佳寧娜友誼廣場物業(yè)管理投標(biāo)方案

一、整體設(shè)想1-2

1.1項目情況1

1.2實質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)1-2

二、管理模式3-12

2.1管理架構(gòu)3-6

2.2工作流程7-8

2.3信息反饋渠道8-9

2.4控制方式9-10

2.5商場物業(yè)管理要點11-12

三、管理服務(wù)人員配備13-14

3.1各類人員數(shù)量及文化素質(zhì)要求13

3.2人員來源及崗位配置13

3.3管理處主任簡歷14

四、培訓(xùn)I15-16

4.1培訓(xùn)計劃15

4.2培訓(xùn)方式15

4.3培訓(xùn)目標(biāo)15-16

五、物雌前伐J17-21

5.1物業(yè)服務(wù)人員住房17

5.2管理用房17

5.3管理處配備需用品情況17-21

六、WW22-28

6.1說明22

6.2收入項目22

6.3支出項目23-27

6.4收支盈虧情況28

6.5增收節(jié)約措施28

七、物業(yè)維修基金的管理方案29-32

7.1物業(yè)維修基金的使用程序29-31

7.2物業(yè)維修基金的管理程序31-32

7.3物來維修基金資料的保管32

7.4小結(jié)32

八、徵嬲獐制度過33-111

8.1公眾制度33-49

8.2單位內(nèi)部崗位責(zé)任制50-71

8.3管理運作制度72-131

8.4考核制度132-138

九、檔案的建立和管理139

十、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及實施措施14CM41

10.1實施措施14()

10.2標(biāo)準(zhǔn)承諾⑷

H^一、社區(qū)文化活動142-144

十二、便民服務(wù)項目145-150

12.1無償服務(wù)145

12.2有償服務(wù)14M50

十三、服務(wù)質(zhì)量的控制體系151-154

13.1總則151

13.2質(zhì)量記錄控制151-152

13.3內(nèi)部質(zhì)量審核程序153-154

十四、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想155-158

一、整體設(shè)想

1.1項目情況

佳寧娜友誼廣場是佳寧娜集團與奧康德石油集團共同開發(fā)建設(shè)的商住大廈，于1997年12月

交付使用。佳寧娜友誼廣場總占地面積為14,200平方米，總建筑面積為132,600平方米。

為進(jìn)一步配合發(fā)展商的招租、銷售，改善住戶的生活環(huán)境，提高物業(yè)品牌和開發(fā)商的信譽,

戴德梁行物業(yè)管理有限公司愿承擔(dān)佳寧娜友誼廣場之物業(yè)管理服務(wù)，致力為發(fā)展商、業(yè)主及使

用者提供國際級的專業(yè)物'業(yè)管理經(jīng)驗、知識及科技，提高物業(yè)之管理運作質(zhì)素，力創(chuàng)精品物來。

1.2實質(zhì)物業(yè)管瓚艮務(wù)

「佳寧娜友誼廣場」的物業(yè)管理操作服務(wù)，主要有以下基本任務(wù):

1）執(zhí)行土建維修任務(wù)

2）執(zhí)行裝飾保養(yǎng)任務(wù)

3）執(zhí)行供電系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù)

4）執(zhí)行給排水的保養(yǎng)任務(wù)

5）執(zhí)行保安任務(wù)

6）督導(dǎo)空調(diào)保養(yǎng)任務(wù)

7）督導(dǎo)電梯保養(yǎng)任務(wù)

8）督導(dǎo)綠化保養(yǎng)任務(wù)

9）執(zhí)行防火系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù)

10）執(zhí)行商場營商將色的物業(yè)管理服務(wù)

II）執(zhí)行佳寧娜廣場范圍內(nèi)的清潔任務(wù)

12）執(zhí)行佳寧娜廣場范圍外建立社區(qū)關(guān)系任務(wù)

13）執(zhí)行管理員工宿舍的任務(wù)

14）執(zhí)行貴賓接待及接送任務(wù)

