第I條徐州蘇豪時代廣場

物業(yè)管理項⑻

投

標(biāo)

書

南京能中物業(yè)管理1限公司

地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號

聯(lián)系人：張茂安傳真：025—84720311

電話：025—84721390

目錄

第一某些投標(biāo)函

第二某些投標(biāo)公司概況及投標(biāo)報價表

第三某些公司授權(quán)委托書

第四某些公司簡介

第五某些公司資質(zhì)證書

第六某些服務(wù)承若

第七某些項目重要人員資料

第八某些組織機構(gòu)、人員配備、人員選聘規(guī)定、人員培訓(xùn)

第九某些物資材料、固定資產(chǎn)配備

第十某些綜合報價測算

第十一某些商業(yè)項目管理難點和重點

第十二某些機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

第十三某些本項目也許浮現(xiàn)各類應(yīng)急辦法

第十四某些管理制度目錄

第十五某些檔案資料管理

第十六某些編制根據(jù)

第一某些投標(biāo)函

徐州成功置業(yè)有限公司：

我南京誠豐物業(yè)管理有限公司現(xiàn)通過徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公

室參加蘇豪時代廣場物業(yè)管理投標(biāo)T作，并干二CC六年月日通過

資格預(yù)審，并所有按照貴方規(guī)定在規(guī)定期間內(nèi)完畢各項前期準(zhǔn)備工作。在本次投

標(biāo)中我司將以精心準(zhǔn)備、真誠態(tài)度積極參加，并作出如下承諾：

1.我司已理解招標(biāo)人關(guān)于《“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理招標(biāo)文獻》內(nèi)容、細

則、規(guī)定、辦法及條款：并批準(zhǔn)響應(yīng)招標(biāo)文獻內(nèi)容及規(guī)定，以貴方招標(biāo)文獻內(nèi)容

為基本，投標(biāo)“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理服務(wù)。

2.本投標(biāo)書物業(yè)服務(wù)費報價和其她報價包括了“蘇豪時代廣場”所有物業(yè)管

理服務(wù)內(nèi)容涵蓋了投標(biāo)人管理服務(wù)開支及其她費用。

3.我司批準(zhǔn)以本投標(biāo)書內(nèi)各項報價，向項目提供投標(biāo)書明示所有物業(yè)管理

服務(wù)內(nèi)容規(guī)定、原則和質(zhì)量，并批準(zhǔn)將各項服務(wù)費報價商定于合同期內(nèi)保持不

變。

4、我司批準(zhǔn)于中標(biāo)并訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，在商定期間內(nèi)提供投

標(biāo)書內(nèi)所述之物業(yè)管理服務(wù)：接受業(yè)主監(jiān)督、政府行政部門管理。

5、我司知曉招標(biāo)人選定中標(biāo)人，不必向我司公開中標(biāo)人資料或做出招投標(biāo)

其她任何解釋，一切關(guān)于選聘中標(biāo)人活動以本項目評標(biāo)規(guī)則為根據(jù)。

南京誠豐物業(yè)管理有限公司

二。。六年七月

第二某些投標(biāo)公司概況及投標(biāo)報價表

公司名稱南京誠豐物業(yè)管理有限公司法定代表人張茂安

公司注冊地南京棲霞區(qū)勝利三村483號注冊資本萬元人民幣

公司資質(zhì)級別三級

投標(biāo)人全委托管理物業(yè)總建筑面積萬m2,其中住宅萬m2,商業(yè)萬m2；

規(guī)模及管理業(yè)績總建筑面積______萬尤其中住宅_______萬k,商業(yè)____萬痛；

物物業(yè)服務(wù)費收費原則報價：

業(yè)

管1.住宅區(qū)1.30元/肝.月，公共水電費按0.20元/nf.月分?jǐn)偅?/p>

理

商業(yè)區(qū)元月，公共水電費按元月分?jǐn)偅?/p>

服2.9.00/of.6.00/nf.

務(wù)

3.地下車庫車位元/位.月；露天車位元/位.月（按徐州市物業(yè)管理收費

費

原則收?。?/p>

投

標(biāo)

報

價投標(biāo)單位（章）

月H

第三某些公司授權(quán)委托書

授權(quán)委托書

本授權(quán)人聲明：我（姓名）系（投標(biāo)人名稱）法定代表人，現(xiàn)授

權(quán)委托（姓名）為我公司參加“蘇豪時代廣場”物業(yè)管理投標(biāo)授權(quán)委

托代理人，代理人全權(quán)代表我參加該項目物業(yè)管理招投標(biāo)活動，所訂立該物業(yè)

管理項目提交投標(biāo)文獻及評標(biāo)過程中澄清、承諾、訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》，訂

