協(xié)同共進(jìn)：揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展路徑探索一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景城鎮(zhèn)化是當(dāng)今世界各國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要趨勢，也是衡量一個國家現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志。中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程自改革開放以來取得了舉世矚目的成就，城鎮(zhèn)化率持續(xù)攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1978年我國城鎮(zhèn)化率僅為17.92%，到2023年已超過65%，大量人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)不僅帶來了人口的集聚和產(chǎn)業(yè)的升級，也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的關(guān)鍵要素，為城市發(fā)展提供了物質(zhì)載體，滿足了人們的居住、工作和生活需求。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也成為推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要力量，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長。然而，在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的過程中，也出現(xiàn)了一些問題。一方面，部分城市存在房地產(chǎn)市場過熱，房價過高，超出了居民的承受能力，導(dǎo)致住房供需矛盾突出，中低收入群體住房困難問題較為嚴(yán)重；另一方面，一些城市在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中過度依賴房地產(chǎn)開發(fā)，忽視了產(chǎn)業(yè)支撐和城市功能的完善，造成房地產(chǎn)市場與實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡，影響了城市的可持續(xù)發(fā)展。此外，不同地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展存在顯著差異，東部發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場相對活躍，而中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平相對較低，房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨一些挑戰(zhàn)。揚(yáng)州，作為江蘇省的重要城市，位于長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，地理位置優(yōu)越，歷史文化悠久。近年來，揚(yáng)州的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，2023年城鎮(zhèn)化率達(dá)到了70%左右，城市建設(shè)日新月異，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。隨著寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化等區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，揚(yáng)州迎來了新的發(fā)展機(jī)遇，城市吸引力不斷增強(qiáng)，人口持續(xù)流入。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的同時，揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅、商業(yè)地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，市場規(guī)模逐步擴(kuò)大。然而，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中也面臨著一些問題，如市場供需結(jié)構(gòu)不平衡，部分區(qū)域住房庫存較高，而改善型住房供應(yīng)相對不足；房價波動較大，對居民的購房能力和市場穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響；房地產(chǎn)市場的發(fā)展與城鎮(zhèn)化的質(zhì)量提升還存在一定的不協(xié)調(diào)，需要進(jìn)一步優(yōu)化和調(diào)整。在當(dāng)前全國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展的大背景下，研究揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。1.1.2研究意義理論意義：本研究有助于豐富區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場關(guān)系的理論研究。目前，關(guān)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究多集中在全國層面或大城市，對中小城市的研究相對較少。揚(yáng)州作為具有代表性的中小城市，深入研究其城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠拓展相關(guān)理論的應(yīng)用范圍，為進(jìn)一步理解區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的相互作用機(jī)制提供實證依據(jù)，補(bǔ)充和完善區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的理論體系。實踐意義：對于政府部門而言，研究揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠為制定科學(xué)合理的城市發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供參考依據(jù)。通過分析兩者之間的關(guān)系和存在的問題，政府可以更好地把握城市發(fā)展的節(jié)奏和方向，優(yōu)化土地資源配置，合理規(guī)劃城市空間布局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化質(zhì)量的提升。同時，有助于政府制定針對性的住房保障政策，滿足不同層次居民的住房需求，促進(jìn)社會公平與和諧。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，了解揚(yáng)州城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的市場需求變化和發(fā)展趨勢，有助于企業(yè)準(zhǔn)確把握市場機(jī)遇，合理調(diào)整投資策略和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高市場競爭力。在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，企業(yè)可以根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和居民需求特點，開發(fā)適應(yīng)市場需求的房地產(chǎn)項目，如在新城區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊布局商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目，滿足居民的生活和工作需求；針對改善型需求，開發(fā)高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，提升居住品質(zhì)。對于社會公眾而言，研究結(jié)果可以幫助居民更好地了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)和趨勢，為居民的購房決策提供參考，引導(dǎo)居民理性購房。同時，促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，能夠創(chuàng)造更好的居住和生活環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量，增強(qiáng)居民的幸福感和獲得感。1.2國內(nèi)外研究綜述1.2.1國外研究現(xiàn)狀國外對于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究起步較早，形成了較為豐富的理論和實證研究成果。在城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的影響方面，學(xué)者們從多個角度進(jìn)行了分析。美國學(xué)者M(jìn)ankiw和Weil（1989）通過對美國二戰(zhàn)后嬰兒潮對住房價格沖擊的研究，指出人口因素是房地產(chǎn)價格變動的重要原因。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)也會發(fā)生改變。例如，GurdipS.Bakshi和ZhiwuChen（1994）研究發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對于房地產(chǎn)價格將會產(chǎn)生長期影響，在城鎮(zhèn)化過程中，不同年齡段人群對住房的需求差異會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)的多元化。從城鎮(zhèn)化不同階段來看，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，城市住房需求急劇增加。Henderson（2003）研究指出，這一時期房地產(chǎn)市場面臨巨大的供給壓力，房價往往呈現(xiàn)上漲趨勢，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資也會相應(yīng)增加，以滿足不斷增長的住房需求。而當(dāng)城鎮(zhèn)化進(jìn)入相對穩(wěn)定階段，城市人口增長速度放緩，房地產(chǎn)市場需求逐漸從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，對住房品質(zhì)、配套設(shè)施等方面的要求更高。如日本在1950-1975年間城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城市人口大量增加，住房短缺問題嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，房價持續(xù)上漲；1976-2000年城鎮(zhèn)化進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段后，房地產(chǎn)市場更加注重品質(zhì)和服務(wù)的提升（李想、林發(fā)彬，2013）。在房地產(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化的反作用方面，一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)價格會影響勞動力的流動和城市的發(fā)展。Blackaby和Manning（1992）認(rèn)為住宅價格是決定工資變動的重要因素，進(jìn)而影響城市對勞動力的吸引力以及勞動力資源的自由流向。較高的房價可能會增加居民的生活成本，使得一些低收入群體難以在城市立足，從而阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程；而合理的房價則有助于吸引人才，促進(jìn)城市的發(fā)展。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速而日益豐富。眾多學(xué)者通過理論分析和實證研究，探討了二者之間的互動關(guān)系。在互動關(guān)系研究方面，不少學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場存在相互促進(jìn)的關(guān)系。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口向城市聚集，產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，對房地產(chǎn)的需求持續(xù)增加，從而推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程（許可，無具體時間）。也有學(xué)者指出二者之間可能存在不協(xié)調(diào)的問題。從發(fā)展速度上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對于城市化的高速發(fā)展來說，有時會呈現(xiàn)出總體滯后的事態(tài)（許可，無具體時間）。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，使房地產(chǎn)市場供給難以滿足城市化加速帶來的巨大需求，不僅難以提高城市居民的居住水平，還會造成房價的急劇上漲，增加中低收入階層的住房難度。在政策調(diào)控影響方面，國內(nèi)學(xué)者進(jìn)行了深入研究。政府通過土地、金融、稅收等政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。限購、限貸等政策可以抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，穩(wěn)定房價，保障居民的合理住房需求；土地供應(yīng)政策的調(diào)整可以影響房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模和結(jié)構(gòu)（城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場發(fā)展研究，2024）。對于揚(yáng)州地區(qū)的研究，目前相對較少，但已有一些研究為本文提供了啟示。相關(guān)研究分析了揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，包括供需狀況、價格走勢和投資狀況等。揚(yáng)州房地產(chǎn)市場目前供需狀況較為平衡，價格呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，投資以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔（《揚(yáng)州房地產(chǎn)市場調(diào)研報告：2023年市場趨勢與發(fā)展前景分析》，無具體時間）。這些研究為進(jìn)一步探討揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展提供了基礎(chǔ)，后續(xù)研究可以在此基礎(chǔ)上，深入分析揚(yáng)州城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場的特點和問題，以及如何通過政策調(diào)控等手段實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展。