前言

房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)和推動力，司時,

房地產(chǎn)業(yè)又具有較強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)

展，從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實踐來看，我國的房地

產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。

由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管

理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，

我們對濟南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜

領(lǐng)形成基木的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序休系，用于指導(dǎo)，開展房地產(chǎn)

項目開發(fā)的業(yè)務(wù)。

本課題研究的主要內(nèi)容：

從項目前期的市場調(diào)研、項目立項到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、

規(guī)劃、建設(shè)、營銷等方面，對房地產(chǎn)項目進行全過程的系統(tǒng)描述。

對房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中交納（支付）的相關(guān)稅費的依據(jù)（以濟南為冽）

進行研究分析。

本次編寫的房地產(chǎn)開發(fā)程序是工作經(jīng)驗的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的具

體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問題，本程序研究側(cè)重基

礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的

理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會學(xué)的概念涉及較少。編寫中公司內(nèi)部的

辦事程序沒有涉及；市于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。

由于編者的學(xué)識水平所限，難免有錯誤或不妥之處，請讀者批評指正。

第四節(jié)房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述

房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建

設(shè)，并進行出售的行為。房地產(chǎn)項目開發(fā)程序是指進行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵

循的法律、法規(guī)及辦事程序。

對房地產(chǎn)項目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項目開發(fā)前期調(diào)研程序、項目立項過程

程序、土地使用權(quán)的取得程序、征地拆遷程序、項目規(guī)劃程序、工程建設(shè)程序、

房地產(chǎn)項目經(jīng)營程序。

1.項目開發(fā)前期調(diào)研程序項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資

地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資

機會的過程。

2.項目立項程序

項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立

項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。

3.土地使用權(quán)取得的程序

土地使用權(quán)取得的程序，就是開發(fā)商在項目立項通過（取得建議書批復(fù)，可行性

研究批復(fù)），并取得建沒用地規(guī)劃許可證后，辦理取得土地使用權(quán)手續(xù)的程序。

4.項目規(guī)劃程序

項目規(guī)劃程序，工程規(guī)劃許可證的就是開發(fā)商取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)途

徑。據(jù)國家和濟南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項

目，必須符合城市規(guī)劃的要求，必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得

“兩證”（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）后，方可開工建設(shè)。項目

規(guī)劃申報的基本程序如下：

（1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要

點，規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設(shè)選址的初

審意見，作為計劃部門進行批復(fù)時的參考依據(jù)。

（2）在可行性研究報告批復(fù)后,開發(fā)商可向規(guī)劃局申報項目定點規(guī)劃局向申請單

位下發(fā)規(guī)劃定點通知書和設(shè)計規(guī)劃要求通知書，對項目用地的位置、面積、范圍

等提供較詳細的意見。

（3）根據(jù)規(guī)劃局提出的規(guī)劃設(shè)計條件,委托有資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)進行規(guī)劃方案設(shè)計,

取得四圖一書（總平面圖、定位圖、豎向設(shè)計圖、管線綜合圖、說明書）。開發(fā)

商在完成方案設(shè)計后，應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。

（4）經(jīng)審定通過的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用

地規(guī)劃許可證的必備文件。

（5）開發(fā)商依據(jù)設(shè)計規(guī)劃要求通知書和可行性研究報告批復(fù)，即可向規(guī)劃局申領(lǐng)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該證是取得土地使用權(quán)的必備文件。

（6）申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手

續(xù)之前,需要驗證工程建設(shè)是否符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工

的必備文件。

5.征地拆遷程序

征地是指項目選址用地為集體土地時，耍按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權(quán)限

的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國

有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為達到施工要求的場地條件，拆除

建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。

征地在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證后即可進行，拆遷在取得建設(shè)拆遷臨時用地許

可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。

征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工

的必備條件之一。

6.工程建設(shè)程序

工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部

完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。

在項目完成規(guī)劃程序并且具備開工條件后，向市建委提出開工申請,取得報建證;

同時，與市政相關(guān)部門（自來水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）

洽談簽訂協(xié)議，支付有關(guān)費用；辦理招標批準手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位;辦理工

程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設(shè)；項目竣工后，由主管部門（市

質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。

7.房地產(chǎn)經(jīng)營程序

房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商迪過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租，實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益

的行為。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。房地產(chǎn)開

發(fā)商，既可以自己銷售和出租開發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機構(gòu)，銷

售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部頒

發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門

鑒證方為有效。

第二.房地產(chǎn)項目開發(fā)程.

