二性，市區(qū)商業(yè)中心土地資源日益匱乏的稀缺性，早已使這2平方公里的商圈成為炙手可熱之地。這樣的一個(gè)商圈，其發(fā)展目前正處于一個(gè)升級(jí)換代的歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期。從嚴(yán)格意義而言，火車站商圈始終處于一個(gè)升級(jí)換代的過(guò)程中。作為個(gè)體而言，但凡新進(jìn)的商鋪，在最初都會(huì)到外地和本地考察，希望能做到最先進(jìn)、最符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求的經(jīng)營(yíng)方式。而作為商戶，總希望自己能不斷適應(yīng)市場(chǎng)，不斷更新經(jīng)營(yíng)方式。個(gè)體的合力造成了整個(gè)市場(chǎng)的升級(jí)換代。這種潛移默化的升級(jí)換代，在遇到一些大的節(jié)點(diǎn)，比如新的商場(chǎng)出來(lái)或市場(chǎng)升級(jí)改造，體現(xiàn)得則更為明顯。目前一個(gè)大的節(jié)點(diǎn)是，火車站商圈出現(xiàn)的一個(gè)引人注目的現(xiàn)象，將直接促使整個(gè)商圈的升級(jí)換代可能。為數(shù)不少的代理商在做到一定程度后，已經(jīng)由批發(fā)商成長(zhǎng)為銷售公司。這些銷售公司急需商務(wù)化的辦公和展示場(chǎng)所，同時(shí)，為吸引客戶，不能距離火車站商圈的批發(fā)市場(chǎng)過(guò)遠(yuǎn)。目前，鄭州大酒店、格林蘭等的不少房間，均被這些銷售公司租下，但是，這些地方的條件，顯然難以滿足更多銷售公司和批發(fā)代理商的需要。2005年12月，肯同投資集團(tuán)和鄭鐵(集團(tuán))公司簽約，共同打造世貿(mào)商城M區(qū)及大戶中心。其中的大戶中心，其意圖即在于這些需要商務(wù)化經(jīng)營(yíng)需求的批發(fā)大戶，據(jù)調(diào)查，盡管尚未開工，但是進(jìn)行的招商登記已經(jīng)達(dá)到預(yù)期的成功效果。這座高達(dá)30層的國(guó)際服裝中心，對(duì)火車站商圈勢(shì)必形成大的升級(jí)換代影響，有望引領(lǐng)鄭州服裝商圈也因此步入商務(wù)化時(shí)代。除此之外，盛和小商品城的拆遷，其他服裝批發(fā)市場(chǎng)的升級(jí)改造，共同拉動(dòng)了整個(gè)火車站商圈的升級(jí)換流通架構(gòu)新走向--“世貿(mào)商城”研究報(bào)告(三)案例要素項(xiàng)目名稱：世貿(mào)商城項(xiàng)目位置：東臨喬家門路、南臨隴海路、西臨一馬路、北臨西三馬路投資商：上海肯同投資有限公司鄭鐵(集團(tuán))公司開發(fā)商：肯同(鄭州)置業(yè)有限公司鄭州艾姆實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：20萬(wàn)平方米報(bào)告摘要：世貿(mào)商城系大河經(jīng)濟(jì)研究中心的首個(gè)研究案例。本研究報(bào)告是該中心成立以來(lái)的首個(gè)研究報(bào)告，也是整合媒體、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者資源推出的一種全新媒體產(chǎn)品。它分為《世貿(mào)商城多維剖面》、《火車站圈之商業(yè)生態(tài)》、《服裝流通架構(gòu)新走向》、《商業(yè)地產(chǎn)“虛實(shí)”之辨》、《同盈干預(yù)模式調(diào)查》、《解析大戶探索路》等九大部分。本章，聚焦鄭州服裝流通的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀，對(duì)城市商業(yè)的重要地位和貢獻(xiàn)，以及商貿(mào)流通和加工的關(guān)系。并以此展現(xiàn)以世貿(mào)商城為代表的火車站服裝圈的角色轉(zhuǎn)承與巨大貢獻(xiàn)。關(guān)鍵詞：第一消費(fèi)品女性經(jīng)濟(jì)流通渠道發(fā)展歷程商貿(mào)帶動(dòng)衣食父母，“衣”為首(現(xiàn)在城市商業(yè)中，服裝已成名副其實(shí)的“第一消費(fèi)品”)在鄭州消費(fèi)品零售的持續(xù)增長(zhǎng)中，服裝占據(jù)的分量和地位不可謂不重。如果仔細(xì)觀察鄭州市的商業(yè)和行業(yè)狀況，不難看出，服裝銷售場(chǎng)所遍及整個(gè)城市，無(wú)論是批發(fā)市場(chǎng)、商服裝銷售旺盛的地方，也是城市商業(yè)較為繁華的地區(qū)。而服裝銷售場(chǎng)所集中的地方，也是商業(yè)地產(chǎn)較為紅火的地方。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2004年以來(lái)中國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)率達(dá)到19.6%。大多數(shù)中國(guó)消費(fèi)者當(dāng)被問(wèn)到最喜歡購(gòu)買什么類型的產(chǎn)品時(shí)，服裝(37%)在所有產(chǎn)品中位居榜首，服裝堪稱“第一消費(fèi)品”。</P<p>在這些表象背后，是服裝流通的快速持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。有一組數(shù)字可以佐證。河南省僅在2006年1—5月，就實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1515.5億元，市場(chǎng)規(guī)模和增幅位居全國(guó)第5位，鄭州作為河南省省會(huì)和全國(guó)的區(qū)域中心，輻射全國(guó)的地位不容忽視，其消費(fèi)品零售更是得到了充分釋放，尤其是服裝消費(fèi)品，取得了較高的增長(zhǎng)系數(shù)。不但河南，在外省，服裝流通增長(zhǎng)同樣迅速。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，浙江省今年上半年，食品飲料煙酒、日用品、服裝鞋帽針紡織品、化妝品等類的商品零售額增幅分別達(dá)20.1%、20.7%、21.3%、22.8%。其中，服裝鞋帽增長(zhǎng)較快，作為消費(fèi)品的地位顯赫。在其背后，一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，與其他商品相比，服裝是一個(gè)快速消耗品，需要不斷更新和“流通”。目前，服裝更多功能性的內(nèi)衣的出現(xiàn)，滿足了龐大的需方市場(chǎng)。而在繁榮城市商業(yè)上，服裝同樣起到了難以替代的作用。比如，上期我們?cè)?jīng)研究過(guò)的火車站商圈。2004年，借著火車站百年華誕的時(shí)候，依附于其的火車站商圈競(jìng)爭(zhēng)急劇膨脹。尤其表現(xiàn)在火車站服裝商圈的風(fēng)起云涌，先是世貿(mào)、銀基、天榮服裝城不斷升級(jí)換代，緊接著恒泰、金城服裝廣場(chǎng)次第粉墨登場(chǎng)，促進(jìn)了整個(gè)商圈的空前繁榮。20年，三重天(經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展和成長(zhǎng)，中國(guó)服裝流通形態(tài)已經(jīng)發(fā)生巨變)鄭州服裝流通業(yè)的發(fā)展，是由于地理位置的便利，再加上鄭州商業(yè)的紅火，以及整個(gè)社會(huì)流通機(jī)制的逐步健全而共同發(fā)展的。據(jù)我們調(diào)查，如果按照時(shí)間順序，鄭州服裝流通渠道的發(fā)展可以劃分為三個(gè)階段：第一階段，流通起步階段，即基礎(chǔ)發(fā)展期，上世紀(jì)80—90年代中期。這一時(shí)期，社會(huì)商品短缺，流通渠道單一，“供銷科”是當(dāng)時(shí)最具代表性的名詞。經(jīng)營(yíng)方式主要是攤檔式的小商品市場(chǎng)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。服裝生產(chǎn)主要與國(guó)家計(jì)劃掛鉤，產(chǎn)品銷售及國(guó)營(yíng)商場(chǎng)采購(gòu)主要依賴于供銷員四處奔波，也就是傳統(tǒng)意義上的購(gòu)銷制。這一階段由于是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，所以也就談不上遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求規(guī)律，出現(xiàn)了產(chǎn)需在該階段早期，購(gòu)買商品基本上是到國(guó)營(yíng)商業(yè)和供銷合作社購(gòu)買。隨著經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展，批發(fā)市場(chǎng)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)萌芽，鄭州呈現(xiàn)出以敦睦路服裝批發(fā)等為代表的地?cái)偸椒b批發(fā)市場(chǎng)的初級(jí)形態(tài)，但是尚未形成規(guī)模性的批發(fā)商圈。第二階段，流通發(fā)展階段。上世紀(jì)90年代中后期，是鄭州服裝批發(fā)業(yè)的升級(jí)發(fā)展期，這一階段，服裝種類開始由短缺走向豐富，甚至出現(xiàn)了商品積壓的現(xiàn)象，對(duì)流通的要求開始提高。部分服裝企業(yè)開始探索特許經(jīng)營(yíng)的模式，他們?cè)谌珖?guó)各地招募經(jīng)銷商，建立自營(yíng)店或直營(yíng)店的方式建立營(yíng)銷路邊的攤檔式轉(zhuǎn)為進(jìn)入大棚經(jīng)營(yíng)，大棚轉(zhuǎn)向大廈式經(jīng)營(yíng)，服裝小個(gè)體經(jīng)營(yíng)集中起來(lái)，由政府統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)。鄭州涌現(xiàn)出錢塘衣城、銀基等一批專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)。到90年代，服裝批發(fā)市場(chǎng)開始漸趨規(guī)?；霈F(xiàn)了世貿(mào)商城等為代表的新型服裝批發(fā)市場(chǎng)。第三階段，邁入21世紀(jì)，鄭州服裝市場(chǎng)進(jìn)入第三階段發(fā)展蛻變期，即流通多樣化時(shí)代。該階段，隨著個(gè)性化消費(fèi)的興起，消費(fèi)者對(duì)商品的要求日漸提高，催生了多樣化的商品，和多樣化的流通渠道。