2025年學(xué)歷類自考專業(yè)(法律)-房地產(chǎn)法參考題庫(kù)含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以下關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限的表述中，正確的是?【選項(xiàng)】A.教育、科技、文化用地使用年限為50年B.工業(yè)用地使用年限為40年C.旅游、娛樂用地使用年限為30年D.居住用地使用年限為70年【參考答案】D【解析】根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定，不同用途的土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。本題A項(xiàng)的年限錯(cuò)誤，B項(xiàng)工業(yè)用地應(yīng)為50年，C項(xiàng)旅游娛樂用地應(yīng)為40年，D項(xiàng)正確。2.下列屬于《民法典》規(guī)定可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是?【選項(xiàng)】A.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋B.依法列入文物保護(hù)的建筑物C.已依法公告列入征地拆遷范圍的房屋D.企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用的廠房【參考答案】D【解析】《民法典》第399條規(guī)定：所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)，依法被查封的財(cái)產(chǎn)，公益性設(shè)施及法律禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)不得抵押。A項(xiàng)“權(quán)屬爭(zhēng)議”禁止抵押；B項(xiàng)文物建筑屬于法律保護(hù)禁止流通的財(cái)產(chǎn)；C項(xiàng)拆遷范圍內(nèi)房屋所有權(quán)需被政府征收不能抵押；D項(xiàng)企業(yè)自用廠房屬于可抵押合法財(cái)產(chǎn)。3.商品房預(yù)售條件中，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的多少以上?【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：預(yù)售商品房應(yīng)滿足“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”。其他選項(xiàng)中比例不符法律規(guī)定，B項(xiàng)為正確答案。4.根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)不低于多少?【選項(xiàng)】A.5000萬(wàn)元B.8000萬(wàn)元C.1億元D.2億元【參考答案】A【解析】《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中一級(jí)資質(zhì)要求為：注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元人民幣；二級(jí)資質(zhì)為2000萬(wàn)元；三級(jí)資質(zhì)為800萬(wàn)元；四級(jí)資質(zhì)為100萬(wàn)元。選項(xiàng)中僅A項(xiàng)符合一級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。5.依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，房地產(chǎn)權(quán)屬登記應(yīng)遵循的基本原則是?【選項(xiàng)】A.自愿登記原則B.合同優(yōu)先原則C.房地一體登記原則D.屬地管理原則【參考答案】C【解析】《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第4條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則，并實(shí)行房地登記一體化原則?！盋項(xiàng)“房地一體登記”是核心登記原則。A項(xiàng)自愿登記錯(cuò)誤，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為強(qiáng)制義務(wù)；B項(xiàng)合同登記僅為程序依據(jù)；D項(xiàng)屬地管理是辦理規(guī)則非登記原則。6.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同效力的說(shuō)法中，正確的是?【選項(xiàng)】A.前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有強(qiáng)制約束力B.格式條款免除物業(yè)責(zé)任的約定無(wú)效C.業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)簽訂的合同無(wú)效D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未備案的合同無(wú)效【參考答案】B【解析】依據(jù)《民法典》第497條，物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款若免除物業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主責(zé)任或排除業(yè)主主要權(quán)利，該條款無(wú)效。A項(xiàng)錯(cuò)誤，合同需經(jīng)業(yè)主接受才對(duì)新人業(yè)主生效；C項(xiàng)錯(cuò)誤，未超過(guò)20%物業(yè)區(qū)域的業(yè)主反對(duì)則合同有效；D項(xiàng)未備案僅受行政處罰不影響合同效力。7.公共維修資金使用的表決規(guī)則中，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積及人數(shù)均達(dá)到多少比例的業(yè)主同意方可決定?【選項(xiàng)】A.1/2B.2/3C.3/4D.3/5【參考答案】B【解析】《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條及《民法典》第278條規(guī)定：使用維修資金改造共有設(shè)施時(shí)，須經(jīng)專有部分面積占比2/3以上且業(yè)主人數(shù)占比2/3以上的雙三分之二多數(shù)同意。其他選項(xiàng)比例不符合法定要件。8.國(guó)有土地使用權(quán)出讓的主要方式是?【選項(xiàng)】A.協(xié)議出讓B.招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓C.行政劃撥D.租賃轉(zhuǎn)出讓【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第13條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。B項(xiàng)正確；A項(xiàng)協(xié)議出讓僅適用于非經(jīng)營(yíng)性用地；C項(xiàng)劃撥土地?zé)o使用年限且需特定公益用途；D項(xiàng)“轉(zhuǎn)出讓”法律無(wú)此表述。9.房屋征收補(bǔ)償中，對(duì)被征收人房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是?【選項(xiàng)】A.市場(chǎng)評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上協(xié)商確定B.按征收公告前三年同類房屋均價(jià)計(jì)算C.不低于征收公告日同類房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)D.按重置成本價(jià)補(bǔ)償【參考答案】C【解析】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定：房屋征收補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。A項(xiàng)協(xié)商不符合強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)；B項(xiàng)三年均價(jià)無(wú)依據(jù)；D項(xiàng)重置價(jià)用于房屋修繕而非征收補(bǔ)償。10.根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金的繳存主體是?【選項(xiàng)】A.僅由用人單位繳存B.僅由職工個(gè)人繳存C.用人單位和職工共同繳存D.用人單位選擇性繳存【參考答案】C【解析】《住房公積金管理?xiàng)l例》第2條明確：住房公積金由國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及在職職工按工資比例共同繳存。A項(xiàng)、B項(xiàng)排除單方義務(wù)；D項(xiàng)“選擇性”違反強(qiáng)制性規(guī)定。C項(xiàng)“共同繳存”符合制度設(shè)計(jì)。