2010年山東淄博市房地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)行情況分析

2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體保持了快速、健康發(fā)展勢頭，完成投資、

新開工面積、銷售面積均創(chuàng)歷史新高。受持續(xù)的國家調(diào)控政策及市場自身調(diào)整影

響，商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)一定幅度波動(dòng)，但總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

一、市場運(yùn)行基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)情況。2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場完成投資

156.28億元，同比增長56.16%,其中商品住宅完成投資119.67億元，同比增長

58.52%；商品房施工面積1536.21萬同比增長8.84%；商品房新開工面積

685.86萬戶,同比增長60.58%,其中商品住宅新開工面積552.88萬戶,同比增

長61.90%；商品房竣工面積212.03萬戶，同比下降63.38%。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣

工綜合驗(yàn)收備案面積222.75萬門，同比增長15.64%；竣工商品房空置（待售）

面積60.58萬戶，同比下降46.36%。

（二）商品房銷售情況。2010年，全市商品房總銷售面積468.18

萬疔，同比增長28.89%。其中，商品住宅銷售面積402.3萬肝，占總銷售面積

的85.93船同比增長22.02%,商品房銷售以住宅為主；商品房預(yù)售面積416.77

萬占總銷售面積的89.02%,同比增長62.71$,商品房銷售仍以預(yù)售為主。

商品住宅預(yù)售均價(jià)3447元/nf,同比增長18.45%O

表一2010年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況

其中

飛型

商品房商業(yè)營業(yè)

住宅辦公樓

用房

項(xiàng)M

指同指同指同外同

標(biāo)比（％）標(biāo)比⑻標(biāo)比⑸標(biāo)比⑻

完成投資156151316

（億元）56.28.1619.678.521.002.69.480.87

11

施工面積8.912

536.2238.5

（75m2）86.2349.8212.444.4237.67

14

新開工面66056593

積（萬而）85.86.5852.881.903.8619.61.4701.27

竣工面積2-6126

（萬戶）12.033.3867.8563.958.0565.36.4956.68

現(xiàn)售面積5-331126

（萬戶）1.417.145.2552.091.7631.04.441.59

預(yù)售面積448342195

（萬曲）16.77.0883.209.610.242.57.7284.51

空置面積6-4222

（萬肝）0.586.364.5158.566.6833.15.6860.65

表二2010年各月完成主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況

、主要

商品住宅預(yù)

完成投資新開工面積預(yù)售面積

售均價(jià)

月缸（環(huán)（環(huán)（環(huán)元環(huán)

億元）比（%）萬肝）比（%）萬戶）比（%）/m2匕（%）

2010.71-6228-434.0

01.1040.789.45.23.027.532974

2010.427.8281.33.9

02.4537.320.987.34144274

2010.12514422-13-11

034.7431.241.22.14.859.37024.76

2010.54-7.259.321.

04.5762.217.6301.087668276

2010.11643.29173-3.

051.5707.728.5286.38.1556323

2010.15181.34173-12

062.17.1924.5070.63.87100.99

2010.93-7326-235.5

07.7020.303.61.00.653.042738

2010.12120626-233.4

082.518.9702.98.40.04.293865

2010.272-73301539.0

092.318.346.99.79.00.216937

20103

101.3649.088.62.19.55.837806

2010.21734.474.3-9.

112.8100.798.6720.799241663

2010.235-33725134.6

121.99.592.70.01.44.585730

16413

合計(jì)————

56.2885.866.77447

（三）企業(yè)本年資金來源情況。2010年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

本年資金來源220.21億元，同期完成投資156.28億元，表明企業(yè)資金鏈較為寬

松。其中通過銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)獲得貸款27.10億元，占12.3K,說明受

國家宏觀調(diào)控政策影響，企業(yè)通過銀行獲得信貸資金較少；自籌資金37.24億元,

占16.91%其他資金（主要包括商品房銷售定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）

155.86億元，所占比重最高，達(dá)到70.78%,企業(yè)通過銷售回籠資金較為順暢，

也是目前企業(yè)資金來源的最重要渠道。

（四）中心城區(qū)及其它區(qū)縣房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況。2010年，中心城

區(qū)完成投資73.31億元、新開工面積336.27萬戶、商品房預(yù)售面積226.34萬肝，

分別占到全市總量的46.91%、49.03%、54.31%,依然占據(jù)市場主導(dǎo)地位。完成

投資各區(qū)縣均有較大幅度增長，其中臨淄區(qū)、桓臺縣同比分別增長104.26%.