這一階段，隨著服裝行業(yè)的不斷發(fā)展、新型營(yíng)銷渠道的不斷滲透、品牌意識(shí)的覺(jué)醒，服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)也日漸艱辛。鄭州的不少龍頭批發(fā)市場(chǎng)不斷升級(jí)改造，新興的服裝市場(chǎng)也不斷涌現(xiàn)，服裝批發(fā)市場(chǎng)也開始重新定位，各自尋找新的突破點(diǎn)，提供差異化服務(wù)，打造市場(chǎng)特色。鄭州服裝流通業(yè)涌現(xiàn)一片繁榮景象。多渠道并存，批發(fā)為王(現(xiàn)階段，服裝流通呈現(xiàn)出多樣化生態(tài)，但批發(fā)已成利益鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié))在第二部分已經(jīng)提到，在現(xiàn)階段，鄭州的服裝流通市場(chǎng)呈多樣化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)我們調(diào)查，具體而言，鄭州服裝主所謂直營(yíng)式，顧名思義，就是廠家直接經(jīng)營(yíng)，直接在大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專柜或黃金地段開設(shè)專賣店進(jìn)行零售。這種方式管理，廠商需在各地設(shè)立分公司或辦事處，來(lái)直接對(duì)直營(yíng)店面進(jìn)行管理，而且為保證物流配送的順暢，通常還需要在各分公司、辦事處設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，直接供應(yīng)貨源。采用這種方式投入的人力、物力、財(cái)力均比較大，特別是儲(chǔ)貨量與銷售率不成比例，周轉(zhuǎn)率低，所以通常只有高利潤(rùn)的服裝產(chǎn)品才敢于這樣操作。目前最多的銷售方式就是代理批發(fā)制，就是由服裝廠家在全國(guó)區(qū)域內(nèi)發(fā)展省級(jí)或者區(qū)域級(jí)獨(dú)家代理商，再由省級(jí)或者區(qū)域代理商對(duì)外批發(fā)，進(jìn)一步開拓二級(jí)市場(chǎng)，由代理商建這種區(qū)域獨(dú)家代理模式很具亞洲特色，這種方式也可以簡(jiǎn)稱為批發(fā)模式，這是在面對(duì)巨大消費(fèi)群時(shí)最科學(xué)的一種銷售方式。目前，中國(guó)80%以上的服裝品牌是采用這種模式。這是因?yàn)榇蠖鄡?yōu)秀的省級(jí)及區(qū)域級(jí)獨(dú)家代理商都有現(xiàn)成的、穩(wěn)定的銷售網(wǎng)絡(luò)，服裝廠家可以利用這些極具實(shí)力的省級(jí)或者區(qū)域代理商的現(xiàn)有銷售渠道或銷售網(wǎng)絡(luò)，快速的將服裝推向市廠家直營(yíng)是由廠家承擔(dān)產(chǎn)品流通的成本，但并不是沒(méi)有產(chǎn)生流通成本，代理制相對(duì)廠家直營(yíng)并不是增加了流通成本，而是讓大批發(fā)商來(lái)承擔(dān)了產(chǎn)品在流通領(lǐng)域包括區(qū)域市場(chǎng)開拓時(shí)產(chǎn)生的成本。而且大批發(fā)商代理多個(gè)品牌同時(shí)運(yùn)作，相對(duì)由于廠家直營(yíng)的單一品牌流通成本反而更低。代理制銷售模式是服裝市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，這種模式可以降低服裝價(jià)格，從而降低了廠家的成本，自然也降低了產(chǎn)品的成本和價(jià)格。大批發(fā)商可以組合人力投入、經(jīng)銷經(jīng)驗(yàn)、客戶資源等多方優(yōu)勢(shì)，快速、有效的進(jìn)行網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張，加快了品牌入市時(shí)間，縮短了生產(chǎn)與銷售之間的周期，有效的拉動(dòng)了廠家的銷售量。在世貿(mào)商城中，一家批發(fā)商的年銷售量占到了其所代理品牌廠家總銷售量的一半以上的安例比比皆是。代理制避免了服裝廠家面對(duì)眾多零售經(jīng)銷商所造成的人力、精力和資金等方面的浪費(fèi)，同時(shí)也減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)也可以更專注于產(chǎn)品的生產(chǎn)。反過(guò)來(lái)，大批發(fā)商也可以通過(guò)與生產(chǎn)廠家的合作，將市場(chǎng)開發(fā)的主動(dòng)權(quán)掌握在自己的手中，一個(gè)大批發(fā)商也可以同時(shí)代理多個(gè)服裝品牌，這樣以來(lái)，他們無(wú)論在服裝款式上、服裝風(fēng)格上還是在后期服務(wù)上都為零售經(jīng)銷商提供了更為廣泛的選擇余地。例如：世貿(mào)商城的一位誠(chéng)信商戶：曾氏公司，她旗下代理品牌就有很多，該企業(yè)還成立了“曾氏品牌港”,固定來(lái)進(jìn)貨的服裝零售商多達(dá)300多個(gè)，不僅形成了龐大的銷售網(wǎng)絡(luò)，也在零售經(jīng)銷商中形成了強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，很多新品牌都想辦法找上門，希望這家公司來(lái)代理自己的品牌，以期快速打開中原市場(chǎng)。代理制模式的廣泛運(yùn)用也促進(jìn)整個(gè)服裝批發(fā)業(yè)的快速發(fā)展，鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，已發(fā)展成為中國(guó)四大服裝集散地之一，形成了一批具有全國(guó)輻射力、營(yíng)業(yè)額數(shù)佰億元以上的知名批發(fā)市場(chǎng)，如世貿(mào)商城、銀基商貿(mào)城，這些服裝批發(fā)市場(chǎng)擁有一流的硬件設(shè)施和管理水平，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的服裝品牌，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅世貿(mào)商城一家，就匯集有2000多家實(shí)力商戶，5000多個(gè)知名服裝品牌，成為服裝廠家關(guān)注之地，省級(jí)代理商發(fā)展之地，經(jīng)銷商光顧之地。渠道反哺：大流通帶動(dòng)加工業(yè)(加工業(yè)推動(dòng)商貿(mào)，大流通可反過(guò)來(lái)帶動(dòng)加工，商貿(mào)與加工關(guān)系復(fù)雜而微妙)鄭州特有的地理優(yōu)勢(shì)，使得它成為國(guó)內(nèi)重要的服裝流通集散地之一。而鄭州服裝加工業(yè)經(jīng)過(guò)10年積累，也初顯規(guī)模，女褲和男褲品牌逐步影響全國(guó)。要想打響河南服裝業(yè)的品牌，必須繼續(xù)強(qiáng)化“服裝大流通”的概念，讓商貿(mào)業(yè)發(fā)揮出更加強(qiáng)大的帶動(dòng)作用，去推動(dòng)河南服裝加工業(yè)飛速發(fā)展。流通業(yè)帶動(dòng)加工業(yè)。河南服裝業(yè)的發(fā)展之路，似乎印證了這個(gè)新經(jīng)濟(jì)學(xué)的論斷。上世紀(jì)90年代初，以銀基為中心的鄭州服裝交易園區(qū)形成后，全省各地的服裝經(jīng)銷商以及浙、滬、京、津、粵等地的一大批服裝業(yè)精英蜂擁而至。也就是在這個(gè)階段，一批目光敏銳、靠批發(fā)服裝掘出第一桶金的服裝銷售商，開始把目光向上游產(chǎn)業(yè)——服裝生產(chǎn)加工業(yè)延伸，利用自己在服裝經(jīng)營(yíng)中建立起來(lái)的銷售網(wǎng)絡(luò)，開始向服裝加工不過(guò)，事實(shí)上，河南服裝業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，在這些表層關(guān)系的背后，加工和流通之間有著更為復(fù)雜微妙的關(guān)系，而這些關(guān)系，則使得加工和流通存在著相互制衡的關(guān)系。從服裝流通渠道而言，除了少數(shù)有實(shí)力的加工企業(yè)和一線國(guó)際品牌，設(shè)立分公司或者辦事處進(jìn)行直營(yíng)外，大部分二、三線品牌都實(shí)行批發(fā)商制度。在后者的情形里，廠家和批發(fā)商的關(guān)系更是復(fù)雜，他們各自的話語(yǔ)能力，直接可以形成或影響局部流通小氣候?？傊?，批發(fā)商與廠家的關(guān)系，是體現(xiàn)實(shí)力至少上的一種商業(yè)生態(tài)，但是，總體而言，服裝流通和加工業(yè)，是一個(gè)相輔相成的關(guān)系，而且前者還將可能帶動(dòng)后者的發(fā)展。批發(fā)江湖(批發(fā)已成鄭州最主要和最廣泛的服裝生態(tài)，但爭(zhēng)議也大，變數(shù)亦多)在服裝流通的所有渠道中，我們把批發(fā)市場(chǎng)這一鄭州最具典型性的渠道模式，專門抽出來(lái)進(jìn)行研究分析。這是因?yàn)椋鄬?duì)于其他流通渠道，批發(fā)市場(chǎng)代表了鄭州市最主要和最廣泛的業(yè)態(tài)模式，它不僅主要占據(jù)著鄭州服裝流通領(lǐng)域，而且在更多的行業(yè)，已形成了門類齊全的批發(fā)市場(chǎng)體系。在商業(yè)界，批發(fā)市場(chǎng)也是爭(zhēng)議更大，未知變數(shù)更多，升級(jí)換代最為長(zhǎng)期以來(lái)，擁有近1億人口的河南省沿著“培育大市場(chǎng)，搞活大流通”的思路，以鄭州商貿(mào)城建設(shè)為依托，全省形成了許多全國(guó)性和區(qū)域性的商品集散地、物流中心和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。目前，河南省已建成各類商品交易市場(chǎng)6013個(gè)。一個(gè)重要的背景是，河南公路網(wǎng)絡(luò)密布，四通八達(dá)。通車?yán)锍踢_(dá)7.2萬(wàn)公里，以鄭州為中心的“米”字型高速公路網(wǎng)正在形成，高速公路通車?yán)锍?500公里。在各種因素的作用下，起源于80年代的鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，成為重要的服裝分銷形式，同時(shí)位列中國(guó)四大服裝集散地之一，形成了一批有具有全國(guó)輻射力、營(yíng)業(yè)額數(shù)百億元以上的知名批發(fā)市場(chǎng)，如世貿(mào)商城、銀基商貿(mào)城，這些服裝批發(fā)市場(chǎng)擁有一流的硬件設(shè)施和管理水平，吸引了來(lái)自全國(guó)各地的服裝品牌。