11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓最高年限的說(shuō)法中，正確的是？【選項(xiàng)】A.居住用地50年B.工業(yè)用地40年C.教育用地70年D.商業(yè)用地40年【參考答案】D【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。2.A選項(xiàng)居住用地應(yīng)為70年；B選項(xiàng)工業(yè)用地應(yīng)為50年；C選項(xiàng)教育用地應(yīng)為50年；D選項(xiàng)符合商業(yè)用地40年的規(guī)定。12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的條件之一是投入開發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到工程建設(shè)總投資的多少比例以上？【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】B【解析】1.《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，預(yù)售商品房須滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”。2.其他選項(xiàng)為干擾項(xiàng)，實(shí)踐中25%為法定最低標(biāo)準(zhǔn)，易被誤記為20%或30%，需重點(diǎn)記憶。13.下列哪種情形下，劃撥方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓？【選項(xiàng)】A.未經(jīng)批準(zhǔn)直接轉(zhuǎn)讓B.由政府無(wú)償收回后重新出讓C.經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金D.通過(guò)招拍掛程序重新出讓【參考答案】C【解析】1.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)市、縣政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或土地收益后，方可轉(zhuǎn)讓（《城市房地產(chǎn)管理法》第40條）。2.A選項(xiàng)違反法定程序；B、D選項(xiàng)屬于土地收回或重新出讓的情形，非轉(zhuǎn)讓條件。14.不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力是？【選項(xiàng)】A.僅作為行政備案文件B.是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的唯一根據(jù)C.具有推定效力，可被相反證據(jù)推翻D.與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書效力一致【參考答案】C【解析】1.《民法典》第216條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，具有推定效力，但允許通過(guò)證據(jù)推翻。2.B選項(xiàng)“唯一根據(jù)”表述錯(cuò)誤；D選項(xiàng)忽略登記簿效力高于權(quán)屬證書的特性。15.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起多少日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處備案？【選項(xiàng)】A.15日B.30日C.45日D.60日【參考答案】B【解析】1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)備案。2.該時(shí)間節(jié)點(diǎn)是高頻考點(diǎn)，易與業(yè)主大會(huì)召開通知時(shí)間混淆（15日），需區(qū)分記憶。16.下列哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)抵押合同的法定必備條款？【選項(xiàng)】A.被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額B.債務(wù)人履行債務(wù)的期限C.抵押財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格D.抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況【參考答案】C【解析】1.《民法典》第400條規(guī)定抵押合同必備條款包括：主債權(quán)種類、數(shù)額，債務(wù)履行期限，抵押財(cái)產(chǎn)描述，擔(dān)保范圍等。2.市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格非法定條款，屬自愿協(xié)商內(nèi)容，實(shí)踐中易錯(cuò)選為必備條款。17.房屋租賃合同未約定維修責(zé)任時(shí)，應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)房屋修繕義務(wù)？【選項(xiàng)】A.承租人B.出租人C.物業(yè)公司D.按房屋損壞原因劃分責(zé)任【參考答案】B【解析】1.《民法典》第713條規(guī)定，出租人應(yīng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。2.本題考察無(wú)約定時(shí)的法定規(guī)則，易混淆點(diǎn)在于“自然損耗”與“人為損壞”的責(zé)任劃分，但法定責(zé)任主體仍為出租人。18.征收集體土地時(shí)，土地補(bǔ)償費(fèi)歸誰(shuí)所有？【選項(xiàng)】A.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織B.被征地農(nóng)民個(gè)人C.縣級(jí)人民政府D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府【參考答案】A【解析】1.《土地管理法實(shí)施條例》第26條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。2.B選項(xiàng)安置補(bǔ)助費(fèi)歸被征地農(nóng)民；C、D選項(xiàng)為征收主體，非費(fèi)用歸屬主體。19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因虛假?gòu)V告導(dǎo)致購(gòu)房者損失，購(gòu)房者不能直接主張下列哪種責(zé)任？【選項(xiàng)】A.解除合同并賠償損失B.要求行政主管部門罰款C.要求雙倍返還購(gòu)房款D.要求承擔(dān)違約責(zé)任【參考答案】C【解析】1.雙倍返還購(gòu)房款適用于商品房買賣合同中的“一房二賣”等欺詐情形（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第8條），虛假?gòu)V告可主張解除合同、賠償或行政舉報(bào)，但不可直接要求雙倍返還。2.C選項(xiàng)是典型的責(zé)任混淆考點(diǎn)，需注意不同違法情形的法律后果差異。20.下列哪種情形不適用“買賣不破租賃”規(guī)則？【選項(xiàng)】A.房屋在租賃期間被抵押B.租賃合同簽訂前房屋已被查封C.房屋在租賃期間被出售D.租賃合同未辦理登記備案【參考答案】B【解析】1.“買賣不破租賃”例外情形包括：先查封后出租、租賃前已設(shè)立抵押權(quán)且已實(shí)現(xiàn)（《民法典》第725條）。2.A、C選項(xiàng)適用該規(guī)則；D選項(xiàng)登記備案非效力性強(qiáng)制規(guī)定，不影響規(guī)則適用。21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金一定比例的閑置費(fèi)。該比例是多少？【選項(xiàng)】A.10%以下B.5%以上20%以下C.10%以上20%以下D.15%以上30%以下【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，超過(guò)合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可無(wú)償收回土地使用權(quán)。選項(xiàng)中僅B項(xiàng)“5%以上20%以下”符合法律規(guī)定的上限范圍，且包含5%的處罰下限，其余選項(xiàng)比例均超出法定標(biāo)準(zhǔn)或邏輯不符。22.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的比例至少為多少？【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明確規(guī)定，商品房預(yù)售須滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”的條件。A項(xiàng)20%為常見混淆點(diǎn)，源于部分地方性規(guī)定；C、D項(xiàng)系對(duì)“已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”等其他條件的誤記。23.下列哪類土地用途的使用權(quán)出讓最高年限為50年？【選項(xiàng)】A.商業(yè)用地B.居住用地C.工業(yè)用地D.