2025年職業(yè)資格房地產(chǎn)經(jīng)紀人房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)基礎-房地產(chǎn)交易制度政策參考題庫含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)《物權法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力的時間是（）?！具x項】A.自合同成立時B.自物權憑證交付時C.自記載于不動產(chǎn)登記簿時D.自稅務機關完稅時【參考答案】C【解析】根據(jù)《物權法》第十四條，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。選項A適用于動產(chǎn)交付原則；選項B混淆了物權憑證與登記簿的法律效力；選項D與物權生效無關。2.關于房地產(chǎn)交易中契稅的計稅依據(jù)，下列說法正確的是（）?！具x項】A.以房屋評估價值為計稅依據(jù)B.以成交價格為計稅依據(jù)（不含增值稅）C.以房屋原購買價格為計稅依據(jù)D.以政府指導價為計稅依據(jù)【參考答案】B【解析】契稅計稅依據(jù)為不動產(chǎn)成交價格（不含增值稅），選項A評估價用于抵押貸款場景；選項C為原值計稅僅適用于個人所得稅計算；選項D無法律依據(jù)。3.根據(jù)《民法典》，房屋租賃合同約定的租賃期限超過（）年的部分無效?！具x項】A.10B.15C.20D.30【參考答案】C【解析】《民法典》第七百零五條規(guī)定租賃期限不得超過20年，超過部分無效。其他選項均為干擾項，與實際法條不符。4.房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)時，若同一財產(chǎn)存在多個抵押權，其受償順序為（）?！具x項】A.登記在先的優(yōu)先受償B.按債權比例受償C.抵押權設立時間在后的優(yōu)先D.法院裁定優(yōu)先順序【參考答案】A【解析】《物權法》第一百九十九條規(guī)定，抵押權已登記的按照登記先后順序清償，登記順序相同的按債權比例清償。建設工程價款優(yōu)先權除外。其他選項均違反法定清償順序。5.房屋買賣中定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的（）?！具x項】A.10%B.20%C.30%D.50%【參考答案】B【解析】《擔保法》第九十一條規(guī)定定金數(shù)額不得超過主合同標的額的20%，超過部分不具有定金效力。此為高頻易錯點，需區(qū)分定金與預付款規(guī)則。6.承租人主張房屋優(yōu)先購買權的法定期限是收到出賣通知后（）日內(nèi)?！具x項】A.10B.15C.30D.60【參考答案】B【解析】《民法典》第七百二十六條規(guī)定，承租人應在收到通知后15日內(nèi)行使優(yōu)先購買權。選項D為租賃合同最長異議期，選項A、C為干擾項。7.商品房預售應滿足的開發(fā)進度要求是（）?！具x項】A.完成基礎工程施工B.投入開發(fā)資金達總投資25%以上C.取得建設用地規(guī)劃許可證D.完成主體結構封頂【參考答案】B【解析】城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，預售條件包括投入資金達總投資25%以上并確定施工進度。選項A、D為工程進度描述不準確，選項C為基本要件非進度要求。8.住宅建設用地使用權期間屆滿的，處理方式是（）。【選項】A.使用權自動消滅B.需重新繳納土地出讓金C.按市場價補繳費用D.自動續(xù)期【參考答案】D【解析】《民法典》第三百五十九條明確住宅建設用地使用權期限屆滿自動續(xù)期，非住宅用地需依法辦理。此為重大法律修訂內(nèi)容，易與舊法混淆。9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證銷售商品房的，可處以（）的罰款?！具x項】A.1萬-3萬元B.5萬-10萬元C.已收取預付款1%-2%D.違法所得5倍以下【參考答案】B【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條，未取得預售許可售房的，責令停止銷售，沒收違法所得，處5萬-10萬元罰款。選項C、D適用于不同違法情形。10.某商業(yè)用地土地使用權出讓年限為（）?！具x項】A.40年B.50年C.60年D.70年【參考答案】A【解析】《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂用地使用年限為40年，工業(yè)用地50年，住宅用地70年。此為土地管理基礎知識點但易混淆。11.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當載明的事項？【選項】A.經(jīng)紀服務完成的標準和收費標準B.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務雙方的違約責任C.經(jīng)紀服務費用以外的其他服務內(nèi)容及收費D.經(jīng)紀機構的注冊資本信息【參考答案】D【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當包含服務內(nèi)容、完成標準、收費標準、違約責任等內(nèi)容。D選項“經(jīng)紀機構的注冊資本信息”屬于企業(yè)基本信息，非合同法定必備條款。12.關于契稅的免征情形，下列說法正確的是？【選項】A.法定繼承人通過繼承承受房屋權屬的契稅全額免征B.夫妻婚姻關系存續(xù)期間變更房屋權屬契稅減半征收C.個人購買經(jīng)濟適用住房契稅按3%征收D.企業(yè)改制重組中承受原企業(yè)土地免征契稅【參考答案】A【解析】根據(jù)《契稅法》第六條，法定繼承人繼承土地、房屋權屬免征契稅（A正確）。B項錯誤，夫妻間變更權屬免征契稅；C項錯誤，個人購買經(jīng)濟適用住房契稅適用1%-1.5%優(yōu)惠稅率；D項錯誤，企業(yè)改制重組契稅免征需符合特定條件。13.下列商品房預售條件中，必須滿足的是？【選項】A.已交付全部土地出讓金，取得不動產(chǎn)權證書B.投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的50%以上C.已確定竣工交付日期且預售方案通過備案D.