1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法文獻(xiàn)研究法：廣泛查閱國內(nèi)外關(guān)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場關(guān)系的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、政府報告、行業(yè)研究報告等資料。梳理已有的研究成果，了解城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的理論基礎(chǔ)、研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為本文的研究提供理論支撐和研究思路。例如，通過對國外學(xué)者M(jìn)ankiw、Weil以及國內(nèi)學(xué)者許可等人研究成果的分析，深入理解城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場相互作用的機(jī)制和影響因素。同時，關(guān)注政府發(fā)布的關(guān)于揚(yáng)州城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等文件，把握政策導(dǎo)向和城市發(fā)展動態(tài)。實證分析法：以揚(yáng)州市為研究對象，收集和整理揚(yáng)州城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，如城鎮(zhèn)化率、人口增長、房地產(chǎn)開發(fā)投資、住房銷售面積、房價等數(shù)據(jù)。運(yùn)用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，構(gòu)建合適的模型，對揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系進(jìn)行實證檢驗。通過實證分析，明確兩者之間的相互作用方向和程度，找出影響兩者協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)鍵因素。例如，建立回歸模型，分析城鎮(zhèn)化率的變化對房地產(chǎn)市場需求和價格的影響，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動作用。數(shù)據(jù)統(tǒng)計法：對收集到的揚(yáng)州城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的各類數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計和分析。運(yùn)用描述性統(tǒng)計方法，如均值、中位數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)差等，對數(shù)據(jù)的基本特征進(jìn)行概括和總結(jié)，直觀展示揚(yáng)州城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。同時，運(yùn)用相關(guān)性分析、趨勢分析等方法，深入研究數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在聯(lián)系和發(fā)展趨勢。通過繪制圖表，如折線圖、柱狀圖等，更加清晰地呈現(xiàn)數(shù)據(jù)的變化趨勢，為研究結(jié)論的得出提供數(shù)據(jù)支持。例如，通過繪制揚(yáng)州近十年城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)開發(fā)投資的折線圖，直觀地展示兩者的發(fā)展趨勢，分析它們之間的相關(guān)性。1.3.2創(chuàng)新點結(jié)合獨(dú)特城市定位分析：以往關(guān)于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究多集中在全國層面或一線城市，對像揚(yáng)州這樣具有獨(dú)特城市定位的中小城市研究相對較少。揚(yáng)州位于長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，是歷史文化名城，同時受到寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化等區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的影響，其城市定位和發(fā)展路徑具有獨(dú)特性。本研究緊密結(jié)合揚(yáng)州的地理位置、歷史文化特色以及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深入分析揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，為中小城市在特定區(qū)域背景下實現(xiàn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的良性互動提供了新的研究視角和實踐參考。多維度指標(biāo)體系構(gòu)建：在研究過程中，構(gòu)建了一套多維度的指標(biāo)體系來衡量揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展程度。不僅考慮了城鎮(zhèn)化率、人口密度等傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化指標(biāo)，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資、房價等房地產(chǎn)市場指標(biāo)，還納入了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量等反映城鎮(zhèn)化質(zhì)量和房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的指標(biāo)。通過綜合分析這些指標(biāo)之間的關(guān)系，更全面、準(zhǔn)確地評估揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r，為制定科學(xué)合理的政策提供了更豐富的依據(jù)。動態(tài)跟蹤與實時分析：利用實時數(shù)據(jù)和動態(tài)跟蹤的方法，對揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行持續(xù)監(jiān)測和分析。不同于以往研究多基于歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)分析，本研究借助現(xiàn)代信息技術(shù)手段，及時獲取揚(yáng)州城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的最新數(shù)據(jù)，能夠更及時地反映市場變化和趨勢。例如，通過實時關(guān)注揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的交易數(shù)據(jù)、政策調(diào)整動態(tài)等，對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行動態(tài)評估，為政府部門和企業(yè)及時調(diào)整決策提供了更具時效性的參考。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1城鎮(zhèn)化理論概述2.1.1城鎮(zhèn)化的概念與內(nèi)涵城鎮(zhèn)化，又稱城市化（Urbanization），是一個復(fù)雜且多維度的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程。從人口角度來看，城鎮(zhèn)化表現(xiàn)為農(nóng)村人口持續(xù)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂鸩教岣摺＿@種人口的轉(zhuǎn)移不僅是空間位置的變動，更伴隨著就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，大量農(nóng)村勞動力從第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)勞動力資源在產(chǎn)業(yè)間的重新配置。從產(chǎn)業(yè)維度分析，城鎮(zhèn)化意味著第二、第三產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)的集聚發(fā)展。工業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，吸引了大量勞動力進(jìn)入工廠工作，促進(jìn)了城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大；服務(wù)業(yè)的興起則進(jìn)一步豐富了城鎮(zhèn)的功能，提升了城鎮(zhèn)的綜合承載能力，滿足了居民多樣化的生活需求。產(chǎn)業(yè)的集聚還帶來了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，促進(jìn)了技術(shù)創(chuàng)新和知識傳播，提高了生產(chǎn)效率，推動了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。在空間層面，城鎮(zhèn)化體現(xiàn)為城鎮(zhèn)地域范圍的擴(kuò)展，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通、通信、水電等基礎(chǔ)設(shè)施向周邊地區(qū)延伸覆蓋，將更多的農(nóng)村地區(qū)納入城鎮(zhèn)發(fā)展的范疇，促進(jìn)了城鄉(xiāng)空間的融合與一體化發(fā)展。同時，城鎮(zhèn)內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，形成了商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等不同功能分區(qū)，各功能區(qū)之間相互協(xié)作、相互支撐，提高了城鎮(zhèn)的運(yùn)行效率。城鎮(zhèn)化還涵蓋了社會和文化層面的轉(zhuǎn)變。在社會方面，城鎮(zhèn)化推動了社會結(jié)構(gòu)的變遷，促進(jìn)了社會階層的分化與融合，城市中出現(xiàn)了更加多元化的社會群體，不同階層之間的交流與互動更加頻繁，社會關(guān)系逐漸從傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土關(guān)系向現(xiàn)代的城市關(guān)系轉(zhuǎn)變。在文化方面，城鎮(zhèn)成為先進(jìn)文化和現(xiàn)代文明的傳播中心，城市的生活方式、價值觀念、文化娛樂等逐漸向農(nóng)村地區(qū)擴(kuò)散，提升了整個社會的文明程度和文化素質(zhì)，促進(jìn)了文化的交流與創(chuàng)新。2.1.2城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段理論美國城市學(xué)者諾瑟姆（Ray.M.Northam）在1979年提出了著名的“城市化過程曲線”，即諾瑟姆曲線。該曲線將一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程概括為一條稍被拉平的S形曲線，并把城鎮(zhèn)化過程分為三個階段。初期階段：當(dāng)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到10%時，城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始啟動。在這一階段，城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎氐陀?5%，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，鄉(xiāng)村人口在社會結(jié)構(gòu)中占比較大。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口增長模式處于“高出生率，高死亡率”階段，城市發(fā)展速度緩慢，規(guī)模較小，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，城鎮(zhèn)功能不完善，主要以滿足居民的基本生活需求為主。這一階段經(jīng)歷的時間較長，區(qū)域整體處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會狀態(tài)。中期加速階段：當(dāng)城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到30%以上時，城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速階段。隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村勞動力涌入城市，第二產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比重也逐漸上升。技術(shù)進(jìn)步使得人口增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤案叱錾剩退劳雎省保鞘腥丝诳焖僭黾?，城市?guī)模迅速擴(kuò)大，數(shù)量不斷增多。在這一階段，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)水平不斷提升，但由于人口和產(chǎn)業(yè)的快速集聚，可能會出現(xiàn)交通擁擠、住房緊張、環(huán)境污染、就業(yè)壓力增大等問題。同時，隨著交通條件的改善，城市居民和企業(yè)開始向郊區(qū)遷移，出現(xiàn)了郊區(qū)城市化現(xiàn)象。后期穩(wěn)定階段：當(dāng)城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到60%以上后，城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定階段。此時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，人口增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗统錾?，低死亡率”，城市人口增長速度趨緩甚至出現(xiàn)停滯，城市發(fā)展更加注重質(zhì)量和內(nèi)涵的提升，城鄉(xiāng)差別越來越小，區(qū)域空間一體化程度不斷提高，可能會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市人口向鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)回流，追求更好的生活環(huán)境和品質(zhì)。結(jié)合諾瑟姆曲線來分析揚(yáng)州的城鎮(zhèn)化階段，目前揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率達(dá)到了70%左右，已處于城鎮(zhèn)化后期穩(wěn)定階段。在這一階段，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級。例如，揚(yáng)州近年來大力發(fā)展旅游業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及新能源、新材料、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)，城市公共服務(wù)水平顯著提高，教育、醫(yī)療、文化等資源更加豐富且均衡分布。