1旅游度假區(qū)項(xiàng)目可行性建議書(shū)2第一章項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目名稱(chēng)：旅游度假區(qū)項(xiàng)目3、項(xiàng)目背景根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的《項(xiàng)目建議書(shū)》,無(wú)錫鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于***鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假區(qū)用地內(nèi)。項(xiàng)目規(guī)劃用地為2500畝，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)：第一期開(kāi)發(fā)以休閑旅游居住為主，用地約1300畝。建筑容積率<0.31,建筑密度<15%,綠化率>50%,建筑限高以低層為主，局部公建不超過(guò)15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風(fēng)格注意與古鎮(zhèn)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，預(yù)計(jì)投資7.8億元。第二期開(kāi)發(fā)以旅游度假物業(yè)為主，用地約1200畝。整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位于“長(zhǎng)江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主，以及國(guó)內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級(jí)住宅區(qū)”。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級(jí)住宅區(qū)，以及生活配套服務(wù)區(qū)、高級(jí)會(huì)所等完善的公共配套設(shè)施，同時(shí)計(jì)劃將住宅項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目相結(jié)合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級(jí)酒店等建設(shè)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目總投資概算為13.96億元左右，預(yù)計(jì)在2003年動(dòng)工，2008年竣工。32.2對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總的評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地考察和基于市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、2.2.1我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在今后5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以7—8%2.2.2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。雖然國(guó)家對(duì)低密度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民(私)營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，而在國(guó)家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的5年中，本項(xiàng)目將成為無(wú)錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2.2.3***是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、開(kāi)放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一，2002年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已接近4400美元，低密度高檔住宅行情看漲，銷(xiāo)售形勢(shì)很好。另外，在***20公里半徑之內(nèi)現(xiàn)有適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實(shí)不可多得。只要規(guī)劃合理、4定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著無(wú)錫特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)(無(wú)錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市)各開(kāi)發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場(chǎng)潛力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得較高的投資回報(bào)。2.2.4另外，我們還認(rèn)為，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功，對(duì)于推進(jìn)***特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對(duì)于加快***東片的農(nóng)村城市化、以及對(duì)于無(wú)錫的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的開(kāi)發(fā)也具有重要的意義。2.3根據(jù)以上總體評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為鵝湖旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有切實(shí)可行性，開(kāi)發(fā)公司提出的開(kāi)發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實(shí)際。為此，可以作進(jìn)一步詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證。該項(xiàng)目仍然存在中等程度的投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變以及市場(chǎng)供求的不確定性上，原開(kāi)發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進(jìn)一步完善。在以后的進(jìn)一步論證中建議2.3.1由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，而市場(chǎng)需求目前還有一個(gè)逐步拓展的過(guò)程，本案低密度高檔住宅的市場(chǎng)銷(xiāo)售也將會(huì)有一個(gè)從啟動(dòng)到熱銷(xiāo)的過(guò)程，在制定開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期，并注意現(xiàn)金流的測(cè)算。52.3.2研究表明當(dāng)前低密度高檔住宅的需求是多層次的，東西方文化也具有相當(dāng)大的差異，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將2.3.3鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢(shì)，但標(biāo)高偏低。而高檔低密度住宅必須按照“百年一遇”的防洪標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位5.6M(吳淞高程)來(lái)確定堤岸標(biāo)水，這將提高造價(jià)和以后的管理運(yùn)行成本，這是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須注意的問(wèn)題。3.0宏觀經(jīng)濟(jì)與政策面分析3.1我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)?！熬盼濉币詠?lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)相繼克服亞洲金融危機(jī)的沖擊，排6除世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢的消極影響，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5年間年平均增長(zhǎng)7.7%,并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。2002年，全國(guó)GDP達(dá)到10.23萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)8%。今年一季度，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度又顯著加快，同比增長(zhǎng)9.9%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資絕對(duì)數(shù)達(dá)7736億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元的17.9%,比上年增長(zhǎng)21.9%,快于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%的比例對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神、權(quán)威政府部門(mén)及許多著名學(xué)者、專(zhuān)家的預(yù)測(cè)，今后5年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)必將繼續(xù)將保持較高的增長(zhǎng)速度，理由是：3.1.1這是黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)的重要目標(biāo)之一。十六大報(bào)告指出：“本世紀(jì)頭二十年經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，大力推進(jìn)信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水3.1.2制度與政策環(huán)境將更加有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是民私營(yíng)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加速發(fā)展；73.1.3積極和穩(wěn)健的宏觀政策(包括積極的財(cái)政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等)將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟(jì)適度快速增長(zhǎng)的保3.1.4入世的積極效應(yīng)將會(huì)進(jìn)一步釋放。外貿(mào)進(jìn)出口需求將繼續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭?？鐕?guó)公司正加快將生產(chǎn)基地向中國(guó)轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長(zhǎng)強(qiáng)勁(其出口額已占全國(guó)出口總額的50%以上);3.1.5一些消費(fèi)熱點(diǎn)正處于加快醞釀之中，如汽車(chē)、旅游、住房等新興消費(fèi)熱點(diǎn)在政策刺激和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，有望進(jìn)入快速穩(wěn)定增長(zhǎng)的軌道。這些消費(fèi)熱點(diǎn)的逐步形成不僅將活躍市場(chǎng)，還會(huì)通過(guò)消費(fèi)的升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，加快我國(guó)制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長(zhǎng)。