取得《建設工程規(guī)劃許可證》但未取得《施工許可證》【參考答案】A【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售條件包括：已交付全部土地出讓金并取得土地使用權證書（A正確）；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金達總投資25%以上（B錯誤）；已確定竣工日期（C不完整）；D缺少施工許可證。14.關于二手房買賣資金監(jiān)管，下列說法錯誤的是？【選項】A.交易資金監(jiān)管可由政府指定機構或銀行實施B.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得自行代收代付交易資金C.買賣雙方可協(xié)商不進行資金監(jiān)管D.監(jiān)管資金包含定金、首付款及貸款款項【參考答案】C【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定，交易資金應當納入監(jiān)管（C錯誤）。A、B、D均為正確表述：各地由政府或銀行監(jiān)管（A），經(jīng)紀機構禁止代收（B），監(jiān)管范圍含定金等資金（D）。15.最高額抵押權中，確定債權時間的法定情形不包括？【選項】A.新的債權不可能再發(fā)生B.抵押物被法院查封或扣押C.抵押財產(chǎn)被第三人善意取得D.約定的債權確定期間屆滿【參考答案】C【解析】《民法典》第四百二十三條明確，最高額抵押權債權確定情形包括：約定期間屆滿（D）、新的債權不再發(fā)生（A）、抵押財產(chǎn)被查封（B）、債務人破產(chǎn)等。C項“善意取得”僅影響物權歸屬，不屬債權確定情形。16.房屋租賃合同備案的法定期限是？【選項】A.合同訂立后10日內(nèi)B.合同訂立后15日內(nèi)C.合同生效后30日內(nèi)D.合同生效之日起至租賃期屆滿前均可【參考答案】C【解析】《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，租賃合同訂立后30日內(nèi)需辦理備案（C正確）。A、B中的“10日”“15日”為混淆項，D未體現(xiàn)時效性要求。17.張某轉讓一套滿5年的普通住宅，原值100萬元，轉讓價150萬元。已知相關稅費共8萬元，其應繳納的個人所得稅是？【選項】A.(150-100)×20%=10萬元B.(150-100-8)×20%=8.4萬元C.免征D.按核定稅率1%征收1.5萬元【參考答案】B【解析】“滿5唯一”住宅免征個人所得稅，但題目未說明是否“唯一”。根據(jù)《個人所得稅法》，應繳稅額=（轉讓收入-原值-合理稅費）×20%（B正確）。若符合免稅條件則為C，但需明確限定條件。18.辦理不動產(chǎn)預告登記后，未經(jīng)預告登記權利人同意處分該不動產(chǎn)的，其法律后果是？【選項】A.處分行為無效B.處分行為效力待定C.處分行為可撤銷D.處分行為有效但不得對抗預告登記權利人【參考答案】A【解析】《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預告登記后未經(jīng)權利人同意的處分行為“不發(fā)生物權效力”（A正確），即物權變動無效，區(qū)別于債權合同的效力問題。19.房地產(chǎn)抵押權的生效時間為？【選項】A.抵押合同簽訂時B.抵押權登記時C.抵押物交付時D.主債權合同生效時【參考答案】B【解析】《民法典》第四百零二條明確，不動產(chǎn)抵押權自登記時設立（B正確）。A項抵押合同生效僅產(chǎn)生債權效力，不直接設立物權。20.下列關于房屋繼承權轉移的說法，正確的是？【選項】A.遺囑繼承需經(jīng)公證后方可辦理產(chǎn)權轉移B.法定繼承人放棄繼承應向登記機構書面聲明C.受遺贈人應在知道受遺贈后60日內(nèi)作出接受表示D.繼承權公證為辦理產(chǎn)權轉移登記的必經(jīng)程序【參考答案】B【解析】A錯誤，遺囑繼承不強制公證；B正確，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》要求繼承人書面放棄；C錯誤，受遺贈表示期限為60日（自然日）；D錯誤，非公證繼承可通過訴訟或調解確認權屬。21.根據(jù)《民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》相關規(guī)定，下列關于房地產(chǎn)居間合同法律性質的說法正確的是：A.居間合同屬于委托合同的一種特殊形式B.居間人促成合同成立的，委托人應當支付報酬C.居間人有權代表委托人簽訂房屋買賣合同D.居間服務未促成交易的可收取必要費用【選項】A.僅A、B正確B.僅B、D正確C.僅C、D正確D.僅A、C正確【參考答案】B【解析】1.《民法典》第九百六十一條明確居間合同為獨立合同類型，不屬于委托合同，故A錯誤。2.第九百六十三條規(guī)定居間人促成合同成立的，委托人應支付報酬，B正確。3.居間人無權代理簽訂合同，僅為信息媒介，C錯誤。4.第九百六十四條規(guī)定居間未成的可請求必要費用，D正確。22.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，其商品房預售應符合的條件是：A.已交付全部土地出讓金并取得權屬證書B.投入開發(fā)建設資金達到工程概算30%C.完成建筑主體結構封頂D.取得竣工驗收備案證明【選項】A.僅A正確B.僅A、B正確C.僅A、C、D正確D.僅B、D正確【參考答案】A【解析】1.《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定預售條件包括取得土地使用權證書（A對）。2.投入開發(fā)資金應達總投資25%（非30%，B錯）。3.預售不要求結構封頂或竣工備案（C、D錯）。23.下列房屋登記類型中需提供"房屋所有權消滅證明材料"的是：A.轉移登記B.注銷登記C.異議登記D.預告登記【選項】A.AB.BC.CD.D【參考答案】B【解析】1.《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十八條規(guī)定，注銷登記需提交不動產(chǎn)滅失證明等材料。2.轉移登記需買賣合同等權屬轉移證明（A錯）。3.異議登記僅需登記異議申請（C錯）。4.預告登記需預售合同等文件（D錯）。24.下列行為違反房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定的是：A.使用"步行5分鐘到達地鐵"的表述B.