物業(yè)管理服務項目

一、物業(yè)管理基本情況

（一）物業(yè)坐落位置：

甲方物業(yè)位置坐落于濟南市長清區(qū)海棠路800號長清校

區(qū)及濟南市槐蔭區(qū)經(jīng)十路23266號。

（二）委托管理項目：

1.長清校區(qū)15座學生公寓、連廊及院落；5座教學樓;

學院道路及周邊環(huán)境、操場環(huán)境。學生公寓包括值班、保潔、

日常維修項目；5座教學樓負責保潔。

2.槐蔭校區(qū)部分樓宇及校園、環(huán)境管理。包括教學樓、

實訓樓、辦公樓、操場及學院環(huán)境、綠化。

（三）管理與考核：

1.槐蔭校區(qū)操場、長清校區(qū)學生公寓和兩個操場管理

與考核由山東勞動職業(yè)技術(shù)學院學生工作部負責；

2.兩校區(qū)樓宇管理、樓宇管理及濟南校區(qū)綠化養(yǎng)護管

理由山東勞動職業(yè)技術(shù)學院總務處負責。

二、服務期限、預算金額及付款方式

（一）服務期限為1年（2016年2月1日—2017年1

月31日）。

（二）預算金額為考核合格每年服務費2800000（大寫

人民幣貳佰捌拾萬元整）

（三）付款方式：學院每季度對服務質(zhì)量進行考核，考

核合格后分四次支付。第一次5月1日前，支付合同總額的

25%,第二次8月1日前支付，支付至合同總額的50%,第三

次11月1日前支付，支付至合同總額的75%,第四次支付，

合同履約完成，根據(jù)年度考核結(jié)果，支付至100%。

三、管埋服務內(nèi)容、標準及考核

（一）長清校區(qū)學生公寓物業(yè)管理服務和兩校區(qū)操場物

業(yè)管理服務（學工部負責管理考核）

1.長清學生公寓物業(yè)管理服務

1）.長清校區(qū)學生公寓由物業(yè)公司專設公寓管理辦公

室，配備主管1名，內(nèi)勤1名。

2）.學生公寓管理服務人員素質(zhì)要求

（1）主管要求大專以上學歷，年齡50歲以下，能熟練

使用電腦，具備較強的管理能力。內(nèi)勤要求大專以上學歷，

年齡45歲以下，會用電腦操作使用管理軟件。

（2）專職樓長素質(zhì)要求：身體健康，品行端正，年齡

不超過55歲，高中以上學歷，有較好的管理和溝通能力。

至少每四座樓配備一名專職樓長。

（3）公寓值班人員的素質(zhì)要求：身體健康，品行端正,

年齡不超過60歲，初中以上學歷，具有一定的管理和溝通

能力。

（4）公寓維修人員素質(zhì)要求：身體健康，品行端正，

年齡不超過60歲，高中以上學歷，具備國家頒發(fā)的從事本

工作所具有的專業(yè)證書。

(5)公寓保潔人員素質(zhì)要求：身體健康，品行端正，

年齡不超過65歲，小學以上學歷。

3).管理服務內(nèi)容：

(1)負責甲方委托乙方學生公寓內(nèi)公共設施和附屬建

筑物、構(gòu)筑物的巡查、養(yǎng)護、管理和一般性的小型維修(其

所用材料由甲方提供，以舊換新)，包括：水、電、暖設施、

設備、公共照明、生活家具、上下水管道、落水管、排水管、

門窗、玻璃、消防安防設施等。若乙方無力承擔，需和甲方

協(xié)商解決。

(2)負責做好甲方委托乙方學生公寓管理服務區(qū)域內(nèi)