3.1.6我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的增長(zhǎng)。當(dāng)然，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)會(huì)有一定難度；今后兩年還會(huì)繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在不確定性等。但這些困難通過(guò)采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。8正如著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡鞍鋼最近指出的：中國(guó)將保持社會(huì)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，再用二十年時(shí)間，將成為世界以上分析表明，未來(lái)5年中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢(shì)，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開(kāi)發(fā)，包括低密度高檔住宅市場(chǎng)的擴(kuò)展提供較好的機(jī)遇。同時(shí)作為擴(kuò)大內(nèi)需的新增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅建設(shè)也將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)作出更多的貢獻(xiàn)份3.2國(guó)家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向近期內(nèi)，國(guó)家和地方對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的政策動(dòng)向可以用兩句話概括：繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)要客觀分析對(duì)待和采取有力措施解決當(dāng)前存在的各種突出問(wèn)題。3.2.1繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。雖然從去年以未否定加快住宅開(kāi)發(fā)的必要性。胡錦濤總書(shū)記在不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上明確指出：“住房、汽車(chē)、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場(chǎng)潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)9整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。要完善政策，促進(jìn)其健康發(fā)展?！边@一論述充分表明，在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國(guó)的住房開(kāi)發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。3.2.2加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宏觀調(diào)控力度。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。國(guó)家及各級(jí)政府將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，包括運(yùn)用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快等不同程度的過(guò)熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，以防止出現(xiàn)較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。為此將逐步出臺(tái)一些相關(guān)調(diào)控政策。當(dāng)前首先出臺(tái)的就是明令禁止別墅開(kāi)發(fā)的一系列相關(guān)政策。如國(guó)土資源部已通過(guò)“全國(guó)進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議”,提出“對(duì)違規(guī)建立的各種園區(qū)要進(jìn)行清理，對(duì)土地執(zhí)法中的錯(cuò)誤做法堅(jiān)決糾正?！备骷?jí)土管部門(mén)已經(jīng)停止對(duì)別墅開(kāi)發(fā)用地的審批。3.3上述政策走向?qū)Ρ卷?xiàng)目的影響我們認(rèn)為上述政策對(duì)本項(xiàng)目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項(xiàng)目中的別墅型住宅的開(kāi)發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項(xiàng)目造成潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。理由是：3.3.1經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛，別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈上升趨勢(shì)。國(guó)家禁止開(kāi)發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點(diǎn)是保護(hù)土地資源，但未充分估計(jì)市場(chǎng)對(duì)別墅住宅的需求。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會(huì)的信息，上海別墅指數(shù)辦公室2003年3月“別墅指數(shù)報(bào)告”顯示，上海別墅指數(shù)已達(dá)1012點(diǎn)，比一月基期上漲12點(diǎn)，上漲比例1.3%。據(jù)該報(bào)告預(yù)測(cè)，別墅價(jià)格在未來(lái)幾年里仍會(huì)呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)型和高端別墅需求仍然旺盛。在這種條件下，人為地禁止別墅開(kāi)發(fā)是不符合市場(chǎng)規(guī)律的。3.3.2本項(xiàng)目的創(chuàng)意是“旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”,較好地回避了禁令“紅線”,禁令對(duì)項(xiàng)目的影響程度將大為降低。3.3.3由于各級(jí)政府在近幾年中已經(jīng)不再審批別墅片區(qū)用地，本項(xiàng)目已批用地的“含金量”將有所升值，更為重要的是，這將為本項(xiàng)目排除掉相當(dāng)一批別墅開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4.0項(xiàng)目環(huán)境分析4.1無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況4.1.1***行政區(qū)劃及地理位置。無(wú)錫地處太湖之濱。全市總面積4650平方公里，2002年末人口438.5萬(wàn)，其中市區(qū)面積1659平方公里，人口210.6萬(wàn)。現(xiàn)轄江陰、宜興2個(gè)縣級(jí)市和崇安、南長(zhǎng)、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7個(gè)區(qū)。是全國(guó)首批13個(gè)較大城市和10個(gè)重點(diǎn)旅游城之一。4.1.2經(jīng)濟(jì)總量。2002年無(wú)錫國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1601億元人民幣(下同),比上年增長(zhǎng)11.4%,人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值接近4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))3455.84億元，增長(zhǎng)21.8%,財(cái)政收入201億元，增長(zhǎng)26%;固定資產(chǎn)投資總額570億元，增長(zhǎng)15.7%;社會(huì)商品零售總額444.3億元，增長(zhǎng)13.7%。無(wú)錫以全國(guó)萬(wàn)分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國(guó)百分之一的經(jīng)濟(jì)總量。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在省內(nèi)以至全國(guó)大中城市中繼續(xù)位居前列。城市綜合競(jìng)爭(zhēng)能力在全國(guó)35個(gè)大城市中排名第六位。4.1.3地區(qū)的開(kāi)放度。1985年無(wú)錫就被批準(zhǔn)為沿海開(kāi)放城市，至2002底，全市已累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)6800多家，合同利用外資187.4億美元，累計(jì)實(shí)際利用外資114.78億美元，世界500家著名跨國(guó)公司已有50多家在無(wú)錫投資興業(yè)。2002年一年，合同外資和到位外資分別達(dá)到30億美元和17.4億美元，增長(zhǎng)70%和26%。全市已形成3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和6個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)達(dá)96平方公里，合同利用外資、實(shí)際到位外資約占全市總量的3/4,成為全市對(duì)外開(kāi)放的龍頭。外貿(mào)出口保持良好態(tài)勢(shì)，去年自營(yíng)出口36億美元，增長(zhǎng)7%。4.1.4區(qū)位優(yōu)勢(shì)。無(wú)錫位于長(zhǎng)江三角洲的幾何中心，北枕長(zhǎng)江，南抱太湖，東距上海147公里，南接杭州212公里，西臨南京187公里。區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)由38個(gè)縣，3300萬(wàn)人口。無(wú)錫在在歷史上就是南北通衢、東聯(lián)西合的經(jīng)濟(jì)聚集地。19世紀(jì)中葉，無(wú)“布碼頭”。上世紀(jì)初，無(wú)錫是中國(guó)民族工業(yè)的發(fā)祥地之一。近年來(lái)隨著滬寧高速公路、江陰長(zhǎng)江大橋、錫澄高速公路的相繼建成和沿江高速公路、錫宜高速公路、寧杭高速公路的加快建設(shè)，無(wú)錫形成了域內(nèi)半小時(shí)的通勤圈，與滬寧形成了一小時(shí)的通勤圈。海內(nèi)外的大型超市和現(xiàn)代物流企業(yè)入住無(wú)錫，擴(kuò)大對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射。無(wú)錫作為縱橫交錯(cuò)的十字交叉點(diǎn)，區(qū)域性交通樞紐的地位日益凸出。4.1.5與上海的特殊關(guān)聯(lián)。無(wú)錫與上海具有源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和人文關(guān)系。無(wú)錫歷史上曾以“小上?！敝Q(chēng)，與上海地域相近、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相聯(lián)、文化相融，兩地的聯(lián)合與協(xié)作有著深厚的歷史淵源和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。改革開(kāi)放以來(lái)，無(wú)錫與上海在制造業(yè)的協(xié)作配套、商貿(mào)、科技、人才、資金和信息方面的聯(lián)系十分密切，在教育、文化、藝術(shù)、學(xué)術(shù)和旅游、會(huì)展等方面的交流合作日益加強(qiáng)。