第一.項目立.

一、概.發(fā)項目立項，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第一步，即取得的政府主管部門（省

市計劃發(fā)展委員會）本項目的批準文件。

對于房地產(chǎn)商來說，在本階段的主要工作是：起草并向市計委或市房地產(chǎn)開發(fā)管

理辦公室報送項目建議氏取得批準項目建議15的批復(fù);依據(jù)項目建議內(nèi)批復(fù),編

制可行性研究報告報計委審批獲準，并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃。（國家計委

已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。山東省及濟南市暫延續(xù)原立項制度。.

二、實施程.

1.工程建設(shè)項目立項審.

（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資.

（2）申報資料：①書面申請；②提供資金落實證明；③土地使用權(quán)證明；④由

具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢單位編制的可行性研究農(nóng)告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)具有以

下附件：規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審

意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審

查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報項目立項申報

資料；無行政主管部門的開發(fā)商，可直接報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，項目立項

中報資料由該辦轉(zhuǎn)報市計委。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍

賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國

有土地使用權(quán)出讓合同》。與其它申報材料一起上報。市計委在收到申報資料后，

根據(jù)具體情況，進行現(xiàn)場勘察，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。對屬上級發(fā)展

計劃部門審批權(quán)限內(nèi)的項目，由市計委負責(zé)轉(zhuǎn)報.

（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告.

（5）收費標準：如在開發(fā)辦辦理立項，須繳納2元/平方米的開發(fā)管理費.

2.建設(shè)項目年度投資計劃審.

（1）承辦部門：濟南市計劃發(fā)展委員會投資.

（）申報資料：①書面申請；②國家或省、市計委批復(fù)項目可行性研究報告；③

規(guī)劃部門出具的建設(shè)項目規(guī)劃許可意見；④跨年度建設(shè)項目，需提供市計委上年

度下達的年度投資計劃.

（3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，由主管行政部門轉(zhuǎn)報申報資料；無

行政主管部門的開發(fā)商，可直接上報市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室，申報資料由該辦

轉(zhuǎn)報市計委。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批

復(fù).

（4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告.

（三）項目立項審批程序圖（見程序圖一）

第二節(jié)五證兩書的取得

第一小節(jié)土地使用權(quán)證的取得

開發(fā)商在項目立項通過后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，方可辦理取得土地使用

權(quán)的手續(xù)。在現(xiàn)階段根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)用地的

取得方式有三種：一是通過國家出讓方式獲得（即通過土地一級市場取得）；二

是通過轉(zhuǎn)讓方式獲得（即通過土地二級市場取得）；三是通過與當(dāng)前的土地的使

用者合作等方式（即通過土地三級市場取得）。

通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證;通過劃撥取得土地使

用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準書

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用

者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。征地是指項目選址用地

為集體土地,按照法定的程序報請有批準權(quán)限的政府機關(guān)審批以后，對集體土地

及地上物等依法補償，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。

拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上，為達到施工要求的場地條件,拆除

建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物，并對原用地者進行補償、安置的行為。根據(jù)國

土資源部第11號令，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營性用地均由土地儲備中心以招標拍賣掛牌

等方式出讓，出讓的地塊均為熟地，不需要土地受讓方進行征地拆遷。若因特殊

原因，必須進行征地拆遷的，該工作原則上是在國土資源局取得建設(shè)拆遷臨時

用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請。實際操作中只要與土地出讓方達成協(xié)

議，即可進行拆遷。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。

二、實施程序

（一）國有土地使用權(quán)劃撥手續(xù)的辦理

辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：用地申請；計委批復(fù)的當(dāng)年投資計劃；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)

用地規(guī)劃意見；用地范圍圖；土地權(quán)屬證明；工程項目總平面圖。

3.申辦程序：

審核有關(guān)申報資料（2個工作日）；現(xiàn)場勘測定界（10個工作日）；制定一書三方

案（建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案）

（15個工作日）；繳納征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費（2個工作日）；

依照規(guī)定辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

4.收費標準：征地管理費、復(fù)墾費、新增建設(shè)用地使用費的收取標準參見附錄六

土地開發(fā)費用一覽表。

5.應(yīng)注意的事項：劃撥土地的范圍僅限于：1.國家機關(guān)用地和軍事用地；2.城市

基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;

4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。對開發(fā)商來說，可以通過劃撥方式取得的開

發(fā)用地，主要是經(jīng)濟適用房項目建設(shè)用地。

（二）國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理

國土資源部第11號部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營性用地（含房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)），均必