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，服裝批發(fā)市場(chǎng)在流通過(guò)程中起著實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與銷售分離、促進(jìn)流通的重要功能。而對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們信息接受速度較慢，消費(fèi)層次較低，地域分布較廣(而且分散),所以就特別需要批發(fā)市場(chǎng)流通的功能。在我們的調(diào)查中，總結(jié)出服裝批發(fā)市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)流通的重要作用，基本體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。其一，服裝批發(fā)市場(chǎng)的建立，突破了傳統(tǒng)的僅靠商業(yè)零售和一、二級(jí)批發(fā)站的流通模式，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行批發(fā)、零售的新模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間的矛盾，成為現(xiàn)行流通模式中不可缺少的組成部分。其二，在豐富服裝流通模式，促進(jìn)大市場(chǎng)、大流通的形成方面發(fā)揮了重要作用。鄭州的商貿(mào)業(yè)促進(jìn)了服裝批發(fā)市場(chǎng)的興盛，而后者則反向促進(jìn)了商貿(mào)的繁榮，使得各種各樣的服裝零售店遍地開花，繁榮了整個(gè)城市的流通行業(yè)。其三，在活躍地方經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。鄭州市在大型服裝批發(fā)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，服裝加工業(yè)快速發(fā)展，各類企業(yè)2150多家，產(chǎn)量1.5億件左右，年銷售收入超過(guò)80億元，已成為全國(guó)重要的褲業(yè)生產(chǎn)基地。批發(fā)市場(chǎng)也己成為當(dāng)?shù)刎?cái)政稅收的重要來(lái)源。弱者自弱，強(qiáng)者愈強(qiáng)(面對(duì)著越來(lái)越多的競(jìng)爭(zhēng)，鄭州服裝批發(fā)格局正面臨重洗)市場(chǎng)沖擊背后的生命力近幾年，購(gòu)物中心、大型超市、大賣場(chǎng)等零售業(yè)態(tài)在鄭州空前繁榮，服裝零售業(yè)得到極大發(fā)展。零售市場(chǎng)快速的增長(zhǎng)，又帶動(dòng)了服裝批發(fā)市場(chǎng)的繁榮與火爆。相關(guān)資料證實(shí)，服裝批發(fā)市場(chǎng)在新經(jīng)濟(jì)的刺激下，展現(xiàn)出了旺盛的生命力。年成交額百億元級(jí)的超大型服裝批發(fā)市場(chǎng)數(shù)以十計(jì)。其次，隨著社會(huì)整體消費(fèi)水平的提高，服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)商戶經(jīng)營(yíng)的服裝開始向中、高檔服裝傾斜。拿世貿(mào)商城為例，其三期三樓的精品女裝品牌，60%以上均在各個(gè)地級(jí)市的大型百貨商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有專柜中，部分優(yōu)秀品牌還在鄭州金博大、百貨商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有專柜；80%以上品牌在各地級(jí)城市市區(qū)內(nèi)設(shè)有形象展示店或加盟店。在這種形式，批發(fā)市場(chǎng)不僅是各地服裝零售商的主要進(jìn)貨場(chǎng)地，更成為各地超市、百貨組團(tuán)進(jìn)貨的首選地。其相對(duì)低廉的價(jià)格，大量豐富的款式品種，快速的品種更新速度等功能優(yōu)勢(shì)得到了各地市服裝零售商、大型綜合超市、各類服裝賣場(chǎng)的追棒。從經(jīng)濟(jì)鏈條中的成本角度分析，表象而言，從廠家到經(jīng)銷商中間多了一個(gè)批發(fā)環(huán)節(jié)，會(huì)增加流通成本。但實(shí)際上，隨著目前分工的日益專業(yè)化，一個(gè)廠家如果既做生產(chǎn)，又做銷售，其精力和能力非常有限。而且，一般的廠家要形成生產(chǎn)規(guī)模，只能做一到兩個(gè)品牌，其中還要涉及多個(gè)款式。但是，一個(gè)品牌很難以支撐一條銷售通道或一個(gè)批發(fā)商。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，只有批發(fā)商才能達(dá)到整合目的。批發(fā)商可以同時(shí)代理幾個(gè)品牌，形成大出大進(jìn)的態(tài)勢(shì)。其實(shí)，整個(gè)環(huán)節(jié)批發(fā)商的利潤(rùn)并不高，不到商業(yè)的平均利潤(rùn)20%。在某種程度上，與廠家專門建立流通渠道的成本相比，批發(fā)商環(huán)節(jié)反而降低了流通成本。與此同時(shí)，還有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，很多廠家是由批發(fā)商的大量需求，而帶動(dòng)產(chǎn)能的如果沒(méi)有批發(fā)環(huán)節(jié)，一個(gè)廠家可能生產(chǎn)10萬(wàn)件產(chǎn)品，但是，在批發(fā)商的刺激下，則有望生產(chǎn)100萬(wàn)件產(chǎn)品。但是，調(diào)查同時(shí)也顯示，目前，鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展并不是步調(diào)一致的。除了有設(shè)施齊全、環(huán)境一流的大廈式服裝批發(fā)市場(chǎng)，也有臟亂差的傳統(tǒng)服裝批發(fā)市場(chǎng)，甚至還有一些地?cái)偞笈锸降姆b批發(fā)市場(chǎng)仍然存在。這些服裝批發(fā)市場(chǎng)仍處于自發(fā)階段，在硬件配套、管理運(yùn)營(yíng)、商務(wù)功能方面都處于落后狀態(tài)，有被市場(chǎng)淘汰的危險(xiǎn)。同時(shí)，就鄭州的服裝批發(fā)市場(chǎng)行業(yè)而言，依然面臨嚴(yán)峻的形勢(shì)。服裝批發(fā)市場(chǎng)一直是被公認(rèn)的競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)區(qū)域。行業(yè)的迅速發(fā)展，使新市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)更新速度加快，服裝批發(fā)市場(chǎng)只有緊跟市場(chǎng)不斷進(jìn)行全方位升級(jí)，才能保持長(zhǎng)久活力。從硬件升級(jí)到內(nèi)涵升級(jí)(硬件的升級(jí)并不能涵蓋服裝流通革新的全部，品牌連鎖經(jīng)營(yíng)已經(jīng)上路)就目前業(yè)態(tài)發(fā)展而言，河南服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)歷了基礎(chǔ)、升級(jí)兩個(gè)階段后，現(xiàn)正經(jīng)歷著批發(fā)業(yè)蛻變的階段。即批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)擺脫傳統(tǒng)的大棚、貨攤式經(jīng)營(yíng)，而轉(zhuǎn)向大廈式經(jīng)營(yíng)，規(guī)模更大、更集中，專業(yè)性更強(qiáng)。在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的批發(fā)市場(chǎng)，在注重硬件的同時(shí)，也開始注意批發(fā)市場(chǎng)提供的服務(wù)，市場(chǎng)所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色等。2000年以來(lái)，伴隨著經(jīng)營(yíng)硬件條件的改善，服裝批發(fā)市場(chǎng)不斷發(fā)生新的變化：一些有實(shí)力的商戶，開始由中低端商品轉(zhuǎn)向中高端的品牌服裝，成為某一品牌代理商或?qū)I(yíng)店，經(jīng)營(yíng)風(fēng)格開始有別于傳統(tǒng)的服裝批發(fā)商；對(duì)店面設(shè)計(jì)、賣場(chǎng)布置與品牌形象的匹配更為關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，河南批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，90%以上的服裝批發(fā)商戶都走向品牌加盟連鎖的模式，批發(fā)商跟廠商一起，為零售店提供裝修指導(dǎo)、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、宣傳海報(bào)等一系列的品牌形象支持。據(jù)調(diào)查，從單純批發(fā)走量到做品牌加盟，銷售的利潤(rùn)大大增長(zhǎng)。同時(shí)，作為批發(fā)商的承載者，世貿(mào)商城、銀基等大型的服裝批發(fā)市場(chǎng)業(yè)開始向品牌中心轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，目前，在這些批發(fā)市場(chǎng)中，現(xiàn)貨批發(fā)味已降溫，而以品牌連鎖加盟的形式將服裝拓向全國(guó)乃至世界各地，卻在近年成為主流的交易方式?，F(xiàn)在，外地批發(fā)商來(lái)鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，找的不再是便宜貨，而是品牌。以鄭州服裝批發(fā)商圈為代表的河南服裝批發(fā)業(yè)，部分大型服裝批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)開始向國(guó)內(nèi)服裝品牌的發(fā)源地和時(shí)尚發(fā)布中心過(guò)渡。目前在世貿(mào)商城內(nèi)，已有600多家服裝批發(fā)商轉(zhuǎn)型走品牌連鎖吸引各地加盟的路子，交易量由此上升3成左右，占據(jù)世貿(mào)商城內(nèi)商戶總量的80%。同時(shí)，不少批發(fā)商在做到一定程度后，開始成立注冊(cè)成立服裝銷售公司。對(duì)于他們而言，迫切需要一個(gè)商務(wù)化的辦公環(huán)境，來(lái)進(jìn)行展示產(chǎn)品和洽談業(yè)務(wù)，而非單純攤位式的銷售地點(diǎn)。