目前無(wú)錫全市4萬(wàn)余家各類(lèi)工商業(yè)企業(yè)中，有三分之一的企業(yè)與上海具有產(chǎn)品配套、技術(shù)合作、營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)協(xié)、生產(chǎn)加工等關(guān)系。無(wú)錫將近100億美元的年進(jìn)出口量主要是通過(guò)上?？诎叮h(yuǎn)銷(xiāo)世界各地。上海或以上海為橋頭堡的世界性大公司，如麥德龍、家樂(lè)福、歐尚、歐倍德等，在立足于上海的同時(shí)，利用無(wú)錫在長(zhǎng)江三角洲的幾何地理位置，率先把區(qū)域旅游資源，成為上海眾多游客向往之地，成為上海市民休閑度假、旅游觀光的后花園。在無(wú)錫1800萬(wàn)游客中來(lái)自上海的游客占40%左右。同時(shí)無(wú)錫作為中國(guó)加工制造業(yè)城市，在上海未來(lái)配業(yè)基配業(yè)基，錫經(jīng)發(fā)和業(yè)級(jí)，在來(lái)多接來(lái)于套地?zé)o在濟(jì)展產(chǎn)升中正愈愈地受自及指標(biāo)儲(chǔ)款(計(jì)利計(jì)利累際(億財(cái)政總額(*蘇州市常州市上海的技術(shù)和產(chǎn)品的擴(kuò)散，成為產(chǎn)業(yè)分工、梯度轉(zhuǎn)移的重要節(jié)4.1.6太湖風(fēng)景區(qū)的旅游勝地。無(wú)錫是江南歷史名城之一，擁有得天獨(dú)厚的山水自然景觀和深厚綿長(zhǎng)的歷史文化底蘊(yùn)。無(wú)錫地處太湖之濱，集江、河、湖、泉、洞之美于一體，境內(nèi)自然風(fēng)光優(yōu)美，人文景觀薈萃，旅游資源非常豐富。近年來(lái)，依托江、河、湖、山、林、泉、洞等自然名勝，開(kāi)掘歷史文化名人及民俗、宗教、影視等文化資源，初步形成以太湖風(fēng)景區(qū)為主體、靈山景區(qū)和影視城景區(qū)為兩翼、古運(yùn)河人文文化貫串其中的旅游發(fā)展格局。目前，已形成4個(gè)四A級(jí)景區(qū)和3個(gè)三A級(jí)景區(qū)，無(wú)錫、江陰、宜興同時(shí)進(jìn)入了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”行列。去年接待境內(nèi)外游客1800萬(wàn)人次，其中海外游客40萬(wàn)人次，全市旅游總收入達(dá)到120億元。表12000-2002年無(wú)錫、蘇州、常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比資料來(lái)源：2003年《無(wú)錫概覽》、《蘇州市2002國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》所列2002年數(shù)據(jù)均為快報(bào)數(shù)。其中2000—2001年各項(xiàng)數(shù)據(jù)取自無(wú)錫、蘇州、常州三市2001年統(tǒng)計(jì)年鑒。4.2建設(shè)特大城市的構(gòu)想。4.2.1***已被中共江蘇省委、江蘇省政府確定為重點(diǎn)發(fā)展的特大城市，其規(guī)劃編制工作已經(jīng)結(jié)束，經(jīng)專(zhuān)家論證已由江蘇省人民政府報(bào)送國(guó)務(wù)院審批。按照總體規(guī)劃，無(wú)錫中心城規(guī)劃城市人口將達(dá)到200萬(wàn)，市區(qū)人口將達(dá)到250萬(wàn)。目前，***正在按照“城市現(xiàn)代化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化”的總體思路，加大城市化推進(jìn)力度，目前全市城市化水平已超過(guò)52%。市委、市政府于2001年提出了“一年一個(gè)樣，三年大變樣”的奮斗目標(biāo)，將在今后的三年內(nèi)投入200億元資金，實(shí)施十大建設(shè)工程，使城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到150平方公里，城市化水平提高到60%。在擴(kuò)大現(xiàn)有新區(qū)(高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新加坡工業(yè)園)規(guī)模的基礎(chǔ)上，再建成以高新技術(shù)為主導(dǎo)的100平方公里的無(wú)錫西南片區(qū)；建成以旅游休閑配套為主體的20平方公里的蠡湖新城；建設(shè)以錫北交通樞紐為重點(diǎn)的傳統(tǒng)工業(yè)和現(xiàn)代物流園區(qū)；建設(shè)提升以化工紡工、輕型制造業(yè)為基礎(chǔ)的東亭片區(qū)。按照城鄉(xiāng)有機(jī)統(tǒng)合、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的要求，在周邊地區(qū)建設(shè)與大都市相配套的生態(tài)旅游、休閑度假和都市農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)區(qū)，形成現(xiàn)代化特大城市、山水城市、湖濱城市的基本框架和形象風(fēng)貌。4.2.2***未來(lái)十年發(fā)展目標(biāo)。中共***委在2002年召開(kāi)了第十次黨代會(huì)，確定了無(wú)錫未來(lái)5—10年“富民強(qiáng)市、率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化”的奮斗目標(biāo)和戰(zhàn)略重點(diǎn)。主要內(nèi)容：“十五”期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)10%以上，達(dá)到1900億元左右；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到4.3萬(wàn)元左右，按現(xiàn)行匯率折算約5000美元；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)12%以上，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)10%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增10%和6%左右。到2005年，力爭(zhēng)在全省率先進(jìn)入基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化階段；到2010年，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。4.3***市政和交通規(guī)劃動(dòng)態(tài)分析。4.3.1市政設(shè)施：已經(jīng)建成太湖廣場(chǎng)、火車(chē)站廣場(chǎng)等一批標(biāo)志性工程，新增建設(shè)錢(qián)鐘書(shū)故居、薛福成古建筑群、無(wú)錫圖書(shū)中心、大世界影城等32處省級(jí)文化保護(hù)單位。點(diǎn)地660畝、總投資8億元人民幣、建筑面積14萬(wàn)平方米的市體育中心建設(shè)正在啟動(dòng)。城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步改善，空氣污染指數(shù)平均值為94,全市建立了各級(jí)環(huán)境監(jiān)測(cè)站6個(gè)，煙塵控制區(qū)61個(gè)，控制面積435.2平方公里，全市工業(yè)廢水達(dá)標(biāo)排放率為95%。城市綠化工作進(jìn)一步加強(qiáng)，年內(nèi)新增綠地464公頃，年末城市公共綠地面145萬(wàn)噸，實(shí)行了市區(qū)1690平方公里范圍內(nèi)的區(qū)域統(tǒng)一供水。市區(qū)居民(含原錫山市的農(nóng)民)的燃?xì)饴蔬_(dá)到了84%。天然氣將于2003年底可望到達(dá)無(wú)錫，從2004年開(kāi)始，無(wú)錫城4.3.2交通設(shè)施：已建成了京滬高速無(wú)錫段以及濱江高速公路，***中心城區(qū)到所屬的宜興、江陰的區(qū)內(nèi)高速公路，高等級(jí)快速干道太湖大道，完成了市內(nèi)工運(yùn)路、健康路等城市道路重點(diǎn)工程的改造建設(shè)任務(wù)。近兩年來(lái)已經(jīng)新建和改造城市道路192條，渠化了市區(qū)道路的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，人均道路面積達(dá)到了12平方米。每平方公里的道路長(zhǎng)度為13公里，在全省處于領(lǐng)先地位。目前正在加快建設(shè)環(huán)太湖高速公路，以及蓉湖大道、美湖路、青祁路等改造建設(shè)工程，預(yù)計(jì)年末城市道路總長(zhǎng)度將達(dá)4258公里。根據(jù)城市交通總體規(guī)劃，已經(jīng)建成9條放射性的快速聯(lián)結(jié)通道，形成了市中心到快速干道、到所屬縣市的“1530”(交通時(shí)間)快速交通體系。目前正在著手構(gòu)筑長(zhǎng)169公里的無(wú)錫環(huán)城高速公路，以及溝通錫東片與中心城的東干線，聯(lián)接蕩口和中心城的錫甘線將建成2級(jí)公路。目前已經(jīng)啟動(dòng)了無(wú)錫機(jī)場(chǎng)的改擴(kuò)建工程，該新機(jī)場(chǎng)距本案所在地蕩口鎮(zhèn)9km。4.4完善的城市配套設(shè)施。4.4.1***服務(wù)業(yè)概況***第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，占GDP總值的比例已達(dá)41.5%(市區(qū)為44.3)。表2無(wú)錫蘇州常州2002年度GDP總量及構(gòu)成GDP總(億元第一產(chǎn)第二產(chǎn)蘇州市常州市資料來(lái)源：《2003無(wú)錫概況》、《蘇州市2002國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、常州市《2003年政府工作報(bào)告》從表2可以看出，在蘇錫常三市中，無(wú)錫的三產(chǎn)(服務(wù)業(yè))比重居首位，在全省僅次與南京(47.3%)。表32001年***GDP中第三產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成(萬(wàn)元)國(guó)內(nèi)勞動(dòng)者酬農(nóng)林牧漁服務(wù)地質(zhì)水利交通運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)電通信批發(fā)零售貿(mào)易飲金融保險(xiǎn)房地產(chǎn)社會(huì)服務(wù)業(yè)衛(wèi)生體育社會(huì)利科研綜合服務(wù)資料來(lái)源：《2002無(wú)錫統(tǒng)計(jì)年鑒》從表3可以看出，***在交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通信、貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、社會(huì)服務(wù)業(yè)等城市配套設(shè)施及服務(wù)方面相當(dāng)4.4.2郵政電信設(shè)施無(wú)錫現(xiàn)有郵電局所321個(gè)，郵路總長(zhǎng)度3855公里，電話交換機(jī)總?cè)萘?14萬(wàn)門(mén)。2002年末全市城鄉(xiāng)電話用戶(hù)287.98萬(wàn)戶(hù)，其中住宅電話121.17萬(wàn)戶(hù)，占總數(shù)的42.1%,電話普及率達(dá)到88.4%。全市現(xiàn)有移動(dòng)電話191萬(wàn)部，5年間以每年50%以上的速度增長(zhǎng)，成為國(guó)內(nèi)移動(dòng)電話用戶(hù)最早突破百萬(wàn)戶(hù)的城市之一。全市現(xiàn)有互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)49.32萬(wàn)戶(hù)，比5年前增長(zhǎng)204.5倍，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普及率達(dá)到11.3%。2002年郵電業(yè)務(wù)總量52.55億元，近幾年平均增幅為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度的2倍多，其中新興業(yè)務(wù)的增勢(shì)尤為強(qiáng)勁。