103.96%,增幅較大；新開工面積除周村區(qū)同比下降32.86%外，其他區(qū)縣均有較

大幅度增長,其中臨淄區(qū)新開工面積86.91萬而，同比增長152.94%,增幅較大；

商品房預(yù)售面積除淄川區(qū)同比下降1.82%外，其它區(qū)縣均有較大幅度增長，其中

沂源縣預(yù)售33.91萬面、周村區(qū)預(yù)售19.94萬行，同比分別增長82.41%,79.32%,

增幅較大；商品住宅預(yù)售均價(jià)各區(qū)縣均有較大幅度上漲，其中桓臺縣房價(jià)最高,

達(dá)到4033元/m\淄川區(qū)漲幅最大,同比增長32.57%；博山區(qū)、高青縣商品住

宅價(jià)格依然較低，分別為2294元/肝、2325元/肝。

表三中心城.區(qū)及各區(qū)縣完成主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況

\項(xiàng)目

完成投新開工面住宅預(yù)售

預(yù)售面積

資積均價(jià)

億同萬同萬同元同

元比%m2比%肝比％/mJ比％

中心74372631

城區(qū)3.316.1836.274.5026.344.237258.03

淄川9169133

區(qū).366.273.460.237.841.821462.57

博山52231728

區(qū).495.346.290.477.27.27294.93

周村1743731

區(qū)6.125.790.9132.866.159.320672.88

臨淄21813132

區(qū)1.1004.266.9152.941.915.144984.88

桓臺11582342

縣4.4203.962.569.064.631.360332.91

沂源16463831

縣0.203.999.490.373.912.411050.85

高青63212221

縣.273.129.982.415.716.343250.93

二、市場總體運(yùn)行特點(diǎn)

（一）市場總體處于快速、健康運(yùn)行態(tài)勢。2010年，全市房地產(chǎn)開

發(fā)完成投資156.28億元，同比增長56.16%；商品房新開工面積685.86萬行，

同比增長60.58%；商品房銷售面積468.18萬戶,同比增長28.89%。以上統(tǒng)計(jì)指

標(biāo)絕對值均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的良好局面。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

竣工綜合驗(yàn)收備案制度得到進(jìn)一步推行，全市有65個(gè)項(xiàng)目共227.75萬門順利通

過備案，較2009年分別增長62.5%和15.64%。與此同時(shí)，全市新建已竣工商品

房空置（待售）面積大幅減少，僅為60.58萬門，同比下降46.36%。我市房地

產(chǎn)開發(fā)市場總體處于快速、健康運(yùn)行態(tài)勢。

表四2006-20.0年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資對比

T-元欣校黃析逢（億元）

表五2006-2010年商品房新開工面積對比

T-暮開工?程析逢（月醴）

表六2006-2010年商品房預(yù)售面積對比

300

t-做岱值用折工（方

（二）商品住宅價(jià)格總體呈現(xiàn)明顯上漲趨勢。2010年，全市商品住

宅預(yù)售均價(jià)3447元/疔,同比增長18.45%,漲幅較大。中心城區(qū)均價(jià)3725元/

m2,同比增長18.03%,綜合評價(jià)品質(zhì)較高的樓盤年內(nèi)漲幅大多在千元以上，部

分樓盤均價(jià)已超過5000元/"甚至更高o受09年下半年房價(jià)持續(xù)上漲慣性影響，

年初商品住房價(jià)格繼續(xù)保持上漲勢頭，1-4月份房均價(jià)3370元/Of,同比增長

24.91%；4月中旬國家出臺遏制部分城市房價(jià)過快上漲調(diào)控政策后，市場出現(xiàn)一

定觀望氛圍，在售樓盤也不再頻繁提價(jià)，商品房銷售面積和價(jià)格總體保持平穩(wěn)運(yùn)

行。5-8月份商品住宅預(yù)售均價(jià)3320元/廣，與L4月份相比下降1.48%,初步

達(dá)到調(diào)控目的；9月份以后，隨著市場觀望氛圍快速消除，商品房銷售重回量增

價(jià)漲軌道，9-12月份，全市商品房預(yù)售面積195.79萬門，較5-8月份預(yù)售面積

116.69萬肝相比增長67.79%；商品住宅預(yù)售均價(jià)達(dá)到3583元/戶,較5-8月份

均價(jià)3320元/肝相比增長7.92%<>

表七2009年以來各季度商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢

T-程岱彌析m

（三）新調(diào)控政策對市場運(yùn)行總體影響有限。2010年，國家陸續(xù)出臺

了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，主要目的是遏制部分城市房價(jià)過快上漲。

尤其是4月份出臺的實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對消費(fèi)者的購買能力

提出更高要求，但由于我市房價(jià)總體水平不高，大部分消費(fèi)者首付壓力仍在可承

受范圍內(nèi)，市場銷售并未受到明顯影響。僅下半年商品房預(yù)售面積就達(dá)到198.29

萬肝，較上半年增長138.47%。同時(shí)，我市絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對市場前景也較為