15）執(zhí)行物業(yè)管理物料儲存及使用任務(wù)

16）執(zhí)行空間使用規(guī)劃任務(wù)

17）執(zhí)行車輛進(jìn)出限制任務(wù)

18）執(zhí)行節(jié)省能源任務(wù)

19）執(zhí)行改養(yǎng)工程任務(wù)

20）執(zhí)行物業(yè)管理水平檢討任務(wù)

21）執(zhí)行緊急程序的任務(wù)

22）管理處內(nèi)部管理（行政人事、財務(wù)等）

對于佳宇娜友誼廣場的物業(yè)管理，應(yīng)該達(dá)到國內(nèi)一流的物業(yè)管理水平。體現(xiàn)酒店式服務(wù)、環(huán)

保概念、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代管理模式。工程保維系統(tǒng)及內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，除參考有關(guān)

慣例和規(guī)范外，主要按ISO9（X）2國際質(zhì)量保證體系的要求和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行。在物業(yè)管理交接工作后?年左右，達(dá)到深圳市優(yōu)秀大展標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)?步努力獲得廣東省

和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的證書。

二、管理模式

2.1管理架構(gòu)

佳寧娜友誼廣場管理處人員架構(gòu)表

（總編制：73人）

工程部人員架構(gòu)表

（編制：10人）

備注:

實行24小時值班，即配電房采取3班3運轉(zhuǎn),而空調(diào)班采取2班制。白班有空調(diào)、配電值班各1人,

加上維修主任、主管和電梯工、弱電技員共7人；中班有配電值班、空調(diào)維修2人；夜班尚有配電

值班1人，以保證設(shè)備正常運行，供電供水之保障和安全。

安仝管理組人員架構(gòu)表

（編制：49人）

備注：

1.24小時值班；四班三運轉(zhuǎn)，每班12人（包括領(lǐng)班），每天安排一個班休息;

2.計將領(lǐng)班加入巡邏機動崗位內(nèi)，或頂替休假人員以舒緩崗位人手緊張。

2.2工作流程

A.管理工作執(zhí)行架構(gòu)

制定管理策略

佳寧娜友誼場

佳寧娜集團物業(yè)管

物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)

理領(lǐng)導(dǎo)班子

班子

報告、檢討及建議指

報#示

告及

o監(jiān)

督

佳寧娜場現(xiàn)場執(zhí)行

戴德梁行物業(yè)管理監(jiān)督

工作隊伍及一十四小時

公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)

獨立監(jiān)控系統(tǒng)

監(jiān)督

指

示

及

告監(jiān)

督

專業(yè)分包公司

管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立,將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。

B.管理工作執(zhí)行架構(gòu)

管理策略領(lǐng)導(dǎo)班子

現(xiàn)場管理班子

執(zhí)行人員有及專業(yè)分包公司

2.3信息反饋

管理處服務(wù)質(zhì)素養(yǎng)的評分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類。

A.內(nèi)部信息反饋

通過日檢、周檢和月檢的檢杳和考核結(jié)果來反饋，同時需輔以抽查進(jìn)行補充。

日檢是每日各有關(guān)部門對大廈的清潔衛(wèi)生、綠化、機電設(shè)備運行和治安及設(shè)施情況的檢查記錄報告，

并經(jīng)主管簽字，認(rèn)及處理后報管理處。

周檢是部門主管每周對其分管的工作進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果進(jìn)行記對發(fā)現(xiàn)的問題如時需

向上級請示的應(yīng)及時向管理處主任匯報，對不合格服務(wù)的要制定糾正措施，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)和驗證，管