須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。承辦部門均為：濟南市土地收購儲備中心。

現(xiàn)分述如下：

國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。濟南市國土

資源局根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計

劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權(quán)出讓計劃，報經(jīng)濟南市玫府

批準后，向社會公開發(fā)布。

濟南市土地收購儲備中心根據(jù)招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛

牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應(yīng)當(dāng)包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者

競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、

國有土地使用權(quán)出讓合同文本。

濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發(fā)布招標、拍賣

或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、

地點。

招標拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容：

①出讓人的名稱和地址

②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求；

③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；

④索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；

⑤招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等;

⑥確定中標人、競得人的標準和方法；

⑦投標、競買保證金；

濟南市土地收購儲備中心對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標

拍賣掛牌公告規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)通知其參加招標在賣掛牌活動。

1.投標，開標依照下列程序進行：

①投標人在投標截止時間前將標書投入標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人

可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可

撤回。投標人應(yīng)對標書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。

②由投標人或者其推選的代表檢查標箱的密封情況，當(dāng)眾開啟標箱，宣布投標

人名稱、投標價格和投標文件的主要內(nèi)容。

③評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人

以上的單數(shù)。

④招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。

2.拍賣會依照下列程序進行.

①主持人點算競買人；

②主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事

項.③主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示.

④主持人報出起叫價.

⑤競買人舉牌應(yīng)價或者報價.

⑥主持人確認該應(yīng)價后繼續(xù)競價.

⑦主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交.

⑧主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人.買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達

到底價時，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣.

3.掛牌依照以下程序進行.

①在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用

年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易

場所掛牌公布.

②符合條件的競買人填寫報價單報價.

③出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格.

④出讓人繼續(xù)接受新的報價.

⑤出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人.

掛牌時間不少.1.個工作日。掛牌期間可根據(jù)競買人競價情況調(diào)整增價幅度.

掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交.

①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛

牌成交.

②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報

價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，

掛牌不成交.

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng).對掛

牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人.

4.成交確認.

以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應(yīng)當(dāng)與中標人、競得

人簽訂成交確認書.

交確認書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、

地點、價款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點等內(nèi)容。

成交確認書對出讓人和中標人、竟得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓

人改變競得結(jié)果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承

擔(dān)責(zé)任。

中標人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂《國有土地使用

權(quán)出讓合同》。

中標人、競得人支付的投標、競買保證金，抵作國有土地使用權(quán)出讓金，其他投

標人、競買人支付的投標、競買保證金，出讓人必須在招標拍賣掛牌活動結(jié)束后

5個工作日內(nèi)予以退還，不計利息。

招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)

果予以公布。

出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費用。

受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金

后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。

5.收費標準：濟南市城區(qū)國有土地基準地價及政府出讓土地純收益標準，參見附

錄五土地開發(fā)費用一覽表。

（三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：

）土地登記需要的資料

①計劃立項批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地

籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指

界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。

（2）土地轉(zhuǎn)讓登記需要的資料

①國有?土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申3曾批表；②出讓人土地使用權(quán)證書；③土地使用權(quán)評

估報告；④土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議；⑤轉(zhuǎn)讓雙方法人證明；⑥出讓人原出讓批文；⑦出讓

方土地登記申請

3.申辦程序：

①申請：開發(fā)商持所需材料提出土地登記申請，有關(guān)人員對申請材料進行審查，

并給予答復(fù)。

②地籍調(diào)查：區(qū)國土局對受理的宗地進行權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，本宗地及鄰宗地

法人或其委托人在確認的地籍調(diào)查上簽字。區(qū)局填寫初步意見后報市局審批。

③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。

④注冊登記頒發(fā)證書：市局對批準的土地登記進行登記卡裝簿，土地權(quán)利人領(lǐng)

