項(xiàng)目建議書(shū)某都地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃A. 戰(zhàn)略地圖、項(xiàng)目目標(biāo)和關(guān)鍵問(wèn)題 3B. 房地產(chǎn)行業(yè)生命周期上的分析 11 B1.某省市場(chǎng)與標(biāo)桿企業(yè)研究 12 B2.商業(yè)模式建設(shè) 81 B3.某都關(guān)鍵成功路徑探討 108C. 項(xiàng)目?jī)?nèi)容、方法和時(shí)間安排 142D. 項(xiàng)目組織 193A. 戰(zhàn)略地圖、項(xiàng)目目標(biāo)和關(guān)鍵問(wèn)題某都地產(chǎn)集團(tuán)提出了三方面的項(xiàng)目要求某都地產(chǎn)集團(tuán)三大項(xiàng)目問(wèn)題未來(lái)的商業(yè)模式未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力未來(lái)五年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)路徑及主要舉措123補(bǔ)充：1)以短期快贏、中期穩(wěn)固，來(lái)支撐未來(lái)(3-5年之后)發(fā)展2)奠定商業(yè)模式和核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)的基礎(chǔ)開(kāi)篇破題——項(xiàng)目目標(biāo)是研究某都地產(chǎn)集團(tuán)的成功之道某都地產(chǎn)集團(tuán)的成功之道，必然來(lái)自終局競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、中盤(pán)產(chǎn)業(yè)布局和當(dāng)前快贏策略某都地產(chǎn)集團(tuán)目標(biāo)地圖2014201520162017201820192020取勢(shì)——終局優(yōu)勢(shì)(5年以上)某都地產(chǎn)商業(yè)模式具備行業(yè)內(nèi)一定領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)某都擁有支持其高效商業(yè)模式的配套資源，且該配套資源具備持續(xù)發(fā)展能力地產(chǎn)業(yè)務(wù)按既定戰(zhàn)略定位和發(fā)展目標(biāo)達(dá)成其在宇通集團(tuán)內(nèi)的貢獻(xiàn)要求明道——中盤(pán)布局(3-5年)某都形成有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品系列某都穩(wěn)步按既定戰(zhàn)略在某省市的目標(biāo)地段獲取土地并開(kāi)拓項(xiàng)目某都獲取較高的ROE水平優(yōu)術(shù)——快贏策略(2年以內(nèi))某都地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理有突破性提升已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得高于原預(yù)期收益及業(yè)務(wù)推進(jìn)效率某都地產(chǎn)在房地產(chǎn)核心職能領(lǐng)域的管理能力快速達(dá)到行業(yè)先進(jìn)水平為支撐某都地產(chǎn)長(zhǎng)/中/短期業(yè)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本項(xiàng)目需要從產(chǎn)業(yè)、業(yè)務(wù)、職能、基礎(chǔ)四個(gè)層面實(shí)施戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)研究項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略地圖近期，2年以內(nèi)優(yōu)術(shù)則高效中期，3-5年明道則穩(wěn)固遠(yuǎn)期，5年以上取勢(shì)則占優(yōu)業(yè)務(wù)模式取得優(yōu)勢(shì)的準(zhǔn)備期(所需時(shí)間長(zhǎng))形成產(chǎn)品和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的準(zhǔn)備期(所需時(shí)間較長(zhǎng))快贏某都地產(chǎn)戰(zhàn)略設(shè)置的4個(gè)層面4個(gè)層面的內(nèi)容說(shuō)明起效所需時(shí)間持續(xù)優(yōu)化，以保持對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的最優(yōu)支持狀態(tài)從大勢(shì)出發(fā)，走對(duì)路，踏準(zhǔn)節(jié)奏，為長(zhǎng)期發(fā)展做準(zhǔn)備！放眼光看業(yè)務(wù)模式及其可能創(chuàng)新客觀評(píng)判該業(yè)務(wù)在宇通集團(tuán)的定位支撐終局優(yōu)勢(shì)的獲得善者因之產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略為中期的高ROE打基礎(chǔ)探討將企業(yè)做大做強(qiáng)的產(chǎn)品/區(qū)域和價(jià)值鏈著眼點(diǎn)支持中盤(pán)優(yōu)勢(shì)的成功其次利導(dǎo)之業(yè)務(wù)戰(zhàn)略短期內(nèi)的優(yōu)化與提升從各職能方向上尋求快贏的策略和戰(zhàn)術(shù)攫取現(xiàn)有項(xiàng)目某省市場(chǎng)環(huán)境下的可能的最大利潤(rùn)支持快贏戰(zhàn)略的實(shí)施再次整齊之職能戰(zhàn)術(shù)組織/人力資源、資金、管理信息系統(tǒng)是支持業(yè)務(wù)的核心資源和支柱隨環(huán)境、目標(biāo)等的變化，不斷優(yōu)化以保持最佳狀態(tài)為以上三方面提供持續(xù)有力的支撐基礎(chǔ)支持效果支持效果支持將長(zhǎng)/中/短期戰(zhàn)略目標(biāo)地圖落到四個(gè)戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)層面，可以發(fā)現(xiàn)某都地產(chǎn)集團(tuán)需要推進(jìn)11個(gè)模塊的基礎(chǔ)研究工作和一項(xiàng)實(shí)踐學(xué)習(xí)區(qū)域研究及定位產(chǎn)品研究及定位價(jià)值鏈研究及定位基礎(chǔ)支持核心能力研究專(zhuān)業(yè)職能及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力研究短期目標(biāo)優(yōu)術(shù)快贏中期目標(biāo)明道穩(wěn)固遠(yuǎn)期目標(biāo)取勢(shì)占優(yōu)目標(biāo)要求下的工作內(nèi)容模式領(lǐng)先配套建設(shè)業(yè)務(wù)定位區(qū)域定位產(chǎn)品定位價(jià)值鏈定位投資/營(yíng)銷(xiāo)/設(shè)計(jì)/工程/合約/報(bào)建/客服等專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)提升工作內(nèi)容在/某省市場(chǎng)/行業(yè)方面的拆分組織/人力資源/企業(yè)文化/IT技術(shù)/融資等方面的強(qiáng)能力診斷某都標(biāo)桿研究標(biāo)桿企業(yè)核心管理團(tuán)隊(duì)游學(xué)計(jì)劃房地產(chǎn)某省市場(chǎng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)某省市場(chǎng)研究某省市場(chǎng)研究業(yè)務(wù)模式研究關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)研究核心能力及戰(zhàn)略目標(biāo)與步驟產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)術(shù)基礎(chǔ)支持邏輯鋪排各研究模塊，將有效提升工作效率，準(zhǔn)確獲得某都地產(chǎn)發(fā)展所需的核心競(jìng)爭(zhēng)能力（關(guān)鍵成功因素）及戰(zhàn)略目標(biāo)與步驟項(xiàng)目工作模塊路線圖結(jié)論階段II：商業(yè)模式及定位階段I：某省市場(chǎng)/標(biāo)桿/研究區(qū)域定某省市及與地段選擇/企業(yè)進(jìn)入步驟/新某省市場(chǎng)機(jī)會(huì))房地產(chǎn)企業(yè)存/亡特征分析關(guān)鍵成功因素提煉核心競(jìng)爭(zhēng)能力提煉戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略步驟核心團(tuán)隊(duì)游學(xué)計(jì)劃某都地產(chǎn)集團(tuán)診斷(戰(zhàn)略目標(biāo)及路徑/產(chǎn)業(yè)配套/產(chǎn)品/區(qū)域及地段/土地儲(chǔ)備/各項(xiàng)目/專(zhuān)業(yè)職能/資金支撐力/組織與人力資源)商業(yè)模式及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)研究(已有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式/橫向及縱向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)/模式創(chuàng)新探索)某省市場(chǎng)發(fā)展研究與預(yù)判(容量/政策/發(fā)展預(yù)判)國(guó)某省市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒(發(fā)展變化/經(jīng)營(yíng)借鑒/差異對(duì)比)國(guó)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)研究(戰(zhàn)略/業(yè)務(wù)模式/產(chǎn)品/區(qū)域/職能)產(chǎn)品定位(分產(chǎn)品類(lèi)別的盈利能力/業(yè)務(wù)基礎(chǔ)/檔次定位等/產(chǎn)品能力)價(jià)值鏈定位高ROE的獲得利潤(rùn)率/資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率/財(cái)務(wù)權(quán)益乘數(shù)的提升選擇和優(yōu)化做大做強(qiáng)的產(chǎn)品/區(qū)域選擇做強(qiáng)做大需要提升能力的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)專(zhuān)業(yè)職能運(yùn)營(yíng)提升(全職能模塊研究。強(qiáng)調(diào)快而準(zhǔn)，著力點(diǎn)巧，參考制造業(yè)的精細(xì)化管理)組織，應(yīng)變能力和執(zhí)行能力，HR/資金/IT系統(tǒng)海外標(biāo)桿企業(yè)某省市場(chǎng)環(huán)境/應(yīng)對(duì)成熟某省市場(chǎng)環(huán)境的能力)123465789111210對(duì)目標(biāo)地圖、戰(zhàn)略地圖、工作模塊路線圖的幾點(diǎn)思考，將在后續(xù)研討中展開(kāi)目標(biāo)地圖必須以短/中期的成功，去鋪墊遠(yuǎn)期的成功才能活到遠(yuǎn)期成功要素獲得的一天沒(méi)有短/中期的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，根本不可能去支持一個(gè)遠(yuǎn)期的成功商業(yè)模式如果創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式的想法或?qū)嵤┎粔虺晒?，某都地產(chǎn)的2個(gè)出路是我們不愿意看到的，但也必須加以考慮維持短/中期優(yōu)化后的相對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被宇通集團(tuán)剝離戰(zhàn)略地圖戰(zhàn)略地圖的4個(gè)層面，既有自上而下的戰(zhàn)略指導(dǎo)，也有自下而上的業(yè)務(wù)和能力支撐。單純從一個(gè)方面考慮，必然會(huì)產(chǎn)生“空中樓閣”或“固步自封”兩種傾向。由此，必須同時(shí)完成2個(gè)方向的推演工作，將現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)完美銜接工作模塊路線圖各模塊的研究工作，不僅存在相互之間的因果與制約關(guān)系，更需要考慮到各模塊某省市場(chǎng)發(fā)展和企業(yè)發(fā)展歷程中所處的階段。且將不同企業(yè)某省市場(chǎng)的分析結(jié)論對(duì)比，才能獲得相對(duì)準(zhǔn)確的結(jié)論B. 從生命周期看行業(yè)與企業(yè)發(fā)展B1. 某省市場(chǎng)與標(biāo)桿企業(yè)研究中篇探索——1.某都地產(chǎn)集團(tuán)以“走正道(取勢(shì))，學(xué)先進(jìn)(明道優(yōu)術(shù))，傍大款(巧妙借力)”的思考，探索房地產(chǎn)行業(yè)生命周期展望中國(guó)房地產(chǎn)生命周期，有助某都地產(chǎn)明道取勢(shì)初創(chuàng)期創(chuàng)新期振蕩上升期大道初期大道中期成熟期周期周期特征起步跑階段野蠻生長(zhǎng)企業(yè)間差距較小無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品比膽量、靠關(guān)系零地價(jià)年份19921997200520132024途中跑，快速發(fā)展一招鮮企業(yè)通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的成功快某省市場(chǎng)認(rèn)知，形成規(guī)模以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力為主創(chuàng)新，產(chǎn)品多樣化一、二、三方陣隊(duì)形初現(xiàn)分化前進(jìn)大道變速跑黃金十年，無(wú)限機(jī)遇，不進(jìn)則退，高速發(fā)展萬(wàn)綜合一，大量跨行業(yè)多元化企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，集中朝拜標(biāo)桿企業(yè)全國(guó)化擴(kuò)流市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)?；?