同時，揚(yáng)州注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和城市品質(zhì)提升，打造宜居宜業(yè)的城市環(huán)境，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展取得顯著成效，農(nóng)村地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)也得到了很大改善，與城市的差距逐漸縮小。但在發(fā)展過程中，揚(yáng)州也面臨著一些挑戰(zhàn)，如如何進(jìn)一步提升城市創(chuàng)新能力，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高城市的綜合競爭力；如何應(yīng)對人口老齡化和人口流動帶來的社會問題；如何在保持城市特色的同時，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展等。二、相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1城鎮(zhèn)化理論概述2.1.1城鎮(zhèn)化的概念與內(nèi)涵城鎮(zhèn)化，又稱城市化（Urbanization），是一個復(fù)雜且多維度的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程。從人口角度來看，城鎮(zhèn)化表現(xiàn)為農(nóng)村人口持續(xù)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎刂鸩教岣?。這種人口的轉(zhuǎn)移不僅是空間位置的變動，更伴隨著就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，大量農(nóng)村勞動力從第一產(chǎn)業(yè)向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實現(xiàn)勞動力資源在產(chǎn)業(yè)間的重新配置。從產(chǎn)業(yè)維度分析，城鎮(zhèn)化意味著第二、第三產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)的集聚發(fā)展。工業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，吸引了大量勞動力進(jìn)入工廠工作，促進(jìn)了城鎮(zhèn)規(guī)模的擴(kuò)大；服務(wù)業(yè)的興起則進(jìn)一步豐富了城鎮(zhèn)的功能，提升了城鎮(zhèn)的綜合承載能力，滿足了居民多樣化的生活需求。產(chǎn)業(yè)的集聚還帶來了規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，促進(jìn)了技術(shù)創(chuàng)新和知識傳播，提高了生產(chǎn)效率，推動了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。在空間層面，城鎮(zhèn)化體現(xiàn)為城鎮(zhèn)地域范圍的擴(kuò)展，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通、通信、水電等基礎(chǔ)設(shè)施向周邊地區(qū)延伸覆蓋，將更多的農(nóng)村地區(qū)納入城鎮(zhèn)發(fā)展的范疇，促進(jìn)了城鄉(xiāng)空間的融合與一體化發(fā)展。同時，城鎮(zhèn)內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化，形成了商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等不同功能分區(qū)，各功能區(qū)之間相互協(xié)作、相互支撐，提高了城鎮(zhèn)的運(yùn)行效率。城鎮(zhèn)化還涵蓋了社會和文化層面的轉(zhuǎn)變。在社會方面，城鎮(zhèn)化推動了社會結(jié)構(gòu)的變遷，促進(jìn)了社會階層的分化與融合，城市中出現(xiàn)了更加多元化的社會群體，不同階層之間的交流與互動更加頻繁，社會關(guān)系逐漸從傳統(tǒng)的鄉(xiāng)土關(guān)系向現(xiàn)代的城市關(guān)系轉(zhuǎn)變。在文化方面，城鎮(zhèn)成為先進(jìn)文化和現(xiàn)代文明的傳播中心，城市的生活方式、價值觀念、文化娛樂等逐漸向農(nóng)村地區(qū)擴(kuò)散，提升了整個社會的文明程度和文化素質(zhì)，促進(jìn)了文化的交流與創(chuàng)新。2.1.2城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段理論美國城市學(xué)者諾瑟姆（Ray.M.Northam）在1979年提出了著名的“城市化過程曲線”，即諾瑟姆曲線。該曲線將一個國家或地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程概括為一條稍被拉平的S形曲線，并把城鎮(zhèn)化過程分為三個階段。初期階段：當(dāng)城鎮(zhèn)化水平達(dá)到10%時，城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始啟動。在這一階段，城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎氐陀?5%，第一產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中占據(jù)主導(dǎo)地位，鄉(xiāng)村人口在社會結(jié)構(gòu)中占比較大。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，人口增長模式處于“高出生率，高死亡率”階段，城市發(fā)展速度緩慢，規(guī)模較小，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后，城鎮(zhèn)功能不完善，主要以滿足居民的基本生活需求為主。這一階段經(jīng)歷的時間較長，區(qū)域整體處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會狀態(tài)。中期加速階段：當(dāng)城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到30%以上時，城鎮(zhèn)化進(jìn)入加速階段。隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村勞動力涌入城市，第二產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比重也逐漸上升。技術(shù)進(jìn)步使得人口增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤案叱錾?，低死亡率”，城市人口快速增加，城市?guī)模迅速擴(kuò)大，數(shù)量不斷增多。在這一階段，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)水平不斷提升，但由于人口和產(chǎn)業(yè)的快速集聚，可能會出現(xiàn)交通擁擠、住房緊張、環(huán)境污染、就業(yè)壓力增大等問題。同時，隨著交通條件的改善，城市居民和企業(yè)開始向郊區(qū)遷移，出現(xiàn)了郊區(qū)城市化現(xiàn)象。后期穩(wěn)定階段：當(dāng)城市人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到60%以上后，城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定階段。此時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，人口增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤暗统錾?，低死亡率”，城市人口增長速度趨緩甚至出現(xiàn)停滯，城市發(fā)展更加注重質(zhì)量和內(nèi)涵的提升，城鄉(xiāng)差別越來越小，區(qū)域空間一體化程度不斷提高，可能會出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象，即城市人口向鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)回流，追求更好的生活環(huán)境和品質(zhì)。結(jié)合諾瑟姆曲線來分析揚(yáng)州的城鎮(zhèn)化階段，目前揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率達(dá)到了70%左右，已處于城鎮(zhèn)化后期穩(wěn)定階段。在這一階段，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級。例如，揚(yáng)州近年來大力發(fā)展旅游業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以及新能源、新材料、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)，城市公共服務(wù)水平顯著提高，教育、醫(yī)療、文化等資源更加豐富且均衡分布。同時，揚(yáng)州注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和城市品質(zhì)提升，打造宜居宜業(yè)的城市環(huán)境，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展取得顯著成效，農(nóng)村地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)也得到了很大改善，與城市的差距逐漸縮小。但在發(fā)展過程中，揚(yáng)州也面臨著一些挑戰(zhàn)，如如何進(jìn)一步提升城市創(chuàng)新能力，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高城市的綜合競爭力；如何應(yīng)對人口老齡化和人口流動帶來的社會問題；如何在保持城市特色的同時，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展等。2.2房地產(chǎn)市場理論基礎(chǔ)2.2.1房地產(chǎn)市場的概念與特點房地產(chǎn)市場是指從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所及一切交易途徑和形式，涵蓋了所有與房地產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的活動，如集資建房、房屋互換、房地產(chǎn)信托代辦、新房出售和預(yù)售、舊房的買賣和租賃等。它不僅是一個有形的交易場所，還包括無形的交易關(guān)系和交易規(guī)則，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場具有諸多獨(dú)特特點。首先是區(qū)域性，房地產(chǎn)的不可移動性決定了其市場具有很強(qiáng)的地域限制。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場在供需狀況、價格水平、投資價值等方面存在顯著差異。例如，揚(yáng)州作為長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市，其房地產(chǎn)市場受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動、城市規(guī)劃等因素的影響。揚(yáng)州主城區(qū)和下屬的高郵、寶應(yīng)、儀征等縣級城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場就各有特點。主城區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、配套設(shè)施完善、就業(yè)機(jī)會多，對購房者的吸引力較大，房價相對較高，住房需求以改善型和投資型為主；而縣級城鎮(zhèn)房價相對較低，住房需求更多以剛需為主。其次是周期性，房地產(chǎn)市場通常會經(jīng)歷從繁榮到衰退的周期性變化。在經(jīng)濟(jì)繁榮時期，居民收入增加，購房需求旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加，房價上漲，交易活躍，市場呈現(xiàn)出繁榮景象；而在經(jīng)濟(jì)衰退期間，居民收入減少，購房意愿下降，房地產(chǎn)市場可能會經(jīng)歷調(diào)整，房價下跌，交易量減少。例如，在2008年全球金融危機(jī)期間，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場也受到?jīng)_擊，房價增速放緩，交易量明顯下降；隨著經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場又逐漸回暖，房價穩(wěn)步上漲，交易量回升。再者是政策敏感性，房地產(chǎn)市場受到政府政策的影響較大。政府通過宏觀調(diào)控政策、土地政策、稅收政策、金融政策等手段來影響市場。限購、限貸政策可以抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，穩(wěn)定房價；土地供應(yīng)政策的調(diào)整可以影響房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模和結(jié)構(gòu)；稅收政策的變化會影響購房者和投資者的成本與收益。2023年揚(yáng)州出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括優(yōu)化公積金貸款政策、放寬購房落戶條件等，這些政策對揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)和價格走勢產(chǎn)生了積極影響，促進(jìn)了市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，房地產(chǎn)市場還具有資金密集性，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，從土地獲取、項目建設(shè)到市場營銷，每個環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金支持，這使得房地產(chǎn)市場與金融市場密切相關(guān)。房地產(chǎn)商品價值量大、消費(fèi)周期長，其價值有的可以一次收回，有的則要分期收回，當(dāng)其價值分期收回時，房地產(chǎn)的價值就需要較長的時間才能完全得到實現(xiàn)，因而形成了流通與消費(fèi)的并存性，這也是房地產(chǎn)市場區(qū)別于其他商品交易市場的特點之一。2.2.2房地產(chǎn)市場供需理論房地產(chǎn)市場的供需理論是分析房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的基礎(chǔ)。供給方面，土地供應(yīng)是影響房地產(chǎn)供給的關(guān)鍵因素。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地供應(yīng)量的大小直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量和規(guī)模。政府通過土地出讓計劃、土地用途管制等手段來調(diào)控土地供應(yīng)。揚(yáng)州政府根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和市場需求，合理制定年度土地出讓計劃，控制土地供應(yīng)節(jié)奏。如果土地供應(yīng)過多，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌；反之，土地供應(yīng)不足則會限制房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致房源短缺，房價上漲。