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湖南省武岡市房地產市場調查報告

房地產業(yè)市場發(fā)展的模塊分析

一.武岡市房地產市場區(qū)位條件

武岡市位于湖南湘西南部，，是邵陽市西南五縣（市）地理中心，總面積1549

平方公里，總人口83萬（2022年），其中城市建成區(qū)面積16.1平方公里，城鎮(zhèn)

常住人口26萬。

武岡是全國冏品糧食基地之一，是湖南省瘦肉型豬養(yǎng)殖基地并被命名為“中

國鹵菜之都”。武岡有著豐富的煤礦自愿，約占湘西南煤炭儲量的近70%。依托

資源優(yōu)勢，我市形成為了機械創(chuàng)造、能源、建材、醫(yī)藥化工、冶煉和農產品加工

六大支柱產業(yè)，而這些產業(yè)為武岡房地產業(yè)發(fā)展打下了堅實的經濟基礎。

武岡旅游資源豐富。武岡云山被列為國家森林公園并被成功納入湖南省“貴

山一云山一南山”旅游開辟規(guī)劃；法相巖公園、武岡古城墻、宣風樓、文疝、凌

云塔，以及浪石古建造群、中山堂等名勝古跡星羅棋布。城市旅游資源的規(guī)劃和

大規(guī)模基礎設施的建設，結合豐富的旅游項目開辟，為武岡房地產業(yè)的發(fā)展帶來

新的增長點。

武岡是湘西南五縣（市）交通中心，形成以高速公路為主，以主要省道為鋪

的四通八達的交通網絡。2022年1月18日至20日，民航中南地區(qū)管理局在武岡

市召開了《武岡機場選址報告》初步評審會。規(guī)劃修筑的武岡機場定位為開通民

用定期航班的國內支線機場。計劃2022年12月竣工驗收通航，這將促進武岡交

通又一個新的飛躍發(fā)展。特殊的中心地理位置，輻射西南五縣的交通優(yōu)勢，成為

武岡房地產發(fā)展的新興支柱。

武岡是湘西南物流中心，商貿輻射湘、桂、黔等泛博地區(qū)。近年來，全市環(huán)

繞加快發(fā)展主題和建設湘西地區(qū)次中心城市目標，進一步深化改革，擴大開放，

加大招商引資力度。武岡有著良好的宏觀經濟基礎，政府的大力招商引資，從而刺

激了武岡經濟的高速發(fā)展和流動人口及固定人口的高速增長，為武岡的房地產市

場的高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳的經濟條件。

近年來，武岡房地產政策管理體制逐步完善，武岡房地產市場也趨于成熟、規(guī)

范，使得房地產業(yè)發(fā)展有了制度的引導，并能促進房地產業(yè)朝著良性可持續(xù)的方

向發(fā)展。

總而言之，武岡著力打造西南五縣中心商業(yè)城市，高舉旅游興市，重塑古城

文化，借助武岡機場、高速公路的輻射帶動作用，在房地產發(fā)展前景上具有不可

預估的升值潛力和空間。省人民政府確定把武岡打造成為西南五縣的中心城市，

計劃30億元作為城市基礎建設，這為武岡的房地產市場的高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條

