房地產(chǎn)中介合同范本與注意事項(xiàng)講解引言房地產(chǎn)中介合同是連接房屋買賣（或租賃）雙方與中介機(jī)構(gòu)的核心法律文件，其作用在于明確三方權(quán)利義務(wù)、規(guī)范中介服務(wù)流程、防范交易風(fēng)險。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三編“合同”分編及《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》等規(guī)定，中介合同需具備“主體合法、內(nèi)容明確、責(zé)任清晰”三大特征。本文結(jié)合司法實(shí)踐與行業(yè)規(guī)范，提供標(biāo)準(zhǔn)化中介合同范本及關(guān)鍵注意事項(xiàng)，助力交易各方規(guī)避法律風(fēng)險。一、房地產(chǎn)中介合同范本（買賣版）本范本適用于存量房（二手房）買賣中介服務(wù)，涵蓋三方主體（賣方、買方、中介方），條款設(shè)計兼顧合法性與實(shí)操性。**房地產(chǎn)中介服務(wù)合同**合同編號：__________簽訂日期：______年____月____日**一、當(dāng)事人信息**1.甲方（賣方/委托人）：姓名/名稱：______________________住所：______________________聯(lián)系方式：______________________房屋產(chǎn)權(quán)人：______________________（若為共有，需注明共有人同意出售的書面意見）2.乙方（買方/委托人）：姓名/名稱：______________________住所：______________________聯(lián)系方式：______________________購房資格證明：______________________（如社保繳納證明、戶籍證明，需符合當(dāng)?shù)叵拶徴撸?.丙方（中介方/房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）：名稱：______________________統(tǒng)一社會信用代碼：______________________住所：______________________聯(lián)系方式：______________________經(jīng)紀(jì)備案證明編號：______________________（需符合《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第八條規(guī)定）經(jīng)紀(jì)人姓名及執(zhí)業(yè)證書編號：______________________**二、中介服務(wù)內(nèi)容與委托類型**1.服務(wù)范圍：丙方接受甲/乙雙方委托，提供以下中介服務(wù)（可多選）：（1）房源/客源推薦；（2）實(shí)地帶看房屋（帶看記錄需由甲/乙雙方簽字確認(rèn)）；（3）協(xié)助甲乙雙方進(jìn)行交易談判（包括房價、付款方式、交房時間等）；（4）協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；（5）協(xié)助辦理銀行按揭貸款審批及放款手續(xù)；（6）協(xié)助辦理物業(yè)交接（水、電、燃?xì)?、物業(yè)費(fèi)等）；（7）其他：______________________（如房屋評估、公證等）。2.委托類型：□獨(dú)家委托□非獨(dú)家委托若為獨(dú)家委托，需明確期限：自______年____月____日至______年____月____日止。期限內(nèi)，甲方不得通過其他中介機(jī)構(gòu)或自行出售房屋，乙方不得通過其他中介機(jī)構(gòu)或自行購買房屋。**三、傭金及費(fèi)用條款**1.傭金標(biāo)準(zhǔn)：甲乙雙方確認(rèn)，丙方傭金按以下第______種方式計算：（1）按房屋成交總價的______%收?。ú怀^當(dāng)?shù)匦袠I(yè)指導(dǎo)費(fèi)率，如部分城市規(guī)定不超過2%）；（2）固定金額：人民幣______元（大寫：______________________）。2.支付方與支付時間：傭金由□甲方□乙方□甲乙雙方共同支付（若共同支付，需明確各自比例）；支付時間：□甲乙雙方簽訂《房屋買賣合同》之日起______日內(nèi)；□辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記之日起______日內(nèi)；□乙方收到全部房款之日起______日內(nèi)。3.其他費(fèi)用：丙方為完成中介服務(wù)而產(chǎn)生的第三方費(fèi)用（如評估費(fèi)、公證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等），由□甲方□乙方□甲乙雙方共同承擔(dān)，具體金額以第三方機(jī)構(gòu)出具的正式票據(jù)為準(zhǔn)。丙方不得賺取房屋交易差價（《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條禁止性規(guī)定），若存在差價，甲方/乙方有權(quán)要求丙方退還。