行房車已經(jīng)越來越多的進入國人的視野.而房車旅行這項集旅行、住宿、烹飪、），根據(jù)對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。引進國外各類型豪華房車、商務房車、經(jīng)濟房車。結合現(xiàn)代多元化的租賃、旅游服務、商務針對房車旅游、公務接待、政企考查、婚慶慶典、現(xiàn)代化高檔汽車租賃服務機構采用租賃+俱樂部雙向運作。A、第一階段：接待中心建設人員招聘。1、接待中心場地選址租用與裝修80-160平方米需要資金20-30萬；B、第二階段：車輛購置俱樂部網(wǎng)絡平臺建開業(yè)造勢1、車輛購置（可能需要提前預訂，原則是人員培訓開始，停車場選備好即新車入場）進口大型房車一輛預算150-200萬進口小型房車一輛預算80-130萬國產(chǎn)大型房車一輛預算60-120萬計：390-700萬2、俱樂部網(wǎng)絡平臺建設主要用于房車旅游愛好者交流、活動集結與網(wǎng)絡營銷10000元第七章投資估算與資金籌措2、土建工程費用：約3835萬元3、房屋配套設施建設費用：約550萬元按500個床位，每個床位平均投入1.1萬元4000床位×1.1萬元=4400萬元4、公共設施建設配套工程：約300萬元新征土地300畝，征地費用300畝×30萬元＝9002、土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米×2000元＝27403、房屋配套設施建設費用：約38500萬元按3500個床位，每個床位平均投入1.1萬元3500床位×1.1萬元=3850萬元4、公共設施建設配套工程：約1700萬元一期投資+二期投資=5185+42250=4.7435億2、信貸融資：60%第八章投資效益預測按該項目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進行測算。由于一期以XX學15畝土地和新征15畝土地，占地面積較??；房屋為改造學生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件與住房條件與目前市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)軟件的優(yōu)勢，所以在收費標準上我們以比目前市高檔老年公寓稍高進行測算。1）學生公寓改造老年公寓：約288萬元200床位，按平均每床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費2）綜合樓老年公寓：約288萬元在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓），3）商務客房：287.44萬元在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房：），按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1200元計算：4、商場收入：91.25萬元按每天有20%的人進行養(yǎng)生，即80人，每人40元計算：2000元/天×365天×50%=約36.5萬元9、老年大學：25.2萬元按30%的人參加，每人每月200元計算：=863.43+151.2+191.63+91.25+116.8+36.5+72+30+25.2+33.6+731）工資與福利費用：360萬元按營業(yè)收入的10%計算：1684.61萬元×10%=168.46萬元工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用與不可預見費用等。3）水電氣費用：68.23萬元按營業(yè)收入的5%計算：1684.61萬元×5%=68.23萬元1）餐飲成本：258.92萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：576萬元×20%＝115.2萬元l度假酒店餐飲：143.72萬元按餐飲營業(yè)收入的50%計算287.44萬元×50%＝143.72萬元2）養(yǎng)生成本：35萬元營業(yè)成本合計：258.92+35=293.91）營業(yè)稅：68.23萬元（5%）1684.61萬元×5%=68.23萬元2）城建稅：117.92萬元（7%）1684.61萬元×7%=117.92萬元3）教育費附加稅：67.38萬元（4%1684.61萬元×4%=67.38萬元營業(yè)稅金與附加合計：68.23+117.92+67.38=253.53萬元注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構可以爭取政府減免。年均營業(yè)支出=596.69+293.92+253.53=1144.14萬元營業(yè)收入—營業(yè)支出=1684.61－1144.14=5一期項目投資約5185萬元，年均純利潤約540.47萬元，投資回收期：5185萬元÷540.47萬元/年＝9.6年預計一期項目投資9.6年收回成本。按該項目全部建成以后進行測算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進行測算。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。新增3500床位，按平均每床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算：按30%的入住老年人需要護理，每人護理費每月1500元計算：150人×50元/座×365天×70%=194、商場收入：638.75萬元按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計算按每天有10%的人進行養(yǎng)生，每人40元計算：2000元/天×365天×50%=約36.5萬元按20%的人參加，每人每月200元計算：=6720+1890+191.63+730+511+36.5+72+60+168+336+365按營業(yè)收入的10%計算：11080萬元×10%=1108萬元工作餐費、工作服裝費、日常維修費用、財務費用、市場推廣費用與不可預見費用等。3）水電氣費用：554萬元按營業(yè)收入的5%計算：11080萬元×5%=554萬元營業(yè)費用合計：2520+1108+554=4254萬元按老年公寓營業(yè)收入的20%計算：2）城建稅：775.6萬元（7%）3）教育費附加稅：443.2萬元（4%營業(yè)稅金與附加合計：554+775.6+443.2=1772.8萬元注：未計算所得稅，民營養(yǎng)老機構可以爭取政府減免。年均營業(yè)支出=4254+1497.3+1772.8=7524萬元營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－752項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元÷3556萬元/年＝11.9年該項目一期投資預計在10年能收回成本，二期投第九章項目風險分析與規(guī)避建議中國是一個家庭觀念非常強的民族，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒有被大多數(shù)老年人與其子女說接受，據(jù)調查還有30%以上的人認為老年人入住老年公寓是因為兒女不孝或是孤寡老人。