立合同文本本人均承認。

代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)。特此委托。

代理人：性別男年齡

身份證號碼：職務(wù)：

投標(biāo)公司：南京誠豐物業(yè)管理有限公司（公章）

法定代表人：（簽字或蓋章）

身份證號碼：

委托日期：年月日

第四某些公司簡介

香港誠豐集團是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體當(dāng)代化公司集團,

集團以設(shè)計、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物

流、造紙業(yè)等各種行業(yè)。集團在香港擁有“誠豐實業(yè)國際有限公司，誠

豐辦公系列（香港）有限公司，香港誠豐投資公司，香港德雅家具備

限公司”等全資直屬機構(gòu)。1993年起先后投資在中華人民共和國大

陸建成規(guī)模經(jīng)營三大生產(chǎn)基地：誠豐家具（中華人民共和國）有限公

司，深圳誠豐家具廠和誠豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家

具、高檔酒店家具、廚房家具。

誠豐家具（中華人民共和國）有限公司總注冊資金超過1億港幣，

總投資達2億多港幣。公司下屬誠豐家具廠、誠豐萬進家具公司，誠

豐五金鋼具廠、誠豐裝飾工程有限公司、誠豐房地產(chǎn)開發(fā)（福清）有

限公司、誠豐物業(yè)管理有限公司誠豐鋼琴廠等生產(chǎn)實體，分別從事

家具生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)務(wù)。廠房面積達60000多平方米，占地面

積將近500畝，服務(wù)員工、生產(chǎn)及銷售人員超過3000名。

在銷售管理方面，充分運用公司遍及全國銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十

余家分支機構(gòu)服務(wù)快捷優(yōu)勢，資源共享。

誠豐物業(yè)公司成立于1999年，重要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)

發(fā)展。公司始終致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美社區(qū)環(huán)境。同步誠豐物

業(yè)公司也是一家科技公司，公司擁有高資質(zhì)先進工程師和經(jīng)驗豐富

技師，以微電子計算機控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)構(gòu)成科技開發(fā)基本

力量,開發(fā)研制了完全基于網(wǎng)絡(luò)辦公管理軟件產(chǎn)品。軟件集經(jīng)驗開發(fā)

研制，將各種形式物業(yè)公司，不同顧客辦公需求中具備共性應(yīng)用，

抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財務(wù)管理、辦公

室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等重要方面，應(yīng)用

網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺和共享途徑，環(huán)繞公司信息源將辦公體系所

有自動化、流程化、數(shù)字化。憑借其知名電子商務(wù)網(wǎng)站中華人民共和

國物業(yè)網(wǎng)常年為中華人民共和國物業(yè)公司斃供高質(zhì)量、多層次電子商

務(wù)服務(wù).計算機網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，公司通過高技術(shù)實

現(xiàn)高效率、低運營成本辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正目。

近年來，勤快誠豐人始終以“誠信服務(wù)，豐裕社會”為服務(wù)宗旨立足

于社會。

誠豐物業(yè)公司不但有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，同步還聘請了上海浦東濰坊物

業(yè)集團公司作為常年征詢顧問，不定期學(xué)習(xí)上海物管先進理念和管理經(jīng)驗。

公司當(dāng)前管理龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬平方米，今年已通過

IS09000質(zhì)量管理體系和TS014000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化范疇。

社區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)24小時保安值勤、巡邏、站崗，運用科技手段，呆證

了社區(qū)內(nèi)安全。山莊內(nèi)綠化設(shè)施委派專業(yè)公司進行常年養(yǎng)護，綠化始終保持

蔥蘢，茂盛；維修工定期對公共設(shè)施進行檢查及尋常維護，并能向業(yè)主提供

室內(nèi)有償維修服務(wù)。24小時專人看守大型地下停車場，免除了業(yè)主有車難停

煩惱。社區(qū)優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民滿意，讓咱們公司更有信心，更有能力來迎接更

多挑戰(zhàn)。

公司擁有高資質(zhì)先進工程師和經(jīng)驗豐富技師，以中青年科技骨

干為主體機械、微電子計算機控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)所構(gòu)成科技

開發(fā)基本力量,加之高檔管理人員和一支精良專業(yè)，實行高科技技術(shù)

成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場四位一體科工貿(mào)公司。

公司開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品市場，熱忱地實行網(wǎng)絡(luò)管理，逐漸推廣網(wǎng)絡(luò)

信息，電子商務(wù)服務(wù)，以優(yōu)秀服務(wù)樹立誠豐公司形象。

公司開發(fā)物業(yè)管理軟件和辦公自動化軟件已所有投入市場，得到了許多

顧客贊同。公司專業(yè)化服務(wù)不但僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司。公

司家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶

認同，咱們榮譽客戶遍及南京、連云港、上海等地。

公司把IS9001國際質(zhì)量認證體系始終貫穿于管理全過程中，以優(yōu)秀服務(wù)維護著

誠豐形象，徹底保證消費者利益。同步誠豐還以其蓬勃發(fā)展勢頭，隨著行業(yè)發(fā)展騰飛

不進。

咱們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨物業(yè)公司，咱們服務(wù)準(zhǔn)則是：迅

速、便利、周到。

誠豐人會用自己產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量去贏得廣大客戶信任，使誠豐

公司在商品經(jīng)濟競爭中占有一席之地。

始終以來，咱們恪守“誠信服務(wù)，豐裕社

會”公司信條，不斷挑戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品每一種部件做起，從每一

種客戶做起，使“誠豐”成為國內(nèi)外家具市場某種知名品牌。遍及全

國四十多家全資分支機構(gòu)營銷網(wǎng)絡(luò)和“九大服務(wù)承諾”更為誠豐優(yōu)質(zhì)

服務(wù)奠定了堅實基本。立足國門，放眼世界。咱們滿懷信心與您共發(fā)