4.4.3金融保險(xiǎn)無(wú)錫現(xiàn)有1家政策性投資銀行，4家國(guó)有商業(yè)銀行，8家股份制銀行，2家地方商業(yè)銀行和2家信用合作聯(lián)社，其分支機(jī)構(gòu)地乃至跨國(guó)的匯兌、交換、結(jié)算暢通便捷。2002年末各項(xiàng)存款余額1626.8億元，各項(xiàng)貸款余額1047億元，其中中長(zhǎng)期貸款200.9億元，占總數(shù)的19.2%。無(wú)錫現(xiàn)有保險(xiǎn)公司10家，近幾年保險(xiǎn)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，2002年保費(fèi)及儲(chǔ)金收入43.4億元，5002年末全市證券業(yè)營(yíng)業(yè)收4.4.4商業(yè)服務(wù)無(wú)錫現(xiàn)有大中型零售商業(yè)企業(yè)39家，其中外商投資企業(yè)6家，其實(shí)收資本4.93億元，占全部大中型零售企業(yè)總實(shí)收資本的47.6%。無(wú)錫現(xiàn)有大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市6家，連鎖超市集團(tuán)6家，連鎖門(mén)店120多個(gè)。無(wú)錫現(xiàn)有各類(lèi)貿(mào)易市場(chǎng)476個(gè)，其中年成交額超10億元的市場(chǎng)13個(gè)，2002年城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)成交額562.35億元。4.4.5無(wú)錫的餐飲服務(wù)業(yè)尤為繁榮活躍，現(xiàn)有大中型餐飲企業(yè)89家，數(shù)量在江蘇省各城市中居首位。其中外商投資企業(yè)12家，其實(shí)收資本7.6億元，占全市大中型餐飲企業(yè)總實(shí)收資本的46.5%。2002年全市餐飲業(yè)零售額66.43億元，5年平均增長(zhǎng)16.6%,增幅領(lǐng)先零售總額平均增幅7.1個(gè)百分點(diǎn)。全市現(xiàn)有星級(jí)賓館69家，涉外飯店、賓館84家，接待外賓客房10637間，為旅游、商務(wù)、會(huì)展業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好條件。4.4.6教育文化現(xiàn)有各級(jí)各類(lèi)學(xué)校980所，其中普通中學(xué)212所，在校學(xué)生30.18萬(wàn)人，初中畢業(yè)升學(xué)率95.3%,高考錄取率84.4%。全市有高等學(xué)校9所，在校學(xué)生3.55萬(wàn)人，5年間增加2.35倍。無(wú)錫輕工大學(xué)等三院校合并組建江南大學(xué)，占地10平方公里的無(wú)錫大學(xué)城已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)。無(wú)錫的文化事業(yè)生機(jī)盎然。全市現(xiàn)有藝術(shù)表演團(tuán)體11個(gè)，演職人員390人；影劇院92個(gè)，座席19.78萬(wàn)張；有文化館、藝術(shù)館140個(gè)，公共圖書(shū)館、博物館14個(gè)，總藏書(shū)198.9萬(wàn)冊(cè)，館藏文物2.67萬(wàn)件。無(wú)錫現(xiàn)有電視臺(tái)及轉(zhuǎn)播臺(tái)6座，節(jié)目11套，平均每周播出1159小時(shí)，有線電視用戶(hù)達(dá)到92萬(wàn)戶(hù)；現(xiàn)有廣播電臺(tái)及轉(zhuǎn)播臺(tái)6座，節(jié)目8套，平均每天播出136小時(shí)，電視廣播人口覆蓋率均達(dá)100%。全市現(xiàn)有衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)1326個(gè)，其中綜合醫(yī)院39家，專(zhuān)科醫(yī)院17家，療養(yǎng)院所6家。全市共有醫(yī)療床位1.84萬(wàn)張，其中醫(yī)院床位1.50萬(wàn)張。有衛(wèi)生技術(shù)人員2.13萬(wàn)人，其中醫(yī)生1萬(wàn)人。全市居民平均每萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位34張，醫(yī)生23人，在全省均屬領(lǐng)先水平。2002年各類(lèi)醫(yī)院完成診療1263.53萬(wàn)人次，醫(yī)院床位平均使用率82%。全市現(xiàn)有社會(huì)福利院7個(gè)，床位1220張；有社會(huì)辦養(yǎng)老院133個(gè)，床位6524張；收養(yǎng)人員分別為782人和4336人。全市人均壽命從1997年的75.1歲提高到2002年的77歲。4.4.8公用事業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的電網(wǎng)改造，無(wú)錫現(xiàn)有35KV以上主變261臺(tái)，容量1082.28萬(wàn)千伏安，輸變電線路344條，總長(zhǎng)3260.8公里。2002年全社會(huì)用電總量188.63億千瓦時(shí)，其中城鄉(xiāng)居民生活用電14.95億千瓦時(shí)，5年平均增長(zhǎng)11.6%?，F(xiàn)有自來(lái)水廠6座，生產(chǎn)能力141.55萬(wàn)噸/日，2002年供水量23761萬(wàn)噸，其中城鄉(xiāng)居民生活用水8754萬(wàn)噸，占36.8%。全市煤氣管道長(zhǎng)度865.55公里，城市管道煤氣家庭用戶(hù)11.63萬(wàn)戶(hù)，液化氣用戶(hù)47.93萬(wàn)戶(hù)，居民燃?xì)馄占奥?8.1%。市區(qū)現(xiàn)有公交線路89條，公交營(yíng)運(yùn)車(chē)輛1980輛，營(yíng)運(yùn)線路網(wǎng)總長(zhǎng)度超過(guò)600公里。2002年公共汽車(chē)乘車(chē)25903萬(wàn)人次，5年間平均每年運(yùn)行班次5.0開(kāi)發(fā)地塊分析鵝湖旅游度假區(qū)的地理位置，位于江蘇省***錫山區(qū)的蕩口鎮(zhèn)，蕩口鎮(zhèn)地處***市區(qū)的東南部，其東南方向鄰接蘇州市，東北方向與屬于蘇州市的縣級(jí)市常熟市相聯(lián)接，距離***中心(三陽(yáng)廣場(chǎng))24km,無(wú)錫新區(qū)中心16km,距常熟市20km,蘇州市26km。蕩口鎮(zhèn)的地理位置處在無(wú)錫、蘇州和常熟市的幾何中心。鵝湖度假區(qū)地塊位于蕩口鎮(zhèn)的東側(cè)，其西側(cè)為規(guī)劃的濱湖大道，北、西、南三面臨鵝真蕩。5.1地域交通狀況：蕩口鎮(zhèn)對(duì)外交通主要通過(guò)公路與無(wú)錫、蘇州和常熟聯(lián)系。公路等級(jí)為二級(jí)公路。在***境內(nèi)道路狀況較好，與***聯(lián)系的錫甘路設(shè)計(jì)車(chē)速可達(dá)到60km/h。在蘇州境內(nèi)，與無(wú)錫接壤的部分道路路況較差，設(shè)計(jì)車(chē)速只有40km/h左右。因此根據(jù)現(xiàn)狀道路狀況，由鵝湖度假區(qū)至無(wú)錫、蘇州和常熟的行車(chē)時(shí)間大約在半個(gè)5.1.1航空港：無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)距蕩口鎮(zhèn)12km,現(xiàn)有至北京、廣東、福建、山東的四個(gè)國(guó)內(nèi)航班。蕩口鎮(zhèn)距上海虹橋機(jī)場(chǎng)130km。規(guī)劃的無(wú)錫新機(jī)場(chǎng)距蕩口鎮(zhèn)9km,有關(guān)無(wú)錫新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)問(wèn)題，江蘇省政府已開(kāi)始進(jìn)行前期調(diào)研工作。5.1.2鐵路：滬寧鐵路的無(wú)錫站、蘇州站至蕩口的火車(chē)時(shí)間均在半個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)。擬建中的京滬高速鐵路將在2004年啟動(dòng)建設(shè)。5.1.3高速公路：滬寧高速公路的碩放出入口距蕩口鎮(zhèn)8.5km。規(guī)劃中的無(wú)錫東干線為一級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)車(chē)速80km/小時(shí)，在蕩口鎮(zhèn)西側(cè)通過(guò)，距鵝湖度假區(qū)6km,計(jì)劃在今年開(kāi)工建設(shè)。在蘇州境內(nèi)規(guī)劃的蘇州至張家港的一級(jí)公路也將在近期進(jìn)行建設(shè)，距蕩口鎮(zhèn)7km。通過(guò)以上對(duì)蕩口鎮(zhèn)地域交通的分析，可以看出：鵝湖度假區(qū)現(xiàn)狀的對(duì)外交通至主要客源地?zé)o錫、蘇州、常熟三市的車(chē)行時(shí)間均在半小時(shí)以?xún)?nèi)，這是居住地至工作地較好的車(chē)行距離，客戶(hù)是可以接受的。在近二、三年內(nèi)隨著大交通工程的建設(shè)和鎮(zhèn)區(qū)道路等級(jí)的提高，出行時(shí)間將會(huì)縮短八分鐘左右，也就是出行時(shí)間將會(huì)在20分鐘左右，這是十分理想的出行時(shí)間。(參見(jiàn)附件3鵝湖度假村交通示意圖)5.2地區(qū)規(guī)劃建設(shè)情況蕩口鎮(zhèn)屬***錫山區(qū)的中心鎮(zhèn)，距***中心城邊緣12km。規(guī)劃擬將甘露鎮(zhèn)與蕩口鎮(zhèn)合并，重點(diǎn)建設(shè)蕩口鎮(zhèn)。市區(qū)與蕩口鎮(zhèn)聯(lián)系的錫甘路改造、城市供電、供水均由***區(qū)統(tǒng)一建設(shè)。因此，蕩口鎮(zhèn)的建設(shè)不是按一般農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，而是按照市區(qū)特大城市的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，以有利于蕩口鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程?，F(xiàn)在蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制已基本完成，經(jīng)專(zhuān)家論證即將報(bào)***人民政府審批。按照該總體規(guī)劃確定的原則，蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)。***旅游局已將該鎮(zhèn)列為江南歷史文化名鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)之一。今年，蕩口鎮(zhèn)人民政府已按總體規(guī)劃布局進(jìn)行道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在鵝湖度假區(qū)西側(cè)的濱湖大道將作為重點(diǎn)工程進(jìn)行建設(shè)，該路向北可接通常熟，向南可連接蘇州，為鵝湖度假區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的外部建設(shè)條件。5.3用地現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目地塊位于蕩口鎮(zhèn)區(qū)以東鵝真蕩畔，距鎮(zhèn)區(qū)中心1km,按規(guī)劃該用地性質(zhì)為旅游休閑居住用地。該用地現(xiàn)狀由魚(yú)池(河流)、村民居住用地和農(nóng)田三部分組成。魚(yú)池(河流)約占總用地的38%,村民居住用地占20%,農(nóng)田占42%。平均標(biāo)高4.5m(吳淞高程系),地勢(shì)較低。根據(jù)現(xiàn)狀用地所處的位置及地形、地貌狀況分析，該地是進(jìn)行旅游休閑和低層別墅居住建筑整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的優(yōu)良地塊，湖濱別墅有良好的臨水景觀，可提高別墅的商業(yè)價(jià)值。地塊內(nèi)部的魚(yú)池河網(wǎng)可進(jìn)行整理，擴(kuò)大水面，使每幢別墅都有臨水的景觀可借，這種地形可以規(guī)劃建設(shè)具有水環(huán)境特色的高尚別墅區(qū)。環(huán)湖(河)地段結(jié)合50M-湖邊堤岸較高，故內(nèi)部別墅標(biāo)高也應(yīng)相應(yīng)抬高，所以，內(nèi)部用地應(yīng)進(jìn)行整治河流和魚(yú)池，并適當(dāng)擴(kuò)大水面，以趨土石方平衡，這在今后規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段必須加以注意。