、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化周期，創(chuàng)新力降低考驗(yàn)節(jié)奏能力方陣之間距離逐步拉大，落后方陣越來(lái)越難以追趕領(lǐng)先方陣高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)中長(zhǎng)跑，拼綜合運(yùn)營(yíng)行業(yè)大整合，大浪淘沙，競(jìng)爭(zhēng)加劇行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇，強(qiáng)者愈強(qiáng)行業(yè)規(guī)模開(kāi)始穩(wěn)定，而利潤(rùn)持續(xù)下降新一輪以消費(fèi)需求為核心的產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)始市場(chǎng)細(xì)分，差異化戰(zhàn)略：大而美之多元化，小而美之明道借力高水平服務(wù)資本+地產(chǎn)+商業(yè)的價(jià)值融合提升勻速慢跑，很寂寞行業(yè)趨于穩(wěn)定，隨著人口增量趨緩及減少，供求趨于穩(wěn)定某省市場(chǎng)，中等利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)去投資化資本優(yōu)勢(shì)抗衡風(fēng)險(xiǎn)耐力馬拉松低風(fēng)險(xiǎn)，低回報(bào)，周期波動(dòng)小，微利階段高價(jià)值鏈整合，不動(dòng)產(chǎn)金融，創(chuàng)意是核心租賃交新增銷(xiāo)售，新增物業(yè)以提升品質(zhì)為核心若出現(xiàn)非常寬松的貨幣金融政策，則銷(xiāo)售金額上揚(yáng)更顯著正常情況下的增長(zhǎng)趨勢(shì)123456初創(chuàng)期是一個(gè)比膽量的年代，企業(yè)初創(chuàng)時(shí)某省市場(chǎng)狀況及其選擇成為后來(lái)其商業(yè)模式形成的基因1992199720052024此后2013初創(chuàng)期振蕩上升期大道中期創(chuàng)新期大道初期成熟期起步跑階段野蠻生長(zhǎng)企業(yè)間差距較小無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品比膽量、靠關(guān)系零地價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)第一個(gè)階段“初創(chuàng)期”，是地產(chǎn)游俠第一桶金時(shí)代，整個(gè)行業(yè)野蠻生長(zhǎng)周期特征房地產(chǎn)作為新增長(zhǎng)點(diǎn)，得到地方政府大力支持市場(chǎng)需求不成熟、發(fā)展節(jié)奏不穩(wěn)定，無(wú)清晰需求定位資金渠道寬松、政府支持、拿地方便、過(guò)度放貸非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)并行基本零地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)入行者緊密，差距較小，優(yōu)勢(shì)不明顯比膽量、靠關(guān)系準(zhǔn)入門(mén)檻低，有資源者皆可進(jìn)典型企業(yè)萬(wàn)通集團(tuán)：海南淘金綠地集團(tuán)某省市綠化為先導(dǎo)，參與舊城改造和動(dòng)遷房建設(shè)某著名企業(yè)：引入學(xué)校配套，打造“給你一個(gè)五星級(jí)的家”初創(chuàng)期的代表性政策舉例經(jīng)濟(jì)體制改革催生了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，初創(chuàng)階段內(nèi)亞洲金融危機(jī)、國(guó)內(nèi)貨幣緊縮狀態(tài)，惡劣的外部環(huán)境某省市場(chǎng)擾動(dòng)巨大土地政策金融貨幣政策行業(yè)政策標(biāo)志事件1997年央行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》實(shí)行適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策，1992年國(guó)務(wù)院：房改全面啟動(dòng)住房公積金制度全面推行從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)目就高達(dá)17000家金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款某著名企業(yè)跨地域經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)東南沿海地區(qū)恒大地產(chǎn)深交所某省市1993年國(guó)務(wù)院：《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》，國(guó)十六條發(fā)布，宣布終止房地產(chǎn)某省市，宣布終止房地產(chǎn)某省市,控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)1994年國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知》國(guó)務(wù)院：《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》建立住房公積金是住房分配貨幣化的起點(diǎn)、新的住房制度的雛形1995年1某省市房地產(chǎn)管理法》加強(qiáng)某省市場(chǎng)的宏觀管理海南地產(chǎn)泡沫破滅《增值稅法》,整頓金融秩序1996年全面推行住房公積金制度政策性貸款制度開(kāi)始建立某省市場(chǎng)80%的地產(chǎn)大佬起步于野蠻生長(zhǎng)期甚至更早——房地產(chǎn)行業(yè)的“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”由此可見(jiàn)一斑海南六君子1991年下半年，海南的經(jīng)濟(jì)正遭受第一次低潮由于磚廠停產(chǎn)，不得不重回?？?。漂泊的歲月中，他結(jié)識(shí)了漂泊的馮侖、、劉軍、等幾個(gè)意氣相投的朋友，他們共同創(chuàng)立了海南萬(wàn)通，后來(lái)人們把他們稱(chēng)為“萬(wàn)通六君子”各地城建城投公司1980某省市城市開(kāi)發(fā)總公司成立，拉開(kāi)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)序幕1991年伴隨著新一輪體制改革，地方政府將基礎(chǔ)建設(shè)活動(dòng)公司化，上海率先成立城投公司此后，城開(kāi)城投一直充當(dāng)著地方大規(guī)模開(kāi)發(fā)的主角，大批的動(dòng)遷房和配套商品房建立了中國(guó)住房商品化的初步版圖華南五虎十年沉浮，南派房產(chǎn)在十年的發(fā)展過(guò)程中也潮起潮落，經(jīng)歷兩次金融危機(jī)，經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)多番重大政策調(diào)控，曾代表南派房企實(shí)力的“華南五虎”合生、富力、某著名企業(yè)、雅居樂(lè)、恒大在各自的擴(kuò)幾經(jīng)波折，不斷做出戰(zhàn)略抉擇初創(chuàng)期的“野蠻時(shí)代勇士”代表企業(yè)以某著名企業(yè)為例，其初創(chuàng)期的行為模式對(duì)后期發(fā)展影響深遠(yuǎn)：1992年成立并開(kāi)創(chuàng)教育地產(chǎn)模式，1994年引入酒店式社區(qū)和物業(yè)管理，促成后期的酒店配套先行模式199219982000200220062007199419992005企業(yè)創(chuàng)立，開(kāi)創(chuàng)教育地產(chǎn)模式成功開(kāi)發(fā)順德某著名企業(yè)，奠定標(biāo)準(zhǔn)范本開(kāi)發(fā)均安某著名企業(yè)，進(jìn)軍主題休閑地產(chǎn)某省市外市場(chǎng)，進(jìn)軍長(zhǎng)沙公司于某省市將五星級(jí)服務(wù)引入社區(qū)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理進(jìn)軍廣州，開(kāi)創(chuàng)廣式大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)模式開(kāi)發(fā)鳳凰城，引入白金五星酒店，全國(guó)地區(qū)銷(xiāo)售第二開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，大規(guī)模取地布局1992年，第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順德某著名企業(yè)，率先打出“教育地產(chǎn)”的嶄新概念1994年，開(kāi)創(chuàng)將五星級(jí)服務(wù)引入社區(qū)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理2003年，廣州鳳凰城，廣州鳳凰城超五星酒某省市一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的鳳凰城中英文學(xué)校2005年，假日半島項(xiàng)目，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店+27洞湖景全燈光國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)+假日半島學(xué)校2006年，某著名企業(yè)長(zhǎng)沙威尼斯城，白金五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)沙威尼斯酒店+威尼斯中英文學(xué)校某著名企業(yè)“十里金灘、十里銀灘系”，五星級(jí)酒店+IB國(guó)際學(xué)校某著名企業(yè)始終堅(jiān)持起始于初創(chuàng)期的“低價(jià)策略”，“超高性價(jià)比”的產(chǎn)品成為某著名企業(yè)區(qū)域擴(kuò)器消費(fèi)者：某著名企業(yè)是“物美價(jià)廉”的代名詞行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)某省市場(chǎng)價(jià)格洼地，慣以同區(qū)域競(jìng)品的1/2某省市場(chǎng)某著名企業(yè)與部分房地產(chǎn)公司平均售價(jià)對(duì)比[元/平方米]2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年某著名企業(yè)4,5605,3505,6406,0355,8356,2237,135某著名企業(yè)地產(chǎn)5,5986,1186,6868,5458,2158,8659,138富力地產(chǎn)6,6127,8439,8659,6349,1419,90310,451雅居樂(lè)4,7505,7856,2236,5086,2736,7427,3581999年，廣州某著名企業(yè)開(kāi)盤(pán)，低于3,000元/平米的超低某省市，周邊競(jìng)品6,000元/平米2005年，華南某著名企業(yè)山語(yǔ)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)3,500元/平方米，周邊競(jìng)品6,500元/平米創(chuàng)新期中各企業(yè)“八仙過(guò)海各顯神通”，充分運(yùn)用了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，也促成了行業(yè)的第一波快速上升1992199720052024此后2013初創(chuàng)期振蕩上升期大道中期創(chuàng)新期大道初期成熟期途中跑，快速發(fā)展一招鮮企業(yè)通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目的成功快某省市場(chǎng)認(rèn)知，形成規(guī)模以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力為主創(chuàng)新，產(chǎn)品多樣化一、二、三方陣隊(duì)形初現(xiàn)分化創(chuàng)新期代表性政策舉例亞洲金融危機(jī)后政府拉動(dòng)內(nèi)某省市場(chǎng)需求，其效應(yīng)持續(xù)10年！這一轉(zhuǎn)折點(diǎn)后房地產(chǎn)迎來(lái)重大發(fā)展契機(jī)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一土地政策金融貨幣政策行業(yè)政策特殊事件1998年《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》國(guó)務(wù)院正式宣布停止住房收入分配中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買(mǎi)房并特意安排1000億元的貸款指導(dǎo)性計(jì)劃以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個(gè)首批經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)交展示1999年鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，免個(gè)人所得稅；免征產(chǎn)稅，契稅減半北京春季房地產(chǎn)展示交國(guó)貿(mào)舉辦建設(shè)部發(fā)布《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用某省市出售管理暫行辦法》2000年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》財(cái)政部下發(fā)通知說(shuō)，在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的20億購(gòu)房補(bǔ)貼資金，已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)始發(fā)放2000年某省市禁令到期2001年炒房團(tuán)：一支飛機(jī)炒房團(tuán)前往北京對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展2002年國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》恢復(fù)征收土地增值稅。公積金貸款利率下調(diào)央行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率2003年國(guó)土資源部叫停別墅供地，一時(shí)間低密度住宅成為搶手貨天津順馳地王出臺(tái)121號(hào)文件。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款；提高第二套住房的首付比例《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺(tái)2004年存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)，從7%提高到7.5%出臺(tái)某省市土地儲(chǔ)備方法》。地方產(chǎn)業(yè)法規(guī)增加政府某省市場(chǎng)的調(diào)控力度個(gè)人集資建房《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺(tái)2005年《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺(tái)銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托央行調(diào)高商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率房貸優(yōu)惠政策取消中央七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》創(chuàng)新期，多家企業(yè)形成了自身的獨(dú)到能力并開(kāi)始擴(kuò)張，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的第一次快速發(fā)展周期特征房地產(chǎn)投機(jī)、投資時(shí)代開(kāi)啟低地價(jià)、低成本，2,000元也能賺錢(qián)一、二、三方陣隊(duì)形分化華南粵派地產(chǎn)造城模式后開(kāi)啟北伐，全國(guó)化雛形競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)企業(yè)通過(guò)區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目的成功，快某省市場(chǎng)認(rèn)可，某省市，苦修三板斧，快速開(kāi)發(fā)在區(qū)域內(nèi)形成規(guī)模產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新層見(jiàn)疊出，產(chǎn)品、業(yè)態(tài)多樣化200某省市房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分布[億元]創(chuàng)新期內(nèi)，企業(yè)運(yùn)用方式各異的“一招鮮”開(kāi)始了產(chǎn)品擴(kuò)域擴(kuò)，收效顯著單一多元本地異地地域擴(kuò)張產(chǎn)品差異化單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目串聯(lián)單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)異地?cái)U(kuò)積累某著名企業(yè)：