未載明預售許可證號C.標明建筑面積單價D.承諾"買商鋪包租10年"【選項】A.僅A、BB.僅B、DC.僅A、DD.僅C、D【參考答案】C【解析】1.《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十條禁止對時間做具體量化（A錯）。2.第七條要求廣告需含預售許可證號（B違反，但題目問"違反"行為）。3.允許標明價格（C不違反）。4.第十六條禁止承諾投資收益（D違反）。25.王某購買首套普通住房成交價300萬元（含增值稅），契稅計稅依據(jù)為：A.300萬元B.扣除增值稅后的金額C.房產(chǎn)評估價D.交易申報價【選項】A.AB.BC.CD.D【參考答案】B【解析】1.《契稅法》第四條規(guī)定計稅依據(jù)為不含增值稅價款。2.300萬元含稅需扣除增值稅后計稅。3.評估價不適用于實際交易情況（C錯）。4.申報價需以合法憑證為準（D不準確）。26.房屋租賃合同約定租期15年，關于其法律效力說法正確的是：A.合同全部無效B.超過20年部分無效C.需分段簽訂合同D.可辦理租賃備案登記【選項】A.僅D正確B.僅B、D正確C.僅A、C正確D.僅B、C正確【參考答案】A【解析】1.《民法典》第七百零五條最長租賃期20年，超期不導致合同整體無效。2.15年未超限，可一次性簽訂并備案登記（D對）。3.超過20年部分無效規(guī)則不適用（B錯）。4.法律法規(guī)未強制分段簽約（C錯）。27.下列情形必須采用書面房屋買賣合同的是：A.個人之間車庫買賣B.企業(yè)購買商業(yè)辦公樓C.商品房現(xiàn)房銷售D.贈與住宅【選項】A.僅AB.僅BC.僅B、CD.全部【參考答案】D【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定所有房地產(chǎn)轉讓需書面合同。2.包含商品房、非住宅、車庫、贈與等類型。3.現(xiàn)房銷售屬于轉讓行為（C包含）。28.經(jīng)紀機構隱瞞房屋已被抵押信息促成交易的，監(jiān)管部門可處以：A.3萬元以下罰款B.暫停網(wǎng)簽資格C.吊銷營業(yè)執(zhí)照D.刑事拘留責任人【選項】A.僅A、BB.僅B、CC.僅A、CD.僅B、D【參考答案】A【解析】1.《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第三十五條規(guī)定隱瞞重要信息可處3萬以下罰款（A對）。2.第三十七條可暫停網(wǎng)簽（B對）。3.吊銷營業(yè)執(zhí)照需嚴重違法（C錯）。4.行政違法不直接觸發(fā)刑事責任（D錯）。29.下列物權變動自登記時生效的是：A.土地承包經(jīng)營權轉讓B.建設用地使用權抵押C.宅基地使用權互換D.船舶所有權轉移【選項】A.僅BB.僅A、CC.僅B、DD.全部【參考答案】A【解析】1.《民法典》第三百三十五條土地承包經(jīng)營權自合同生效設立。2.第三百九十四條建設用地使用權抵押需登記生效（B對）。3.第三百六十三條宅基地互換依政策無需登記。4.船舶為特殊動產(chǎn)，交付即生效（第二百二十五條）。30.某經(jīng)紀機構代理銷售未取得預售許可證項目，應承擔的責任是：A.返還傭金并賠償損失B.雙倍返還購房款C.支付已收傭金50%罰款D.承擔刑事責任【選項】A.僅AB.僅A、CC.僅B、DD.僅A、B、C【參考答案】B【解析】1.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十七條，經(jīng)紀機構需返還傭金并賠償（A對）。2.《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條處已收傭金1-3倍罰款（C部分正確）。3.雙倍返款屬開發(fā)商責任（B錯）。4.未構成犯罪不追刑責（D錯）。31.根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》，房屋租賃合同訂立后多少日內(nèi)應辦理登記備案手續(xù)？【選項】A.15日B.30日C.45日D.60日【參考答案】B【解析】根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第十四條：房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，應當向租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。其他選項中15日、45日、60日均不符合法規(guī)規(guī)定。32.下列哪項不屬于房地產(chǎn)轉讓時需符合的條件？【選項】A.已支付全部土地使用權出讓金B(yǎng).取得土地使用權證書C.房屋已完成竣工驗收D.投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上【參考答案】C【解析】依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時應滿足：①已支付全部土地出讓金并取得證書；②完成開發(fā)投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。房屋竣工驗收并非轉讓強制性條件，現(xiàn)房銷售或存量房轉讓可無需竣工驗收文件。33.申請商品房預售許可證時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要提供哪項材料？【選項】A.土地使用權證B.建設工程規(guī)劃許可證C.工程施工進度和竣工交付日期說明D.物業(yè)管理方案【參考答案】D【解析】《城市商品房預售管理辦法》第七條規(guī)定：申請預售許可證需提交土地使用權證、規(guī)劃許可證、施工許可證、投入資金證明、施工合同及工程進度說明等。物業(yè)管理方案不屬于必備材料，而是后期交付階段需提交的內(nèi)容。34.依據(jù)《民法典》，下列哪項財產(chǎn)不得單獨抵押？【選項】A.在建建筑物B.建設用地使用權C.土地所有權D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設用地使用權【參考答案】D【解析】《民法典》第三百九十九條明確規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。若抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房等建筑物，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。