取證書。

4.辦結(jié)時限：對符合登記條件的，7個工作日以內(nèi)完成審核和登記發(fā)證。

通過招標、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開發(fā)商

可直接利用地塊進行開發(fā)建設(shè)。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程

序辦理。

（一）建設(shè)拆遷臨時用地許可證的取得

1.承辦部門：濟南市國土資源局

2.申報資料：①用地申請；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通

知書及附圖；④建設(shè)用地規(guī)劃意見。

3.申辦程序：持用地申請及相關(guān)申報資料報市國土資源局，經(jīng)審查，符合條件

的，7個工作日內(nèi)核發(fā)建設(shè)拆遷臨時用地許可證。

4.收費標準：此階段，須繳納土地開發(fā)管理費800元/畝。

（二）拆遷手續(xù)的辦理

1.承辦部門：濟南市拆遷辦

2.申報資料：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附

圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置

資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。

3.申辦程序：

審查申請，并于收到申請后2日內(nèi)作出是否準予拆遷立項的決定；批準拆遷立項

的，拆遷人應(yīng)自批準立項之日起3日內(nèi)辦理委托拆遷或自行拆遷備案手續(xù)，繳

納拆遷管理費；拆遷立項批準之日起5日內(nèi)，核發(fā)《房屋拆遷許可證》。

定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進行戶口登記、房屋勘測等拆遷準備工作；拆遷機

構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實施拆遷，核發(fā)拆遷驗收證明，取得《拆遷驗收

合格證》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場測量定線，核定用地范圍、拆遷面積.

4.拆遷程序圖（見程序圖二.

5.收費標準.

拆遷管理費的收費標準為，安置一次到位8元/平方米，實行過渡安置12元/平

方米。

二小節(jié)規(guī)劃許可證的取得

（一）概述為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、

擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。開發(fā)商在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，

應(yīng)持當(dāng)年的建設(shè)計劃、土地使用證件、建設(shè)工程月地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程擬建

位置的地形圖、建設(shè)工程總平面圖、符合審定設(shè)計方案的施工圖及消防、設(shè)計質(zhì)

監(jiān)部門對施工圖的批復(fù)意見、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證，向市規(guī)劃管理部門提出

建設(shè)申請，經(jīng)審查批掂后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（二）施程序1.建設(shè)用地

規(guī)劃許可證的取得（1；承辦部門：濟南市規(guī)劃局2）申報資料：①書面申請（含

建設(shè)要求和內(nèi)容）；②計委年度計劃投資批文；③1：500地形圖；④已批準的可

行性研究報告。（3）申辦程序：持所需材料向市規(guī)劃局提出申請；②規(guī)劃局現(xiàn)

場勘察，審查、核對相關(guān)規(guī)劃，在15個工作日內(nèi)給予答復(fù)；③規(guī)劃局對符合城

市規(guī)劃的申請簽發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可通知書》，開發(fā)商憑該通知書向國土資源

局申請辦理建設(shè)用地計劃批準手續(xù)；④需制訂詳細規(guī)劃的，在7個工作日內(nèi)簽發(fā)

《規(guī)劃設(shè)計要求通知書》；⑤委托有資質(zhì)的設(shè)計單位作總平面規(guī)劃設(shè)計；⑥規(guī)劃

局審查規(guī)劃設(shè)計方案；⑦到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。2.建設(shè)工程設(shè)計招投標程序（1）承辦部門：開發(fā)商

或其代理機構(gòu)2）申報資料：①建設(shè)項目計劃批文；②建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通

知書及附圖；③招標投標工作計劃及方案；④設(shè)計任務(wù)書；⑤招標人或代理機構(gòu)

工作能力證明材料及資格證書；⑥委托代理協(xié)議或合同。（3）申辦程序：①招

標人或其代理機構(gòu)按規(guī)定提交申報材料（包括：計劃批文、設(shè)計規(guī)劃要求通知書、

設(shè)計任務(wù)書等）；②填報《工程設(shè)計招標投標申報表》；③審核項目情況及招標條

件，登記備案；④對發(fā)標、評標及方案評審等活動實施現(xiàn)場監(jiān)督；⑤中標方案確

定后，招標人提交招投標情況報告；⑥簽發(fā)《工程設(shè)計招標投標意見書》。

（4）辦結(jié)時限：2個工作日。

（5）應(yīng)注意的事項：聿休10000平方米以上的建筑工程，必須進行設(shè)計招標，

行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計處。

3.施工圖設(shè)計消防審批1）承辦部門：濟南市公安消防分局建審科（2）申報資

料：①計委立項批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、

建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③《有關(guān)部門審核意見表》（加蓋開發(fā)苕公

章）；④施工圖1套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)

計圖紙1套；⑤設(shè)有自動消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。（3）申辦程序：開

發(fā)商領(lǐng)取并填報《建筑工程設(shè)計防火審核申報表》、《自動消防設(shè)施設(shè)計防火審核

申報表》或《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火審核申報表》，并將申報表連同設(shè)計圖紙向

市公安消防分局送審辦理建筑消防設(shè)計審批手續(xù)。4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資

