2025年評估師招聘考試重點難點解析一、單選題（共20題，每題1分）1.評估實踐中，關于評估目的的表述最準確的是？A.僅為交易雙方提供價格參考B.必須完全符合委托人要求C.應兼顧市場、法律和公允價值原則D.優(yōu)先考慮買方利益2.根據(jù)我國《資產(chǎn)評估法》，評估機構設立時，股東權益資本總額最低要求是？A.30萬元人民幣B.50萬元人民幣C.100萬元人民幣D.200萬元人民幣3.評估報告中，關于評估假設的表述要求不包括？A.必須與委托人協(xié)商確定B.應說明假設的合理性C.限制條件需特別標注D.可根據(jù)需要選擇性披露4.采用市場法評估房地產(chǎn)時，選取可比案例應優(yōu)先考慮？A.價格最高者B.交易日期最近者C.與評估對象最相似者D.交易量最大者5.企業(yè)整體價值評估中，關于非經(jīng)營性資產(chǎn)的處理原則是？A.必須完全剝離B.可根據(jù)收益貢獻調整折現(xiàn)率C.不影響評估結果D.只評估其變現(xiàn)價值6.抵押評估中，關于評估價值減損系數(shù)的表述錯誤的是？A.與變現(xiàn)能力呈負相關B.由評估師主觀確定C.應考慮市場接受程度D.需有市場數(shù)據(jù)支持7.評估人員職業(yè)道德規(guī)范中，關于利益沖突的表述是？A.可同時接受交易雙方委托B.應主動披露并回避C.可通過降低收費解決D.由上級評估師決定是否回避8.采用成本法評估機器設備時，重置成本不應包括？A.購買價格B.運輸安裝費C.原始設計費D.質保期費用9.城市基準地價系數(shù)修正法中，關于修正因素的選擇錯誤的是？A.應包含所有影響地價的因素B.應與評估對象區(qū)位條件匹配C.可簡化為3-5個主要因素D.修正幅度應保持一致10.評估報告的附件中，通常必須包含？A.評估人員資格證書B.評估對象照片C.市場交易數(shù)據(jù)表格D.評估機構營業(yè)執(zhí)照11.稅收籌劃型評估中，關于評估價值的表述是？A.必須低于稅務機關核定的標準B.應考慮稅負最低原則C.不受稅收政策影響D.僅用于申報目的12.評估機構質量控制體系中，關于獨立復核的表述錯誤的是？A.應由非評估師執(zhí)行B.每項評估必須實施C.可由合伙人代替執(zhí)行D.需記錄復核意見13.采用收益法評估股權價值時，關于折現(xiàn)率的表述是？A.必須高于無風險利率B.應反映投資風險C.可根據(jù)評估師經(jīng)驗確定D.與行業(yè)回報率無關14.資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會的職責不包括？A.制定執(zhí)業(yè)準則B.處理評估糾紛C.審批評估機構設立D.監(jiān)督評估師繼續(xù)教育15.評估實務中，關于評估時點的表述最準確的是？A.必須是評估基準日B.可選擇未來日期C.應與委托人協(xié)商確定D.可根據(jù)需要調整16.企業(yè)并購評估中，關于協(xié)同效應的表述是？A.必須量化計算B.可定性描述C.不影響收購價格D.僅考慮財務效應17.房地產(chǎn)評估中，關于區(qū)位因素的說法錯誤的是？A.應區(qū)分宏觀與微觀因素B.可完全量化評估C.與房地產(chǎn)市場周期相關D.應考慮時間衰減效應18.評估師繼續(xù)教育中，關于學時要求的規(guī)定是？A.每年不少于20學時B.每年不少于40學時C.每三年累計不少于60學時D.由評估機構自行決定19.采用殘余法評估土地價值時，應優(yōu)先考慮？A.最高最佳使用B.當前使用現(xiàn)狀C.限制性使用D.規(guī)劃要求用途20.評估報告中，關于評估假設的表述錯誤的是？A.應說明假設條件B.可省略不重要的假設C.需說明假設可能帶來的影響D.應經(jīng)委托人簽字確認二、多選題（共10題，每題2分）1.評估機構設立應符合哪些條件？A.有固定的辦公場所B.有必要的評估專業(yè)人員C.有符合規(guī)定的注冊資本D.有完善的內部管理制度E.有評估行業(yè)協(xié)會推薦2.采用市場法評估房地產(chǎn)時，需要收集哪些信息？A.可比案例成交價格B.交易日期修正系數(shù)C.房地產(chǎn)特征因素D.市場供求狀況E.評估師主觀判斷3.企業(yè)整體價值評估中，常見的評估方法包括？A.市場法B.收益法C.成本法D.清算法E.市場比較法4.抵押評估中，關于評估價值減損系數(shù)的考慮因素有？A.產(chǎn)權清晰程度B.變現(xiàn)能力C.市場接受程度D.