ABC選項均允許抵押。35.房屋登記機構在權利人名稱變更時應辦理何種登記類型？【選項】A.轉移登記B.變更登記C.初始登記D.注銷登記【參考答案】B【解析】《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十六條：權利人姓名、名稱或身份證明類型變更的，屬于變更登記范疇。轉移登記針對權利主體變化（如買賣），初始登記指首次登記，注銷登記用于權利滅失情形。二、多選題（共35題）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些情形下的房地產(chǎn)不得轉讓？（）【選項】A.未依法登記領取權屬證書的B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C.權屬有爭議的D.已設定抵押但經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的【參考答案】ABC【解析】A正確，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)禁止轉讓。B正確，共有房地產(chǎn)轉讓需全體共有人書面同意，否則無效。C正確，權屬爭議狀態(tài)下的房地產(chǎn)因權屬不明禁止轉讓。D錯誤，已抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人書面同意可轉讓，但需清償債務或提存轉讓款。2.關于商品房預售條件，下列說法正確的有（）?！具x項】A.已交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的20%以上D.已確定竣工交付日期并辦理預售登記【參考答案】AB【解析】A、B正確，符合《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定的預售條件。C錯誤，投入資金需達工程建設總投資25%以上，而非20%。D錯誤，預售條件要求確定竣工日期，但“辦理預售登記”是預售許可后的程序而非前提條件。3.下列房地產(chǎn)交易行為中，需繳納契稅的有（）?！具x項】A.國有土地使用權出讓B.房屋贈與C.法定繼承人繼承房屋D.夫妻婚姻關系存續(xù)期間房產(chǎn)加名【參考答案】AB【解析】A正確，國有土地使用權出讓承受方需繳契稅。B正確，受贈房屋屬于契稅征稅范圍。C錯誤，法定繼承免征契稅（《契稅法》第6條）。D錯誤，夫妻房產(chǎn)加名屬共有產(chǎn)權變更，免征契稅。4.根據(jù)《民法典》，下列哪些情形可導致房屋租賃合同無效？（）【選項】A.出租未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋B.租賃期限超過20年的部分C.出租被司法機關查封的房屋D.承租人擅自轉租的【參考答案】AC【解析】A正確，違反法律強制性規(guī)定的合同無效。C正確，查封房屋權能受限，出租行為無效。B錯誤，超20年部分無效但不影響整個合同的效力。D錯誤，擅自轉租可解除合同但不直接導致原合同無效。5.房地產(chǎn)抵押權設立的條件包括（）?！具x項】A.抵押合同采用書面形式B.抵押財產(chǎn)為法律允許抵押的不動產(chǎn)C.辦理抵押登記D.抵押人具有完全民事行為能力【參考答案】ABCD【解析】A正確，《民法典》第400條規(guī)定抵押合同須書面訂立。B正確，禁止抵押的財產(chǎn)（如耕地）不得設立抵押權。C正確，不動產(chǎn)抵押權自登記時設立（《民法典》第402條）。D正確，抵押人需具備完全民事行為能力。6.關于房屋租賃合同備案，下列說法正確的有（）?！具x項】A.備案是租賃合同的生效要件B.備案后可對抗第三人C.商品房屋租賃實行備案制D.未備案的合同稅務機關不得作為稅費核算依據(jù)【參考答案】BC【解析】B正確，備案后取得對抗善意第三人的效力。C正確，《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定租賃需備案。A錯誤，備案非合同生效要件（《民法典》第502條）。D錯誤，未備案合同仍可作為稅務核算依據(jù)。7.下列房地產(chǎn)交易中，免征增值稅的有（）?！具x項】A.個人銷售購買滿2年的非普通住房B.家庭唯一住房滿5年轉讓C.夫妻離婚分割房產(chǎn)D.法定繼承人繼承房屋【參考答案】BCD【解析】B正確，滿5年唯一住房免征增值稅（財稅〔2016〕36號）。C、D正確，繼承、離婚析產(chǎn)不視為銷售，無需繳增值稅。A錯誤，非普通住房滿2年按差額繳納增值稅。8.下列情形中，需辦理不動產(chǎn)轉移登記的有（）?！具x項】A.企業(yè)合并導致房屋權屬轉移B.法院判決房屋所有權變更C.房屋抵押權設立D.預售商品房合同備案【參考答案】AB【解析】A、B正確，權屬轉移應辦理轉移登記（《不動產(chǎn)登記條例》第14條）。C錯誤，抵押權設立屬抵押權登記而非轉移登記。D錯誤，合同備案是行政管理行為，不涉及物權變動。9.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取的銷售方式包括（）?！具x項】A.返本銷售B.分割拆零銷售C.售后包租未竣工商品房D.一房二賣行為【參考答案】ABC【解析】A、B、C均屬《商品房銷售管理辦法》第11條明文禁止的銷售方式。D錯誤，一房二賣屬違約行為，但非銷售方式類別。10.關于劃撥土地上房屋的抵押，下列說法正確的有（）。【選項】A.抵押時需經(jīng)縣級以上人民政府批準B.拍賣后應先補繳土地出讓金再分配價款C.抵押登記時需提交土地權屬證明D.抵押權人只能是有資質的金融機構【參考答案】ABC【解析】A正確，《城市房地產(chǎn)管理法》第51條規(guī)定需經(jīng)批準。B正確，需補繳出讓金后方可優(yōu)先受償。C正確，劃撥土地房屋抵押需提供土地權屬證明。D錯誤，抵押權人可以是自然人或其他合法主體。11.根據(jù)我國《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪些情形中不動產(chǎn)登記機構應當不予登記？【選項】A.申請人提交的申請材料齊全且符合法定形式的B.申請登記的不動產(chǎn)存在權屬爭議且尚未解決的C.房屋已被依法查封的D.因繼承取得的房屋未提供生效法律文書的E.申請登記事項與已登記簿記載內(nèi)容實質性沖突的【參考答案】B、C、D、E【解析】1.