2025年評估師筆試核心考點速記手冊一、單選題（共15題，每題1分）1.評估中的"公允價值"是指假設(shè)交易雙方自愿交易的條件下，下列哪項價值類型？A.市場價值B.重置成本C.賬面價值D.可變現(xiàn)凈值2.房地產(chǎn)評估中，收益法的基本公式為：評估值=∑(未來收益折現(xiàn))，其中折現(xiàn)率通常采用：A.無風(fēng)險利率B.市場利率C.資本化率D.銀行存款利率3.機器設(shè)備評估中，對于已使用年限較長的資產(chǎn)，其成新率的確定應(yīng)主要考慮：A.賬面凈值B.市場同類資產(chǎn)價格C.耗損程度D.技術(shù)更新速度4.企業(yè)價值評估中，可比公司法的主要局限性在于：A.難以找到完全可比公司B.過度依賴歷史數(shù)據(jù)C.忽略行業(yè)特性D.計算過程復(fù)雜5.評估報告的法定效力主要體現(xiàn)在：A.買賣合同的依據(jù)B.訴訟的證明材料C.稅務(wù)核定的基礎(chǔ)D.行政處罰的參考6.土地使用權(quán)評估中，"剩余使用年限"的計算基礎(chǔ)是：A.登記日期B.開發(fā)完成日期C.法定期限D(zhuǎn).實際使用期限7.評估師職業(yè)道德的核心要求不包括：A.獨立性B.公正性C.收入最大化D.保密性8.重置成本法的適用前提是：A.資產(chǎn)有活躍市場B.資產(chǎn)功能未改變C.資產(chǎn)價值波動大D.資產(chǎn)已嚴(yán)重?fù)p耗9.資產(chǎn)評估檔案的保管期限一般為：A.3年B.5年C.10年D.15年以上10.評估基準(zhǔn)日的確定主要考慮：A.評估師方便B.評估目的要求C.評估費用高低D.稅務(wù)部門規(guī)定11.評估對象為在建工程的評估，應(yīng)重點核查：A.工程進(jìn)度款B.材料采購發(fā)票C.預(yù)付工程款D.工程變更簽證12.資產(chǎn)評估法規(guī)定，評估機構(gòu)變更注冊地的，應(yīng)當(dāng)在：A.10日內(nèi)B.30日內(nèi)C.60日內(nèi)D.90日內(nèi)13.可變現(xiàn)凈值適用于評估：A.存貨資產(chǎn)B.房地產(chǎn)C.金融資產(chǎn)D.無形資產(chǎn)14.評估報告書中，評估假設(shè)應(yīng)說明：A.評估目的B.評估方法C.評估前提D.評估費用15.跨區(qū)域執(zhí)業(yè)的評估師，其注冊機構(gòu)應(yīng)為：A.所在省評估協(xié)會B.所在市評估協(xié)會C.所在地稅務(wù)機關(guān)D.所在地國資委二、多選題（共10題，每題2分）1.房地產(chǎn)評估中，收益法的適用條件包括：A.收益有穩(wěn)定性B.資產(chǎn)有活躍市場C.經(jīng)營期限可預(yù)測D.無形資產(chǎn)影響可量化2.企業(yè)價值評估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，需要確定的關(guān)鍵參數(shù)有：A.現(xiàn)金流量規(guī)模B.折現(xiàn)率C.剩余經(jīng)營期D.資本結(jié)構(gòu)3.機器設(shè)備評估中的成本法，應(yīng)考慮的構(gòu)成項目包括：A.購置原值B.安裝調(diào)試費C.運輸保險費D.日常維護(hù)費4.評估報告的附件材料一般應(yīng)包括：A.評估對象照片B.評估人員資格證書C.評估作業(yè)底稿D.評估委托合同5.土地使用權(quán)評估中，影響評估值的主要因素有：A.土地位置B.用途類型C.容積率限制D.剩余年限6.資產(chǎn)評估法規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立：A.業(yè)務(wù)檔案制度B.財務(wù)管理制度C.