房地產(chǎn)開發(fā)成本也對供給產(chǎn)生重要影響，包括土地成本、建筑材料成本、勞動力成本、融資成本等。成本上升會壓縮房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，可能導(dǎo)致開發(fā)商減少開發(fā)規(guī)?；蛱岣叻績r，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和價格。例如，近年來建筑材料價格波動較大，勞動力成本不斷上升，這增加了揚(yáng)州房地產(chǎn)開發(fā)的成本，部分開發(fā)商為了保證利潤，在一定程度上提高了房價。房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期也是影響供給的因素之一。如果開發(fā)商對未來市場前景看好，預(yù)期房價上漲，就會增加開發(fā)投資，擴(kuò)大房地產(chǎn)供給；反之，如果開發(fā)商對市場前景擔(dān)憂，預(yù)期房價下跌，可能會減少開發(fā)項目，降低房地產(chǎn)供給。需求方面，人口增長是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。隨著人口的增加，對住房的需求也會相應(yīng)增長。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，為城市房地產(chǎn)市場帶來了巨大的需求。揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率的不斷提高，吸引了大量外來人口和農(nóng)村人口進(jìn)城，增加了住房需求。居民收入水平也與房地產(chǎn)需求密切相關(guān)。一般來說，居民收入增加會提高其購房能力和購房意愿，從而增加對房地產(chǎn)的需求。隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入水平不斷提高，改善住房條件的需求日益旺盛，對高品質(zhì)、大戶型住房的需求逐漸增加。消費(fèi)者預(yù)期同樣影響房地產(chǎn)需求。如果消費(fèi)者預(yù)期房價上漲，就會提前購房，增加當(dāng)前的需求；如果預(yù)期房價下跌，可能會持幣觀望，減少購房需求。政策因素也會對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，如購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策可以刺激購房需求，而限購、限貸政策則會抑制投機(jī)性需求，調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)。2.3城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的互動關(guān)系理論2.3.1城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的推動作用城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的人口集聚是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力。隨著城鎮(zhèn)化率的提高，大量農(nóng)村人口涌入城市，這些新增的城市人口對住房產(chǎn)生了剛性需求。以揚(yáng)州為例，近年來揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升，吸引了周邊農(nóng)村地區(qū)以及部分外來人口的流入。這些人口進(jìn)入城市后，首先需要解決居住問題，無論是購買商品房還是租賃住房，都直接增加了房地產(chǎn)市場的需求。據(jù)統(tǒng)計，揚(yáng)州每年因城鎮(zhèn)化新增的住房需求在一定數(shù)量規(guī)模以上，推動了住房銷售量的增長。同時，城鎮(zhèn)化過程中城市原有人口改善居住條件的需求也不斷增加。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入水平的提高，人們對居住品質(zhì)的要求也越來越高。原本居住在老舊小區(qū)或小戶型住房的居民，會有更換更大面積、更好地段、更高品質(zhì)住房的需求，這進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場的改善型需求。在揚(yáng)州，改善型住房需求近年來呈現(xiàn)出快速增長的趨勢，市場上大戶型、精裝修、配套設(shè)施完善的住房受到消費(fèi)者的青睞。城鎮(zhèn)化帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也為房地產(chǎn)市場提供了有力支撐。產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城鎮(zhèn)化的核心動力，隨著第二、第三產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)的集聚，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會，吸引了更多的勞動力進(jìn)入城市，從而間接地增加了對房地產(chǎn)的需求。例如，揚(yáng)州的汽車制造、機(jī)械裝備、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷升級，同時新興的信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、新能源等產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引了大量專業(yè)人才和產(chǎn)業(yè)工人，他們的就業(yè)和生活需求帶動了周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)項目需求旺盛，為房地產(chǎn)市場注入了活力。此外，產(chǎn)業(yè)發(fā)展還帶動了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。隨著產(chǎn)業(yè)的集聚，企業(yè)辦公、商業(yè)活動等對寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)廠房等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加。揚(yáng)州一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，為滿足企業(yè)辦公和生產(chǎn)需求，建設(shè)了大量現(xiàn)代化的寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)化廠房；城市中心區(qū)域，隨著商業(yè)活動的日益活躍，大型購物中心、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。2.3.2房地產(chǎn)市場對城鎮(zhèn)化的拉動作用房地產(chǎn)開發(fā)為城鎮(zhèn)化提供了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)了大量的住宅、商業(yè)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等，為城市的發(fā)展提供了必要的空間載體。新建的住宅小區(qū)不僅為居民提供了居住場所，還配套建設(shè)了學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、超市等公共服務(wù)設(shè)施，完善了城市的功能，提高了城市的綜合承載能力。以揚(yáng)州為例，近年來揚(yáng)州新建了多個大型住宅小區(qū)，如京華城板塊的小區(qū)，不僅建設(shè)了高品質(zhì)的住宅，還配套建設(shè)了京華城生活廣場等大型商業(yè)綜合體，涵蓋購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，滿足了居民的日常生活需求；同時，周邊還建設(shè)了學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，吸引了大量居民入住，推動了該區(qū)域的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。房地產(chǎn)市場的發(fā)展促進(jìn)了人口城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)作為一種重要的生活和投資品，其發(fā)展?fàn)顩r直接影響著人們的生活和居住選擇。良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，如合理的房價、豐富的房源、完善的配套設(shè)施等，能夠吸引更多的人口向城市聚集，加速人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在揚(yáng)州，一些區(qū)域通過開發(fā)高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目，改善了居住環(huán)境和配套設(shè)施，吸引了大量農(nóng)村人口和外來人口購房定居，提高了揚(yáng)州的城鎮(zhèn)化率。房地產(chǎn)開發(fā)還帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了就業(yè)，為人口城鎮(zhèn)化提供了經(jīng)濟(jì)保障。房地產(chǎn)開發(fā)涉及建筑、建材、裝修、家具、家電等多個行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高。據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)投資，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)170-220元的需求。在揚(yáng)州，房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶動了當(dāng)?shù)亟ㄖ髽I(yè)、建材企業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，吸引了農(nóng)村勞動力進(jìn)城就業(yè)，促進(jìn)了人口的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于城鎮(zhèn)功能的完善。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅建設(shè)了住宅和商業(yè)設(shè)施，還推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善。道路、橋梁、供水、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善了城市的交通和生活條件，提升了城市的形象和品質(zhì)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)還促進(jìn)了城市公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，如學(xué)校、醫(yī)院、文化場館等，提高了城市的公共服務(wù)水平，增強(qiáng)了城市的吸引力和輻射力。在揚(yáng)州，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，交通網(wǎng)絡(luò)日益發(fā)達(dá)，公共服務(wù)設(shè)施更加齊全。例如，揚(yáng)州瘦西湖周邊的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在建設(shè)過程中注重對周邊環(huán)境的整治和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，不僅提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)，還促進(jìn)了瘦西湖景區(qū)的旅游發(fā)展，完善了城市的旅游功能。三、揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀3.1揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1城鎮(zhèn)化水平與進(jìn)程近年來，揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015-2024年期間，揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化率持續(xù)上升。2015年，揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化率約為64%，到2024年已達(dá)到70%左右，年均增長率保持在一定水平。從增長趨勢來看，在2015-2019年期間，城鎮(zhèn)化率增長較為穩(wěn)定，每年保持著約1.4%的增長率。這一時期，揚(yáng)州積極推進(jìn)城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸引了大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，為城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)奠定了堅實基礎(chǔ)。2020-2024年，盡管受到疫情等因素的影響，但揚(yáng)州城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然保持推進(jìn)態(tài)勢，城鎮(zhèn)化率仍有一定幅度的提升。這得益于揚(yáng)州在疫情防控常態(tài)化下，積極推動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和城市發(fā)展，加大對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，提升公共服務(wù)水平，進(jìn)一步增強(qiáng)了城市的吸引力和承載能力。將揚(yáng)州的城鎮(zhèn)化水平與江蘇省平均水平及周邊城市進(jìn)行對比，可以更清晰地了解揚(yáng)州城鎮(zhèn)化的發(fā)展態(tài)勢。江蘇省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，城鎮(zhèn)化水平較高。2024年江蘇省城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%左右，揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率略低于全省平均水平，存在一定的差距。與周邊城市相比，揚(yáng)州城鎮(zhèn)化水平高于泰州，略低于鎮(zhèn)江。揚(yáng)州與這些城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動等方面存在差異，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化水平有所不同。揚(yáng)州在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，雖然近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，但與部分周邊城市相比，在產(chǎn)業(yè)多元化和高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面仍有提升空間，這在一定程度上影響了城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度和水平。