另外，在雨季，當(dāng)鵝真湖水位較高時(shí)，該地塊需進(jìn)行機(jī)械排水。5.4地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)資源分析5.4.1地塊自然資源。鵝湖度假區(qū)千畝以上的土地在歷史文化名鎮(zhèn)和鵝真蕩畔，實(shí)不可多得：眾所周知，無(wú)錫適宜建高尚別墅區(qū)的土地以五里湖畔、大浮、十八灣和馬山地區(qū)為佳，然而上述地區(qū)受城市規(guī)劃控制和國(guó)家宏觀政策導(dǎo)向，在近期均難以審批一塊近千畝建別墅的土地。在***20km半徑之內(nèi)的其他適宜建別墅的地塊中，處在湖泊之濱的已首推鵝湖度假區(qū)。且不說(shuō)該地批租的價(jià)格較廉，就目前國(guó)家在宏觀上嚴(yán)格控制別墅區(qū)的大政策而言，鵝湖度假區(qū)的這塊土地就顯得特別寶貴，因此適時(shí)地發(fā)揮這塊土地的市場(chǎng)作用，就顯得特別緊迫。的鵝真蕩是江南地區(qū)特有的秀美小湖泊，該蕩連通望虞河，北接長(zhǎng)江，南連太湖。是太湖調(diào)節(jié)水量的重要通道，因其活水、水體污染較小，水質(zhì)在Ⅱ級(jí)以上，真有良好的生態(tài)環(huán)境。地塊內(nèi)部的河道和魚(yú)池也為創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具特色的度假區(qū)而具有得天5.4.2人文資源蕩口鎮(zhèn)是江蘇省歷史文化名鎮(zhèn)，是無(wú)錫地區(qū)文物古跡最多、保鎮(zhèn)，明代華氏家族遷徙至此后，蕩口逐步發(fā)展成為一個(gè)江南聞名的商埠。這里，歷代名人輩出，古代曾出進(jìn)士37人，近代科學(xué)、文化名人更是燦若群星，蕩口還是“錫繡”的發(fā)源地?，F(xiàn)在，義盛河兩側(cè)，北侖河沿岸及人民路老街地區(qū)均保留了大量的歷史名人故居和具有典型江南水鄉(xiāng)特色建筑風(fēng)貌的街區(qū)。全鎮(zhèn)現(xiàn)有縣級(jí)以上文保單位10多處，其中義莊文化和華氏古建筑群可以與無(wú)錫地區(qū)著名的惠山古祠堂群相媲美。這些具有特色的歷史文化街區(qū)，使蕩口鎮(zhèn)具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)。鑒于此，最近經(jīng)過(guò)東南大學(xué)專(zhuān)家論證，無(wú)錫有關(guān)部門(mén)已經(jīng)決定，推薦蕩口鎮(zhèn)申報(bào)“全國(guó)歷史文化名鎮(zhèn)”,申報(bào)材料即將上報(bào)江蘇省建設(shè)廳，經(jīng)審定后統(tǒng)一上報(bào)國(guó)家建設(shè)部。鵝湖度假區(qū)建在這樣富有豐富歷史文化氛圍的環(huán)境中，既會(huì)給蕩口鎮(zhèn)的人文景觀增添新的一頁(yè)，也將大大提高鵝湖度假區(qū)的文化價(jià)值，并帶動(dòng)該區(qū)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值有較大幅度的升值。5.4.3交通資源以上地域大交通的分析表明，鵝湖度假區(qū)不僅與蕩口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心有便捷的道路交通聯(lián)系，而且與無(wú)錫、蘇州、常熟三市均有蘇州市域的西干線以及錫甘路改造的相繼建設(shè)，將會(huì)大大縮短度假區(qū)與三市的空間距離，方便度假區(qū)客流的出行。5.4.4建設(shè)資源供水：根據(jù)***規(guī)劃，2003年***太湖水廠將對(duì)蕩口鎮(zhèn)供應(yīng)自來(lái)水。在污水處理方面，錫山區(qū)已經(jīng)計(jì)劃在蕩口鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)區(qū)域性污水處理廠。供電：根據(jù)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)將形成以110KV變電所為中心，以380KV變電所為輔，自成體系的10KV供電網(wǎng)。24小時(shí)提供供熱、供冷，其蒸汽管道將鋪至項(xiàng)目地塊的規(guī)劃紅建設(shè)軟環(huán)境：***、錫山區(qū)、蕩口鎮(zhèn)三級(jí)政府都已將城鎮(zhèn)建設(shè)列入重要的議事日程，放到了重要位置，配備了強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，把城市建設(shè)列入了率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略部署。各級(jí)政府都將城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、環(huán)境建設(shè)以及住宅建設(shè)等作為城市各項(xiàng)建設(shè)的重點(diǎn)。因此，鵝湖度假區(qū)處在這樣的建設(shè)綜上所述，鵝湖度假區(qū)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)資源是優(yōu)厚的，外部的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，政府與開(kāi)發(fā)商之間將不會(huì)出現(xiàn)互相不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，基本上可以做到同步實(shí)施。6.0市場(chǎng)調(diào)研分析6.1近五年來(lái)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)演變從1998年至今，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)在五個(gè)方面發(fā)生了顯著變化，對(duì)市場(chǎng)供求產(chǎn)生了明顯影響。一是住房制度改革、房地產(chǎn)交易政策的變化，激活了市場(chǎng)需求。已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易、住房貨幣補(bǔ)貼以及金融信貸政策的調(diào)整實(shí)施，增強(qiáng)了住房一級(jí)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)支付能力，促使市場(chǎng)潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化；房地產(chǎn)交易程序簡(jiǎn)化和稅費(fèi)下調(diào)，降低了交易成本。三是土地供應(yīng)方式的變化，提高了市場(chǎng)透明度和公平性。2001年開(kāi)始，土地供給全面采用招標(biāo)拍賣(mài)方式，使一些上市公司、國(guó)內(nèi)外知名的房地產(chǎn)大公司有機(jī)會(huì)搶灘錫城房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成也產(chǎn)生了較大影響。三是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)改革全面推行，企業(yè)性質(zhì)發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)主體的管理水平、運(yùn)營(yíng)模式、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力等方面變化較大，產(chǎn)銷(xiāo)分離的理念已被廣泛接受，企劃、廣告、營(yíng)銷(xiāo)代理、經(jīng)紀(jì)等中介行業(yè)迅速發(fā)展。四是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，滿足了不同的購(gòu)房需求。無(wú)論是房型、戶(hù)型、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)，還是物業(yè)管理等方面都比以往更加優(yōu)化，并呈現(xiàn)出多元發(fā)展態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者有了更多的選擇余地。五是城市交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及住宅建設(shè)的區(qū)位布局調(diào)整，產(chǎn)生了四大供求熱點(diǎn)區(qū)域：其一為市中心區(qū)和副中心區(qū)，商服用房和高檔公寓熱銷(xiāo)；其二為城市西南近湖親水地區(qū)，因新城建設(shè)和水環(huán)境治理，土地升值較快，需求看好；其三為東亭開(kāi)發(fā)區(qū)和***新區(qū)周邊，因外資企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)高度集中社區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也較明顯；其四為城市西北惠山森林公園周邊地區(qū)，環(huán)境較好，適宜居住，供求量較大。六是住房公積金貸款制度的完善和戶(hù)籍制度改革，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大促進(jìn)作用。最近，***住房制度改革辦公室和市住房公積金管理中心，已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加大住房公積金放貸力度的實(shí)施意見(jiàn)》,根據(jù)該意見(jiàn)，公積金貸款的“門(mén)檻”大為降低：擴(kuò)大了住房公積金放貸范圍，除愿有的對(duì)現(xiàn)房發(fā)放貸款外，將增設(shè)期房、自建住房、大修住房貸款；貸款限額提高，不僅取消了面積限制，貸款的額度也由原來(lái)按照房?jī)r(jià)的70%,提高為80%;貸款期限延長(zhǎng)，商品房、二手房貸款可延長(zhǎng)至30年；此外還降低了期房貸款的保證金，購(gòu)房者在辦理了商業(yè)貸款后，業(yè)可以轉(zhuǎn)換為公積金貸款。相信這一政策的實(shí)行，必將有力促進(jìn)住房的消費(fèi)。早在2001年，國(guó)務(wù)院就以國(guó)發(fā)[2001]6號(hào)文件，發(fā)出《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)公安部關(guān)于推進(jìn)小城鎮(zhèn)戶(hù)籍管理制度改革的意見(jiàn)》,同年，江蘇省政府辦公廳也批轉(zhuǎn)了省公安廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)城市和小城鎮(zhèn)戶(hù)籍管理制度改革意見(jiàn)的通知。隨著這一改革的全面推進(jìn)，將更便于農(nóng)村和外地業(yè)主進(jìn)入無(wú)錫地區(qū)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)住房，從而進(jìn)6.2***2000—2002年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況2000年以來(lái)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)供需兩旺，房屋銷(xiāo)售量?jī)r(jià)齊升，商品房空置面積進(jìn)一步減少，消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，開(kāi)發(fā)主體綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)，產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高.6.2.1市場(chǎng)供給增加，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快。土地供應(yīng)方面，2001年，***區(qū)出讓土地9幅，除三個(gè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目土地采用協(xié)議方式出讓外，其余均以拍賣(mài)或招標(biāo)方式出讓?zhuān)恋爻鲎尶偭繛?3萬(wàn)平方米。2002年市區(qū)共組織了8個(gè)批次，38幅土地公開(kāi)招標(biāo)掛牌出讓?zhuān)鲎屚恋乜偯娣e245萬(wàn)平方米，成交金額41.2億元。