件。而房地產做為第三產業(yè)的領頭羊，這使得房地產業(yè)成為在武岡經濟發(fā)展中至

關重要的中堅力量。

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二.武岡市房地產市場模塊分析

當前，武岡樓盤戶價均價為2600-2800

樓盤均價排行

7U/ifl2擺布其中，經濟合用房的價格為1800—

［全市］武岡恒閉都市亳庭3如口元

2200元/廿擺布，一些規(guī)模較小、位置較偏、

［迎春享］忒岡-幸福防光繃元

環(huán)境差一些的小區(qū)價格在26007U/皿擺布，［全市］武岡凱德嘉博城頸門元

而那些規(guī)模較人、位置優(yōu)越、環(huán)境較好一些Liiy舂早J忒岡和伺學府如叩元

［全市］武岡皇冠世紀城300OTs

的小區(qū)樓盤，最低起售價價格在2800—3000

［轅門口］武岡戛拓王城花切皿元

元/itf,部份配套設施完等規(guī)模較大的樓蕊［迎春亭］忒岡昂鎘施居細克

好的樓層房價已突破4000元/itf大關，一［全市］武岡御品都梁WTDO元

［法相巖］武園市芙蓉瓏庭明北元

些高層的電梯房價格都已超過3500元河，大

［全市］武岡市太和轆苑置0北元

有向邵陽市房價看齊趨勢。［迎春亭］龍湖世紀花園2次元

［全市］武閔富城佳摧23&元

［水西門］武因露馨保兆￡1前元

受戶型、樓層、環(huán)境及地段等因素影［全市］武國荷花隹苑LMO無

響，武岡房價差距比較大。隨著武岡樓市近

幾年的大規(guī)模發(fā)展，房地產市場逐漸發(fā)展為“高低搭配”樓市格局。

經過市場調查與資料整理，選出幾個具有高、中、低價格代表性的樓盤進

行具體的模塊分析。如下：（調查資料僅供參考）

武風昌冠世紀城si

立世紀誠市場價格：3000元/廿3000元/■平來

奔格地址：武I可綱寶新誦商業(yè)街1特掃號

'站冠TR城：“五?”泌情K股.驚埸抄食吧

所屬區(qū)域：武岡頭堂

哲操電話：D739-4366666

回實景圖限戶型J｛討論?1.查不地組總戶數：3000戶

裝修情況：毛坯

物業(yè)類別：普通住宅商住樓綠化率：35%

建造類別：居住建造商業(yè)建造建造面積：450000平米

停車位數：1690個入住時間-1-11-30

容積率：暫無數據MS隹二/i?言T在斤工翊

占地面積：135333平米

開盤時間：2022-5-25

開辟商：湖南皇冠投資置業(yè)有限公司項目地址：武岡市慶豐東路與春光北路交

匯處售樓地址：武岡銅寶新城商業(yè)街1棟13號

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項目簡介：

武岡皇冠世紀城，武岡首席45萬廿地中海國際名城，由湖南皇冠投奧置業(yè)