而且，這種辦公地點(diǎn)的選擇，不能距離批發(fā)市場(chǎng)太遠(yuǎn)，否則，空間的距離難以吸引目標(biāo)客戶。目前，鄭州火車站商圈的幾個(gè)大酒店等，就長(zhǎng)期駐扎了不少這樣的銷售企所以對(duì)于鄭州服裝批發(fā)商圈來(lái)說(shuō)，重要的不是批發(fā)市場(chǎng)的數(shù)量，而是需要真正具有標(biāo)桿要素的大市場(chǎng)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)商圈的進(jìn)一步發(fā)展，這些市場(chǎng)往往能突破商圈的傳統(tǒng)商業(yè)格局，為行業(yè)發(fā)展注入活力。世貿(mào)商城、銀基等實(shí)力服裝批發(fā)市場(chǎng)，正是以前瞻性的眼光和雄厚的實(shí)力，真正擔(dān)負(fù)起這一商務(wù)化批發(fā)萌芽(批發(fā)平臺(tái)的最新趨勢(shì)——商務(wù)化經(jīng)營(yíng)，已在世貿(mào)商城大戶中心找到縮影)批發(fā)業(yè)態(tài)的變化，決定了未來(lái)服裝批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，除了批發(fā)市場(chǎng)之間、區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)之外，還要與越來(lái)越多的走零售、打品牌的服裝企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)。服裝批發(fā)市場(chǎng)就像服裝企業(yè)要在服裝上加強(qiáng)設(shè)計(jì)元素和文化內(nèi)涵一樣，也需不斷加強(qiáng)營(yíng)商環(huán)境和服務(wù)水平，為服裝商戶提高一個(gè)更高水準(zhǔn)的商務(wù)平臺(tái)。值得關(guān)注的是，以鄭州服裝批發(fā)商圈為代表的河南服裝批發(fā)業(yè)，雖然歷經(jīng)幾次市場(chǎng)升級(jí)，但仍顯不足。首先是配套設(shè)施薄弱，環(huán)境差，不能滿足服裝批發(fā)走向品牌連鎖模式后商戶對(duì)于經(jīng)營(yíng)環(huán)境與品牌形象匹配的需求；其次，服裝批發(fā)市場(chǎng)專注于交易功能，管理服務(wù)水平低下，不能適應(yīng)商戶品牌連鎖的運(yùn)營(yíng)模式。以鄭州服裝批發(fā)商圈為例，雖然聚集了十幾個(gè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，但老市場(chǎng)占據(jù)該商圈的80%以上。與此同時(shí)，雖然新市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，但部分新市場(chǎng)因?yàn)槿狈ο冗M(jìn)理念，管理不到位甚至嚴(yán)重缺失，使得其空有先進(jìn)配套，而不能發(fā)揮應(yīng)有功能。適應(yīng)現(xiàn)代服裝批發(fā)的服裝市場(chǎng)一般有三種類型：品牌孵化型、營(yíng)銷渠道開拓型和現(xiàn)代批發(fā)型。服裝批發(fā)從攤鋪?zhàn)呷肓舜髲B，具有現(xiàn)代化的商務(wù)環(huán)境，具有現(xiàn)代化流通業(yè)的很多先進(jìn)元素。批發(fā)市場(chǎng)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的分銷場(chǎng)所，更是一個(gè)品牌形象展示平臺(tái)、一個(gè)品牌推廣策劃中心。三種新型批發(fā)業(yè)態(tài)已經(jīng)顯示出其勃勃生機(jī)，如廣州海印繽繽廣場(chǎng)、北京百榮世貿(mào)商城、鄭州世貿(mào)商城等等。世貿(mào)商城則似乎走的更長(zhǎng)遠(yuǎn)些，新建成的M區(qū)大戶中心，其規(guī)劃形態(tài)是服裝批發(fā)商務(wù)寫字樓，集成了世貿(mào)商城長(zhǎng)久以來(lái)的管理理念及多年來(lái)打造的終端市場(chǎng)銷售網(wǎng)絡(luò)。在大戶中心里，提供了批發(fā)商轉(zhuǎn)型為銷售企業(yè)所需要的展示辦公環(huán)境。而且，按照世貿(mào)商城的構(gòu)思，世貿(mào)M區(qū)將具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式，為商戶提供品牌推廣方案、提供品牌策劃與維護(hù)的解決方案、營(yíng)銷渠道開拓、廣告扶持、資金扶持等服務(wù)，集中眾多實(shí)力商戶優(yōu)勢(shì)，集木成林，打造批發(fā)市場(chǎng)整體品牌，形成規(guī)模與信譽(yù)優(yōu)勢(shì)。良好的運(yùn)作及頗具領(lǐng)先意義的管理策略使世貿(mào)商城得到了業(yè)內(nèi)人士及服裝經(jīng)營(yíng)商戶的首肯。2000年以來(lái)，世貿(mào)商城快速發(fā)展，一大批優(yōu)秀品牌先后入駐世貿(mào)商城。2006年4月，世貿(mào)商城形象廣告登陸中央電視臺(tái)，是中部地區(qū)率先在國(guó)家級(jí)權(quán)威媒體上發(fā)布廣告的專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)，世貿(mào)商城以昂揚(yáng)的姿態(tài)代表著河南服這些，對(duì)鄭州的批發(fā)市場(chǎng)，不無(wú)借鑒意義。商業(yè)地產(chǎn)的成功案例——"世貿(mào)商城"研究報(bào)告(四)案例要素項(xiàng)目名稱：世貿(mào)商城項(xiàng)目位置：東臨喬家門路，南臨隴海路，西臨一馬路，北臨西三馬路投資商：上?？贤顿Y有限公司鄭鐵(集團(tuán))公司開發(fā)商：肯同(鄭州)置業(yè)有限公司鄭州艾姆實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：20萬(wàn)平方米報(bào)告摘要：世貿(mào)商城系大河經(jīng)濟(jì)研究中心的首個(gè)研究案例。本研究報(bào)告是該中心成立以來(lái)的首個(gè)研究報(bào)告，也是整合媒體、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者資源推出的一種全新媒體產(chǎn)品。它分為《世貿(mào)商城多維剖面》、《火車站圈之商業(yè)生態(tài)》、《服裝流通架構(gòu)新走向》、《世貿(mào)商城：商業(yè)地產(chǎn)的成功案例》、《同盈干預(yù)模式調(diào)查》、《解析大戶探索路》等九大部分。本章，聚焦鄭州商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)及現(xiàn)狀，點(diǎn)破一段時(shí)間以來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)“虛化”傾向及危害，同時(shí)關(guān)注以世貿(mào)商城為代表的商業(yè)地產(chǎn)“實(shí)派”歸來(lái)。關(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)式商鋪概念化風(fēng)險(xiǎn)世貿(mào)商城搶租現(xiàn)象實(shí)派商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)象篇世貿(mào)商城遭遇搶租(在各方利益驅(qū)動(dòng)下、延燒多年的商業(yè)地產(chǎn)“虛火”,終于在近來(lái)顯示出其可怕一面；而另一極的務(wù)實(shí)者，則蓬蓬勃勃地生成，尤以世貿(mào)商城遭遇搶租而轟動(dòng)業(yè)界)鄭州乃至中原，曾以商業(yè)為榮?！暗弥性叩锰煜隆?對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，不僅是一句勵(lì)志名言，更是一種潛在的商機(jī)。2002年以來(lái)，外域商業(yè)巨頭紛紛搶占鄭州市場(chǎng)，致使本地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般競(jìng)相發(fā)展，第三次商戰(zhàn)烽據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，火車站商圈的商業(yè)項(xiàng)目，以套內(nèi)面積為單位，產(chǎn)權(quán)賣出了每平方米9萬(wàn)、12萬(wàn)元的天價(jià)；二七商圈另一主干道上的商業(yè)改造，也在一年多時(shí)間里，完成了一期數(shù)萬(wàn)平方米的銷售，以建筑面積為單位計(jì)，也賣到2萬(wàn)5萬(wàn)元。但是，到了2006年，經(jīng)過(guò)一路狂奔，在市場(chǎng)的終極PK面前，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的野性和沖動(dòng)，終于引起業(yè)界的警惕和反思：百花齊放的背后，真正運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甚少。課題組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在鄭州，部分新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，由于招商不成功，開業(yè)日期一再推遲，有的即使勉強(qiáng)開業(yè)，但依然有很多鋪位空著，鮮有人氣。所以，銷售火爆，但經(jīng)營(yíng)慘淡的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是。這些項(xiàng)目只能常年空鋪、常年招但是，也有持續(xù)紅火經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目。我們所研究的對(duì)象“世貿(mào)商城”就是其中的成功案例。在課題組對(duì)世貿(mào)商城實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)商城不但經(jīng)營(yíng)紅火，而且鋪位的租金還在不斷上漲。商業(yè)地產(chǎn)日趨兩極分化，同樣是商業(yè)項(xiàng)目，有的空租、降租價(jià)；而世貿(mào)商城現(xiàn)有商鋪不但出租率100%,租金年上漲率更是達(dá)到40%。據(jù)悉，世貿(mào)商城新開發(fā)的世貿(mào)商城M區(qū)(即原M城童裝批發(fā)市場(chǎng))要到一年后方能建成開業(yè)，但今年8月就“遭遇”搶租，提前一年完成了招商。消息一經(jīng)傳出，立刻引起了業(yè)界的關(guān)注。