展。

誠信服務(wù)，豐裕社會

真誠合伙，攜手共進

第五某些公司資質(zhì)證書

第六某些服務(wù)承諾

尋常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實行管理與服務(wù)功能重要階段,

重要內(nèi)容涉及治安管理、車輛管理、機電設(shè)備設(shè)施維修與養(yǎng)護、清潔

管理等多方面內(nèi)容。（依照實際狀況酌情調(diào)節(jié)）

保安管理

項目原則

人流控制對來訪人員須通過保安室，與主人通話征得批準(zhǔn)后方可進入，并進

行訪問登記和離開注銷登記手續(xù)；對裝修、搬運人員采用辦理出入

證管理，對其活動范疇進行一定限制；對可疑陌生人，采用追蹤、

監(jiān)控辦法，必要時可上前詢問。

物流控制對物資流動實行申報、盤查、登記制度，住戶物品搬出須向管理處

提出申請，由管理處向門崗傳并提供以便，巡邏人員由責(zé)任和義

務(wù)對物資流動進行禮貌盤查，所有物資流動實行登記放行手續(xù).

車流控制規(guī)定車輛保管員熟悉每輛車狀況，同步強調(diào)其高度責(zé)任心和管理人

員嚴(yán)格認真檢查制度，發(fā)放停車證，及時記錄進出車輛車牌號、車

型等信息，加強巡邏工作，保證不發(fā)生丟失案件。

清潔衛(wèi)生管理

劃分尋常清潔天口定期清潔項目，合理分派工作任務(wù)，分塊包干,

責(zé)任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無積塵，無衛(wèi)生死角，合理安

排垃圾收集及清運，做到日產(chǎn)日清。

項目原則

公共樓道1、每天清潔一次，二天拖洗一次。

2、地面無雜物、無明顯污漬。

3、玻璃窗一月擦一次

4、管道外表，電、水表箱，各種開關(guān)每二天擦次

5、走道燈每月擦一次。

6、天花板每月清潔一次。

道路1.一天清掃次。

2、地面無雜物、積水，無明顯污漬、泥沙。

3.明溝內(nèi)無積水、雜物。

4.半米處目視路面標(biāo)記牌無灰塵、污漬。

5.果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡、垃圾附著物。

5、果皮箱、垃圾桶外表無明顯污跡、垃圾附著物。

地下雨、污1.每月疏通一次。

水井疏通2、水流暢通，井蓋無污跡。

3、目視井內(nèi)壁無附著物，井底無沉淀物。

3.目視井內(nèi)壁無附著物，井底無沉淀物。

3、目視井內(nèi)壁無附著物，井底無沉淀物。

綠地L一天清潔次。

2、目視無枯枝落葉，無果皮，無飲料罐等雜物。

3、無3cM邊長以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個如下。

3.無3cM邊長以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個如下。

3、無3CM邊長以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個如下。

停車場1.一天一次，整日保潔。

2、目視地面無果皮、紙屑，無積水、污跡和雜物。

3.每周用水沖洗地面一次。

3、每周用水沖洗地面一次。

滅鼠、蚊1.室內(nèi)半月一次，室外一月一次。

蠅、蜂螂2.目視無蚊蠅飛舞。

3.消滅孳生地。

3、消滅孳生地。

物業(yè)維修與保養(yǎng)管理

制定維修原則

保養(yǎng)籌劃，

定期檢查

公用設(shè)備。

機電維修

人員24小

時當(dāng)值，

可以在最

短時間內(nèi)

解決突發(fā)

性狀況，

如漏水、停

電等，盡

量減少住

戶不便和

損失。

項目

供電1.配有專業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護人員均需有

高壓操作證。

2.定期維修、保養(yǎng)。

3、變配電設(shè)備運營正常，各開關(guān)、儀表、批示燈完好，工

作場地整潔。

3.變配電設(shè)備運營正常，各開關(guān)、儀表、批示燈完好，

工作場地整潔。

3、變配電設(shè)備運營正常，各開關(guān)、儀表、批示燈完好，

工作場地整潔。

供水、排水1.定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定

期保養(yǎng)，無漏水、漏油現(xiàn)象。

2.經(jīng)常巡邏供水系統(tǒng)，發(fā)既有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及

時搶修，杜絕揮霍。

3、各種排污管道無堵、漏現(xiàn)象，排污符合環(huán)保規(guī)定。

4、保障供水持續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時向住

戶解釋。

4.保障供水持續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時向住

戶解釋。

4、保障供水持續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時向住

戶解釋。

房屋建筑1.房屋外觀完好、整潔、美觀，無妨礙市容和觀瞻裝修

和搭建。

2、統(tǒng)一制作標(biāo)記，公共部位管理有序，無亂貼、亂掛、

亂堆現(xiàn)象。

3、房屋修埋有報修、回訪記錄，零星小修，急修及時率

98%以上，修理合格率100%o

3.房屋修理有報修、回訪記錄，零星小修，急修及時率

9896以上，修理合格率100%o

3、房屋修理有報修、回訪記錄，零星小修，急修及時率

98%以上，修理合格率100%。

綠化與環(huán)境布置

?對花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及

時修枝整形，補栽補種。

?合理調(diào)節(jié)綠化布局，統(tǒng)一標(biāo)記、標(biāo)牌，使總體環(huán)境更和諧。

節(jié)日環(huán)境布置，營造溫馨氛圍。

加強對寵物管理，不容許影響公共環(huán)境和騷擾她人。

便民服務(wù)