多元化向單一住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，先成為簡(jiǎn)單的公司，再向精細(xì)化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展世茂：

憑借與政府良好的關(guān)系，以便宜的價(jià)格拿地，藉此賺取更多的溢價(jià)綠城和仁恒：強(qiáng)大產(chǎn)品規(guī)劃能力某著名企業(yè)：

基于“超高性價(jià)比”的酒店配套先行產(chǎn)業(yè)模式龍湖： “客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式（具體案例附后）一招鮮的核心能力，各地產(chǎn)企業(yè)為下一階段地產(chǎn)黃金十年的發(fā)展積累了堅(jiān)實(shí)的開(kāi)發(fā)某省市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，并迅速開(kāi)始進(jìn)入規(guī)模陣營(yíng)分化第一陣營(yíng)一某省市布局完成，進(jìn)入全國(guó)某省市場(chǎng)快速擴(kuò)：二三陣營(yíng)完成產(chǎn)品創(chuàng)新積累，開(kāi)始謀求區(qū)域擴(kuò)張地域擴(kuò)張龍湖地產(chǎn)——“客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式案例分享以均好為特點(diǎn)的龍湖，“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，特別注重營(yíng)造項(xiàng)目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)大規(guī)模快節(jié)奏1某省市主要發(fā)展區(qū)某省市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對(duì)某省市場(chǎng)期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善某省市場(chǎng)趨勢(shì)及喜好，其創(chuàng)造的75％重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行景觀出眾最佳體驗(yàn)3提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，將客戶能接觸到的一切做到極致用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強(qiáng)勢(shì)沖擊客戶，生活情景營(yíng)銷(xiāo)激發(fā)客戶購(gòu)買(mǎi)欲望全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化4標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，某省市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心龍湖案例——“客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式圍繞客戶的最佳體驗(yàn)來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)以達(dá)成溢價(jià)

解讀特定目標(biāo)人群需求的能力未能滿足的需求潛在需求時(shí)代精神和消費(fèi)潮流的把握能力增加非實(shí)物投入溢價(jià)、精神層面附加值增加品牌影響力和為未來(lái)發(fā)展鋪平道路(政府準(zhǔn)入、公眾美譽(yù)度)價(jià)值分析能力(準(zhǔn))圍繞客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新、研發(fā)圍繞成本感敏點(diǎn)進(jìn)行控制產(chǎn)品組合能力挖掘特定地塊的最大商業(yè)價(jià)值通過(guò)業(yè)態(tài)組合增加各自業(yè)態(tài)價(jià)值龍湖案例——“客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式龍湖的園林景觀設(shè)計(jì)在異地?cái)U(kuò)中是迅速征服不某省市場(chǎng)的利器內(nèi)外界面分明，項(xiàng)目與周邊環(huán)境形成巨大反差通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯入口，眼前一亮注重色彩搭配，善于運(yùn)用色彩對(duì)比，低成本草花形成視覺(jué)沖擊沒(méi)有植物生長(zhǎng)期，營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！龍湖案例——“客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式一流的客戶體驗(yàn)，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就龍湖在所某省市某省市場(chǎng)地位多項(xiàng)目多業(yè)態(tài)大規(guī)?？旃?jié)奏1某省市主要發(fā)展區(qū)某省市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長(zhǎng)性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是龍湖的投資重點(diǎn)聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2目標(biāo)客戶集中于再改、豪宅客戶，對(duì)某省市場(chǎng)期望和需求進(jìn)行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善某省市場(chǎng)趨勢(shì)及喜好，其創(chuàng)造的75％重復(fù)推薦率遠(yuǎn)超同行景觀出眾最佳體驗(yàn)3提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最佳體驗(yàn)”為核心的示范區(qū)，將客戶能接觸到的一切做到極致用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強(qiáng)勢(shì)沖擊客戶，生活情景營(yíng)銷(xiāo)激發(fā)客戶購(gòu)買(mǎi)欲望全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)成本優(yōu)化4標(biāo)準(zhǔn)化操作思路，某省市在標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本細(xì)節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心龍湖案例——“客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式一流的物業(yè)服務(wù)口碑某省市深耕過(guò)程中客戶轉(zhuǎn)介、推薦促進(jìn)項(xiàng)目快速去化、高溢價(jià)的重兵器龍湖服務(wù)，秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個(gè)細(xì)節(jié)，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專(zhuān)業(yè)打動(dòng)客戶，進(jìn)而形成美譽(yù)度——

重慶香樟林，示范區(qū)每平米需有多少銀杏落葉也寫(xiě)入物業(yè)管理人員的工作指引里一個(gè)更廣為流傳的故事是：某著名企業(yè)高管林少洲有一次去參觀龍湖地產(chǎn)的樣板房，脫下皮鞋換上拖鞋進(jìn)屋參觀，當(dāng)他出門(mén)再穿自己的皮鞋時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的皮鞋掉了個(gè)方向：進(jìn)屋前，鞋子朝著房間里擺的，現(xiàn)在有人將鞋擺放成朝著房外。林少洲感嘆道：“龍湖這個(gè)企業(yè)可怕！”龍湖案例——“客戶最佳體驗(yàn)”撬動(dòng)的均好模式震蕩上升期是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度最快，機(jī)遇最多，利潤(rùn)最豐厚的黃金期，列強(qiáng)爭(zhēng)霸，強(qiáng)者愈強(qiáng)，千億級(jí)地產(chǎn)商穩(wěn)守第一梯隊(duì)1992199720052024此后2013初創(chuàng)期振蕩上升期大道中期創(chuàng)新期大道初期成熟期前進(jìn)大道變速跑黃金十年，無(wú)限機(jī)遇，不進(jìn)則退，高速發(fā)展萬(wàn)綜合一，大量跨行業(yè)企業(yè)多元化進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，集中朝拜標(biāo)桿企業(yè)全國(guó)化擴(kuò)流市場(chǎng)進(jìn)入規(guī)?；?、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化周期，創(chuàng)新力降低考校節(jié)奏能力方陣之間距離逐步拉大，落后方陣越來(lái)越難以追趕領(lǐng)先方陣高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)震蕩上升期代表性政策國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控土地政策金融貨幣政策行業(yè)政策其他2008年國(guó)務(wù)院促進(jìn)節(jié)約用地央行：多次下調(diào)準(zhǔn)備金；降低首付比例證監(jiān)會(huì)：支持優(yōu)秀房地產(chǎn)某省市財(cái)政部、稅務(wù)總局：降低住房交2009年國(guó)土部、發(fā)改委：限制土地供應(yīng)支持居民購(gòu)買(mǎi)自住型和改善型住房；提高二套首付比例房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)；廉租住房保障規(guī)劃國(guó)務(wù)院：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅2010年發(fā)布201某省市住房供地計(jì)劃；遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的四項(xiàng)要求多次上調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利率；新國(guó)五條：限購(gòu)與限貸落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策；三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)國(guó)11條房地產(chǎn)稅收試點(diǎn)2012年國(guó)務(wù)院土地新政，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地央行：重啟首套房?jī)?yōu)惠利率，微調(diào)政策鼓勵(lì)剛需國(guó)五條嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)加快推進(jìn)房產(chǎn)征收稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍2013年國(guó)務(wù)院增加普通商品住房及用地供應(yīng)央行：多次下調(diào)準(zhǔn)備金；降低首付比例新國(guó)五條加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，落實(shí)保障房2006年國(guó)務(wù)院規(guī)某省市場(chǎng)，清查土地違規(guī)央行：房貸利率再次上調(diào)多次加息國(guó)六條出臺(tái)國(guó)務(wù)院，限制套型90/70政策國(guó)稅總局,二手房營(yíng)業(yè)稅政策建設(shè)部,“外資限炒令中國(guó)金融業(yè)按WTO規(guī)定全面放開(kāi)，外資銀行進(jìn)入個(gè)人房貸領(lǐng)域2007年國(guó)土部、發(fā)改委：加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，縮短土地開(kāi)發(fā)周期央行：全年六次加息央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)某省市市2011年土地房屋征收補(bǔ)償條例多次上調(diào)準(zhǔn)備金率和貸款利率5月1日起施行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定；公積金貸款新政新國(guó)八條，提高二套首付比例，繼續(xù)限購(gòu)與限貸上漲過(guò)快的二、某省市也要采取限購(gòu)房企陣營(yíng)百家爭(zhēng)鳴，行業(yè)集中度加劇，踩準(zhǔn)節(jié)奏者“彎道超車(chē)”，錯(cuò)失節(jié)奏者“隨波濁流”或“黯然失色”中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，千億級(jí)企業(yè)出現(xiàn)，行業(yè)集中度加劇，區(qū)域型中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存壓力在當(dāng)前行業(yè)加速整合，未來(lái)行業(yè)發(fā)展將發(fā)生深刻變革，產(chǎn)品發(fā)展空間和區(qū)某省市場(chǎng)空間中的機(jī)會(huì)越來(lái)越小中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排名排名 公司名稱(chēng) 銷(xiāo)售金額[億元]1 某著名企業(yè)地產(chǎn) 1740.6