答案A錯誤：材料齊全且合法是登記受理條件，非不予登記情形。2.答案B正確：存在權屬爭議依據(jù)《條例》第二十二條應不予登記。3.答案C正確：查封狀態(tài)不動產(chǎn)禁止處置，屬法定禁止登記情形。4.答案D正確：繼承登記需提交繼承權公證書或法院文書（《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.8.6條）。5.答案E正確：登記內(nèi)容沖突違反物權公示原則（《條例》第二十二條第四款）。12.關于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同效力，下列說法符合《民法典》規(guī)定的有：【選項】A.未成年人獨立簽署的經(jīng)紀合同未經(jīng)追認無效B.因重大誤解訂立的合同可申請撤銷C.陰陽合同中規(guī)避稅費的補充協(xié)議部分無效D.經(jīng)紀機構未備案不影響合同效力E.未加蓋公章的合同必然無效【參考答案】A、B、C、D【解析】1.答案A正確：未成年人屬限制民事行為能力人，需法定代理人追認（民法典第145條）。2.答案B正確：重大誤解屬可撤銷民事法律行為情形（民法典第147條）。3.答案C正確：惡意串通損害國家利益的條款無效（民法典第154條）。4.答案D正確：備案屬行政管理要求，不影響合同民事效力（民法典第502條）。5.答案E錯誤：公章缺失可通過法定代表人簽字或實際履行補正效力。13.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些屬于商品房預售許可條件？【選項】A.已交付全部土地使用權出讓金取得證書B.建設工程規(guī)劃許可證已辦理C.施工形象進度達主體結構封頂D.預售資金監(jiān)管協(xié)議已簽訂E.投入開發(fā)資金達總投資的20%以上【參考答案】A、B、D【解析】1.答案A正確：法律第二十五條明確規(guī)定土地款全款繳納。2.答案B正確：建設工程規(guī)劃許可證系法定必備文件。3.答案C錯誤：按省級規(guī)定標準，多數(shù)地區(qū)要求達到1/3以上而非封頂。4.答案D正確：《城市商品房預售管理辦法》新增資金監(jiān)管要求。5.答案E錯誤：法律要求為總投資25%以上。14.關于存量房交易資金監(jiān)管，下列說法正確的有：【選項】A.定金可不納入資金監(jiān)管范圍B.買賣雙方可書面約定放棄資金監(jiān)管C.監(jiān)管賬戶由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開設D.監(jiān)管資金應在轉移登記完成后劃轉E.商業(yè)貸款部分必須全額監(jiān)管【參考答案】A、B、D【解析】1.答案A正確：《存量房交易資金監(jiān)管辦法》第八條明確定金除外。2.答案B正確：交易雙方可基于自愿原則書面聲明不監(jiān)管（辦法第十條）。3.答案C錯誤：監(jiān)管賬戶應由政府指定銀行開設，非經(jīng)紀機構。4.答案D正確：監(jiān)管資金需完成產(chǎn)權轉移登記后方可劃轉（辦法第十五條）。5.答案E錯誤：公積金貸款部分有特殊監(jiān)管要求，商業(yè)貸款由銀行自主管理。15.根據(jù)《契稅法》，下列哪些情形可免征契稅？【選項】A.法定繼承人繼承土地房屋權屬B.夫妻婚姻關系存續(xù)期間變更房屋權屬C.城鎮(zhèn)職工首次購買公有住房D.因不可抗力滅失房屋重新購置E.個人購買家庭唯一住房面積90平方米以下【參考答案】A、B、C【解析】1.答案A正確：法定繼承人繼承屬免征范圍（契稅法第六條）。2.答案B正確：夫妻權屬變更免稅（財稅〔2014〕4號）。3.答案C正確：公有住房首次購買執(zhí)行免稅政策（已購公房相關法規(guī)）。4.答案D錯誤：無此免稅條款，僅有災害重建時的酌情減免規(guī)定。5.答案E錯誤：現(xiàn)行政策已取消“唯一住房”免稅，改為稅率優(yōu)惠。16.下列哪些行為違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》？【選項】A.收取未標明費用的信息服務費B.同時接受同一房屋買賣雙方委托C.發(fā)布未取得產(chǎn)權證的房源信息D.未在經(jīng)營場所公示服務流程E.協(xié)助簽訂網(wǎng)簽合同后未備案【參考答案】A、B、C、D【解析】1.答案A正確：違反第三十三條明碼標價規(guī)定。2.答案B正確：禁止雙方代理（第二十五條）。3.答案C正確：未核實權屬證書禁止發(fā)布房源（第二十二條）。4.答案D正確：需公示服務項目及流程（第十五條）。5.答案E錯誤：網(wǎng)簽備案義務主體為交易雙方，經(jīng)紀機構僅協(xié)助義務。17.關于房屋租賃管理，下列說法符合規(guī)定的是：【選項】A.租賃期限不得超過20年B.出租人有權單方面解除群租合同C.押金不得超過兩個月租金D.改建非居住空間出租需經(jīng)審批E.租賃備案是合同生效要件【參考答案】A、B、D【解析】1.答案A正確：合同法第214條規(guī)定最長租期20年。2.答案B正確：群租違反安全管理規(guī)定屬法定解除權（《商品房屋租賃管理辦法》第八條）。3.答案C錯誤：押金標準無全國性限制，地方規(guī)定各異。4.答案D正確：擅自改變房屋結構出租需經(jīng)規(guī)劃審批（《辦法》第六條）。5.答案E錯誤：備案屬管理性規(guī)定，不影響合同效力。18.下列哪些情形會導致房屋買賣合同無效？【選項】A.出賣人隱瞞抵押登記事實B.經(jīng)濟適用住房未滿五年上市C.買方不具備當?shù)刭彿抠Y格D.房屋存在司法查封未解除E.交易價格低于稅務評估價70%【參考答案】B、D【解析】1.答案A錯誤：隱瞞抵押屬可撤銷情形，非當然無效。2.答案B正確：違反保障房管理強制性規(guī)定（《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條）。3.答案C錯誤：限購政策不影響合同效力，僅影響履行。4.答案D正確：查封房屋禁止交易（《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條）。5.答案E錯誤：價格偏低屬于稅務機關核定情形，不否定合同效力。19.關于不動產(chǎn)異議登記，下列說法正確的有：【選項】A.登記機構審查異議真實性后方可登記B.登記生效后15日內(nèi)需提起民事訴訟C.異議登記期間限制權利人處分物權D.失效后同一事項不得重復申請E.