料之日起，一般工程10個工作日內(nèi)；國家、省重點工程20個工作日內(nèi)審核完畢。

（5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防

設(shè)施設(shè)備費2元/平方米。4.施工圖設(shè)計質(zhì)量審查（1）承辦部門：濟南市建設(shè)

工程勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站（2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（含建施、結(jié)

施、設(shè)施、電施）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書

及附圖；④工程勘察、設(shè)計合同（原件）；⑤地質(zhì)勘察報告2份（原件）；⑥設(shè)計

招標的相關(guān)證明；⑦結(jié)構(gòu)計算軟件名稱和熱工計算書；⑧房屋鑒定報告（僅限于

加層、改造項目）。3）申辦程序：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《開發(fā)商報審施工圖設(shè)計

文件登錄表》；將登錄表連同施工圖及其它申報資料送勘察設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督站進行

技術(shù)性審查，并出具審查意見；勘察、設(shè)計單位對審查意見進行答復(fù)；勘察設(shè)計

質(zhì)量監(jiān)督站向市建委提交技術(shù)性審查報告；核發(fā)《施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

4）辦結(jié)時限：自收到圖紙資料，并繳納設(shè)計質(zhì)量審查費用之日起，15個工作日

內(nèi)，提出圖紙審查意見。（5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10

號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分

為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、

綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。

收費標準詳見附表一。6）應(yīng)注意的事項：該項審查的該項辦結(jié)時限是15個工

作U內(nèi)提出圖紙審查意見，然后由設(shè)計、勘察單位根據(jù)其意見對施工圖作相應(yīng)的

修改。整個手續(xù)辦理通常需要30個工作日。

5.地下人防工程設(shè)計與審查（1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室（2）申報

資料?：①施工圖設(shè)計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局

建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。（3）申辦程序：

地下人防工程的設(shè)計應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位來承擔(dān)，如由濟南市人防設(shè)

計院或省人防設(shè)計院來設(shè)計，達到人防保護等級，并辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，

則無須再繳納人防易地建設(shè)費。如為人防系統(tǒng)以外的設(shè)計院設(shè)計，則須經(jīng)過市人

防辦設(shè)計處的審查后方可通過。4）辦結(jié)時限：如辦理了人防結(jié)建手續(xù)證明，則

無須辦理人防設(shè)計審查手續(xù)；如未辦理人防結(jié)建手續(xù)證明，圖紙審查時限在10

個工作日以內(nèi)。（5）收費標準：根據(jù)魯價費發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防

建設(shè)收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)

省物價局、財政廳、人防辦〈關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知》的通知》的規(guī)定，人

防易地建設(shè)費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。.規(guī)劃許可證的

辦理

（1）承辦部門：濟南市規(guī)劃局

（2）申報資料：

申請階段：①書面申請（含建設(shè)要求和內(nèi)容）；②1：500地形圖；③己批準的詳

細規(guī)劃；

取證階段：①《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申報表一式兩份；②建筑工程總平面圖（加

蓋工程設(shè)計單位證書專用章）一份；③建筑和結(jié)構(gòu)施工圖的主要部分、室外工程

平面圖，裝訂成冊，一式兩套；④當(dāng)年年度投資計劃；⑤有關(guān)部門的審核手續(xù)；

⑥已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的，須附土地使用權(quán)批準文件。涉及房屋拆遷

的，須附拆遷驗收證明；⑦按規(guī)定由專業(yè)主管部門審查的，應(yīng)附其書面審查意

見。

（3）申辦程序：

申請階段：持申報材料向市規(guī)劃局提出申請；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理《建設(shè)

工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》；省會規(guī)劃專家組評審；到市規(guī)劃局規(guī)劃管理處辦理

《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》。

取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同

施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。資料審核完畢，執(zhí)由規(guī)劃局開具

的濟南市城市建設(shè)基金管理辦公室收費聯(lián)絡(luò)單，到基金辦繳納市政設(shè)施配套費。

同時，在市規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費和建筑放線費。在繳納.上述費用

后，方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）辦結(jié)時限：①批準辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃

要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》，7

個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。（方案或施工圖修改時間不計

入辦結(jié)時限內(nèi)）

（5）收費標準：根據(jù)濟價非字（1996）154號文的規(guī)定，市政設(shè)施配套費的收

費標準為：自建自用項目，111元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)項目，180元/平方米；

根據(jù)魯建規(guī)字[2001]33號文的規(guī)定，城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費的收費標準按建