理處每周有主管參加每周例會，即是總結(jié)上周的情況及安排本周及今后的工作。

月檢就是組織有關(guān)人員每月對物業(yè)管理主要服務(wù)過程進(jìn)行檢查，各部門各管理處每月要提交工作報

告至上級。

抽檢就是管理處主任對有關(guān)部門或人員進(jìn)行每年不少于4次的抽檢。

B.外部信息反饋

主要通過問卷形式和交流形式來獲得。

每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對服務(wù)工作的滿

意程度和意見，并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。

管理處參加有關(guān)物業(yè)管理考評活動和安全文明小區(qū)創(chuàng)建活動可以發(fā)現(xiàn)管理中的成績和不足。

設(shè)立信報箱收集業(yè)主意見，開通24小時客戶服務(wù)熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交漢也是通

過外部信息反饋的主要途徑。

2.4控制方式

物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來控制

佳寧娜友誼場的物業(yè)管理工作由其承擔(dān)的物業(yè)管理公司來控制，即完整的流程控制。主要為管理

處發(fā)山的運作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運作文件及分發(fā)名單均需儲存于管理處

主任處，所有文件均需至少儲存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號并按程序完成，所有記錄均按文件保

存方式進(jìn)行分類保管。

制度和規(guī)定主要是對己明的部分進(jìn)行控制，主要有以下個方面：一

（1）采購及承包工程工序

（2）領(lǐng)用物品及進(jìn)貨檢驗程序

（3）不合格品的控制程序

（4）合同評審程序

（5）分供商的選擇和評審程序

（6）產(chǎn)品的標(biāo)識和可追溯性控制程序

（7）過程控制程序

（8）供應(yīng)商提供維修產(chǎn)品的控制程序

（9）設(shè)備管理控制程序

（10）服務(wù)質(zhì)素的評控制程序

（11）檢驗、測量和試驗設(shè)備的控制程序

（12）糾正利預(yù)防措施控制筋

（13）顧客投訴的處理程序

（14）物品搬運、貯存、防護(hù)控制程序

（15）質(zhì)素i噪的控制程序

（16）內(nèi)部質(zhì)素審檢程序

（17）培訓(xùn)控制程序

（18）服務(wù)控制程序

2.5商場物業(yè)管理要點：

物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，戴德梁行物業(yè)管理公司以本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最

理想的環(huán)境為原則，并透過長期的改進(jìn)和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此項

『投資管理』的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動產(chǎn)投資之權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)

增值。

本公司建議［佳寧娜友誼廣場商場部分之］之物業(yè)管理，必須建立于高檔次物業(yè)管理之基礎(chǔ)，且體現(xiàn)

其獨特?之形象。我司除致力于提供先進(jìn)之物業(yè)管理服務(wù)，更為佳寧娜友誼廣場之商場部分建立創(chuàng)新

之管理模式，如信興廣場地王商業(yè)中心，以使其真正樹立物業(yè)管理品牌，并成為物業(yè)精品。

1.設(shè)立合理的租戶組合，體現(xiàn)商品品牌之均等現(xiàn)象。

為方便客戶選購商品，及保持商場之獨立形象，在商場物業(yè)管理中需顧及租戶類別的合理組合。

主要原則為同一類型之商家需安排在同一樓層,在同一空間或附近類似空間應(yīng)建立銷售同一檔次

及相近類型之商品專賣柜。若商品之品牌與本商場之形象有所背離，應(yīng)以盡量回避之原則。

2.保持商場外觀之美好形象，以吸引顧客光顧。

主要體現(xiàn)在商場之清潔衛(wèi)生及裝飾標(biāo)志的配備。首先，商場日常管理中，清潔衛(wèi)生猶其重要，地

面之清潔頻率及衛(wèi)生間之潔凈程度要求頗高;清潔人員的配備及商場之全面清潔維護(hù)時間應(yīng)作合

理的安排。另外，在適當(dāng)?shù)牡胤奖仨氃O(shè)置足夠及簡膽的指示標(biāo)志或大型展示，以方便顧客購物。

3.良好的商場設(shè)施裝備及維護(hù)保養(yǎng)，為顧客提供方便而不間斷的服務(wù)。

首先如升降機，觀光電梯和扶手電梯等，在保養(yǎng)維護(hù)及口常清潔方面必須維持一定效率及頻率;