?保質(zhì)保量貫徹好住戶零星修理服務(wù)，并為住戶提供各種服務(wù)，涉

及清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購車船機票等，作倒明碼標(biāo)價、

合理收費。

?建立投訴解決叵訪制度，定期征詢住戶意見，認真聽取住戶意見

和建議，及時妥善地解決好業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住戶矛盾。

?準(zhǔn)時做好管理費收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費用。

?免費服務(wù)共21項

類別編號項目內(nèi)容備注

1搬運家具

家2殘疾人士特別服務(wù)

政3簡介保姆

月艮4代請家教

務(wù)5代租汽車

6免費配備急救箱、急救

1代購車船機票

2代辦旅游手續(xù)

商3代寄、代領(lǐng)郵件

務(wù)4代訂報刊、雜志

月艮5暫時代為保管小件物品

務(wù)6代訂牛奶

7代訂酒店客房

8代辦銀行開戶

禮儀1代辦喜事

服務(wù)2社區(qū)內(nèi)代送禮物、鮮花

3代為照相、攝像

文化1開設(shè)棋類活動場合

服務(wù)2義務(wù)檢查煤氣管道漏氣狀況、宣傳消

防活動

3義務(wù)宣傳家庭安全用電常識

老年1建立老年活動組織

服務(wù)2組織老年人交誼活動

特色有償服務(wù)

類編項目內(nèi)容收費原則

別號

1鋪貼普通地磚50元/平方米

2洗手盆安裝10元/平方米

3坐廁安裝50元/個

4安裝抽油煙機20元/臺

5安裝窗式空調(diào)150元/臺

6安裝分體式空調(diào)250元/臺

7安裝熱水器200元/套

8安裝玻璃5-50元/次

尋9安裝燈具/門鈴/櫥柜10-20元/個

常10安裝吊燈20元/套

維11家用電氣檢查、小修10-20元/次

修

12換門鎖10元/次

裝13更換、檢修開關(guān)、插座10元/次

飾

14查線、換線10元/小時

服

15換鎮(zhèn)流器10元/只

務(wù)

16木門維修50元/工日

17清洗排日扇20-50元/次

18清洗抽油煙機50-100元/次

19清洗空調(diào)過濾網(wǎng)1元/張

20安裝燈具、門鈴、櫥柜10-20元/次

21修理、更換電表、水表等10-20元/次

22修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等10-30元/次

23修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球10-50元/次

24修理窗簾、拉窗等10-50元/次

25疏通下水道（主管）20-200元/次

26疏通下水道（支管）10-100元/次

27修理家具配件10-100元/次

家1鐘點家庭服務(wù)8元/小時

政2木地板打蠟0.5元/平方米

服3看護病人15元/小時

務(wù)4快餐市價

商1租售鮮花、盆景市價

務(wù)2電話市價

服3傳真2元/張

務(wù)4打字10元/張

5洗車10元/輛

6車打蠟市價

各項指標(biāo)承諾

序指標(biāo)承諾實行辦法

號

1房屋完好100%嚴(yán)格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄，

率貫徹項目負責(zé)人，保證房屋完好

2房屋零修、99%以上維修指令下達后15分鐘以內(nèi)到達現(xiàn)場，

急修及時及時解決故障，零修工程及時完畢，急

率修工程但是夜，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行

24小時值班制度

3維修工程100%強化崗位技能培訓(xùn)，貫徹崗位職責(zé)，建

質(zhì)量合格立回訪制度，保證反饋渠道暢通，保證

率維修工程質(zhì)量

4綠化完好98%以上劃分責(zé)任區(qū)，貫徹負責(zé)人，實行專人管

率養(yǎng)，加強愛護綠地宣教，加強巡視監(jiān)督，

做好建檔記錄，保證綠地完好

5清潔、保潔99%以上劃分責(zé)任區(qū)，責(zé)任貫徹到人，實行定期

率清掃制度和巡邏監(jiān)督制度，垃圾日產(chǎn)日

清，保證區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔，空氣清新

6道路完好99%以上貫徹道路養(yǎng)護負責(zé)人，實現(xiàn)巡檢制度，

率及使用保證道路正常合理使用，定期養(yǎng)護，保

率證區(qū)內(nèi)道路完好暢通

7雨水井、污99%以上責(zé)任到人，巡邏到位，定期清理，定期

水井完好疏通，保證完好

率

8排水管、明99%以上責(zé)任到人，巡邏到位，養(yǎng)護及時，保證

暗溝完好暢通

率

9路燈完好100%責(zé)任到人，巡邏到位，定期清潔，保證

率完好

10停車場、自99%以上責(zé)任到人，巡邏到位，有壞必修，保證

行車棚完完好

好率

11公共活動98%以上貫徹養(yǎng)護負責(zé)人，加強愛護公物宣教，

設(shè)施完好減少以為損壞，實行巡檢制，及時保養(yǎng)

率維修

12消防設(shè)施100%責(zé)任到人，檢查到位，定期維護，建檔

完好率記錄，保證完好

13有效投訴0.1%如依法管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，融洽關(guān)系，加強