按照規(guī)劃允許的容積率測(cè)算，這些土地可建房屋面積427萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，2000年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25.99億元，房屋竣工面積68.95萬(wàn)平方米，其中住宅51.32萬(wàn)平方米；2001年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35.68億元，房屋竣工面積136.03萬(wàn)平方米，其中住宅108.51萬(wàn)平方米；2002年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55.55億元，房屋竣工面積176.32萬(wàn)平方米，其中住宅153.17萬(wàn)平方米。至2002年底，***區(qū)可供預(yù)銷(xiāo)售商品房總面積122.54萬(wàn)平方米，其中往年空置房面積為44.6萬(wàn)平方米。6.2.2市場(chǎng)需求旺盛，成交量有效放大。2000年，***區(qū)商品房銷(xiāo)售面積147.41萬(wàn)平方米，成交金額30.26億元，其中經(jīng)濟(jì)適用房成交39.23萬(wàn)平方米；2001年，市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積118.81萬(wàn)平方米，扣除經(jīng)濟(jì)適用房因素，實(shí)際增長(zhǎng)10%,成交總額27.82億元；2002年，市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積162.96萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38%,成交總額42.38億元，同比增長(zhǎng)52%,2002年市區(qū)二手住宅成交89.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71%,成交總額11.15億元，同比增長(zhǎng)149%,市場(chǎng)需求表4***區(qū)2000—2002年商品房開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)目完成竣工銷(xiāo)售銷(xiāo)售面積住宅面住宅和住宅數(shù)據(jù)來(lái)源：2000、2001、2002年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(以上所稱(chēng)***區(qū)為***建成區(qū)，不含錫山、惠山、濱湖、新區(qū)所轄建制鎮(zhèn)及鄉(xiāng)區(qū))。6.3無(wú)錫房地產(chǎn)供求一般預(yù)測(cè)***區(qū)到2000年底，共有住房2286.14萬(wàn)平方米，共有家庭76.2萬(wàn)戶(hù)，人均住房使用面積15.3平方米。根據(jù)***房地產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)分析，住房建筑面積在45平方米以下的，共有8.71萬(wàn)戶(hù)，建筑面積在45～65平方米之間的共有12.77萬(wàn)戶(hù)，二項(xiàng)共計(jì)21.48萬(wàn)戶(hù)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，困難企業(yè)“退二進(jìn)三”項(xiàng)目建成了居住小區(qū)，但未能帶動(dòng)周?chē)脑?，又出現(xiàn)了新的環(huán)境不協(xié)調(diào)、新的配套不齊等矛盾。假定五年內(nèi)基本完成城市低洼地區(qū)、危舊房成片改造和老居民新村治理改造任務(wù)，五年內(nèi)市區(qū)人均使用面積達(dá)到20平方米左右，以2005年150萬(wàn)人的城市規(guī)模，“十五”期間，***區(qū)對(duì)住宅的潛在需求總量將在1500萬(wàn)平方米至2000萬(wàn)平方米之間，由此可見(jiàn)無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展6.4***低密度高檔住宅需求預(yù)測(cè)低密度高檔住宅的消費(fèi)對(duì)象主要是外商以及國(guó)內(nèi)高收入群體。6.4.1***本市居民低密度住宅的潛在市場(chǎng)需求隨著***及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的可支配收入正在迅速增長(zhǎng)，與之相適應(yīng)，高收入戶(hù)的收入也在同步迅速增加。這可以從以增帽元增幅最高收增帽元增幅最高收戶(hù)1(元)增幅人增幅人增幅高收入4年增4根據(jù)以上所列2002年數(shù)據(jù)，按平均每戶(hù)2.79人計(jì)算，***區(qū)高收入戶(hù)每戶(hù)可支配收入為44308元，最高收入戶(hù)每戶(hù)的年收入為86258元。我們依照以上數(shù)據(jù)，根據(jù)1991—2002年GDP增長(zhǎng)與居民可支配收入的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，到2007年，***GDP總量將達(dá)到2122.26億元，高收入戶(hù)人均年收入相應(yīng)將增長(zhǎng)為21810.9元，最高收入戶(hù)人均年收入將達(dá)36798元，即到2007年，市區(qū)高收入戶(hù)平均每戶(hù)的年收入將達(dá)6.08萬(wàn)元；最高收入戶(hù)每戶(hù)平均收入將達(dá)10.2萬(wàn)元。按2002年***區(qū)76.2萬(wàn)戶(hù)計(jì)算，***共有高收入戶(hù)76000戶(hù)，最高收入戶(hù)76000戶(hù)，共計(jì)152000戶(hù)。表62002年無(wú)錫居民可支配收入水平分組表戶(hù)%戶(hù)%戶(hù)%戶(hù)%占10占10占60占10占10資料來(lái)源：2003年無(wú)錫統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)業(yè)已經(jīng)大部分改制為民(私)營(yíng)經(jīng)濟(jì)，2001年，無(wú)錫全市民(私)營(yíng)企業(yè)已達(dá)38739家，注冊(cè)資本249.5億元，其中市區(qū)24651家，注冊(cè)資本134億元。全市私營(yíng)企業(yè)投資者人數(shù)為84588人，雇工32.3萬(wàn)人，其中市區(qū)51338人，雇工18.5萬(wàn)人。***城鄉(xiāng)人民的富裕還表現(xiàn)在汽車(chē)擁有量上，無(wú)錫城鄉(xiāng)已經(jīng)擁有私家車(chē)總數(shù)達(dá)4萬(wàn)輛，2002年日增私家車(chē)80余輛。抽樣調(diào)查1:據(jù)我所2001年對(duì)全市20萬(wàn)戶(hù)農(nóng)戶(hù)進(jìn)行的就業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入調(diào)查，戶(hù)均年收入在5萬(wàn)元以上的占20%以上，戶(hù)均年收入在5～10萬(wàn)元以上的占6.8%,戶(hù)均年收入在10萬(wàn)元以上的占2.1%,戶(hù)均年收入在30萬(wàn)元以上的戶(hù)數(shù)達(dá)1064戶(hù)。根據(jù)這一調(diào)查數(shù)據(jù)測(cè)算，全市農(nóng)村74.7萬(wàn)戶(hù)家庭中，戶(hù)均可支配收入在5萬(wàn)元以上有148000戶(hù)，其中5～10萬(wàn)元的50320戶(hù)，10萬(wàn)元以上的達(dá)15687戶(hù)。抽樣調(diào)查2:據(jù)去年6月進(jìn)行的一次對(duì)***區(qū)近600戶(hù)年收入在4萬(wàn)元以上的高收入戶(hù)家庭的住房意向問(wèn)卷調(diào)查(據(jù)***城調(diào)隊(duì)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家庭年收入在4萬(wàn)元以上的家庭約占總戶(hù)數(shù)的20%,約有15.2萬(wàn)戶(hù)),有購(gòu)房意向的占53.3%。其中打算3年內(nèi)購(gòu)房的為總數(shù)的27.5%;3年以上的為25.8%。有購(gòu)房意向的人中，年齡偏輕，其中：25～35歲占40.7%,36~45歲占26.3%,46～55歲占22.4%,56歲以上的占10.6%。有購(gòu)房意向者的收入狀況為：家庭年收入4～6萬(wàn)的占53.2%,6～8萬(wàn)的占31.7%,8～10萬(wàn)的占8%,10萬(wàn)以上的7.1%。有意向購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)間布為：馬上買(mǎi)為14.4%,一年后購(gòu)買(mǎi)為17.3%,兩年后購(gòu)買(mǎi)為19.9%,三年后購(gòu)買(mǎi)為48.4%。購(gòu)房原因分析：現(xiàn)有住房太小的占26.3%居住環(huán)境和物業(yè)管理不滿的占21.8%,地段不滿意為14.4%,朝向和戶(hù)型不滿意的占14.3%,樓層不滿意的占12.3%,用于投資的占11%。購(gòu)買(mǎi)面積分析：(平方米)80～100的占20.9%,101～120的占34.4%,121～150的占29.3%,151～180的占5.8%,180以上的占6.4%。購(gòu)房總價(jià)選擇分布：(萬(wàn)元)20-25的占24.4%,26～30的占32.1%,31～35的占16.7%,36～40的占11.2%,41～45的占5.4%,46～50的占7.1%,50以上的占3.2%。購(gòu)房者對(duì)層次的需求的選擇：多層的占52.6%,小高層的占27.4%,高層的占10.8%,聯(lián)排別墅的占9.2%。對(duì)停車(chē)位的選擇：已經(jīng)有車(chē)的為16.8%,有計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的15.0%,目前既無(wú)車(chē)又無(wú)計(jì)劃的占68.2%,購(gòu)房時(shí)需要停車(chē)位的占57.5%,其中想購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的占70.2%,只想租用的占29.8%。抽樣調(diào)查3:去年底，***房地產(chǎn)市場(chǎng)曾對(duì)2000戶(hù)家庭作問(wèn)卷調(diào)2.64%的家庭對(duì)4室以上的高檔住宅有購(gòu)買(mǎi)需求。所調(diào)查的對(duì)象中，70%為個(gè)私營(yíng)企業(yè)業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)主，其余人員為高收入部門(mén)中的中高級(jí)管理人員。預(yù)測(cè)1:按照抽樣調(diào)查2的數(shù)據(jù)分析。據(jù)表5所列，市區(qū)年收入達(dá)4萬(wàn)元以上的高收入戶(hù)有15.2萬(wàn)戶(hù)，以53.3%的比例推算，在近三年中有購(gòu)房意向的將達(dá)8.05萬(wàn)戶(hù)；其中有購(gòu)買(mǎi)聯(lián)排別墅的將達(dá)7486戶(hù)。在農(nóng)村，據(jù)抽樣調(diào)查1的數(shù)據(jù)推算，無(wú)錫農(nóng)村年收入在5萬(wàn)元以上的有14.8萬(wàn)戶(hù)，如按上述購(gòu)房意向及購(gòu)買(mǎi)別墅的比例推算，近三年中有購(gòu)買(mǎi)別墅意向的將有7257戶(hù)，城鄉(xiāng)合計(jì)，近三年中有購(gòu)買(mǎi)別墅意向的為14743戶(hù)。預(yù)測(cè)2:按照抽樣調(diào)查3的數(shù)據(jù)分析。如按照3.55%的比例推算，市區(qū)15.2萬(wàn)戶(hù)高收入戶(hù)中有購(gòu)買(mǎi)別墅意向的為5396戶(hù)；農(nóng)村14.8萬(wàn)戶(hù)高收入戶(hù)中有購(gòu)買(mǎi)別墅需求的家庭為5254戶(hù)，城鄉(xiāng)合計(jì)達(dá)10650戶(hù)。意向的大約在10000～14000戶(hù)左右，這是相當(dāng)大的市場(chǎng)需求。