2 綠地集團(tuán) 1625.3

3 某著名企業(yè)集團(tuán) 1301.1

4 某著名企業(yè)地產(chǎn) 1251.0

5 某著名企業(yè) 1170.0

6 某著名企業(yè) 1097.3

7 恒大地產(chǎn) 1082.5

8 華潤(rùn)置地

681.0

9 世茂房地產(chǎn)

670.7

10 綠城中國(guó)

553.8

… 50 和記黃埔

118.1行業(yè)前某省市場(chǎng)份額[%,2007-2013]+3%2009200820102012+4%201320112007最近某省市場(chǎng)集中度提高~3個(gè)百分點(diǎn)而過(guò)去提高4個(gè)百分點(diǎn)，則花了4年時(shí)間房企陣營(yíng)變局在最嚴(yán)厲政策與最快速房?jī)r(jià)漲幅并存的震蕩上升期，百億以上房企陣營(yíng)已經(jīng)形成了部分共有的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)2013年銷(xiāo)售收入量級(jí)企業(yè)主流品牌房企的運(yùn)營(yíng)進(jìn)化區(qū)域布局完成產(chǎn)品向標(biāo)準(zhǔn)化、高速?gòu)?fù)制轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)管理向精細(xì)化轉(zhuǎn)變?cè)u(píng)估企業(yè)實(shí)力從單一規(guī)模指標(biāo)向ROE綜合指標(biāo)演變銷(xiāo)售收入量級(jí)房企數(shù)量千億企業(yè)500-999億200-499億100-199億百億以下中小企業(yè)7家4家27家33家眾多某省市數(shù)量多但以中小某省市為主，由于在某省市很難獲得30億以上的銷(xiāo)售，跨區(qū)域布局成為百億企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的唯一路徑某省市群、產(chǎn)業(yè)、政府、地產(chǎn)商等，是影響房地產(chǎn)供、求關(guān)系，成交價(jià)、量的核心，決某省市某省市場(chǎng)的發(fā)展階段三類(lèi)不均衡某省市場(chǎng)供大于求，高風(fēng)險(xiǎn)。高GDP/低人口，開(kāi)發(fā)商成熟度高供求相宜，基本沒(méi)泡沫。高GDP/高人口；低GDP/高人口產(chǎn)業(yè)集群完整人口持續(xù)增長(zhǎng)，年齡結(jié)構(gòu)合理省內(nèi)某省市品牌開(kāi)發(fā)商成熟度高供求雙低，某省市場(chǎng)處于早期階段。低GDP/低人口，無(wú)品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入10,0000常住人口（萬(wàn)）2010年普查2,9001,4001,3001,1001,0002011年人均GDP(元)8007006005004003002001009000鷹潭鄂州云浮景德鎮(zhèn)通化舟山西寧陽(yáng)江六安自貢韶關(guān)懷化鐵嶺玉溪丹東萊蕪銀川南充秦皇島撫順德陽(yáng)安慶晉中170,000130,000110,000100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,000營(yíng)口清遠(yuǎn)宿遷郴州桂林蘭州貴陽(yáng)珠海連云港周口汕頭邢臺(tái)菏澤通遼新鄉(xiāng)焦作湖州柳州株洲棗莊平頂山安陽(yáng)蕪湖茂名湛江廊坊淮安烏魯木齊漳州衡陽(yáng)濱州常德江門(mén)岳陽(yáng)聊城德州太原惠州威海襄陽(yáng)宜昌泰安呼和浩特南寧中山南陽(yáng)榆林吉林鎮(zhèn)江金華保定泰州鞍山昆明廈門(mén)滄州邯鄲臺(tái)州南昌揚(yáng)州嘉興東營(yíng)臨沂洛陽(yáng)鹽城濟(jì)寧包頭紹興鄂爾多斯淄博濰坊合肥常州大慶福州西安石家莊長(zhǎng)春南通泉州哈爾濱濟(jì)南東莞煙臺(tái)唐山長(zhǎng)沙沈陽(yáng)寧波南京大連武漢佛山青島成都無(wú)錫杭州重慶蘇州天津深圳廣州北京上海1類(lèi)：人口、人均GDP雙高3類(lèi)：人口多、人均GDP相對(duì)低2類(lèi)：人口少、人均GDP高4類(lèi)：人口、人均GDP雙低按照人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度對(duì)GDP前10某省市歸類(lèi)某著名企業(yè)靠3某省市完成了600億的銷(xiāo)售跨越19倍200420032011201020092008200720062005某著名企業(yè)：8年時(shí)間內(nèi)翻了20倍2003年某著名企業(yè)集團(tuán)全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)僅為60億2011年已達(dá)1,200億之多城市數(shù)量11151720252832474935某著名企業(yè)2003-2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況[億元]企業(yè)某省市列表共計(jì)進(jìn)入5某省市2000年以前某省市北京、天津、沈陽(yáng)、上海、深圳、成都2001年長(zhǎng)春、南京、南昌、武漢2002年佛山2003年鞍山、大連、廣州、中山2004年昆山、東莞、無(wú)錫2005年蘇州、鎮(zhèn)江、珠海2006年青島、杭州、寧波、長(zhǎng)沙、廈門(mén)2007年福州、惠州、?？?008年合肥、西安、重慶、富陽(yáng)2009年煙臺(tái)、清遠(yuǎn)、三亞2010年吉林、太原、唐山、廊坊、撫順、揚(yáng)州、嘉興、昆明、貴陽(yáng)、烏魯木齊、、蕪湖2011年秦皇島、晉中中?？?某省市完成了600億的銷(xiāo)售跨越200320102008200520092007201121倍200420062002中海：10年時(shí)間內(nèi)翻了22倍2002年某著名企業(yè)全年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)僅為39.8億港元2011年已達(dá)870.9億港元城市數(shù)量5910131516203223中海2002-2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況[億港元]企業(yè)某省市列表2003年前北京、上海、廣州、深圳、成都2004年南京、重慶、蘇州、佛山2005年寧波2006年杭州、長(zhǎng)春、西安2007年沈陽(yáng)、天津2008年濟(jì)南2009年青島、珠海、大連、中山2010年桂林、銀川、呼和浩特2011年南昌、長(zhǎng)沙、武漢、合肥、南寧、蘭州、廈門(mén)、吉林、煙臺(tái)某著名企業(yè)靠1某省市完成了600億的銷(xiāo)售跨越200720062005200420032008200920102011城市數(shù)量24671114183630某著名企業(yè)地產(chǎn)2003-2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況[億元]企業(yè)某省市列表2003年前上海、武漢2004年重慶、沈陽(yáng)2005年岳陽(yáng)、佛山2006年包頭2007年南昌、杭州、長(zhǎng)春、天津2008年成都、青島、丹東2009年南京、大連、陽(yáng)江、無(wú)錫2010年?yáng)|莞、中山、珠海、嘉興、營(yíng)口、紹興等1某省市2011年、慈溪、德陽(yáng)、合肥、通化、石家莊5大全國(guó)性開(kāi)發(fā)商(某著名企業(yè)/中海/某著名企業(yè)/龍湖/恒大)各年某省市類(lèi)別統(tǒng)計(jì)然而，超大房企跨區(qū)域發(fā)展及邁入新區(qū)域的歷程已進(jìn)入尾聲，未涉某省市多是“索然無(wú)某省市場(chǎng)機(jī)會(huì)11%5%100%20113720105019%4%10%22%20091822%44%46%2006928%200822%22%56%920051225%33%17%50%2004822%200738%13%50%1303及以前2425%31%8%58%4321高人口-高人均GDP低人口-高人均GDP高人口-低人均GDP低人口-低人均GDP6%人多人少人多人少對(duì)尚未進(jìn)行大規(guī)模區(qū)域擴(kuò)業(yè)來(lái)說(shuō)，需要認(rèn)真考慮：是否走同樣的擴(kuò)為什么這些大企業(yè)要進(jìn)入吸引力相對(duì)弱的區(qū)域？撇某省市場(chǎng)壓力，這種選擇是否最優(yōu)？房企銷(xiāo)售榜內(nèi)的企業(yè)ROE排名資料（2012年）從2012和2013年的銷(xiāo)售排名表看，規(guī)模最大的房企依然是業(yè)內(nèi)最賺司，但明顯能看出最大的企業(yè)并不是投資回報(bào)最好的企業(yè)ROE數(shù)據(jù)（2013年）序號(hào)企業(yè)名稱(chēng)2013年度ROE1某著名企業(yè)19.66%2中海21.08%3華潤(rùn)置地17.91%4龍湖21.73%5某著名企業(yè)18.50%6綠城18.71%銷(xiāo)售排名公司周轉(zhuǎn)率排名負(fù)債率排名凈利率排名ROE排名1某著名企業(yè)1041093某著名企業(yè)961184恒大831246中海716167綠城1161338華潤(rùn)16152139某著名企業(yè)31081110世茂151341211龍湖1373512招商12861513某著名企業(yè)1216214富力695715金地511151416雅居樂(lè)21271017遠(yuǎn)洋1414141618華夏幸福4191ROE是衡量企業(yè)效率的最佳指標(biāo)，也某省市場(chǎng)和股東老板最重視的指標(biāo)，從最基礎(chǔ)的提升企業(yè)凈資產(chǎn)收益率出發(fā)，或可協(xié)助某都思考今后的發(fā)展方向ROE=銷(xiāo)售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*財(cái)務(wù)權(quán)益乘數(shù)第一階段房地產(chǎn)發(fā)展基本是靠高毛利支撐高ROE這個(gè)階段幾乎是零地價(jià)，產(chǎn)品成本的構(gòu)成都非常低，比如賣(mài)2000多元依然能夠掙錢(qián)。第二階段由房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)與相對(duì)高利潤(rùn)支撐的高ROE。這個(gè)階段特點(diǎn)是高毛利率很難持續(xù)首先是國(guó)家推行了土地招投標(biāo)制度，這相當(dāng)于壟斷了土地供應(yīng)，最終導(dǎo)致原材料土地成本迅速飆升；其二是伴隨開(kāi)發(fā)商更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)的材料成本，優(yōu)質(zhì)分供方的成本都在快速增加；其三，產(chǎn)品供應(yīng)量的加大，一定程度上減少了產(chǎn)品稀缺性，消費(fèi)端整體議價(jià)能力增強(qiáng)了。第三階段市場(chǎng)發(fā)生變化，純粹高周轉(zhuǎn)行不通，需在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下做好資本杠桿首先，相對(duì)高的毛利沒(méi)有某省市公司凈利潤(rùn)率就在13%到15%左右；第二，高周轉(zhuǎn)某省市場(chǎng)環(huán)境下面臨兩大壓力，一是前期土地款支付，二是預(yù)售條件越來(lái)越嚴(yán)格；某省市場(chǎng)的不確定性，帶來(lái)很大的投資風(fēng)險(xiǎn)和銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。撇除財(cái)務(wù)杠桿因素，從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、核心稅后利潤(rùn)率這兩個(gè)主要的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)看，中海的綜合表現(xiàn)居于首位綠城某著名企業(yè)均值18%均值40%30%25%20%15%10%10%15%20%25%30%35%40%45%50%55%60%核心稅后利潤(rùn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(合同銷(xiāo)售額/總資產(chǎn))中海雅居樂(lè)龍湖某著名企業(yè)某著名企業(yè)恒大富力遠(yuǎn)洋世茂華潤(rùn)無(wú)論在利潤(rùn)率、費(fèi)用控制、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、負(fù)債率等方面，中海都處于領(lǐng)先地位2011年某著名企業(yè)恒大某著名企業(yè)中海某著名企業(yè)龍湖華潤(rùn)綠城雅居樂(lè)世茂毛利率36%33%33%43%35%41%40%34%54%38%SG&A占比-8%-9%-5%-4%-7%-6%-10%-9%-8%-9%核心稅后利潤(rùn)17%14%17%26%17%21%16%19%22%17%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