另外，空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校適宜，特別是在餐廳、其他公眾娛樂場所等地方。對于餐廳用戶所安裝

的排氣裝置、排水管和隔水池等，必須妥為監(jiān)管，以免對他人造成滋擾。商場的顧客，除天樓本

身之使用者外，游客、路人等亦是其吸引消費之對象故商場設(shè)施之使用率一般較商務(wù)辦公樓為

高，所以商場設(shè)施必須保養(yǎng)得宜，以免對租用戶及顧客造成不便。

4.多地化的市場推廣活動，樹立商場獨特的營銷形象。

為吸引顧客前來消費，物業(yè)管理公司應(yīng)不時與商戶聯(lián)絡(luò)，商量合辦各類推廣和宣傳活動；在節(jié)假

日，舉辦各種大型娛樂及應(yīng)?；顒?，籍此推廣商場的營銷商機。

5.制定合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩Ｐl(wèi)措施，保障商家及顧客的安全。

在商場之日常管理中，安全保衛(wèi)工作除了保障商家有安全的營商環(huán)境，及提供顧客舒適之購物場

所外，更重要是保障物業(yè)使用人的生命安全，體現(xiàn)其真正之物業(yè)品牌形象。另外，逃生通道必須

保持暢通無阻，所有固定裝置，設(shè)備和裝飾品，必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是不會

容易受傷等。

6.其它事宜

至于商場附設(shè)之停車場時租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向方客提供優(yōu)良

快捷的服務(wù)，以增加其對商場之信心。

商場內(nèi)之店鋪，餐廳及娛樂場所之開放時間，有別于辦公樓。而其組合成份之使用時間，一般亦

有差異。由于店鋪、餐廳及娛樂場之開放時間不同，管理公司必須與使用者緊密聯(lián)系，定訂保安

措施,清潔及設(shè)施維修等時間表，使商場外觀及設(shè)備保養(yǎng)，都能符合商場整體及使用者之要示求。

三、管珊艮務(wù)人員配備

3.1各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)

佳寧娜友誼場物業(yè)管理處人員設(shè)置共73人（其中管理人員15人、其他人員58人）。

人員文化素質(zhì)、技要求具體如下：-

管理人員共15人，要求大專以上文化占50%,管理處主任要求本科以上，并且物業(yè)管理上崗證

書；物業(yè)部人員均需具物業(yè)管理t崗證；財務(wù)部會計須具大專以上學(xué)歷或中級以上職稱、具有會

計證；工程技人員10人，要求至少9人具有本專業(yè)上崗證書，文化程度在高中以上，中級以

上技占5港；安管員49人，均要求高中以上學(xué)歷，原則上為退伍軍人。

3.2人員來源及崗位配置

因清潔、綠化為外包，故管理處除進(jìn)場驗收接交時有個臨時人員外，其余均為合同聘任制，

其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào)50%至佳寧娜友誼場，主要為管理處骨，如管理處主任、

秘書、部門主管、物業(yè)助理、財務(wù)及安管主任。需要外聘人員為50%,主要為安管員和工程技人

員，各崗位配置如下：?

管理處主仟1人（擬推之管理處主任簡歷見3.3）,秘書I人

行政人事財務(wù)部5人

工程部1（）人

物業(yè)部56人（含安管員49人）

具體崗位職責(zé)、數(shù)量見2.1管理構(gòu)架

四、培訓(xùn)

4.1培訓(xùn)的

管理處行政人事財務(wù)部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實施工作，一般每年至少一次，并負(fù)責(zé)對

各類員工培訓(xùn)效果進(jìn)行考核和鑒定。各部門主管配合管理處的要求，制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)I計劃,