筑類別的不同，分別計取不同的費用。（詳見表三）；根據(jù)國家測繪局測繪產(chǎn)品價

目表，建筑放線費的收費標準為649元/點。

（6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見程序圖三）

（7）應(yīng)注意的事項：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計劃批復(fù)部門辦理

年度結(jié)轉(zhuǎn)計劃。

第三小節(jié)施工許可證的取得

一、概述

申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后，需要進行的驗證

工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。

在市建委辦理報建證后，開發(fā)商可在濟南市建筑有形市場辦理施工、監(jiān)理招投標、

質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、造價、勞保統(tǒng)籌等手續(xù)后，向市建設(shè)管理部門提出開工申

請，經(jīng)審查批準，核發(fā)施工許可證。

二、實施程序

（一）項目報建

1.承辦部門：濟南市建設(shè)委員會

2.申報資料：①計委批準的當(dāng)年投資計劃；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通

知書、定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設(shè)項目報建申

請表。

3.申辦程序：①到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報建申請表，根據(jù)投資計劃填寫清楚

并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建

設(shè)項目報建證沆

4.辦結(jié)時限：1個工作日。

5.收費標準：《報建證》工本費：10元。

（二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù)

1.建設(shè)工程施工、監(jiān)理招投標

（1）承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責(zé)）

（2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書、

定點紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建

筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應(yīng)當(dāng)具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、

《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經(jīng)濟咨詢業(yè)務(wù)的中

介機構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。

（3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文

件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預(yù)審?fù)稑藛挝毁Y

格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織;

投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、

審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他

事項；集中收繳有關(guān)規(guī)費；按照《招投標法》的有關(guān)規(guī)定，在市招標辦登記備案。

備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的

原始記錄、中標通知書。

（4）辦結(jié)時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內(nèi)完成;

②評標、定標，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程

可適當(dāng)延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。

（5）收費標準：招標完成后，應(yīng)繳納下列費用：工程招標管理費，中標價的

0.55%。；招標公證費，2000元/中標單位。

（6）應(yīng)注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經(jīng)該辦同意后

方可實施。

2.造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)

造價、勞保、質(zhì)量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結(jié)

時限，1個工作日。其標準分別為：

（1）質(zhì)量監(jiān)督費1.4%。

（2）造價管理費0.9%。

（3）交易信息費0.6%。

以上費用的計算基數(shù)是：建筑面積*收費基數(shù)（收費基數(shù)的標準參見濟建工字

[2002]第16號文，詳見附錄五）

（5）勞保統(tǒng)籌費該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標

準為建安工程總造價的26%。。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元

以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。

（三）施工許可證的辦理

1.承辦部門：濟南市建設(shè)委員會

2.申報資料：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通

知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質(zhì)監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工

單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質(zhì)量責(zé)任卡；⑧施工許可

申請表。

3.申辦程序：①開發(fā)商領(lǐng)取、填報《濟南市建設(shè)工程施工許可申請表》、《工程質(zhì)

量責(zé)任卡》，《質(zhì)監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市

建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工

許可證。

4.辦結(jié)時限：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日

起，5個工作日內(nèi)，核發(fā)《建設(shè)工程施工許可證》

5.收費標準：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；散裝水泥保證

金2.5元/噸。

6.應(yīng)注意的事項：①施工許可證實行一個單項建設(shè)工程，實行一份施工許可制

度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存,

作為竣工驗收資料。

7.施工許可證辦理程序圖（見程序圖四）

第四小節(jié)房屋預(yù)售許可證的取得

一、概述

我國實行商品房預(yù)售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地

產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市拆遷管理辦公室

2.申報資料：①商品房預(yù)售申報表；②土地使用權(quán)證書；③按提供預(yù)售的商品房

計算投入建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣

工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質(zhì)等級證書和開發(fā)經(jīng)營許可證；⑤工程施工合

同；⑥預(yù)售商品房分層平面圖。

3.申辦程序：拆遷辦收到申請后3日內(nèi)對申請材料進行初審，并進行現(xiàn)場查勘。

2.初審和現(xiàn)場查勘合格的，辦理預(yù)售許可。

4.辦結(jié)時限：收到申報表和申報資料后，7日內(nèi)辦理完畢。

第五小節(jié)房屋權(quán)屬證書的取得

一、概述

我國實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，房屋權(quán)屬證書是房屋所有人依法擁有房屋

并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權(quán)利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格

后，即可辦理新建房屋確權(quán)登記手續(xù)。

二、實施程序

1.承辦部門：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局

2.申報資料：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可

證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工

驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平

面圖）。

3.申辦程序：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產(chǎn)登記申請書，提供規(guī)定的資