公共秩序、公共安全維護工作。協(xié)助甲方對學生日常行為進

行管理。主要包括：門崗值勤、定點定時或不定時巡邏，做

好負責區(qū)域內(nèi)的學生安全、防火、防盜工作，發(fā)生打架、物

品破壞、被盜等或其它治安刑事案件時應及時發(fā)現(xiàn)和制止，

并及時向甲方報告，會同甲方向當?shù)毓矙C關報案，并積極

協(xié)助公安機關和學校保衛(wèi)部門分析原因，明確責任，提出處

理意見。若經(jīng)司法機關認定責任在于乙方，則乙方須承擔全

部經(jīng)濟責任。義務負責自行車管理工作，負責樓外機動車輛

停放秩序的管理。

(3)負責甲方委托乙方負責的公共環(huán)境衛(wèi)生保潔、消

毒防疫及垃圾收集。包括學生公寓附屬院落和以樓基座為準

(6)節(jié)水節(jié)電，節(jié)約資源。建設節(jié)約型公寓。

4).管理服務標準及要求

(1)公共區(qū)域值班、保安工作

a各公寓樓實行每日24小時輪換值班制度和巡邏制度，

明確值班員和保安人員職責。不得一人連續(xù)24小時值班。

做好值班記錄與巡查日志。

b妥善保管好學生宿舍鑰匙，因故借用鑰匙按學院學生

房間鑰匙管理規(guī)定進行借用登記。

c大宗或可疑物品出入學生公寓要進行檢查登記。

d發(fā)生突發(fā)事件，按照應急預案程序處理.

e學生公寓內(nèi)實行日常來客登記制度，防止無關人員進

入公寓及辦公區(qū)域，禁止非因公異性進入樓內(nèi)，做好區(qū)域內(nèi)

各項安全防范工作。

f按學院規(guī)定定時開關樓門，配合學生管理部門執(zhí)行學

生晚歸登記和考勤制度。

g物業(yè)管理值班和保安員熟悉轄區(qū)情況,統(tǒng)一服裝，戴

牌上崗，工作規(guī)范，作風嚴謹，記錄詳實，各項管理措施落

實。

h發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)異常情況及時處置和報告。

i積極配合公安機關搞好治安、消防管理，年度無刑事

案件、消防事故發(fā)生。

(2)公共環(huán)境日常保潔標準

a公共區(qū)域：

①樓梯臺階、地面、腳踢線及樓宇周轉(zhuǎn)地面；干凈、無

積水、無污漬、無痰跡、無垃圾；

②大廳地面：無腳印、無污漬、無痰跡、無垃圾；

③玻璃門、窗：光亮干凈、尢積塵、無印漬；

④墻面、臺面、燈座、宣傳標示欄、附屬設施及外圍墻

面：光亮、整潔、無積塵、無污垢、無印漬；

⑤不銹鋼扶手、欄桿、擋板：無積塵、光潔、明亮；

⑥空間：空氣流通、清新；

⑦公共區(qū)域垃圾筒及煙灰缸：清潔光亮、無污漬，煙灰

及垃圾不超過容器的2/3；

⑧天花板清潔：無積塵、無蜘蛛網(wǎng)；

⑨照明清潔：燈管無積塵，燈蓋、燈罩明亮清潔；

⑩走廊墻面、掛物及木質(zhì)裝飾材料：無積塵、無污垢。

b衛(wèi)生間：

①門、窗、墻面、天花板：干凈、整潔、明亮無積塵、

污跡；

②室內(nèi)地面、空間：無腳印、無污跡、無水跡、空氣流

通、無異味；

③便池、尿斗、面盆、鏡面：干凈、無污跡、無污垢、

污水管及下水道暢通；

④不銹鋼水龍頭、落水管：光潔、明亮;