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。所以，要讓大多數(shù)老年人與其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個漫長的過程。因此，本項目風險之一就在于老年人與其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可程目前，市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。據(jù)調查，市的老年人與其子女對入住老年公寓能接受的價格在1500元/月以的占90%。當然這也是因為市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評價的緣故。但該項目作為市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風險。定價過低，投資回收期將會延長，定價過高，入住率將難以得到保證，投資回報同樣會受到影響。由于該項目處于市的旅游風景區(qū)，消費的季節(jié)性較強，消費的淡旺季較為明顯，所以在淡季商務酒店的入住率、餐飲入座率將難以得到保障，會對項目的收益帶來不確定的因素。該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌很不方便。雖然梨樹灣至歌的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌的交通帶來根本性的改變還是未知另外，該項目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人與其家屬，還是到商務酒店來度假、開會和其他商務活動的客人都將帶來極大的不便。從而影響該項目的經(jīng)營。該項目最大的特點就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。但這同樣也是該項目的風險，該項目能否吸引各民間甲醫(yī)院來開分支機構，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風險的設想存在不確定性。老年公寓的市場需求很大，擁有很好的社會效益和一定的經(jīng)濟效益，是一個充滿商機和可行度較高的項目。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程1、要找準目標消費群，重點瞄準“三高”老年人群，認真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務，吸引他們入??；2、要重點打造項目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在市獨樹一幟，為老年人搭建一個老年人發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺，3、要打好項目的合資背景這牌，強調該項目引進德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢；4、要依托老年公寓這個平臺，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會議、協(xié)會活動、老年大學、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資5、要把該項目打造成為歌養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入市的三甲醫(yī)院，為整個歌養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務；二是打造高級護理中心，為市其他的養(yǎng)老服務機構、醫(yī)療機構等提供高級護理人才實訓基地。從而提高本項目的地位，吸引更多的老6、建議老年公寓在營銷上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長租和短租相結合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財務費用，降低投資風險；7、本項目每年上繳的各類稅金高達1800多萬元，政府對民間資本建造養(yǎng)老機構以與合資企業(yè)有相關的稅收支持政策，可以爭取政府減免部分稅收，從而減少投資風險；8、要加強項目的營銷策劃，從營銷角度對市場前景作出準確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的營銷方案，加強老年公寓的營銷推廣和宣傳，擴大老年公寓的影響，讓更多的老年人與其子女認識、認知并認可老年公寓，從而擴大入住人群，提高入住率，降低項目風通過以上各項研究分析與測算，結果表明：無論是養(yǎng)老服務機構市場發(fā)展的需要、建設條件以與工程技術的可行性，還是從該項目日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造”XXXX”老年公寓項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益較好，是值得建造的。目前市養(yǎng)老服務機構大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入駐養(yǎng)老服務機構的愿望增加，養(yǎng)老服務機構的市場缺口將非常大，”XXXX”老年公寓建成后每年可解決4000位老年人入住養(yǎng)老服務機構，有效緩解市養(yǎng)老服務機構欠缺的矛盾，為政府分憂；本項目建成后將填補市高檔老年公寓的空白，解決市沒有高檔老年公寓的難題，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建了一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正的做到老有所為的平臺。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務機構模式，這樣既能快速地提升市的城市檔次與品位，同時又能有力地促進老年公寓結構調整，從而進一步推動當?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當?shù)纳鐣?。本項目是由XX職業(yè)技術學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是市第一所中外合對于提高市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具本項目如果正常經(jīng)營，每年向國家直接上繳各類稅金達1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對政府的巨大支持和幫助。該項