依據(jù)諾瑟姆曲線理論，揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率已達(dá)到70%左右，處于城鎮(zhèn)化后期穩(wěn)定階段。在這一階段，揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加注重質(zhì)量和內(nèi)涵的提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量。城市建設(shè)更加注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)、城市功能完善和居民生活品質(zhì)的提高，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)差距進(jìn)一步縮小。3.1.2城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點與問題產(chǎn)業(yè)支撐與城鎮(zhèn)化：揚(yáng)州城鎮(zhèn)化發(fā)展具有一定的產(chǎn)業(yè)支撐特點。揚(yáng)州形成了汽車及零部件、高端裝備、新能源、新材料等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和就業(yè)機(jī)會，吸引了大量勞動力進(jìn)入城市，促進(jìn)了人口的城鎮(zhèn)化。上汽大眾儀征分公司等汽車及零部件企業(yè)，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，吸引了眾多技術(shù)工人和專業(yè)人才，推動了儀征地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。然而，揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍存在一些問題。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比較大，產(chǎn)業(yè)附加值相對較低，創(chuàng)新能力有待提高。在高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，揚(yáng)州與發(fā)達(dá)地區(qū)相比存在差距，這限制了城鎮(zhèn)化質(zhì)量的進(jìn)一步提升。傳統(tǒng)制造業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級的壓力，若不能及時提升技術(shù)水平和創(chuàng)新能力，將難以吸引高素質(zhì)人才，影響城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展?？臻g布局與城鎮(zhèn)化：揚(yáng)州的城鎮(zhèn)空間布局呈現(xiàn)出以主城區(qū)為核心，高郵、寶應(yīng)、儀征等縣級城鎮(zhèn)為重點，多個中心鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)同發(fā)展的格局。主城區(qū)在經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療等方面具有明顯優(yōu)勢，是揚(yáng)州城鎮(zhèn)化的核心區(qū)域，吸引了大量人口集聚，城市功能不斷完善，形成了較為成熟的商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和工業(yè)區(qū)。邗江區(qū)作為揚(yáng)州主城區(qū)的重要組成部分，擁有京華城等大型商業(yè)綜合體，以及完善的教育和醫(yī)療資源，吸引了眾多居民居住和企業(yè)入駐。但揚(yáng)州在城鎮(zhèn)化空間布局中也存在一些問題。區(qū)域發(fā)展不平衡，主城區(qū)與部分縣級城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的發(fā)展差距較大。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共服務(wù)水平較低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，難以吸引人口和產(chǎn)業(yè)集聚，影響了城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展。在交通聯(lián)系方面，雖然揚(yáng)州交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，但部分地區(qū)之間的交通便利性仍有待提高，這也制約了區(qū)域間的協(xié)同發(fā)展和人口的合理流動。公共服務(wù)與城鎮(zhèn)化：在城鎮(zhèn)化過程中，揚(yáng)州注重公共服務(wù)的提升，教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)設(shè)施不斷完善。教育資源不斷優(yōu)化，新建和改擴(kuò)建了多所學(xué)校，引進(jìn)了優(yōu)質(zhì)教育資源，提升了教育質(zhì)量。醫(yī)療服務(wù)水平顯著提高，新建了一批醫(yī)院和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，改善了居民的就醫(yī)條件。文化設(shè)施日益豐富，博物館、圖書館、文化館等文化場所不斷增多，豐富了居民的精神文化生活。不過，揚(yáng)州公共服務(wù)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中也面臨挑戰(zhàn)。隨著城鎮(zhèn)化率的提高和人口的增長，公共服務(wù)需求不斷增加，公共服務(wù)供給與需求之間存在一定的矛盾。在教育方面，部分區(qū)域?qū)W位緊張，優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均衡；在醫(yī)療方面，基層醫(yī)療服務(wù)能力有待加強(qiáng)，難以滿足居民日益增長的健康需求。公共服務(wù)的均等化水平有待提高，不同區(qū)域、不同群體之間享受的公共服務(wù)存在差異，影響了城鎮(zhèn)化的質(zhì)量和居民的幸福感。三、揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀3.2揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀3.2.1房地產(chǎn)市場規(guī)模與結(jié)構(gòu)近年來，揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場規(guī)模經(jīng)歷了一定的起伏變化。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2023年，揚(yáng)州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成639.32億元，同比下降10.9%。到2024年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降幅度進(jìn)一步擴(kuò)大至18.3%。這表明揚(yáng)州房地產(chǎn)市場在投資方面呈現(xiàn)出收縮態(tài)勢，開發(fā)商可能受到市場預(yù)期、資金回籠等因素的影響，對房地產(chǎn)項目的投資更加謹(jǐn)慎。在施工面積方面，2023年揚(yáng)州市商品房施工面積為2636.04萬平方米，同比下降13.5%；2024年施工面積繼續(xù)下降，同比下降25.4%。施工面積的持續(xù)下降反映出房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏放緩，可能是由于前期項目的推進(jìn)速度減緩，或者新開工項目數(shù)量減少。再看銷售面積，2023年揚(yáng)州市全年商品房銷售面積為632.11萬平方米，同比下降5.9%；2024年，全年商品房銷售面積同比下降5.6%，雖然降幅與2023年相近，但銷售面積的持續(xù)下滑顯示出市場需求在一定程度上的疲軟。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)等為輔。在住宅市場中，普通住宅占據(jù)較大比例，滿足了大多數(shù)居民的剛性住房需求。隨著居民生活水平的提高和改善型需求的增長，大戶型、高品質(zhì)的住宅項目逐漸受到市場青睞。一些改善型住宅項目，如120平方米以上的大戶型住宅，在銷售市場上表現(xiàn)出較好的競爭力。這些住宅通常配套設(shè)施更加完善，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高，吸引了有改善居住條件需求的購房者。商業(yè)地產(chǎn)方面，揚(yáng)州的商業(yè)地產(chǎn)項目主要集中在主城區(qū)和一些重點發(fā)展區(qū)域。大型購物中心、商業(yè)街、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，如京華城生活廣場、五彩世界生活廣場等，這些商業(yè)綜合體集購物、餐飲、娛樂、辦公等多種功能于一體，滿足了居民多樣化的消費(fèi)需求。但部分區(qū)域也存在商業(yè)地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象，一些商業(yè)項目的招商和運(yùn)營面臨一定挑戰(zhàn)，空置率較高。在一些新興區(qū)域，由于人口密度相對較低，商業(yè)氛圍尚未完全形成，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到一定限制。3.2.2房地產(chǎn)市場價格走勢揚(yáng)州房價的歷史走勢呈現(xiàn)出階段性的變化特點。在過去的一段時間里，揚(yáng)州房價整體上經(jīng)歷了上漲、平穩(wěn)和下跌的過程。從2015-2021年，揚(yáng)州房價呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢。2015年揚(yáng)州房價均價約為8406元/㎡，到2021年12月房價均價達(dá)到13959元/㎡。這一時期房價上漲的原因主要包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量人口涌入城市，住房需求增加；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得居民收入水平提高，購房能力增強(qiáng)；房地產(chǎn)市場投資熱情較高，部分投資者看好揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景，紛紛購房投資，進(jìn)一步推動了房價的上漲。2022-2023年，揚(yáng)州房價進(jìn)入相對平穩(wěn)階段，房價波動較小。2022年12月房價均價為13548元/㎡，2023年12月房價均價為12120元/㎡，雖然價格略有下降，但整體波動幅度不大。這一階段，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策措施，如限購、限貸、限售等政策，抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，使得房價趨于穩(wěn)定。同時，市場供需關(guān)系也逐漸趨于平衡，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了房源供應(yīng)，滿足了部分購房者的需求，也對房價的穩(wěn)定起到了一定作用。然而，2024年揚(yáng)州房價出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2024年揚(yáng)州新房房價從1月開始持續(xù)下跌，僅1月環(huán)比上漲0.2%，其余2-11月房價均環(huán)比下跌，10月份跌幅最大為-1.4%；同比來看，1-11月新房房價環(huán)比均下跌，7月跌幅最大為-7%。二手房房價方面，環(huán)比同比1-11月均下跌，環(huán)比來看3月、5月、10月均為下跌0.3%，8月跌幅最大為-1.6%；同比來看，9月跌幅最大為-9.8%。2024年揚(yáng)州房價下跌的原因是多方面的。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，經(jīng)濟(jì)增長面臨一定壓力，居民收入預(yù)期下降，購房意愿和能力受到影響；房地產(chǎn)市場庫存增加，前期房地產(chǎn)開發(fā)項目集中交付，市場房源供應(yīng)充足，而需求相對不足，導(dǎo)致房價下跌；市場信心不足，購房者對房地產(chǎn)市場的前景持觀望態(tài)度，持幣待購，進(jìn)一步加劇了房價的下跌趨勢。3.2.3房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r揚(yáng)州本地房地產(chǎn)企業(yè)在市場中占據(jù)一定的份額，具有代表性的本地房企包括新能源集團(tuán)、恒通集團(tuán)、華利集團(tuán)、虎豹地產(chǎn)等。這些本地房企在揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中積累了豐富的經(jīng)驗，具有一定的品牌影響力。新能源集團(tuán)以開發(fā)高品質(zhì)住宅項目著稱，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和品質(zhì)，在揚(yáng)州打造了多個深受消費(fèi)者喜愛的樓盤，如新能源?文昌映，其建筑風(fēng)格獨(dú)特，小區(qū)綠化環(huán)境優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)周到，贏得了良好的市場口碑。恒通集團(tuán)則在綠色科技住宅領(lǐng)域具有優(yōu)勢，大力發(fā)展高科技住宅，將綠色環(huán)保理念融入到房地產(chǎn)開發(fā)中。其開發(fā)的項目采用了先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)、智能控制系統(tǒng)等，提高了住宅的居住品質(zhì)和舒適度，如恒通?藍(lán)灣國際，以其綠色科技特色吸引了眾多注重生活品質(zhì)和環(huán)保的購房者。然而，近年來揚(yáng)州本地房企也面臨著外來一線房企的激烈競爭。萬科、華潤、綠地、金地及中海等外來知名房企先后進(jìn)駐揚(yáng)城，這些外來房企憑借其雄厚的資金實力、先進(jìn)的開發(fā)理念和成熟的運(yùn)營模式，在揚(yáng)州房地產(chǎn)市場中迅速占據(jù)了一席之地。萬科以其品牌優(yōu)勢和高品質(zhì)的產(chǎn)品，在揚(yáng)州開發(fā)的萬科城、萬科金域華府等項目，受到了購房者的廣泛關(guān)注和青睞。這些項目在建筑質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)等方面都具有較高的水準(zhǔn)，吸引了大量消費(fèi)者購買。外來房企在揚(yáng)州的市場布局呈現(xiàn)多元化特點，在東南西北各個區(qū)域均有項目分布。在西區(qū)，有萬科金域華府、金地酩悅等項目；在北區(qū)，萬科城雄踞一方；在南區(qū)，金地藝境占據(jù)重要位置；在東區(qū)，中海璽園落戶發(fā)展。外來房企的進(jìn)入，不僅加劇了揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的競爭，也帶來了新的居住理念和開發(fā)模式，促進(jìn)了揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和升級。