雖然開發(fā)商承諾了很長(zhǎng)的解析篇商業(yè)地產(chǎn)成功的支點(diǎn)在哪里?(商業(yè)地產(chǎn)的兩極分化，源于多重因素。了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的根本原因，對(duì)社會(huì)、對(duì)經(jīng)營(yíng)者乃至對(duì)各類商鋪投資者都至關(guān)重要)支點(diǎn)一：產(chǎn)權(quán)集中，是商業(yè)項(xiàng)目成功的前提商業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，是物業(yè)增值、持續(xù)收益的關(guān)鍵。但商業(yè)項(xiàng)目如果產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散，群龍無(wú)首，將很難統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。并且商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理需要大量的資金，這些費(fèi)用讓各個(gè)小業(yè)主承擔(dān)也不現(xiàn)實(shí)；但開業(yè)后如果不在宣傳、維修、管理等方面投入資金的話，想獲得持續(xù)增長(zhǎng)的收益更是不可能。所以產(chǎn)權(quán)集中，是商業(yè)項(xiàng)目成功的前提。目前，鄭州多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為了盡快收回投資，大多選擇將產(chǎn)權(quán)全部分割銷售，使一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有人多達(dá)數(shù)百甚至上千人，然后再由開發(fā)商統(tǒng)一返租經(jīng)營(yíng)。返租期，但明顯的事實(shí)是，當(dāng)開發(fā)商把項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)分散地賣給各個(gè)小業(yè)主后，開發(fā)商已經(jīng)收回了所有投資和利潤(rùn)。項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)的好壞、租金的漲跌與否，從根本上已與開發(fā)商的利益無(wú)關(guān)。開發(fā)商不可能再繼續(xù)投入大量的資金、人力、精力去做開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理。那么這時(shí)還想讓項(xiàng)目收益有保障、還想讓項(xiàng)目持續(xù)增值，無(wú)異于癡人說(shuō)夢(mèng)。這不僅僅是道德和社會(huì)責(zé)任感方面的因素，關(guān)鍵是利益，沒(méi)有利益驅(qū)動(dòng)當(dāng)然沒(méi)有動(dòng)力。只有開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)，租金的漲跌和開發(fā)商息息相關(guān)，開發(fā)商才會(huì)有動(dòng)力持續(xù)投入大量的資金、人力、物力去做管理、做經(jīng)營(yíng)、做宣傳、做活動(dòng)因?yàn)樵诩ち业纳虡I(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，沒(méi)有規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理的商業(yè)項(xiàng)目就如同沒(méi)有血液的軀殼一樣沒(méi)有活力。所以，產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散成為很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的瓶頸，“產(chǎn)權(quán)集中”更是被業(yè)內(nèi)人士稱為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的前提。課題組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，世貿(mào)商城的一期、二期和三期都有產(chǎn)權(quán)銷售的情況，包括現(xiàn)在的四期工程“世貿(mào)M區(qū)”的部分商鋪的產(chǎn)權(quán)也會(huì)銷售，那么世貿(mào)商城是怎么突破這一瓶頸的呢?原來(lái)，世貿(mào)商城的每一期商鋪都僅僅銷售當(dāng)期開發(fā)總面積的15%,而高達(dá)85%的面積并不銷售，而是同為數(shù)不多的小業(yè)主一樣依靠租金來(lái)賺錢。并且為了降低投資者即小業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)，世貿(mào)商城所有銷售的商鋪都在最搶手、最旺、最容易出租的一層。在調(diào)查過(guò)程中，一位世貿(mào)商城二期的老業(yè)主說(shuō)出了他的想法：“世貿(mào)商城85%以上的房產(chǎn)都不銷售，世貿(mào)商城是大業(yè)主，我們是小業(yè)主。我們是依靠租金賺錢，世貿(mào)商城和我們一樣，也要靠租金來(lái)賺錢，所以世貿(mào)商城肯定會(huì)投入大量的人力、物力去經(jīng)營(yíng)、去管理，我們根本不用擔(dān)心后續(xù)管理問(wèn)題，只需要跟著賺錢就行了!”這位業(yè)主是在2002年投資的世貿(mào)商城的第二期，當(dāng)時(shí)他購(gòu)買的鋪位僅花了45萬(wàn)，而該鋪位的年租金已經(jīng)從最初的3.6萬(wàn)多漲到現(xiàn)在的13萬(wàn)，如今的年收益率已經(jīng)高達(dá)30%。這位業(yè)主已經(jīng)成為世貿(mào)商城的忠心“粉絲”,在投資世貿(mào)商城二期的商鋪之后，又買了世貿(mào)商城三期的商鋪，還明確表示如果能搶到的話，他還會(huì)繼續(xù)投資世貿(mào)商城的第四期“世貿(mào)商城M區(qū)”的鋪位。世貿(mào)商城依靠這種“僅銷售總面積15%”的政策，既為少數(shù)有眼光的投資者創(chuàng)造了良好的投資機(jī)會(huì)，也幫助自己迅速收回了部分資金。剩余的85%的物業(yè)的巨額租金和不斷上漲的勢(shì)頭，給世貿(mào)商城帶來(lái)了可觀的現(xiàn)金流量，同時(shí)也給世貿(mào)商城帶來(lái)了巨大的社會(huì)信譽(yù)。支點(diǎn)二：“投入式”管理讓物業(yè)升值，讓商戶瘋狂商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)持續(xù)的業(yè)態(tài)和回報(bào)過(guò)程。俗話說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”,實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)成功的商鋪，養(yǎng)三代可能還不止。課題組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有“投入式”的管理模式才是“一鋪養(yǎng)“投入式”管理，顧名思義就是要在管理過(guò)程中，投入人力，投入精力，并且投入資金。在對(duì)世貿(mào)商城的調(diào)查研究中，世貿(mào)商城投入資金量之大、投入面之廣、投入人力之多，以及投入的技術(shù)含量之高，讓人驚嘆!世貿(mào)商城每年投入最大的要數(shù)宣傳費(fèi)用。首先，世貿(mào)商城為了提高各服裝批發(fā)商戶的經(jīng)營(yíng)能力，大手筆地推出了“為商戶報(bào)銷廣告費(fèi)”的政策。這一政策雖然讓世貿(mào)商城每年支出不菲，但卻有效地促使一大批極具潛力的商戶迅速崛起，成為整個(gè)服裝批發(fā)商圈的大戶。而世貿(mào)商城依靠大戶的號(hào)召力，吸引了一大批各市的服裝零售商固定來(lái)世貿(mào)商城進(jìn)貨。紅火的生意、優(yōu)惠的政策，又帶動(dòng)了更多的商戶紛至沓來(lái)，搶租世貿(mào)商城的商鋪。其次，世貿(mào)商城在對(duì)外的宣傳投入上也不遺余力，世貿(mào)商城每年印制的精美的《配貨手冊(cè)》、《世貿(mào)服飾》就達(dá)數(shù)十萬(wàn)份，并且安排專人將每期《配貨手冊(cè)》和《世貿(mào)服飾》免費(fèi)送到各市服裝零售商手中，既方便了各地服裝零售商的進(jìn)貨選擇，更幫助世貿(mào)商城內(nèi)商戶開拓了市場(chǎng)。除此以外，世貿(mào)商城還是鄭州市第一家在央視上做宣傳的服裝批發(fā)市場(chǎng)。這些都使世貿(mào)商城迅速成為中部地區(qū)生意最好、最具知名度的專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)。世貿(mào)商城另一大投入是銷售網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。世貿(mào)商城投入大量人力和物力建設(shè)了一個(gè)龐大的銷售網(wǎng)。世貿(mào)商城現(xiàn)在有七十多家聯(lián)盟單位，這些單位全部都是各市知名的服裝零售市場(chǎng)。世貿(mào)商城向這些單位提供“退換貨保障”等一系列優(yōu)惠政策，各聯(lián)盟單位則保證不定期組團(tuán)這樣龐大、高品質(zhì)的銷售網(wǎng)絡(luò)，使每個(gè)剛進(jìn)入世貿(mào)商城的商戶，都能迅速打開市場(chǎng)、賺取利潤(rùn)。世貿(mào)商城在活動(dòng)方面的投入很多，從服裝博覽會(huì)到服裝文化節(jié)，再到各種招商會(huì)、推介會(huì)、聯(lián)誼會(huì)、特賣會(huì)、市地招商巡展、外地學(xué)習(xí)考察等等。為了提高世貿(mào)商城的生意，世貿(mào)商城的活動(dòng)多到連商戶都感覺(jué)目不暇接的程度。世貿(mào)商城為了提高商戶經(jīng)營(yíng)能力，還利用淡季時(shí)間，不定期地舉行各種如色彩、服裝加工、銷售渠道管理、人力資源管理等方面的專業(yè)培訓(xùn)。世貿(mào)商城為了商戶的經(jīng)營(yíng)、為了提高知名度可謂是不遺余力，各種投入不勝枚舉。在這種“投入式”管理模式下，世貿(mào)商城的生意紅火，物業(yè)升值，商業(yè)項(xiàng)目取得巨大成功。支點(diǎn)三：“先招商”還是“先銷售產(chǎn)權(quán)”?眾所周知，商業(yè)項(xiàng)目的成功關(guān)鍵是招商。