教育用地【參考答案】C【解析】《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，教育、科技、文化等用地50年。D項(xiàng)“教育用地”雖同為50年，但屬非營(yíng)利性用途，題干未限定土地性質(zhì)，故選擇更符合常規(guī)工業(yè)用地的C項(xiàng)。24.根據(jù)《民法典》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，在何時(shí)發(fā)生效力？【選項(xiàng)】A.合同簽訂時(shí)B.交付占有不動(dòng)產(chǎn)時(shí)C.登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)時(shí)D.依法登記時(shí)【參考答案】D【解析】《民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！盇項(xiàng)混淆債權(quán)與物權(quán)效力；B項(xiàng)適用于動(dòng)產(chǎn)；C項(xiàng)登記受理僅為流程節(jié)點(diǎn)，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。25.房地產(chǎn)抵押合同生效的時(shí)間是？【選項(xiàng)】A.雙方簽字蓋章時(shí)B.辦理抵押登記時(shí)C.抵押物移交債權(quán)人占有時(shí)D.主合同生效時(shí)【參考答案】A【解析】《民法典》區(qū)分抵押合同與抵押權(quán)設(shè)立：抵押合同自成立時(shí)生效（簽字蓋章即成立），抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。B項(xiàng)為抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間；C項(xiàng)適用于動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押；D項(xiàng)主合同生效是抵押合同生效的前提，但非直接決定抵押合同生效時(shí)間。26.下列哪項(xiàng)情形下，劃撥土地使用權(quán)可直接轉(zhuǎn)讓？【選項(xiàng)】A.經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)繳出讓金B(yǎng).轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議C.轉(zhuǎn)讓方已取得土地使用權(quán)證書D.受讓方具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)【參考答案】A【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳出讓金或上繳土地收益。B項(xiàng)缺少法定程序；C項(xiàng)劃撥土地?zé)o需證書即可合法使用；D項(xiàng)受讓方資質(zhì)與劃撥土地轉(zhuǎn)讓無(wú)直接關(guān)聯(lián)。27.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)均達(dá)到何種比例通過(guò)？【選項(xiàng)】A.1/2以上B.2/3以上C.3/4以上D.全體同意【參考答案】B【解析】《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，籌集維修資金、改建重建建筑物等重大事項(xiàng)需“雙三分之二以上”（面積+人數(shù)）同意。A項(xiàng)適用于一般事項(xiàng)；C項(xiàng)無(wú)法律依據(jù)；D項(xiàng)為極端情形，實(shí)踐中罕見。28.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金問題停工導(dǎo)致逾期交房，若不可歸責(zé)于買賣雙方，購(gòu)房者如何主張權(quán)利？【選項(xiàng)】A.直接解除合同并索賠B.要求支付違約金但不解除合同C.經(jīng)催告后3個(gè)月內(nèi)未履約可解除合同D.需等待企業(yè)復(fù)工后繼續(xù)履行【參考答案】C【解析】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，非因雙方原因的逾期交房，購(gòu)房者催告后3個(gè)月仍未交付的，可解除合同。A項(xiàng)缺少催告程序；B、D項(xiàng)無(wú)視買方的法定解除權(quán)。29.下列哪項(xiàng)不屬于房屋征收補(bǔ)償?shù)姆ǘǚ秶?？【選項(xiàng)】A.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償B.搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償D.購(gòu)房貸款利率補(bǔ)貼【參考答案】D【解析】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條明確補(bǔ)償包括房屋價(jià)值、搬遷安置、停產(chǎn)停業(yè)損失三項(xiàng)。D項(xiàng)為金融機(jī)構(gòu)商業(yè)行為，非法定補(bǔ)償內(nèi)容。30.宅基地使用權(quán)人的權(quán)利不包括？【選項(xiàng)】A.占有、使用集體土地B.轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員C.依法建造住宅及附屬設(shè)施D.因自然災(zāi)害失去宅基地后重新分配【參考答案】B【解析】《土地管理法》第六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得向非集體成員轉(zhuǎn)讓。A、C項(xiàng)為使用權(quán)基本內(nèi)容；D項(xiàng)系保障農(nóng)民基本居住權(quán)的救濟(jì)措施。31.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)用于商業(yè)開發(fā)的，其最高使用年限為多少年？【選項(xiàng)】A.40年B.50年C.60年D.70年【參考答案】A【解析】依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為40年。選項(xiàng)B（50年）適用于工業(yè)用地或綜合用地，選項(xiàng)D（70年）為住宅用地，選項(xiàng)C（60年）無(wú)法律依據(jù)。32.下列哪一項(xiàng)不屬于商品房預(yù)售條件？【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上D.已完成主體結(jié)構(gòu)施工的三分之二【參考答案】D【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售需滿足：已交付全部土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入資金達(dá)總投資25%以上并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。選項(xiàng)D不屬于法定條件，主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度無(wú)特定比例要求。33.房地產(chǎn)抵押權(quán)的生效時(shí)間是？【選項(xiàng)】A.抵押合同簽訂時(shí)B.抵押合同公證時(shí)C.抵押權(quán)登記時(shí)D.債務(wù)人違約時(shí)【參考答案】C【解析】依據(jù)《民法典》第四百零二條，以建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。選項(xiàng)A、B混淆合同效力與物權(quán)變動(dòng)，選項(xiàng)D屬抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件，非生效時(shí)間。34.關(guān)于房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的關(guān)系，正確的是？【選項(xiàng)】A.共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人B.承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于共有人C.兩者平等，按比例購(gòu)買D.需協(xié)商確定購(gòu)買順序【參考答案】A【解析】《民法典》第三百零五條規(guī)定，按份共有人轉(zhuǎn)讓份額時(shí)，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；第七百二十六條明確共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)高于承租人。選項(xiàng)B、C、D均與法律規(guī)定沖突。35.房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)的法律后果是？【選項(xiàng)】A.合同無(wú)效B.當(dāng)事人可解除合同C.不得對(duì)抗善意第三人D.不產(chǎn)生任何影響【參考答案】C【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)《民法典》第七百零六條，未備案不影響合同效力，但不得對(duì)抗善意第三人。