**四、三方權(quán)利義務(wù)**1.丙方權(quán)利義務(wù)：（1）有權(quán)要求甲乙雙方提供真實(shí)、準(zhǔn)確的房屋信息（如產(chǎn)權(quán)證明、購房資格證明）及個人信息；（2）應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知甲乙雙方房屋的重要信息（包括但不限于：產(chǎn)權(quán)狀況、抵押/查封情況、房屋質(zhì)量問題、周邊配套設(shè)施、學(xué)區(qū)劃分等）；（3）應(yīng)當(dāng)遵守行業(yè)規(guī)范，不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫甲乙雙方簽訂合同；（4）應(yīng)當(dāng)妥善保管甲乙雙方提供的資料，不得泄露隱私信息。2.甲方權(quán)利義務(wù)：（1）有權(quán)要求丙方提供符合約定的中介服務(wù)；（2）應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知房屋的真實(shí)情況（如是否存在漏水、裂縫、抵押、租賃等），若隱瞞導(dǎo)致交易失敗，需承擔(dān)賠償責(zé)任；（3）應(yīng)當(dāng)配合丙方的帶看、談判及過戶手續(xù)，不得無故拖延。3.乙方權(quán)利義務(wù)：（1）有權(quán)要求丙方提供符合約定的中介服務(wù)；（2）應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知購房需求及財務(wù)狀況（如是否具備貸款能力），若隱瞞導(dǎo)致交易失敗，需承擔(dān)賠償責(zé)任；（3）應(yīng)當(dāng)配合丙方的帶看、談判及貸款手續(xù)，不得無故反悔。**五、違約責(zé)任**1.丙方違約：若丙方隱瞞房屋重要信息或提供虛假信息（如偽造產(chǎn)權(quán)證明），導(dǎo)致甲乙雙方無法完成交易或遭受損失的，丙方應(yīng)當(dāng)全額退還傭金，并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任（如乙方已支付的定金、違約金等）。2.甲方/乙方違約：若甲方在獨(dú)家委托期限內(nèi)通過其他中介或自行出售房屋，或乙方通過其他中介或自行購買房屋，需向丙方支付相當(dāng)于傭金的違約金（《民法典》第九百六十五條“跳單”條款支持）；若甲方/乙方逾期支付傭金，每逾期一日，按未支付金額的______%支付違約金（不超過LPR的4倍，避免過高約定）；若甲方/乙方無故終止合同（如拒絕簽訂《房屋買賣合同》），需向丙方支付已提供服務(wù)對應(yīng)的傭金（如帶看、談判等階段的合理費(fèi)用）。3.不可抗力：因不可抗力（如政府政策調(diào)整、房屋被強(qiáng)制征收）導(dǎo)致合同無法履行的，三方互不承擔(dān)違約責(zé)任，丙方應(yīng)退還已收取的傭金（扣除已發(fā)生的合理費(fèi)用）。**六、爭議解決**本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由三方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第______種方式解決：1.向______仲裁委員會申請仲裁（需明確仲裁委員會名稱，如“XX市仲裁委員會”）；2.向有管轄權(quán)的人民法院起訴（一般為房屋所在地法院）。**七、其他條款**1.本合同自三方簽字（或蓋章）之日起生效，未盡事宜可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力；2.本合同一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。甲方（簽字/蓋章）：______________________乙方（簽字/蓋章）：______________________丙方（蓋章）：______________________經(jīng)紀(jì)人（簽字）：______________________二、房地產(chǎn)中介合同注意事項(xiàng)——風(fēng)險防范要點(diǎn)**（一）主體資格審查：避免“黑中介”**1.中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)：核查《營業(yè)執(zhí)照》是否在有效期內(nèi)，經(jīng)營范圍是否包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”；核查《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證明》（可通過當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門官網(wǎng)查詢，如“XX市住建局-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案查詢”）；避免與未備案的“黑中介”合作，此類機(jī)構(gòu)無法保障服務(wù)質(zhì)量，且可能存在欺詐行為。2.