《建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)》實踐考卷案例分析一【案由概述】2003年3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤房地產(chǎn)有限公司（以下稱海潤房地產(chǎn)公司）簽訂拆遷補償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未獲得自己授權(quán)委托的情況下與海潤房地產(chǎn)簽訂拆遷補償協(xié)議的，為此訴至法院?！驹嬖V稱】陳麗麗訴稱：海潤房地產(chǎn)公司委托順城拆遷公司對法華寺一帶進行拆遷，我父母所遺留的房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個人經(jīng)營飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告公司在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，與陳杰達成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰。現(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤房地產(chǎn)公司所簽合同無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案的全部訴訟費?！颈桓孓q稱】海潤房地產(chǎn)公司辯稱：陳麗麗的戶口確系落在被拆遷房屋但其實際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)系，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館。陳杰以被拆遷人代理人的名義與我公司簽訂了拆遷協(xié)議，但其確系未向我公司提供其他被拆遷人的委托手續(xù)。另外，順城拆遷公司系接受我公司的委托對法華寺地區(qū)進行拆遷，其在此次拆遷中的行為均是代表我公司實施，故其不應(yīng)成為本案的被告。現(xiàn)我公司可以同意與被拆遷人重新簽訂協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我公司。順城拆遷公司辯稱：我公司是接受海潤房地產(chǎn)公司的委托對法華寺地區(qū)進行拆遷，即拆遷行為并非我公司的行為，且我公司也未與陳杰簽訂任何協(xié)議。另外，拆遷時我公司曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)系，現(xiàn)我公司不同意陳麗麗的訴訟請求。陳杰辯稱：被拆遷的房屋系我父母購買并由我擴建而成，故擴建部分的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我所有，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營飯館，陳麗麗已明確表示放棄對被拆遷房屋的繼承權(quán)，現(xiàn)我不同意陳麗麗的訴訟請求?！疽粚彴讣聦嵓白C據(jù)】經(jīng)審理查明：2003年3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人的名義，與海潤房地產(chǎn)公司簽訂“北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議”，該協(xié)議所列明的被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤房地產(chǎn)公司明確表示，簽訂協(xié)議時陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗的委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項中含電器移機費925元、搬家費1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個人在被拆遷房屋中經(jīng)營飯館，海潤房地產(chǎn)公司認(rèn)可順城拆遷公司在對法華寺地區(qū)拆遷行為，均是接受海潤房地產(chǎn)公司委托所實施。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述，北京市住宅房屋拆遷補償協(xié)議，拆遷補償款領(lǐng)款憑證在案佐證。問題：一、本案房屋征收補償?shù)臋?quán)利人有哪些？為什么？二、本案被告陳杰的代理行為屬哪種代理？其與海潤房地產(chǎn)公司簽訂房屋拆遷貨幣補償協(xié)議的效力如何？三、狹義的無權(quán)代理主要有哪幾種情況？本案屬其中的那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？四、本案當(dāng)事人海潤房地產(chǎn)公司與陳杰的行為是否構(gòu)成共同侵權(quán)？兩者應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任？五、本案中順城拆遷公司應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任？六、常見的效力待定合同有哪些？七、本案該如何判決？案例分析二【案由概述】2001年，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱鼎恒公司）簽訂認(rèn)購書，約定購買麗澤新星項目房屋一套，并付清全部購房款。其后鼎恒公司未與楊正文換簽商品房預(yù)售合同，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院?！驹嬖V稱】楊正文起訴至原審法院稱：2001年11月3日，我與鼎恒公司簽訂認(rèn)購書，約定我購買鼎恒公司開發(fā)的豐臺區(qū)豐北路麗澤新星1層23號房屋，單價8500元／建筑平方米，總價款245735元。我應(yīng)在2001年11月5日付清全部購房款，鼎恒公司應(yīng)在2001年12月31日前換簽正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。此后我于2001年11月6日付清全部購房款，但鼎恒公司沒有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未交付房屋。故請求確認(rèn)雙方簽訂的認(rèn)購書有效，并判令鼎恒公司條件具備時與我簽訂正式商品房買賣合同，適時交付房屋，自2002年11月1日起按已付購房款的日萬分之三支付違約金?！颈桓孓q稱】鼎恒公司辯稱：這里的認(rèn)購書已經(jīng)是商品房買賣合同，但認(rèn)購書應(yīng)為無效。不同意楊正文的訴訟請求給付相應(yīng)利息。