選項(xiàng)A、B錯(cuò)誤，選項(xiàng)D忽略對(duì)抗效力限制。二、多選題（共35題）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些情形屬于可依法出讓國(guó)有土地使用權(quán)的？（）【選項(xiàng)】A.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地B.國(guó)家依法收回的原劃撥土地C.未確定使用權(quán)的國(guó)有荒山D.已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批的集體土地【參考答案】BCD【解析】A錯(cuò)誤，集體土地需經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后方可出讓（《土地管理法》第45條）。B正確，收回的劃撥土地可重新出讓（《城市房地產(chǎn)管理法》第20條）。C正確，未確定使用權(quán)的國(guó)有土地可直接出讓（《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3條）。D正確，經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)用審批的集體土地屬可出讓范圍（《土地管理法》第44條）。2.下列哪些情形禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？（）【選項(xiàng)】A.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書B.司法機(jī)關(guān)查封期間的房產(chǎn)C.共有房屋未經(jīng)其他共有人書面同意D.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人同意【參考答案】ABCD【解析】A正確，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條明確未取得權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓。B正確，司法查封限制物權(quán)處分（《民事訴訟法》第251條）。C正確，共有財(cái)產(chǎn)處分需全體共有人同意（《民法典》第301條）。D正確，抵押期間轉(zhuǎn)讓需抵押權(quán)人同意（《民法典》第406條）。3.商品房預(yù)售應(yīng)具備的條件包括（）?！具x項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)資金達(dá)工程建設(shè)總投資的25%D.已辦理預(yù)售登記并取得預(yù)售許可證【參考答案】ABD【解析】A、B、D均為《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的必備條件。C錯(cuò)誤，法律要求為“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”，選項(xiàng)遺漏“以上”二字，表述不嚴(yán)謹(jǐn)。4.房屋租賃合同中，出租人法定解除權(quán)的情形包括（）?！具x項(xiàng)】A.承租人擅自轉(zhuǎn)租B.承租人延遲支付租金達(dá)15日C.承租人利用房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)D.承租人擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)【參考答案】ACD【解析】A正確，依《民法典》第716條，擅自轉(zhuǎn)租可解除合同。B錯(cuò)誤，延遲支付租金需經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付方可解除（《民法典》第722條）。C、D正確，屬根本違約行為（《民法典》第711條、第708條）。5.下列哪些情形須辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？（）【選項(xiàng)】A.房屋繼承B.法院判決物權(quán)變更C.企業(yè)合并導(dǎo)致房產(chǎn)歸并D.房屋修繕擴(kuò)建【參考答案】ABC【解析】A、B、C均為物權(quán)變動(dòng)的法定情形（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第27條）。D錯(cuò)誤，房屋修繕擴(kuò)建僅涉及變更登記（《實(shí)施細(xì)則》第26條）。6.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)包括（）?！具x項(xiàng)】A.對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)B.公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況C.承接物業(yè)時(shí)查驗(yàn)共用設(shè)施設(shè)備D.代收代繳業(yè)主水電費(fèi)用【參考答案】ABC【解析】A、B、C均屬法定義務(wù)（《條例》第35條、第41條、第29條）。D錯(cuò)誤，代收代繳需另行約定且非強(qiáng)制義務(wù)（《條例》第45條）。7.房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力范圍包括（）?！具x項(xiàng)】A.抵押房屋的租金收益B.抵押房屋的附屬車庫(kù)C.抵押后新增的建筑物D.抵押房屋毀損的代位物【參考答案】ABD【解析】A、B、D均屬抵押權(quán)效力所及（《民法典》第412條、第321條）。C錯(cuò)誤，新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)（《民法典》第417條）。8.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定要求包括（）。【選項(xiàng)】A.報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批B.轉(zhuǎn)讓方補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金C.受讓方辦理出讓手續(xù)D.符合城市規(guī)劃要求【參考答案】ABC【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條：A、B、C均正確。D屬土地管理通用條件，非劃撥轉(zhuǎn)讓特有要求。9.導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效的情形有（）。【選項(xiàng)】A.出賣人隱瞞房屋已被抵押的事實(shí)B.買受人購(gòu)房資格造假C.經(jīng)濟(jì)適用房未滿上市交易年限D(zhuǎn).雙方惡意串通規(guī)避房產(chǎn)稅【參考答案】BD【解析】B、D分別違反公序良俗和法律強(qiáng)制性規(guī)定（《民法典》第146、153條）。A屬可撤銷情形（《民法典》第148條）。C效力待定，取決于是否補(bǔ)繳土地收益。10.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷登記的情形包括（）?！具x項(xiàng)】A.登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤B.土地滅失C.抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)D.權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利【參考答案】B【解析】?jī)HB符合《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條的依職權(quán)注銷情形。A應(yīng)更正登記，C、D需依申請(qǐng)辦理注銷。11.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些方式屬于土地使用權(quán)的取得方式？A.出讓B.劃撥C.轉(zhuǎn)讓D.繼承E.租賃【選項(xiàng)】A.出讓B.劃撥C.轉(zhuǎn)讓D.繼承E.租賃【參考答案】A,B,C【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第13條，土地使用權(quán)取得方式主要包括出讓和劃撥。2.轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)從原權(quán)利人轉(zhuǎn)移至新權(quán)利人的方式，屬于二級(jí)市場(chǎng)行為，符合法律規(guī)定的取得途徑。3.繼承雖可導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，但非法律規(guī)定的“取得方式”，而是權(quán)利轉(zhuǎn)移的特殊情形。4.租賃僅獲得土地使用權(quán)短期使用權(quán)，不涉及土地權(quán)利的原始取得或轉(zhuǎn)讓。故D、E不符合題意。12.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前需取得哪些法定文件？（）A.土地使用權(quán)證書B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.商品房預(yù)售許可證E.