經(jīng)紀(jì)人資格：要求經(jīng)紀(jì)人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格證書》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格證書》；確認(rèn)經(jīng)紀(jì)人是否為中介機(jī)構(gòu)的在職人員（可通過“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案”查詢）。**（二）服務(wù)內(nèi)容：避免“模糊條款”**1.明確服務(wù)邊界：避免使用“協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)”等模糊表述，應(yīng)明確具體服務(wù)事項(xiàng)，如“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)（包括提交材料、領(lǐng)取房產(chǎn)證）”“協(xié)助辦理銀行按揭貸款審批手續(xù)（包括聯(lián)系銀行、準(zhǔn)備資料）”；若中介承諾“保證貸款審批通過”“保證房屋無質(zhì)量問題”，需將此類承諾寫入合同，否則無法要求中介承擔(dān)責(zé)任。2.委托類型：獨(dú)家vs非獨(dú)家：獨(dú)家委托：甲方/乙方需在約定期限內(nèi)僅通過該中介交易，優(yōu)勢是中介會優(yōu)先推廣房源/客源，劣勢是限制了交易選擇權(quán)；非獨(dú)家委托：甲方/乙方可通過多個中介交易，優(yōu)勢是選擇更多，劣勢是中介可能投入較少精力。建議：若房屋急于出售/購買，可選擇短期獨(dú)家委托（如1個月）；若不急于交易，選擇非獨(dú)家委托更靈活。**（三）傭金條款：避免“隱形收費(fèi)”**1.確認(rèn)傭金構(gòu)成：要求中介明確傭金包含的服務(wù)內(nèi)容，避免后續(xù)以“代辦貸款”“代辦過戶”等名義額外收費(fèi)；注意：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十八條，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同中明確傭金標(biāo)準(zhǔn)，不得收取未約定的費(fèi)用。2.支付時間：避免“提前支付”：建議將支付時間約定為“辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記之日起______日內(nèi)”或“收到全部房款之日起______日內(nèi)”，避免“簽訂《房屋買賣合同》即支付傭金”的不合理要求；若中介要求提前支付傭金，可要求其出具《傭金擔(dān)保函》，承諾若交易失敗退還傭金。3.“跳單”條款：合法有效：根據(jù)《民法典》第九百六十五條，“跳單”行為（委托人利用中介提供的交易機(jī)會或媒介服務(wù)，繞開中介直接訂立合同）需承擔(dān)支付傭金的責(zé)任；合同中可約定：“若甲方/乙方繞開丙方直接與對方簽訂《房屋買賣合同》，應(yīng)當(dāng)向丙方支付相當(dāng)于傭金的違約金”，該條款合法有效。**（四）房屋信息：避免“虛假宣傳”**1.核查房屋產(chǎn)權(quán)：要求中介提供房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件（核對原件），確認(rèn)：產(chǎn)權(quán)人是否為甲方（若為共有，需提供共有人同意出售的書面意見）；房屋是否存在抵押、查封、租賃等限制交易的情況（可通過“XX市不動產(chǎn)登記中心”官網(wǎng)查詢）；房屋用途是否為“住宅”（避免購買商業(yè)用房或工業(yè)用房）。2.確認(rèn)房屋質(zhì)量：要求中介如實(shí)告知房屋質(zhì)量問題（如漏水、裂縫、墻體脫落等），必要時可要求出具《房屋質(zhì)量檢測報告》；若中介隱瞞房屋質(zhì)量問題，導(dǎo)致乙方購買后無法正常使用，乙方可根據(jù)《民法典》第五百條要求中介承擔(dān)賠償責(zé)任。**（五）格式條款：避免“霸王條款”**1.識別無效條款：根據(jù)《民法典》第四百九十七條，以下格式條款無效：（1）免除中介機(jī)構(gòu)主要責(zé)任（如“丙方不承擔(dān)任何房屋質(zhì)量責(zé)任”）；（2）加重委托人責(zé)任（如“甲方逾期交房需支付每日1%的違約金，乙方逾期付款僅需支付每日0.1%的違約金”）；（3）排除委托人主要權(quán)利（如“甲方不得要求丙方退還傭金”）。2.修改補(bǔ)充條款：對格式條款有異議的，應(yīng)當(dāng)要求中介機(jī)構(gòu)予以解釋；若中介拒絕修改，可選擇其他中介機(jī)構(gòu)合作，或向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門投訴（如“XX市住建局-房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)投訴熱線”）。**（六）證據(jù)保留：避免“維權(quán)無據(jù)”**1.保留中介服務(wù)證據(jù)：帶看記錄（需甲乙雙方簽字確認(rèn)）；溝通記錄（微信、短信、電話錄音等，需體現(xiàn)中介承諾的服務(wù)內(nèi)容）；中介提供的房源信息（如宣傳單、網(wǎng)站截圖等）。2.保留交易文件：《房地產(chǎn)中介服務(wù)合