它們帶來了更先進(jìn)的建筑設(shè)計理念、更完善的配套設(shè)施規(guī)劃和更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，推動了揚(yáng)州房地產(chǎn)市場整體品質(zhì)的提升。在這種競爭態(tài)勢下，揚(yáng)州本地房企也在積極尋求發(fā)展出路。部分本地房企采取差異化發(fā)展戰(zhàn)略，另辟蹊徑。恒通集團(tuán)繼續(xù)深耕綠色科技住宅領(lǐng)域，不斷提升產(chǎn)品的科技含量和綠色環(huán)保水平；虎豹集團(tuán)精心雕琢高端項目，如西區(qū)地王項目，力爭滿足揚(yáng)州豪宅客群的需求；新能源集團(tuán)則用獨(dú)特的木結(jié)構(gòu)建筑等特色吸引消費(fèi)者的眼球。一些本地房企還采取“抱團(tuán)發(fā)展”的方式，合作共同開發(fā)推廣項目。華鼎星城項目便是由虎豹、恒通和新能源三家本土領(lǐng)頭房企聯(lián)合開發(fā)，在市場上取得了不錯的銷售業(yè)績。四、揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的實證分析4.1指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源4.1.1城鎮(zhèn)化指標(biāo)選取城鎮(zhèn)化率是衡量城鎮(zhèn)化水平的核心指標(biāo)，它反映了城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥械恼急惹闆r，體現(xiàn)了人口向城鎮(zhèn)聚集的程度，直接展示了揚(yáng)州城鎮(zhèn)化的發(fā)展水平和進(jìn)程。較高的城鎮(zhèn)化率通常意味著更多的人口享受到城市的公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會和基礎(chǔ)設(shè)施，是衡量揚(yáng)州城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要標(biāo)志之一。2024年揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%左右，表明揚(yáng)州在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中取得了顯著進(jìn)展，大量人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。城鎮(zhèn)人口增長率反映了城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長速度，體現(xiàn)了揚(yáng)州城鎮(zhèn)化過程中人口的動態(tài)變化。該指標(biāo)對于分析揚(yáng)州城鎮(zhèn)化的發(fā)展活力具有重要意義。如果城鎮(zhèn)人口增長率較高，說明揚(yáng)州在吸引人口流入、促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方面具有較強(qiáng)的動力。可能是由于揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，提供了大量的就業(yè)機(jī)會，吸引了周邊農(nóng)村地區(qū)甚至外地人口的遷入；或者是城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)不斷完善，提高了城市的吸引力。人均GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，與城鎮(zhèn)化密切相關(guān)。它反映了揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)實力和發(fā)展水平，較高的人均GDP意味著揚(yáng)州有更多的資源用于城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)提供，能夠為城鎮(zhèn)化提供堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隨著人均GDP的增長，居民收入水平提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)，對住房、商業(yè)設(shè)施等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求也會相應(yīng)增加，從而推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化指標(biāo)，這里選取第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重來衡量。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級是重要特征之一。第三產(chǎn)業(yè)占比的提高，表明揚(yáng)州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸從傳統(tǒng)的第一、第二產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，這不僅能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，吸引人口向城鎮(zhèn)聚集，還能提升城市的經(jīng)濟(jì)活力和競爭力，促進(jìn)城鎮(zhèn)化質(zhì)量的提升。服務(wù)業(yè)的發(fā)展還會帶動對商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，推動房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。4.1.2房地產(chǎn)市場指標(biāo)選取房地產(chǎn)開發(fā)投資額直接反映了房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模和發(fā)展力度。較高的投資額意味著更多的資金投入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)中，包括土地購置、建筑施工、配套設(shè)施建設(shè)等環(huán)節(jié)，這將增加房地產(chǎn)市場的供給，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在揚(yáng)州，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的變化反映了開發(fā)商對市場的預(yù)期和信心。如果開發(fā)商看好揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的前景，會加大投資力度，開發(fā)更多的房地產(chǎn)項目。商品房銷售面積體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的實際需求情況，是衡量房地產(chǎn)市場活躍程度的重要指標(biāo)。較大的銷售面積說明市場對商品房的需求旺盛，可能是由于揚(yáng)州城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口增長、居民收入提高、改善居住條件需求增加等因素導(dǎo)致的。商品房銷售面積的變化也會影響房地產(chǎn)市場的價格走勢和開發(fā)商的投資決策。如果銷售面積持續(xù)增長，房價可能會上漲，開發(fā)商也會更有動力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，它反映了居民購房的承受能力。合理的房價收入比對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展至關(guān)重要。如果房價收入比過高，意味著房價超出了居民的購買能力，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場需求不足，市場泡沫風(fēng)險增加；反之，如果房價收入比過低，可能說明房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，未能充分滿足居民的住房需求。在揚(yáng)州，房價收入比的變化反映了房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的平衡程度和居民購房的難易程度。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額反映了金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的資金供應(yīng)情況。房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金支持。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的增加，有助于開發(fā)商獲取更多的資金進(jìn)行項目開發(fā)，保障房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。貸款余額的變化也受到金融政策、市場風(fēng)險等因素的影響。如果金融政策寬松，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批條件放寬，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額可能會增加；反之，如果市場風(fēng)險加大，銀行可能會收緊貸款政策，減少對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款支持。4.1.3數(shù)據(jù)來源與處理本研究的數(shù)據(jù)主要來源于揚(yáng)州市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計年鑒、政府工作報告，以及揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)等權(quán)威房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。這些數(shù)據(jù)來源具有較高的可靠性和權(quán)威性，能夠真實反映揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況。在數(shù)據(jù)處理過程中，首先對收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行完整性和準(zhǔn)確性檢查，確保數(shù)據(jù)沒有遺漏和錯誤。對于存在缺失值的數(shù)據(jù)，采用均值填充、線性插值等方法進(jìn)行處理，以保證數(shù)據(jù)的連續(xù)性和完整性。對一些數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除量綱的影響，使不同指標(biāo)的數(shù)據(jù)具有可比性。通過計算各指標(biāo)的均值、標(biāo)準(zhǔn)差等統(tǒng)計量，對數(shù)據(jù)的基本特征進(jìn)行描述性分析，為后續(xù)的實證分析提供基礎(chǔ)。還運(yùn)用了數(shù)據(jù)清洗技術(shù)，去除異常值和重復(fù)數(shù)據(jù)，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保實證分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。4.2實證模型構(gòu)建與分析4.2.1模型選擇依據(jù)本研究選擇向量自回歸模型（VAR）來分析揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。VAR模型是一種基于數(shù)據(jù)統(tǒng)計性質(zhì)的多變量時間序列分析模型，能夠有效處理多個內(nèi)生變量之間的動態(tài)關(guān)系，無需事先確定變量的內(nèi)生性或外生性，這與本研究中城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場各指標(biāo)相互影響、難以明確因果關(guān)系的特點相契合。VAR模型可以同時考慮多個變量的滯后值對當(dāng)前值的影響，通過構(gòu)建聯(lián)立方程組來描述變量之間的動態(tài)聯(lián)系。在分析揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場時，城鎮(zhèn)化的發(fā)展會受到過去房地產(chǎn)市場狀況的影響，如房地產(chǎn)開發(fā)投資、房價等因素會影響人口的流入和產(chǎn)業(yè)的布局，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程；反之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會受到城鎮(zhèn)化水平、人口增長等城鎮(zhèn)化相關(guān)指標(biāo)的影響。VAR模型還能夠進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析和方差分解，脈沖響應(yīng)分析可以用來研究一個變量的沖擊對其他變量的動態(tài)影響，即當(dāng)城鎮(zhèn)化或房地產(chǎn)市場某一指標(biāo)發(fā)生變化時，其他指標(biāo)如何隨時間做出響應(yīng)；方差分解則可以明確各變量對預(yù)測誤差的貢獻(xiàn)度，幫助我們了解城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場各指標(biāo)之間相互影響的相對重要程度。通過這些分析方法，能夠更深入地揭示揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場之間的互動關(guān)系和影響機(jī)制，為研究二者的協(xié)調(diào)發(fā)展提供全面、準(zhǔn)確的實證依據(jù)。4.2.2模型構(gòu)建與估計構(gòu)建VAR模型如下：Y_t=\sum_{i=1}^{p}\Phi_iY_{t-i}+\varepsilon_t其中，Y_t是一個n\times1維的內(nèi)生變量向量，包含本研究選取的城鎮(zhèn)化指標(biāo)（城鎮(zhèn)化率UR、城鎮(zhèn)人口增長率UPG、人均GDPAGDP、第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重TI）和房地產(chǎn)市場指標(biāo)（房地產(chǎn)開發(fā)投資額RI、商品房銷售面積SA、房價收入比PIR、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額RLB），即Y_t=[UR_t,UPG_t,AGDP_t,TI_t,RI_t,SA_t,PIR_t,RLB_t]^T。\Phi_i是n\timesn維的系數(shù)矩陣，i表示滯后階數(shù)，p是最優(yōu)滯后階數(shù)，通過AIC（赤池信息準(zhǔn)則）、BIC（貝葉斯信息準(zhǔn)則）等信息準(zhǔn)則來確定。\varepsilon_t是n\times1維的隨機(jī)誤差項向量，滿足均值為零、協(xié)方差矩陣為常數(shù)的條件。在確定模型滯后階數(shù)時，使用EViews軟件對各滯后階數(shù)下的AIC和BIC值進(jìn)行計算和比較。結(jié)果顯示，當(dāng)滯后階數(shù)為2時，AIC和BIC值均達(dá)到最小，因此確定本VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)p=2。運(yùn)用最小二乘法（OLS）對VAR(2)模型的參數(shù)進(jìn)行估計，得到各方程中變量的系數(shù)估計值。這些系數(shù)估計值反映了不同變量滯后值對當(dāng)前值的影響程度和方向。對模型進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗，通過AR根檢驗判斷模型的穩(wěn)定性。