2025年注冊房地產(chǎn)估價師考試題

單項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)不包括（）A.有用性B.稀缺性C.有效需求D.不可移動性2.市場法估價中，選取的可比實例數(shù)量一般應(yīng)為（）個。A.1-2B.3-5C.5-10D.10個以上3.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）A.開發(fā)商所獲得的利潤B.建筑承包商所獲得的利潤C.業(yè)主所獲得的利潤D.社會平均利潤4.某宗房地產(chǎn)土地面積300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為（）元。A.62500B.67500C.72500D.775005.收益法中，資本化率的本質(zhì)是（）A.投資收益率B.貸款利率C.存款利率D.行業(yè)基準收益率6.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及（）A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間7.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的說法，錯誤的是（）A.獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則B.合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格C.價值時點原則要求估價結(jié)果應(yīng)是在估價作業(yè)日期的價值或價格D.最高最佳利用原則要求估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格8.某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。A.4858B.5200C.5700D.62649.運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，首先要測算的是（）A.開發(fā)完成后的價值B.后續(xù)開發(fā)的必要支出C.后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤D.開發(fā)經(jīng)營期10.房地產(chǎn)估價報告的封面不包括（）A.估價報告名稱B.估價項目名稱C.估價委托人D.估價作業(yè)日期多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的特性包括（）A.不可移動B.獨一無二C.壽命長久D.價值較大E.用途多樣2.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)自身因素的有（）A.區(qū)位因素B.實物因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.經(jīng)濟因素3.市場法中選取可比實例應(yīng)符合的要求有（）A.與估價對象類似的房地產(chǎn)B.成交日期與估價時點相近C.成交價格為正常價格或可修正為正常價格D.與估價對象位于同一地區(qū)或在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)E.可比實例的面積與估價對象的面積相同4.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)利潤的計算基數(shù)有（）A.土地取得成本+開發(fā)成本B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息E.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值5.收益法適用的對象包括（）A.寫字樓B.酒店C.學(xué)校D.公寓E.停車場6.房地產(chǎn)價格的形成條件有（）A.房地產(chǎn)的有用性B.房地產(chǎn)的稀缺性C.房地產(chǎn)的有效需求D.房地產(chǎn)的不可移動性E.房地產(chǎn)的獨一無二性7.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證D.房地產(chǎn)估價有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)8.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的求取方法有（）A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法E.路線價法9.房地產(chǎn)估價報告的組成部分包括（）A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價師聲明E.估價結(jié)果報告10.影響房地產(chǎn)供給的因素主要有（）A.該種房地產(chǎn)的價格水平B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平D.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期E.消費者的偏好判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由需求增加引起的。（）2.市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。（）3.成本法中的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等，均應(yīng)按照它們在過去發(fā)生時的實際或正常水平來估算。（）4.收益法中的運營費用包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額。（）5.運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期。（）6.房地產(chǎn)估價師可以以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。（）7.房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。（）8.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。（）9.房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，包括土地的形狀、建筑物的外觀等。（）10.估價報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計算，最長不宜超過一年。（）簡答題（每題5分，共4題）1.簡述房地產(chǎn)估價的概念。房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價師，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。2.市場法估價中，選取可比實例的質(zhì)量要求有哪些？應(yīng)選取與估價對象類似的房地產(chǎn)，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格，且與估價對象位于同一地區(qū)或在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。3.成本法中，建筑物折舊的求取方法有哪些？主要有年限法（直線法等）、市場提取法、分解法。年限法通過建筑物的經(jīng)濟壽命等計算折舊；市場提取法利用與估價對象類似的建筑物的相關(guān)數(shù)據(jù)求取折舊；分解法將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊分別計算。4.收益法估價中，確定報酬率的方法有哪些？市場提取法，通過類似房地產(chǎn)的收益與價格的比率求??；累加法，將無風(fēng)險報酬率加上風(fēng)險報酬率等求??；投資報酬率排序插入法，收集不同類型投資的報酬率排序后插入估算。討論題（每題5分，共4題）1.討論房地產(chǎn)市場波動對房地產(chǎn)估價的影響。房地產(chǎn)市場波動時，供求關(guān)系改變，價格起伏。估價需緊跟市場變化，波動期可比實例難選取，收益法中未來收益和報酬率難確定，成本法中開發(fā)成本和利潤受影響。準確把握市場波動才能合理估價。2.談?wù)勅绾卧诜康禺a(chǎn)估價中更好地遵循合法原則。要熟悉相關(guān)法律法規(guī)和政策，依法判定估價對象的權(quán)益狀況。對權(quán)屬不明確、違法違規(guī)等情況謹慎處理，以合法的用途、權(quán)利等為基礎(chǔ)進行估價，確保估價結(jié)果基于合法前提，維護各方合法權(quán)益。3.假設(shè)開發(fā)法在實際應(yīng)用中可能遇到哪些問題及應(yīng)對措施？問題如開發(fā)完成后的價值難以精準預(yù)測，后續(xù)開發(fā)成本和時間不確定等。應(yīng)對措施包括采用多種方法預(yù)測開發(fā)完成后的價值，詳細調(diào)研市場確定成本范圍，根據(jù)項目實際合理確定開發(fā)周期，同時充分考慮各種風(fēng)險因素。4.探討房地產(chǎn)估價報告在房地產(chǎn)交易中的作用。它為交易雙方提供價值參考，幫助確定合理價格，保障交易公平。銀行等金融機構(gòu)可依報告評估抵押物價值，防范信貸風(fēng)險。在司法等領(lǐng)域也能作為價值判定依據(jù)，維護市場秩序和各方利益。答案單項選擇題1.D2.B3.D4.A5.A6.C7.C8.B9.A10.D多項