合同銷(xiāo)售額/平均總資產(chǎn)47%57%42%50%46%45%28%28%42%29%凈負(fù)債率30%72%142%33%57%43%75%220%68%93%12112211中海集團(tuán)案例研究——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將案例分享中國(guó)海外發(fā)展是中國(guó)海外集團(tuán)旗下專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)某省市公司，后者還有承建、事業(yè)投資業(yè)務(wù)，母公司為某著名企業(yè)。中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：中海發(fā)展(0688.HK)

1979年2008年某著名企業(yè)股份旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)除某著名企業(yè)的部分均歸屬某著名企業(yè)地產(chǎn)品牌總經(jīng)理：孔慶平總裁：郝建民中國(guó)海外宏洋(0081.HK)承建業(yè)務(wù)：中國(guó)建筑國(guó)際(03311.HK)&遠(yuǎn)東環(huán)球集團(tuán)(00830.HK)

5項(xiàng)最高級(jí)別施工牌照1/15港人住在中海建造的房子里鋪設(shè)香港淡水輸水管線70%填海造地面積：港島1/9實(shí)業(yè)投資業(yè)務(wù)：中海投資集團(tuán)：基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)：如沈陽(yáng)熱電、南京二橋、山東萊州港城鄉(xiāng)統(tǒng)籌投資：重慶黎香湖、淄博文昌湖金融股權(quán)投資產(chǎn)業(yè)：國(guó)元信托、國(guó)元投資等國(guó)家建工總局1979年某著名企業(yè)總公司1982年改制某著名企業(yè)(601668.滬)2007年建立、0某省市與中油、中化、某著名企業(yè)共同組建12年世界500強(qiáng)100名(上榜某著名企業(yè)第10)中國(guó)海外集團(tuán)某著名企業(yè)地產(chǎn)某著名企業(yè)案例摘要依托于某著名企業(yè)總公司建筑泰斗的實(shí)力及基因，某著名企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中的實(shí)力戰(zhàn)將中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將背景介紹某著名企業(yè)是中國(guó)海外集團(tuán)從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的子公司，后者1979年即開(kāi)始在香港開(kāi)展(承建)業(yè)務(wù)中國(guó)海外集團(tuán)的母公司是已進(jìn)入世界五百?gòu)?qiáng)、有著深厚承建背景的某著名企業(yè)—某著名企業(yè)總公司；幫助其在投資拿地、財(cái)務(wù)融資方面獲得明顯的優(yōu)勢(shì)組織文化某著名企業(yè)（酒文化、權(quán)力距離大、層級(jí)分明、淘汰不激烈、基本薪酬不高但福利獎(jiǎng)金高、食堂）和商業(yè)（團(tuán)隊(duì)合作、遵守制度、責(zé)某省市場(chǎng)/客戶導(dǎo)向）文化的結(jié)合體制度上，管理制度多，但內(nèi)容詳盡、可操作性強(qiáng)、注重閉環(huán)根據(jù)效果不斷完善股權(quán)關(guān)系背景下，越往高層關(guān)系越復(fù)雜；地區(qū)公司高管業(yè)務(wù)能力和風(fēng)格差異較大；地區(qū)公司員工績(jī)效評(píng)估有相對(duì)客觀的KPI考核成分，但升職機(jī)會(huì)受其與“老大”關(guān)系影響較大組織結(jié)構(gòu)2008年中海業(yè)務(wù)擴(kuò)展到1某省市，公司組織架構(gòu)也從二級(jí)轉(zhuǎn)變?yōu)槿?jí)管理架構(gòu)；職能線條相對(duì)更強(qiáng)的矩陣制；投資發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、發(fā)展管理部、合約管理部是職能權(quán)重和龍湖差距較大的部門(mén)，為其正確的投資、產(chǎn)品決策，良好的工程進(jìn)度管理、建造成本控制奠定基礎(chǔ)財(cái)務(wù)表現(xiàn)某著名企業(yè)2009年以來(lái)，銷(xiāo)售金額穩(wěn)定在前5，2012年上半年提升至第2；銷(xiāo)售均價(jià)也由第4提升至第2，是前11名房企中唯一量(排名)價(jià)齊升的公司財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，中海兼具高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、高利潤(rùn)率、低負(fù)債率和融資成本，態(tài)勢(shì)良好中海的高周轉(zhuǎn)和高利潤(rùn)受益于其產(chǎn)品、建造兩大核心能力的支持，促進(jìn)了中海的快速優(yōu)質(zhì)發(fā)展