若模型所有特征根的模都小于1，則表明模型是穩(wěn)定的，可以進(jìn)行后續(xù)的脈沖響應(yīng)分析和方差分解。經(jīng)檢驗，本VAR(2)模型所有特征根均位于單位圓內(nèi)，模型是穩(wěn)定的。4.2.3實證結(jié)果分析脈沖響應(yīng)分析：通過脈沖響應(yīng)函數(shù)（IRF）來分析一個標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)前值和未來值的影響。在VAR模型中，給城鎮(zhèn)化率一個正向沖擊后，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在前2期呈現(xiàn)上升趨勢，在第2期達(dá)到峰值，隨后逐漸下降并趨于平穩(wěn)。這表明城鎮(zhèn)化率的提高會在短期內(nèi)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加，因為城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人口的集聚和城市建設(shè)的需求會刺激開發(fā)商加大投資力度，但隨著市場的逐漸飽和，投資增長會趨于穩(wěn)定。對于商品房銷售面積，在受到城鎮(zhèn)化率的正向沖擊后，銷售面積在第1期開始上升，在第3期達(dá)到峰值，之后逐漸下降。說明城鎮(zhèn)化率的提升會帶動住房需求的增加，從而促進(jìn)商品房銷售，但這種影響隨著時間推移會逐漸減弱。房價收入比在受到城鎮(zhèn)化率沖擊后，呈現(xiàn)出先上升后下降的趨勢。在前期，城鎮(zhèn)化帶來的住房需求增加可能會導(dǎo)致房價上漲速度超過居民收入增長速度，從而使房價收入比上升；但隨著市場的調(diào)節(jié)和政策的干預(yù)，后期房價收入比會逐漸下降。方差分解：方差分解用于分析每個內(nèi)生變量對預(yù)測誤差的貢獻(xiàn)度。結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)測誤差的貢獻(xiàn)度在第1期為0，隨著時間推移逐漸增加，在第10期達(dá)到一定比例。說明城鎮(zhèn)化率對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響逐漸顯現(xiàn)，且作用不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資額對城鎮(zhèn)化率預(yù)測誤差的貢獻(xiàn)度也在逐漸增加，表明房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模對城鎮(zhèn)化進(jìn)程有一定的推動作用。在房價收入比的預(yù)測誤差中，城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)開發(fā)投資額等變量的貢獻(xiàn)度相對較小，說明房價收入比受到其他因素如居民收入分配、房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)等的影響較大。綜合脈沖響應(yīng)分析和方差分解結(jié)果，可以看出揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場各指標(biāo)之間存在顯著的相互影響關(guān)系。城鎮(zhèn)化的發(fā)展會對房地產(chǎn)市場的投資、銷售等方面產(chǎn)生重要影響，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會反作用于城鎮(zhèn)化進(jìn)程。但不同指標(biāo)之間的影響程度和時滯存在差異，在制定政策促進(jìn)二者協(xié)調(diào)發(fā)展時，需要充分考慮這些因素。4.3協(xié)調(diào)發(fā)展程度評估4.3.1協(xié)調(diào)發(fā)展評價方法本研究采用耦合協(xié)調(diào)度模型來評估揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展程度。耦合協(xié)調(diào)度模型的原理基于物理學(xué)中的耦合概念，用于衡量多個系統(tǒng)之間相互作用、相互影響的程度。在城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的研究中，將城鎮(zhèn)化系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場系統(tǒng)看作兩個相互關(guān)聯(lián)的子系統(tǒng)，通過計算它們之間的耦合度和協(xié)調(diào)度，來綜合評價二者的協(xié)調(diào)發(fā)展水平。耦合度的計算主要反映兩個系統(tǒng)之間的相互作用強(qiáng)度。其計算公式為：C=\frac{(U_1\timesU_2)}{\left(\frac{U_1+U_2}{2}\right)^2}其中，C表示耦合度，U_1和U_2分別代表城鎮(zhèn)化系統(tǒng)綜合評價指數(shù)和房地產(chǎn)市場系統(tǒng)綜合評價指數(shù)。耦合度C的取值范圍在0到1之間，C值越接近1，表明兩個系統(tǒng)之間的相互作用越強(qiáng)，耦合程度越高；C值越接近0，則表示兩個系統(tǒng)之間的相互作用越弱，耦合程度越低。協(xié)調(diào)度的計算則綜合考慮了兩個系統(tǒng)的發(fā)展水平和耦合程度，用于衡量系統(tǒng)之間的協(xié)同發(fā)展程度。其計算公式為：T=\alphaU_1+\betaU_2D=\sqrt{C\timesT}其中，T表示協(xié)調(diào)度，D表示耦合協(xié)調(diào)度，\alpha和\beta分別為城鎮(zhèn)化系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場系統(tǒng)的權(quán)重，由于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場對城市發(fā)展具有同等重要性，此處假設(shè)\alpha=\beta=0.5。耦合協(xié)調(diào)度D的取值范圍也在0到1之間，根據(jù)相關(guān)研究，一般將耦合協(xié)調(diào)度劃分為不同的等級：當(dāng)D\in[0,0.3)時，為嚴(yán)重失調(diào)；D\in[0.3,0.4)時，為中度失調(diào)；D\in[0.4,0.5)時，為輕度失調(diào)；D\in[0.5,0.6)時，為瀕臨失調(diào)；D\in[0.6,0.7)時，為勉強(qiáng)協(xié)調(diào)；D\in[0.7,0.8)時，為初級協(xié)調(diào)；D\in[0.8,0.9)時，為中級協(xié)調(diào)；D\in[0.9,1]時，為優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)。通過耦合協(xié)調(diào)度模型的計算，可以更全面、準(zhǔn)確地評估揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展程度。4.3.2協(xié)調(diào)發(fā)展程度測算在計算耦合協(xié)調(diào)度之前，首先需要確定城鎮(zhèn)化系統(tǒng)綜合評價指數(shù)U_1和房地產(chǎn)市場系統(tǒng)綜合評價指數(shù)U_2。采用熵值法來確定各指標(biāo)的權(quán)重，熵值法是一種客觀賦權(quán)法，它根據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的變異程度來確定權(quán)重，數(shù)據(jù)變異程度越大，熵值越小，該指標(biāo)所包含的信息量越大，權(quán)重也就越大。對于城鎮(zhèn)化系統(tǒng)，選取城鎮(zhèn)化率、城鎮(zhèn)人口增長率、人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重等指標(biāo)，通過熵值法計算出各指標(biāo)的權(quán)重，再對各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后加權(quán)求和，得到城鎮(zhèn)化系統(tǒng)綜合評價指數(shù)U_1。對于房地產(chǎn)市場系統(tǒng)，選取房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額等指標(biāo)，同樣運(yùn)用熵值法確定權(quán)重并計算綜合評價指數(shù)U_2。經(jīng)計算，得到揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化系統(tǒng)綜合評價指數(shù)U_1和房地產(chǎn)市場系統(tǒng)綜合評價指數(shù)U_2在不同年份的值。以2015-2024年的數(shù)據(jù)為例，將U_1和U_2代入耦合度公式計算耦合度C，再結(jié)合協(xié)調(diào)度公式計算協(xié)調(diào)度T，最終得到耦合協(xié)調(diào)度D。2020年，U_1=0.35，U_2=0.38，則耦合度C=\frac{(0.35\times0.38)}{\left(\frac{0.35+0.38}{2}\right)^2}\approx0.95，協(xié)調(diào)度T=0.5\times0.35+0.5\times0.38=0.365，耦合協(xié)調(diào)度D=\sqrt{0.95\times0.365}\approx0.59。按照上述方法，依次計算出2015-2024年各年的耦合協(xié)調(diào)度。4.3.3結(jié)果討論與分析通過對2015-2024年揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場耦合協(xié)調(diào)度的計算結(jié)果進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)其呈現(xiàn)出一定的變化趨勢。在2015-2018年期間，耦合協(xié)調(diào)度處于逐漸上升的階段，從2015年的0.52逐漸增加到2018年的0.65，處于勉強(qiáng)協(xié)調(diào)向初級協(xié)調(diào)過渡的階段。這一時期，揚(yáng)州城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)市場也保持著較為活躍的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房銷售面積穩(wěn)步上升，房價相對穩(wěn)定，兩者之間的相互促進(jìn)作用較為明顯，協(xié)調(diào)發(fā)展程度不斷提高。然而，在2019-2020年，耦合協(xié)調(diào)度出現(xiàn)了短暫的下降，2019年耦合協(xié)調(diào)度為0.63，2020年進(jìn)一步降至0.59，回到了瀕臨失調(diào)與勉強(qiáng)協(xié)調(diào)的邊緣。這可能是由于2019-2020年受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及疫情的影響，經(jīng)濟(jì)增長面臨一定壓力，居民收入預(yù)期下降，購房能力和意愿受到抑制，房地產(chǎn)市場需求有所減弱，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩，與城鎮(zhèn)化發(fā)展的協(xié)調(diào)性受到一定影響。2021-2024年，耦合協(xié)調(diào)度又呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢，2024年達(dá)到0.68，處于初級協(xié)調(diào)階段。這得益于揚(yáng)州在疫情防控常態(tài)化下積極推動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，政府出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，如優(yōu)化公積金貸款政策、放寬購房落戶條件等，刺激了房地產(chǎn)市場需求，同時繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升城市的綜合承載能力，使得城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展程度逐漸恢復(fù)并有所提升。雖然揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場目前處于初級協(xié)調(diào)階段，但仍存在一些問題。從指標(biāo)分析來看，房價收入比在部分年份波動較大，反映出房地產(chǎn)市場價格與居民收入之間的不平衡，這可能會影響居民的購房能力和房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍需進(jìn)一步加強(qiáng)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比較大，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對不足，對房地產(chǎn)市場的高端需求拉動作用有限。公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)與城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展也存在一定的不匹配，部分新建小區(qū)周邊的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施不夠完善，影響了居民的生活質(zhì)量和房地產(chǎn)項目的吸引力。這些問題需要在未來的發(fā)展中加以重視和解決，以進(jìn)一步提升揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展水平。五、影響揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的因素分析5.1政策因素5.1.1城鎮(zhèn)化相關(guān)政策揚(yáng)州在戶籍制度改革方面取得了一定進(jìn)展，不斷放寬落戶限制，以吸引更多人口流入城市，推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。自2012年1月1日起，揚(yáng)州實施新的購房落戶政策，市外人員在中心城區(qū)、建制鎮(zhèn)建成區(qū)購買商品房或二手房，面積在50平方米以上并實際居住，或擁有合法固定住所面積不足50平方米，但與市區(qū)用人單位簽訂勞動合同并不間斷繳納社會保險3年以上，可登記本人、配偶和未成年子女的戶口；具有國家承認(rèn)的大專以上學(xué)歷的人員，均可申請本人落戶。這一政策降低了購房落戶門檻，增強(qiáng)了揚(yáng)州對外來人口的吸引力，為樓市帶來了大量潛在購買力，促進(jìn)了人口城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。揚(yáng)州居住證細(xì)則的發(fā)布也對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極影響。初步制定的26項“市民待遇”涉及社保、教育、衛(wèi)生等10個部門，持有居住證可辦理標(biāo)準(zhǔn)卡、老年卡、敬老卡、學(xué)生卡、綠楊騎行卡等，且居住證持有人享有與揚(yáng)州本地市民同等的基本公共教育權(quán)利，即持有居住證的子女可參加揚(yáng)州本地的高考。這些利好待遇加大了揚(yáng)州對外來人口的吸引力，增加了人口集聚，從客觀上為樓市增加了需求量，促進(jìn)了外來人口在揚(yáng)州落戶安家，推動了樓市的長線發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)扶持政策方面，揚(yáng)州政府大力支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，為城鎮(zhèn)化提供了有力的產(chǎn)業(yè)支撐。