異議登記不當造成損害需承擔賠償【參考答案】B、E【解析】1.答案A錯誤：異議登記無需實質審查（《細則》第八十二條）。2.答案B正確：登記后15日內(nèi)不起訴則失效（《民法典》第220條）。3.答案C錯誤：僅產(chǎn)生警示效力，不限制權利人處分。4.答案D錯誤：失效后可基于新證據(jù)重新申請。5.答案E正確：登記錯誤致?lián)p應賠償（《民法典》第220條第二款）。20.根據(jù)最新房地產(chǎn)稅收政策，下列房屋交易稅費計算正確的有：【選項】A.滿兩年普通住宅免征增值稅B.非住宅類房產(chǎn)契稅稅率3%C.個人所得稅必按差額20%征收D.經(jīng)濟適用房轉讓收取土地收益金E.贈與直系親屬免征個人所得稅【參考答案】A、B、D、E【解析】1.答案A正確：滿兩年住房增值稅免稅（財稅〔2016〕23號）。2.答案B正確：非住宅契稅無優(yōu)惠（契稅法第三條）。3.答案C錯誤：可選擇核定征收（1%）或差額20%。4.答案D正確：經(jīng)適房轉讓需補繳土地收益（《經(jīng)適房管理辦法》第三十條）。5.答案E正確：直系親屬贈與個稅免稅（財稅〔2009〕78號）。21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及相關法規(guī)，下列哪些情形屬于房地產(chǎn)轉讓的合法方式？【選項】A.買賣B.贈與C.以房地產(chǎn)抵債D.企業(yè)合并導致的權屬轉移E.未經(jīng)登記的繼承【參考答案】A、B、C、D【解析】A正確：買賣是房地產(chǎn)轉讓的典型合法形式。B正確：贈與屬于無償轉讓方式，需辦理過戶登記。C正確：以房地產(chǎn)抵償債務屬于《民法典》規(guī)定的轉讓方式，需簽訂書面協(xié)議并辦理登記。D正確：企業(yè)合并導致權屬轉移屬于法定轉讓情形，依據(jù)《公司法》規(guī)定執(zhí)行。E錯誤：繼承需依法辦理權屬登記后方可生效，未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力（《民法典》第230條）。22.關于商品房預售條件，下列哪些選項符合《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定？【選項】A.已交付全部土地使用權出讓金并取得證書B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)資金達工程建設總投資的20%以上D.已確定施工進度和竣工交付日期E.三層以下住宅需完成主體結構封頂【參考答案】A、B、D【解析】A正確：取得土地使用權證書是預售基本條件（該辦法第5條）。B正確：需雙證齊全（規(guī)劃許可及施工許可）。C錯誤：投入資金應達總投資25%以上（非20%）。D正確：明確竣工日期是預售必要條件。E錯誤：七層以下住宅需封頂，三層以下無特殊規(guī)定（各地細則可能有差異，但全國性法規(guī)無此要求）。23.下列房地產(chǎn)交易行為中，免征增值稅的有哪些？【選項】A.個人銷售自建自用住房B.企業(yè)轉讓辦公用房C.家庭唯一住房滿2年轉讓D.繼承所得房產(chǎn)首次出售E.售后回租業(yè)務中的房產(chǎn)出售【參考答案】A、C【解析】A正確：財稅〔2016〕36號文規(guī)定個人自建自用住房銷售免征增值稅。B錯誤：企業(yè)轉讓不動產(chǎn)按一般計稅方法繳納增值稅。C正確：個人銷售滿2年的唯一住房免征增值稅（“營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策”）。D錯誤：繼承房產(chǎn)再出售按普通交易計稅，不因取得方式免稅。E錯誤：售后回租按“租賃服務”和“銷售貨物”分別計稅。24.房屋權屬登記類型中，屬于物權變動的登記包括：【選項】A.初始登記B.轉移登記C.變更登記D.預告登記E.異議登記【參考答案】A、B、C【解析】A正確：新建房屋首次登記屬于確權確認的物權變動。B正確：轉移登記反映權利主體變更的物權變動。C正確：變更登記針對房屋現(xiàn)狀變化（如面積增減）的物權調整。D錯誤：預告登記是為保障債權請求權的臨時登記，不直接產(chǎn)生物權效力。E錯誤：異議登記是對登記簿記載的臨時性異議標注，非物權變動。25.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代理二手房交易時，必須核查的材料包括：【選項】A.房屋所有權證書B.賣方婚姻狀況證明C.共有權人同意出售聲明D.房屋維修資金繳納憑證E.抵押注銷證明（如存在抵押）【參考答案】A、C、E【解析】A正確：所有權證書是交易合法性的核心依據(jù)。B錯誤：婚姻狀況通常不需專門證明，但涉及共有財產(chǎn)時需通過協(xié)議體現(xiàn)。C正確：共有人未書面同意將導致合同無效（《民法典》第301條）。D錯誤：維修資金憑證不影響產(chǎn)權轉移，屬交割范疇。E正確：存在抵押的房屋需先解除抵押才能過戶。26.下列情形中，房屋租賃合同無效的有：【選項】A.出租未經(jīng)消防驗收的倉庫B.承租方擅自轉租商鋪C.出租被查封的住宅D.租期20年的辦公樓協(xié)議E.未辦理登記備案的住房租賃【參考答案】A、C【解析】A正確：未通過消防驗收的經(jīng)營性用房禁止出租（《消防法》第15條）。B錯誤：擅自轉租可解除合同但不必然導致原合同無效。C正確：查封房產(chǎn)禁止處分，租賃合同自始無效（《查封規(guī)定》第26條）。D錯誤：租期超20年的部分無效，合同整體仍有效。E錯誤：登記備案是行政管理要求，不影響合同效力（《民法典》第706條）。27.關于存量房買賣合同必備條款，符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》要求的有：【選項】A.買賣雙方身份信息B.房屋成交價格及付款方式C.房屋權屬證書編號D.經(jīng)紀服務報酬承擔方E.戶口遷出保證金條款【參考答案】A、B、C、D【解析】A正確：當事人基本信息屬必備條款（《辦法》第21條）。B正確：價格與支付方式是合同核心內(nèi)容。C正確：權屬信息是房屋合法性依據(jù)。D正確：經(jīng)紀報酬需在合同中明示。E錯誤：戶口條款屬選擇性約定，非法定必備內(nèi)容。28.下列情形應當繳納土地增值稅的是：【選項】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房B.個人互換自有住房C.企業(yè)改制重組轉讓房地產(chǎn)D.抵押期滿以房抵債E.