中海世紀(jì)公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)的是業(yè)主大會的權(quán)利，不是業(yè)主委員會的權(quán)利，在沒有業(yè)主大會委托的情況下，業(yè)主委員會無權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。原告在起訴書中引用的判決書內(nèi)容不符合證據(jù)的有關(guān)規(guī)定，(2002）海民初字第9241號民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案的定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會的授權(quán)和決議，原告的部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會委員的資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會的一意孤行。我方目前對中海雅園進行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當(dāng)。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費用已經(jīng)達355多元，故原告的行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人的意見。故不同意原告的訴訟請求。問題：一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)公司能否與中海世紀(jì)公司簽訂的中海雅園物業(yè)管理合同？該合同是否有效？為什么？二、管理規(guī)約應(yīng)有業(yè)主大會制定，本案的開發(fā)商中海興業(yè)公司能否制定業(yè)主臨時公約？為什么？三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務(wù)期限提前終止？四、本案中海雅園管委會訴請法院判決中海世紀(jì)公司無條件撤出小區(qū)？為什么？一、案例分析“二”（50分）回答問題：1、（1）商品房認(rèn)購書是商品買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的安步確認(rèn)。認(rèn)購書的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人的基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價款計算、簽署契約的時限規(guī)定。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備簽訂商品房預(yù)售合同的條件，存在著事實和法律上的障礙，當(dāng)事人才簽訂了認(rèn)購書。（2）本案的認(rèn)購書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同（預(yù)售合同）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。就本案的具體情況來看，在楊正文與鼎恒公司所簽訂的商品房認(rèn)購中已經(jīng)具體就商品房的基本狀況（位置和面積確定）、銷售方式、價款及總價款、支付方式、付款時間、交付使用的日期等等基本內(nèi)容作出明確的約定，總體上已經(jīng)符合《商品房銷售管理辦法》第十六條所規(guī)定的內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房買賣合同的第一個條件。在認(rèn)購書中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于2001年11月6日全部付清，國此，也滿足了認(rèn)購書認(rèn)定為商品房買賣合同的第二個條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接受購房款”。因此，本案中所涉及的商品房認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同。2、本案中的認(rèn)購書無效，因而也就不能要求繼續(xù)履行認(rèn)購書。本案的認(rèn)購書被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，但無效，因為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。又根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。具體就本案來看，本案中楊正文與鼎恒公司所簽訂的認(rèn)購書可以認(rèn)定為商品房買賣合同，即商品房預(yù)售合同。直至二審階段，鼎恒公司仍然未取得涉案商品房的預(yù)售許可證，因此，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證明而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同”，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。無效合同從本質(zhì)上說，違反了法律的規(guī)定，因此國家不承認(rèn)此類合同的法律效力。3、認(rèn)購書既然被認(rèn)定無效，就應(yīng)該依據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同沒有履行的，停止履行。已經(jīng)履行的，恢復(fù)原狀、賠償損失。因此被告應(yīng)返還原告購房款。同時由于被告沒有取得商品房的預(yù)售許可證，就與購房人簽訂購房合同，被告的違法行為導(dǎo)致合同無效，因此，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對原告所受損失承擔(dān)賠償責(zé)任。具體到本案，就是原告購房款的利息損失。利息計算時間為2001年11月1日至返還之日止。按中國人民銀行同期對單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。)4、原告不能要求支付違約金。因為當(dāng)事人對違約金沒有約定。二、案例分析“三”（50分）回答問題：（1）有效。甲承擔(dān)出資不實的責(zé)任。（2）不合法。丙公司實為抽頭出資的行為。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（3）無效。（第十六條公司為公司股東或者實際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項的表決。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。）（4）陳某的屬于破產(chǎn)債權(quán)。賈某的不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資?！?）B銀行可