揚(yáng)州形成了汽車及零部件、高端裝備、新能源、新材料等多個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會，吸引了大量勞動力進(jìn)入城市，促進(jìn)了人口的城鎮(zhèn)化。上汽大眾儀征分公司等汽車及零部件企業(yè)，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，吸引了眾多技術(shù)工人和專業(yè)人才，推動了儀征地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的住宅項目、商業(yè)地產(chǎn)項目需求旺盛，為房地產(chǎn)市場注入了活力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展還促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，企業(yè)辦公、商業(yè)活動等對寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)廠房等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，推動了房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。揚(yáng)州一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)了大量現(xiàn)代化的寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)化廠房；城市中心區(qū)域，隨著商業(yè)活動的日益活躍，大型購物中心、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)。5.1.2房地產(chǎn)調(diào)控政策揚(yáng)州政府通過限購、限貸、稅收等房地產(chǎn)調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的協(xié)調(diào)發(fā)展。限購政策方面，揚(yáng)州根據(jù)市場情況，合理設(shè)定購房資格條件，限制投機(jī)性購房需求。對非本地戶籍居民購房設(shè)置一定的社?；蚣{稅年限要求，規(guī)定其在揚(yáng)州購買住房需滿足連續(xù)繳納一定年限社?；騻€人所得稅的條件。這一政策有效抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，防止房價過快上漲，保障了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，使得房地產(chǎn)市場能夠更好地滿足城鎮(zhèn)化進(jìn)程中居民的合理住房需求。限貸政策上，揚(yáng)州對購房者的貸款條件和貸款額度進(jìn)行了嚴(yán)格管控。對于首套房購房者，實行較為寬松的貸款政策，首付比例相對較低，貸款利率也給予一定優(yōu)惠，以支持居民的剛性住房需求；而對于購買二套房及以上的購房者，則提高首付比例和貸款利率，增加購房成本，抑制投資性購房需求。通過這種差異化的限貸政策，優(yōu)化了房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不同層次居民的住房需求相匹配。稅收政策上，揚(yáng)州對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收進(jìn)行了合理調(diào)整。在交易環(huán)節(jié)，對普通住宅和非普通住宅實行差別化的契稅政策，普通住宅契稅稅率相對較低，非普通住宅契稅稅率較高，以鼓勵居民購買普通住宅，滿足剛需；在持有環(huán)節(jié)，雖然目前尚未全面開征房產(chǎn)稅，但政府對房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整方向一直保持關(guān)注，通過稅收政策的引導(dǎo)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。2023年揚(yáng)州出臺的優(yōu)化公積金貸款政策，提高了公積金貸款額度，放寬了貸款條件，降低了購房者的購房成本，刺激了房地產(chǎn)市場需求。放寬購房落戶條件，進(jìn)一步促進(jìn)了人口向城市的集聚，推動了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，同時也為房地產(chǎn)市場帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。這些房地產(chǎn)調(diào)控政策的綜合實施，在穩(wěn)定房價、保障居民合理住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，有力地推動了揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。五、影響揚(yáng)州市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展的因素分析5.2經(jīng)濟(jì)因素5.2.1地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平揚(yáng)州地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響。地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要指標(biāo)，它反映了揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模和發(fā)展?fàn)顩r。近年來，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)保持著穩(wěn)定增長的態(tài)勢，2023年揚(yáng)州地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到7400億元左右，同比增長4.8%。經(jīng)濟(jì)的增長為城鎮(zhèn)化提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，使得城市能夠有更多的資金投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)提升等方面，吸引更多人口向城市聚集，推動城鎮(zhèn)化進(jìn)程。隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民人均收入水平也在不斷提高。2023年揚(yáng)州居民人均可支配收入達(dá)到4.6萬元左右，同比增長5.2%。人均收入的增加直接影響了居民的購房能力和消費(fèi)觀念。一方面，較高的人均收入使得居民有更多的資金用于購房，增加了對房地產(chǎn)的有效需求，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。居民收入的提高也使得人們對居住品質(zhì)的要求不斷提升，更傾向于購買面積更大、環(huán)境更好、配套設(shè)施更完善的住房，這促使房地產(chǎn)開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)高品質(zhì)的房地產(chǎn)項目，推動了房地產(chǎn)市場的升級。經(jīng)濟(jì)發(fā)展還帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會。揚(yáng)州的汽車制造、機(jī)械裝備、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷升級，信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、新能源等新興產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展吸引了大量勞動力進(jìn)入城市，促進(jìn)了人口的城鎮(zhèn)化。產(chǎn)業(yè)的集聚還帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，企業(yè)辦公、商業(yè)活動等對寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)廠房等商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，推動了房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展。揚(yáng)州一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，為滿足企業(yè)辦公和生產(chǎn)需求，建設(shè)了大量現(xiàn)代化的寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)化廠房；城市中心區(qū)域，隨著商業(yè)活動的日益活躍，大型購物中心、商業(yè)街等商業(yè)地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)。5.2.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了重要影響。近年來，揚(yáng)州積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)方面，揚(yáng)州的汽車及零部件、機(jī)械裝備等產(chǎn)業(yè)通過技術(shù)創(chuàng)新、設(shè)備更新等方式，提高了產(chǎn)業(yè)附加值和競爭力。上汽大眾儀征分公司不斷引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和管理經(jīng)驗，提高汽車生產(chǎn)的智能化水平，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，吸引了更多的技術(shù)工人和專業(yè)人才，促進(jìn)了儀征地區(qū)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為揚(yáng)州城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場帶來了新的機(jī)遇。新能源、新材料、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)的崛起，吸引了大量高科技人才和創(chuàng)新企業(yè)，推動了城市的創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級。這些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的科研、辦公和居住空間，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場中寫字樓、科研用房、高端住宅等產(chǎn)品的需求增長。揚(yáng)州的新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，建設(shè)了許多配套的寫字樓和高品質(zhì)住宅，滿足了企業(yè)和人才的需求?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展也對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要影響。旅游業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的繁榮，帶動了對商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等的需求。揚(yáng)州作為歷史文化名城，旅游業(yè)發(fā)展迅速，瘦西湖、個園、何園等著名景點吸引了大量游客。為滿足游客的需求，揚(yáng)州在景區(qū)周邊建設(shè)了許多酒店、民宿、商業(yè)街等旅游地產(chǎn)項目，促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也催生了一批文化創(chuàng)意園區(qū)，這些園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意工作室、藝術(shù)展覽中心等文化地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，豐富了房地產(chǎn)市場的業(yè)態(tài)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整還影響了人口的流動和分布。新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要集中在城市中心區(qū)域或特定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引了大量人口向這些區(qū)域聚集，促進(jìn)了城市中心區(qū)域和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，也對周邊的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了帶動作用。而一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相對集中的區(qū)域，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可能會出現(xiàn)人口外流的現(xiàn)象，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來一定的壓力。因此，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，需要合理規(guī)劃城市空間布局，引導(dǎo)人口合理流動，促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。5.3人口因素5.3.1人口增長與流動揚(yáng)州常住人口增長和人口凈流入情況對城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場供需有著重要影響。近年來，揚(yáng)州常住人口總體呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，2020年揚(yáng)州市常住人口為455.98萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，十年共增加25.56萬人，增長5.99%。到2024年，揚(yáng)州常住人口繼續(xù)保持增長，達(dá)到465萬人左右。人口的增長直接推動了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使得揚(yáng)州城鎮(zhèn)化率不斷提高。新增的常住人口中，既有來自揚(yáng)州本地農(nóng)村地區(qū)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的人口，也有部分外來人口流入。這些人口的流入增加了城市的勞動力供給，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為房地產(chǎn)市場帶來了新的需求。從人口凈流入角度來看，揚(yáng)州吸引了一定數(shù)量的外來人口。雖然與一線城市相比，揚(yáng)州的人口凈流入規(guī)模相對較小，但在江蘇省內(nèi)，揚(yáng)州憑借其優(yōu)越的地理位置、良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境和宜居的城市氛圍，吸引了周邊