繼承直系親屬房產(chǎn)【參考答案】A、D【解析】A正確：房企銷售新房需按超率累進稅率繳納土地增值稅。B錯誤：個人互換住房若滿足居住條件可免征（財稅〔2008〕137號）。C錯誤：符合條件的企業(yè)改制重組暫不征土地增值稅（財稅〔2018〕57號）。D正確：抵債視同銷售需征稅（《土地增值稅條例》第2條）。E錯誤：繼承不屬于有償轉讓，不征土地增值稅。29.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案時，必須提交的材料有：【選項】A.營業(yè)執(zhí)照副本B.固定經(jīng)營場所證明C.法定代表人身份證明D.專職經(jīng)紀人員職業(yè)資格證書E.機構內(nèi)部管理制度文件【參考答案】A、B、C、D【解析】A正確：營業(yè)執(zhí)照是備案基礎文件（《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第11條）。B正確：經(jīng)營場所證明為必要條件。C正確：法人身份信息需登記備案。D正確：專職人員資格證書體現(xiàn)從業(yè)資質。E錯誤：內(nèi)部管理制度非法定備案材料，屬日常監(jiān)管內(nèi)容。30.房屋買賣中買方可能承擔的稅費包括：【選項】A.增值稅B.契稅C.個人所得稅D.不動產(chǎn)登記費E.土地出讓金（劃撥土地）【參考答案】B、D、E【解析】A錯誤：增值稅法定由賣方繳納（可協(xié)商轉嫁但非直接承擔）。B正確：契稅由買方繳納（《契稅法》第1條）。C錯誤：個人所得稅應由賣方繳納。D正確：登記費由申請方（買方）承擔。E正確：劃撥土地補繳出讓金通常由買方承擔（根據(jù)交易慣例）。31.根據(jù)我國房地產(chǎn)交易制度政策，下列哪些情形屬于房地產(chǎn)轉讓的合法方式？【選項】A.買賣B.以房地產(chǎn)抵債C.通過司法拍賣取得房地產(chǎn)D.以房地產(chǎn)作價入股E.以會員卡形式集資建房【參考答案】A,B,C,D【解析】1.房地產(chǎn)轉讓方式包括買賣（A正確）、以房地產(chǎn)抵債（B正確）、司法拍賣（C正確）及作價入股（D正確）。2.以會員卡形式集資建房屬于變相預售，違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相關規(guī)定（E錯誤）。32.申請商品房預售許可證需滿足的條件包括：【選項】A.已交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書B.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證C.按提供預售的房屋計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的30%以上D.已確定施工進度和竣工交付日期E.七層以下商品房項目已完成基礎工程【參考答案】A,B,D【解析】1.預售條件需滿足“三證一金”：土地出讓金（A正確）、規(guī)劃許可證和施工許可證（B正確），竣工日期明確（D正確）。2.資金投入比例應達總投資的25%（非30%，C錯誤）；七層以下建筑需主體封頂（非基礎工程，E錯誤）。33.下列哪些情形可導致房屋買賣合同無效？【選項】A.出賣人未取得商品房預售許可證明B.買受人購房時實際年齡為15周歲C.合同約定的房屋價格低于政府備案價20%D.賣方隱瞞房屋已被抵押的事實E.出賣人未明示不利因素且影響居住使用【參考答案】A,B,D【解析】1.無預售許可證合同無效（A正確）；限制民事行為能力人獨立簽約無效（B正確）；隱瞞抵押屬欺詐可致合同無效（D正確）。2.備案價僅指導定價（C錯誤）；未明示不利因素屬違約但不必然導致合同無效（E錯誤）。34.房地產(chǎn)交易中需繳納契稅的情形是：【選項】A.房屋繼承B.夫妻離婚房產(chǎn)分割C.單位承受辦公用房D.個人購買家庭唯一住房90平方米以下E.開發(fā)商競拍土地【參考答案】C,D,E【解析】1.單位購房（C正確）、個人首套房（D正確）、開發(fā)商拿地（E正確）均需繳契稅。2.繼承（A）、夫妻離婚分割（B）免征契稅。35.不動產(chǎn)登記簿應載明的內(nèi)容包括：【選項】A.房屋建筑面積測繪結果B.土地使用期限C.抵押登記信息D.房屋交易價格E.異議登記記錄【參考答案】A,B,C,E【解析】1.登記簿包含測繪結果（A正確）、土地期限（B正確）、抵押信息（C正確）、異議記錄（E正確）。2.交易價格由買賣雙方自行約定，不強制登記（D錯誤）。三、判斷題（共30題）1.根據(jù)《民法典》規(guī)定，房屋買賣合同自雙方當事人簽訂合同且支付全部房款之日起生效。【選項】正確（）錯誤（）【參考答案】錯誤【解析】《民法典》第二百一十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。因此，房屋買賣合同自雙方簽字或蓋章時生效，與房款支付進度無關。2.在房地產(chǎn)交易中，買方支付的定金若因買方原因導致交易終止，賣方有權沒收定金；若賣方違約，則需雙倍返還定金?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】正確【解析】《民法典》第五百八十七條明確了定金罰則：給付定金的一方不履行債務的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。此規(guī)定適用于房地產(chǎn)交易中的定金擔保情形。3.依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，因繼承取得不動產(chǎn)權利的，繼承人可直接持遺囑單獨申請登記，無需其他繼承人同意?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】錯誤【解析】《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十四條規(guī)定，因繼承受遺贈取得不動產(chǎn)權利的，需其他繼承人到場確認或提交經(jīng)公證的材料/生效法律文書。若存在其他繼承人爭議，不能單方申請登記。4.租售同權政策下，租房者子女憑租賃合同可直接享有與產(chǎn)權人子女同等的入學資格。【選項】正確（）錯誤（）【參考答案】錯誤【解析】“租售同權”政策僅要求地方政府保障承租人享受基本公共服務的權利（如教育），但具體執(zhí)行中仍以當?shù)亟逃Y源承載力為準。