有限公司傾力打造，項目占地150畝，總建造面積約45萬什?；使谑兰o城處于

未來新城規(guī)劃的核心區(qū)，自洞新高速出入主城區(qū)的必經門戶之地，是未來城市封

面，代言武岡的城市形象;是春光大橋兩岸高端住區(qū)的核心區(qū)，有望成為未來高

尚住宅區(qū)的領導者。

皇冠世紀城規(guī)劃有五星級大酒店一一皇冠世紀大酒店，以及商業(yè)部份:皇冠

世紀大酒店堪稱邵陽首坐五星級酒店，酒店涵蓋了多風格裝飾豪華的客房、全天

候服務的中西餐廳、多個宴會廳及多功能廳、國際率先水準的健身中心及高端會

所等，同時項目自身還有超大型超市、現代化影院等自建生活配套。項目周邊有

豐富的生活配套，且緊鄰市政廣場公園，便捷繁華，咫尺可得;不僅如此，皇冠世

紀城還擁有武岡最優(yōu)越的教育資源，省重點名校武岡一中，武岡市第三中學，武

岡師范環(huán)伺擺布，有著良好的教育環(huán)境。

（二）武岡御品都梁市場價格：27007U/m2

武岡i0晤都梁誨查看祥細

吉說他ii,百姓廣場旁27,,元/平米

告樓電話+OT39-4282E8F：

蘭.實景闞CL）二j戶犯■（盼

物業(yè)類別：普通住宅別墅所屬區(qū)域：武岡農田

建造類別：居住建造總戶數:200戶

停車位：109個裝修情況：毛坯

容積率：暫無數據綠化率：4.2%

占地面枳：17畝建造面積：皆無數據

開盤時間：暫無數據入住時間：-1-11-30

開辟商：邵陽市經緯建設工程有限公司預售許可：暫無數據

項目地址：武岡市武強路新建材城往北80米

售樓地址：武岡市武強路新建材城往北80米

項目簡介：

武岡御品都梁項目位于武岡市武強北路新建材城往北601n處，由實力開辟商

邵陽市經緯建設開辟。項目總占地近17畝，共4棟全現澆多層洋房，總戶數200

余戶，車庫69個，車位40個。御品都梁奢享原山、活水兩大都市稀缺資源，獅子

山千余畝原生態(tài)山林為社區(qū)提供無限綠意和鮮氧，自然活水中央水景自北向南貫

通整個社區(qū)。御品都梁遵循“立體化園林”造園理念，為住戶打造大型親地園景、

空中花園立體化雙重園林。項目采用了兩種高端的節(jié)能建造材料，將傾力打造武

岡首席墅質洋房社區(qū)、首個節(jié)能環(huán)保社區(qū)，是一人環(huán)保生活、健康生活的不錯選

擇。

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物業(yè)類別：普通住宅所屬區(qū)域：武岡轅門口

建造類別：居住建造商業(yè)建造總戶數：400戶

停車位數：220個裝修情況：毛坯

容積率：暫無數據綠化率:3.3%

占地面積：15畝建造面枳：暫無數據

開盤時間：2022-6入住時間-1-11-30

開辟商：I可泰房地產開辟公司預售許可：暫無數據

項目地址：水西口新光富城佳苑

售樓地址：汽車西站方向向前800米

項目簡介：

（三）武岡富城佳苑市場價格：21887U/m2

武風市宜成佳苑理i

駕樓地址：武岡園門戶川

智模電話:OT3&7：2957B913O739757S9

乏.拿民國CQJ二8型回?。?/p>

2188元/■平未

武岡富城佳苑總投資5000萬，立足于打造高品質的住宅小區(qū)。隨著人居環(huán)境

的不斷提高，市區(qū)交通擁堵，噪音污染，城市廢氣，以深深影響到身心健康。富

城佳苑致力打造無噪音污染、無城市廢氣、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、肅靜舒適，高品

質純住宅小區(qū)。武岡富城佳苑位于城市邊緣，挨近武岡西站，交通便利，是一個

居家和工作的良好之地。

（四）房地產模塊分析

1.從經濟因素上來看，房價偏低的樓盤大都集中在老城區(qū)郊外以及較偏遠工

業(yè)園區(qū)，例如：富城家苑、豐澤家園等。而高房價的樓盤主要集中在新城區(qū)、高

速公路與機場大道等以交通干線為輻射的交通規(guī)劃區(qū)域，例如：皇冠世紀城、恒

潤都市等。從中分析可以得出，交通發(fā)展對經濟帶動作用以及新城區(qū)帶來的經濟

活力是房地產開辟商看重的重要因素，其日后帶天的經濟潛力和房地產未來價值

也是導致房價高于其他區(qū)域的主要原因。

2.從樓盤上看，價格偏低的樓盤基本上是一些經濟房、普通小區(qū)，例如：荷花

佳苑等。血價格居高的樓盤大多數是配套設施較為完善、規(guī)模大、戶型高檔的洋

房和電梯房樓盤，且價格居高的樓盤基本都是多元化的建造類型，集居住區(qū)和商

業(yè)區(qū)于一體，還融合了綠化、休閑、購物等配套系統(tǒng)。例如：皇冠世紀城、凱德

嘉博城等。樓盤的品質決定了其價格，這也是市場高低端需要的體現。

3.從區(qū)位環(huán)境上看，價格低的樓盤大都集中在老城區(qū)郊外以及較偏遠工業(yè)園

區(qū)，老城區(qū)交通阻塞長期以來是困擾市民的老問題，加之老城區(qū)缺乏發(fā)展活力，沒

有大的發(fā)展空間，老城區(qū)郊外令人不看好的前景無不在影響其樓盤市場。而工業(yè)