并負(fù)責(zé)組織實施、培訓(xùn)記錄由各部門主管交行政人事財務(wù)部歸檔。

培訓(xùn)計劃分入職培訓(xùn)（崗前培訓(xùn)）和在職培訓(xùn)二種。

入職培訓(xùn)要求新入職員工在第一周接受培訓(xùn)和考核

在職培訓(xùn)分為管理處每年組織的專業(yè)、技能培訓(xùn)和參加社會的外部培訓(xùn)。

4.2培訓(xùn)方式

分為講課和訓(xùn)練兩種

入職培訓(xùn)均為講課

在職培訓(xùn)為講課與訓(xùn)練相結(jié)合

43培訓(xùn)目標(biāo)

入職培訓(xùn)主要為：-

A.管理處的基本情況、組織機構(gòu)及領(lǐng)導(dǎo)

B.管理處質(zhì)素方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識

C.《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)素意識教育

D.對員工的期望及要求

E.本職位的基本情況（職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等）

F.職位工作操作流程，在異常情況下的特殊處理程序等

在職培訓(xùn)主要為：-

A.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、消防安全知識

B.大廈設(shè)備、設(shè)施講座及操作演示

C.文明語言的訓(xùn)練及著裝要求

D.安管員的隊列訓(xùn)練、消防演習(xí)、緊急情況處理

五、物質(zhì)裝備計劃

5.1管理服務(wù)人員用房

按物業(yè)管理公司慣例，除佳寧娜友誼場物業(yè)管理處在鄰近集中租房以解決安管

和工程技人員輪班及大廈應(yīng)急需要問題外，其他人員均自行解決。

5.2管理用房

建設(shè)單位為物業(yè)管理公司提供的辦公用房在首層，可以滿足物業(yè)管理需要，不必

增加。

5.3管理處裝備需用品情況

因清潔衛(wèi)生、綠化為外包，故其器械由其自備。管理處辦公室除需簡單裝修外，

尚需添置以下用品：-（詳見附表531）

附表531

佳寧娜友誼場物業(yè)管理處開辦費總預(yù)算

（人民幣：元）

編單數(shù)

項目名稱位單價金額備注

號量

1586甩腦29,00018,(XX)含UPS及打印機

2傳真機15,0005,000非熱敏紙

3復(fù)印機125,00025,000

4電話51,0005,000

5對^講機152,7(X)40,500

6照相機部21,0002,000一部為一次成像

7維修工具、儀表一批19,870詳見附表5.3.2

8^艮裝套7285,740詳見附表5.3.3

9辦公家私61,159詳見附表5.3.4

1()租住宿15,(XX)