看好，加之資金鏈較為寬松，投資力度較大，僅下半年就完成房地產(chǎn)開發(fā)投資

100.67億元,較上半年增長81.03%。

三、市場運(yùn)行中存在的主要問題及原因

（一）部分樓盤價(jià)格增長偏快。2010年，部分位于城市黃金地段和

擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的中高檔在售樓盤價(jià)格增K較快，給社會公眾心理造成強(qiáng)烈的

通漲預(yù)期，極易引起改善性和投資性需求的跟風(fēng)追漲。主要原因：一是開發(fā)建設(shè)

剛性成本增長較快。去年以來，土地出讓成交價(jià)格普遍大幅提高，建安、配套、

人工等費(fèi)用持續(xù)上漲，勢必帶來開發(fā)建設(shè)剛性成本的明顯增長。二是高品質(zhì)摟盤

供求矛盾突出。隨著居民收入增加以及消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變，對高品質(zhì)住宅項(xiàng)目需求

呈顯著增加趨勢，而市場能夠提供的位置好、品質(zhì)高、配套設(shè)施完善的樓盤數(shù)量

有限，必然帶來高品質(zhì)樓盤銷售價(jià)格的提高。三是“學(xué)區(qū)房”拉動(dòng)房價(jià)。由于教

育資源分布不均衡，隨著城鎮(zhèn)家庭對子女教育的日益重視以及“劃片入學(xué)”政策

的推行，部分擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的“學(xué)區(qū)房”價(jià)格自然要高于其他項(xiàng)目。

（二）改善性需求提前入市，投資性需求顯著增多。前幾年，我市

商品住房價(jià)格一直不高，增長緩慢，市場需求以向住和改善性為主，投資性需求

較少，投機(jī)性需求幾乎沒有，市場發(fā)展總體較為平穩(wěn)°隨著2009年以來房價(jià)的

快速上漲，加之銀行信貸利率較低、物價(jià)上漲較快，乂缺少其他更好的投資渠道，

部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城鎮(zhèn)居民為實(shí)現(xiàn)住房條件的改善和持有貨幣的保值增值，

主動(dòng)提前加入到購房行列。我市外來人口增長相對緩慢，商品房消費(fèi)仍以內(nèi)需為

主，但改善性需求的提前入市和投資性需求的大量增多，雖然在一定程度上刺激

了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮和一定階段供求矛盾突出。

2010年我市商品房市場供應(yīng)量大大超過以往，但仍明顯供不應(yīng)求，主要原因就

在于此。

（三）單位團(tuán)購住房明顯增多，不利市場發(fā)育。1998年國家住房制

度改革取消單位福利分房，實(shí)行住房貨幣化的新政策后，我市大部分機(jī)關(guān)、事業(yè)

單位和效益較好的企業(yè)已經(jīng)通過團(tuán)購基本解決了職工首套住房問題。但是從

2009以來，單位團(tuán)購住房現(xiàn)象又呈明顯增加趨勢。由于價(jià)格優(yōu)惠幅度較大，升

值潛力明顯，絕大多數(shù)團(tuán)購單位職工積極購買，除少部分為自住和改善性需求外,

大部分購房目的是投資，擠占了有限的市場資源。還有一些職工通過私下交易轉(zhuǎn)

讓團(tuán)購資格從中牟利，擾亂了正常房地產(chǎn)市場秩序。開發(fā)企業(yè)運(yùn)作單位團(tuán)購住房,

既是一種促銷手段，也是一種融資手段，單位團(tuán)購普遍存在違規(guī)提前收取購房資

金的問題，潛藏的市場風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。同時(shí)，相對較低的團(tuán)購價(jià)格在一定程度上

減少了國家稅費(fèi)收入。

（四）房池產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為不規(guī)范問題依然存在。近年來，我市房

地產(chǎn)市場秩序經(jīng)不斷整治逐年好轉(zhuǎn)，但仍有部分企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)、法律意識淡薄

影響，開發(fā)建設(shè)手續(xù)不全既開工建設(shè)等違法行為依然存在；發(fā)布.虛假廣告、非法

預(yù)售、合同欺騙、變相違法集資等行為屢禁不止；因延期交房、商品房質(zhì)量問題、

配套設(shè)施不完善等引起的投訴糾紛還比較突出。部分區(qū)縣存在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體