環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)【選項(xiàng)】A.土地使用權(quán)證書B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工許可證D.商品房預(yù)售許可證E.環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)【參考答案】A,B,C,E【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)需取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。2.環(huán)境影響評(píng)價(jià)批復(fù)根據(jù)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》第25條為必備前置審批文件。3.商品房預(yù)售許可證是銷售階段文件，非開工前置條件，故D排除。13.下列哪些情形下房屋租賃合同無(wú)效？（）A.出租未依法取得房產(chǎn)證的房屋B.租賃農(nóng)村宅基地上自建房屋C.將違法建筑出租D.租期超過(guò)20年的部分E.未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋出租【選項(xiàng)】A.出租未依法取得房產(chǎn)證的房屋B.租賃農(nóng)村宅基地上自建房屋C.將違法建筑出租D.租期超過(guò)20年的部分E.未經(jīng)抵押權(quán)人同意的已抵押房屋出租【參考答案】C,D【解析】1.根據(jù)《民法典》第724條，違法建筑租賃合同無(wú)效（C正確）。2.《民法典》第705條規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效（D正確）。3.無(wú)房產(chǎn)證不影響合同效力（A錯(cuò)誤），農(nóng)村宅基地房屋可依法租賃（B錯(cuò)誤），已抵押房屋可出租但不得對(duì)抗抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)（E不必然無(wú)效）。14.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得有下列哪些行為？（）A.要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制評(píng)估B.對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查C.超出登記職責(zé)范圍的其他行為D.要求申請(qǐng)人重復(fù)提供證明材料E.按不動(dòng)產(chǎn)面積收取登記費(fèi)【選項(xiàng)】A.要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制評(píng)估B.對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查C.超出登記職責(zé)范圍的其他行為D.要求申請(qǐng)人重復(fù)提供證明材料E.按不動(dòng)產(chǎn)面積收取登記費(fèi)【參考答案】A,C,D【解析】1.《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第22條禁止強(qiáng)制評(píng)估（A）、超職責(zé)行為（C）。2.第16條規(guī)定不得要求重復(fù)提交材料（D正確）。3.登記機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行形式審查（B屬合法行為），登記費(fèi)按件收?。‥錯(cuò)誤）。15.業(yè)主大會(huì)可決定的事項(xiàng)包括（）A.選舉業(yè)主委員會(huì)成員B.改建建筑物附屬設(shè)施C.解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)E.改變共有部分用途【選項(xiàng)】A.選舉業(yè)主委員會(huì)成員B.改建建筑物附屬設(shè)施C.解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)E.改變共有部分用途【參考答案】A,B,C,E【解析】1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定業(yè)主大會(huì)行使選舉業(yè)委會(huì)（A）、改建重建附屬設(shè)施（B）、解聘物業(yè)企業(yè)（C）等職權(quán)。2.改變共有部分用途需業(yè)主共同決定（E正確）。3.調(diào)價(jià)屬物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，非業(yè)主大會(huì)直接決定事項(xiàng)（D錯(cuò)誤）。16.房地產(chǎn)抵押合同中必須記載的事項(xiàng)包括（）A.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍B.債務(wù)人履行債務(wù)的期限C.抵押物的具體坐落D.抵押物的評(píng)估價(jià)值E.抵押權(quán)人權(quán)利限制條款【選項(xiàng)】A.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍B.債務(wù)人履行債務(wù)的期限C.抵押物的具體坐落D.抵押物的評(píng)估價(jià)值E.抵押權(quán)人權(quán)利限制條款【參考答案】A,B,C【解析】1.《民法典》第400條規(guī)定抵押合同需包含擔(dān)保范圍（A）、債務(wù)履行期限（B）、抵押財(cái)產(chǎn)名稱與坐落（C）。2.評(píng)估價(jià)值非法定必備條款（D錯(cuò)誤），權(quán)利限制系約定事項(xiàng)（E錯(cuò)誤）。17.房屋征收補(bǔ)償范圍應(yīng)包括（）A.被征收房屋價(jià)值B.搬遷費(fèi)用C.臨時(shí)安置費(fèi)用D.土地使用權(quán)補(bǔ)償E.房屋裝修損失【選項(xiàng)】A.被征收房屋價(jià)值B.搬遷費(fèi)用C.臨時(shí)安置費(fèi)用D.土地使用權(quán)補(bǔ)償E.房屋裝修損失【參考答案】A,B,C,D,E【解析】1.《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條明確補(bǔ)償含房屋價(jià)值（A）、搬遷費(fèi)（B）、臨時(shí)安置費(fèi)（C）。2.第13條規(guī)定征收房屋同時(shí)收回土地使用權(quán)，應(yīng)給予補(bǔ)償（D）。3.第19條規(guī)定補(bǔ)償應(yīng)包括裝修等附屬物價(jià)值（E）。18.下列哪些行為屬于違法預(yù)售商品房？（）A.未取得預(yù)售許可證收取定金B(yǎng).按建筑面積計(jì)價(jià)的預(yù)售方案C.向購(gòu)房人承諾投資回報(bào)率D.預(yù)售合同未載明公共部位權(quán)屬E.未明示設(shè)計(jì)變更的界限與處理方式【選項(xiàng)】A.未取得預(yù)售許可證收取定金B(yǎng).按建筑面積計(jì)價(jià)的預(yù)售方案C.向購(gòu)房人承諾投資回報(bào)率D.預(yù)售合同未載明公共部位權(quán)屬E.未明示設(shè)計(jì)變更的界限與處理方式【參考答案】A,C,D,E【解析】1.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第6條，無(wú)證收定金違法（A正確）。2.《商品房銷售管理辦法》第18條禁止承諾投資回報(bào)（C正確）。3.第19條要求合同載明共有部位權(quán)屬（D違法）。4.第24條規(guī)定需明示設(shè)計(jì)變更處理方式（E違法）。5.按建筑面積計(jì)價(jià)屬合法計(jì)價(jià)方式（B不違法）。19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分依據(jù)包括（）A.注冊(cè)資本規(guī)模B.專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量C.已開發(fā)項(xiàng)目建筑面積D.企業(yè)盈利水平E.質(zhì)量事故記錄【選項(xiàng)】A.注冊(cè)資本規(guī)模B.專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量C.已開發(fā)項(xiàng)目建筑面積D.企業(yè)盈利水平E.質(zhì)量事故記錄【參考答案】A,B,C,E【解析】1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第5條明確資質(zhì)的劃分依據(jù)：-注冊(cè)資本（A）-專業(yè)技術(shù)人數(shù)（B）-開發(fā)業(yè)績(jī)規(guī)模（C）-質(zhì)量責(zé)任落實(shí)情況（E）2.企業(yè)盈利水平非資質(zhì)評(píng)定依據(jù)（D錯(cuò)誤）。20.房屋共有人處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，須滿足的條件是（）A.占份額三分之二以上共有人同意B.全體共有人一致同意C.按份共有人轉(zhuǎn)讓需通知其他共有人D.共有權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)E.