園附近區(qū)域的樓盤，雖然在交通、經濟發(fā)展上有著良好前景，但其帶來的

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噪音污染、廢氣污染、化學污染等，讓人十分耽憂。在如今越來越注重環(huán)境健康

的人們中，一個健康的生活環(huán)境顯得尤其重要。而位于新城區(qū)和規(guī)劃區(qū)的樓盤，

集中了經濟、交通、政策等優(yōu)勢，且隨著人們生活條件的提高，隨之而產生人們

對于樓市更高質量的市場需求。完善的配套設施、物業(yè)、周邊、綠化，完美的戶

型、結構、布局，以及大的規(guī)模、尺寸是高房價樓盤必不可少的。

4.從人口上看，在一定條件下，人口對房地產需要量與房地產價格成正比，人

口對房地產需求量不大，房地產的銷售量就受限，自然房地產價格就低，因此在

人口消費希少區(qū)域的房地產價格普遍偏低。而人口消費量低主要集中在兩個地方：

一是偏遠工業(yè)園地區(qū)，交通和環(huán)境都不適合人口迂徙居??；二是老城區(qū)以及老城

區(qū)毗鄰的郊區(qū)，老城區(qū)房屋集中，有著大量穩(wěn)定居住的人口，但是人口對房屋的

需求早已飽和，缺乏房地產消費的動力。而新城區(qū)和規(guī)劃區(qū)有著廣闊的腹地和政

策支持，巨大的商業(yè)機遇與發(fā)展前景，吸引了部份老城區(qū)人口向外遷移以及大量

鄉(xiāng)村人口往城區(qū)涌入，為此區(qū)域帶來大量的人口。有著泛博的消費人群，且不斷

吸引進來的人口，這正是此些區(qū)域房地產價格逐漸攀高的原因之一。

總結：武岡的房地產價格市場呈現的高中低三種現象，正是諸多因素所共同

影響而造成的。固然，對于武岡這四線小城市而言，拋去其房地產市場的泡沫，

最終影響房地產價格的還是其自身價值品質.價值決定價格，這是最重要的。

三.武岡市房地產市場發(fā)展分析

（一）武岡房地產市場現狀及其原因

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從武岡市房價市場走勢圖可以很明確的看到武岡房價從2022年2560元/皿

逐年上升到2022年3100元/皿。

在當今物價普遍上漲的情況下，房價上漲是一種正?，F象。但上漲速度及幅

度過快過大，遠遠超過其它物價的上漲，這就顯得有違常規(guī)。武岡房地產市場價

格上漲，主要有以下幾方面的原因。

一.建造材料價格二漲過快。水泥價格，2003年為200元/噸，2022年，漲到

360元/噸；鋼材價格，2003年為4000元/噸，2022年，漲到4900元/噸；河砂

價格，2003年為290元/噸，2022年，漲到330元/噸;墻體材料價格，2003年為

0.15元/塊，2022年為0.48元/塊，碎石價格，2003年30元/立方米，2022年為

57元/立方米。作為商拈房原材料成本的構成，各種材料價格的上漲，房地產的

價格也隨之水漲船高。

二.人工成本上漲過快。2003年，普通工人的工資為40元/天，工人師傅的

工資為50元/天。2022年，普通工人的工資為80元/天，工人師傅的工資為100

元/天。勞動力價格的提升，大幅增加了勞動力密集型產業(yè)的成本。

三.土地價格上漲過快。由于土地被政府高度壟斷，土地資源極其有限，每年

國土部門僅能爭取到300—500畝的土地供應指標而且爭取到的指標大部份用于

城市建設。因此，通過招商拍賣途徑用于商品房開辟的地價被不斷抬升。2003年

以前，住宅用地的價格在300—400元河擺布，2022年，達到1500—2000元皿。

部份地理位置好的住宅用地，通過公開拍賣，地價高達4000元/IHL政府的財政

收入大多依靠土地財政收入，因此政府在不斷地追求土地效益的最大化。開辟商

在高價獲得土地后，自然會把這種高價的土地成本轉嫁給購房者，從某種意義上

說，政府緊縮的土地政策是導致房價上漲過快的一個最大的因素。

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四.居民購房欲望較強。隨著國民生活水平的提高，許多城鄉(xiāng)居民物質生活條