率與解決下,聯(lián)系與溝通，杜絕對立與不滿，保證無

率100%投訴，一旦發(fā)生投訴，保證解決，并保

證有成果

14管理人員100%按照公司培訓(xùn)系統(tǒng)對管理人員進行各種

專業(yè)培訓(xùn)形式培訓(xùn)，以一定約束機制，保證合格

合格率率

15維修服務(wù)100%建立維修項目回訪制度，采用走訪、電話

回訪率訪問形式回訪，并做好維修回訪記錄，

保證維修質(zhì)量卻顧客滿意率

16物業(yè)管理98%以上通過信息反饋渠道掌握顧客需求，盡量

服務(wù)滿意滿足需要，加強交流，消除不滿，保證

率加思

第七某些項目重要人員資料

第八某些組織機構(gòu)、人員配備、規(guī)定和培訓(xùn)

一、組織機構(gòu)構(gòu)造表

管理機構(gòu)設(shè)立

針對大廈實際狀況，我公司實行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”

物業(yè)管理服務(wù)，并設(shè)立管理處為物業(yè)管理機構(gòu)，該機構(gòu)在公司授權(quán)

下履行“物業(yè)管理合同”中規(guī)定權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，全面負責(zé)大廈尋

常物業(yè)管理工作，組織實行各項物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督、控制管理服務(wù)

質(zhì)量，管理處在經(jīng)濟上實行獨立核算。

以便、優(yōu)美、安全物業(yè)管理目的，必要建立合理、有效內(nèi)部機

構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素物業(yè)管理員工隊伍。為此，咱們在人員配備上

堅持“精干、高效、敬業(yè)和合理”用人原則，規(guī)定管理人員必要是“一

專多能”，在管理隊伍建設(shè)上，咱們將采用規(guī)范管理和人性化管理相

結(jié)合方式，運用行之有效勉勵機制，充分調(diào)動全體員工積極性，嚴(yán)

格考核關(guān)，并保持一定裁減率，保證管理目的實現(xiàn)。管理處組織構(gòu)造

及人員配備圖如下：

二、人員配備和選聘規(guī)定

岡l_l_l位人數(shù)職責(zé)要求

大專以上，有較強組織協(xié)調(diào)能力

經(jīng)理1人負責(zé)管理處全面工作和豐富物業(yè)管理經(jīng)驗

來電來訪，接待及投訴

30歲如下，熟悉電腦操作，溝通

解決配合主任對保安、

管理員4人能力強

保潔、維修、工作監(jiān)督

會計2人

30歲如下，熟悉電腦操作，溝通

商業(yè)某些安全、環(huán)境衛(wèi)和協(xié)調(diào)能力強，突發(fā)事件應(yīng)對能

商業(yè)管理員3人

生、公共秩序維護力強

接待業(yè)主來電來訪，并具備親和力，熟悉電腦操作，溝

記錄業(yè)主投訴、建議和通和協(xié)調(diào)能力強，有一定服務(wù)意

客服主管1人

意見識和服務(wù)禮儀

男性，30歲如下退役軍人，良好

重要負責(zé)大廈公共秩

身體素質(zhì)和心理素質(zhì)有一定領(lǐng)導(dǎo)

保安主管1人序、安全、消防、保安

能力和管理能力

隊員培訓(xùn)和尋常管理

領(lǐng)導(dǎo)維修人員對管理區(qū)

男性，機電工程師。熟悉商業(yè)項

域電梯、給排水、變配

目龐大機電設(shè)備設(shè)施維修和養(yǎng)護

工程主管1人電房、消防監(jiān)控、中央

程序

空調(diào)、照明等機習(xí)設(shè)備

設(shè)施維修和養(yǎng)護

區(qū)域內(nèi)公共秩序安全，

30歲如下，初中以上文化，責(zé)任

38人人員物品出入查驗，緊

保安員心強，反映敏捷，退役軍人優(yōu)先

急事故解決

含班長3人

區(qū)域內(nèi)保潔，消殺,垃

初中以上文化，40歲如下，男女

保潔綠化垃20人圾雜草清運，樹木修剪

不限，工作認真細致

圾清運施肥

社區(qū)房屋公共某些，設(shè)男性，40歲如下，初中以上文化，

備設(shè)施尋常維護管理，有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗，

維修工8人

業(yè)主報修解決要電工證，電梯維修證

三、人員培訓(xùn)

?公司競爭是人才競爭。而人才競爭核心在于公司與否能否最大限

度地開發(fā)人力資源。要實現(xiàn)管理人員素質(zhì)當(dāng)代化，必要規(guī)范公司

培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為公司發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。重點開展電腦培

訓(xùn)、外語培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。

,培訓(xùn)方針

?“全員培訓(xùn)，全過程培訓(xùn)”培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實處。

?培訓(xùn)目的

?培養(yǎng)一支敬業(yè)愛崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識物業(yè)管理人才隊伍,

培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格管理處主任和員工，為管理目的實

現(xiàn)提供可靠保證。

?培訓(xùn)方式

自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、勉勵自學(xué)。

?培訓(xùn)規(guī)定

,管理人員持證上崗率100%,特殊工工作人員持證上崗率100%,

其她員工達到崗位技術(shù)精通。每次培訓(xùn)均有記錄，并歸檔保存。

?培訓(xùn)考核

?沒有考核培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必要進行現(xiàn)場或

訓(xùn)后考核，考核分為實際操作與書面考核二種形式，考核成績要

建立培訓(xùn)記錄檔案。作為員工量化考核根據(jù)。

?培訓(xùn)籌劃

1.接管前人員培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容及籌劃安排表如下：

內(nèi)容主講人/機對象日期

構(gòu)