課題組在對(duì)每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行深入調(diào)查時(shí)，都重點(diǎn)了解了項(xiàng)目的招商情況。發(fā)現(xiàn)在所有的商業(yè)項(xiàng)目中，大多數(shù)都是先銷售產(chǎn)權(quán)，然后再招租，而世貿(mào)商城是唯一一家“先租滿后，才銷售產(chǎn)權(quán)”“先招商”與“先銷售產(chǎn)權(quán)”有什么區(qū)別嗎?課題組對(duì)此做“先銷售產(chǎn)權(quán)，后招商”可以使開發(fā)商盡早地收回投資和利潤(rùn)，從商業(yè)趨利的本性來(lái)看，本無(wú)可厚非。但世貿(mào)商城為什么堅(jiān)持“先招商，后銷售產(chǎn)權(quán)”呢?驗(yàn)的商鋪，才是真正好品質(zhì)的商鋪，才是最值得投資的商鋪。世貿(mào)商城希望自己銷售的為數(shù)不多的商鋪，全部都能夠讓投資者賺錢!”“先招商，后銷售產(chǎn)權(quán)”看似簡(jiǎn)單，但試想一下，如果招商不順，世貿(mào)商城將如何去面對(duì)投資者，面對(duì)業(yè)主?所以，課題組認(rèn)為，“先招商，后銷售產(chǎn)權(quán)”使世貿(mào)商城的開發(fā)商承擔(dān)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橄日猩滩粌H需要極強(qiáng)的責(zé)任感，更需要對(duì)自己開發(fā)的商鋪有極大信心，但對(duì)商鋪的投資價(jià)值而言，確實(shí)是一次真實(shí)有效的“檢驗(yàn)”。同時(shí)，課題組還發(fā)現(xiàn)實(shí)際上“先招商，后銷售產(chǎn)權(quán)”的政策令世貿(mào)商城損失了不少利潤(rùn)。因?yàn)槭蕾Q(mào)商城商鋪的售價(jià)是根據(jù)實(shí)際租價(jià)推算出來(lái)的，但未建成先招商的商業(yè)項(xiàng)目的租金必將低于市場(chǎng)價(jià)，也就是說(shuō)，世貿(mào)商城商鋪的售價(jià)，實(shí)際上大大低于了實(shí)際價(jià)值。此政策必將使世貿(mào)商城減少銷售利潤(rùn)，但是這種做法卻給商鋪投資者提供了一個(gè)“即買、即毫無(wú)疑問(wèn)，世貿(mào)商城是鄭州商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)成功范本。課題組也希望通過(guò)對(duì)世貿(mào)商城“僅售15%”的銷售政策，“投入式管理模式”,以及“先招商，后銷售產(chǎn)權(quán)”等等情況的剖析，給正在開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)商以及正想投資商鋪的投資者都能帶來(lái)啟發(fā)。世貿(mào)商城：創(chuàng)新鑄一種模式鄭州服裝版圖新標(biāo)牌(五)2006年，肯同企業(yè)集團(tuán)旗下商業(yè)項(xiàng)目世貿(mào)商城吸引了所有鄭州商界的目光。世貿(mào)商城提出的關(guān)于服務(wù)式管理、凈面積銷售、健康后續(xù)經(jīng)營(yíng)等系列管理理念及助商政策，不僅在服裝批發(fā)行業(yè)率先導(dǎo)入國(guó)內(nèi)最前沿的經(jīng)營(yíng)模式，更對(duì)鄭州服裝批發(fā)商圈邁入嶄新的商務(wù)化時(shí)期產(chǎn)生著革命性的影響。大事件：開啟服裝商務(wù)化時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的成敗，早已不靠資金實(shí)力的較量簡(jiǎn)單來(lái)決定了，拼的是內(nèi)功和心法。特別是2002年以來(lái)，各地開發(fā)商都在尋求商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷模式、管理模式上的創(chuàng)新和突破。2006年，世貿(mào)商城繼前三期成功運(yùn)營(yíng)之后，斥巨資打造世貿(mào)商城M區(qū)及大戶中心。這個(gè)專為服裝經(jīng)營(yíng)大戶和生產(chǎn)廠家打造的頂級(jí)商務(wù)平臺(tái)可謂一鳴驚人，不僅招商持續(xù)火爆，更吸引了所有投資者的目光。河南服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)歷了基礎(chǔ)、升級(jí)兩個(gè)階段后，現(xiàn)正經(jīng)歷著批發(fā)業(yè)蛻變的階段。某些實(shí)力強(qiáng)大的服裝商戶，開始組建自己的貿(mào)易，進(jìn)行公司化運(yùn)營(yíng)。適應(yīng)這一行業(yè)趨勢(shì)，2006年，世貿(mào)商城響亮喊出“新亞洲商業(yè)楷?！钡目谔?hào)，出巨資打造世貿(mào)商城M區(qū)及大戶中心，意在為超級(jí)服裝大戶打造專屬商務(wù)平臺(tái)，全面提升中部服裝商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平。世貿(mào)M區(qū)及大戶中心將具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式，將服裝經(jīng)營(yíng)從個(gè)體經(jīng)營(yíng)時(shí)代引入公司化商務(wù)運(yùn)營(yíng)時(shí)代，集合國(guó)際國(guó)內(nèi)一流服裝代理商、生產(chǎn)商，形成高規(guī)格批發(fā)集創(chuàng)舉：僅售15%的“精營(yíng)”商業(yè)世貿(mào)商城的火爆程度從其屢遭“搶租”的事實(shí)上可見(jiàn)一斑，但這樣的火爆非炒作和偶然，而源于其長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)積淀，即商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目常說(shuō)的“養(yǎng)鋪”。商鋪的運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)高于住宅和辦公，鋪位怎么養(yǎng)?后續(xù)運(yùn)營(yíng)資金誰(shuí)出?傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的操盤方式是，開發(fā)商一賣了之，但產(chǎn)權(quán)分散出售后，開發(fā)商已變現(xiàn)出局，產(chǎn)權(quán)變更后，已沒(méi)有義務(wù)，也不可能再持續(xù)地投入資金；管理公司接盤是為了盈利沒(méi)養(yǎng)鋪義務(wù)，若由普通散業(yè)主投入也不現(xiàn)實(shí)。事實(shí)證明，所有鋪位全部銷售的商業(yè)項(xiàng)目最終都面臨巨大的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，就連商業(yè)發(fā)達(dá)的上海、北京等地，也相繼出現(xiàn)了全部銷售的商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)銷售火爆但經(jīng)營(yíng)情況較差甚至關(guān)門的案例。世貿(mào)商城正是看到了其中的問(wèn)題所在。在實(shí)際的運(yùn)營(yíng)過(guò)盤銷售”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，創(chuàng)舉性地提出“僅售15%”的銷售策略。即保留85%以上商鋪的產(chǎn)權(quán)自有，僅將一層部分經(jīng)營(yíng)火爆的商鋪出售給投資業(yè)主。世貿(mào)商城和各投資業(yè)主一樣，要以商鋪?zhàn)饨鸬奈飿I(yè)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的收益。顛覆：獨(dú)一無(wú)二的銷售模式當(dāng)眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打著創(chuàng)新的旗號(hào)，用眾多諸如前景、包租等花樣繁多的虛幻之詞來(lái)混淆市場(chǎng)的時(shí)候，世貿(mào)商城用其創(chuàng)新的管理、真實(shí)的財(cái)富實(shí)實(shí)在在地回報(bào)眾多商戶和投資業(yè)主，為商業(yè)地產(chǎn)正本清源的同時(shí)，在銷售模式上也不先租后售。世貿(mào)商城的商鋪?zhàn)畲騽?dòng)投資人的不僅僅是風(fēng)險(xiǎn)小，更重要的還是其超高的收益和及時(shí)收租，使投資早日得到回報(bào)。為了不讓投資的業(yè)主出現(xiàn)空租損失，世貿(mào)商城所銷售的商鋪都是經(jīng)營(yíng)中的旺鋪，商鋪一律先租后售。所以各位業(yè)主在簽訂購(gòu)鋪合同之前，該商鋪就已經(jīng)被實(shí)力服裝經(jīng)營(yíng)大戶認(rèn)租，商戶即購(gòu)即收租，就可以收取租金。業(yè)主對(duì)自己的商鋪可以自行管理，也可選擇委托世貿(mào)商城進(jìn)行出租管理。所以說(shuō)世貿(mào)商城不僅是投資回報(bào)率最高的商鋪，而且還是能最快拿到收益的商鋪。僅售一層。通常一層商鋪的租金將會(huì)是樓上商鋪的310倍，所以說(shuō)，即使二層及以上樓層商鋪的價(jià)格只是一層的40%?50%,但從收益角度來(lái)衡量，還是一層的商鋪選第一層旺鋪是商鋪投資制勝的法寶”。世貿(mào)商城僅銷售第一層經(jīng)營(yíng)中的旺鋪，這不僅僅是對(duì)市場(chǎng)的迎合，更是對(duì)投資者負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。</P<p>凈面積銷售。商業(yè)建筑因需要大量通道、中廳、樓梯、洗手間等公用面積來(lái)滿足其經(jīng)營(yíng)需求，所以共攤面積高達(dá)50%以上。建筑面積為100平方米的商鋪其實(shí)際套內(nèi)面積不足50平方米。世貿(mào)商城的鋪位間間獨(dú)立，在銷售時(shí)商鋪均以套內(nèi)面積出售，商鋪位置、面積一目了然，界限清清楚楚，價(jià)格實(shí)實(shí)在在，收益穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)。創(chuàng)新“同盈模式”獲首肯在長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)中，世貿(mào)商城不斷追求著投資商、商戶、投資業(yè)主等各方面利益主題的平衡，其創(chuàng)新提出的“同盈模式”獲得了業(yè)界的一致首肯?！