料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，非委托市房屋測繪中心到現(xiàn)場勘

測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復(fù)印件

一份），圖紙一式三份（有共有權(quán)人的按共有人數(shù)增加圖紙）報市房屋產(chǎn)權(quán)登記

中心審批簽發(fā)房屋權(quán)屬證書。房屋產(chǎn)權(quán)登記中心委托區(qū)房管局將權(quán)屬證書發(fā)給開

發(fā)商。

4.辦結(jié)時限：辦理各種房屋權(quán)屬登記，負責(zé)初審、復(fù)審、審批的區(qū)房管局、市房

屋產(chǎn)權(quán)登記中心等職能部門，應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成所承擔(dān)環(huán)節(jié)的工作事項。對

符合規(guī)定條件的申報件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個工作日內(nèi)辦理完畢。

5.收費標準：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別里按每證80元計收，每

增加一本權(quán)屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交

納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，則須按成交價的0.5%計取交易手續(xù)費。

第六小節(jié)兩書制度

房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅

使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》用于明確開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任，《住宅使

用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。

《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門核驗的質(zhì)量等級；2.保修范圍；3.

保修期：4.用戶報修的單位；5.答復(fù)和處理的時限。

《住宅使用說明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)

注明監(jiān)理單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注意事項；4.上水、下水、電、燃氣、

熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和

安裝注意事項的說明；6.門、窗類型，使用注意事項；7.配電負荷；8.承重墻、

保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；9.其他需要說明的問題；10.住宅

中配置的設(shè)施、設(shè)備，生產(chǎn)廠家的使用說明書。

應(yīng)注意的事項：

1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間；

2.商品房的保修期以將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算；

3.兩書制度執(zhí)行1998年建設(shè)部頒布的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使

用說明書制度的規(guī)定》。

第三節(jié)與市政設(shè)施的接駁

一、概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產(chǎn)年度投資計劃后，即可與自來水公

司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦

理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關(guān)費用。此外，在建

設(shè)施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。

二、實施程序

1.與自來水沒施的接駁

（1）承辦部門：濟南市自來水公司

（2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現(xiàn)場周邊地形圖。

（3）中辦程序：①用水申請報告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手

續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計室辦理勘察、設(shè)計事宜;③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、

勘察設(shè)計費。④等待工程公司安排施工。

（4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關(guān)規(guī)定。

（5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產(chǎn)標準收取增容費，自來水公司

根據(jù)建筑物的性質(zhì)和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附

表三；勘察費50元/表；設(shè)計費可協(xié)商解決，自來水公司內(nèi)部標準為取接水工程

造價的4.5%；施工費月按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計取。

（6）應(yīng)注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②

批準開戶的用戶申請只在當(dāng)年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：

一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水

公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設(shè)施歸自來水

公司負責(zé)維護、管理；水表以內(nèi)的管道及設(shè)施歸用戶或產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)維護管理；

⑤對進戶總水表及表井，用戶有責(zé)任進行保護。

2.與天然氣（管道煤氣）系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司

（2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1:100平面圖、剖面圖；③1:500

地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。

（3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質(zhì)、戶數(shù)、聯(lián)系方式，到

用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工

程協(xié)議，由煤氣公司進行現(xiàn)場勘察和設(shè)計；③工程施工由煤氣公司負責(zé)，在規(guī)定

的工期內(nèi)完成施工任務(wù)；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點

火。

（4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有美條款。

（5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣

費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。

3.與供電系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市供電局

（2）申報資料：①項目的立項批文；②有關(guān)的用電資料，包括用電地點、電力

用途、用電性質(zhì)、用電設(shè)備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供

電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。

（3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。

簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關(guān)費用。

（4）辦結(jié)時限：

供電企業(yè)對己受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用

戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電

源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。

若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應(yīng)向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復(fù)

的供電方案有不同意見時，應(yīng)在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。

（5）收費標準:

新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局

繳納供電貼費。

2002年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行

業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目

前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙

電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。

（6）應(yīng)注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應(yīng)與供電企業(yè)聯(lián)

系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址,

確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納

供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案

的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，

應(yīng)在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應(yīng)視情況予以辦理延長

手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。

4.與供熱系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構(gòu)

（2）申報資料：申請很告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數(shù)等指標。

（3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。

（4）辦結(jié)時限：視協(xié)議談判情況而定。

（5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，口0

元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。

5.與市政排污系統(tǒng)的接駁

（1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處

（2）申報資料：給排水施工圖

（3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結(jié)束后，由城管局

組織施工。

（4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。

（5）收費標準：接入市政管網(wǎng)的費用，視具體情況而定。

（6）應(yīng)注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。

6.道路占用審批手續(xù)

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平

面圖；④臨時設(shè)施效果圖一式二份。

（3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離

帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人

持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市

道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按

道路分類直接到市城.管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法

律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。

7.道路挖掘?qū)徟?