高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高利潤(rùn)率大產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力(投資、營(yíng)銷(xiāo)定位、研發(fā)）建造生產(chǎn)能力(計(jì)劃、工程、成本)中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將價(jià)格：較高產(chǎn)品單價(jià)成本費(fèi)用：優(yōu)秀的控制能力銷(xiāo)售:開(kāi)盤(pán)去化率高地塊去化年限少生產(chǎn)：拿地到開(kāi)盤(pán)節(jié)奏緊湊平均7個(gè)月支撐中海的財(cái)務(wù)表現(xiàn)的核心機(jī)制某著名企業(yè)以項(xiàng)目區(qū)域選取（某省市優(yōu)勢(shì)地段）和高效率的成本控制兩大核心機(jī)制致勝核心機(jī)制二支撐中海高利潤(rùn)率的因素主要包括：土地成本：反周期拿地、率先進(jìn)入非熱點(diǎn)某省市、土地某省市場(chǎng)定位準(zhǔn)確；建造成本：中海的強(qiáng)項(xiàng)，從研發(fā)、合約、集采、運(yùn)營(yíng)過(guò)程等方面都有成體系的控制機(jī)制；財(cái)務(wù)成本：堅(jiān)持40%凈借貸比、留存10%以上現(xiàn)金的財(cái)務(wù)原則，穩(wěn)健發(fā)展、高信用評(píng)級(jí)；營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)：項(xiàng)目多在好地段知曉度高；營(yíng)（策劃+推廣）、銷(xiāo)并重，前期定位好，推廣費(fèi)用低、銷(xiāo)售難度較小核心機(jī)制一中海拿地到銷(xiāo)售的平均速度略慢于龍湖（14個(gè)月vs12個(gè)月），高周轉(zhuǎn)主要得益于產(chǎn)品定位成功，開(kāi)盤(pán)后銷(xiāo)售速度較快，具體保障機(jī)制包括：某省市、主流地段、主流人群、主流產(chǎn)品的產(chǎn)品戰(zhàn)略適某省市場(chǎng)主流；投資發(fā)展職能關(guān)注并負(fù)責(zé)某省市場(chǎng)研究，拿地后營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究，研發(fā)充分介入，項(xiàng)目定位研究結(jié)果較扎實(shí)，后期變更較少；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手導(dǎo)向的銷(xiāo)售價(jià)格制定，不追求盲目的品牌溢價(jià)中海的產(chǎn)品能力之強(qiáng)，業(yè)內(nèi)公認(rèn)，雖不是最豪華，但中規(guī)中矩，厚重天成產(chǎn)品銷(xiāo)售快且好1234知名品牌產(chǎn)品好、物業(yè)好的形象支撐產(chǎn)品戰(zhàn)略定位清晰且符某省市場(chǎng)主流投資、營(yíng)銷(xiāo)、研發(fā)的市場(chǎng)/客戶視角和能力競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向的銷(xiāo)售定價(jià)策略某省市、主流地段、主流人群、主流產(chǎn)品，有核心能力協(xié)助其落地(拿地、定位、成本控制）投資組織體系是三級(jí)投資決策架構(gòu)，集團(tuán)投資某省市公司高層對(duì)過(guò)程親自參與；研發(fā)不是單純運(yùn)營(yíng)，某省市場(chǎng)客戶需求強(qiáng)調(diào)樓樓精品，反對(duì)簡(jiǎn)單復(fù)制；產(chǎn)品線相對(duì)模糊，使用模塊標(biāo)準(zhǔn)化；腳踏實(shí)地中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將中海的生產(chǎn)能力起源與其建筑商的背景，精細(xì)化管理獨(dú)樹(shù)一幟3計(jì)劃發(fā)展管理部有較多的員工專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)計(jì)劃和進(jìn)度管理成本費(fèi)用建造成本（設(shè)計(jì)&合約&集采）費(fèi)用（銷(xiāo)售&管理&財(cái)務(wù)費(fèi)用）省質(zhì)量工科中海，好質(zhì)量名聲在外；客戶質(zhì)量滿意度和龍湖接近，但極端項(xiàng)目少，項(xiàng)目間相對(duì)更均衡；人人力資源數(shù)量&質(zhì)量生產(chǎn)能力Factor3集團(tuán)審批項(xiàng)目定位、時(shí)間節(jié)點(diǎn)，充分授權(quán)完善的重大事件通報(bào)體系工程質(zhì)量管某省市和項(xiàng)目自控為主，充足、有經(jīng)驗(yàn)、意愿強(qiáng)的工程人才是保障抽檢、質(zhì)量評(píng)比排序通報(bào)制度，獎(jiǎng)懲落實(shí)到個(gè)人績(jī)效對(duì)乙方的管控能力強(qiáng)，總分包扯皮少施工進(jìn)度管理嚴(yán)肅中海的基礎(chǔ)員工配置標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)年有效在建面積，海之子按照未來(lái)2年新增開(kāi)發(fā)面積進(jìn)行提前儲(chǔ)備中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將中海發(fā)展內(nèi)地業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)可以分為探索期、發(fā)展期、整合擴(kuò)個(gè)階段整合擴(kuò)中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將某著名企業(yè)集團(tuán)總部：人不多，只管關(guān)鍵指標(biāo)（地價(jià)、成本限額、售價(jià)、銷(xiāo)售額、利潤(rùn)和時(shí)間點(diǎn)），細(xì)節(jié)過(guò)程管控某省市公司中高管更成熟，有權(quán)有責(zé))；關(guān)鍵決策權(quán)：投資拿地、財(cái)務(wù)融資、高管任命保留在集團(tuán)；投資管理部：除新區(qū)域拓展外，介入地區(qū)公司項(xiàng)目可行性研究及投資過(guò)程；部門(mén)負(fù)責(zé)人、主管副總裁（甚至行政總裁）在土地上會(huì)前結(jié)合可研信息親自看地；規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷(xiāo)策劃中心均由總設(shè)計(jì)師管理，其背后的理念是研發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)一起對(duì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力負(fù)責(zé)；發(fā)展管理部：類(lèi)似運(yùn)營(yíng)部的運(yùn)營(yíng)、工程兩個(gè)中心的職能，管計(jì)劃進(jìn)度、組織工程質(zhì)量檢查、通報(bào)；效能管理部：招標(biāo)監(jiān)督及內(nèi)審；某著名企業(yè)組織架構(gòu)中，部門(mén)設(shè)置清晰，集團(tuán)盡關(guān)注三大類(lèi)關(guān)鍵決策副總裁……規(guī)劃設(shè)計(jì)中心信息化管理部營(yíng)銷(xiāo)策劃中心發(fā)展管理部人力資源部投資管理部行政總裁:郝建民投資委員會(huì)融資委員會(huì)人力資源委員會(huì)客戶關(guān)系部商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)資金部效能管理部成本管理部物業(yè)管理部中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將區(qū)域公司的組織與集團(tuán)配套，對(duì)應(yīng)關(guān)系清晰某著名企業(yè)區(qū)域公司：主要分擔(dān)集團(tuán)的產(chǎn)品、建造兩大類(lèi)的運(yùn)營(yíng)職能；有投資管理部但無(wú)投資拿地決策權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)中心信息化管理部營(yíng)銷(xiāo)策劃中心發(fā)展管理部人力資源部投資管理部客戶關(guān)系部商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)資金部效能管理部成本管理部物業(yè)管理部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心信息化管理部營(yíng)銷(xiāo)策劃中心發(fā)展管理部人事行政部投資管理部客戶關(guān)系部商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)資金部效能管理部成本管理部物業(yè)管理部某著名企業(yè)集團(tuán)中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將人力資源管理具有優(yōu)勢(shì)某著名企業(yè)踏實(shí)的人才資源另多家企業(yè)“眼饞”，某著名企業(yè)的海盜計(jì)劃也由此而發(fā)中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將中海人力資源管理制度員工制度培養(yǎng)體系績(jī)效評(píng)估薪酬體系基礎(chǔ)員工+儲(chǔ)備員工(2年內(nèi)海之子)制度、以在建面積為基礎(chǔ)的員工規(guī)?？刂啤⒅匾暸囵B(yǎng)、長(zhǎng)期服務(wù)導(dǎo)向，為中海從數(shù)量、質(zhì)量方面奠定人力基礎(chǔ)海之子和海納計(jì)劃已經(jīng)成為知名的招聘品牌，更重要的是中海在招聘后有完整的培養(yǎng)體系和輪崗制度；“營(yíng)”、“銷(xiāo)”兩條線招聘、培養(yǎng)中海的績(jī)效評(píng)估采用更多客觀、可量化的指標(biāo)，各職能的管理制度也多與個(gè)人績(jī)效掛鉤前低后高的薪酬體系在控制總薪酬成本的同時(shí)，幫助中海儲(chǔ)備較多的中基層員工，為員工成長(zhǎng)、考核選拔、長(zhǎng)期服務(wù)打下較好的基礎(chǔ)人力資源管理是保證中海快速發(fā)展的重要基石“產(chǎn)品戰(zhàn)略”清晰且契合近兩年主某省市場(chǎng)需求，賣(mài)的快且好投資：地段符合主流客戶需求且土地成本控制好，適某省市場(chǎng)環(huán)境某省市；營(yíng)銷(xiāo)及研發(fā)：多年城區(qū)高層開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目定位研究扎實(shí)；產(chǎn)品概念、特征（包括成本配置）符合主流中高端客戶需求；建造成本控制好有條件：產(chǎn)品“不愁”客戶，使產(chǎn)品成本、質(zhì)量可以去壓縮有能力：研發(fā)根據(jù)客戶需求/檔次優(yōu)化建造標(biāo)準(zhǔn)的能力、造采部門(mén)控制成本的權(quán)威不碰底線：研發(fā)、造采客戶理解充分，把控客戶心理底線，成本壓縮不出大問(wèn)題長(zhǎng)工齡、長(zhǎng)司齡、有能力，數(shù)量配置合理且儲(chǔ)備充分的員工不僅支持公司的管控模式，也支撐公司的穩(wěn)健增長(zhǎng)中海成功核心要素在于：銷(xiāo)售快、成本低、人員穩(wěn)！中海集團(tuán)案例——震蕩上升期的綜合實(shí)力戰(zhàn)將大道某省市場(chǎng)容量的上升已經(jīng)見(jiàn)頂，各大企業(yè)將失望地發(fā)現(xiàn)成倍的高速增長(zhǎng)已經(jīng)成為昨日輝煌某省市場(chǎng)格局調(diào)整中穩(wěn)定固守領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)維持利潤(rùn)水平已經(jīng)需要耗盡全力1992199720052024此后2013初創(chuàng)期振蕩上升期大道中期創(chuàng)新期大道初期成熟期中長(zhǎng)跑，拼綜合運(yùn)營(yíng)行業(yè)大整合，大浪淘沙，競(jìng)爭(zhēng)加劇行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇，強(qiáng)者愈強(qiáng)，行業(yè)規(guī)模開(kāi)始穩(wěn)定，而利潤(rùn)持續(xù)下降新一輪以消費(fèi)需求為核心的產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)始市場(chǎng)細(xì)分，差異化戰(zhàn)略：大而美之多元化，小而美之明道借力高水平服務(wù)資本+地產(chǎn)+商業(yè)的價(jià)值融合提升大道初期未來(lái)已來(lái)，誰(shuí)會(huì)黯然退場(chǎng)，誰(shuí)能繼續(xù)迎風(fēng)弄潮馬光遠(yuǎn)：5年后80%開(kāi)發(fā)商或面臨關(guān)門(mén)5年后，80%的開(kāi)發(fā)商可能面臨關(guān)門(mén)或轉(zhuǎn)行，剩下20%。未來(lái)10年是房地產(chǎn)行業(yè)非常好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，不能整天講故事，需要用心、安心做房地產(chǎn)，要?jiǎng)?chuàng)新。做足專(zhuān)業(yè)化，在核心競(jìng)爭(zhēng)力方面做文章。任志強(qiáng)：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于黃金時(shí)代中國(guó)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，才有時(shí)代的轉(zhuǎn)變。如果這個(gè)行業(yè)還有人不斷去投資，還有這么大的一個(gè)產(chǎn)量額，還有一個(gè)較長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間，它就是黃金時(shí)代。房地產(chǎn)現(xiàn)在年銷(xiāo)售額在七八萬(wàn)億（元），哪有7萬(wàn)億的白銀時(shí)代？。行業(yè)大整合恰似大浪淘沙，競(jìng)爭(zhēng)加劇過(guò)程中，既能發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期立于巔峰的強(qiáng)者，也能看到或理智退場(chǎng)或失敗告終的消失者某省市場(chǎng)細(xì)分加劇，地產(chǎn)行業(yè)兩極分化日趨凸顯發(fā)現(xiàn)關(guān)鍵期的關(guān)鍵成功基因某省市的真正原因行業(yè)前某省市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大+3%2009200820102012+4%201320112007千億企業(yè)引領(lǐng)第一陣營(yíng)

8年10某省市公司推出房地產(chǎn)，跨界斂財(cái)著退場(chǎng)中國(guó)某省市場(chǎng)的發(fā)展，不是某省市場(chǎng)發(fā)展，還受到各種政策因素和社會(huì)因素的擾動(dòng)，進(jìn)行趨勢(shì)判斷時(shí)，必須適度參考

匯率走向：(1)奧巴馬的政治取向；(2)假設(shè)穩(wěn)定；(3)假設(shè)有升值預(yù)期；(4)假設(shè)貶值減稅與改革：減稅、保障體系、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)入政府投資：(1)地方發(fā)債；(2)中央投資項(xiàng)目的效應(yīng)和效率貨幣政策：(1)未來(lái)可能的3-4次減息，適度寬松的貨補(bǔ)政策；(2)銀行對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)中國(guó)領(lǐng)先全球走出衰退的時(shí)間：(1)早于世界多久？(2)美國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)政策成效如何？(3)美國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的進(jìn)一步暴露；(4)資金某省市場(chǎng)尤其中國(guó)回流房地產(chǎn)企業(yè)第一批展期貸款在年中時(shí)到期的影響：(1)企業(yè)倒閉；(2)爛尾樓；(3)銀行地產(chǎn)壞賬；(4)供應(yīng)量與需求復(fù)蘇碰頭的點(diǎn)社會(huì)心理修復(fù)時(shí)間：(1)身邊失業(yè)減少；(2)沒(méi)有進(jìn)一步壞消息傳來(lái)；(3)政府、媒體喊話；(4)正向標(biāo)志性事件全社會(huì)的投資熱情：(1)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)的變化：定單數(shù)增加；(2)鋼材價(jià)格中螺紋鋼價(jià)格高于板材是為什么？意味指什么？企業(yè)存貨出清的時(shí)間決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向的幾個(gè)擾動(dòng)因素從中國(guó)某省市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，年銷(xiāo)售某省市基本穩(wěn)定，銷(xiāo)售均價(jià)還在持續(xù)某省市場(chǎng)規(guī)模在擴(kuò)大，但利潤(rùn)會(huì)持續(xù)降低評(píng)論2002-2012年總銷(xiāo)售面積60多億方，2013年銷(xiāo)售面積達(dá)到13億方，增長(zhǎng)20%，基本上某省市場(chǎng)的天花板房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)拐點(diǎn)，但趨緩?fù)恋亍⒔ò踩谫Y成本持續(xù)上升，利潤(rùn)將持續(xù)下滑0900,000,000100,000,000200,000,000500,000,000600,000,000700,000,000800,000,0005,0006,0007,0003,0004,0002,000300,000,0001,000400,000,0000200120042003200020092010200520142011200620122013200720082002銷(xiāo)售面積