評估師經(jīng)驗E.稅收政策5.評估人員職業(yè)道德規(guī)范中，關于利益沖突的處理方式包括？A.主動披露B.回避C.降低收費D.請求第三方裁決E.向行業(yè)協(xié)會投訴6.采用成本法評估機器設備時，應考慮的因素包括？A.購買價格B.運輸安裝費C.人工成本D.質保期費用E.資產(chǎn)成新率7.城市基準地價系數(shù)修正法中，常見的修正因素包括？A.宗地形狀B.容積率C.土地用途D.交通條件E.評估基準日8.評估報告的附件中，通常應包含哪些內容？A.評估對象照片B.市場交易數(shù)據(jù)表格C.評估人員資格證書D.評估機構營業(yè)執(zhí)照E.委托人簽署的評估說明9.稅收籌劃型評估中，常見的籌劃方式包括？A.選擇稅收優(yōu)惠政策B.調整交易結構C.優(yōu)化資產(chǎn)結構D.降低評估價值E.減少應稅收入10.評估機構質量控制體系中，常見的控制措施包括？A.評估師繼續(xù)教育B.評估項目復核C.內部審計D.客戶滿意度調查E.評估準則更新三、判斷題（共20題，每題1分）1.評估基準日必須與評估報告日相同。（×）2.評估對象必須具有可變現(xiàn)性。（√）3.評估方法的選擇由評估師完全決定。（×）4.評估假設必須完全符合市場實際。（×）5.可比案例的選擇越多越好。（×）6.抵押評估價值必須低于市場價值。（√）7.評估師可以接受交易雙方委托。（×）8.成本法評估適用于所有資產(chǎn)。（×）9.基準地價修正法只適用于城市土地。（√）10.評估報告必須由至少兩名評估師簽字。（√）11.稅收籌劃型評估可以規(guī)避稅法規(guī)定。（×）12.評估機構可以出租資質證書。（×）13.收益法評估適用于所有企業(yè)。（×）14.評估行業(yè)協(xié)會有權吊銷評估師執(zhí)照。（×）15.評估時點可以選擇過去日期。（×）16.協(xié)同效應必須量化計算。（×）17.區(qū)位因素可以完全量化。（×）18.評估師繼續(xù)教育由政府強制規(guī)定。（√）19.殘余法評估適用于所有土地。（×）20.評估假設可以不披露。（×）四、簡答題（共5題，每題4分）1.簡述評估機構設立的基本條件。2.簡述采用市場法評估房地產(chǎn)的基本步驟。3.簡述企業(yè)整體價值評估中協(xié)同效應的考慮因素。4.簡述評估報告的主要內容。5.簡述評估人員職業(yè)道德規(guī)范的基本要求。五、論述題（共2題，每題10分）1.論述評估假設在評估實踐中的重要性及處理方式。2.論述評估機構質量控制體系的構建要點。答案一、單選題答案1.C2.C3.A4.C5.B6.B7.B8.C9.A10.C11.B12.C13.B14.C15.C16.B17.B18.C19.A20.B二、多選題答案1.ABCD2.ABCD3.ABCD4.ABC5.ABD6.ABDE7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABC三、判斷題答案1.×2.√3.×4.×5.×6.√7.×8.×9.√10.√11.×12.×13.×14.×15.×16.×17.×18.√19.×20.×四、簡答題答案1.評估機構設立的基本條件：-有符合規(guī)定的注冊資本（通常100萬元人民幣以上）-有固定的辦公場所-有必要的評估專業(yè)人員（持有評估師資格證書的人員數(shù)量符合要求）-有完善的內部管理制度-符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2.采用市場法評估房地產(chǎn)的基本步驟：-收集可比案例信息-選取可比案例-對可比案例交易日期、交易情況、房地產(chǎn)狀況等因素進行修正-確定評估對象價值3.企業(yè)整體價值評估中協(xié)同效應的考慮因素：-規(guī)模經(jīng)濟效應-范圍經(jīng)濟效應-市場協(xié)同效應-運營協(xié)同效應-管理協(xié)同效應4.評估報告的主要內容：-評估機構和評估人員信息-委托人信息-評估目的和范圍-評估基準日和評估時點-評估方法-評估假設和限制條件-評估過程-評估結果5.評估人員職業(yè)道德規(guī)范的基本要求：-獨立、客觀、公正-誠實守信-專業(yè)勝任-守法合規(guī)-保守秘密五、論述題答案1.論述評估假設在評估實踐中的重要性及處理方式：評估假設在評估實踐中具有重要地位，主要體現(xiàn)在：-為評估提供前提條件-影響評估結果-需要明確說明處理方式：-必須與委托