復(fù)印紙張、保險柜、計

11辦公用品10,000

算器、文件夾等

小計：287,269

附表5.3.2

管理處所需lii*工具、儀表項目明細(xì)表

序

號項目名稱單位數(shù)量單價金額備注

1500V搖表個1800800

2萬用表個1350350

3鉗形電流表個1300300

4沖擊鉆個11,5001,500

5手槍鉆個1600600

6拉釘槍個2100200手用、腳用各一

7液壓壓線鉗把1500500

8手提電焊機套11,5001,500

9鋁合金梯個25001,000

10砂輪切割機臺11,5001,500

11手提切割機臺11,5001,500

12角磨機臺1500500

13小型潛水泵臺11,0001,000

141.5噸手動葫蘆個1500500

15套筒板手套1200200

16內(nèi)六角板手套1100100

17高壓驗電筆支1200200

18多用驗電筆支1030300進(jìn)口

19尖嘴鉗把1080800進(jìn)口

20平口鉗把1()80800進(jìn)口

21斜口鉗把1070700進(jìn)口

22活動板手把1()1001,00()進(jìn)口

23管鉗把670420進(jìn)口

24小型氣泵套11,5001,500

25雪表套25001,000

26手工套絲機臺2300600帶絲錐

27工具箱個1050500

小計19,870

附表533

管理處服裝費用明細(xì)表

序號項目名稱單位數(shù)量單價金額備注

1文員月膜套2X1548014,400一人二套

2技術(shù)員服裝套2X92504,500一人二套

3安管員外管服裝套2X4855()52,8(X)一人二套

4安管皮鞋對4823011,040

5外管皮帶條隨衣贈送

6外管精神帶條隨衣贈送

7肩章對隨衣贈送

8大衣件65003,000夜班班用

小計85,740

附表5.3.4

管理處辦公家私明細(xì)表

序號項目名稱單位姬單價金額備注

1會議臺套11,5001,5(X)圓形

2更衣柜個31,1833,540六門，鋼制

3寫字臺個121,62519,500附三件活動柜

4辦公椅個126607,920氣壓把手

5客椅個47603,040弓形腳

6立身移門柜個22,8005,600工程，物業(yè)用

7資料、文件柜個21,7003,400

8鑰匙柜個2400800

9矮柜個1600600

10屏風(fēng)隔板塊122002,400

11簡易辦公桌個23006(X)

12折疊椅個1()50500

13電腦臺個2600L200

14飲水機個24(X)800

15微波爐個110)01,(XX)

16簡易床個352508.750安管員宿舍用

小計：61.159

六.管理預(yù)算

6.1說明

本份管理預(yù)算以佳寧娜友誼場口常物業(yè)管理運作為基礎(chǔ)，核算包括了口常物業(yè)管理的收入及支出

情況。其中管理費收入是按佳寧娜友誼場目前所獲批之物局收費許可證單訂算，即住

宅收費為4.75元/平方米；商住樓收費為8.25元/平方米；寫字樓收費為20.75/平方米；商鋪收費為

（30.25+5）元/平方米，其中包括商場部份的市場推宣傳費5元/平方米。由于招標(biāo)書上未列明

停車場的具體情競，本預(yù)算暫未把停車場之收入列入核算中。

6.2收入項目

(1)小區(qū)總建筑面積：132,593平方米

其中占地面積為：14,208平方米

⑵小區(qū)可銷售面積:105,864.82平方米(商鋪30,609.301帚、寫字樓8,974.52n?；住宅6,62810?：

其中商住34,264m2、住宅32,017m2

(3)管理費收入(按目前物局批之收費許可證單計算)

住宅：32,017X4.75元=152.080

商?。?4,264X8.25元=282,680

寫字樓：8,974.5X20.75元=186.220

商鋪：30,609.3X(30.25+5)元=1,078,970

小計：1,699,950元

6.3支出項目

⑴.口常物業(yè)管理費的概算表:

序號項目金額Gi/月)備注

1管理?務(wù)人員工資、福利176,540.00

2公共設(shè)施運行及,呆養(yǎng)費54,110.00

3綠化費2,000.00

4公共水電費504,850.00

5清潔衛(wèi)生消殺費56,540.00

6辦公費9,800.00

7折舊費3,330.00

8其他（保險）1(),(XX).(X)

9商場市場推宣傳費100,000.00

1()管理人員酬金100,000.00

11營金85.000.00

12業(yè)主委員會費用8,000.00

小計1,110,170.00

⑵日常物業(yè)管理費支出明細(xì):

A、管理服務(wù)人員工資福利（共73人）

職位編制月均工資每月開支預(yù)算

（單位：元后）

（1）總物業(yè)經(jīng)理1人1(),(XX)1(),(XX)

秘書1人2,5002,500

小計12500

（2）物業(yè)部

主管1人3,5003,500

助理6人2,00012,000

安管主任1人2,5002,500

安管4人1,6006,400

安管員44人1,30057,200

小計81,600

（3）工程部

主管1人4,(XX)4,(XX)

維修主管2人2,5(X)5,(XX)

技術(shù)員7人1,5(X)10,5(X)