租賃合同需備案且符合落戶/社保等附加條件，并非無條件直接等同產(chǎn)權入學權益。5.購房人在限購城市購買商品房時，其購房資質審核中的社保繳納要求必須為連續(xù)60個月且不得補繳?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】錯誤【解析】不同城市限購政策存在差異。例如北京要求連續(xù)5年社保/個稅，原則上不可補繳；而部分城市（如廣州）允許累計繳納，或對特定人才放寬限制。需以當?shù)卣邽闇省?.二手房交易中，賣方承擔增值稅及附加的條件是持有房產(chǎn)滿2年且為家庭唯一住房。【選項】正確（）錯誤（）【參考答案】正確【解析】根據(jù)財稅〔2016〕23號文，個人出售購買2年以上的住房免征增值稅；滿5年唯一住房免征個人所得稅。不滿2年的住房按5%全額征收增值稅，與賣方是否持有唯一住房無關。7.夫妻婚后共同購買的房產(chǎn)，登記在一方名下，出售時無需另一方簽字同意?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】錯誤【解析】《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意。夫妻共有房產(chǎn)屬共同共有，出售需雙方共同簽字。8.商業(yè)用房按揭貸款的最低首付比例統(tǒng)一為房屋總價的50%?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】錯誤【解析】根據(jù)央行及銀監(jiān)會規(guī)定，商業(yè)用房貸款首付比例不得低于50%，但具體執(zhí)行中銀行可依據(jù)風險評估上調比例（如熱點城市或非核心地段可達60%-70%），并非全國統(tǒng)一固定值。9.土地使用權到期后，住宅用地可自動續(xù)期，但續(xù)期費用的繳納標準由地方政府制定?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】正確【解析】《民法典》第三百五十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿自動續(xù)期，續(xù)期費用依法繳納或減免；非住宅用地依法律規(guī)定辦理。目前具體費用標準尚未出臺，后續(xù)將由法律或行政法規(guī)明確。10.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理銷售新建商品房，應當公示商品房預售許可證、經(jīng)紀服務合同樣本及收費項目標準?！具x項】正確（）錯誤（）【參考答案】正確【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十五條和《城市商品房預售管理辦法》第九條均規(guī)定，經(jīng)紀機構需在經(jīng)營場所醒目位置公示證件（如預售許可證）、服務內(nèi)容、收費標準及合同樣本，未公示將受處罰。11.根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，當事人應到租賃房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案。未按規(guī)定備案的責令限期改正，逾期不改的可處以罰款。12.商品房預售必須取得商品房預售許可證，且開發(fā)企業(yè)投入開發(fā)建設的資金需達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定，商品房預售需同時滿足四項條件：取得土地使用權證書、持有建設工程規(guī)劃許可證、投入資金達總投資25%以上、取得預售許可證。13.按份共有的房屋在轉讓時，必須經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，否則交易無效?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有不動產(chǎn)需經(jīng)全體共同共有人同意，或占份額三分之二以上的按份共有人同意。但其他共有人享有優(yōu)先購買權，并非絕對無效。14.房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案后，即等同于完成不動產(chǎn)登記，具有物權公示效力?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】網(wǎng)簽備案屬于行政管理行為，僅具有債權效力。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，物權變動需以不動產(chǎn)登記簿記載為準，兩者法律性質不同。15.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，可以自行收存定金，無需納入資金監(jiān)管賬戶?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，預售資金（含定金）必須全額存入監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ?，禁止開發(fā)商直接收取，以防止挪用風險。16.房屋抵押權設立后，抵押人轉讓抵押財產(chǎn)無需征得抵押權人同意，但需通知抵押權人?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《民法典》第四百零六條明確，抵押期間抵押人可轉讓抵押財產(chǎn)，抵押權不受影響。但抵押人應及時通知抵押權人，未通知則轉讓行為不對抗抵押權人。17.經(jīng)濟適用住房購買滿5年后上市交易，購房人需按成交價的10%補繳土地收益等相關價款?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條規(guī)定，補繳比例由地方政府確定且全國不統(tǒng)一，如北京為70%、上海為50%，題干10%無依據(jù)。18.不動產(chǎn)權屬證書遺失后，權利人需在市級以上報刊刊登作廢聲明，滿15日方可申請補發(fā)新證?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十二條規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書遺失需刊登聲明，登記機構收到聲明滿15日后受理補發(fā)申請。19.房地產(chǎn)經(jīng)