件大幅改善，掀起了一股“購房熱”。近年來，武岡城市化水平不斷提升，城區(qū)功

能也日益完善，農村、城郊涌現出大批進入武岡購房置業(yè)的人群。此外，武岡在湘

西南五縣中發(fā)揮的中心作用日益突出，經濟、交通的輻射作用日益增強，也吸引

了大批周邊縣市的人口投資安家。在人口購房需求的推動作用下，武岡房價居高

不下，并逐年上漲。

五.拆遷、補償成本上漲。隨著時代的進步，人們的維權意識與口俱增，特別

是《物權法》出臺后，房屋拆遷、補償工作面臨著前所未有的壓力。據統(tǒng)計，拆遷

成本，成本年,約為10元加二2022年約為150元/皿;而補償比例雖然都是1：

1,但原有房屋隨著物價的上漲已有很大升值（與2003年相比，上漲幅度約為10

倍），按照現價來補償，必然大大增加了現在的補償費用。而增長的拆遷、補償

成本被納入房地產開辟建設成本，最終由消費者買單。

（-）武岡市房地產市場前景分析

2022年以來，國家對房地產市場進行了多輪的價格調控，給“發(fā)燒”過度的

全國房地產市場降溫，但是并沒有立竿見影的效果。近幾年來，國家對房地產市

場不斷進行宏觀調控，進行價格引導，使得民眾均處于政策觀望期。消費人口的

預期觀望，導致了一、二線大城市的交易量大幅萎縮，樓市價格在波動中有所下

滑。2022年，許多一、二線城市浮現了房價一定程度的下跌，且波動不定，全國

的房地產市場面臨著新的考驗。

相比而言，武岡只是四線縣級小城市，由于這幾年房價的增長屬于比較合理

的、理性的增長，主要消耗的是逐年遞增的剛性需求。武岡的房地產發(fā)展與武岡

的經濟發(fā)展大致是趨同的，其快速的發(fā)展是市場不斷壯大的必然結果，房價的增

長未偏離正常軌道。武岡房地產業(yè)并非武岡經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)，尚處于飛速

發(fā)展起步狀態(tài)中，外界政策因素對其市場供給、需要鏈影響較少。而且隨著城市

化的快速進程，武岡房地產需求量在逐步的增加。從武岡近五年房地產的成交量

看來，武岡并未浮現類似全國大、中城市的購房者恐慌和降價行為，樓市價格反

而浮現了逐年穩(wěn)步上升的趨勢。

筆者認為，武岡未來幾年內，房地產市場將持續(xù)穩(wěn)中上升，并主要受市場需

求變動而小幅波動，總體呈現出小幅波動、平穩(wěn)上升的趨勢。估計武岡房地產市

場未來將持續(xù)穩(wěn)中上升，呈現出良性的發(fā)展勢頭，主要有如下幾個原因：

一.市場發(fā)展空間大。武岡相對于其他同等級和經濟水平的城市，其房地產

市場起步晚、起點低，未來持續(xù)快速發(fā)展是趨勢。武岡現有的房地產市場屬于比

較初級的階段，高品質的房地產項目不多，在發(fā)展高端房地產上有著巨大的市場

空間。

二.新的發(fā)展契機武岡以打造湘西南五縣中心的三線城市為目標，機場、高

速、以及規(guī)劃中具有可行性的鐵路，其交通優(yōu)勢帶來的新的契機將為武岡房地產

業(yè)推向一個新的高度。

武月市（■住宅）全市較正式房產鋪售餐歐（月麥勢圖）

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2022年3月-2022?年2月

三.城市化進程加快。2022年末，武岡市總人口832503人，常住人口755545

人,其中，城饃人口266249人。城市化率為35.24%,遠遠低于全國平均城市化率

水平。隨著武岡經濟的持續(xù)發(fā)展，城市化進程不斷加快，鄉(xiāng)村人口大量城鎮(zhèn)化，

為武岡注入了大量城市常住人口。新增量的人口對于房地產的需求量巨大，在目前

武岡房地產需求量持續(xù)增長且處于較高的情況下，樓市將在未來持續(xù)呈現出供不

應求的狀態(tài)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的城市化是武岡房地產將持續(xù)發(fā)展的主要原因。