合計19,500

（4）財務(wù)及行政人事部

主管1人4,0004,000

會計1人2,5002,500

出納1人2,0002.000

財務(wù)及人事助理2人2,0004.000

合計12,500

每月管理人員工資預(yù)算為126,100

（5）附加40%作為醫(yī)療費津貼、住房津貼、年終獎金

及其他國家規(guī)定及福利。50,44（）

總計176,540

B、公共設(shè)施運行及保養(yǎng)費

（1）電梯保養(yǎng)維獷（全責(zé)保養(yǎng)或保養(yǎng)加材料零件費，含年檢費）

35X800元/月=28,000（元/月）

（2）變電站系統(tǒng)年檢、高低壓柜測試維修，每年4.8萬

48,000元：12月=4,000（元/月）

（3）備用柴油發(fā)電機組保養(yǎng)、運行，每年1.8萬

18,000元+12月，500（元/月）

（4）消防系統(tǒng)（含管道、泵、閥門、聯(lián)動柜、防火卷簾、自動噴頭、

煙、溫感器;，每年3.6萬

36.000元+12月=3.000（元/月）

（5）安防系統(tǒng)（含一卡通之對講、停車場及閉路監(jiān)控），每年8,400元

8,400元+12月=700（元/月）

（6）給排水系統(tǒng)（含水泵、控制柜、閥門、管道及衛(wèi)生潔具、化糞池

清理），每年2.4萬

24,（XX）元+12月=2,（XX）（元/月）

（7）配電箱、供電線路及照明燈具、電器3.000（元/月）

（8）土建維修、油漆、裝飾修補1,（XX）（元/月）

（9）空調(diào)主機及空調(diào)系統(tǒng)（冷卻塔、水泵及末端裝置）

4X25,000元+12月=8,330（元出）

（10）其他及不可預(yù)計（1）—（9）項X5%

51530義5%=2580

小計54,110（元/月）

C、綠化費綠化面積為20%左右2,000元/月

D、公共水電費（含排污費0.42元/噸）

電費

（1）電梯（35，其中扶梯17）

扶梯：17X7kwX12h/日X80%X3（）日/月義0.99）ii/kwh=33,93（）（元/月）

其它電梯：（8X25kw+1（）X17kw）X24h/HX70%X50%X3（）日/月

X0.99/kwh=92.310（元/月）

（2）水泵，共2,46kwX2（適當(dāng)考慮裙樓部分的加壓泵）46kwX2X50%

X4h/日X80%X30日/月X0.99/kwh=4,370（而月）

（3）庭院燈

10kwX12h/日X30日/月X0.99Tl7kwh=3,560（元，月）

（4）大堂、走道公共部分

20kwXI2h/HX30日/月X0.99jd/kwh=7/30（元/月）

（5）1~3商場

50kwX12h/口X30口/月X0.99元/kwh-17,820（元/月）

（6）消防水泵、抽排風(fēng)、換氣

60kwX3h/日X30日/月X0.99前wh=3,350（旭月）

（7）管理處辦公室、設(shè)備間、值班室、消防中心等照明入其他

20kvX12h/日X30日月X0.99元/kvh=7,130（元/月）

（8）空調(diào)4

650kwX3X80%X70%X12h/日X30日/月X0.99欣whX10月/12月=1,200（而月）

水費

（1）綠化用水

14208mX20%X5kg/mX30日/月+l,000kg/tX（2.4+0.42）=1,200（元/月）

（2）清潔用水

132,593m2X0.5kg/m2X30S/.R4-1,000kg/tX（2.4W42）=5,610（元/月）

（2）洗手間衛(wèi)生用水（按500人計算）

500人X50kg/人日X30日/月?1000kg/l><（2.4+0.42）=2,120（元/月）

水電贄小計一：504,850.0071

E、清潔衛(wèi)生消殺費：

（1）清潔費（對外承包）132,593X0.4=53,040元/月

（2）消殺費（城管部門）3,000元/月

（3）水池清洗消毒（1年2次）6,000+12=500元/月

小計（約）：56,540元

F、辦公費

（1）電話費2,5（X）（元/月）

（2）辦公文具等500（元/月）

（3）差旅費500（元/月）

（4）業(yè)務(wù)應(yīng)酬費2,000（元/月）

（5）洗滌費800（元/月）

（6）服裝費（人均50073X500/12=3,040（元/月）

元，73人，適當(dāng)機動）

（7）不可預(yù)見（1-6）項合計X5%460（元/月）

小計（約）98,8（X）

G、折舊費用（物業(yè)管理部分近20固定資產(chǎn)，5年折舊）3,330