銷(xiāo)售額[萬(wàn)元]銷(xiāo)售單價(jià)[元/平方米]銷(xiāo)售額銷(xiāo)售單價(jià)某著名企業(yè)2013年ROE數(shù)據(jù)指標(biāo)某著名企業(yè)近年來(lái)穩(wěn)居行業(yè)第一，無(wú)論某省市場(chǎng)還是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上，都有重大舉措ROE（全面攤?。?9.66%=銷(xiāo)售凈利率（結(jié)算）12.01%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（簽約銷(xiāo)售額）0.4權(quán)益乘數(shù)4.54××某著名企業(yè)營(yíng)業(yè)毛利率某著名企業(yè)權(quán)益乘數(shù)某著名企業(yè)重點(diǎn)舉措B轉(zhuǎn)H股學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)海外業(yè)務(wù)拓展大規(guī)模精裝房城市配套服務(wù)商事業(yè)合伙人小股超盤(pán)入股徽商銀行……………………然而，某著名企業(yè)、龍湖等企業(yè)，已經(jīng)在2014年的大道初期，明顯感某省市場(chǎng)上行壓力某著名企業(yè)某著名企業(yè)13年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度為歷年次低；某著名企業(yè)某省市場(chǎng)占有率下降，4年來(lái)增長(zhǎng)首次低于行業(yè)水平某著名企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率連續(xù)4年下滑，創(chuàng)十年最低某著名企業(yè)因購(gòu)地導(dǎo)致公司現(xiàn)金流為負(fù)“均好中提效”恐難實(shí)現(xiàn)突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)面對(duì)商業(yè)模式清晰的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，某著名企業(yè)將成為怎樣的公司？龍湖銷(xiāo)售收入發(fā)展遇到瓶頸人員開(kāi)始動(dòng)蕩，大批高管離職部分區(qū)域，例如煙臺(tái)，土地投入巨大，然在第一個(gè)銷(xiāo)售高峰后，落入漫長(zhǎng)低谷產(chǎn)品特色缺乏突破，刺激消費(fèi)者的亮點(diǎn)混入了眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手群起效仿的閃光點(diǎn)中龍湖的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將如何維持？對(duì)大道初期的某省市場(chǎng)研究的核心點(diǎn)！可考慮從行業(yè)巨頭發(fā)展某省市場(chǎng)成熟期狀態(tài)借鑒，來(lái)獲取中國(guó)某省市場(chǎng)的“終局判斷”我們可以先判斷一下，國(guó)內(nèi)千億級(jí)開(kāi)放商在今后的發(fā)展方向，例如某省市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)借鑒某省市場(chǎng)巨頭發(fā)展預(yù)判獲取中國(guó)某省市場(chǎng)的“終局判斷”10年之后的某省市場(chǎng)，我們將可以預(yù)見(jiàn)：某著名企業(yè)或?qū)⒊蔀槿珖?guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、院線、旅游運(yùn)營(yíng)商華夏幸福或?qū)⒊蔀樽畲蟮漠a(chǎn)業(yè)投資于運(yùn)營(yíng)商華僑城或?qū)⒊蔀樽畲笾黝}公園運(yùn)營(yíng)商高和投資或?qū)⒊蔀橹袊?guó)版的鐵獅門(mén)眾多房企將從地產(chǎn)銷(xiāo)售向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或其他行業(yè)成功轉(zhuǎn)型，那么，某都地產(chǎn)那時(shí)候?qū)⒊蔀樵鯓拥墓?？某省市?chǎng)尚未進(jìn)入房地產(chǎn)的大道中期和成熟期，我們可以借某省市場(chǎng)及案例，來(lái)初步預(yù)判中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展方向1992199720052024此后2013初創(chuàng)期振蕩上升期大道中期創(chuàng)新期大道初期成熟期勻速慢跑，很寂寞行業(yè)趨于穩(wěn)定，隨著人口增量趨緩及減少，供求趨于穩(wěn)定某省市場(chǎng)，中等利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)不動(dòng)產(chǎn)去投資化資本優(yōu)勢(shì)抗衡風(fēng)險(xiǎn)耐力馬拉松低風(fēng)險(xiǎn)，低回報(bào)，周期波動(dòng)小，微利階段高價(jià)值鏈整合，不動(dòng)產(chǎn)金融，創(chuàng)意是核心租賃交新增銷(xiāo)售，，新增物業(yè)以提升品質(zhì)為核心美國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)上升下降周期平均約為10年，上升周期的平均跨度約為5至7年，下降周期的平均跨度約為3至5年美國(guó)房地產(chǎn)周期[千套]2003201120012009200720051999199719951993199119891987198519831981197919771975197319711969196719651963在諸多美國(guó)房地產(chǎn)指標(biāo)中，新屋銷(xiāo)售指標(biāo)既能確某省市場(chǎng)變化趨勢(shì)又能預(yù)示消費(fèi)者支出變化，相比其它指標(biāo)具有較好的前瞻性，因此我們選擇新屋銷(xiāo)售作為美國(guó)房地產(chǎn)周期的劃分依據(jù)房地產(chǎn)作為強(qiáng)周期的經(jīng)濟(jì)部門(mén)，周期性較為明顯，2012年美國(guó)新屋銷(xiāo)售達(dá)到36.8萬(wàn)套，相比2011年的30.6萬(wàn)套增加20.26%，拐點(diǎn)已現(xiàn)目前美國(guó)處于房地產(chǎn)新一輪上升周期的初期。我們預(yù)期在未來(lái)的5至7年時(shí)間里，美國(guó)房地產(chǎn)仍將處于上升周期，成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要助力新屋銷(xiāo)售上升周期下降周期貸款利率持續(xù)下跌，美國(guó)次貸危機(jī)還在持續(xù)發(fā)酵住房抵押貸款利率和10年期國(guó)債利率持續(xù)下降Nov1987Mar1986Jul1984Jul1994Nov1992Mar1991Jul1989Mar1996Mar2011Nov2007Jul2009Mar2006Nov2012Jul1999Nov2002Nov1997Jul2004Mar2001Nov1982Mar1981Jul1979Nov1977Mar1976Jul1974Nov1972Mar1971某省市的“非理性繁榮”使得美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始逐步加息2004年起，美聯(lián)儲(chǔ)17次上調(diào)聯(lián)邦基準(zhǔn)利率，遏制了過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)在2007年的次貸危機(jī)中，隨著房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，再融資變得困難，越來(lái)越多的借款人停止支付他們的抵押貸款還款，住宅抵押貸款拖欠率大幅攀升，法拍和待售房屋庫(kù)存增加，帶動(dòng)房屋價(jià)格繼續(xù)大幅下跌，形成惡性循環(huán)房?jī)r(jià)在2012年三月達(dá)到最低點(diǎn)，相比最高峰下跌超過(guò)50%10年期國(guó)債收益率%30年期住房抵押貸款固定利率%成熟某省市場(chǎng)（例如美國(guó)）成屋和新房的比例基本在9:1某省市場(chǎng)以租賃為主某省市場(chǎng)成新比為3:1——新屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)空間有限100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

Jul2013May2013Mar2013Jan2013Nov2012Sep2012Jul2012May2012Mar2012Jan2012Nov2011Sep2011Jul2011May2011Mar2011Jan2011Nov2010Sep2010Jul2010May2010Mar2010Jan2010美國(guó)成屋銷(xiāo)售占比在90%以上國(guó)內(nèi)新物銷(xiāo)售和成屋銷(xiāo)售(折年化，千套)6,5007,5006,0005,5005,0004,5004,0003,5003,0001,6001,4001,2001,0008006004007,000200Jan2013May2012Sep2011Jan2011May2010Sep2009Jan2009May2008Sep2007Jan2007May2006Sep2005Jan2005May2004Sep2003Jan2003May2002Sep2001Jan2001May2000Sep1999Jan1999新屋銷(xiāo)售新屋銷(xiāo)售成屋銷(xiāo)售成屋銷(xiāo)售新屋銷(xiāo)售成屋銷(xiāo)售某省市場(chǎng)中，持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)和REITs業(yè)務(wù)已經(jīng)是行業(yè)價(jià)值鏈中最重要的一環(huán)，也某省市場(chǎng)需要重視的發(fā)展趨勢(shì)REITs表現(xiàn)好于股票資產(chǎn)房屋出租率和租金收入不斷上升Dec-08Feb-08Apr-07Jun-06Aug-05Oct-04Dec-03Feb-03Apr-02Jun-01Aug-00Oct-99Dec-98Feb-98Apr-97Jun-96Aug-95Oct-94Dec-93Feb-13Apr-12Jun-11Aug-10Oct-09AllREITs權(quán)益類(lèi)REITsS&P500Nasdaq美國(guó)住房出租率和租金在過(guò)去的幾年里正呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，隨著美國(guó)家庭資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，居民可支配收入的增加，未來(lái)美國(guó)住某省市場(chǎng)有望延續(xù)上升態(tài)勢(shì)美某省市場(chǎng)REITs成熟、活躍，且表現(xiàn)持續(xù)好于股票資產(chǎn)REITs的盈利主要來(lái)自基本租金，附加服務(wù)費(fèi)及物業(yè)升值。從歷史數(shù)據(jù)看，其表現(xiàn)要好于股票資產(chǎn)94%93%91%92%90%89%88%20122011201020092008200720062005租金中位數(shù)出租率美國(guó)漢斯地產(chǎn)案例分享漢斯地產(chǎn)是定位于高端的一體化開(kāi)發(fā)商，被譽(yù)為“房中奔馳”漢斯地產(chǎn)戰(zhàn)略層面實(shí)施差異化戰(zhàn)略，走的是“房中奔馳”的高端路線，致力于為客戶提供技術(shù)復(fù)雜、設(shè)施先進(jìn)的高檔產(chǎn)品。