公證書面協(xié)議【選項(xiàng)】A.占份額三分之二以上共有人同意B.全體共有人一致同意C.按份共有人轉(zhuǎn)讓需通知其他共有人D.共有權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)E.公證書面協(xié)議【參考答案】A,C,D【解析】1.《民法典》第301條：處分共有物需占份額三分之二以上共有人同意（A正確/B錯(cuò)誤）。2.第306條：按份共有人轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)通知其他共有人（C正確）。3.其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（D屬必要條件）。4.法律未強(qiáng)制要求公證（E錯(cuò)誤）。21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的說(shuō)法，正確的有哪些？（）【選項(xiàng)】A.商業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為40年B.工業(yè)用地使用權(quán)出讓必須采用招標(biāo)方式C.土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂D.未按合同約定支付全部出讓金時(shí)，土地管理部門有權(quán)解除合同并要求違約賠償E.劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)時(shí)無(wú)需另行簽訂出讓合同【參考答案】ACD【解析】A正確，商業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為40年（《城市房地產(chǎn)管理法》第14條）。B錯(cuò)誤，工業(yè)用地出讓可采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式，非必須招標(biāo)。C正確，國(guó)有土地出讓主體為市、縣政府土地管理部門（《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條）。D正確，未足額支付出讓金時(shí)，出讓人可解除合同并索賠（《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條）。E錯(cuò)誤，劃撥轉(zhuǎn)出讓需重新簽訂出讓合同并補(bǔ)繳出讓金（《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第5條）。22.下列哪些情形下的房屋買賣合同依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效？（）【選項(xiàng)】A.未取得預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同B.出賣人隱瞞房屋已被抵押的事實(shí)C.經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買未滿5年即轉(zhuǎn)讓D.買受人利用虛假社保資料購(gòu)買限價(jià)房E.農(nóng)村宅基地房屋出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員【參考答案】ADE【解析】A正確，未取得預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同無(wú)效（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條）。B錯(cuò)誤，隱瞞抵押屬可撤銷情形而非當(dāng)然無(wú)效。C錯(cuò)誤，未滿5年轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房違反管理性規(guī)定但不必然導(dǎo)致合同無(wú)效。D正確，虛構(gòu)購(gòu)房資格違反法律強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效。E正確，宅基地轉(zhuǎn)讓給非集體成員違反《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定。23.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記效力的表述，符合法律規(guī)定的有哪些？（）【選項(xiàng)】A.不動(dòng)產(chǎn)抵押合同自登記時(shí)生效B.抵押權(quán)自抵押合同成立時(shí)設(shè)立C.未辦理抵押登記不影響抵押合同的債權(quán)效力D.同一房產(chǎn)重復(fù)抵押時(shí)，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)E.預(yù)售商品房辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后可對(duì)抗第三人【參考答案】CDE【解析】A錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)抵押合同自成立時(shí)生效，登記是抵押權(quán)設(shè)立條件而非合同生效條件（《民法典》第215條）。B錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（《民法典》第402條）。C正確，未登記僅導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立，不影響合同效力。D正確，已登記抵押權(quán)具有優(yōu)先效力（《民法典》第414條）。E正確，預(yù)告登記后具備對(duì)抗第三人效力（《民法典》第221條）。24.下列哪些主體可依法作為房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)人？（）【選項(xiàng)】A.縣級(jí)以上人民政府B.房屋征收部門C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.土地儲(chǔ)備中心E.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門【參考答案】AB【解析】A正確，市、縣級(jí)政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償（《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第4條）。B正確，房屋征收部門組織實(shí)施具體補(bǔ)償工作。C錯(cuò)誤，開發(fā)企業(yè)僅為市場(chǎng)主體，無(wú)征收權(quán)限。D錯(cuò)誤，土地儲(chǔ)備中心履行收儲(chǔ)職責(zé)但與征收補(bǔ)償無(wú)關(guān)。E錯(cuò)誤，城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)規(guī)劃審批而非征收補(bǔ)償。25.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)決議需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意的有哪些？（）【選項(xiàng)】A.選舉業(yè)主委員會(huì)B.改建共有設(shè)施C.使用專項(xiàng)維修資金D.決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘E.籌集專項(xiàng)維修資金【參考答案】BE【解析】A錯(cuò)誤，選舉業(yè)委會(huì)只需雙過(guò)半同意（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條）。B正確，改建共有設(shè)施需“雙三分之二”（《民法典》第278條）。C錯(cuò)誤，使用維修資金屬一般事項(xiàng)，雙過(guò)半即可。D錯(cuò)誤，選聘物業(yè)企業(yè)為普通表決事項(xiàng)。E正確，籌集維修資金需“雙三分之二”特別決議。26.下列哪些屬于政府實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施？（）【選項(xiàng)】A.商品房預(yù)售資金監(jiān)管B.發(fā)布區(qū)域住房指導(dǎo)價(jià)格C.對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案管理D.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記E.制定住房公積金繳存比例【參考答案】ABC【解析】A正確，預(yù)售資金監(jiān)管為重要市場(chǎng)調(diào)控手段（《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條）。B正確，政府可通過(guò)價(jià)格指導(dǎo)平衡市場(chǎng)（《價(jià)格法》第18條）。C正確，中介機(jī)構(gòu)備案管理屬市場(chǎng)監(jiān)管措施。D錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)登記屬物權(quán)公示制度，非市場(chǎng)監(jiān)管。E錯(cuò)誤，公積金管理屬社會(huì)保障范疇。27.