H、其他（保險，包括公共財產(chǎn)險、第三者責(zé)任險、停車場車1（）,（XX）

輛停車險等）

I、商場市場推宣傳費100,000

J、管理人酬金（管理支出的10%）100,000

K、營業(yè)稅金（管理費X5%）1699950X5%=85,000

L、業(yè)主委員會費用8000

A-K項每月開支預(yù)算總額為：LHCH70元

6.4收支盈虧情況

每月開支為：1110,17（）元

管理4隊：

住宅與商住：434,760元

寫字樓、商鋪：1,265,190元

收支情況為：434,760+1,265,190-1,110,170=589,780

雖然預(yù)算中每月有盈余，但因?qū)懽謽桥c商鋪為發(fā)展商自用和空置較多，故可根實際情況調(diào)整；

即保證管理處運行收支平衡即中，因而在稅4注略可降低；

而管理運作上，因住宅、商住由業(yè)主繳納，其余在能收的情況下，其缺口由發(fā)展商按空置單位打

折繳納或從停車場收入中彌補即可。

6.5增收節(jié)支措施

增收部分范圍較窄，僅能適當(dāng)開展一些有償服務(wù)項目，如室內(nèi)維修，或在條件允許情況下，開展

洗車服務(wù)和便民服務(wù)。

節(jié)支部分主要是節(jié)能和縮減管理人員，在新管理處交接并成立后，即針對大廈一些情況大力開展

節(jié)約活動，尤其在空調(diào)、抽排風(fēng)和公共照明方面，潛力較大，可在預(yù)算公共水電費算基礎(chǔ)上節(jié)約

公共水電費10%-20%o縮減管理人員是在大廈之物業(yè)管理走向正規(guī)，員.1：對情況熟悉后采取工

作合并之方式，可適當(dāng)節(jié)約部分人員，以達(dá)到節(jié)流之目的。

七、物業(yè)維修基金的管理方案

7.1物業(yè)維轆金的使用新:

7.1.1公用設(shè)施維修基金的使用程序：

(a).管理公司根據(jù)實際情況需要使用公用設(shè)施維修基金時，應(yīng)向小區(qū)業(yè)主管理委員會提供以

下材料：

一公司總經(jīng)理簽字并加蓋管理公司或管理處章的使用申請；

一相關(guān)項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；

一施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

(b).小區(qū)業(yè)主管理委員會在接到公用設(shè)施維修基金的使用申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會自議：

一同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理

共同簽字的《住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金作用申請表》：區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表

后的14口內(nèi)完成審批，并將款項劃拔到公司賬戶；

一不同意使用的，業(yè)主管理委員會應(yīng)將不同意見書面通知管理公司。

(c).業(yè)主大會不同意使用公用設(shè)施維修基金，而管理公司認(rèn)為有充足理由的，應(yīng)向區(qū)住宅上

級主管部門申請復(fù)議，經(jīng)復(fù)議同意管理公司申請的，為主管理委員會必須執(zhí)行；

(d).業(yè)主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質(zhì)量及格料消耗等進(jìn)行監(jiān)控，并按

工程要求進(jìn)行驗收；

(e).公用設(shè)施維修基金帳目，應(yīng)由下列單位每3個月張榜公布一次：

一業(yè)主管理委員會；

一管理公司或管理處。

7.1.2房屋本體維修基金的使用程序：

a).管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用于房屋本體公用部位的FI常維修和零屋

小修，70%用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理；

b).管理公司因需要進(jìn)行中修以上的維修工程時，應(yīng)向業(yè)主委員會提供下列資料:

一有公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理簽名的申請計劃；

一該項目的預(yù)算資料；

一其他相關(guān)資料。

C).申請計劃經(jīng)業(yè)主委員會或該棟業(yè)主審議；