⑤手紙簍、比圾筒：日產(chǎn)日清；

⑥地漏：排水暢通。

c物業(yè)值班室：

①門、窗臺、窗柜、桌椅：干凈整潔、無積塵；

②墻面、墻角、踢腳線、窗簾、椅子、天花板：干凈整

潔、無積塵、無污漬、無蜘蛛網(wǎng)；

③地面：干凈、整潔、無積塵、無污漬；

④燈具：干凈、整潔、無積塵、無污漬；

⑤室內(nèi)空間：空氣流通、清新。

(3)外圍公共環(huán)境日常保潔

a清掃道路、樓宇周圍花磚地面垃圾、樹葉等：無瓜果

皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂；

b路牌、標識、指示牌：干凈、無積塵、無污漬；

c揀拾綠化帶內(nèi)外垃圾：目視無枯葉、無果皮、無飲料

罐、無廢紙雜物；

d行人、行車路面清掃：無明顯泥沙、污垢，每100平

方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個；

e清潔照明設施、標牌：無積塵、無污跡、透明度好；

f垃圾箱、垃圾筒：箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱

內(nèi)外無垃圾、無異味、箱筒外表干凈、無污漬、發(fā)現(xiàn)有異味

及時處理。

要求：每天上午9:00前必須清除區(qū)域內(nèi)垃圾，10:30前

完成一遍地面衛(wèi)生保潔，下午2:30前清除區(qū)域內(nèi)垃圾，3:30

前完成第二遍地面衛(wèi)生保潔，其它時間進行地面保持和其它

方面的保潔。

(4)水、電管理

①要求和教育師生和乙方員工節(jié)約水電，每日巡查水電

使用是否正常；

②制止和處罰浪費水電和違章用電的現(xiàn)象；

③管好智能電控，保障其設備正常運轉(zhuǎn)。

(5)修繕標準及要求

①燈具明亮、無閃爍現(xiàn)象；

②電扇旋轉(zhuǎn)自如，無雜音；

③開關、插座安裝牢固，使用正常，不漏電；

④上下水管道、開關、閥門、地漏暢通，無跑、冒、滴、

漏等現(xiàn)象；

⑤暖氣管道暢通，無跑、冒、滴、漏及不熱等現(xiàn)象；

⑥門窗開關靈活無雜音；

⑦以上設施、設備均使用正常，無損壞。

⑧急用戶所急，小型維修當日解決，較復雜維修二日內(nèi)

解決。

2.槐蔭校區(qū)和長清校區(qū)操場物業(yè)管理服務

1)按時開關運動場大門。

2)每天上午8:00-10:00和下午2：00-3：30各清掃一遍

操場及附屬設施（含看臺、廁所等）衛(wèi)生，其它時間保持。

3）對操場進行日常管理和巡查，制止損壞體育設施、

場地的行為，制上外來人員私自進入場地。

4）發(fā)現(xiàn)問題及時報告。

（二）樓宇、環(huán)境及綠化管理（總務處負責管理考核）

1、管理服務內(nèi)容：

（1）長清校區(qū)

a、服務管理范圍

山東勞動職業(yè)技術(shù)學院長清校區(qū)（長清大學科技園海棠

路800號）樓宇及環(huán)境保潔，包括1、2、3、4、5號教學樓,

建筑面積58063平方米；學院柏油主干道、水泥路面、花磚

人行道等面約計3.35萬平方米的道路及周邊環(huán)境；面積約2

萬平方米的操場環(huán)境保潔工作。

b、管服務內(nèi)容

①樓宇內(nèi)公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、垃圾的集中收集和清理

（含實訓場地不可回收垃圾）（包括樓宇、庭院及樓宇外5

米區(qū)域）；

②道路、庭院的日常保潔（道路以路沿石外3米為邊界

線，包含之內(nèi)的綠化帶）；

③院落內(nèi)設施的維護、保潔（宣傳欄、修讀點、雕塑等）;

④及時報告管理服務有關情況，配合學院重大活動，完

成相關服務工作;

⑤降雪后組織清掃。

⑥樓宇內(nèi)公共區(qū)域的花盆、招貼畫、工藝品、宣傳欄

（柜）、照明、消防器材等設施維護、保潔。

（2）濟南校區(qū)

a、服務管理范圍

山東勞動職業(yè)技術(shù)學院濟南校區(qū)樓宇、環(huán)境保潔及綠化

日常養(yǎng)護管理，包括教學樓14600平方米、實訓樓15600平

方米（僅含A區(qū)）、辦公樓2200平方米及面積約6000平方

米的道路等環(huán)境衛(wèi)生保潔工作；校門區(qū)域、教學樓前廣場區(qū)