6.4.2外商及外地顧客對(duì)低密度高檔住宅的需求預(yù)測(cè)近10年來(lái)，無(wú)錫外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，特別是近5年來(lái)，外商投資企業(yè)急劇增加，到2002年底，無(wú)錫全市累計(jì)已經(jīng)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)6800多家，實(shí)際利用外資114.78億美元。在錫外商業(yè)主，及在外資企業(yè)和港澳臺(tái)企業(yè)中工作的外籍及港澳臺(tái)籍高級(jí)經(jīng)理人員已達(dá)13000多人，據(jù)***外經(jīng)局、***公安局等部門(mén)掌握的情況，現(xiàn)在常住無(wú)錫的外商(包括購(gòu)房、租房和住于外企自有公寓中)約有5000～6000人左右。另外，據(jù)***房地產(chǎn)交易市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，到2002年底，在錫直接購(gòu)買(mǎi)高級(jí)住宅的有260戶(hù)，其中香港、臺(tái)灣客商占45%,日商占29%,其余為歐美客商。另有1068戶(hù)在錫租房居住(包括租賃高級(jí)公寓)。這里需要說(shuō)明的是，外商在錫購(gòu)買(mǎi)住房有的并不直接購(gòu)買(mǎi)，相當(dāng)多的外商往往以公司或中方員工的名義購(gòu)買(mǎi)，租賃居住的情況也是如此。所以，外商在錫購(gòu)買(mǎi)住宅以及租賃居住的實(shí)際數(shù)量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上述在房地產(chǎn)市場(chǎng)登記的數(shù)量。其中相當(dāng)數(shù)量的人員將有在錫購(gòu)在錫購(gòu)買(mǎi)低密度高檔住宅的外商也將逐年增加。綜合以上6.4.1---6.4.2的分析，***確實(shí)存在著較大的低密度地區(qū)總需求約在12000～15000戶(hù)左右。6.4.3鵝湖度假區(qū)吸引購(gòu)買(mǎi)低密度高檔住宅的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：蕩口鎮(zhèn)鄰近無(wú)錫新區(qū)和錫山區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2002年底無(wú)錫新區(qū)有外商投資企業(yè)680家，錫山區(qū)有460多家，合計(jì)1140家。***規(guī)模較大的外資企業(yè)大多集中于此，世界500家最大跨國(guó)公司中在錫投資的30多家公司基本集中于無(wú)錫新區(qū)。另外，由于鵝湖旅游度假區(qū)處于***中心、蘇州市區(qū)西片以及常熟市等邊三角形的幾何中心，本項(xiàng)目還將能吸引蘇州西片、常熟市南片的外商和港澳臺(tái)企業(yè)以及這些地區(qū)的高收入戶(hù)購(gòu)買(mǎi)低密度高檔住宅需求(參見(jiàn)以下表7—8)。以上情況說(shuō)明，鵝湖旅游度假區(qū)由于其處于特殊的地理位置，在吸引外商和高收入戶(hù)(包括無(wú)錫地區(qū)及蘇州部分地區(qū)的外商和高收入戶(hù))購(gòu)買(mǎi)別墅方面將具有較大的優(yōu)勢(shì)。表72001年蘇州市區(qū)及與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo)市區(qū)常熟昆山太倉(cāng)金(GDP(億元第一產(chǎn)(億元)(億元)(億元)(個(gè))其中工業(yè)批零餐飲個(gè)體勞(戶(hù))表8蘇州市區(qū)及與蕩口鎮(zhèn)鄰近地區(qū)利用外資情況01年：批準(zhǔn)外投資項(xiàng)目合(個(gè))市區(qū)常熟昆山吳江太倉(cāng)(萬(wàn)美元)本年實(shí)際利用資累計(jì)實(shí)際利用資年末已開(kāi)業(yè)的資企業(yè)數(shù)從以上表7-8的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，鄰近蕩口鎮(zhèn)的蘇州市有關(guān)片區(qū)中也有相當(dāng)多的潛在購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目中低密度高檔住宅的潛在客戶(hù)。7.0蘇、錫、常地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)比較分析7.1區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般競(jìng)爭(zhēng)狀況蘇、錫、常市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基本上是同時(shí)起步的，在1992年之前，無(wú)錫、常州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r明顯好于蘇州。1992年以后，蘇州確立了以上海(浦東)為依托、城鄉(xiāng)并舉、分層次、全方位的大經(jīng)貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略，特別是新加坡工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)的設(shè)立，使蘇州的開(kāi)放開(kāi)發(fā)從點(diǎn)、線向面、網(wǎng)聚合。市區(qū)的面積也隨著兩區(qū)的開(kāi)發(fā)擴(kuò)大了近一倍，“東園西區(qū)、古城居中、一體兩翼”的城市新格局基本形成，城市功能的拓展、超前的規(guī)劃給蘇州的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的先機(jī)。而與此同時(shí)，無(wú)錫、常州的老城區(qū)過(guò)度開(kāi)發(fā)，城市擴(kuò)張緩慢，規(guī)劃滯后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平未有大的提高。2001年錫山市并入***區(qū)，2002年武進(jìn)市并入常州市區(qū)，兩市房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展提速，市場(chǎng)不斷繁榮。下面比較2000—2002年蘇、錫、常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：表9蘇錫常三市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況年份2000年2000年2001年2001年蘇常蘇錫常蘇錫常成額房發(fā)面房發(fā)面其宅積房總屋竣面積房總其宅積竣工其宅積市竣積區(qū)房工總市竣積其宅積竣工其宅積商售品房商售品房其宅積銷(xiāo)售其宅積市房積區(qū)商1銷(xiāo)售其宅積其宅積市房額區(qū)商銷(xiāo)售市房額其宅額其宅額空房空房其區(qū)積其區(qū)積市房積市房積市區(qū)二房成交額房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)數(shù)市區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)數(shù)7.2蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)基準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)分析蘇、錫、常地區(qū)低密度物業(yè)市場(chǎng)是1992年以后開(kāi)始形成的，兩三年的時(shí)間內(nèi)，各市在環(huán)太湖地區(qū)，零星開(kāi)發(fā)了一些別墅群，由于規(guī)劃滯后、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、物業(yè)管理不到位，市場(chǎng)需求不旺，長(zhǎng)期處于低水平競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2000年以來(lái)，隨著社會(huì)上“白領(lǐng)階層、老板階層”的不斷涌現(xiàn)以及外向型經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，對(duì)別墅、高檔住宅的需求量上升較快，蘇州市7個(gè)別墅區(qū)全面旺銷(xiāo)，平均售價(jià)在每平方米5000至7000元之間，而金雞湖、太湖之濱的別墅等低密度物業(yè)售價(jià)超過(guò)了7000元/平米。在無(wú)錫，威尼斯、太湖世家、虹橋花園、蘭寶苑、翠湖苑等9個(gè)低密度物業(yè)小區(qū)近20萬(wàn)平方米別墅和聯(lián)排別墅除太湖山莊屬爛尾樓需二次開(kāi)發(fā)以外，其余均已基本售完，售價(jià)在每平米3000元至10000元之間(詳見(jiàn)表10)。而常州市也有6、7個(gè)低密度樓盤(pán)，每個(gè)小區(qū)30至40套獨(dú)立或聯(lián)排別墅，價(jià)格在每套60萬(wàn)元至150萬(wàn)元之間，行情看漲，銷(xiāo)售形勢(shì)很好。表102000—2003年***部分別墅基本行情 3.5萬(wàn) 3.5萬(wàn)999銷(xiāo)售情項(xiàng)目名威尼斯蘭寶苑(元/平米)5000左右米百合園1萬(wàn)平米鑫博花米開(kāi)盤(pán)2000,蠡景花米虹橋花米均7000綠島家米7.3典型個(gè)案研究***已經(jīng)形成或準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)的低密度(容積率小于0.5)物業(yè)形態(tài)主要為獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅居住區(qū)，比較集中分布在兩大區(qū)域：一個(gè)是蠡湖地區(qū)，主要有太湖虹橋花園、太湖明珠苑及種禽場(chǎng)地塊(土地面積69023平方米，容積率小于0.3)、泰德新城、威尼斯花園(占地39萬(wàn)平方米，一期已開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平方米)等大型別墅項(xiàng)目；另一個(gè)是馬山地區(qū)，主要有檀溪村地塊(占地1200畝，容積率小于0.2)和碧波二路南(占地19萬(wàn)平方米，容積率小于0.35)兩個(gè)大項(xiàng)目，目前建設(shè)方案還沒(méi)有確定。上面提到的蠡湖地區(qū)四個(gè)項(xiàng)目中，太湖虹橋花園和太湖明珠苑以及種禽場(chǎng)項(xiàng)目，就在湖邊，周邊有黿頭渚、影視城、蠡園等風(fēng)景名勝，地理位置得天獨(dú)厚；對(duì)泰德新城而言，蠡湖地區(qū)規(guī)劃調(diào)整令該區(qū)塊增色不少，而威尼斯花園的綜合優(yōu)勢(shì)最大：第一，作為無(wú)錫地區(qū)最早的高檔別墅區(qū)，威尼斯花園的品牌和社會(huì)美譽(yù)度比較高；第二，威尼斯花園一期140多棟別墅和幾十套公寓已經(jīng)全部入住，業(yè)主來(lái)自20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，人氣較旺；第三，比較新開(kāi)發(fā)的別墅區(qū)，威尼斯花園內(nèi)的景觀已經(jīng)很具規(guī)模，樹(shù)木成蔭，四季鳥(niǎo)語(yǔ)花香；第四，蠡湖大橋的建設(shè)、大學(xué)城以及未來(lái)濱湖新城的啟動(dòng)，將對(duì)威尼斯花園的交通條件和周邊環(huán)境產(chǎn)生有利影響。威尼斯花園二期將建造148幢聯(lián)體別墅、57幢獨(dú)立別墅和224套低層公寓，預(yù)計(jì)售價(jià)聯(lián)體別墅每平方米將在6000元左右，獨(dú)立別墅則會(huì)達(dá)到每平方米10000元左右，而公寓售價(jià)也將在3000元以上。8.0客戶(hù)分析為了準(zhǔn)確把握本地區(qū)對(duì)低密度高檔物業(yè)的需求狀況，我們獲取了***房地產(chǎn)市場(chǎng)2002年11月份所做的市場(chǎng)需求調(diào)查報(bào)告，并對(duì)無(wú)錫蘭寶苑、威尼斯花園、蘇州太湖之星等別墅區(qū)的開(kāi)發(fā)商或代理商以及蘇錫常房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理人員進(jìn)行了訪談，得出了以下分析結(jié)果。