依據(jù)《土地管理法》，下列哪些情形可由政府無(wú)償收回土地使用權(quán)？（）【選項(xiàng)】A.因企業(yè)破產(chǎn)停止使用劃撥土地B.公路建設(shè)需使用已出讓的工業(yè)用地C.出讓土地滿兩年未動(dòng)工開發(fā)D.擅自改變土地用途且拒不改正E.出讓土地開發(fā)投資未達(dá)25%以上【參考答案】CD【解析】A錯(cuò)誤，破產(chǎn)滅失可收回但應(yīng)補(bǔ)償（《土地管理法》第58條）。B錯(cuò)誤，公益征收需給予補(bǔ)償。C正確，閑置滿兩年未開發(fā)可無(wú)償收回（《城市房地產(chǎn)管理法》第26條）。D正確，違法改變用途拒不改正的可收回（《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條）。E錯(cuò)誤，未達(dá)25%僅限制轉(zhuǎn)讓而非收回條件。28.下列哪些情況應(yīng)當(dāng)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記？（）【選項(xiàng)】A.預(yù)購(gòu)商品房B.以在建工程設(shè)定抵押C.房屋所有權(quán)人保留處分權(quán)D.不動(dòng)產(chǎn)租賃期限超過(guò)20年E.共有產(chǎn)權(quán)房分割協(xié)議【參考答案】AB【解析】A正確，商品房預(yù)售應(yīng)辦理預(yù)告登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條）。B正確，在建工程抵押需預(yù)告登記（《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》14.1.3）。C錯(cuò)誤，處分權(quán)保留屬意定限制無(wú)需登記。D錯(cuò)誤，租賃無(wú)需預(yù)告登記。E錯(cuò)誤，共有物分割屬變更登記范圍。29.關(guān)于房屋租賃合同的特殊規(guī)定，下列說(shuō)法正確的有哪些？（）【選項(xiàng)】A.租賃期限超過(guò)6個(gè)月必須采用書面形式B.出租人出賣租賃房屋需提前30日通知承租人C.承租人裝修房屋經(jīng)出租人同意的可獲補(bǔ)償D.維修義務(wù)未約定時(shí)由出租人承擔(dān)E.租賃房屋甲醛超標(biāo)承租人可單方解除合同【參考答案】ACDE【解析】A正確，《民法典》第707條規(guī)定租期超6個(gè)月需書面形式。B錯(cuò)誤，出售租賃房屋須提前15日通知（《民法典》第726條）。C正確，經(jīng)同意的裝修可獲補(bǔ)償（《民法典》第715條）。D正確，未約定維修義務(wù)由出租人承擔(dān)（《民法典》第713條）。E正確，房屋危及健康可隨時(shí)解除（《民法典》第731條）。30.下列房地產(chǎn)交易行為中，依法應(yīng)繳納土地增值稅的有哪些？（）【選項(xiàng)】A.企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓B.個(gè)人出售家庭唯一住房滿五年C.繼承取得的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房E.直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)【參考答案】AD【解析】A正確，企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需繳土地增值稅（《土地增值稅暫行條例》第2條）。B錯(cuò)誤，個(gè)人滿五年唯一住房免征（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）。C錯(cuò)誤，繼承房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓原值按繼承前計(jì)算但不涉及土地增值稅。D正確，房企銷售商品房屬于征稅范圍。E錯(cuò)誤，直系親屬贈(zèng)與免征土地增值稅（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）。31.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列哪些情形下，人民政府可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)？【選項(xiàng)】A.為公共利益需要使用土地的B.土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿后土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的C.因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥土地的D.公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的【參考答案】ABCD【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，A項(xiàng)“公共利益需要”屬于法定收回情形。2.B項(xiàng)符合該法第二十二條“出讓期限屆滿未續(xù)期且土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期”的規(guī)定。3.C、D項(xiàng)屬于該法第二十一條“停止使用劃撥土地”和“核準(zhǔn)報(bào)廢”的情形，政府可無(wú)償收回。32.下列哪些主體簽訂的房屋租賃合同須采取書面形式？【選項(xiàng)】A.自然人之間租賃期限3個(gè)月的住房B.企業(yè)承租商鋪用于經(jīng)營(yíng)，租賃期2年C.政府機(jī)關(guān)租賃辦公樓，租期10年D.開發(fā)商出租未售商品房作為臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，租期8個(gè)月【參考答案】BC【解析】1.《民法典》第七百零七條規(guī)定，租賃期限6個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)采用書面形式。2.A項(xiàng)（3個(gè)月）、D項(xiàng)（8個(gè)月）租期不足6個(gè)月，可不采用書面形式。3.B項(xiàng)（2年）、C項(xiàng)（10年）租期超6個(gè)月，必須書面訂立（商業(yè)租賃與政府租賃同樣適用）。33.在房地產(chǎn)抵押登記中，下列哪些情形會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)不生效？【選項(xiàng)】A.以劃撥土地上的無(wú)證房屋抵押B.抵押人未告知抵押權(quán)人房屋已被查封C.抵押合同經(jīng)公證但未辦理登記D.抵押共有房產(chǎn)未征得其他共有人書面同意【參考答案】ACD【解析】1.根據(jù)《民法典》第四百零二條，不動(dòng)產(chǎn)抵押以登記為生效要件，C項(xiàng)未登記無(wú)效。2.A項(xiàng)違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得抵押”。3.D項(xiàng)違反《民法典》第三百零一條“處分共有財(cái)產(chǎn)需全體共有人同意”，抵押無(wú)效。4.B項(xiàng)屬于欺詐行為，非抵押權(quán)生效要件（抵押權(quán)可撤銷但非當(dāng)然無(wú)效）。34.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列哪些條件？【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得證書B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入資金達(dá)總投資25%以上D.已確定竣工交付日期并通過(guò)竣工驗(yàn)收【參考答案】ABC【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明確規(guī)定預(yù)售條件包括A、B、C三項(xiàng)。2.D項(xiàng)錯(cuò)誤：預(yù)售不要求通過(guò)竣工驗(yàn)收（交付時(shí)才需驗(yàn)收），僅需確定竣工日期。3.特別注意C項(xiàng)“25%”是法定最低工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。35.下列哪些情形下，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)可獲法院支持？【選項(xiàng)】A.出租人將房屋贈(zèng)與近親屬B.出租人在租賃期間內(nèi)將房屋拍賣C.出租人出售房屋時(shí)未提前15日通知承租人D.第三人善意購(gòu)買房屋并已辦理過(guò)戶登記【參考答案】BC【解析】1.根據(jù)《民法典》第七百二十六條：A項(xiàng)“近親屬交易”屬優(yōu)先購(gòu)買權(quán)例外情形。2.B項(xiàng)承租人有權(quán)在拍賣中同等條件競(jìng)買，C項(xiàng)出租人未履行通知義務(wù)侵犯承租人權(quán)利。3.D項(xiàng)第三人善意取得可對(duì)抗優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（最高法相關(guān)司法解釋明確規(guī)定）。三、判斷題（共30題）1.