物業(yè)電梯日常維護與故障應急引言電梯是高層住宅、商業(yè)樓宇的核心交通設施，其安全運行直接關(guān)系到業(yè)主的出行安全與生活質(zhì)量。據(jù)統(tǒng)計，電梯故障中約70%源于日常維護不到位，而有效的故障應急處理能將困人、停運等事件的影響降至最低。本文結(jié)合《特種設備安全法》《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT____）等法規(guī)要求，從日常維護、故障應急、風險預防三個維度，構(gòu)建物業(yè)電梯全生命周期管理體系，為物業(yè)單位提供專業(yè)、實用的操作指南。一、電梯日常維護管理：責任與流程日常維護是電梯安全運行的基礎(chǔ)，需明確物業(yè)單位、維保單位、業(yè)主三方主體責任，建立標準化巡檢與記錄機制。（一）維護責任劃分：明確三方主體義務根據(jù)《特種設備安全法》，電梯使用單位（通常為物業(yè)）對電梯安全負責，需履行以下職責：制定電梯安全管理制度，配備專職或兼職安全管理人員；與具備資質(zhì)的維保單位簽訂合同，明確維保內(nèi)容、頻率與責任；定期組織電梯安全檢查，督促維保單位落實維護要求；對業(yè)主進行電梯安全宣傳教育。維保單位需履行：按照《電梯維護保養(yǎng)規(guī)則》開展月度、季度、年度維護，記錄維護內(nèi)容；接到故障通知后及時到達現(xiàn)場（具體時間符合當?shù)匾?guī)定）；對電梯故障進行排查，消除安全隱患。業(yè)主需履行：遵守電梯使用規(guī)范（如不超載、不扒門、不蹦跳）；發(fā)現(xiàn)電梯異常及時向物業(yè)反饋，不擅自處理。（二）日常巡檢：標準化流程與關(guān)鍵檢查點日常巡檢是及時發(fā)現(xiàn)隱患的關(guān)鍵，需制定分級巡檢制度（每日、每周、每月），并使用標準化checklist。1.每日巡檢（物業(yè)人員執(zhí)行）轎廂內(nèi)檢查：緊急報警裝置（對講、警鈴）是否正常；顯示面板（樓層、方向）是否清晰；轎廂內(nèi)照明是否充足；運行狀態(tài)：電梯啟動、停止時是否平穩(wěn)；運行過程中是否有異常噪音（如摩擦聲、撞擊聲）；層門、轎廂門關(guān)閉是否順暢，有無卡頓；外觀檢查：層門把手、轎廂內(nèi)壁是否有損壞；層門間隙是否符合要求（不超過6mm）。2.每周巡檢（物業(yè)+維保人員聯(lián)合執(zhí)行）機房檢查：機房溫度（5-40℃）、濕度是否正常；曳引機潤滑油位是否在規(guī)定范圍內(nèi)（如油位線之間）；曳引輪、導向輪的鋼絲繩是否有磨損、斷絲；安全裝置：限速器鋼絲繩是否有銹蝕、松弛；緩沖器（彈簧或液壓）是否有變形、漏油；電氣部分：控制箱內(nèi)接線是否松動；斷路器、熔斷器是否正常；應急照明是否能正常啟動。3.每月巡檢（維保人員主導）底坑與井道：底坑是否有積水、雜物；井道內(nèi)導軌是否有油污、磨損；隨行電纜是否有扭曲、破損；安全鉗：安全鉗與導軌的間隙是否符合要求（如1-3mm）；安全鉗聯(lián)動裝置是否靈活；門系統(tǒng)：層門門鎖的嚙合深度是否足夠（如≥7mm）；門機皮帶是否有松弛、裂紋；（三）維護記錄管理：可追溯性是核心所有巡檢與維護活動需記錄在《電梯維護保養(yǎng)記錄》中，內(nèi)容包括：維護日期、維護人員姓名；檢查項目、結(jié)果（正常/異常）；異常情況的處理措施（如更換部件、調(diào)整參數(shù)）；業(yè)主或物業(yè)人員的簽字確認。記錄需保存至少2年（根據(jù)《特種設備安全法》要求），以便后續(xù)追溯故障原因或應對監(jiān)管檢查。二、故障應急處理：分類響應與操作規(guī)范電梯故障分為困人故障、運行異常、電氣故障、機械故障四類，需制定針對性的應急流程，確?？焖佟踩幚?。（一）困人故障：最高優(yōu)先級，確保乘客安全困人故障是指電梯因故障停止運行，乘客被困在轎廂內(nèi)的情況。處理流程如下：1.響應階段（5分鐘內(nèi)）物業(yè)監(jiān)控中心接到轎廂內(nèi)緊急報警后，立即通過對講系統(tǒng)安撫乘客：“您好，我們已收到您的報警，正在聯(lián)系維保人員，請不要驚慌，不要試圖扒門或跳轎廂，我們會盡快救援。”（避免說“電梯會掉下去”“我們也沒辦法”等加劇恐慌的話）；立即聯(lián)系維保單位（需留存通話記錄），告知故障地點、轎廂位置（通過電梯監(jiān)控或顯示面板確認）；報告當?shù)靥胤N設備安全管理部門（如市場監(jiān)管局），說明故障情況。2.救援階段（維保人員到達后）維保人員到達現(xiàn)場后，首先通過對講系統(tǒng)與乘客確認狀態(tài)（如是否有老人、小孩、孕婦）；檢查電梯電源是否正常，若電源中斷，需聯(lián)系電力部門恢復供電；若電源正常，通過機房內(nèi)的曳引機手動盤車裝置，將轎廂移動至最近樓層（平層位置）；使用三角鑰匙打開層門（需確認轎廂已平層），釋放乘客（注意攙扶老人、小孩）；乘客離開后，關(guān)閉層門，掛“故障維修”警示牌，禁止電梯使用。