商業(yè)模式：投資、開(kāi)發(fā)、管理一體化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品定位：高端路線，做某省市場(chǎng)的“奔馳”業(yè)務(wù)類(lèi)型：集中于商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域布局：聚焦某省市差異化戰(zhàn)略的選擇和漢斯地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念密切相關(guān).杰拉德·漢斯在創(chuàng)立公司之初即堅(jiān)持認(rèn)為：某省市場(chǎng)盛衰莫測(cè)，但質(zhì)量上乘、設(shè)計(jì)精湛并輔有完善的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的樓宇始終能贏得更好的租戶、更高的租金漢斯地產(chǎn)后來(lái)在經(jīng)營(yíng)中取得的成功更是強(qiáng)化了這一戰(zhàn)略。美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)漢斯地產(chǎn)）是。自1957年成立以來(lái)，漢斯地產(chǎn)在全球4大洲245某省市開(kāi)發(fā)、收購(gòu)及管理的項(xiàng)目超過(guò)1000個(gè)，總建筑面積超過(guò)3600萬(wàn)平方米，目前管理的資產(chǎn)價(jià)值約為258億美元。漢斯地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)200多個(gè)50層以上的高層建筑，因此被譽(yù)為“重塑某省市地平線”的公司。漢斯地產(chǎn)歷經(jīng)五十多年發(fā)展，是全球最大的以商業(yè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)之一1957-1967

初創(chuàng)階段第一個(gè)十年是初創(chuàng)階段。在該階段，漢斯地產(chǎn)共開(kāi)發(fā)了97個(gè)辦公、倉(cāng)庫(kù)、零售、停車(chē)場(chǎng)和居住項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)模比較小，且業(yè)務(wù)模式比較單一，區(qū)域上主要集中在休斯頓及周邊地區(qū)。1968-1978開(kāi)發(fā)模式奠定階段1978-1988辦公樓頂級(jí)開(kāi)發(fā)商1988-1998某省市場(chǎng)擴(kuò)1998-至今規(guī)模化發(fā)展階段12345第二個(gè)十年是開(kāi)發(fā)模式的奠基階段。在該階段，漢斯地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)了110個(gè)項(xiàng)目，初步奠定了多元化開(kāi)發(fā)模式的雛形：一是租售并舉，以長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)為主，少部分項(xiàng)目整體出售；二是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前即確定主要租戶，與大客戶簽訂長(zhǎng)期租約，例如單殼廣場(chǎng)與殼牌公司簽訂了長(zhǎng)達(dá)60年的出租協(xié)議；三是部分項(xiàng)目為第三方代建，并擁有后續(xù)的管理權(quán)；四是開(kāi)發(fā)模式上與眾多商業(yè)伙伴合作第三個(gè)十年是成為全美辦公樓頂級(jí)開(kāi)發(fā)商的階段。在該階段，漢斯地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)了166個(gè)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)拓展到紐約、舊金山、芝加哥和亞特蘭大等美國(guó)其他某省市，開(kāi)發(fā)了多個(gè)城市的著名地標(biāo)性建筑，一躍成為美國(guó)辦公樓領(lǐng)域的一線開(kāi)發(fā)商第四個(gè)十年是漢斯地產(chǎn)海外市場(chǎng)快速擴(kuò)段。在該階段，漢斯地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)了82個(gè)項(xiàng)目，遍及8個(gè)國(guó)家。漢斯地產(chǎn)在鞏固某省市場(chǎng)的同時(shí)，跟隨北美公司90年代開(kāi)始興起的國(guó)際化潮流，重點(diǎn)拓某省市場(chǎng)尤其某省市場(chǎng)。漢斯公司先后與TCW和DWR公司合作成立4.1億美元某省市場(chǎng)房地產(chǎn)投資基金，進(jìn)入俄羅斯、中國(guó)、墨西哥、波蘭和巴西某省市場(chǎng)。第五個(gè)十年及以后是規(guī)?；l(fā)展并成為全球商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者的階段。期間，漢斯地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)了500多個(gè)項(xiàng)目，超過(guò)了前40年的總和，一舉躍升至全球最大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之列，并樹(shù)立起全球高檔辦公樓、公寓和多用途地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域領(lǐng)導(dǎo)者的地位。漢斯地產(chǎn)是全能型開(kāi)發(fā)商，建立起包括投資、開(kāi)發(fā)、管理在內(nèi)的較為完整的一體化價(jià)值鏈，在每一個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)上整合相關(guān)的生產(chǎn)要素和資源，并將其轉(zhuǎn)化為整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于具備較強(qiáng)的價(jià)值鏈整合能力，漢斯地產(chǎn)一方面可以借助外部“杠桿”，實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的快速擴(kuò)張；另一方面由于各環(huán)節(jié)均親自操刀，可以同時(shí)兼顧品質(zhì)和成本。漢斯地產(chǎn)具有非常強(qiáng)的價(jià)值鏈整合能力投資漢斯地產(chǎn)在發(fā)起設(shè)立的金融工具中，自有資金僅占10%～30%，其他資金均來(lái)源于投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，可以實(shí)現(xiàn)3～10倍的杠桿效應(yīng)在投資環(huán)節(jié)，在基金管理上，委托著名專(zhuān)業(yè)基金、投資銀行管理，漢斯地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)找項(xiàng)目開(kāi)發(fā)漢斯地產(chǎn)把每個(gè)項(xiàng)目都當(dāng)作可以傳世的藝術(shù)品，舍得花享譽(yù)全球的建筑設(shè)計(jì)大師追求產(chǎn)品本身的性能良好、可靠耐用,與著名建筑材料、設(shè)備供應(yīng)商長(zhǎng)期合作，能以相當(dāng)優(yōu)惠的價(jià)格采購(gòu)品質(zhì)上乘、性能優(yōu)越的材料和設(shè)備管理漢斯地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)即充分考慮到未來(lái)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用，后期物業(yè)管理費(fèi)用低，因此，三方代建項(xiàng)目都交其管理。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售是漢斯地產(chǎn)最重要的收入來(lái)源，但來(lái)自投資和管理的穩(wěn)定收入是支持漢斯健康持續(xù)發(fā)展的重要支撐漢斯地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，包括土地獲取、物業(yè)收購(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建造、銷(xiāo)售、出租、咨詢服務(wù)等。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，漢斯地產(chǎn)堅(jiān)守“細(xì)節(jié)、高效、經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新”的理念。漢斯地產(chǎn)是以辦公樓產(chǎn)品為主的綜合性開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)均有獨(dú)到能力開(kāi)發(fā)方式在開(kāi)發(fā)方式上，漢斯地產(chǎn)不限于自有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，還大量進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、第三方代建等業(yè)務(wù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)漢斯地產(chǎn)所涉足的產(chǎn)品類(lèi)型相當(dāng)廣泛，涵蓋辦公大樓、公司總部大廈、居住社區(qū)、工業(yè)園區(qū)、零售商業(yè)中心、酒店及度假村、生物醫(yī)療設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文化藝術(shù)中心、教育設(shè)施等。其中，辦公樓是漢斯地產(chǎn)做得最大、最好的業(yè)務(wù)板塊區(qū)位選擇在區(qū)位上選某省市的中心地段合作商選擇在設(shè)計(jì)上重金聘請(qǐng)美國(guó)最著名的設(shè)計(jì)大師

在其他環(huán)節(jié)上選擇與著名的投資機(jī)構(gòu)、建筑公司、材料供應(yīng)商以及物業(yè)管理商合作研發(fā)創(chuàng)新在研發(fā)創(chuàng)新上努力推動(dòng)技術(shù)成果的商業(yè)化，善于把新系統(tǒng)、新材料、新工藝、新技術(shù)上的重大成果應(yīng)用于高層建筑，并逐步運(yùn)用到住宅等項(xiàng)目節(jié)能和綠色住宅在節(jié)能和綠色建筑方面全球領(lǐng)先，共有140多個(gè)項(xiàng)目（超過(guò)762萬(wàn)平方米）獲得美國(guó)環(huán)境保護(hù)署的“能源之星”(EnergyStar)標(biāo)志，占獲得該標(biāo)識(shí)所有項(xiàng)目面積總量的20%，共有98個(gè)（超過(guò)604萬(wàn)平方米）項(xiàng)目獲得美國(guó)綠色建筑委員會(huì)的Leed認(rèn)證及預(yù)認(rèn)證漢斯地產(chǎn)在融資/投資業(yè)務(wù)中駕輕就熟，成為對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的必要輔助模式投資迷失融資能力基金管理盈利來(lái)源漢斯地產(chǎn)在上世紀(jì)80年代就基本上擺脫了傳統(tǒng)“拿地—找錢(qián)—銀行貸款”的老路，建立了“募集權(quán)益資金—開(kāi)發(fā)、收購(gòu)與管理—權(quán)益分紅”的新模式發(fā)起設(shè)立了27個(gè)投資工具（包括基金、投資信托、有限合伙公司等），集實(shí)收資本超過(guò)150億美元。漢斯之所以具有如此強(qiáng)大的號(hào)召力，主要是因?yàn)樗哂许?xiàng)目開(kāi)發(fā)管理價(jià)值增值、把握投資機(jī)會(huì)及集成協(xié)同資源的出色能力，能夠給投資者帶來(lái)超額收益。漢斯地產(chǎn)回報(bào)率介于15%～25%。因此，只要漢斯一舉手，就會(huì)有大量資金跟進(jìn)。由于手頭握有大量資金，漢斯地產(chǎn)某省市場(chǎng)中迅速把握機(jī)會(huì)在投資環(huán)節(jié)，通常由金融機(jī)構(gòu)作為基金管理人，漢斯地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)找項(xiàng)目。作為基金一般合伙人，可以提取業(yè)績(jī)回報(bào)的20％；作為有限合伙人，通常在基金中自有出資10%～30%，按照投入比例獲得分紅（一般為投入比例×業(yè)績(jī)回報(bào)80%）在募集資金后，漢斯地產(chǎn)的盈利來(lái)源主要包括兩部分：投資入股自己開(kāi)發(fā)和管理的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資金回籠和變現(xiàn)；收購(gòu)其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的、質(zhì)量上乘但存在一定風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)和管理使項(xiàng)目持續(xù)增值，最后出租或出售以獲取可觀的回報(bào)澳大利亞西田集團(tuán)案例分享業(yè)務(wù)主要有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、基金資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、某省市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等截至2010年底，西田集團(tuán)已經(jīng)在澳大利亞、新西蘭、美國(guó)和英國(guó)等地投資開(kāi)發(fā)了119座購(gòu)物中心，總經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)1050萬(wàn)平米，容納超過(guò)24000家零售店。規(guī)模之大，品質(zhì)之優(yōu)，無(wú)人能比。這些高質(zhì)資產(chǎn)總價(jià)值達(dá)5800億美元以上，年凈利潤(rùn)超過(guò)23億美元。西田集團(tuán)(WestfieldGroup)是一家購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、建造和運(yùn)營(yíng)高度垂直整合的國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)立之初1959年，西田的第一家購(gòu)物中心在澳大利亞新南威爾士州的某省市正式開(kāi)業(yè)。當(dāng)時(shí)的澳大利亞百貨商場(chǎng)是最普遍最流行的商業(yè)形式。大型購(gòu)物中心只是個(gè)新