巴Ｊ健币詷I(yè)主、服裝廠家、服裝批發(fā)商戶、服裝零售商和當(dāng)?shù)卣宕笾黧w為主構(gòu)建同盈體系，世貿(mào)商城則成為一個(gè)協(xié)調(diào)五方利益的基礎(chǔ)平臺(tái)，促進(jìn)多方共同發(fā)展，共同獲利。在商鋪投資者眼中，“世貿(mào)商城”是一個(gè)收益很高、升值很快的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；在服裝廠家和服裝批發(fā)商眼中，“世貿(mào)商城”是一個(gè)可以帶來(lái)巨大銷售額的批發(fā)平臺(tái)；在中原各地市服裝零售商眼中，“世貿(mào)商城”是他們主要的進(jìn)貨點(diǎn)；在當(dāng)?shù)卣壅窃凇巴崩砟畹闹笇?dǎo)下，世貿(mào)商城良好的運(yùn)作及創(chuàng)新提出的管理策略，使世貿(mào)商城得到了業(yè)內(nèi)人士及服裝經(jīng)營(yíng)商戶的首肯，發(fā)展業(yè)績(jī)斐然。顯然，世貿(mào)商城已經(jīng)突破了簡(jiǎn)單的物業(yè)管理層面，形成一種獨(dú)特的模式，這無(wú)疑是世貿(mào)商城的創(chuàng)新之處，也是其領(lǐng)跑鄭州商業(yè)地產(chǎn)最為關(guān)鍵的法“世貿(mào)商城現(xiàn)象”引發(fā)關(guān)注冬季清晨的空氣正在變得寒冷而干燥。不過(guò)，對(duì)于鄭州火車站服裝商圈的世貿(mào)商城而言，則已經(jīng)開啟了一天的繁榮。大大小小的批發(fā)商戶在這個(gè)時(shí)段集中交易，給這里增添了喧囂和溫暖。期以來(lái)，吸引了足夠的眼球。媒體和學(xué)界的追捧，同行的取經(jīng)，令世貿(mào)商城增色不少。而在這背后，是2006年，世貿(mào)商城四期——世貿(mào)商城M區(qū)及世貿(mào)大戶中心風(fēng)云入市，這棟集成現(xiàn)代服裝批發(fā)物流諸多功能優(yōu)勢(shì)的新型服裝商業(yè)商務(wù)化寫字樓，有望將河南服裝業(yè)高速拉入商務(wù)化時(shí)代，也進(jìn)一步奠定了世貿(mào)商城在鄭州這座商貿(mào)之城的領(lǐng)軍地位。鄭州以及周邊省市做服裝生意的，沒(méi)幾個(gè)不知道世貿(mào)商城。世貿(mào)商城是鄭州服裝批發(fā)商圈的后起之秀。2000年，世貿(mào)商城開始在鄭州火車站服裝批發(fā)商圈核心位置——隴海路與一馬路交叉口跑馬圈地，憑借領(lǐng)先理念和商業(yè)氣魄迅速崛起。2000年至2006年，世貿(mào)商城七年跨越四大步，一舉發(fā)展成為中國(guó)中部地區(qū)最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝、中老年女裝批發(fā)中心。良好的發(fā)展運(yùn)作以及具有創(chuàng)新意義的管理策略使世貿(mào)商城得到了業(yè)內(nèi)人士及服裝經(jīng)營(yíng)商戶的首肯?；厥资蕾Q(mào)，業(yè)績(jī)斐然。世貿(mào)商城內(nèi)的羽絨服品牌占我國(guó)知名品牌總數(shù)的80%以上；內(nèi)衣品牌占市場(chǎng)總品牌數(shù)的60%以上；中老年女裝批發(fā)基地早早在世貿(mào)形成；童裝更是各市地童裝零售商配貨的首選市場(chǎng)；我省孕嬰產(chǎn)品有90%以上批發(fā)來(lái)自世貿(mào)商城。世貿(mào)商城M區(qū)及大戶中心建成后，將吸引更多業(yè)內(nèi)眾多實(shí)力經(jīng)營(yíng)大戶、知名服裝廠家加盟，成為中國(guó)中部地區(qū)服裝行業(yè)的中心，全國(guó)服裝批發(fā)業(yè)的晴雨表。世貿(mào)商城的強(qiáng)勁發(fā)展力，在短短幾年內(nèi)一躍發(fā)展成為中原地區(qū)最大的女裝、童裝、內(nèi)衣、家居服、羽絨服批發(fā)基地。在鄭州，商業(yè)地產(chǎn)日趨兩極分化，同樣是商業(yè)項(xiàng)目，有的空租、降租價(jià)；而世貿(mào)商城現(xiàn)有商鋪不但出租率100%,租金年上漲率更是達(dá)到40%。據(jù)悉，世貿(mào)商城新開發(fā)的世貿(mào)商城M區(qū)(即原M城童裝批發(fā)市場(chǎng))要到一年后方能建成開業(yè)，但今年8月就“遭遇”搶租，提前一年完成了招商。消息一經(jīng)傳出，立刻引起了業(yè)界的關(guān)注。服裝批發(fā)市場(chǎng)的成功之道作為鄭州服裝批發(fā)商圈最具活力的批發(fā)市場(chǎng)，世貿(mào)商城的迅猛發(fā)展來(lái)源于其對(duì)服裝批發(fā)業(yè)趨勢(shì)的深刻把握。世貿(mào)商城所提出的硬件升級(jí)、管理升級(jí)、服務(wù)升級(jí)的理念以及對(duì)于這些理念的深入實(shí)施都無(wú)一不深刻左右著中原服裝批發(fā)業(yè)的發(fā)展方向。2001年，世貿(mào)商城童裝城始建，提出了硬件升級(jí)的世貿(mào)童裝城在內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局、硬件配套設(shè)施方面等均以當(dāng)時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃配置，最先引發(fā)了鄭州服裝批發(fā)商圈硬件升2003年，世貿(mào)商城二期工程建成投入使用，在硬件再一次升級(jí)的基礎(chǔ)上，同時(shí)提出管理升級(jí)的理念，首次推出“一站式”人性化管理服務(wù)，“為商戶報(bào)銷廣告費(fèi)”等助商2005年，世貿(mào)商城三期通盤考慮，其硬件配套和管理措施均按“建設(shè)現(xiàn)代多功能型服裝批發(fā)平臺(tái)”的國(guó)內(nèi)領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃，可以滿足商戶在服裝物流、信息集成、品牌展示、渠道拓展等方面的多維經(jīng)營(yíng)需求。2006年，世貿(mào)商城在服裝批發(fā)領(lǐng)域率先導(dǎo)入全新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，世貿(mào)商城M區(qū)及大戶中心破土動(dòng)工，規(guī)劃形態(tài)是專業(yè)的服裝批發(fā)商場(chǎng)與服裝商務(wù)寫字樓，集成了世貿(mào)商城長(zhǎng)久以來(lái)的發(fā)展理念及多年來(lái)打造的終端市場(chǎng)銷售網(wǎng)絡(luò)。特別是世貿(mào)大戶中心，提供了個(gè)體批發(fā)商轉(zhuǎn)型為公司化銷售企業(yè)所需要的展示辦公環(huán)境。按照世貿(mào)商城的構(gòu)思，世貿(mào)M區(qū)將具有現(xiàn)代化的交易環(huán)境與交易方式，為商戶提供品牌推廣方案、品牌策劃與維護(hù)的解決方案、營(yíng)銷渠道開拓、廣告扶持、資金扶持等服務(wù)，集眾多優(yōu)秀商戶優(yōu)勢(shì)，集木成林，打造批發(fā)市場(chǎng)整體品牌，成為河南服裝走向全國(guó)的窗口。在鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)越來(lái)越繁榮的今天，世貿(mào)M區(qū)及世貿(mào)大戶中心的入市，顯示出了鄭州火車站服裝商圈及服裝流通架構(gòu)的全新走向，標(biāo)志著鄭州火車站服裝商圈進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，世貿(mào)商城又以全新的發(fā)展理念走在了行業(yè)的最前沿。世貿(mào)商城的崛起，得益于得天獨(dú)厚的地段；得益于永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)行業(yè)——服裝批發(fā)業(yè)；得益于世貿(mào)商城對(duì)服裝批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及服裝批發(fā)業(yè)態(tài)的理解和把握；更得益于對(duì)專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)的管理運(yùn)營(yíng)模式的發(fā)展創(chuàng)新。世貿(mào)商城率先提出了適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，升級(jí)軟、硬件配套，完善服裝批發(fā)市場(chǎng)功能的“同盈”發(fā)展理念。世貿(mào)商城之所以一次次引領(lǐng)著行業(yè)的前沿，道理很明顯，因?yàn)闆](méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有行業(yè)地位，就沒(méi)有品牌效益，就要服從人家的市場(chǎng)規(guī)則，在某種意義上，創(chuàng)新之于企業(yè)，猶如空氣之于生命。成為行業(yè)領(lǐng)跑者是世貿(mào)商城不變的追求。領(lǐng)跑者不僅意味著業(yè)績(jī)和能力的領(lǐng)先，也意味著持續(xù)的發(fā)展力和引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展的創(chuàng)新意識(shí)。倡導(dǎo)建立行業(yè)規(guī)則和探索商業(yè)模式，讓參與者持續(xù)地處于同盈和諧狀態(tài)，是世貿(mào)商城對(duì)領(lǐng)跑者的在過(guò)去的7年中，世貿(mào)商城不斷超越自身，但世貿(mào)商城新的變革才剛剛揭幕；在過(guò)去的7年中，世貿(mào)商城保持了持續(xù)的盈利與增長(zhǎng)，但世貿(mào)商城新的發(fā)展期也才剛剛到來(lái)。解析大戶探索之路“世貿(mào)商城”研究報(bào)告(六)案例要素項(xiàng)目名稱：世貿(mào)商城項(xiàng)目位置：東臨喬家門路，南臨隴海路，西臨一馬路，北臨西三馬路投資商：上?？贤顿Y有限公司鄭鐵(集團(tuán))公司開發(fā)商：肯同(鄭州)置業(yè)有限公司鄭州艾姆實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)形態(tài)：專業(yè)服裝批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)建筑面積：20萬(wàn)平方米報(bào)告摘要：世貿(mào)商城系大河經(jīng)濟(jì)研究中心的首個(gè)研究案例。本研究報(bào)告是該中心成立以來(lái)的首個(gè)研究報(bào)告，也是整合媒體、企業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者資源推出之路》等九大部分。