3.后續(xù)處理排查故障原因（如門系統(tǒng)卡阻、曳引機故障、安全裝置誤動作），記錄在《電梯故障處理記錄》中；修復故障后，進行試運轉(zhuǎn)（空載、滿載），確認正常后恢復使用；向業(yè)主發(fā)布故障說明（如通過小區(qū)公告、APP），解釋故障原因及處理結(jié)果，消除業(yè)主疑慮。（二）運行異常：快速排查，避免擴大影響運行異常包括：電梯突然停止、運行時晃動劇烈、層門無法關(guān)閉等。處理流程：物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)異常后，立即按下電梯急停按鈕（若在機房），或通過監(jiān)控系統(tǒng)遠程停止電梯；聯(lián)系維保人員到場排查，禁止乘客使用；維保人員檢查故障原因（如導軌松動、曳引繩張力不均、門機故障），修復后進行試運轉(zhuǎn)；若故障無法立即修復，需張貼“暫停使用”警示牌，并告知業(yè)主臨時出行方案（如使用其他電梯、樓梯）。（三）電氣故障：切斷電源，防止觸電電氣故障包括：電源中斷、控制箱短路、照明失效等。處理流程：若電源中斷，聯(lián)系電力部門恢復供電；若控制箱短路，立即切斷電梯主電源（需由專業(yè)電工操作）；維保人員檢查電氣線路（如接線端子、斷路器），更換損壞的部件（如熔斷器、接觸器）；修復后，測試電梯的電氣安全裝置（如急停按鈕、門鎖保護），確認正常后恢復使用。（四）機械故障：停止使用，專業(yè)維修機械故障包括：曳引機異響、限速器卡阻、安全鉗動作等。處理流程：立即停止電梯使用，掛“故障維修”警示牌；維保人員拆解故障部件（如曳引機、限速器），檢查磨損情況（如齒輪齒面是否有裂紋、鋼絲繩是否有斷絲）；更換損壞的部件（需使用原廠或符合標準的配件），調(diào)整參數(shù)（如曳引機潤滑油位、限速器動作速度）；修復后，進行滿載測試（如用砝碼模擬額定載重），確認機械性能正常后恢復使用。三、風險預防與持續(xù)改進：從被動應對到主動管控日常維護與應急處理是“事后補救”，風險預防則是“事前控制”，需通過定期評估、技術(shù)升級、業(yè)主參與，構(gòu)建全流程的安全管理體系。（一）定期評估：識別風險，制定措施年度安全評估：由特種設備檢驗機構(gòu)進行，檢查電梯的安全性能（如限速器、安全鉗、緩沖器的有效性），出具《電梯定期檢驗報告》；故障統(tǒng)計分析：每月統(tǒng)計電梯故障類型（如困人、門系統(tǒng)故障、電氣故障），分析高頻故障的原因（如門系統(tǒng)故障占比高，可能是因為層門密封膠條老化），制定改進措施（如更換密封膠條、加強門系統(tǒng)巡檢）；風險分級：根據(jù)故障頻率、嚴重程度，將電梯分為“低風險”（如偶爾門卡頓）、“中風險”（如頻繁停止）、“高風險”（如困人故障多次發(fā)生），對高風險電梯增加巡檢頻率（如每日兩次）。（二）技術(shù)升級：提升電梯安全性與可靠性老舊電梯改造：對于使用年限超過10年的電梯，更換老化部件（如曳引繩、控制箱），升級控制系統(tǒng)（如將繼電器控制改為PLC控制），安裝物聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控設備（如電梯運行狀態(tài)監(jiān)測終端）；智能監(jiān)控系統(tǒng)：通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實時監(jiān)測電梯的運行參數(shù)（如振動、溫度、電流、層門狀態(tài)），當參數(shù)異常時（如振動超過閾值），系統(tǒng)自動向維保人員發(fā)送報警信息（如短信、APP通知），提前排查故障；應急救援設備升級：為電梯配備備用電源（如UPS），確保停電時電梯能運行至最近樓層；安裝轎廂內(nèi)視頻監(jiān)控（需符合隱私保護要求），便于監(jiān)控中心實時查看乘客狀態(tài)。（三）業(yè)主參與：構(gòu)建共建共享的安全體系安全宣傳：通過小區(qū)公告、APP、講座等方式，向業(yè)主宣傳電梯安全知識：不要超載（電梯內(nèi)有載重量標識）；不要用手扒門或踢門（可能導致門系統(tǒng)故障）；不要在電梯內(nèi)蹦跳或搬運大件物品（可能導致電梯失衡）；遇到故障時，使用緊急報警裝置聯(lián)系物業(yè)，不要試圖自行救援；反饋渠道：建立業(yè)主反饋機制（如APP留言、電話熱線），及時處理業(yè)主的電梯問題（如“層門關(guān)閉太慢”“顯示面板不亮”），并在24小時內(nèi)回復處理結(jié)果；監(jiān)督機制：邀請業(yè)主代表參與電梯巡檢（如每月一次），增強業(yè)主對電梯管理的信任。結(jié)語電梯安全管理是物業(yè)單位的核心職責之一，需