域、辦公樓區(qū)域、道路兩邊等約6000平方米面積綠化帶區(qū)

域的日常養(yǎng)護等綠化、美化工作。

b、管服務內(nèi)容

①責任區(qū)衛(wèi)生保潔、垃圾的收集清理（含實訓場地不可

回收垃圾）；

②教學樓101、111、201綜合教室內(nèi)部保潔；

③道路、庭院的日常保潔；

④院落內(nèi)設施的維護、保潔（宣傳欄、修讀點等）；

⑤及時報告管理服務有關情況，配合學院重大活動，完

成相關服務工作；

⑥降雪后清掃；

⑦綠化的日常養(yǎng)護管理，包括澆水、施肥、修剪、病蟲

害防治等，美化花木的擺放和養(yǎng)護等其他綠化工作。

2、管理服務標準及要求

（1）樓宇保潔標準及要求

a、地面：樓內(nèi)地面、樓梯清潔、無污跡、無丟棄物、

無水跡，瓷磚光亮；踢腳線清潔，踢腳與地面接縫干凈整潔

無污跡；樓宇外5米以內(nèi)區(qū)域地面整潔無丟棄物、雜物；

b、墻面：外墻面無明顯灰塵及污染墻面，內(nèi)墻面乳膠

漆無污漬、目視無明顯灰塵，大理石、瓷磚干凈、明亮、無

污跡；

c、玻璃：玻璃幕墻、門、窗、鏡面潔凈透亮；

d、金屬制品：電鍍、不銹鋼制品如水龍頭、廁所）口水

閥、不銹鋼扶手等光亮無污跡，欄桿、管道、金屬門無脫漆、

無銹蝕；

e、天花板：照明燈具、安全出口等設施是否干凈無塵,

無蜘蛛網(wǎng)；

f、洗手間：洗手盆、拖布池潔白無污漬，尿斗、便槽、

便盆無污漬、無尿垢、地面清潔無積水，洗手間隔斷、門無

損壞、無亂涂亂畫，洗手間內(nèi)有無異味；

g、下水管道及化糞池定期檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時疏通《化

糞池定期清挖由學院負責）；

h、樓宇內(nèi)公共區(qū)域的花盆、招貼畫、工藝品、宣傳欄

（柜）、照明、消防器材等公共設施維護、保潔消防設施定

期清理，保持整潔；

i、垃圾箱（筒）擺放在指定區(qū)域，及時清理，保持箱

體整潔無污漬、無異味，內(nèi)存垃圾不得超過容積的三分之二,

周圍不得出現(xiàn)散落垃圾、溢出物；樓宇內(nèi)垃圾及時集中收集

清理，傾倒在指定位置，不得出現(xiàn)散落垃圾；

j、合理使用水電等資源，不得浪費，不得出現(xiàn)長明燈、

長流水現(xiàn)象；

k、發(fā)現(xiàn)公共設施損壞的情況及時報告，并認真做好相

應維修記錄，無漏報、遲報。

（2）庭院、道路保潔標準及要求

a、庭院、道路（含道路邊沿外3米以內(nèi)區(qū)域）地面整

潔、無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭紙屑平均不超

過3個，無直徑3厘米以上石子；

b、室外垃圾箱無散落垃圾、無污水、無明顯污跡，無

明顯異味，內(nèi)存垃圾不超過容積的三分之二；

c、宣傳牌、戶外休閑設施目視表面無明顯積塵、無污

跡、無亂張貼；

d、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1?2次；雨、污水

井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；

e、降雪后，及時組織清掃，保證交通順暢、路面區(qū)域

無積雪，防滑措施到位；

f、垃圾集中收集清運，傾倒在指定位置，不得將落葉

傾倒在綠化帶內(nèi)，清運垃圾不得有灑落、溢出物。

（3）綠化養(yǎng)護標準及要求（按照二級綠地養(yǎng)護標準）

a、草坪根據(jù)生長情況適時修