本章，聚焦世貿(mào)商城大戶中心的形成和探索過(guò)程，分析其新模式對(duì)鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)的引領(lǐng)和借關(guān)鍵詞：大戶三級(jí)跳升級(jí)換代引領(lǐng)市場(chǎng)課題組成員：組長(zhǎng)：張曦組員：萬(wàn)軍偉沈銳張翼鵬指導(dǎo)客座學(xué)者：張進(jìn)才李曉峰協(xié)作機(jī)構(gòu)：河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所河南財(cái)經(jīng)學(xué)院房地產(chǎn)研究所撰文：萬(wàn)軍偉何謂大戶?剛剛過(guò)去的一年，世貿(mào)商城M區(qū)及大戶中心破土動(dòng)工，一個(gè)嶄新的服裝業(yè)態(tài)誕生在即。如果我們以大戶中心作為研究切入點(diǎn)展開探討的話，首先要了解大戶中心的內(nèi)涵。何謂大戶中心?顧名思義，即服裝大戶的聚集區(qū)。世貿(mào)商城大戶中心是專為服裝生產(chǎn)廠家和服裝經(jīng)營(yíng)大戶打造的5A級(jí)商務(wù)寫字樓，擁有經(jīng)營(yíng)、展示、洽談、辦公、會(huì)議、倉(cāng)儲(chǔ)、娛樂(lè)、生活起居八位一體功能。河南服裝批發(fā)市場(chǎng)在經(jīng)歷了初級(jí)、升級(jí)兩個(gè)階段后，現(xiàn)正處于批發(fā)業(yè)蛻變的階段。即批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)擺脫傳統(tǒng)大棚式、貨攤式經(jīng)營(yíng)，而轉(zhuǎn)向大廈式、商場(chǎng)式經(jīng)營(yíng)，規(guī)模也更大、更集中，專業(yè)性更強(qiáng)。2000年以來(lái)，伴隨著經(jīng)營(yíng)硬件的改善，服裝批發(fā)市場(chǎng)不斷發(fā)生新的變化：一些有實(shí)力的商戶，開始由經(jīng)營(yíng)中低端服裝轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)中高端的品牌服裝，成為某一品牌的大批發(fā)商。這些大批發(fā)商經(jīng)營(yíng)風(fēng)格也開始有別于傳統(tǒng)的服裝批發(fā)商：他們更加注重品牌形象的塑造、更加關(guān)注店面與品牌形象的匹配、更加注重店面的設(shè)計(jì)，當(dāng)然他們的經(jīng)營(yíng)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的批發(fā)商。以世貿(mào)商城為例，其三期三樓的精品女裝品牌，60%以上均在各個(gè)省轄市的大型百貨商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有專柜；部分優(yōu)秀品牌還在新瑪特金博大、丹尼斯、中環(huán)等百貨商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有專柜；80%以上品牌在各省轄市市區(qū)內(nèi)設(shè)有形象展示店或加盟店。同時(shí)，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，不少大批發(fā)商在做到一定程度后，開始注冊(cè)成立專業(yè)的服裝貿(mào)易公司，開始了公司化運(yùn)營(yíng)。隨著品牌連鎖時(shí)代的來(lái)臨，一些服裝批發(fā)市場(chǎng)的內(nèi)部裝修已經(jīng)可以與購(gòu)物中心媲美，在服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，不少鋪?zhàn)友b飾得就像時(shí)裝專賣店一樣。在世貿(mào)商城內(nèi)，曾氏品牌港的展示間不但可以讓顧客享受到輕松的音樂(lè)，而且可以感受到來(lái)自該公司員工的熱情，老板說(shuō)，這樣做是要讓客商感受到大批發(fā)商的獨(dú)特風(fēng)格。作為批發(fā)商的承載者，世貿(mào)商城等大型服裝批發(fā)市場(chǎng)也開始向品牌中心轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查，目前，在這些批發(fā)市場(chǎng)中，以品牌連鎖加盟形式將服裝拓向全國(guó)乃至世界各地，在近年成為主流的交易方式?，F(xiàn)在，外地批發(fā)商來(lái)鄭州服裝批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，更多關(guān)注的是品牌服裝。鄭州服裝批發(fā)商圈部分大型服裝批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)開始向國(guó)內(nèi)服裝品牌的發(fā)源地和時(shí)尚發(fā)布中心過(guò)渡。以研究項(xiàng)目世貿(mào)商城為例，目前該項(xiàng)目已有2000多家服裝批發(fā)商轉(zhuǎn)型走品牌連鎖吸引各地加盟的路子，占據(jù)了世貿(mào)商城內(nèi)商戶總量的80%以上，世貿(mào)商城成了這些大批發(fā)商的集中地。大戶=大財(cái)富品牌連鎖經(jīng)營(yíng)與簡(jiǎn)單批發(fā)最大的區(qū)別就在于“增值”迅速。據(jù)業(yè)內(nèi)人士講，單純批發(fā)與品牌加盟相比，后者銷售的利潤(rùn)大大增長(zhǎng)，每件衣服的利潤(rùn)上漲了10%30%,有的甚至可以高達(dá)100%。世貿(mào)商城的一位批發(fā)商透露給我而二樓一位男裝品牌服飾大批發(fā)商則每天能走兩個(gè)集裝箱開始公司化運(yùn)營(yíng)的大批發(fā)商，其年交易額更是大幅度上升。一個(gè)服裝貿(mào)易公司可以代理十幾個(gè)甚至幾十個(gè)服裝品牌，代理商把這些品牌進(jìn)行優(yōu)勢(shì)整合，統(tǒng)一展示推廣，形成規(guī)模效應(yīng)。在這樣的經(jīng)營(yíng)模式下，一個(gè)大批發(fā)商的年交易額可以輕松超過(guò)千萬(wàn)元。大批發(fā)商自身不僅能通過(guò)公司化運(yùn)營(yíng)帶來(lái)更多利潤(rùn)。同時(shí)，大批發(fā)商的聚集所帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)也同樣驚人。以本研究項(xiàng)目世貿(mào)商城為例，在“吸引大戶、培育大戶”的運(yùn)營(yíng)思路下，世貿(mào)商城也正是通過(guò)多方面的助商政策，成為大戶的匯集中心，成為中原最大的羽絨服、內(nèi)衣家居服、童裝、中老年女裝批發(fā)中心，巨大的規(guī)模效應(yīng)吸引了巨大的人流量，直接帶動(dòng)了其他商戶的銷售額，形成了共同發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。在商戶賺錢的同時(shí)，世貿(mào)商城內(nèi)的商鋪也變得異常緊俏，可謂一鋪難求。世貿(mào)商城鋪位的業(yè)主更是回報(bào)豐厚，穩(wěn)收租大戶需求在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的批發(fā)市場(chǎng)，大戶在注重硬件的同時(shí)，也開始關(guān)注市場(chǎng)管理方提供的服務(wù)。服裝批發(fā)市場(chǎng)也必須根據(jù)市場(chǎng)的需求來(lái)調(diào)整自己，就像服裝企業(yè)要在服裝上加強(qiáng)設(shè)計(jì)元素和文化內(nèi)涵一樣，批發(fā)市場(chǎng)也需不斷改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境、提高服務(wù)水平，為服裝大戶提供一個(gè)更高水準(zhǔn)的商務(wù)平臺(tái)。發(fā)展起來(lái)的服裝大戶迫切需要一個(gè)商務(wù)化、公司化的辦公環(huán)境，來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品展示和業(yè)務(wù)洽談，而非單純攤位式的銷售地點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，目前在鄭州服裝商圈內(nèi)，一部分先行成長(zhǎng)起來(lái)的大批發(fā)商對(duì)辦公環(huán)境均有了更高的要求。以世貿(mào)商城為例，雖幾經(jīng)發(fā)展，硬件配套為商圈之最，但仍不能滿足市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)大戶的需求。曾氏品牌港、一體商貿(mào)公司、貝兒孕嬰公司等公司化運(yùn)營(yíng)的先行者，都在世貿(mào)商城租用大面積甚至整層的鋪位用做辦公、展示。更有甚者，有不少商戶除了保留市場(chǎng)內(nèi)的鋪位作為經(jīng)營(yíng)之用外，在火車站周邊的賓館、酒店長(zhǎng)期租房作為辦公之用，實(shí)力商戶對(duì)商務(wù)化辦公環(huán)境的需求可見(jiàn)一斑?，F(xiàn)代服裝批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的分銷場(chǎng)所，更是一個(gè)品牌形象展示平臺(tái)、一個(gè)品牌推廣策劃中心，這樣方能充分顯示出其勃勃生機(jī)，國(guó)內(nèi)比較具有代表意義的市場(chǎng)有廣州白馬市場(chǎng)、北京百榮世貿(mào)商城等等。大戶選擇以世貿(mào)商城為首的一批鄭州本土服裝批發(fā)市場(chǎng)，在市場(chǎng)的強(qiáng)力推動(dòng)下，步入了高速發(fā)展的階段：管理理念全面改觀、硬件配套迅速升級(jí)。世貿(mào)商城大戶中心即是一個(gè)最鮮明的例證。大戶中心作為世貿(mào)商城在服裝批發(fā)領(lǐng)域率先導(dǎo)入的全新經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，昭示著鄭州乃至河南服裝商圈邁入一個(gè)嶄新的商業(yè)時(shí)期，對(duì)服裝批發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式將產(chǎn)生革命性的影響，具有標(biāo)志性的意義。世貿(mào)商城大戶中心的規(guī)劃形態(tài)是專業(yè)的服裝批發(fā)商場(chǎng)與服裝商務(wù)寫字樓，集成了世貿(mào)商城長(zhǎng)久以來(lái)的管理理念及多年來(lái)打造的終端市場(chǎng)銷售網(wǎng)絡(luò)。世貿(mào)商城大戶中心提供了個(gè)體批發(fā)商轉(zhuǎn)型為公司化銷售企業(yè)所需要的展示