四.新城市的擴大。武岡制訂了“重塑古城”的計劃，舊城區(qū)改造將拉動住

宅市場的需求。隨著城市公共交通系統(tǒng)的不斷優(yōu)化和完善，老城區(qū)人口不斷向新

城區(qū)轉移，給武岡的城市新城區(qū)的發(fā)展帶來了大量活力。

五.升值空間尚存。武岡部份房地產價格雖然存在“超前”偏高現象，價值

與價格存在一定的間隙，且有向邵陽市挨近的趨勢。但結合武岡起步晚、潛力大、

未成型的市情，其存在的“泡沫”正是未來房地產發(fā)展的未發(fā)掘的潛力，對照于未

來房地產的價值，還存有一定的升值空間。

（三）武岡市房地產市場的缺陷

雖然武岡房地產市場發(fā)展前景廣闊，但值得注意的是，武岡房地產市場具有

許多重大缺陷，而這些問題是制約武岡房地產市場良性發(fā)展的根本原因，也是武

因房地產市場今后改革的關鍵點所在。武岡房地產市場既有全國房地產市場存在

的普遍問題，也有因其當地市情而來的特殊缺陷。依據武岡當地的市情總結以下

幾點房地產市場的缺陷：

1.房地產市場制度不規(guī)范。房產市場制度的不規(guī)范主要體現在房產的開辟和

銷售中。房地產的開辟和銷售市場因其涉及的環(huán)節(jié)最多，導致其存在的問題也就

最多、最復雜。

第一，在房地產開辟方面，一些企業(yè)在規(guī)劃設計上，炒作概念、弄虛作假；在

項目審批上，行賄受賄，伺機圈地；在工程發(fā)包上搞關系承包；在建造施工中偷

工減料；在工程監(jiān)管上搞形式注意。

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第二，在房地產銷售方面，違法無證預售是最大的問題。據筆者調查，武岡

大部份房產開辟企業(yè)不僅沒有取得商品房預售許可證，就開始向外預售樓盤，還違

規(guī)向購房者強制性收取“訂房押金”打著特權的幌子變相收取“VIP會員費”，

并在此后直至交房前的這一時段，不斷向購房者收取首付款和全額款項。這是武

岡房產市場中最普遍、最嚴重存在的問題之一。一來是房地產開辟商利用此違法

違規(guī)的做法可以盡快使資金回籠，彌補工程投入上的資金空位，二來是政府難免

參預其“利益鏈”中，收人錢財，睜眼閉眼。三來是購房者法律意識不足，不了

解房產相關方面法律法規(guī)，缺乏自我保護意識，難免深陷開辟商的圈套。

2.房地產競爭機制的不成熟，即市場化淘汰機制的缺失。武岡房地產市場發(fā)

育不成熟，基本上所有的房地產企業(yè)都停留在低端的價格競爭階陵在環(huán)保競爭、

技術競爭、產權競爭等方面幾乎沒有競爭力可言。簡單地說，假如武岡房地產開

辟商只要不發(fā)生虧本倒閉、行賄案發(fā)、囤地被查等自身“發(fā)病”的情況，只是單

純的打“價格戰(zhàn)”，就很難在市場中競爭中被對手或者其他外界因素所淘汰，此

房地產壽命就不會終結。房地產市場沒有激烈的競爭機制，勢必會導致房地產在

質量、服務、物業(yè)、技術等方面發(fā)展緩慢滯后。

3.武岡房地產市場監(jiān)管丟失，司法保障存缺陷。在市