（1）承辦部門：濟南市城管局市容處

（2）申報資料：①建設(shè)工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關(guān)文件。

（3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離

帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人

持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市

道路且面積小于50M2的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖

掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接

到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)

規(guī)定辦理。

（4）辦結(jié)時限：7個工作日

（5）收費標準：視具體情況而定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析

在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管

理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭

由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候

都更為強烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方

向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可

行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進

行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分.狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買

和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進行住房市場購

買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分

析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品

或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)

的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的

市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加

以研究。

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性

企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房

的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不

斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷

渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。只有通過市場

調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。

建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定

的效益目標。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容

..房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào).

(1)政治法律環(huán)境調(diào)查

①國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地

產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策

等。

②有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地

產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。

③有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)

劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

(2)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查

①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、

地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

③一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

④國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

?項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商

投資的發(fā)展情況。

⑦與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。

⑧財政收支。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同,

須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。

（3）社區(qū)環(huán)境調(diào)查

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良

的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要

作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、

交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

（4）房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查

①消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

②房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)

構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求

和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

③需求動機調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費

者購買動機的類型等。

④購買行為調(diào)查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響

消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（5）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

①房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

②現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意

見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情

況。

④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

⑤建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

（6）房地產(chǎn)價格調(diào)查。

①影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的

影響。

②房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

③房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

⑤國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。

⑥開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

⑦價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。

（7）房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

①房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。

②房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

③房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

④人員促銷的配備狀況。

⑤各種公關(guān)活動而租售績效的影響。

⑥各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

（8）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

①房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

②房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

③租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

④房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

（9）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在

制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的

種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要

包括：

①競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

②對競爭者的商品房設(shè)計、空內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的

調(diào)查與分析。

③對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

④對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。

⑤對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

⑥對未來競爭情況的分析與估計等。

⑦整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量,

本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

⑨競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。

第二節(jié)調(diào)查方法與條件

一、調(diào)查方法

市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有

全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的

具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特

征。

..按調(diào)查對象劃.

（1）全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。

如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，

對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。

（2）重點調(diào)查。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象,

進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可

以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)

查結(jié)果難免會有一定誤差。

（3）隨機抽樣。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)

查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地

位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本,

每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣

本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。

（4）非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨

機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會

并不是相等的，非隨機抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。

2.按照調(diào)查方法劃分。

（1）訪問法。

這是最常用的市場調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是

此方法成功的關(guān)鍵。

①設(shè)計調(diào)查表。

調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要

信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。

設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者

混淆。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次，問題中不要使用專

門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費者是搞

不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，

一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得

是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷

售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直

接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處

的房產(chǎn)情況。

②訪問法的形式

調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪

問法劃分為三種形式。

1）答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時

間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。

2）談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面市面談話，如召開座談會等。

3）電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方

法。

（2）觀察法。

這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。調(diào)查人員

采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息，通過觀察

法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。

①直接觀察法。

派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消

費者選購房產(chǎn)的行為利要求，調(diào)查消費者對本公司的信賴程度。

②實際痕跡測量法。

調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，

要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。

③行為記錄法。

在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家

庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪

一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺,

在什么時間播廣告效果最好。

（3）實驗法。

實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定

結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者

作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲

像等。

二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模越大，結(jié)果也就越令

人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得

不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。

1.樣本的數(shù)量。

一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣

本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實

務(wù)中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計.上的錯誤、回

收率難以控制等。

2.樣本涵蓋面的廣度。

樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若

樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。

但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

3.問題涵蓋面的廣度.

如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大

調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外,

極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)

查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。

4調(diào)杳的深度。

一般i獷言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要

求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。

第三節(jié)市場調(diào)查的程序

通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了

使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來

進行。

通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)

查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。

一、確定調(diào)查目的

這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方

向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)查,

通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，

確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可

以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。

1.探測性調(diào)查。

當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時，

可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司

近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所

致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原

因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資

料，以便找出最有可能的原因。

2.描述性調(diào)查。

描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。

例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有