8.1客戶(hù)來(lái)源分析從無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)2000戶(hù)家庭的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果看，無(wú)錫地區(qū)有3.55%的家庭有購(gòu)買(mǎi)別墅的需求，蘇州、常熟、漲家港等市對(duì)這類(lèi)物業(yè)的需求比例也在4～6%之間。這些家庭將是未來(lái)本地區(qū)低密度物業(yè)的重要客戶(hù)來(lái)源。被調(diào)查對(duì)象中，家庭人口平均3.52人，戶(hù)主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個(gè)私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的老板以及董事會(huì)成員，其他還有律師、會(huì)計(jì)師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務(wù)、金融和電信等高收入部門(mén)的中高級(jí)管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬(wàn)元以上，最低的也在2萬(wàn)元以上。從現(xiàn)有的低密度物業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)和租用低密度高檔物業(yè)的者，其中以外資企業(yè)比較多，占到租購(gòu)總量的60%左右。這些人的特點(diǎn)是人換位置不變，總有這樣身份的一群人有此需求；其次是一些個(gè)體工商戶(hù)、小私營(yíng)業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會(huì)計(jì)師等名人，占購(gòu)房比例的30%,但由于收入不穩(wěn)定，他們是豪宅消費(fèi)群體中變化最大的一族；還有一些客戶(hù)則是因貴而富的階層，這些人多半不愿意拋頭露面，習(xí)慣于隱而不宣8.2客戶(hù)要求描述低密度高檔物業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)房目的并非是解決居住困難，所以他們對(duì)產(chǎn)品的要求也比較苛刻。在產(chǎn)品類(lèi)型方面，客戶(hù)的需求主要有六類(lèi)：一是居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求；二是度假型物業(yè)，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)，這種居住與生活方式對(duì)聯(lián)體型別墅需求量較大；三是出租型別墅，很多外國(guó)公司的高級(jí)主管和外方員工，他們一般不會(huì)把別墅買(mǎi)下來(lái)，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅；性質(zhì)的別墅和配套物業(yè)；五是辦公型物業(yè)，一般是一個(gè)大公司把一棟樓買(mǎi)下來(lái)自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所；六是投資型別墅和高檔公寓，由于這類(lèi)物業(yè)能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，有較大的市在產(chǎn)品風(fēng)格方面，目標(biāo)客戶(hù)需要的是強(qiáng)調(diào)鄰里間的溝通、人與自然的融合、精雕細(xì)琢的園林和常在景觀中的房子。調(diào)查結(jié)果戶(hù)喜歡北方庭院，5.86%的客戶(hù)喜歡其他風(fēng)格的小區(qū)。在戶(hù)型面積配比方面，絕大部分客戶(hù)需求的是復(fù)式結(jié)構(gòu)和越層結(jié)構(gòu)房屋，聯(lián)排別墅面積在160～250平方米之間，獨(dú)立別墅面積在200~400平方米之間。9.0市場(chǎng)定位思考9.1目標(biāo)客戶(hù)的導(dǎo)入目前無(wú)錫東部尚未有大型低密度高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)，鵝高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東亭開(kāi)發(fā)區(qū)、錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、蕩口等鎮(zhèn)，蘇州市區(qū)、高新區(qū)、太倉(cāng)、吳江、常熟市的目標(biāo)客戶(hù)群產(chǎn)生巨大的吸引力。目標(biāo)客戶(hù)導(dǎo)入時(shí)，可以對(duì)無(wú)錫高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、東亭開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇州高新區(qū)以及常熟、吳江、太倉(cāng)等市的外資企業(yè)高層管理人員、外方工作人員重點(diǎn)導(dǎo)入，確定為本項(xiàng)目第一梯次目標(biāo)客戶(hù)群；對(duì)錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、甘露、蕩口等鎮(zhèn)、太倉(cāng)、蘇州市區(qū)西片、常熟市有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主、改制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)成員積極引導(dǎo)，確定為第二梯次目標(biāo)客戶(hù)群；而對(duì)于蘇州、無(wú)錫、常熟、太倉(cāng)、蘇州市區(qū)西片，以及張家港、昆山、上海等地乃至境外地區(qū)的其他目標(biāo)客戶(hù)加強(qiáng)宣傳，確定為第三目標(biāo)客戶(hù)群。9.2市場(chǎng)定位的確定做旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周?chē)木蜆I(yè)支持。本項(xiàng)目所處的蕩口鎮(zhèn)是無(wú)錫地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，被同濟(jì)大學(xué)國(guó)家歷史文化名城研究中心主任阮儀三等專(zhuān)家譽(yù)為“無(wú)錫后花園”,有“無(wú)錫烏鎮(zhèn)”之稱(chēng)，旅游資源豐富。而與本項(xiàng)目相關(guān)的交通、環(huán)境等因素都在朝著優(yōu)化的方向發(fā)展。本項(xiàng)目所需的基礎(chǔ)條件完全具備。據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù)，目前上海市的別墅較多集中在100萬(wàn)～200萬(wàn)元的價(jià)格段，占到了供應(yīng)量的45.5%;其次是總價(jià)在200萬(wàn)～300萬(wàn)元的中高檔別墅，占總量的17.5%;而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為15%和12%。結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，根據(jù)以上對(duì)無(wú)錫地區(qū)客戶(hù)對(duì)別墅購(gòu)買(mǎi)力的分析，并針對(duì)以上分析的三個(gè)梯次的目標(biāo)客戶(hù)群，考慮本項(xiàng)目的土地價(jià)格以及相關(guān)的開(kāi)發(fā)成本因素，可以將本項(xiàng)目定位為無(wú)錫東南片最佳的旅游度假休閑勝地和最適宜居住的大型低密度高檔社區(qū)，物業(yè)售價(jià)在4500~8000元/平方米之間，并參照上海地區(qū)的價(jià)格段分布的特點(diǎn)，合理確定本案的別墅價(jià)格段構(gòu)成。10.0風(fēng)險(xiǎn)分析10.1市場(chǎng)供求變化風(fēng)險(xiǎn)10.1.1供給方面鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目占地1800畝，是本地區(qū)(蘇、錫、常)最大的單體項(xiàng)目，總量規(guī)模較大。雖然國(guó)土資源部為加強(qiáng)土地資源調(diào)控，已經(jīng)在2003年2月份發(fā)出了緊急通知，要求各地方一律停止別墅類(lèi)用地的供應(yīng)，但由于近兩三年來(lái)本地區(qū)低密度高檔物業(yè)行情較好，已經(jīng)批出去的項(xiàng)目總量較大，***在蠡湖和馬山兩個(gè)地區(qū)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目占地達(dá)到近2000畝(其中馬山1500畝，蠡湖周邊500畝),而蘇州市在金雞湖、太湖東岸以及獅子山、天平山周邊已經(jīng)批準(zhǔn)的低密度項(xiàng)目總占地面積也超過(guò)了1000畝，而常熟的虞山、陽(yáng)澄湖周邊也有別墅項(xiàng)目已批未建，供給方面的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，隨著國(guó)企改革和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的基本完成以及個(gè)私民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，本地區(qū)對(duì)居住類(lèi)和度假休閑類(lèi)別墅的需求將呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，而對(duì)其他類(lèi)型的低層高檔物業(yè)需求，受外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r變化，可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，特別是出租型物業(yè)受其影響最明顯。以上分析表明本項(xiàng)目推出后，由于近期內(nèi)供求上的不確定性，將在產(chǎn)品銷(xiāo)售、資金回籠方面產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。10.2價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在一個(gè)規(guī)則明確且信息暢通的市場(chǎng)中，商品的價(jià)格不會(huì)背離其價(jià)值，自然也就沒(méi)有泡沫，只有當(dāng)信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象存在，增加了交易成本的時(shí)候，市場(chǎng)行為才會(huì)扭曲，價(jià)格無(wú)法體現(xiàn)真正的價(jià)值，泡沫才會(huì)出現(xiàn)。總體而言，目前本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)將呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于具體區(qū)域，則要看項(xiàng)目的具體情況。相對(duì)其他項(xiàng)目而言，鵝湖旅游度假區(qū)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最為明顯(馬山地區(qū)毛地價(jià)25萬(wàn)元/畝左右，蠡湖地區(qū)毛地價(jià)85萬(wàn)元/畝以上)。但由于本項(xiàng)目所處的鵝湖邊，受防洪因素的影響，開(kāi)發(fā)時(shí)可能需要對(duì)地塊作加高處理，開(kāi)發(fā)成本不確定性因素較多，對(duì)物業(yè)的售價(jià)將產(chǎn)生影響。如果本項(xiàng)目成本控制在4000/平方米以下，售價(jià)能維持在5000元/平方米以上，相信能夠取得較高的投資回報(bào)。反之，將具有一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。10.3政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)包括政策不穩(wěn)定、政策不配套以及政策執(zhí)行不規(guī)范所造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要是實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以拉動(dòng)投資，促進(jìn)消費(fèi)，保持政策的力度和效應(yīng)也有遞減的趨勢(shì)。特別