物業(yè)管理前期介入行政部行政部中標(biāo)后及時執(zhí)行

接管總動員，公司發(fā)展概行政部全體員工

況、組織架構(gòu)經(jīng)營方針、

質(zhì)量方針

蘇豪時代廣場概況、管理行政部全體員工

模式及管理目的接

管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任管理處經(jīng)理全體員工管

制刖

便民服務(wù)原則及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部

公共設(shè)施及設(shè)備維護原則管理處經(jīng)理工程部個

及作業(yè)程序月

治安保衛(wèi)工作目的及作業(yè)管理處經(jīng)理保安部兀

程序成

清潔衛(wèi)生原則及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化

部

物業(yè)管理基本知識管理處經(jīng)理全體員工

服務(wù)意識、職業(yè)道德、言公司職能部全體員工

行規(guī)范、公眾形象、儀容門

儀表教誨。

保安軍體訓(xùn)練保安班長保安部

保潔員技能培訓(xùn)管理經(jīng)理保潔、綠化

部

2.尋常管理人員培訓(xùn)（略）

a）3.新進員工崗前培訓(xùn)

b）公司發(fā)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營方針、質(zhì)量方針簡介。

c）蘇豪時代廣場概況，管理模式及管理目的簡介。

d）管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制簡介。

e）崗位基本技能、工作原則及作業(yè)程序法授。

f）質(zhì)量意識、服務(wù)意識、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授。

4.在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上。內(nèi)容有：員工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)

意識、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語?、職業(yè)道

德規(guī)范、各

位工作原則、技能技巧、各齒位責(zé)任制、法律知識、消防知識、溝通

技巧、急救常識等。

第九某些固定資產(chǎn)配備

為保證蘇豪時代廣場物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我

公司管理水準(zhǔn)人力、財力、物力。我公司擬配備有關(guān)設(shè)施設(shè)備，用于

社區(qū)物業(yè)管理，詳細清單如下：

序號項目"稱數(shù)量單價（元）金額（元）

辦公桌椅8（套）4003200

電腦4（臺）600024000

復(fù)印機1（臺）95009500

資料、檔案櫥8（個）5004000

辦

傳真機1（臺）25002500

電話5（部）400

1公

空調(diào)器2（臺）300()6000

驗鈔機1（臺）40004000

類

保險箱1（只）15001500

管理人員服裝11（套）130014300

寬行針式打印機1（臺）30003000

數(shù)碼相機1（部）50005000

檔案盒1（批）500500

電冰箱1（臺）25002500

食消毒柜1（臺）800800

灶具1（套）32003200

2堂電熱開水器1（套）17001700

抽油煙機1（套）15001500

類桌椅20（套）2004000

餐具70（套）302100

對講機10（套）150015000

弓向力探照燈5（只）2001000

服裝37（套）100037000

高低床18（張）2504500

保

臥具31（套）2006200

3警棍10（根）30300

安

更衣櫥7（個）5003500

洗衣機1（臺）

類

熱水器1（臺）25002500

電開水壺1（只）17001700

滅火器20(H)2004000

管道疏通機2（臺）15003000

維污水潛水泵2（臺）5001000

4

電錘2（臺）15003000

修手槍機1（只）30()30()

2.5米關(guān)節(jié)人字梯1（張）500500

類1.2米人字梯1（張）200200

40米移動插座1（個）300300

電焊機1（臺）10001000

切割機1（臺）500500

磨光機1（臺）350350

維修工具3（套）4001200

水工工具1（套）500500

瓦工工具1（套）300300

工作服4（套）500

保垃圾轉(zhuǎn)運車3（輛）10003000

潔社區(qū)保潔車5（輛）5002500

5類保潔工作服19（套）2003800

保潔工具19（套）1001900

草坪修剪機1（臺）42004200

綠籬修剪機1（臺）45004500

綠澆水橡膠管2002.00400

6化（米）

類小推車1（輛）400400

電動噴霧器1（臺）500500

工作服3（套）160480

總共計208830

第十某些綜合報價測算

<1>>人工費:

①、管理處主任（1人）：4576元/月，計：4500元/月；

②、管理處副主任（1個）：3000元/人/月，計：3000元/月；

③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、

社區(qū)文化等）：2300元/人/月，計：9200元/月；

④.各部門主管（4人）：2300元/人/月，計：9200元/月；

⑤、保安員（38人）：1300元/人/月，i|?:49400元/月；

⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計：18380元/月；

⑦、財務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計：5400元/月；

⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計：1元/月；

⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計：3600元/月；

⑩、車管員（4人）800元/人/月，計：3200元/月；

共計：87人

①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨=117880元/月

月人工費+福利+生活補貼共計：117880+117880X32%+

87X300=184101.6元

<2>治安聯(lián)防費：3000元/月

<3>清潔管理費+耗材：9200+二11200元/月

<4>綠化管理費：綠化面積約17663nV。3000元/月

<5>辦公費（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材

等），5200元/月

<6>社區(qū)文化活動費：元/月

<7>固定資產(chǎn)折舊費：7176兀/月

<8>保安保險費：7600元/月

〈9>電梯年檢維保費及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護費：45000元/月

<10>空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護費：5500元/月

上述基本支出總額：

<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777?6元/月

<11>不可預(yù)見費:273777.6X2%=5475.5元/月

<12>利潤（成本8%）:2792利.IX成=22340.2元/月

<13>稅金（收入5.5%）:元X5.5「16587?6元/月

總支出：為

前十三項之

和:物業(yè)費原則

面積（M2）備注

318180.9（元加2?月）

元/月

物業(yè)類型

1.2公共水電分?jǐn)傎M約0.20元/N/

住宅區(qū)24003

9.0空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M約7.5元

商業(yè)區(qū)31797

/M2

由此，咱們擬定蘇豪時代廣場物業(yè)管理服務(wù)費為:

測算闡明：依照政府指引價和參照物業(yè)管理收費原則，擬定住宅

區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費為1.2元/M2?月，公共水電能耗費為

0.20/M2?月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費為9.0元/M2?月，公共

水電能耗費為7.50/M2?月；

第十一某些商業(yè)場合難點重點、商住和諧統(tǒng)一

對商場進行專業(yè)物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場經(jīng)營秩序，是實現(xiàn)

商場經(jīng)營者經(jīng)營目的保證。由于商場自身性質(zhì)不同，因而我司在對商

場進行管理時并不是將咱們在住宅管理中已成熟和成功管理模式照

搬到商場管理中去，而是針對商場經(jīng)營性實質(zhì)進行特色管理。

通過有層次公司機構(gòu)進行宏觀籌劃與調(diào)控，制定切實有效符合法

律法規(guī)管理細則，由具備規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高

度責(zé)任心管理人員詳細實行。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方

面以綜共籌劃、單項籌劃、即時調(diào)度相結(jié)合管理運作方式，建立目的

管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全

過程監(jiān)督控制，以實現(xiàn)原則化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量

為突破口，以創(chuàng)新理念為經(jīng)營戶提供最佳經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)

商業(yè)氛圍。;yRl=b*

商場管理與普通類型物業(yè)管理最大不同之處就在于商場物業(yè)管

理一項重要工作是要進行商業(yè)形象宣傳推廣，不斷擴大商場知名度,

樹立良好商場形象，吸引更多潛在承租商和消費者。這是商場實行統(tǒng)

一管理一項必不可少工作，其作用重要有如下幾點：第一，是商

業(yè)特色體現(xiàn)，是一種無形資產(chǎn)和潛在銷售額，有助于增進消費者消

費觀念從買名牌到買店牌轉(zhuǎn)變，加速商場進入印象時期。

T7uOYtM_

第二，有助于商場辨認系統(tǒng)建立（涉及理念辨認系統(tǒng)、視覺辨

認系統(tǒng)、行為辨認系統(tǒng)）。@6AH、nu

?商場物業(yè)和管理重要有如下幾種特點R{V/m6T[4

L進出人員無法控制，人員成分復(fù)雜。

2.清潔、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強弱電、空調(diào)、電

梯、供暖、給排水、尋常維保、樓宇自控等）工作量較大較復(fù)雜。］-

3.使用人如采用攤位經(jīng)營、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一

管理難，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生；gtm*8

4.購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員乂無權(quán)解決，公共秩序維

護難度大。iAc3xu

?商場管理I60Ef.CS

1.商場管理復(fù)雜性，決定了物業(yè)管理公司要積極配合協(xié)助屬

地國家行政機關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等。由于

物業(yè)管理公司不是國家執(zhí)法機關(guān)，沒有執(zhí)法權(quán).在解決問題時.稍不

注意就會越權(quán)甚至違法。因而，物業(yè)管理公司在解決問題時，要特別

注意解決分寸，以免大糾紛和訴訟發(fā)生。5#、KpY

2.物業(yè)管理公司在安全保衛(wèi)上重要負責(zé)公共場合秩序維護，防

止和制止也許發(fā)生意外事故。只要經(jīng)營者不違背管理規(guī)定，就不要干

涉經(jīng)營者正常經(jīng)營活動，但也注意不要成為經(jīng)營者違法經(jīng)營保護傘,

更不能變相淪為經(jīng)營者私人保護力量。，+dsU{q$$

3.物業(yè)管理公司對物業(yè)內(nèi)部防火、防盜工作要時刻警惕，思想

上不能有絲亳松懈和麻痹。由于是公共場合，隨時都也許發(fā)生意外事

故。保安員平時應(yīng)把專業(yè)技能、迅速反映能力、應(yīng)急方案演習(xí)等作為

尋常訓(xùn)練重點，以增強突發(fā)事件解決能力，物業(yè)管理公司最佳能把業(yè)

主組織起來，成立義務(wù)消防隊和義務(wù)安全隊，以保證商場正常經(jīng)營

活動進行

?居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一

蘇豪時代廣場是一幢集居住、商場、餐飲、娛樂為一體多功能綜

合性大樓。入住蘇豪時代廣場，它將人們“衣、食、住、行”周到而

完美結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享有完美當(dāng)代化居住生活。最

后達到為業(yè)主提供良好購物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好經(jīng)營環(huán)

境和經(jīng)營市場有機結(jié)合，達到居住、商業(yè)和社會相和諧和統(tǒng)一管理

目。

第十二某些機電設(shè)備設(shè)施管理

一、給排水系統(tǒng)保養(yǎng)與管理

?水泵房管理規(guī)定

1.值班人員應(yīng)對水泵房進行尋常巡視，檢查水泵、管道接口和閥

門有無滴水現(xiàn)象.