根據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，且續(xù)期費(fèi)用由國(guó)家法律規(guī)定并全額免除?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動(dòng)續(xù)期，但續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?，F(xiàn)行法律尚未規(guī)定全額免除續(xù)期費(fèi)用，故題干中“全額免除”的表述錯(cuò)誤。2.商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證后方可進(jìn)行預(yù)售，但臨時(shí)搭建的售樓處無(wú)需單獨(dú)辦理規(guī)劃審批手續(xù)?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明確商品房預(yù)售需取得預(yù)售許可證。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，臨時(shí)建筑（包括售樓處）必須辦理臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則屬于違法建設(shè)。題干后半句關(guān)于“無(wú)需辦理規(guī)劃審批”的說(shuō)法錯(cuò)誤。3.在國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供的置換房屋面積不得小于被征收房屋原面積，且差價(jià)由政府全額承擔(dān)?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積由雙方協(xié)商確定，法律未強(qiáng)制要求“不得小于原面積”；差價(jià)補(bǔ)償遵循“等價(jià)置換”原則，超出標(biāo)準(zhǔn)部分需由被征收人補(bǔ)足差價(jià)，故“全額承擔(dān)”表述錯(cuò)誤。4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批并補(bǔ)繳土地出讓金后，可直接用于抵押貸款?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】正確【解析】依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳出讓金并辦理權(quán)屬變更登記后，其土地使用權(quán)方可設(shè)定抵押。題干“經(jīng)審批并補(bǔ)繳出讓金后可直接抵押”符合法律規(guī)定。5.房屋租賃合同約定的租期超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效，但當(dāng)事人可通過(guò)續(xù)簽合同延長(zhǎng)租賃期限?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】正確【解析】《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。若雙方在原合同到期后另行簽訂新合同，則新合同受法律保護(hù)。題干表述符合法理。6.農(nóng)村村民將其宅基地上住宅出賣給城鎮(zhèn)居民后，可再向村集體申請(qǐng)新的宅基地建房?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《土地管理法》第六十二條第五款明確，農(nóng)村村民出賣、出租住宅后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。因宅基地分配以“一戶一宅”為原則，轉(zhuǎn)讓后喪失再申請(qǐng)資格，故題干錯(cuò)誤。7.房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)，需將預(yù)售資金全部存入銀行專用監(jiān)管賬戶，但施工進(jìn)度達(dá)到30%后可自由提取資金?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定，預(yù)售資金必須全程監(jiān)管，按工程進(jìn)度分期申請(qǐng)撥付。政府設(shè)定具體資金解控節(jié)點(diǎn)（如主體封頂、竣工驗(yàn)收等），非由開發(fā)商自由提取。“達(dá)到30%可自由提取”無(wú)法律依據(jù)。8.物業(yè)公司對(duì)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的行為，有權(quán)采取停水停電措施強(qiáng)制催繳?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】錯(cuò)誤【解析】《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定，物業(yè)公司不得以停水停電等方式催繳物業(yè)費(fèi)。業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)應(yīng)通過(guò)協(xié)商或訴訟解決，題干所述措施違法。9.住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，開發(fā)商不得將未售車位長(zhǎng)期出租給非業(yè)主使用?！具x項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】正確【解析】《民法典》第二百七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主需求。若小區(qū)業(yè)主仍有購(gòu)買或承租需求，開發(fā)商將車位出租給非業(yè)主的行為違反優(yōu)先權(quán)規(guī)則。10.業(yè)主大會(huì)作出的解聘物業(yè)公司的決議，須經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決的雙過(guò)半數(shù)同意方為有效。【選項(xiàng)】正確（）錯(cuò)誤（）【參考答案】正確【解析】《民法典》第二百七十八條規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)公司屬業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需由“雙三分之二”以上業(yè)主參與表決，且獲參與表決的“雙過(guò)半”同意。題干對(duì)表決程序的描述準(zhǔn)確無(wú)誤。11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行自愿登記原則，未經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)利不受法律保護(hù)。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。《城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記原則，未經(jīng)依法登記的不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力，因此房地產(chǎn)權(quán)利必須登記才能受法律保護(hù)。12.《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，無(wú)需支付費(fèi)用。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返?59條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，但續(xù)期費(fèi)用的繳納或減免需依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理，并非完全免費(fèi)。13.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商逾期交付房屋超過(guò)90日的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同并要求賠償損失?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】正確?！渡唐贩夸N售管理辦法》第30條規(guī)定，開發(fā)商未按約定時(shí)間交付房屋且超過(guò)90日的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同，開發(fā)商需承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。14.農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！锻恋毓芾矸ā返?2條明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，禁止轉(zhuǎn)讓給集體外成員。15.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)雙過(guò)半同意方可實(shí)施。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】正確?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第40條要求，調(diào)整物業(yè)費(fèi)需經(jīng)業(yè)主大會(huì)“專有部分面