風(fēng)險控制機制D.人員培訓(xùn)計劃7.重置成本法的計算公式可能涉及：A.原始成本B.耗損率C.功能性貶值D.成新率8.企業(yè)價值評估中的可比交易法，需要收集的數(shù)據(jù)包括：A.交易價格B.交易日期C.公司規(guī)模D.行業(yè)狀況9.評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)回避的情形包括：A.與評估對象有利害關(guān)系B.收受利益或回扣C.利用自己的專業(yè)知識謀取私利D.與委托人存在利害關(guān)系10.資產(chǎn)評估檔案的歸檔要求包括：A.評估報告完整B.作業(yè)底稿連續(xù)編號C.聲像資料清晰D.電子文檔備份三、判斷題（共10題，每題1分）1.公允價值評估必須考慮交易雙方是自愿的。（√）2.評估基準(zhǔn)日應(yīng)早于評估報告日。（×）3.重置成本法適用于所有資產(chǎn)評估。（×）4.評估師可以同時接受同一評估對象的委托和復(fù)核委托。（×）5.土地使用權(quán)評估中，"三通一平"指通電、通路、通水、場地平整。（√）6.企業(yè)價值評估中的市場法需要選取至少3個可比案例。（√）7.評估師違反職業(yè)道德可能導(dǎo)致行政處罰。（√）8.資產(chǎn)評估法規(guī)定，評估機構(gòu)可以按項目收費也可以按比例收費。（√）9.機器設(shè)備評估中，融資租賃資產(chǎn)視為自有資產(chǎn)。（×）10.評估報告書必須由評估師簽名蓋章。（√）四、簡答題（共5題，每題4分）1.簡述收益法中確定折現(xiàn)率的基本原則。2.說明企業(yè)價值評估中可比公司選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)。3.比較重置成本法與成本法的區(qū)別。4.列舉至少三種評估報告書的附件材料。5.解釋評估師職業(yè)道德中的"獨立性"要求。五、計算題（共5題，每題6分）1.某房地產(chǎn)預(yù)計未來三年收益分別為80萬元、90萬元、100萬元，折現(xiàn)率為10%，求其現(xiàn)值。2.一臺機器設(shè)備原值100萬元，已使用5年，預(yù)計尚可使用5年，成新率為60%，求其評估值。3.某企業(yè)年收益100萬元，行業(yè)資本化率為8%，求其評估值。4.某土地使用權(quán)剩余年限40年，土地年收益10萬元，折現(xiàn)率12%，求其評估值。5.可比案例A售價500萬元，規(guī)模比評估對象大20%，售價比評估對象高10%，求評估對象價值。答案單選題答案1.A2.C3.C4.A5.B6.C7.C8.B9.D10.B11.D12.B13.A14.C15.A多選題答案1.AC2.ABCD3.ABC4.ABCD5.ABCD6.ABC7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD判斷題答案1.√2.×3.×4.×5.√6.√7.√8.√9.×10.√簡答題答案1.確定折現(xiàn)率應(yīng)考慮：無風(fēng)險利率、風(fēng)險溢價、通貨膨脹率、資產(chǎn)特定風(fēng)險。2.可比公司選擇標(biāo)準(zhǔn)：行業(yè)相同、規(guī)模相近、財務(wù)狀況相似、交易類型一致。3.重置成本法基于重新構(gòu)建，成本法基于原始成本減損耗；重置成本法考慮技術(shù)進(jìn)步，成本法不考慮。4.評估對象照片、評估人員資格證書、評估作業(yè)底稿、評估委托合同、相關(guān)權(quán)證復(fù)印件。5.獨立性指評估師在執(zhí)業(yè)中不受委托人或第三方不當(dāng)影響，保持客觀公正立場。計算題答案1.現(xiàn)值=80/(1+10%)+90/(1+10%)2+100/(1+10%)3=