土地上以舊村改造的名義違法從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，擾亂了正常房地產(chǎn)市

場秩序，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展造成了危害。張店南部片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土

地違法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并對外銷售的行為尤為嚴(yán)重。

四、房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨新的歷史發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前，我市正處于工

業(yè)化、城鎮(zhèn)化優(yōu)化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。2011年是“十二五”開局之年，2010年

12月底召開的全市經(jīng)濟(jì)工作會議上提出，要加快城市現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化步伐,

科學(xué)把握新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)劃引控，協(xié)調(diào)推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)和老

城區(qū)改造。集中推進(jìn)中心城區(qū)城市綜合體建設(shè)，打造功能現(xiàn)代、輻射能力強(qiáng)的高

端服務(wù)業(yè)聚集區(qū)；加快新區(qū)建設(shè)步伐，啟動(dòng)中心城區(qū)百棟高層建筑建設(shè)工程，進(jìn)

一步拉開城區(qū)規(guī)劃建設(shè)的框架。我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大幅度拓寬，面臨著新的

歷史發(fā)展機(jī)遇，預(yù)測至少在未來10年內(nèi)，以商品住房開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)仍將

是市場消費(fèi)“熱點(diǎn)”。

（二）中心城區(qū)尤其是新區(qū)將繼續(xù)主導(dǎo)市場發(fā)展。以省運(yùn)會在我市

召開為契機(jī)，近年來，我市持續(xù)大幅度增加中心城區(qū)城市基礎(chǔ)配套設(shè)施投資，加

大城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治力度，建成區(qū)面積迅速擴(kuò)大，中心城區(qū)對周邊區(qū)縣輻射、吸

引能力明顯增強(qiáng)，越來越多有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民選擇來中心城區(qū)就業(yè)、購房、

上學(xué)和生活。尤其是隨著淄博新區(qū)市政、教育、體育、文化等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施

的日趨完善和加快建設(shè)，全市政治、文化重心加速西移，“東商西居”逐漸形成

中心城區(qū)居民的共識，更多的開發(fā)企業(yè)將下一步發(fā)展空間瞄準(zhǔn)新區(qū)商品房建設(shè)。

2010年下半年，市體育中心附近兩黃金地塊先后以較高價(jià)位出讓，預(yù)示著淄博

新區(qū)房價(jià)上升空間將領(lǐng)跑全市，成為下一階段中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)和亮點(diǎn)。

（三）本土房企將面臨更為激烈市場競爭。2010年，中海、華潤等

國內(nèi)品牌房企陸續(xù)登陸淄博市場，這些企業(yè)的品牌增值效應(yīng)必將對原有市場格局

造成強(qiáng)烈沖擊，不久的將來市場就會出現(xiàn)外來品牌房企與本土同臺競爭的局面。

競爭層面的提升必將走我市本土企業(yè)提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)，大量的中小房企生存空間

將進(jìn)一步受到擠壓，但同時(shí)也為有一定實(shí)力的本土房企順勢而為、加快品牌項(xiàng)目

建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件和契機(jī)。通過競爭，更多高品質(zhì)、有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目將

陸續(xù)進(jìn)入市場。

五、幾點(diǎn)建議

住房問題關(guān)系國計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要

民生問題。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行，對于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、拓寬就

業(yè)渠道、提升城市形象、改善居住環(huán)境都具有十分重要的意義。

（一）繼續(xù)因地制宜貫徹落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策。繼續(xù)認(rèn)真貫徹中央、

省、市經(jīng)濟(jì)工作會議精神和中央、省市出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，以滿足城鎮(zhèn)

居民基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，以增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)、規(guī)范秩序?yàn)橹c(diǎn)，改進(jìn)

和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。加大供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)力度，繼續(xù)支持居民自住和

改善型住房消費(fèi)，抑制投資和投機(jī)性購房，防范住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；引導(dǎo)房地產(chǎn)

企業(yè)及時(shí)根據(jù)市場需求調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，提高商品房品質(zhì)，杜絕頻繁漲價(jià)和盲目開

發(fā)，警惕市場潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是全面落實(shí)《淄博市人民政

府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見》（淄政辦發(fā)（2011）2號）文件

精神，通過提高市場準(zhǔn)入門檻、加大清出力度、加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)、構(gòu)建行業(yè)信

用體系、強(qiáng)化開發(fā)過程監(jiān)管、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等綜合措施，保持房地產(chǎn)市場的規(guī)范

發(fā)展。二是進(jìn)一步加大市場執(zhí)法檢查力度，重點(diǎn)查處未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途、閑

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