2.經(jīng)常檢查水泵控制柜批示燈批示,觀測停泵時水泵壓力表批

示.在正常狀況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵選取開關(guān)

應(yīng)放在自動位置.

3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月

檢查一次.

4.消防泵按消防安全有關(guān)規(guī)定進行管理.

5.泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

6.水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布

包扎，以防雜物掉入水池中.

7.保證水泵房通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下正常使用.

?水池水箱清洗

1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次，若遇到特殊需要可

增長清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗

作業(yè)前一天應(yīng)告知關(guān)于顧客知曉停水時間，以便顧客作好儲

水準(zhǔn)備.

2.清洗前應(yīng)作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒

藥物準(zhǔn)備工作.

3.對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗，以避免停

水給顧客帶來不便.

4,清洗程序有如下幾步：

1）第一步:關(guān)閉總閥，關(guān)閉水箱之間連通閥門，啟動泄水閥，

排空水池、水箱中水.

2）第二步:讓池水閥處在啟動狀態(tài),用鼓風(fēng)機對著水池、水箱

口吹風(fēng)2小時以上，以便空氣流通,排除水池、水箱中有毒

氣體，吹進新鮮空氣.

3）第三步:用燃著蠟燭放入池底檢查與否因缺氧而熄滅，以

擬定水池、水箱中空氣與否足夠.

4）第四步:清洗和檢查人員進入池內(nèi)開始工作.

5）第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,

洗刷完畢用清水整體沖洗一?遍.維修人員對水池中管道、

閥門、浮球、水位控制電路進行檢查、維修.

6）第六步:清洗完畢后排盡水池中污水，清除污跡，并向水

池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時后排出消毒水。

7）第七步:水池內(nèi)注入適量自來水，用清水將上述部位重復(fù)

清洗，清洗出消毒藥水.

8）第八部：在清洗工作徹底完畢后來，開閘向水池、水箱注

水,達到標(biāo)定水位高度,并加蓋加鎖.

9）第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證.

?水泵房定期保養(yǎng)

1.生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進行一次普通性檢查保養(yǎng),每年進行

一次全面保養(yǎng).

2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒3個月進行一次試運營,

運營時間為10-15分鐘，消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出

口噴水射程達6米以上,每半年進行一次全面保養(yǎng).

3.排污泵、潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng).

4.水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連5米范疇內(nèi)閥門壓力表管道等隨

泵同步保養(yǎng).

5.泵體保養(yǎng)：

1）檢查泵體有無破損，銘牌完好，水流方向批示明確清晰,外

觀整潔，油漆完好；

2）補充潤滑油；

3）檢查盤根密封狀況,若有漏水應(yīng)噌長或更換石棉繩填充料?；

4）聯(lián)軸器聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換；

5）緊固機座螺絲并做防銹解決；

6）生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端

軸承進行清洗或更換；

1）電機保養(yǎng)：

2）檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。

3）拆開電機接線盒內(nèi)導(dǎo)線連接片，用500伏兆歐表搖測電機

繞線組相與相相對地間絕緣電阻值不底于0.5兆歐。

4）電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。

1）有關(guān)閥門、管道及附件保養(yǎng)：

2）各閥門開關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無滲漏。

3）單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無滲漏。

4）壓力表批示精確表盤清晰。

5）管道及各附件外表整潔美觀，尢裂紋，油漆完整無脫落。

1）判斷水泵轉(zhuǎn)向與否對的，若有誤應(yīng)予以改正。

2）控制柜保養(yǎng)：

3）斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動

作應(yīng)安全可靠。

4）檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器與否完好，緊

固各電器接觸線頭和接觸線端接線螺絲。

5）清潔控制柜內(nèi)外灰塵。

6.合上總電源，檢查電源批示與否正常。

保養(yǎng)完畢啟動水泵，觀測電流表、批示燈批示與否正常。

觀測水泵運轉(zhuǎn)與否平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表批示與否

正常，控制柜各電器無不良噪音。

二、電氣與電路系統(tǒng)保養(yǎng)與管理

?配電房管理規(guī)定

1.負責(zé)供電運作和維修人員必要持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況、

操作辦法和安全注意事項。

2.配送電建立24小時運營值班制度，對配電裝置及高壓室經(jīng)常

進行巡邏，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。

3.配電設(shè)備由專職人員負責(zé)管理和值班，配電設(shè)備倒閘操作由

值班員單獨進行，其她在場人員只做監(jiān)護，不得插手；禁止兩

人同步倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。

4.值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表批示狀況；

禁止變壓、空氣開關(guān)超載運營。

5.經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。

6.停電時，應(yīng)提前向顧客發(fā)出告知；恢復(fù)送電時，在確認供電線

路正?！?、電氣設(shè)備完好后方可送電，

7.供電線路禁止超載供電,配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季

供點時，應(yīng)按負荷需求有籌劃切換變壓器.

8.做好配電房防水、防潮工作，堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、老鼠等小動物

進入配電房.

9.保持配電房消防設(shè)施完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正

常使用.

?發(fā)電機房管理規(guī)定

1.發(fā)電機房門平時上鎖，鎖匙由